Le tabelle di esproprio rappresentano uno strumento tradizionalmente utilizzato dalle amministrazioni pubbliche per determinare l’indennità dovuta ai proprietari espropriati. Si tratta di elenchi di valori agricoli medi (VAM) o di parametri fissati a livello provinciale o regionale, che indicano il prezzo di riferimento di terreni agricoli suddivisi per qualità colturale. Pur avendo avuto un ruolo rilevante in passato, tali tabelle hanno oggi un valore solo orientativo, poiché la normativa e la giurisprudenza hanno affermato la necessità di liquidare un indennizzo proporzionato al valore reale di mercato del bene. Per capire se le somme offerte dall’ente espropriante siano congrue rispetto al valore effettivo, è utile richiedere un colloquio telefonico gratuito.
Le tabelle furono introdotte per semplificare e uniformare la determinazione delle indennità, fornendo un riferimento immediato agli enti esproprianti. Venivano aggiornate periodicamente dalle Commissioni Provinciali Espropri, suddividendo i valori per colture (seminativi, vigneti, frutteti, pascoli, ecc.) e per province. L’obiettivo era garantire una base omogenea di calcolo, riducendo margini di discrezionalità.
La Corte Costituzionale e la Corte Europea dei Diritti dell’Uomo hanno però dichiarato l’illegittimità di sistemi indennitari che si basavano esclusivamente sulle tabelle, poiché tali valori risultavano troppo distanti dal reale prezzo di mercato. In particolare, la sentenza della Corte Costituzionale n. 181/2011 e numerose pronunce della CEDU hanno imposto l’adeguamento al valore venale effettivo, sancendo che l’indennità deve riflettere il giusto equilibrio tra interesse pubblico e sacrificio del privato.
Oggi le tabelle possono ancora essere utilizzate come punto di partenza o come strumento provvisorio per determinare l’indennità, ma non sono vincolanti. Esse possono avere rilievo in fase di indennità provvisoria o in assenza di dati di mercato immediatamente disponibili. Tuttavia, devono sempre essere integrate da una valutazione puntuale che tenga conto della reale situazione del bene e delle condizioni del mercato immobiliare locale.
Il proprietario che riceve una proposta di indennità calcolata esclusivamente su valori tabellari ha il diritto di contestarla. Può incaricare un tecnico estimatore di redigere una relazione indipendente, dimostrando che il valore di mercato del bene è superiore. Successivamente può proporre opposizione alla stima davanti alla Corte d’Appello, chiedendo che l’indennità venga rideterminata secondo criteri equi e conformi alla legge.
Le perizie di parte sono fondamentali per dimostrare in giudizio l’inadeguatezza dei valori tabellari. Il giudice, infatti, dispone spesso una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) che tiene conto di dati aggiornati e reali compravendite. Il confronto tra perizie può determinare l’accoglimento delle ragioni del proprietario e il riconoscimento di un indennizzo maggiore.
Le tabelle, pur avendo perso gran parte della loro forza vincolante, restano un tassello del complesso sistema delle procedure espropriative. Conoscere il loro funzionamento e i limiti applicativi consente al proprietario di difendersi meglio e di evitare che l’indennità riconosciuta sia inferiore al giusto valore.
Per valutare la correttezza dell’indennità proposta e la legittimità del ricorso a valori tabellari, è raccomandabile rivolgersi a un esperto e considerare un colloquio telefonico gratuito come primo passo.
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