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CORTE DI APPELLO OMISSISOSSERVAZIONI ALLA C.T.U.
R.G.N. OMISSIS – C.I. DOTT. OMISSIS
VILLA PROPERZI CURTI SRL + ALTRI
(ATTORI) (AVV. ROCCO BALDASSINI)
C O N T R O
OMISSIS
Con la relazione tecnica del 27.3.2015 il c.t.u. Ing. OMISSIS (in risposta al relativo quesito) determinava una doppia stima dei terreni espropriati, di cui la prima espressa sulla base della destinazione urbanistica antecedente la data del 6.4.2009 (ex art. 2/6 d.l. n. 39/2009) e la seconda espressa invece alla data della espropriazione.
Si premette che le presenti osservazioni saranno rivolte e limitate solo alla seconda stima espressa alla data delle espropriazione, posto che appare piu’ opportuno lasciare ai difensori la questione in ordine alla ammissibilita’ ed alla rilevanza o meno della prima stima espressa sulla base della destinazione urbanistica antecedente la data del 6.4.2009 (ex art. 2/6 d.l. n. 39/2009), trattandosi di questioni piu’ direttamente giuridiche.
Con il paragrafo 3.3) (pagg. 13 e ss.), il c.t.u. ha individuato preliminarmente l’indice medio di utilizzazione territoriale (determinato in 0,269 mq./mq.) che rappresenta il valore medio tra la superficie complessiva espropriata compresa nel comparto (155.750 mq.) e la superficie complessiva degli edifici edificati sulla stessa (41.965 mq.).
La configurazione nei termini prospettati della edificabilita’ legale comporta, quale diretta conseguenza, che tutte le aree comprese nel medesimo comparto (in quanto tutte concorrono alla realizzazione dell’unico comparto) sono tutte considerate edificabili nella stessa misura, individuata appunto nell’indice medio di edificabilita’ del comparto espresso in termini di metri cubi/metro quadrato (oppure, il che e’ lo stesso, come nella fattispecie, nell’indice medio di utilizzazione territoriale espresso in termini di metri quadrati/metro quadrato).
Il procedimento cosi’ impostato gode del conforto dei principi stabiliti in materia dalla giurisprudenza di legittimita’:
<Secondo la giurisprudenza di questa corte, infatti, “l’edificabilita’ del fondo deve necessariamente essere commisurata ad indici “medi” di fabbricabilita’ riferiti (o riferibili) all’intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l’adozione del metodo analitico – ricostruttivo comporta che l’accertamento dei volumi realizzabili sull’area non possa basarsi sull’indice fondiario di edificabilita’ (che e’ riferito alle singole aree specificamente destinate all’edificazione privata) e che, invece, postulando l’esercizio concreto dello ius aedificandi che l’area sia urbanizzata e, che si tenga conto dell’incidenza degli spazi all’uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l’area sia (eventualmente) destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità, parcheggi) non potendo l’edificabilita’ essere vanificata dalla utilizzatalita’ non strettamente residenziale, cosi’ dalla maggiore o minore fabbricabilita’ che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni di piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture, di guisa che tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale vengano a percepire la stessa indennita’, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialita’ edificatoria “media” di tutto il comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilita’ territoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato” (Cass. sez. 1^ 29 novembre 2006 n. 25363; Cass. sez. un. 21 marzo 2001 n. 125; Cass. sez. 1^ 16 maggio 2006 n. 11477; Cass. sez. 1^ 16 giugno 2006 n. 13958)> (Cass. SS.UU. n. 11729 del 14.5.2010).
Cio’ premesso, ai fini della determinazione del valore dei terreni, il c.t.u. ha fatto applicazione del costo base di produzione degli edifici gia’ previsto dall’art. 22 della legge n. 392/1978 ed in particolare dei dati metrici previsti dal relativo d.m. 18.12.1998, in forza dei quali il costo base di produzione e’ rappresentato:
Il c.t.u. ha successivamente determinato in euro 1.496,71 il valore unitario rappresentativo del costo di costruzione degli edifici, desunto dalla delibera della Giunta Regionale Abruzzo n. 615 del 9.8.2010.
Infine il c.t.u.:
Cio’ premesso, si ritiene che il procedimento di calcolo seguito sia suscettibile di critica sotto due profili, uno metodologico e l’altro di calcolo.
In primo luogo, si ritiene che i parametri previsti dall’art. 22 della legge n. 392/1978 non appaiono legittimamente utilizzabili e cio’:
In secondo luogo, si ritiene che non abbia alcun significato e non sembra sostenuto da alcun principio il calcolo eseguito dal c.t.u. con il quale egli:
La riprova della irrilevanza dell’operazione si coglie immediatamente allorquando si consideri che se e’ gia’ nota la percentuale di incidenza del valore dell’area sul valore complessivo dei costi di costruzione degli edifici edificati, sarebbe sufficiente calcolare direttamente la relativa misura percentuale, senza alcun bisogno di transitare attraverso la preliminare operazione di divisione del costo complessivo di costruzione degli edifici (euro 62.809.435,15) per la relativa incidenza del costo di costruzione degli stessi (81 %). Operazione questa dietro la quale non pare possibile ravvisare alcuna logica e/o sigificato.
Si ritiene che il c.t.u. abbia omesso di calcolare il valore dei garage sottostanti le superficie residenziali. Si tratta di un ulteriore piano di fabbricato per ognuno degli edifici edificati e le cui misure sono esattamente coincidenti con quelle dei rispettivi piani sovrastanti gia’ indicati dal c.t.u. (cfr. all. 8).
Trattasi in particolare:
e cosi’ per una superficie totale di 13.895 mq..
La necessita’ di calcolare anche il valore dei garage e’ prevista direttamente dall’art. 6 della richiamata deliberazione della Giunta Regione Abruzzo del 9.8.2010 n. 615 la quale ha precisato:
Va da se’ che il costo di costruzione dei garage (indicato nel costo base di euro 808,00 mq. dall’art. 1 della richiamata deliberazione della Giunta Regione Abruzzo del 9.8.2010 n. 615) deve essere aggiunto a quello delle superfici residenziali gia’ determinato dal c.t.u. in euro 62.809.435,15.
Pertanto, il costo di costruzione dei garage e’ pari ad euro 11.227.160,00 (13.895 mq. X euro 808,00 mq.).
Il costo di costruzione dei fabbricati [comprensivo sia di quello della superficie residenziale (euro 62.809.435,15) sia di quello della superficie per parcheggi (euro 11.227.160,00)] ammonta dunque ad euro 74.036.595,15.
Il valore del complessivo cosi’ determinato dei fabbricati edificati deve essere diviso per il medio proporzionale tra l’incidenza costo di produzione (81 %) e l’incidenza del valore dell’area (12 %) e si ottiene cosi’ il valore di euro 10.968.384,48.
Infine, il valore cosi’ ottenuto deve essere diviso per la superficie delle aree effettivamente espropriate pari a 155.750 mq., per ottenere il valore unitario dei terreni espropriati pari ad euro 70,42 mq. (10.968.384,48 : 155.750 mq.).
E’ appena il caso di precisare che trattasi di una censura minimale mossa alla relazione estimativa del c.t.u., atteso che il valore unitario di euro 70,04 mq. rappresenta un ordine di grandezza ancora significativamente inferiore all’effettivo valore di mercato, come risulta da quanto segue.
Non sfugge che l’importo di euro 1.496,71 mq. (rappresentativo del costo unitario di costruzione dei fabbricati) e quello complessivo di euro 62.809.435,15 [da rettificare in aumento in euro 74.036.595,15 comprensivo anche delle superficie per parcheggi (euro 11.227.160,00)] rappresentano il “costo di costruzione” degli edifici, come del resto risulta testualmente dalla stessa deliberazione della Giunta Regionale Abruzzo n. 615 del 9.8.2010 (“limiti di costo per gli interventi residenziali”), e dal relativo allegato con la indicazione dei “costi” delle singole voci.
Ma e’ noto che il valore di mercato degli edifici di nuova costruzione (che rappresenta cioe’ il prezzo di vendita che l’acquirente e’ disposto a pagare) non coincide affatto con il costo di costruzione (che rappresenta invece la sommatoria dei costi delle singole voci necessarie alla costruzione degli stessi). Infatti, appartiene alla comune esperienza l’affermazione che il valore di mercato (prezzo di vendita) di un edificio di nuova edificazione e’ significativamente superiore alla sommatoria dei relativi costi di costruzione.
In sostanza, il valore di mercato di un edificio (che – ripetesi – rappresenta il prezzo che un ipotetico acquirente sarebbe disposto a spendere) incorpora una “plusvalenza” (rispetto al costo di costruzione) che rappresenta un vero e proprio nuovo “valore aggiunto” giustificato dalla utilita’ e dalla funzionalita’ economica del nuovo organismo edilizio fruibile nel suo insieme e nella sua complessiva funzionalita’.
In altri termini, la novita’ economicamente rilevante risultante dall’edificio ultimato di nuova edificazione e’ rappresentata dalla possibilita’ di godere e di fruire di un nuovo bene (edificio) in modo del tutto diverso e nuovo di quanto non fosse possibile fruire in maniera separata dei singoli materiali e delle singole prestazioni che pure hanno concorso alla sua costruzione.
Tale “plusvalenza” e tale “nuovo valore aggiunto” si sommano al costo di costruzione, rispetto al quale essi rappresentano valori ulteriori ed aggiuntivi in quanto formati successivamente sul piano cronologico e logico. A riprova della fondatezza del rilievo e’ sufficiente constare che appartiene al fatto notorio il dato di comune esperienza secondo cui il prezzo di vendita dei fabbricati di nuova edificazione (che rappresenta l’effettivo valore di mercato e cioe’ il prezzo finale) stabilito dal costruttore e’ notevolmente superiore alla sommatoria dei relativi costi di costruzione.
Si richiama l’attenzione sulla circostanza che la tesi sostenuta in questa sede trova ampi riscontro nella pacifica giurisprudenza della Corte di Cassazione che, in materia di criterio analitico – ricostruttivo (laddove la distinzione emerge con maggior chiarezza), ha sempre distinto il valore di mercato dei fabbricati edificati (maggiore) dai costi di costruzione (minori):
“Per converso, il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell’edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell’area…” (ex multis Cass. 13.6.2013 n. 14842).
Tali considerazioni impongono di affermare che, affinche’ possa essere determinato l’effettivo valore di mercato degli edifici costruiti, e’ necessario che al costo di costruzione (determinato dal c.t.u. nel valore unitario di euro 1.496,71) deve essere sommato un ulteriore importo rappresentativo della “plusvalenza” e del “nuovo valore aggiunto” di cui sopra.
I dati di comune esperienza autorizzano a quantificare tale ulteriore importo nella misura prudenziale del 30/40 % del costo di produzione.
Infine, corre l’obbligo di segnalare (anche ad ulteriore riscontro della censura precedente) che la deliberazione della Giunta Regione Abruzzo del 9.8.2010 n. 615 prevede espressamente che il costo di costruzione ivi indicato deve essere incrementato dell’i.v.a. (cfr. punto 4 pag. 114 all. 9 alla c.t.u.).
Orbene, appare incontestabile che anche tale voce specifica (in quanto pagata dall’ipotetico compratore consumatore finale) concorre a far parte dell’effettivo valore di mercato del fabbricato edificato.
Ne consegue dunque che affinche’ possa essere determinato l’effettivo valore di mercato degli edifici edificati sui terreni espropriati (per poter desumere il valore di mercato degli stessi secondo il calcolo seguito dallo stesso c.t.u.), e’ necessario che il valore dei fabbricati determinato dal c.t.u. (nel valore di euro 1.496,71 mq. e nel valore complessivo di euro 62.809.435,15 da rettificare in aumento in euro 74.036.595,15 comprensivo anche delle superficie per parcheggi pari ad euro 11.227.160,00):
3.4) quanto all’incidenza del valore dell’area sul valore del fabbricato
Fermo restando quanto gia’ osservato a proposito della inutilizzabilita’ della percentuale di incidenza del costo dell’area in relazione al costo del fabbricato edificato prevista dall’abrogato art. 22 della legge n. 391/1978 in materia di equo canone, corre l’obbligo di segnalare che in ogni caso la percentuale utilizzata dal c.t.u. (12 %) si rivela di gran lunga inferiore a quella comunemente condivisa nella prassi estimativa giudiziaria in materia di edilizia residenziale.
Si ritiene utile segnalare a tal fine che espressa previsione di legge (che non ha fatto altro che recepire i risultati della evocata consolidata e condivisa prassi giudiziaria ed amministrativa oltre che di autorevole dottrina estimativa), ha determinato – sia pure ai fini fiscali – la misura della incidenza del valore di mercato della sola area in relazione al valore di mercato del fabbricato edificato.
In particolare, si tratta dell’art. 36/7 d.l. n. 333/2006 il quale prevede che “ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali e’ assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza, il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, e’ quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni”.
Orbene, nella fattispecie sono dunque conosciuti e disponibili tutti gli elementi per poter determinare il valore delle aree espropriate, atteso:
Pertanto, seguendo l’indicato procedimento di calcolo, si ottengono i seguenti valori:
Si chiede dunque al c.t.u. di voler cortesemente chiarire gli aspetti di cui sopra.
OMISSIS