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Indennità di esproprio per danno da frazionamento di aree edificabili

Il danno da frazionamento è una delle voci più rilevanti, ma spesso trascurate, nelle procedure di esproprio parziale di aree edificabili. Si verifica quando l’espropriazione di una porzione del terreno compromette la piena utilizzabilità della parte residua, riducendone il valore commerciale e le potenzialità edificatorie. In questi casi, oltre all’indennità dovuta per l’area sottratta, il proprietario ha diritto a un’integrazione per il pregiudizio subito. Prima di accettare una stima, è sempre consigliabile richiedere un colloquio telefonico gratuito con un legale esperto in espropri.

Inquadramento giuridico

Il D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 prevede che, in caso di esproprio parziale, si debba considerare anche il deprezzamento della parte non espropriata. La norma si applica sia ai terreni agricoli che alle aree edificabili, ma nel caso di queste ultime l’impatto economico può essere molto più rilevante, in quanto il valore del suolo è strettamente legato alla sua potenzialità edificatoria.

Quando si configura il danno da frazionamento

Si ha danno da frazionamento quando l’esproprio parziale comporta:

  • Riduzione della superficie minima edificabile prevista dal piano regolatore
  • Perdita della possibilità di edificare a causa della forma irregolare del lotto residuo
  • Obbligo di arretramento o rispetto di nuove distanze che limitano la volumetria realizzabile
  • Perdita di accesso diretto alla viabilità pubblica

Calcolo dell’indennità

Il calcolo avviene in due fasi:

  1. Determinazione del valore di mercato della porzione residua prima dell’esproprio
  2. Determinazione del valore dopo l’esproprio, tenendo conto delle nuove limitazioni

La differenza tra i due valori rappresenta l’indennità aggiuntiva per danno da frazionamento, da sommare a quella dovuta per la parte espropriata.

Esempio pratico

Un lotto edificabile di 1.000 mq vale 500 €/mq, per un totale di 500.000 €. Viene espropriata una porzione di 300 mq per la realizzazione di un’opera pubblica. Il valore residuo di 700 mq, a causa di nuove distanze obbligatorie e perdita di forma regolare, scende a 400 €/mq, pari a 280.000 €. Prima dell’esproprio, quei 700 mq valevano 350.000 €. La differenza (70.000 €) costituisce l’indennità aggiuntiva per danno da frazionamento, che si aggiunge a quella per i 300 mq espropriati.

Prove e documentazione

Per ottenere il riconoscimento del danno, è essenziale produrre:

  • Perizia di parte con valutazione immobiliare ante e post esproprio
  • Estratto di piano regolatore e norme tecniche di attuazione
  • Documentazione catastale e planimetrica
  • Eventuali studi di fattibilità edilizia

Giurisprudenza rilevante

La Cassazione ha più volte confermato che, in presenza di un pregiudizio economico oggettivo alla porzione residua, il proprietario ha diritto a un’integrazione dell’indennità. Il riconoscimento non è automatico: deve essere provato con elementi concreti e valutazioni tecniche attendibili.

Importanza dell’assistenza legale

Il danno da frazionamento, specie nelle aree edificabili, può rappresentare una quota rilevante dell’indennizzo totale. Una stima errata o incompleta può comportare perdite significative per il proprietario. Affidarsi a un professionista esperto permette di far valere tutte le voci di danno riconosciute dalla legge e dalla giurisprudenza. Per questo motivo, un colloquio telefonico gratuito con un legale specializzato è il primo passo per una difesa efficace.

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