Atto di cessione volontaria nell’esproprio, spiegato

Nel contesto dell’espropriazione per pubblica utilità, l’atto di cessione volontaria rappresenta una via alternativa alla procedura ordinaria fondata sull’adozione del decreto di esproprio. È un istituto disciplinato dal Testo Unico Espropri (D.P.R. 327/2001), che consente al proprietario del bene espropriando di trasferire volontariamente la proprietà del bene all’amministrazione o al beneficiario, a fronte della corresponsione di un’indennità concordata.

Questa modalità, sebbene semplificata, comporta effetti giuridici definitivi e deve essere attentamente valutata. Non si tratta di una mera formalità, ma di un contratto a tutti gli effetti che chiude la vicenda espropriativa, con implicazioni economiche e legali rilevanti.

Cos’è la cessione volontaria

La cessione volontaria è un atto mediante il quale il proprietario, pur sapendo di essere destinatario di un procedimento espropriativo, sceglie di trasferire la proprietà dell’immobile oggetto dell’esproprio prima che l’autorità adotti il decreto formale.

Si configura quindi come una forma di trasferimento a titolo oneroso, regolata da accordi fra le parti e caratterizzata dalla volontà negoziale espressa. Pur avvenendo in un contesto di espropriazione, conserva la natura contrattuale, e ciò implica che entrambe le parti debbano esprimere consenso pieno e libero.

In concreto, l’amministrazione formula una proposta di cessione volontaria, indicando:

• l’indennità offerta;
• i termini di pagamento;
• le condizioni accessorie (eventuali liberazioni, tempi, penali, ecc.);
• la rinuncia a eventuali opposizioni o azioni legali.

Base normativa della cessione volontaria

L’istituto della cessione volontaria trova fondamento principalmente negli articoli 45 e 46 del D.P.R. 327/2001.

Ai sensi dell’art. 45, comma 2, il bene può essere acquisito mediante cessione volontaria quando le parti si accordano sul valore dell’indennità e il proprietario presta il consenso al trasferimento.

L’art. 46 prevede che, in tale ipotesi, l’accordo ha valore di transazione e produce effetti definitivi sul piano giuridico. Inoltre, l’articolo specifica che la cessione volontaria costituisce titolo per il trasferimento del bene e per la liquidazione dell’indennità.

Effetti giuridici della cessione volontaria

La sottoscrizione dell’atto di cessione volontaria comporta:

• l’immediato trasferimento del diritto di proprietà all’amministrazione o al soggetto beneficiario;
• l’obbligo dell’amministrazione di corrispondere l’indennità convenuta;
• la rinuncia da parte del proprietario a ogni successiva contestazione sull’importo dell’indennità;
• la chiusura definitiva della procedura espropriativa, senza necessità di decreto;
• la possibilità di trascrivere l’atto nei registri immobiliari, con efficacia verso i terzi.

Non si tratta dunque di un semplice accordo di intenti, ma di un atto definitivo che produce effetti reali e preclude qualsiasi azione futura da parte del cedente.

Quando può essere proposta la cessione volontaria

L’amministrazione può proporre l’atto di cessione volontaria:

• prima dell’emissione del decreto di esproprio;
• successivamente alla dichiarazione di pubblica utilità;
• quando è disponibile la determinazione dell’indennità, anche solo in via provvisoria.

La proposta può essere formulata in modo formale (tramite PEC o raccomandata) oppure in sede di incontro tra le parti. In alcuni casi, la proposta viene allegata al progetto definitivo dell’opera, in fase di comunicazione ai proprietari.

Il proprietario ha il diritto di:

• accettare l’offerta e firmare l’atto;
• rifiutare, attendendo l’emissione del decreto di esproprio;
• richiedere modifiche o un’indennità maggiore, aprendo un confronto tecnico-economico.

Cessione volontaria e accordo bonario: differenze

La cessione volontaria è spesso confusa con l’accordo bonario. In realtà, i due istituti sono distinti, sebbene talvolta si sovrappongano nella pratica.

• Accordo bonario: riguarda la sola determinazione consensuale dell’indennità, ma non comporta necessariamente la cessione del bene.
• Cessione volontaria: comporta il trasferimento della proprietà, spesso preceduto da un accordo bonario, ma con effetti più ampi e definitivi.

La cessione è quindi un passo ulteriore, che presuppone un accordo economico e lo traduce in trasferimento reale del diritto.

Formalità dell’atto di cessione

L’atto deve essere redatto in forma scritta. Può essere:

• atto pubblico, redatto da notaio;
• scrittura privata autenticata;
• atto amministrativo sottoscritto e registrato ai sensi della normativa vigente.

Deve contenere almeno:

• l’identificazione del bene (foglio, mappale, superficie, ecc.);
• l’indennità concordata e le modalità di pagamento;
• la dichiarazione espressa di volontà del proprietario di trasferire il bene;
• le eventuali condizioni accessorie (liberazione dell’immobile, indennità aggiuntive, spese notarili);
• la clausola di rinuncia a ogni azione futura in merito all’indennità e alla legittimità dell’esproprio.

Una volta sottoscritto, l’atto va registrato e trascritto presso i registri immobiliari.

Rischi e criticità

Nonostante l’apparente convenienza, la cessione volontaria può comportare rischi concreti per il proprietario, soprattutto quando:

• l’indennità è determinata in assenza di perizia tecnica di parte;
• l’atto viene firmato senza un’adeguata valutazione legale del procedimento;
• l’immobile ha caratteristiche edilizie o urbanistiche particolari non considerate nell’offerta;
• il valore reale di mercato è superiore a quanto proposto dall’amministrazione.

Firmare la cessione volontaria equivale a chiudere ogni via di ricorso o revisione. Anche eventuali vizi della dichiarazione di pubblica utilità non possono più essere eccepiti, salvo in casi eccezionali di invalidità radicale.

Quando conviene la cessione volontaria

Può essere una buona soluzione quando:

• l’indennità proposta è superiore o pari al valore reale del bene;
• si desidera una definizione rapida del procedimento e il pagamento in tempi certi;
• sono previsti vantaggi accessori (rilocalizzazione, rimborsi, lavori sostitutivi);
• l’alternativa è un lungo contenzioso con esito incerto.

Deve sempre essere preceduta da:

• una perizia estimativa indipendente;
• una verifica legale della correttezza dell’intera procedura;
• un confronto con le condizioni previste dal Testo Unico e dalla prassi locale.

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A.1 Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
A.2 La tua indennità – con le norme italiane
A.3 L’indennità di esproprio – con le norme europee
A.5 La tua indennità – con le norme europee
A.6 Le illegittimità della procedura

A.7 Il T.U. Espropri sempre aggiornato
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