Il principio della giusta indennità
L’articolo 42 della Costituzione e l’art. 1 del Protocollo Addizionale alla CEDU sanciscono il principio secondo cui il proprietario espropriato ha diritto a una giusta indennità. Nei casi di esproprio di aree edificabili, questo significa riconoscere il valore commerciale effettivo del bene, evitando indennizzi riduttivi.
Determinazione del valore dell’area
Il valore dell’indennità per area edificabile viene calcolato considerando:
- la destinazione urbanistica vigente;
- la posizione e l’accessibilità dell’area;
- gli indici edificatori consentiti dal piano regolatore;
- la presenza di infrastrutture e servizi di urbanizzazione primaria e secondaria;
- le quotazioni immobiliari della zona.
Differenza con le aree agricole
Per i terreni agricoli, l’indennità è basata sul Valore Agricolo Medio (VAM). Per le aree edificabili, invece, la valutazione segue criteri di mercato, che possono comportare cifre molto più elevate. Proprio per questo motivo, le amministrazioni tendono spesso a proporre indennità inferiori, contestabili davanti ai giudici.
Esproprio parziale e danno da frazionamento
Quando l’espropriazione riguarda solo una parte dell’area edificabile, al proprietario spetta non solo l’indennità relativa alla porzione ablata, ma anche il danno da frazionamento e la perdita di valore commerciale del fondo residuo.
Giurisprudenza nazionale ed europea
La Corte di Cassazione e la Corte Europea dei Diritti dell’Uomo hanno più volte ribadito che il proprietario deve essere posto in una situazione di equilibrio tra l’interesse pubblico e la tutela del diritto di proprietà. Indennità sproporzionate rispetto al valore reale del bene costituiscono una violazione del diritto di proprietà.
Esempio pratico
Un Comune ha avviato l’espropriazione di un’area edificabile per la costruzione di una scuola. L’indennità offerta era basata su valori agricoli. Dopo ricorso alla Corte d’Appello, con supporto di una perizia tecnica, l’indennità è stata rivalutata al valore commerciale, pari a cinque volte l’offerta iniziale.
Come difendersi da un’indennità riduttiva
Il proprietario può:
- non accettare l’indennità provvisoria;
- presentare opposizione alla stima davanti alla Corte d’Appello;
- contestare al TAR eventuali vizi della dichiarazione di pubblica utilità;
- chiedere la rivalutazione monetaria e gli interessi legali in caso di ritardo nei pagamenti;
- valutare un ricorso alla CEDU in presenza di indennità palesemente sproporzionate.
L’importanza della consulenza
Un avvocato esperto in espropri e un tecnico estimatore sono figure indispensabili per difendere i diritti del cittadino espropriato. Solo un supporto qualificato consente di dimostrare il reale valore del bene e ottenere un equo indennizzo. Una prima valutazione può essere effettuata tramite un colloquio telefonico gratuito.
Approfondimento correlato
Per approfondire le modalità di difesa nelle procedure ablative e comprendere i rimedi giuridici applicabili, si consiglia la lettura della guida su come tutelarsi nelle procedure espropriative.
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A.1 Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
A.2 La tua indennità – con le norme italiane
A.3 L’indennità di esproprio – con le norme europee
A.5 Vuoi accettare l’indennità? Vedi le avvertenze
A.6 Le illegittimità della procedura
A.7 Il T.U. Espropri sempre aggiornato
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