La determinazione del valore delle aree oggetto di espropriazione o di imposizione fiscale (ICI/IMU) rappresenta uno dei profili più delicati del diritto urbanistico e tributario. In particolare, la presenza di vincoli urbanistici e paesaggistici, la classificazione delle aree nei piani regolatori e la corretta qualificazione delle stesse incidono profondamente sia sulla stima dell’indennità di esproprio sia sulla base imponibile ai fini delle imposte comunali. La recente sentenza della Cassazione n. 22591/2024 affronta in modo esemplare tali questioni, offrendo un’occasione di riflessione sistematica su principi, regole e prassi operative.
La vicenda nasce da un contenzioso tra il Comune di Peschiera Borromeo (MI) e la società Sviluppo Immobiliare Corio S.r.l., relativo all’accertamento ICI per l’anno 2010 su aree destinate dal piano regolatore generale (PRG) in parte a verde privato, in parte a viabilità e in parte ad “AP Standard”. Il Comune aveva accertato l’omesso/parziale versamento dell’imposta, equiparando le aree a edificabili e valorizzandole di conseguenza. La Commissione tributaria regionale, riformando la sentenza di primo grado, aveva equiparato le aree in parola ad aree agricole, ridimensionando la base imponibile. Il Comune ha quindi proposto ricorso per cassazione.
“l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi” (2259120240809snciv@s50@a2024@n22591@tS.clean.pdf)
“…la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche; tali criteri, normativamente determinati, debbono considerarsi tassativi” (2259120240809snciv@s50@a2024@n22591@tS.clean.pdf)
La disciplina urbanistica comunale deve armonizzarsi con le prescrizioni dei piani paesaggistici regionali (es. Parco Agricolo Sud Milano). L’art. 17, comma 4, l.r. Lombardia 86/1983, sancisce che le prescrizioni del piano territoriale di coordinamento del Parco Sud sono recepite di diritto negli strumenti urbanistici generali.
“…le aree in questione erano destinate dal piano regolatore generale in vigore nell’anno 2010 a verde privato, a viabilità e ad ‘AP Standard’, armonizzandosi con le prescrizioni del piano territoriale di coordinamento del ‘Parco Sud Milano’…” (2259120240809snciv@s50@a2024@n22591@tS.clean.pdf)
La Corte distingue tra:
“…i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile…” (2259120240809snciv@s50@a2024@n22591@tS.clean.pdf)
La Corte critica la sentenza della CTR per non aver considerato:
La natura edificabile dell’area, ai fini ICI/IMU, va determinata in base alla qualificazione urbanistica vigente nell’anno di imposizione, salvi i casi di inedificabilità assoluta risultante da piani urbanistici o paesaggistici, la cui incidenza deve essere accertata concretamente.
“…occorre verificare, alla stregua delle disposizioni del piano regolatore generale, come modificate ed integrate da quelle del piano territoriale di coordinamento (in virtù dell’art. 17, comma 4, della legge reg. Lombardia 30 novembre 1983, n. 86), se le aree oggetto di accertamento avessero mantenuto o meno una sia pur limitata (‘vincolata’) potenzialità edificatoria, oppure non potessero ritenersi in nessun modo, nemmeno parzialmente o potenzialmente, edificabili.” (2259120240809snciv@s50@a2024@n22591@tS.clean.pdf)
La Corte ricorda che la valutazione della natura edificabile e del valore delle aree deve essere effettuata in base a criteri tassativi e motivazione congrua. La decisione di merito è insindacabile in Cassazione se motivata, ma può essere censurata se si fonda su criteri diversi da quelli normativamente previsti.
La sentenza Cass. n. 22591/2024 riafferma principi ormai consolidati in tema di rapporti tra vincoli urbanistici e paesaggistici e determinazione del valore venale delle aree ai fini ICI/IMU. La distinzione tra inedificabilità assoluta e semplice limitazione delle potenzialità edificatorie è centrale: solo la prima esclude la natura edificabile e giustifica la tassazione come area agricola. La coerenza tra disciplina urbanistica e pianificazione paesaggistica va valutata caso per caso, con attenzione alle previsioni normative e alla concreta destinazione delle aree.