L’esproprio da parte del Comune avviene quando un’amministrazione locale deve acquisire un’area privata per realizzare un’opera pubblica come strade, parcheggi, scuole, parchi o centri sportivi. Il procedimento è regolato dal D.P.R. 327/2001 (Testo Unico sugli espropri), che garantisce ai cittadini diritti precisi e un indennizzo economico.
Il Comune può avviare l’espropriazione solo se l’opera è prevista negli strumenti urbanistici e se ha ottenuto la dichiarazione di pubblica utilità. Qualsiasi atto arbitrario o senza motivazione può essere contestato.
Il Comune inserisce il tuo terreno in un piano regolatore, destinandolo a un’opera pubblica. Da quel momento, il terreno non può essere venduto liberamente né utilizzato per nuovi progetti edilizi.
Riceverai un avviso formale in cui il Comune ti informa dell’inizio della procedura. In questa fase hai diritto a:
Con questo atto ufficiale, il Comune conferma la necessità dell’opera e può procedere con l’esproprio. L’atto ha una validità limitata nel tempo: se non viene seguito da altri passaggi, perde efficacia.
Il Comune ti comunicherà per iscritto una proposta economica come compenso per la perdita del terreno. Se accetti, ricevi il pagamento in tempi brevi. Se rifiuti, puoi:
Il decreto finale sancisce il passaggio di proprietà. Da quel momento, il Comune può entrare in possesso del terreno e iniziare i lavori. Il decreto deve indicare l’ammontare dell’indennità e le modalità di pagamento.
Il valore è calcolato in base alla rendita catastale rivalutata, maggiorata da coefficienti regionali. Se coltivi direttamente il terreno, puoi ottenere un aumento fino al 25%.
Il calcolo si basa sul valore venale di mercato, considerando:
Se accetti l’indennità senza ricorrere in giudizio, potresti avere un bonus fino al 10% in più.
Quando il Comune espropria solo una parte del terreno, il danno residuo alla parte rimanente deve essere compensato. È possibile chiedere una perizia specifica per stimare quanto il resto del lotto abbia perso valore.
Se ritieni che il tuo diritto sia stato violato o che il valore proposto sia troppo basso, puoi:
Per maggiori informazioni abbiamo scritto un approfondimento.
In caso di esproprio illegittimo, puoi anche chiedere la restituzione del bene o il risarcimento integrale del danno subito.
Il Comune può anche chiedere solo un’occupazione temporanea del tuo terreno, ad esempio per:
In questi casi non perdi la proprietà, ma hai diritto a una indennità di occupazione. Al termine dei lavori, il terreno deve essere restituito nelle condizioni iniziali.
Se il Comune ha bisogno solo di installare tubazioni, cavi o fognature, può imporre una servitù di passaggio. Anche questo comporta una compensazione economica, calcolata in base all’ingombro e al danno prodotto.
No. Qualsiasi ingresso anticipato è considerato occupazione illegittima. Puoi segnalarlo, chiedere il blocco dei lavori e ottenere un risarcimento.
Sì, ma devi informare l’acquirente della procedura in corso. L’indennità sarà riconosciuta a chi risulta proprietario al momento del decreto.
Le costruzioni non sanate o abusive non vengono valutate nel calcolo dell’indennizzo. In alcuni casi possono addirittura ridurre il valore complessivo.
Ricorda che ogni giorno di attesa può giocare a tuo sfavore. Prepararsi bene fin dalle prime fasi è fondamentale per ottenere un giusto risarcimento.
L’indennità è soggetta a tassazione con ritenuta del 20% alla fonte. Tuttavia, sono previste agevolazioni se:
Rivolgersi a un commercialista è utile per ottimizzare la tassazione e capire eventuali detrazioni.
Molti studi tecnici e legali offrono una prima consulenza gratuita su casi di esproprio da parte del Comune. Questo ti permette di:
Contattare un esperto fin dall’inizio può fare la differenza tra subire passivamente e ottenere ciò che ti spetta davvero.