Per maggiori chiarimenti consulta L’INDICE GENERALE
CORTE DI APPELLO DI OMISSIS
OPPOSIZIONE ALLA STIMA
(ART. 29 D.LGS. N. 150/2011)
rappresentati e difesi nel presente giudizio dall’Avv. OMISSIS giusta procura speciale rep. n…. ed elettivamente domiciliati ai fini delle comunicazioni e delle notificazioni nell’indicato domicilio digitale di p.e.c., spiegano
C O N T R O
il Comune di OMISSIS in persona del legale rappresentante p.t. con sede legale in OMISSIS c.f. OMISSIS , il presente ricorso per la
OPPOSIZIONE ALLA STIMA
della indennità di esproprio e di occupazione temporanea del terreno distinto in catasto al foglio OMISSIS particella OMISSIS della superficie di 10.870 mq. espropriato per la realizzazione del piano per gli investimenti produttivi.
F A T T O
In vista della realizzazione del piano degli investimenti produttivi, con decreto n. OMISSIS del 10.1.2019 notificato in data 16.1.2019 (doc. n. 1), il Comune di OMISSIS espropriava il terreno distinto in catasto al foglio OMISSIS particella OMISSIS della superficie di 10.870 mq..
Con avvisi del 14.1.2019 (doc. n. 2) e del 7.2.2019 (doc. n. 3), il Comune di OMISSIS informava i ricorrenti che avrebbe proceduto alla immissione in possesso del terreno espropriato.
Con verbale del…. (doc. n. 4), il comune procedeva alla immissione in possesso e redigeva lo stato di consistenza.
Con nota prot. n. OMISSIS del 2.7.2019 (doc. n. 5), il Comune di OMISSIS informava i ricorrenti dell’intervenuto deposito della relazione peritale (doc. n. 3) approvata dalla terna tecnica destinata ai sensi dell’art. 21 d.p.r. n. 327/2001.
Infine, si precisa che il presente giudizio viene proposto solo dai due comproprietari ricorrenti, posto che il terzo comproprietario (OMISSIS contitolare del diritto dominicale in ragione di 2/18) risulta concordatario.
M O T I V I
Ai fini della tempestività del presente ricorso e solo per scrupolo difensivo, è sufficiente richiamare l’attenzione sulla circostanza che il decreto di esproprio è stato notificato in data 16.1.2019 e che l’avviso di deposito della stima definitiva redatta del collegio tecnico porta la data del 2.7.2019.
La corretta interpretazione dell’art. 54/1 d.p.r. n. 327/2001 e dell’art. 29 d.lgs. n. 150/2011 consente di affermare, ai fini della ammissibilità e della tempestività dell’opposizione alla stima che la decorrenza del termine di decadenza di trenta giorni inizia a decorrere solo:
Pacifica è in materia la giurisprudenza di legittimità (Cass. 15.6.2018 n. 15790; Cass. 6.6.2018 n. 14464; Cass. 18.4.2018 n. 9566; Cass. 14.6.2018 n. 15705; Cass. 22.3.2018 n. 7145; Cass. 5.3.20118 n. 5104; Cass. 8.2.2018 n. 3074; Cass. 3.11.2017 n. 26248; Cass. 31.10.2017 n. 26009; Cass. 7.9.2017 n. 20911; Cass. 27.4.2017 n. 10446; Cass. 19.7.2017 n. 17863; Cass. 6.3.2017 n. 5517; Cass. 6.3.2017 n. 5518; Cass. 10.2.2017 n. 3606; Cass. 9.11.2016 n. 22844; Cass. 24.5.2016 n. 10720).
Dalla stima della indennità definitiva approvata dalla terna tecnica, risulta testualmente quanto segue:
“Sulla base delle risultanze della documentazione messa a disposizione dell’ente espropriante (certificato di destinazione urbanistica prot. OMISSIS del 9.1.2019 Allegato K) il terreno ricade in zona territoriale omogenea D Insediamenti Produttivi Commerciali e Artigianali Sottozona D2.1 PIP Piano Insediamenti Produttivi” (cfr. pag. 5).
Trattasi dunque di un terreno pacificamente dotato della edificabilità legale, in conformità ai principi stabiliti in materia dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione:
“Di conseguenza resta intangibile la decisione che si è ispirata ad applicazione analoga del principio di diritto (posto da questa Corte, Sez. 1 -, Sentenza n. 3459 del 2017) secondo cui: “l’inclusione di un’area in un piano per insediamenti industriali (p.i.p.) ne implica l’acquisizione della prerogativa di edificabilità, non diversamente dall’inserimento in un piano di zona per l’edilizia economica e popolare (p.e.e.p.), anche ove l’originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comportasse la qualificazione come suolo agricolo: infatti, l’acquisto del carattere di edificabilità avviene in virtù della variante introdotta dal piano attuativo, che in tale parte va considerato strumento programmatorio e conformativo”
(Cass. 25.8.2017 n. 20391 cfr. punto 4.7 della motivazione)
“Il fatto stesso, quindi, che un terreno sia compreso nel P.e.e.p ed in esso abbia destinazione all’edilizia economica e popolare, che del P.r.g. costituisce o attuazione o variante, è di per sè elemento giustificativo del legale carattere edificatorio del terreno stesso, sia pure nei limiti che il P.e.e.p. consente” (Cass., Sez. U., 18 novembre 1997, n. 11433).
Tale orientamento, costantemente ribadito dalla giurisprudenza di questa Corte (che ha posto in evidenza il carattere “programmatorio e conformativo” del piano suddetto: cfr., ad es. Cass., 17 settembre 2001, n. 11621), è stato successivamente esteso, per evidente analogia dei presupposti, nonchè delle conseguenze giuridiche e concrete, al piano per gli insediamenti produttivi, la cui natura conformativi è stata ribadita in numerose pronunce (cfr., ex multis, Cass. 24 aprile 2007, n. 9891; Cass., 6 settembre 2006, n. 19128; Cass., 24 marzo 2004, n. 5874)”
(Cass. 25.10.2017 n. 25318 cfr. punti 4.1 e 4.2 della motivazione)
“Tanto premesso, deve rilevarsi come la corte di merito abbia correttamente evidenziato che all’epoca dell’emanazione del decreto di esproprio il terreno in questione era incluso in zona D – produttivo industriale, sulla base del Piano Regolatore del Comune di Enna, adottato nel 1979 ed approvato con decreto dell’Assessore regionale territorio e ambiente del 23 marzo 1979…”
(Cass. 9.2.2011 n. 17988)
“Questa Corte, poi […] ha enunciato i seguenti principi, cui deve essere data continuità: a) la destinazione da parte del P.R.G. della zona in esame agli insediamenti industriali, gia’ sufficiente a conferire al terreno V., “le possibilita’ legali di edificazione” richieste dall’art. 5 bis…”
(Cass. 19.10.2011 n. 21637)
(conformi Cass. 28.1.2011 n. 2110; Cass. 27.4.2011 n. 9392 Cass. 7.4.2011 n. 7987; Cass. 21.1.2011 n. 2108; Cass. 10.11.2006 n. 24041)
3.1) quanto alla indennità di esproprio determinata dalla terna tecnica
Con verbale del 28.6.2019 (doc. n. 4), il collegio peritale ha approvato a maggioranza (con il voto contrario del componente nominato dai proprietari) la relazione di stima redatta dall’Ing. OMISSIS (doc. n. 5), terzo tecnico nominato dal Presidente del Tribunale di OMISSIS
La citata relazione peritale, dopo aver premesso:
ha stabilito di procedere alla individuazione del valore di mercato del terreno. A tal fine, l’indennità di esproprio è stata ottenuta sottraendo dal valore di mercato del terreno risultante dopo i lavori di urbanizzazione (desunto con il criterio sintetico – comparativo) il costo sostenuto per l’urbanizzazione dell’area (desunto dalla documentazione contabile dei relativi lavori).
Per determinare il valore di mercato dei terreni urbanizzati, la relazione peritale ha assunto a comparazione tre atti di compravendita prodotti dal Geom. OMISSIS, componente nominato dai proprietari:
“In particolare il Geom. OMISSIS , Tecnico nominato dalla Ditta Espropriata, ha messo a disposizione della OMISSIS n. 3 Atti vendita da parte del Comune di OMISSIS a soggetti privati di lotti urbanizzati ricadenti all’interno dell’area PIP (Atto Rep. OMISSIS Racc. OMISSIS del 1 ottobre 2018 – Atto Rep. OMISSIS Racc. OMISSIS del 30 marzo 2017 – Atto Rep. OMISSIS Racc. OMISSIS del 3 ottobre 2017” (cfr. pag. 8 nota 5).
Il valore medio di tali atti è stato calcolato in euro 26,16 mq., come risulta testualmente dal seguente passaggio:
“Come anticipato nella precedente espositiva, l’analisi del mercato immobiliare ha consentito il reperimento di recenti atti di compravendita di aree edificabili urbanizzate nella Zona D2.1 PIP del Comune di OMISSIS, per i quali il valore medio si attesta a 26,16 euro / metro quadro. In riferimento alla sopra indicata formula, tale valore verrà posto uguale a Vi (valore di mercato dei beni prodotti a seguito della trasformazione)” (cfr. pag. 8).
Per determinare invece i costi di urbanizzazione dell’area, la relazione peritale ha acquisito gli atti contabili dei relativi lavori, dai quali è risultato una incidenza al mq. pari ad euro 10,54 (cfr. pag. 8 tabella ultimo rigo).
Successivamente, la relazione peritale ha interpolato tale valore unitario con altri dati specifici delle opere di urbanizzazione in esame (il raccordo tra la rotatoria sulla OMISSIS e l’area p.i.p., la tombinatura di un canale, un muro di contenimento) alla luce dei quali ha desunto il costo medio degli oneri di urbanizzazione nella somma di euro 9,25 mq. (cfr. pag. 9):
“Confrontando questi risultati con quelli derivanti da altri interventi similari, e tenuto altresì conto che nell’appalto sopra indicato vengono incluse opere non ordinarie e poste al servizio non solo del comparto P.I.P. per quanto sopra indicato, lo scrivente Terzo Tecnico ritiene congruo assumere un’incidenza media dei costi di urbanizzazione pari a 9,25 € per metro quadro di superficie” (cfr. pag. 9).
Sottraendo dunque dal valore medio di mercato dei terreni urbanizzati a seguito dei relativi lavori (euro 26,16 mq.) il costo medio degli oneri di urbanizzazione (euro 9,25 mq.) e tenuto conto del coefficiente di anticipazione indicato nella formula utilizzata (esposta a pag. 7), la relazione peritale ha determinato il valore unitario della indennità di esproprio in euro 13.94 mq.. Ha infine moltiplicato tale valore unitario per la superficie complessivamente espropriata (10.870 mq.) ed ha ottenuto l’indennità di esproprio complessiva pari ad euro 151.527,80 (cfr. pag. 9).
3.2) quanto alle criticità della stima peritale
Ritiene questa difesa che, anche a sottacere tutti gli altri aspetti, sono almeno due gli errori e le illegittimità in cui è incorsa la relazione peritale.
Emerge immediatamente che il criterio di trasformazione è stato utilizzato in maniera impropria ed illegittima.
In particolare, tale criterio è stato utilizzato per determinare il valore di mercato dell’area risultante a seguito della trasformazione dei lavori eseguiti soltanto per la relativa urbanizzazione:
[“Vi è il valore di mercato dei beni prodotti a seguito della trasformazione (coincidente, nel caso in questione, con il valore di mercato delle aree fabbricabili urbanizzate ricadenti in Zona D2.1 PIP di OMISSIS)” (cfr. pag. 7)].
La criticità è stata ingenerata dall’erronea premessa iniziale secondo la quale “l’espropriazione è finalizzata a migliorare la funzionalità e l’accessibilità delle aree edificabili con la realizzazione dei parcheggi…” (cfr. pag. 7).
Si tratta di un evidente errore dal momento che, così facendo, la stima peritale ha finito per determinare il valore di mercato dell’area espropriata solo ed esclusivamente in funzione dell’indice di edificabilità fondiario. In altri termini, la stima peritale ha tenuto conto solo degli interventi realizzabili direttamente sul terreno espropriato (opere di urbanizzazione) in conformità alla specifica destinazione prevista dal piano produttivo. In questo modo, il valore del fondo è stato determinato tenendo conto solo ed esclusivamente del particolare tipo di intervento (opere di urbanizzazione) previsto specificamente sul fondo espropriato.
Nessuna valutazione è stata fatta invece della capacità edificatoria esprimibile dall’intero piano degli insediamenti produttivi, alla quale anche il terreno espropriato ha concorso.
A ben vedere, infatti, la relazione peritale avrebbe dovuto determinare il valore di mercato in funzione dell’indice medio di edificabilità territoriale dell’intero piano produttivo, tenendo conto della capacità edificatoria risultante dal rapporto tra la volumetria complessivamente realizzabile prevista dal piano e la superficie complessiva di tutti i terreni espropriandi compresi nel piano medesimo, calcolata al lordo delle opere previsti per infrastrutture (quali appunti viabilità, parcheggi, aree verdi, servizi, ecc.).
L’errore emerge in termini più chiari anche sotto diverso profilo, laddove si consideri che nel criterio di calcolo seguito dalla stima definitiva non figura infatti alcun dato metrico rappresentativo né della volumetria realizzabile astrattamente riconducibile “pro quota” al fondo espropriato (desumendola in proporzione da quella complessivamente prevista dal piano produttivo) ne’ tanto meno del valore di mercato dei fabbricati produttivi edificabili. Appare infine utile aggiungere che il vero prodotto finale in vista del quale l’espropriazione è stata disposta è rappresentato dalla edificazione dei fabbricati produttivi (distribuiti sull’intera superficie del p.i.p.) e non invece soltanto dalle opere di urbanizzazioni (concentrate solo sul fondo espropriato per una previsione del tutto casuale del progetto).
E’ noto che tutte le aree comprese in un stesso contesto territoriale costituente un microsistema urbano ovvero in uno stesso comprensorio, in quanto concorrono alla realizzazione del medesimo programma edilizio, sono tutte considerate edificabili nella stessa misura, a prescindere se esse siano in concreto destinate alla edificabilità, a viabilità, a servizi, a spazi verde, ecc.. In altri termini, la circostanza che, per una previsione accidentale e casuale del progetto, alcune aree debbano essere apparentemente “sacrificate” (in quanto destinate a viabilità, a servizi o comunque non destinata alla edificazione diretta) ed altre invece apparentemente “favorite” (in quanto destinate ad ospitare fabbricati e manufatti edilizi) non deve trarre in inganno, inducendo a trattare le prime in maniera diversa dalle seconde. In realtà, la possibilità di realizzare interventi edificatori su alcuni fondi è consentita solo in virtù del fatto che altri fondi siano destinati ad ospitare interventi non espressi della edificazione quali appunto viabilità, infrastrutture e servizi generali. Ciò comporta dunque la necessità di tener conto che la volumetria complessivamente prevista realizzabile all’interno del medesimo comprensorio territoriale è prodotta dal concorso di tutti i terreni appartenenti a quel medesimo comprensorio, a prescindere se gli stessi siano destinati ad ospitare fabbricati e manufatti dotati di volumetria oppure semplicemente opere prive di volumetria quali viabilità, infrastrutture e servizi.
E’ questa la funzione perequativa garantita dall’ “indice medio di edificabilità territoriale”, per effetto del quale dunque tutti i terreni compresi nel medesimo piano (a prescindere se siano destinati alla edificazione diretta oppure ad infrastrutture e servizi) devono ritenersi parimenti edificabili e connotati dallo stesso valore di mercato.
Diversamente, si rischierebbe di avere all’interno dello stesso comprensorio picchi di valutazioni in eccesso (per terreni destinati ad interventi edificatori) ed in difetto (per terreni destinati ad ospitare servizi) risultanti dall’indice fondiario, che esprime invece la capacità edificatoria di ognuno dei singoli fondi individualmente valutato.
Ciò chiarito in linea di principi generali, si deve segnalare che la stessa stima peritale ha inavvertitamente affermato tale principio laddove ha ammesso che delle opere di urbanizzazione realizzate sul fondo espropriato beneficerà l’intero comparto di 39.500 mq. in cui si trova l’area oggetto di stima:
“In particolare: a) il raccordo tra la rotatoria sulla OMISSIS e l’area P.I.P. (di cui beneficia non solo il comparto di 39.500 mq. circa in cui insiste l’area oggetto di stima…)” (cfr. pag. 9).
Tuttavia, dalla premessa corretta la stima peritale non ha poi tratto la conseguenza coerente e necessaria che avrebbe imposto che l’indennità di esproprio fosse determinata sulla base dell’indice medio di edificabilità territoriale, nel rispetto appunto della sua funzione perequativa.
Di qui la prova dunque dell’uso del tutto errato ed inappropriato del criterio di trasformazione fatto dalla relazione peritale, con conseguente inattendibilità del risultato ottenuto.
La tesi prospettata dai ricorrenti gode del conforto della pacifica giurisprudenza di legittimità in materia di piani comprensoriali (quali ad esempio piani produttivi, piani di edilizia residenziale pubblica, ecc.).
<…la previsione dell’indice di fabbricabilità fondiaria, che individua la sede di distribuzione delle strutture pubbliche realizzande, non è rilevante laddove sia assente l’indice di fabbricabilità territoriale, che è quello che definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una zona territoriale omogenea ed è definito al lordo degli spazi pubblici. Questa Corte (Cass. n. 21011 del 2006) ha, appunto, precisato che: “la densità fondiaria di un’area è utilizzabile soltanto per definire il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice vale ad individuare l’effettiva superficie suscettibile di edificazione; laddove una zona edificabile omogenea deve necessariamente comprendere in base alle disposizioni stabilite dal D.M. 2 aprile 1968, artt. 3 e segg. spazi pubblici nonchè aree aventi le destinazioni previste da questa normativa che li ripartisce per categoria e ne fissa quantità e proporzioni; di modo che il complessivo carico di edificazione che può gravare sull’intera superficie della zona deve tener conto necessariamente di essi ed è espresso da un indice di densità (c.d. territoriale) che comprendendo anche gli spazi assegnabili ai ricordati standards e le decurtazioni da ciascuno di essi imposte, ne definisce l’effettivo valore in comune commercio. Per tale ragione la giurisprudenza di questa Corte e quella dei giudici amministrativi ha ripetutamente affermato che allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo) deve essere recepito non l’indice relativo alla densità fondiaria, ma quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato” (Cass. n. 18254/2004; n. 16710/2003; Cons. St. 4, 443/1998; cfr. anche: Cass. n. 1043/2007; n. 19501/2005)>
(Cass. 2.2.2017 n. 2765)
“Riferisce il ricorrente che il valore venale del bene è stato determinato dal CTU, e dalla sentenza che su di esso si è basata, per la determinazione dell’indennità di espropriazione sulla scorta del metodo analitico che ha tenuto conto dell’indice di fabbricabilità fondiario. Il criterio, che attiene al profilo, di diritto, relativo all’individuazione delle possibilità legali ed effettive di edificazione, incorre nella censura che gli viene rivolta, avendo questa Corte già affermato (cfr. Cass. n. 9891 del 2007; n. 7288 del 2013, e vedi, pure, per l’omologo caso del PEEP Cass. n. 22421 del 2008; n. 14939 del 2010), che la valutazione va fatta tenendo presente che i volumi realizzabili non possono essere quantificati applicando l’indice fondiario di edificabilità – che è invece riferito alla singola area e definisce il volume massimo consentito su di essa (Cass. n. 21011/2006; n. 5874/2004; n. 16710/2003; Cons. St. n. 1402/1999) – ma, occorre tener conto dell’incidenza degli spazi riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all’intera zona omogenea…(Cass. n. 7288/2013; n. 12771/2007)”
(Cass. 20.5.2016 n. 10521)
<Secondo la giurisprudenza di questa corte, infatti, “l’edificabilità del fondo deve necessariamente essere commisurata ad indici “medi” di fabbricabilità riferiti (o riferibili) all’intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l’adozione del metodo analitico – ricostruttivo comporta che l’accertamento dei volumi realizzabili sull’area non possa basarsi sull’indice fondiario di edificabilità (che e’ riferito alle singole aree specificamente destinate all’edificazione privata) e che, invece, postulando l’esercizio concreto dello ius aedificandi che l’area sia urbanizzata e, che si tenga conto dell’incidenza degli spazi all’uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l’area sia (eventualmente) destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità, parcheggi) non potendo l’edificabilità essere vanificata dalla utilizzabilità non strettamente residenziale, così dalla maggiore o minore fabbricabilità che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni di piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture, di guisa che tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale vengano a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria “media” di tutto il comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilità territoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato” (Cass. sez. 1^ 29 novembre 2006 n. 25363; Cass. sez. un. 21 marzo 2001 n. 125; Cass. sez. 1^ 16 maggio 2006 n. 11477; Cass. sez. 1^ 16 giugno 2006 n. 13958)>
(Cass. SS.UU. n. 11729 del 14.5.2010)
La secondo criticità meritevole di censura deve essere individuata nell’uso erroneo ed improprio fatto del valore di mercato dei terreni risultante dagli atti assunti a comparazione.
A tal fine, si ricorda che la stima peritale ha determinato il valore unitario di mercato delle aree comprese nel p.i.p. in euro 26,16 mq., ottenuto dalla media dei prezzi indicati negli atti di compravendita, assunti quali atti comparativi, con cui il Comune di OMISSIS ha ceduto a soggetti privati altri terreni compresi nel medesimo piano industriale di cui trattasi. Trattasi in particolare degli atti compravendita rep. n. OMISSIS del 30.3.2017 (doc. n. 6), rep. Nomissis del 3.10.2017 (doc. n. 7) e rep. n. OMISSIS del 1.10.2018 (doc. n. 8).
Dunque, non è contestabile che il valore di mercato dei terreni sia stato ottenuto in applicazione del criterio cosiddetto sintetico – comparativo:
[“In particolare il Geom. OMISSIS, Tecnico nominato dalla Ditta Espropriata, ha messo a disposizione della OMISSIS n. 3 Atti vendita da parte del Comune di OMISSIS a soggetti privati di lotti urbanizzati ricadenti all’interno dell’area PIP (Atto Rep. OMISSIS Racc. OMISSIS del 1 ottobre 2018 – Atto Rep. OMISSIS Racc. OMISSIS del 30 marzo 2017 – Atto Rep. OMISSIS Racc. OMISSIS del 3 ottobre 2017” (cfr. pag. 8 nota 5)].
Pertanto, la stima peritale:
inserendo tali operazioni nell’ambito del criterio di trasformazione (cfr. formula esposta a pag. 9).
Ma, così facendo, la stima peritale ha finito per coniare un criterio di stima del tutto inedito e spurio, risultante dalla commistione tra i due citati criteri di stima che però, in quanto radicalmente diversi nei loro presupposti, sono del tutto incompatibili di tra di loro.
L’inattendibilità del risultato ottenuto dalla stima peritale è dimostrata anche da un ulteriore grave profilo di criticità.
Si tratta in particolare della mancata valutazione della relazione corrente tra il valore di mercato del terreno ottenuto con il criterio sintetico – comparativo e l’incidenza dei costi per gli oneri di urbanizzazione.
Come e’ noto, ai fini della determinazione del valore di mercato del fondo espropriato, la pacifica giurisprudenza di legittimità e le più accreditate e condivise teorie di estimo hanno individuato (tra i diversi criteri astrattamente opzionabili) due metodi ben identificati e distinti:
Il metodo cosiddetto “analitico – ricostruttivo” tende ad individuare e ad enucleare il solo valore del fondo espropriato ricavandolo dal valore complessivo degli organismi edilizi in vista della cui realizzazione l’esproprio e’ stato pronunciato ed a tal fine esso valuta la incidenza, sul valore complessivo dell’opera pubblica prevista, sia degli oneri di urbanizzazione e dei costi diretti ed indiretti delle relative opere che, poste in essere dall’amministrazione, assicurino l’immediata utilizzazione edificatoria dell’area, sia dei costi di costruzione, sia del margine di utile dell’imprenditore sia di tutti gli altri oneri concorrenti. In altri termini, il valore di mercato degli organismi edilizi astrattamente costruibili sul fondo espropriato viene “depurato” di tutti i costi (ivi espressamente compresi ovviamente anche gli oneri di urbanizzazione) fino ad individuare il solo valore dell’area espropriata.
Il metodo cosiddetto “sintetico – comparativo” si avvale invece di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, di indicazioni di mercato, prescindendo da ogni analisi delle ragioni economiche e dei singoli costi e delle singole voci che abbiano portato alla formazione, attraverso l’incontro della domanda e dell’offerta, di detto prezzo di mercato, il quale nella sua espressione numerica già tiene evidentemente conto degli oneri diretti ed indiretti connessi allo sfruttamento del suolo.
Ciò premesso, si ritiene che l’errore commesso dalla stima peritale consista dunque nell’aver attribuito rilevanza e nell’aver valutato i costi per la realizzazione degli oneri di urbanizzazione (stimati nel valore unitario di euro 9,25 mq.) pur avendo determinato il valore unitario di mercato del fondo espropriato (in euro 26,16 mq.) sulla base del criterio sintetico – comparativo.
E’ noto che il criterio sintetico – comparativo esprime il valore di mercato dei fondi già comprensivo (“al netto”) di tutti i costi ed oneri che concorrono alla quantificazione del prezzo del bene.
Cosicchè, dal valore di mercato del fondo espropriato espresso con il metodo sintetico – comparativo non è dato detrarre i costi di urbanizzazione (così come invece ha fatto la stima peritale). In tal caso, infatti, il proprietario espropriato risulterebbe essere illegittimamente penalizzato, atteso che l’indennità di esproprio sarebbe artificiosamente ridotta a causa della dell’indebita detrazione degli oneri di urbanizzazione.
In altri termini, tutti i terreni compresi nel medesimo piano industriale, per ciò stesso, rappresentano beni analoghi perfettamente comparabili tra di loro (a prescindere se siano urbanizzati o meno oppure edificati o meno) perchè tutti hanno le medesime caratteristiche in quanto sono connotati dalla stessa destinazione urbanistica (edilizia produttiva), dalla stessa capacità edificatoria (espressa dall’indice medio di edificabilità territoriale che prescinde dalla destinazione specifica alla edificazione ovvero ad opere di urbanizzazione) e di conseguenza anche dallo stesso valore di mercato. Con l’effetto il valore di mercato determinato (per alcuni di essi) con il criterio sintetico – comparativo, ben può essere legittimamente esteso anche agli altri terreni, benchè non ancora urbanizzati, posto che la citata circostanza diventa del tutto irrilevante ai fini estimativi.
Di qui dunque l’inutilità e l’illegittimità dell’operazione con cui la relazione peritale ha detratto il costo degli oneri di urbanizzazione dal valore di mercato dei terreni ottenuto con il criterio sintetico – comparativo.
Sul punto specifico, la giurisprudenza della Corte di Cassazione e’ pacifica atteso che ha essa ha stabilito quanto segue:
“I vizi motivazionali vanno rigettati, avendo la Corte territoriale dato adeguata giustificazione del valore assunto in riferimento alla CTU, ed avendo escluso la detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo, in conformità della giurisprudenza di questa Corte secondo cui lo scorporo di detti oneri ha rilievo esclusivamente in sede di applicazione del metodo analitico – ricostruttivo, e non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico – comparativo, che si riferisce alle indicazioni di mercato (Cass. 10217 del 2010; 12771/07; Cass. 3766/06 Cass. 13598/06)”
(Cass. 3.1.2017 n. 44)
“In tema di espropriazione per pubblica utilita’, la determinazione del valore del fondo puo’ avvenire sia con metodi analitico – ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasferimento del fondo; sia con metodi sintetico – comparativi, volti invece a desumere dall’analisi del mercato il valore commerciale del fondo. L’adozione di uno di tali metodi rende superflua l’analisi degli elementi su cui si fonda l’altro, con la conseguenza che nel caso di adozione di un metodo sintetico – comparativo e’ irrilevante l’omessa valutazione, nel caso di espropriazione di un fondo ricompreso in un piano per l’edilizia economia e popolare, delle aree che sarebbero comunque destinate a spazi pubblici, così come l’omessa detrazione degli oneri di urbanizzazione, in quanto tali indici possono assumere rilievo ai soli fini dell’applicazione dei metodi analitico – ricostruttivi“
(Cass. n. 5174 del 3.3.2010; conformi Cass. n. 12865 del 26.5.2010 e Cass. n. 12771 del 31.5.2007)
“In tema di espropriazione per pubblica utilità, le questioni circa l’adozione, a fini indennitari, di determinati indici di fabbricabilità, dello scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche, della detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo edificato, si pongono esclusivamente in sede di applicazione di metodi analitico – ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasformazione del suolo, non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico – comparativo, che si avvale di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei, e dunque di indicazioni di mercato, giacché il prezzo che si forma nell’incontro di domanda e offerta tiene evidentemente conto degli oneri connessi allo sfruttamento del suolo (Cass. 12771/07; Cass. 3766/06; Cass. 13598/06)”
(Cass. n. 10217 del 28.4.2010 e Cass. n. 3766 del 21.2.2006)
“Tanto premesso, si osserva che, in tema di espropriazione per pubblica utilità, la determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico – ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, sia con metodi sintetico-comparativi, volti, invece, a desumere dall’analisi di mercato il valore commerciale del fondo espropriato, onde sia la questione circa la detrazione, ai fini della valutazione indennitaria del fondo medesimo, degli oneri di urbanizzazione dal valore di quest’ultimo, ovvero dei costi diretti ed indiretti delle relative opere che, poste in essere dall’amministrazione, assicurano l’immediata utilizzazione edificatoria dell’area…, si pongono esclusivamente in sede di applicazione di metodi analitico – ricostruttivi, non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico – comparativo, che si avvale di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, di indicazioni di mercato, prescindendo da ogni analisi delle ragioni economiche che hanno portato alla formazione, attraverso l’incontro della domanda e dell’offerta, di detto prezzo, il quale già tiene evidentemente conto degli oneri connessi allo sfruttamento del suolo (Cass. 18 giugno 1990 n. 6122; Cass. 4 settembre 2001 n. 11391; Cass. 21 febbraio 2006 n. 3766; Cass. 16 giugno 2006 n. 13958; Cass. 27 settembre 2006 n. 21011; Cass. 24 aprile 2007 n. 9891; Cass. 31 maggio 2007 n. 12771)”
(Cass. n. 22395 del 5.9.2008)
(conformi ex multis Cass. 5.9.2008 n. 22395; Cass. 31.5.2007 n. 12771; Cass. 28.5.2007 n. 12461; Cass. 16.6.2006 n. 13958; 21.2.2006 n. 3766; Cass. 20.4.2006 n. 9178; Cass. 4.9.2001 n. 11391).
3.3) quanto alla corretta determinazione della indennità di esproprio
Alla luce dei principi stabiliti dalla evocata giurisprudenza, si ritiene che lo stesso Giudice adito possa emendare d’ufficio il procedimento di calcolo seguito dalla relazione peritale dagli errori denunciati in precedenza.
A tal fine, è sufficiente applicare il valore di mercato dei terreni ottenuto con il criterio sintetico – comparativo a tutti i terreni compresi nel medesimo piano degli insediamenti produttivi.
La relazione peritale già contiene tutti i dati metri necessari al calcolo: è sufficiente moltiplicare il valore di mercato determinato con tale criterio (euro 26,16 mq.) per la superficie del terreno espropriato (10.870 mq.) per ottenere la corretta determinazione della indennità di esproprio pari ad euro 284.359,20.
Solo in subordine e solo laddove la presente domanda non fosse accolta, allora si potrà disporre una c.t.u. per la determinazione del valore di mercato del terreno espropriato.
L’art. 2 comma 89 della legge n. 244/2007 prevede che nei casi in cui sia stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non e’ stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi in quella determinata in via definitiva, l’indennità è aumentata del 10 per cento.
Si ritiene che la corretta interpretazione dell’art. 2 commi 89 e 90 legge n. 244/2007 possa autorizzare il riconoscimento in sede giurisdizionale del beneficio dell’aumento del 10 % della indennità definitiva determinata dalla stessa corte territoriale:
E’ appena il caso di segnalare che in materia la Corte di Cassazione ha già chiarito i termini della questione:
“Anche i restanti profili vanno rigettati, in base al principio affermato da Cass. n. 12058 del 2017, al quale va data continuità, secondo cui l’aumento dell’indennità di espropriazione di un’area edificabile, previsto, D.P.R. n. 327 del 2001, ex art. 37, comma 2, (nel testo risultante dalle modifiche apportategli dalla L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89), nella misura del 10 per cento, “va riconosciuto in via automatica dal giudice, anche ove ciò comporti il superamento del tetto del valore di mercato nella quantificazione dell’indennizzo, allorchè emerga dagli atti la presenza di uno dei presupposti previsti dalla norma (ossia quando l’amministrazione abbia offerto un’indennità provvisoria inferiore agli otto decimi di quella definitiva), mirando ad incentivare la definizione del procedimento espropriativo in via consensuale e non giudiziale, sanzionando l’ingiustificata attesa, imposta al proprietario, della sua conclusione, così stimolando comportamenti virtuosi della P.A., la quale ha la possibilità di evitare di pagare tale maggiorazione offrendo una somma non inferiore agli otto decimi di cui sopra”
(Cass. 27.4.2018 n. 10298) (conformi Cass. 5.3.2018 n. 5104; Cass. 4.4.2018 n. 8336; Cass. 13.1.2014 n. 499; Cass. n. 2774/2012).
Solo per completezza di indagine, appare prudente aggiungere che nella fattispecie non è applicabile la riduzione del 25 % della indennità di esproprio per interventi di riforma economico – sociale prevista dall’art. 2 commi 89 e 90 della legge 24.12.2007 n. 244.
Infatti, la ormai pacifica giurisprudenza della Corte di Cassazione ha stabilito che interventi di riforma economico – sociale non sono ravvisabili:
“Secondo la giurisprudenza di questa corte, la realizzazione di un piano per l’edilizia economica e popolare non rientra tra gli “interventi di riforma economico – sociale” per cui la L. n. 244 del 2007, art. 2, commi 89 e 90, prevede una riduzione dell’indennità del venticinque per cento rispetto al valore venale delle aree espropriate (Cass., sez. 1, 20 giugno 2011, n. 13456, Riv. giur. edilizia 2011, 6, 1, 1624, Cass., sez. 1, 23 febbraio 2012, n. 2774, m. 621306), perchè il fine di riforma economico – sociale (di cui al D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 1, seconda parte nel testo di cui alla L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89) connota una particolare qualità di fini di utilità pubblica, perseguiti in un dato momento storico e, pertanto, è devoluto esclusivamente – non già al potere discrezionale della amministrazione espropriante e neppure alla interpretazione del giudice in caso di opposizione giudiziale alla stima della indennità, ma al legislatore, al quale soltanto spetta di decidere (nel rispetto dei vincoli individuati dalla giurisprudenza costituzionale e comunitaria) se e quando avvalersi del potere di prevedere una riduzione del tipo prefigurato dalla norma (Cass., sez. 1, 28 maggio 2012, n. 8445, Guida al diritto 2012, 35, 86)”
(Cass. 13.4.2015 n. 7418)
(conformi ex multis Cass. 18.3.2015 n. 5444; Cass. 25.2.2015 n. 3807; Cass. 23.5.2013 n. 12757; Cass. 23.2.2012 n. 2774; Cass. 16.3.2012 n. 4210 e Cass. 28.1.2011 n. 2100; Cass. n. 13399 del 1.6.2010; Cass. n. 14939 del 21.6.2010; Cass. n. 14755 del 18.6.2010; Cass. n. 2712 del 4.2.2009).
$ $ $ $ $
Tanto premesso, i nominativi di cui in premessa
R I C O R R O N O
a codesta Corte di Appello affinchè, con riferimento alla indennità di esproprio del terreno distinto in catasto al foglio omissis particella omissis della superficie di 10.870 mq. espropriato per la realizzazione del piano per gli investimenti produttivi, voglia:
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 702 bis comma 1 c.p.c.
A V V E R T O N O
il Comune di OMISSIS che la costituzione oltre i termini stabiliti dal giudice ai sensi del comma terzo dell’art. 702 bis c.p.c. implica le decadenze di cui agli articoli 38 e 167 c.p.c.
Ai fini istruttori:
Ai fini del contributo unificato, si dichiara che il valore della presente controversia è indeterminabile e che il relativo contributo ammonta ad euro 259,00, nella misura già ridotta alla metà di quello ordinario trattandosi di rito sommario.
omissis