Accordo bonario esproprio, spieghiamolo

L’accordo bonario di esproprio è uno strumento previsto dalla normativa italiana per favorire una definizione consensuale del procedimento espropriativo. La sua finalità è quella di evitare il contenzioso tra amministrazione e proprietario, concordando in via amichevole l’importo dell’indennità da corrispondere per l’ablazione del bene privato.

Regolato in particolare dagli articoli 45 e 46 del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità), questo istituto rappresenta una soluzione alternativa alla determinazione unilaterale dell’indennità, che spesso sfocia in opposizioni, ricorsi o giudizi complessi.

Cos’è l’accordo bonario

Si tratta di un vero e proprio contratto tra due soggetti: da una parte l’autorità espropriante, che promuove un’opera di pubblica utilità, dall’altra il proprietario (o titolare di altro diritto reale) che subisce l’esproprio. L’oggetto dell’accordo è la determinazione consensuale dell’indennità, attraverso una trattativa che tiene conto dei valori di mercato, dei criteri tecnici previsti dalla legge, di eventuali danni ulteriori e delle condizioni specifiche del caso.

L’accordo bonario può essere proposto:

• dalla pubblica amministrazione;
• dal privato espropriando;
• dal soggetto beneficiario dell’esproprio, se diverso dall’autorità espropriante (come nel caso di concessioni o project financing).

Una volta raggiunto, l’accordo viene formalizzato con atto scritto, sottoscritto da entrambe le parti. Ha efficacia vincolante e valore transattivo.

Presupposti per l’accordo bonario

Affinché si possa validamente stipulare un accordo bonario, è necessario che:

• l’opera sia già stata dichiarata di pubblica utilità;
• sia stata notificata la proposta di determinazione dell’indennità, provvisoria o definitiva;
• le parti manifestino la volontà di addivenire a un accordo, senza riserve o vizi di forma;
• il bene sia identificato con chiarezza, così come i titolari dei diritti da indennizzare.

In assenza di questi presupposti, l’accordo rischia di essere nullo o impugnabile. Inoltre, deve essere redatto in forma scritta, con firma autentica delle parti o atto pubblico, per garantire certezza giuridica.

Vantaggi dell’accordo bonario

L’adesione all’accordo bonario comporta diversi vantaggi sia per l’amministrazione che per il cittadino:

Per l’amministrazione

• evita contenziosi costosi e lunghi;
• assicura la disponibilità del bene nei tempi previsti dal progetto;
• consente la programmazione delle risorse con maggiore certezza;
• favorisce rapporti collaborativi con i cittadini e migliora l’immagine dell’ente.

Per il proprietario

• riduce i tempi di attesa per il pagamento;
• consente un indennizzo potenzialmente più equo di quello imposto unilateralmente;
• evita spese legali e tecniche per ricorsi o opposizioni;
• può includere elementi migliorativi (copertura di danni, lavori compensativi, rilocazione, ecc.).

L’accordo bonario, inoltre, può rappresentare una soluzione più rapida anche in caso di occupazioni urgenti già avvenute, sanando retroattivamente il procedimento in via consensuale.

Limiti e rischi dell’accordo bonario

• l’accordo è definitivo e non può essere impugnato, salvo vizi gravi (errore, dolo, violenza, simulazione);
• una volta firmato, il proprietario non potrà più agire per richiedere una maggiore indennità;
• in assenza di consulenza tecnica, si rischia di sottoscrivere un importo inferiore al reale valore del bene;
• alcuni enti possono “spingere” per l’accordo offrendo solo lievi aumenti rispetto a una stima già bassa;
• in caso di cessione volontaria legata all’accordo, si rinuncia anche alla contestazione della pubblica utilità o della legittimità dell’opera.

È quindi sempre opportuno valutare con attenzione ogni proposta, con l’assistenza di un tecnico estimatore e di un legale esperto.

L’accordo bonario nel Testo Unico Espropri

Il D.P.R. 327/2001 disciplina l’accordo bonario principalmente attraverso:

• art. 45: consente all’autorità espropriante, anche prima della determinazione dell’indennità definitiva, di proporre un accordo al fine di determinare consensualmente l’indennità e le modalità di pagamento;
• art. 46: stabilisce che l’accordo ha valore di transazione e costituisce titolo valido per il trasferimento della proprietà.

È previsto che l’accordo bonario possa essere stipulato anche per il trasferimento volontario del bene (cessione volontaria), rendendo inutile l’adozione del decreto di esproprio.

Accordo bonario e cessione volontaria

Quando l’accordo comporta non solo la determinazione dell’indennità, ma anche la volontà del proprietario di cedere il bene, si parla di cessione volontaria. In questo caso:

• il trasferimento della proprietà avviene con effetto immediato;
• non è più necessario il decreto di esproprio;
• la procedura è conclusa con un contratto tra le parti, registrato e trascritto;
• l’indennità concordata viene pagata secondo quanto pattuito.

La cessione volontaria è vantaggiosa solo se il proprietario ha piena consapevolezza del valore del bene e dell’indennizzo. Va evitata se vi sono dubbi sull’utilità pubblica dell’opera o sull’equità dell’importo offerto.

Validità e forma dell’accordo

L’accordo bonario deve essere redatto in forma scritta. Di norma, si ricorre a:

• scrittura privata autenticata dal segretario comunale o da un notaio;
• atto pubblico nei casi in cui vi sia cessione volontaria del bene;
• atto amministrativo sottoscritto dalle parti e registrato presso l’amministrazione.

Per essere valido, l’accordo deve contenere:

• l’identificazione del bene e dei soggetti coinvolti;
• la descrizione dell’opera pubblica e dell’esigenza espropriativa;
• l’importo dell’indennità e le modalità di pagamento;
• eventuali condizioni accessorie (rilascio, rilocazione, servizi sostitutivi);
• l’impegno delle parti alla rinuncia di ulteriori azioni o pretese.

Una volta firmato, l’accordo viene registrato, trascritto e notificato, costituendo titolo legittimo a ogni effetto di legge.

Quando conviene l’accordo bonario

È generalmente consigliabile aderire all’accordo bonario quando:

• l’indennità proposta è coerente con il valore di mercato del bene;
• l’accordo prevede vantaggi aggiuntivi rispetto alla procedura ordinaria (es. rimborsi, lavori di sistemazione, tempi certi);
• non si intende contestare la pubblica utilità o la legittimità dell’esproprio;
• si desidera una definizione rapida del procedimento e la liquidazione dell’importo.

Va invece valutato con estrema prudenza nei casi in cui l’indennità sia molto bassa, l’opera sia oggetto di contestazioni o il valore del bene non sia stato verificato con una perizia indipendente.

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A.1 Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
A.2 La tua indennità – con le norme italiane
A.3 L’indennità di esproprio – con le norme europee
A.5 La tua indennità – con le norme europee
A.6 Le illegittimità della procedura

A.7 Il T.U. Espropri sempre aggiornato
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