Nel procedimento di espropriazione per pubblica utilità, può accadere che non venga espropriato l’intero fabbricato ma solo una sua porzione. Questa situazione, nota come esproprio parziale di bene unitario, può causare una perdita di funzionalità e valore per la parte residua. In questi casi, la legge riconosce una specifica indennità per il danno da frazionamento.
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Il danno da frazionamento si verifica quando un bene unitario viene diviso dall’espropriazione di una sua parte, causando una perdita di valore al fabbricato residuo. Il danno può derivare da:
La legge riconosce che, in tali situazioni, il proprietario ha diritto a una maggiorazione dell’indennità, calcolata in base alla perdita patrimoniale complessiva.
L’articolo 33 del Testo Unico sugli Espropri stabilisce che:
“Nel caso di espropriazione parziale di un bene unitario, se la parte residua risulta gravemente danneggiata o perde in tutto o in parte la sua utilizzabilità, deve essere corrisposta un’indennità aggiuntiva.”
Questa disposizione tutela il principio secondo cui l’indennizzo non può essere limitato alla sola parte espropriata, ma deve riflettere anche le conseguenze indirette sull’intero bene.
La casistica di espropri parziali con danno da frazionamento è ampia e ricorre frequentemente. I casi tipici includono:
In tutti questi casi, il proprietario può chiedere un’indennità per la riduzione di valore della parte non espropriata.
La determinazione dell’indennità per frazionamento richiede sempre l’<strong’intervento di un tecnico estimatore, che dovrà effettuare:
Questa differenza rappresenta il danno indennizzabile, che si somma all’indennità spettante per la parte espropriata. Il tecnico dovrà considerare l’eventuale perdita reddituale (affitto, utilizzo commerciale, ecc.), la riduzione di superficie, il degrado funzionale.
Un caso estremo è quello in cui, a seguito dell’esproprio parziale, la parte residua diventi del tutto inutilizzabile. Ad esempio:
In queste ipotesi, l’indennità aggiuntiva può corrispondere all’intero valore del bene residuo, come se si trattasse di un’espropriazione di fatto. La giurisprudenza lo qualifica talvolta come esproprio sostanziale dell’intero bene, sebbene formalmente parziale.
Quando il fabbricato frazionato era oggetto di locazione commerciale o abitativa, la perdita di una porzione può rendere l’immobile non più affittabile. In tal caso, il danno si estende alla perdita del reddito previsto dal contratto di locazione. Il proprietario ha diritto a una indennità per il valore locativo compromesso.
La prova di tale danno richiede:
In certi casi, il frazionamento comporta anche la nascita di servitù coattive (passaggi, canalizzazioni, ecc.) sul fabbricato residuo. Anche queste comportano un danno patrimoniale che deve essere indennizzato.
Il valore del bene residuo può diminuire se, ad esempio:
Se la stima redatta dalla Commissione Espropriativa non considera il danno da frazionamento, il proprietario può proporre opposizione alla stima davanti alla Corte d’Appello territorialmente competente. È essenziale allegare:
La Corte può riconoscere un indennizzo supplementare a titolo di danno da esproprio parziale e frazionamento di fabbricato unitario.
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La giurisprudenza ha più volte ribadito il diritto all’indennità aggiuntiva in caso di frazionamento. Alcuni precedenti significativi:
Queste sentenze confermano che il frazionamento può costituire una causa autonoma di danno patrimoniale risarcibile.
Il successo di una richiesta di indennità per frazionamento dipende in larga parte dalla relazione estimativa tecnica e dalla qualità della difesa legale. Il tecnico deve descrivere:
La difesa legale dovrà inquadrare il danno nel contesto della normativa vigente e far valere il diritto all’indennizzo integrativo.
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