L’indennità di esproprio deve essere calcolata sulla base del valore del libero mercato

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I terreni edificabili espropriati per la realizzazione di interventi di edificazione devono ritenersi dotati della edificabilità legale non solo in base alle norme della CEDU, ma anche in base alle norme italiane, che ad esse devono fare riferimento.
I terreni devono essere quindi indennizzati sulla base del valore di libero mercato degli stessi.

Ai fini di un esatto inquadramento della fattispecie, si rende necessario individuare preliminarmente la edificabilità legale dei terreni di cui trattasi.

LA NORMATIVA CEDU
L’art. 1 Protocollo 1 addizionale alla c.e.d.u. comporta gia’ di per se’ la naturale implicazione che i terreni siano stimati e valutati sulla base del loro pieno valore di mercato “sic et simpliciter”, a prescindere da ogni indagine in ordine alla loro originaria natura edificabile o meno degli stessi; (indagine che in ogni caso riveste un aspetto di secondo piano atteso che la natura dei fondi e’ comunque sottesa al loro comune ed intrinseco valore venale).
Appare peraltro del tutto superfluo precisare che il terreno espropriato per fini edificatori deve certamente ritenersi edificatorio ai fini della c.e.d.u.

LA GIURISPRUDENZA CEDU
E’ infatti sufficiente a tal fine far riferimento (tra tutte le numerose sentenze) alla nota pronuncia n. 24638/94/2003 emessa in esito al caso (…OMISSIS…) contro Italia con la quale la CEDU (facendo proprie le motivazione le conclusioni articolate dalla c.t.u. la quale si era limitata a constatare che sui fondi espropriati era stato costruito un edificio destinato a scuola) ha stabilito che l’utilizzazione in termini edificatori del terreno espropriato costituisce di per se’ motivo sufficiente ad integrare gli estremi della edificabilita’.
La conclusione appare del resto coerente con le elementari esigenze del diritto di proprieta’, risultando difficilmente ammissibile ed accettabile anche sul piano logico che la pubblica amministrazione, in vista della edificazione di strutture e complessi, possa espropriare la proprieta’ privata ed indennizzarla sulla base del valore agricolo, solo perche’ essa stessa abbia previsto unilateralmente a favore di sé la riserva dell’iniziativa edilizia.

LA NORMATIVA NAZIONALE
Ad ogni buon conto, qualora codesto ente espropriante dovesse ritenere di far applicazione del criterio previsto dall’art. 32 e dall’art. 37 d.p.r. n. 327/2001, si sottolinea che i terreni espropriati hanno oggettiva ed indiscussa natura edificabile.
In particolare il citato art. 37 prevede:

1. che “ai soli fini dell’applicabilità delle disposizioni della presente sezione, si considerano le possibilità legali ed effettive di edificazione, esistenti al momento dell’emanazione del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione…” (comma terzo);
2. che “salva la disposizione dell’articolo 32/1, non sussistono le possibilità legali di edificazione quando l’area e’ sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi il piano paesistico, il piano del parco, il piano di bacino, il piano regolatore generale, il programma di fabbricazione, il piano attuativo di iniziativa pubblica o privata anche per una parte limitata del territorio comunale per finalità i edilizia residenziale o di investimenti produttivi, ovvero in base ad un qualsiasi altro piano o provvedimento che abbia precluso il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata” (comma quarto);
3. che “i criteri e i requisiti per valutare l’edificabilità d fatto dell’area sono definiti con regolamento da emanare con decreto del ministro delle infrastrutture e trasporti” (comma quinto);
4. che infine “fino alla data di entrata in vigore del regolamento di cui al comma 5, si verifica se sussistano le possibilitàeffettive di edificazione, valutando le caratteristiche oggettive dell’area” (comma sesto).

Posto dunque che i terreni di cui trattasi saranno espropriati in vista della costruzione e considerato che nella fattispecie sussistono tutti gli elementi di cui sopra sintomatici e rivelatori della edificabilità legale nei termini in cui gli stessi sono stati individuati dal citato art. 37 d.p.r. n. 327/2001, deve convenirsi sulla conclusione che i fondi espropriandi devono ritenersi edificabili e che agli stessi deve essere riconosciuta oggettiva edificabilità legale, non solo ai sensi delle norme cedu, ma anche ai sensi delle norme italiane.

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