Differenza tra esproprio e servitù, guida giuridica

Nell’ambito dei provvedimenti amministrativi per pubblica utilità, due concetti ricorrenti sono l’esproprio e l’imposizione di servitù. Entrambi rappresentano forme di compressione del diritto di proprietà privata, ma si differenziano profondamente per effetti giuridici, modalità applicative e conseguenze sul bene. In questo articolo chiariamo la distinzione tra i due istituti. Se ti è stato notificato un atto di imposizione o un preavviso, puoi richiedere un colloquio telefonico gratuito con un legale ANPTES per ricevere assistenza.

Cos’è l’espropriazione

L’espropriazione per pubblica utilità è un procedimento amministrativo attraverso il quale un bene immobile viene trasferito coattivamente dalla sfera privata a quella pubblica. Comporta la perdita totale del diritto di proprietà, a fronte del pagamento di una indennità da parte dell’autorità espropriante.

La base normativa si trova nel D.P.R. 327/2001, che regola tempi, modalità e criteri per il riconoscimento dell’indennizzo, nonché le fasi procedimentali (dichiarazione di pubblica utilità, preavviso, decreto di esproprio, immissione in possesso).

Cos’è la servitù

La servitù, invece, è un diritto reale su cosa altrui che limita l’esercizio della piena proprietà. A differenza dell’espropriazione, non comporta la perdita del bene, ma ne condiziona l’uso in favore di un soggetto terzo, pubblico o privato.

Le servitù possono essere:

• volontarie (costituite tramite contratto tra le parti),
• coattive (imposte in presenza dei presupposti di legge),
• per pubblica utilità (imposte dall’amministrazione per esigenze collettive).

Rientrano in questa categoria le servitù di passaggio, di conduttura, elettrodotto, fognatura, acquedotto, appoggio e accesso per ispezione tecnica.

Effetti sul diritto di proprietà

La differenza più evidente tra esproprio e servitù riguarda l’effetto sul diritto di proprietà:

• Esproprio: il proprietario perde completamente la titolarità e la disponibilità del bene;
• Servitù: il proprietario conserva la proprietà, ma deve tollerare un uso parziale del bene da parte di altri.

Nel caso di servitù, il bene rimane intestato al soggetto privato, che continua a rispondere degli oneri fiscali e manutentivi, pur avendo capacità d’uso ridotta o vincolata.

Quando si impone una servitù e quando si procede all’esproprio

La scelta tra esproprio e servitù dipende da fattori quali:

• l’estensione dell’area da utilizzare,
• la necessità di accesso esclusivo o condiviso,
• la temporaneità o la stabilità dell’intervento,
• l’impatto sul bene e sulla sua funzionalità originaria.

Ad esempio, per costruire una scuola o una strada serve un esproprio pieno, mentre per far passare una tubazione si può imporre una servitù di passaggio coattivo.

Indennità per l’imposizione di servitù

Come per l’esproprio, anche l’imposizione di servitù prevede il riconoscimento di una indennità al proprietario. Tuttavia:

• l’importo è inferiore, in quanto il diritto di proprietà non viene trasferito,
• la valutazione è effettuata tenendo conto della diminuzione di valore del bene,
• può essere oggetto di contestazione e ricorso giudiziario.

L’autorità espropriante deve comunicare la proposta indennitaria e consentire eventuali osservazioni, così come avviene per l’indennità di esproprio.

Diritti del proprietario in caso di servitù

Il proprietario che subisce l’imposizione di servitù ha diritto a:

• essere informato dell’avvio del procedimento,
• partecipare al procedimento con osservazioni e documenti,
• ricevere l’indennità prevista,
• contestare la legittimità dell’atto dinanzi al TAR,
• chiedere il ripristino dello stato originario in caso di cessazione della servitù.

In assenza di atti formali, l’utilizzo del bene può configurare illecito, e il proprietario può agire per il risarcimento e la rimozione degli impianti.

Servitù apparenti e servitù occulte

Una distinzione ulteriore si ha tra:

• servitù apparenti: visibili, come cavi aerei o strade battute;
• servitù occulte: non percepibili, come tubazioni interrate, scarichi, canalette, condotte idriche sotterranee.

Molte controversie nascono proprio da servitù occulte imposte senza regolare procedimento, o da interventi su beni vincolati senza autorizzazione.

Contestazione della servitù e annullabilità

Come per l’esproprio, anche la servitù imposta per pubblica utilità è soggetta a ricorso giurisdizionale. Il proprietario può impugnare l’atto entro 60 giorni dalla sua comunicazione o dalla piena conoscenza dello stesso, per motivi quali:

• assenza di pubblica utilità,
• mancanza di motivazione,
• mancata comunicazione dell’avvio del procedimento,
• violazione del principio di proporzionalità,
• mancata previsione dell’indennità.

La contestazione va proposta dinanzi al TAR, eventualmente con richiesta di sospensione dell’efficacia dell’atto.

Esproprio o servitù: attenzione alla forma

In alcuni casi, le amministrazioni impongono servitù che, per estensione e invasività, equivalgono a un esproprio sostanziale. In questi casi, la giurisprudenza riconosce il diritto del cittadino a ottenere l’indennità piena prevista per l’esproprio, e non solo quella ridotta per la servitù.

È fondamentale valutare, con il supporto di un tecnico o legale, se l’atto impugnato travalica i limiti della servitù e configura una perdita di proprietà a tutti gli effetti.

Hai ricevuto un provvedimento? Richiedi subito assistenza

Se ti è stata notificata una comunicazione di esproprio o l’imposizione di una servitù, valuta attentamente gli effetti sul tuo bene e i tuoi diritti. Per ottenere una valutazione professionale e sapere se puoi contestare l’atto o ottenere una maggiore indennità, puoi richiedere un colloquio telefonico gratuito con ANPTES.

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A.1 Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
A.2 La tua indennità – con le norme italiane
A.3 L’indennità di esproprio – con le norme europee
A.5 La tua indennità – con le norme europee
A.6 Le illegittimità della procedura

A.7 Il T.U. Espropri sempre aggiornato
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