L’espropriazione per pubblica utilità non ha solo implicazioni patrimoniali e urbanistiche, ma determina anche una serie di effetti fiscali rilevanti per tutte le parti coinvolte. Dall’imposta di registro alle ritenute sull’indennità, dalle imposte ipotecarie e catastali alla cessazione delle imposte locali, ogni fase è regolata da norme precise che influiscono direttamente sull’entità degli importi percepiti e sugli obblighi dichiarativi.

Per non incorrere in errori o sorprese con il fisco, è sempre opportuno verificare con attenzione ogni aspetto tributario legato all’esproprio. Puoi prenotare un colloquio telefonico gratuito con un esperto per ricevere assistenza personalizzata.

1. Il decreto di esproprio e l’imposta di registro

Il trasferimento di proprietà che avviene mediante decreto di esproprio genera l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro. Questa viene applicata in misura proporzionale, secondo le aliquote previste per gli atti traslativi a titolo oneroso. Attualmente, tale aliquota è fissata generalmente al 9%, salvo ipotesi particolari in cui si applicano percentuali differenti, ad esempio per terreni agricoli o aree edificabili.

Quando il decreto di esproprio riguarda più beni, o più soggetti, ciascuna disposizione contenuta nel decreto può costituire un’autonoma base imponibile. Ne consegue che, se un decreto espropria tre particelle appartenenti a proprietari diversi, l’imposta proporzionale sarà calcolata e dovuta separatamente per ciascun trasferimento.

Le stesse regole si applicano se nel decreto sono presenti cessioni volontarie sostitutive dell’esproprio. Anche in questi casi, l’imposta proporzionale colpisce ciascuna operazione come fosse un atto a sé stante.

2. Imposte ipotecarie e catastali

Oltre all’imposta di registro, sull’esproprio si applicano anche le imposte ipotecarie e catastali, che derivano dall’obbligo di trascrizione e voltura dell’atto nei registri immobiliari. In questo caso, però, la misura è fissa: 50 euro per ciascuna imposta, indipendentemente dal valore del bene espropriato.

Se il decreto trasferisce tre beni distinti, le imposte ipotecarie e catastali saranno applicate per ciascun trasferimento, per un totale di 150 euro per l’una e 150 euro per l’altra. L’importo fisso è previsto a prescindere dalla natura del soggetto espropriante, salvo i casi di esenzione previsti per lo Stato.

3. Esenzione per lo Stato e per alcuni enti pubblici

Quando l’espropriazione è effettuata a favore del Demanio dello Stato o di determinati enti pubblici, l’intero trasferimento può beneficiare dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali e bollo. Questo principio si fonda sul fatto che tali soggetti operano nell’interesse collettivo e per finalità istituzionali, e pertanto non devono sostenere oneri fiscali per il trasferimento della proprietà.

Ad esempio, se un’area viene espropriata per realizzare un edificio scolastico statale o un’infrastruttura demaniale come una strada o un’opera idrica, il trasferimento al Demanio avviene senza costi fiscali. Resta invece dovuta l’indennità di esproprio al soggetto privato proprietario, che sarà soggetta a tassazione come reddito.

4. Tassazione dell’indennità di esproprio

L’indennità corrisposta al soggetto espropriato costituisce, a tutti gli effetti, un reddito soggetto a imposizione fiscale. Ai sensi dell’art. 35 del DPR 327/2001, l’ente espropriante è tenuto ad applicare una ritenuta a titolo definitivo pari al 20% sull’intero importo erogato.

Questa ritenuta viene trattenuta direttamente al momento del pagamento e versata all’erario. L’espropriato riceverà quindi un importo netto, ridotto dell’aliquota, e non sarà tenuto a inserire la somma nella dichiarazione dei redditi, salvo che non opti per la tassazione ordinaria.

Il contribuente può infatti scegliere, mediante dichiarazione espressa da comunicare all’ente, di assoggettare l’indennità alla tassazione ordinaria IRPEF, in base al proprio scaglione di reddito. In tal caso, l’importo sarà indicato nella dichiarazione e tassato secondo l’aliquota marginale personale, al netto della ritenuta eventualmente già operata.

5. Indennità non soggette a ritenuta

Non tutte le somme corrisposte nell’ambito dell’espropriazione sono soggette a ritenuta del 20%. Restano escluse, ad esempio, le indennità corrisposte per:

• occupazione temporanea di aree;
• occupazione d’urgenza preordinata all’esproprio;
• indennità per danni a coltivazioni o migliorie del fondo;
• risarcimenti per danno emergente o lucro cessante non direttamente connessi al trasferimento della proprietà.

Queste somme non sono considerate redditi imponibili ai fini IRPEF e, pertanto, non subiscono la trattenuta. Tuttavia, è sempre necessario verificare la corretta qualificazione giuridica delle somme percepite, perché una diversa qualificazione fiscale può comportare obblighi imprevisti.

6. Cessazione delle imposte locali (IMU, ICI)

Una delle prime conseguenze fiscali dell’esproprio è l’estinzione degli obblighi tributari locali da parte del proprietario. A seguito dell’emanazione del decreto di esproprio, il bene viene trasferito all’ente pubblico o al soggetto beneficiario, e il proprietario non è più tenuto al pagamento di IMU, ICI o altri tributi locali sull’immobile.

Questo principio vale anche se l’ente espropriante non ha ancora preso possesso fisico del bene. L’effetto traslativo del decreto è immediato e comporta il venir meno dell’obbligo fiscale in capo all’ex proprietario.

7. Imposte sulle sentenze di opposizione all’indennità

Se l’espropriato presenta opposizione alla stima dell’indennità e ottiene una sentenza favorevole, la registrazione della sentenza stessa genera un ulteriore obbligo fiscale. Infatti, l’Agenzia delle Entrate richiede l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale anche sulla sentenza, trattandola come atto traslativo o determinativo di valore.

In pratica, anche se l’imposta era già stata versata al momento del decreto, l’ulteriore sentenza che definisce la controversia può comportare una seconda tassazione. Questa duplicazione è criticata da alcuni operatori, ma attualmente trova riscontro nelle prassi tributarie consolidate.

8. Modalità di versamento e adempimenti dichiarativi

L’indennità soggetta a ritenuta viene erogata al netto dell’imposta, e l’ente espropriante provvede al versamento all’erario come sostituto d’imposta. Al contribuente deve essere rilasciata una certificazione attestante l’importo lordo, l’importo trattenuto e il netto pagato, da utilizzare in dichiarazione se si opta per la tassazione ordinaria.

Nel caso in cui l’indennità venga versata in più rate, la ritenuta sarà applicata su ciascuna tranche. Se invece il versamento avviene tramite Cassa Depositi e Prestiti, la ritenuta può essere effettuata direttamente da quest’ultima o dall’ente delegante.

9. Esempi operativi

Esempio 1 – Esproprio per viabilità comunale

Un cittadino subisce l’espropriazione di una striscia di terreno lungo il confine della sua proprietà per l’allargamento di una strada. L’indennità viene quantificata in 30.000 euro. L’ente espropriante applica la ritenuta del 20% e versa al cittadino 24.000 euro. Il cittadino riceve la certificazione e valuta se indicare l’importo nella dichiarazione per optare per la tassazione ordinaria.

Esempio 2 – Esproprio con sentenza di opposizione

Un proprietario impugna il valore dell’indennità stimato nel decreto, ritenendolo troppo basso. Il Tribunale gli riconosce un aumento da 80.000 a 120.000 euro. La sentenza viene registrata e su di essa viene applicata una nuova imposta di registro proporzionale, anche se la precedente era già stata versata. L’importo finale sarà assoggettato a nuova ritenuta del 20%.

Esempio 3 – Cessione volontaria in luogo dell’esproprio

Il proprietario concorda la cessione con l’ente prima dell’adozione del decreto. La cessione è soggetta alle stesse imposte dell’esproprio: imposta di registro proporzionale, imposte ipotecarie e catastali fisse, e ritenuta sulla somma versata. Tuttavia, le parti possono concordare clausole personalizzate per la gestione delle spese, indicando se sono a carico del beneficiario o dell’amministrazione.

10. Quando è necessario un supporto tecnico

Il quadro fiscale legato all’esproprio è articolato e variabile. Ogni singola voce, dalla tipologia del bene espropriato alla modalità di corresponsione dell’indennità, incide sulla tassazione effettiva. Un supporto professionale consente di:

• verificare la corretta applicazione della ritenuta;
• calcolare imposte dovute e imposte eventualmente rimborsabili;
• gestire la dichiarazione dei redditi con eventuale credito d’imposta;
• ottenere assistenza in caso di registrazione di sentenze;
• analizzare convenienze tra tassazione separata e ordinaria.

Se hai ricevuto o stai per ricevere un’indennità da esproprio, occupazione o cessione volontaria, chiarisci ogni dubbio con un colloquio telefonico gratuito e valuta il trattamento fiscale corretto da applicare.

Nota: Come spiegato nella Sez. D6, le IA commettono errori. Per informazioni corrette visitate il sito anptes.org.