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CORTE D’APPELLO DI OMISSIS
Ruolo generale n. OMISSIS
OMISSISContro :
OMISSIS Consigliere Istruttore : Dr. OMISSIS
C.T.U. : Arch. OMISSIS
Udienza di giuramento : 02.12.2010
Prossima udienza: 01.03.2012
Memoria tecnica di parte
1) Premessa
Il sottoscritto Geom. OMISSIS, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di OMISSIS al n. OMISSIS con studio OMISSIS , iscritto nell’elenco dei Periti e Consulenti del Tribunale OMISSIS al . OMISSIS9, su incarico della Sig.ra OMISSIS, dopo aver letto la bozza di CTU trasmessa in data 30 novembre 2011, ritiene doveroso fare le seguenti osservazioni:
1.2) Iter espropriativo (quanto all’edificabilità)
Con nota del 27.6.2003 notificata in data 4.7.2003 (doc. n. 11 di fascicolo di parte attrice), il Comune di OMISSIS comunicava alla proprietaria che, a seguito della delibera di approvazione del progetto per i “lavori di ampliamento del parcheggio della zona ospedaliera in OMISSIS”, le particelle OMISSIS e OMISSIS (cioè quelle espropriate oggetto del presente giudizio) avevano mutato la destinazione, da agricola a fabbricabile.
Ora, se può essere compreso (ma non giustificato) il comportamento del comune che, nonostante la nota citata, tenti in tutti i modi di smentire se stesso sostenendo la mancanza di edificabilità delle aree citate, dovrebbe essere altrettanto chiara invece la situazione accertata dal CTU sia per:
– la citata nota (relativa alle particelle OMISSIS e OMISSIS);
– ma anche la determinazione dirigenziale n. OMISSIS del 28.5.2010 con la quale il comune ha qualificato e stimato (oltre che già pagato) come edificabili le confinanti particelle OMISSIS e OMISSIS già espropriate per la stessa opera pubblica che il CTU ha ignorato nella propria relazione.
In conclusione si ritiene ribadire che l’area debba essere considerata concretamente edificabile senza nessun tipo di incertezza in merito.
Nel rispondere al quesito n. 2 (pag. 9 e ss.), il c.t.u. ha in particolare dichiarato di voler adottare ai fini della determinazione del valore di mercato la metodologia cosiddetta “per parametri di trasposizione del valore” (vedi lett. A pagg. 12 e ss.).
A tal fine il CTU ha posto a base del criterio un valore medio – statistico riferito al bene e ritenuto “accettabile”. Il terreno assunto a riferimento è’ stato individuato in Comune di OMISSIS (Bo).
A parere del sottoscritto il risultato che si ottiene si rivela non attendibile per l’insuperabile ed evidente considerazione che non vi può essere alcun grado di rappresentatività e/o di assimilabilità tra i terreni oggetto del presente accertamento e quello assunto come ipotetico riferimento, dato che i due terreni sono situati in comuni diversi, in province diverse ed addirittura in
regioni diverse.
Non si condivide assolutamente la scelta operata dal CTU, che impone una coerente e convincente motivazione per giustificare le ragioni per le quali il CTU, ai fini della stima, abbia preferito assumere a riferimento ad un’area così’ distante (di cui peraltro mancano tutti gli elementi giustificativi della rappresentatività) anziché assumere a riferimento le particelle OMISSIS e OMISSIS (pur oggetto dei quesiti). A ben vedere, queste ultime:
– sono direttamente confinanti con le particelle espropriate oggetto del presente giudizio (OMISSIS e OMISSIS);
– sono stato originate dalla medesima particella da cui sono state originate quelle oggetto del presente giudizio (come lo stesso c.t.u. ha accertato);
– sono state espropriate dallo stesso Comune di OMISSIS;
– sono state espropriate per la realizzazione della medesima identica opera pubblica;
– sono state infine valutate (e pagate) dallo stesso Comune di OMISSIS con la determinazione dirigenziale n. OMISSIS del 28.5.2010 (già in atti).
Si ritiene pertanto che vengano utilizzati come riferimento per la stima “dati oggettivi”, quali quelli dei terreni confinanti (mappali OMISSIS e OMISSIS) anziché adottare quelli situati addirittura in altra regione.
Ai fini della determinazione del valore di mercato delle aree espropriate, si chiede dunque al CTU di applicare i “parametri di trasposizione del valore” anche al valore di mercato stabilito dallo stesso Comune di OMISSIS alle confinanti particelle OMISSIS e OMISSIS con la determinazione dirigenziale n. OMISSIS del 28.5.2010.
3) risposta al quesito n. 5
Al quesito n. 5, il CTU ha risposto (vedi pag. 17) sostenendo:
– che le particelle indicate nel quesito (verosimilmente OMISSIS e OMISSIS) non sono oggetto di stima;
– che per le stesse non sarebbe disponibile nei fascicolo il certificato storico di destinazione urbanistica;
– che infine una risposta sarebbe possibile solo con una integrazione del quesito.
Le risposte fornite sono errate allorquando si consideri:
– che, con il quesito n. 5, al CTU non è stato richiesta la valutazione del valore di mercato ma più semplicemente di verificare se la disciplina urbanistica delle particelle OMISSIS e OMISSIS (oggetto del presente giudizio) alla data del decreto di esproprio del 11.9.2009 fosse o meno la stessa di quella assunta a riferimento di valutazione delle particelle OMISSIS e OMISSIS espropriate con decreto sanante di cui alla determinazione dirigenziale n. OMISSIS del 28.5.2010 (non si tratta dunque di determinare la stima ma solo di verificare la disciplina urbanistica delle particelle indicate);
– che è del tutto inappropriato il riferimento alla asserita necessità di acquisire il certificato storico di destinazione urbanistica non rinvenuto nei fascicoli delle parti, posto che da un lato esso è allegato sotto la lett. A) della stima redatta dall’Agenzia del Territorio a sua volta allegata alla determinazione dirigenziale n. OMISSIS del 28.5.2010 e che dall’altro al CTU non è stata richiesta l’indagine storica ma più semplicemente quella vigente alla data dei decreti di esproprio del 11.9.2009 e del 28.5.2010;
– che infine il quesito relativo alla disciplina urbanistica delle particelle OMISSIS e OMISSIS in realtà è stato già ritualmente formulato al CTU che dunque deve rispondere in maniera puntuale e precisa, senza poter richiedere il conferimento di un nuovo quesito, in realtà già in atti.
4) risposta al quesito n. 6 lett. a), lett. b) e lett. c)
I quesiti di cui al n. 6 lett. a,) b) e c) sono stati formulati in maniera articolata ed analitica ed ovviamente implicano una pluralità di questioni alle quali non è possibile rispondere semplicemente rinviando alle risultanze del certificato storico di destinazione urbanistica (come invece ha ritenuto di poter fare il CTU, fatta eccezione per la risposta sintetica al quesito di cui alla lett. c).
Ciò’ premesso, ai fini di un più completo inquadramento della fattispecie e di una più chiara comprensione e valorizzazione delle risposte fornite, appare opportuno chiedere al CTU di chiarire ulteriormente ed espressamente
“se l’opera pubblica e la viabilità realizzate dal Comune di OMISSIS con la espropriazione di cui trattasi rappresentino o meno un intervento di viabilità all’interno ed a servizio della singola zona asservito ad una porzione circoscritta del territorio comunale” (come sembra coerentemente desumersi dalla risposta fornita dal CTU. al quesito specifico di cui alla lett. c)”.
Si invita, pertanto, il CTU a riflettere su queste osservazioni, dando conto appunto della edificabilità dell’area in oggetto e chiarire i singoli aspetti prospettati nei termini di cui sopra.
Nel rimanere a disposizione per ogni eventuale chiarimento, il sottoscritto CTP porge cordiali saluti
OMISSIS