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CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
OMISSISDEL 7.11.2019
M E M O R I A
OMISSIS )
C O N T R O
OMISSIS
VIOLAZIONE DELL’ART. 39 LEGGE N. 2359/1865
(in relazione all’art. 360/1 n. 3 c.p.c.
Ai fini di una più agevole rappresentazione, si riassumono di seguito i termini del secondo motivo.
Con la sentenza impugnata, la corte distrettuale, nell’approvare l’operato del c.t.u.:
Si ritiene che con la citata motivazione , la corte distrettuale sia incorsa nella violazione dell’art. 39 della legge n. 2359/1865, laddove ha operato in dispregio sia dei noti principi stabiliti dalla giurisprudenza in materia di determinazione del valore di mercato con il criterio sintetico – comparativo.
In particolare, la violazione consumata deve essere ravvisata laddove la corte territoriale non ha colto che l’atto assunto a comparazione (la convenzione tra il Comune di Roma e la OMISSIS sottoscritta nel 1982) non è affatto idoneo, sotto diversi profili, a soddisfare gli elementari requisiti di rappresentatività.
Ciò in particolare:
Con riferimento al secondo rilievo, il tentativo di ragguagliare al 2008 il valore di mercato rimedio espresso al 1982 facendo ricorso agli indici istat del costo delle costruzioni, rappresenta un rimedio del tutto insufficiente ed inadeguato:
Alla luce di quanto premesso, deve convenirsi che, cosi’ operando, la corte territoriale ha finito per determinare un’indennita’ di espropriazione del tutto astratta e teorica che non corrisponde affatto al valore di mercato del bene al momento dell’emanazione del decreto di espropriazione, con cio’ violando l’art. 39 della legge n. 2359/1865.
Appare dunque sufficientemente configurata la denunciata violazione di legge in cui e’ incorsa la corte territoriale che, con la motivazione della sentenza impugnata, ha operato in dispregio dei principi stabiliti in materia dalla pacifica la giurisprudenza di codesta Suprema Corte secondo cui l’omogeneita’ temporale dell’atto di comparazione e’ garantita solo se gli atti comparati sono compresi all’interno di un segmento temporale ristretto e ragionevolmente limitato (Cass. 21.9.2015 n. 18556; (Cass. 20.5.2015 n. 10394; Cass. 21.4.2006 n. 9401).
Con riferimento al terzo rilievo critico (di cui alla precedente lettera c), si ribadisce che il “prezzo massimo di cessione” degli alloggi pubblici previsto nella citata convenzione non poteva essere assunto a parametro del valore dei fabbricati edificabili, da cui e’ stato successivamente desunto il valore di mercato dei terreni. Ciò perché l’atto assunto a comparazione è privo di rappresentativita’, in quanto il “prezzo massimo di cessione” degli alloggi pubblici indicato nella convenzione:
Infine, e per completezza di indagine, appare utile aggiungere che la mancanza di rappresentatività dell’atto assunto a comparazione (convenzione del 1982) è comprovata anche dalla evoluzione della normativa in materia per effetto della quale i vincoli relativi al prezzo di massimo di cessione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica contenuti nelle convenzioni possono essere rimossi:
“I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata…”
(art. 31 comma 49 bis legge 23.12.1988 n. 448)
Ciò ovviamente comporta la piena equiparazione del prezzo degli alloggi di edilizia residenziale pubblica a quelli praticati dal libero mercato.
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2.1) quanto al primo motivo del ricorso principale
OMISSIS ha tentato di resistere al primo motivo del ricorso principale sostenendo che l’atto assunto a comparazione (la convenzione tra il Comune di OMISSISe la OMISSIS sottoscritta nel 1982) sarebbe stato acquisito d’ufficio su iniziativa dello stesso c.t.u..
E che il c.t.u. ben avrebbe operato in tal senso perché il reperimento e l’acquisizione di tale atto sarebbero stati necessari per rispondere al quesito posto dal collegio. A tal fine, la difesa avversaria invocava la giurisprudenza di codesta Suprema Corte (Cass. 5.3.2012 n. 3394).
La tesi avversaria, da un lato, non ha rappresentato fedelmente la vicenda ed i fatti processuali e, dall’altro lato, è infondata nel merito.
In verità, non è stato il c.t.u. ad acquisire su sua iniziativa l’atto assunto a comparazione, ma è stato il c.t.p. di OMISSIS (Arch. OMISSIS ) ad introdurlo irritualmente in giudizio, avendolo allegata alle proprie osservazioni del 22.7.2010 nel corso delle operazioni peritali.
La prova di tale circostanza è fornita direttamente dal c.t.u. il quale negli elaborati peritali ha affermato espressamente che l’atto in esame gli era stato prodotto dal c.t.p. di OMISSIS [i relativi passaggi sono stati già riportati testualmente da questa difesa nel ricorso introduttivo (cfr. pag. 5) e che per facilità di lettura si trascrivono di seguito]:
“a) quanto all’atto di replica del 8.10.2010 del c.t.u.:
“Osservazione di parte convenuta. Replica
Nella propria relazione del 22.7.2010, il consulente tecnico di parte convenuta Arch. OMISSIS ha osservato che nella determinazione del valore commerciale delle costruzioni realizzabili, e’ necessario tener conto dei <prezzi di cessione> degli alloggi fissati nella convenzione del 17.5.2002 stipulata tra il Comune e la OMISSIS.
[…]
Il <prezzo di cessione> di cui all’art. 14 della convenzione e’ pari ad euro 438,99 per mq. di superficie convenzionale con riferimento ad ottobre 1982…” (cfr. pag. 6 ultimi 6 righi e pag. 7 righi 6 e 7).
“Il <prezzo massimo di cessione> di cui all’art. 14 della convenzione tipo del 17.5.2002 (allegata dal CTP nelle proprie osservazioni del 22.7.2010) stipulata tra il Comune e la OMISSIS alla data del 1.10.1982 e’ determinato in euro 438,99 per mq. di superficie convenzionale…”
(cfr. “chiarimenti sui rilievi formulati da parte appellata” pag. 8 e pag. 9 ultimo rigo e pag. 10 primi 3 righi)”.
Anche nel merito la tesi di OMISSIS non coglie nel segno.
E’ evidente infatti che il principio affermato nella sentenza evocata dal difensore avversario si rivela non pertinente e non calzante con la presente fattispecie, ma addirittura anche controproducente.
Il principio evocato infatti consente al c.t.u. consente al c.t.u. di acquisire d’ufficio ogni elemento, sebbene non prodotto dalle parti, sempre che si tratti di fatti accessori rientranti nell’ambito strettamente tecnico della consulenza, e non invece di fatti e situazioni che, essendo posti a fondamento della domanda o delle eccezioni delle parti, devono essere necessariamente provati dalle parti stesse (Cass. 5.3.2012 n. 3394 citata).
Orbene, è appena il caso di precisare che l’atto comparativo di cui trattasi non può essere derubricato semplicemente ad un fatto meramente “accessorio rientrante nell’ambito strettamente tecnico della consulenza”.
A ben vedere, esso rappresenta una vera e propria prova documentale di cui il c.t.p. di OMISSIS si è servito ai fini della dimostrazione del minor valore di mercato dei terreni espropriati.
In quanto tale, trattandosi di un elemento probatorio posto a fondamento della specifica eccezione spiegata da OMISSIS, questa aveva l’onere preciso di produrlo in giudizio nel rispetto dei termini di decadenza previsti dagli artt. 184 e 184 c.p.c..
2.2) quanto al secondo motivo del ricorso principale
Non miglior sorte spetta alla difesa spiegata da OMISSIS con riferimento al secondo motivo del ricorso principale.
A dire del controricorrente, infatti, la società OMISSIS. avrebbe asseritamente contestato la sentenza impugnata laddove la corte territoriale ha accordato preferenza al criterio di stima sintetico – comparativo.
L’affermazione non corrisponde al vero e probabilmente è stata fatta al solo scopo di ingenerare confusione.
In verità, la società OMISSIS. ha contestato (non il metodo di stima preferito dalla corte territoriale, ma soltanto) il fatto che nell’ambito del criterio sintetico – comparativo fosse stato indicato un solo atto comparativo, per di più affetto da criticità così gravi da non garantire in alcun modo il requisito della rappresentatività (cfr. punto precedente), nei termini richiesti dalla giurisprudenza di legittimità.
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Si insiste nell’accoglimento del ricorso principale.
OMISSIS