Come funziona l’esproprio per pubblica utilità

Hai ricevuto una notifica di esproprio?

Se sei proprietario di un terreno o di un immobile e hai ricevuto un avviso da parte di un ente pubblico, è fondamentale capire cosa sta succedendo. Puoi richiedere un colloquio telefonico gratuito con un esperto ANPTES per sapere se l’esproprio è legittimo e come tutelarti subito.

Cosa si intende per esproprio per pubblica utilità

L’esproprio per pubblica utilità è un procedimento con cui lo Stato o un ente pubblico acquisisce un bene privato per realizzare un’opera destinata al bene collettivo, come strade, scuole, ospedali, reti idriche o elettriche. Il proprietario perde il bene, ma ha diritto a ricevere una indennità economica proporzionata al suo valore.

Quando può avvenire l’esproprio

Non tutti gli immobili possono essere espropriati liberamente. La legge impone dei requisiti:

• l’opera deve essere prevista da un piano urbanistico approvato
• deve esistere una dichiarazione di pubblica utilità
• il bene deve essere necessario alla realizzazione dell’opera

In assenza di uno di questi presupposti, l’esproprio è illegittimo e può essere impugnato.

Fasi dell’esproprio per pubblica utilità

1. Vincolo espropriativo

Il bene viene incluso in un piano (PRG o piano attuativo) che lo destina a un’opera pubblica. Questo vincolo limita la possibilità di costruire, vendere o modificare l’immobile.

2. Comunicazione al proprietario

L’ente invia un avviso di avvio del procedimento. Il proprietario ha 30 giorni per:

• visionare gli atti
• presentare osservazioni
• chiedere modifiche al progetto

3. Dichiarazione di pubblica utilità

Con questo atto formale, l’amministrazione conferma l’interesse collettivo dell’opera. Da questo momento può avviare le procedure di esproprio vero e proprio.

4. Offerta di indennità

Viene proposta una indennità provvisoria. Il proprietario può:

• accettare e ottenere il pagamento
• rifiutare e chiedere una perizia autonoma

Se non si raggiunge un accordo, si passa alla stima definitiva o a un contenzioso.

5. Decreto di esproprio

È l’atto che trasferisce ufficialmente la proprietà del bene all’ente pubblico. Da quel momento, il bene diventa pubblico e il proprietario ha diritto al pagamento dell’indennità definitiva.

Calcolo dell’indennità di esproprio

L’indennità viene determinata in base a:

• Valore venale del bene (prezzo di mercato)
• Destinazione urbanistica
• Utilizzo effettivo (residenza, reddito, azienda)
• Presenza di impianti, migliorie, coltivazioni

Se il proprietario è un coltivatore diretto, l’indennità può aumentare fino al 25%. In caso di accettazione bonaria, si aggiunge un ulteriore 10%.

Esproprio parziale e danno residuo

Se viene espropriata solo una parte del bene, il proprietario può richiedere un risarcimento aggiuntivo se la parte restante perde valore, redditività o accesso.

Quando l’esproprio è illegittimo

Puoi contestare l’esproprio se:

• non è stata emessa una dichiarazione di pubblica utilità
• la notifica è avvenuta in modo irregolare
• i termini previsti dalla legge sono stati superati
• l’opera non è realmente destinata a uso pubblico

In questi casi, è possibile bloccare l’esproprio o ottenere un risarcimento per il danno subito.

Cosa puoi fare per difenderti

• Non firmare nulla senza avere prima consultato un esperto
• Richiedi l’accesso agli atti e copia della perizia
• Fai valutare l’indennità da un tecnico indipendente
• Presenta osservazioni e ricorsi entro i termini
• Contatta ANPTES per assistenza gratuita

Conclusione operativa

Capire come funziona l’esproprio per pubblica utilità ti aiuta a non subire passivamente una procedura complessa. Hai diritti precisi e strumenti per ottenere una giusta indennità, bloccare espropri illegittimi o trattare condizioni migliori. Richiedi subito il supporto gratuito ANPTES per affrontare ogni fase con competenza e serenità.