Determinazione del valore del bene (L)
Salvi gli specifici criteri prevvisi dalla legge, l’indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell’accordo di cessione o alla data dell’emanazione del decreto di esproprio, valutando l’incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all’esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell’eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù. (L)
Il valore del bene è determinato senza tenere conto delle costruzioni, delle piantagioni e delle migliorie, qualora risulti, avuto riguardo al tempo in cui furono fatte e ad altre circostanze, che esse siano state realizzate allo scopo di conseguire una maggiore indennità. Si considerano realizzate allo scopo di conseguire una maggiore indennità, le costruzioni, le piantagioni e le migliorie che siano state intraprese sui fondi soggetti ad esproprio dopo la comunicazione dell’avvio del procedimento. (L)
Il proprietario, a sue spese, può asportare dal bene i materiali e tutto ciò che può essere tolto senza pregiudizio dell’opera da realizzare. (L)
L’art. 32 del Testo Unico Espropri è una delle norme centrali dell’intera disciplina espropriativa, poiché definisce i criteri generali per la determinazione del valore del bene e quindi dell’indennità di esproprio.
Questa disposizione introduce tre principi fondamentali:
La stima si basa sul valore del bene alla data del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione, depurato da tutti gli effetti del vincolo espropriativo.
Sono escluse dalla valutazione le migliorie realizzate dopo l’avvio del procedimento o comunque allo scopo di aumentare l’indennità.
Al proprietario è riconosciuto, entro certi limiti, il diritto di asportare materiali e beni mobili presenti sul fondo.
L’art. 32 costituisce il quadro generale cui si rapportano tutte le altre norme sulle indennità (artt. 33–47), e trova applicazione sia per:
espropriazione della proprietà;
espropriazione di diritti reali minori;
imposizione di servitù;
occupazione permanente o temporanea.
È la norma che fissa l’architettura dei criteri di stima: valore venale pieno, neutralizzazione degli effetti espropriativi, considerazione dei vincoli urbanistici non espropriativi, irrilevanza delle migliorie fittizie.
Il comma 1 stabilisce tre concetti fondamentali:
Il primo criterio è oggettivo:
➡ Si guarda il bene com’è realmente al momento dell’accordo di cessione o del decreto di esproprio.
Non si considera:
la destinazione urbanistica futura;
la capacità edificatoria che potrebbe emergere;
modifiche che interverranno successivamente.
La stima deve fotografare ciò che esiste realmente alla data di riferimento.
Questo è uno dei principi più significativi del Testo Unico.
Il legislatore afferma che:
➡ L’indennità deve essere indipendente dagli effetti negativi prodotti dal vincolo preordinato all’esproprio.
Il vincolo preordinato spesso comporta:
deprezzamento dell’immobile;
inutilizzabilità edificatoria;
rischio di futura ablazione;
impossibilità di realizzare nuove costruzioni;
divieto di interventi migliorativi.
Il legislatore neutralizza tali effetti per evitare che:
lo Stato espropri a prezzi inferiori manipolando la destinazione urbanistica.
Inoltre, l’indennità NON può tener conto:
dell’aumento di valore connesso all’opera pubblica;
né della sua diminuzione.
Ad esempio:
se un’autostrada aumenta il valore di alcuni terreni, l’aumento non è rilevante;
se una discarica riduce il valore dei fondi vicini, tale riduzione è irrilevante.
I vincoli urbanistici non espropriativi influiscono sul valore del bene.
Ad esempio:
vincoli agricoli;
vincoli paesaggistici;
indice di edificabilità;
vincoli idrogeologici;
norme del piano regolatore.
Se il vincolo è:
generale,
astratto,
non finalizzato all’espropriazione,
allora incide sul valore.
Se invece è preordinato all’esproprio:
NON può incidere.
La norma si applica anche:
quando si espropria un usufrutto;
quando si impone una servitù coattiva;
quando si espropria un diritto di superficie;
quando si costituisce una servitù di elettrodotto o metanodotto.
La stima deve essere parametrata:
➡ alla differenza di valore prima/dopo la costituzione del diritto.
Il secondo comma impedisce ai proprietari di:
costruire,
piantare alberi,
eseguire opere,
allo scopo di ottenere una maggiore indennità.
Sono irrilevanti le opere realizzate:
con intento speculativo;
subito prima della stima;
dopo aver ricevuto notizia dell’avvio del procedimento.
Il legislatore stabilisce una presunzione:
➡ Tutte le migliorie realizzate DOPO la comunicazione dell’avvio del procedimento si considerano finalizzate ad aumentare l’indennità.
Non serve, dunque, dimostrare la finalità speculativa:
è sufficiente la data.
recinzioni nuove installate dopo la comunicazione;
piccole costruzioni senza titolo edilizio;
piantagioni di ulivi o vigneti per aumentare valore agricolo;
depositi di materiali qualificati come “pertinenze”;
installazione di prefabbricati;
pavimentazioni o capannoni agricoli realizzati in prossimità della stima.
Per evitare:
frodi;
indennità artificiosamente gonfiate;
spese pubbliche ingiustificate;
contenziosi tecnici complicati.
Si tutela così l’interesse pubblico contro la “speculazione da esproprio”.
Il terzo comma riconosce al proprietario un diritto residuale:
➡ Può asportare materiali e beni mobili presenti sul fondo, purché ciò non danneggi l’opera pubblica.
È un principio equitativo:
il proprietario deve poter recuperare ciò che non costituisce parte essenziale del bene.
materiali edili ammassati;
attrezzature agricole;
prefabbricati;
recinzioni smontabili;
legna, rottami, materiali vari;
impianti non stabilmente infissi;
serre mobili;
beni personali.
➡ non deve pregiudicare l’opera pubblica.
Ciò significa:
non può demolire parti strutturali dell’edificio;
non può rimuovere opere di consolidamento;
non può asportare impianti essenziali;
non può rimuovere piantagioni protette se essenziali alla stima del valore.
L’autorità espropriante:
può fissare un termine per l’asportazione;
può verificare l’assenza di danni;
può vietare l’asportazione in caso di rischio per l’opera.
L’art. 32 è coerente con i principi dell’art. 1 Protocollo Addizionale CEDU:
l’indennità deve essere adeguata;
la stima deve rispettare il valore reale del bene;
la compensazione deve essere equa.
Neutralizzare gli effetti del vincolo espropriativo evita un undervaluing contrario alla CEDU.
La giurisprudenza amministrativa e civile ha fornito interpretazioni costanti:
Gli effetti del vincolo espropriativo devono essere sempre neutralizzati.
Il valore venale deve essere reale, non “fittizio”.
Le migliorie dopo l’avvio del procedimento NON possono essere conteggiate.
L’indennità deve riflettere il valore di mercato depurato da condizionamenti espropriativi.
Ha dichiarato illegittimo il sistema di indennità ridotta per le aree edificabili (sent. 348 e 349/2007).
Ha riaffermato il principio del valore venale pieno.
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