Il tema dell’indennità di esproprio per fabbricati abusivi è uno dei più controversi nell’ambito della espropriazione per pubblica utilità. Quando l’immobile oggetto del procedimento è privo di titolo abilitativo o edificato in difformità totale o parziale dalle norme urbanistiche, il proprietario rischia di non ricevere alcun indennizzo. Tuttavia, non tutti i casi sono uguali e la normativa, insieme alla giurisprudenza, prevede distinzioni fondamentali.
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Un fabbricato è considerato abusivo quando viene costruito in assenza o in difformità da un titolo edilizio. A seconda della gravità, si parla di:
L’abuso totale rende l’immobile giuridicamente inesistente. L’abuso parziale, invece, può essere oggetto di sanatoria edilizia, se ricorrono le condizioni previste dalla legge.
Secondo la giurisprudenza dominante, il fabbricato totalmente abusivo è considerato come “non esistente” agli effetti legali. Non ha valore giuridico, né produce effetti patrimoniali rilevanti. Per questo motivo, quando viene espropriato, non dà diritto ad alcuna indennità.
Questo principio è stato sancito da numerose sentenze, tra cui:
Quando il fabbricato, pur non conforme, può essere sanato con le normative vigenti (es. L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03), il diritto all’indennizzo non viene automaticamente escluso. In questi casi, il proprietario può presentare:
La presenza di un procedimento di sanatoria pendente può costituire un elemento decisivo per ottenere un’indennità di esproprio proporzionata.
Nel caso di abuso parziale, l’immobile conserva una sua esistenza giuridica e può essere valutato in parte ai fini dell’indennità. L’importo verrà calcolato:
È quindi importante distinguere tra ciò che è sanabile, ciò che è legittimo e ciò che è del tutto illecito. Un’accurata perizia tecnica è essenziale per supportare la richiesta indennitaria in questi casi.
Se il fabbricato è del tutto abusivo, resta comunque la possibilità di ottenere un indennizzo per il suolo sul quale esso sorge. In tal caso, la stima si effettua considerando il terreno come libero da costruzioni, secondo il valore di mercato del fondo nudo, determinato sulla base della destinazione urbanistica.
La presenza dell’immobile abusivo non solo non incrementa il valore del bene, ma spesso determina una decrescita del valore reale in quanto l’amministrazione dovrà poi procedere alla demolizione a proprie spese.
Chi intende richiedere un indennizzo per un fabbricato deve presentare:
L’assenza di tali documenti comporta la presunzione di abusività totale e la conseguente esclusione da ogni forma di indennizzo, eccetto quella per il terreno sottostante.
Una volta acquisito il terreno, l’amministrazione procede quasi sempre alla demolizione del fabbricato abusivo, specialmente se l’opera pubblica lo richiede. Questo comporta ulteriori effetti:
In nessun caso può essere chiesta indennità per la demolizione, trattandosi di un atto legittimo verso un bene privo di valore giuridico.
Chi riceve un decreto di esproprio o una comunicazione di indennità pari a zero deve immediatamente:
Se l’edificio ha una parziale regolarità, il privato può proporre opposizione alla stima davanti alla Corte d’Appello e ottenere un’indennità ridotta, ma comunque riconosciuta.
Per capire se esistono i margini per avviare tale ricorso, è utile richiedere un colloquio telefonico gratuito con un legale specializzato in espropri e fabbricati abusivi.
La posizione della giurisprudenza è coerente e ribadita in numerose pronunce:
Queste sentenze confermano che la condizione giuridica del bene è l’elemento decisivo ai fini dell’indennizzo.
È importante ricordare che la presenza di un fabbricato abusivo può anche comportare responsabilità ulteriori per il proprietario, quali:
Tuttavia, se l’abuso è circoscritto o riguarda ampliamenti minori, è possibile recuperare parte del valore attraverso una stima frazionata e documentata.
Il fabbricato abusivo non sempre consente al proprietario espropriato di ottenere un indennizzo. La differenza tra abuso totale, parziale e sanabile è fondamentale. La chiave per tutelare i propri interessi risiede nella documentazione tecnica, nell’eventuale sanatoria e nella tempestività delle azioni difensive.
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