Cessione bonaria esproprio, scopriamola

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Definizione di cessione bonaria

La cessione bonaria è un istituto previsto dal D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, che consente al proprietario espropriando di trasferire volontariamente il bene all’amministrazione prima dell’emissione del decreto di esproprio. Si tratta di un vero e proprio contratto di diritto pubblico, mediante il quale le parti concordano l’indennità e le condizioni di cessione del bene.

Attraverso questo accordo si evita l’emanazione del decreto di esproprio, semplificando la procedura ed eliminando il contenzioso. L’indennità di cessione bonaria può essere superiore a quella provvisoria, ma deve rispettare comunque i criteri di legge.

Riferimenti normativi

L’istituto è disciplinato principalmente dagli articoli 45 e 46 del Testo Unico sugli espropri:

• Art. 45: disciplina le modalità e i termini della proposta di cessione;
• Art. 46: riguarda la conclusione dell’accordo e la trascrizione dell’atto.

Quando può essere proposta

La cessione bonaria può essere proposta dopo l’approvazione del progetto che comporta l’esproprio e dopo la dichiarazione di pubblica utilità. È possibile avviarla:

• su iniziativa dell’amministrazione espropriante;
• su richiesta del proprietario del bene interessato.

La proposta deve essere formulata in forma scritta, indicando l’importo dell’indennità offerta e le condizioni della cessione. Il proprietario ha un termine per accettare o rifiutare l’accordo.

Vantaggi della cessione bonaria

Rispetto alla procedura ordinaria di esproprio, la cessione bonaria presenta una serie di vantaggi:

• riduzione dei tempi della procedura;
• possibilità di ottenere un’indennità più elevata rispetto a quella provvisoria;
• eliminazione del rischio di contenzioso giudiziario;
• possibilità di negoziare condizioni accessorie (es. tempi di rilascio, demolizioni, bonifiche, servitù residue).

Il proprietario può anche prevedere il pagamento diretto dell’indennità in tempi rapidi, senza necessità di attendere eventuali depositi presso la Cassa Depositi e Prestiti.

L’indennità nella cessione bonaria

Secondo l’art. 45, comma 2, l’indennità offerta per la cessione bonaria può essere aumentata fino al 50% rispetto a quella determinata ai sensi dell’art. 37, se l’espropriazione è effettuata per finalità di pubblica utilità legate all’interesse collettivo. Tuttavia, l’aumento non è obbligatorio: dipende dalla disponibilità dell’amministrazione e dalla trattativa tra le parti.

In ogni caso, l’indennità deve essere determinata secondo i criteri legali previsti, tra cui:

• valore venale del bene;
• destinazione urbanistica;
• possibilità edificatorie legittime e dimostrate;
• utilizzazioni effettive e potenzialità residue;
• presenza di fabbricati, colture, impianti, ecc.

Procedura

La procedura di cessione bonaria segue questi passaggi:

1. proposta scritta da parte della pubblica amministrazione;
2. accettazione formale da parte del proprietario;
3. stipula dell’atto di cessione in forma pubblica o con scrittura privata autenticata;
4. trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari;
5. eventuale erogazione diretta dell’indennità oppure deposito presso Cassa Depositi e Prestiti.

Atti soggetti a trascrizione

L’accordo di cessione deve essere trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione produce gli stessi effetti del decreto di esproprio: il bene passa alla proprietà dell’ente pubblico, con effetto legale. L’atto costituisce titolo per l’immissione in possesso, per l’indennizzo e per la voltura catastale.

Profili fiscali

L’indennità percepita con cessione bonaria è soggetta a tassazione. In particolare, può essere assoggettata a:

• ritenuta d’acconto a titolo di imposta sostitutiva (attualmente al 20%);
• IVA in caso di soggetti con partita IVA e cessione di beni aziendali;
• eventuali imposte di registro, ipotecarie e catastali secondo la natura del bene trasferito.

Il regime fiscale va verificato attentamente, anche in funzione della modalità di pagamento, della natura del bene e del soggetto beneficiario.

Quando è sconsigliabile accettare

La cessione bonaria non è sempre vantaggiosa. In particolare, può risultare svantaggiosa quando:

• l’indennità proposta è inferiore al valore reale del bene;
• la stima dell’amministrazione presenta errori evidenti o omette elementi rilevanti;
• il bene ha valore commerciale o edificatorio non riconosciuto;
• sono presenti vincoli illegittimi o destinazioni urbanistiche contestabili;
• l’accordo viene proposto sotto pressione, senza tempo per valutare correttamente.

In questi casi è preferibile attendere la stima definitiva o ricorrere all’autorità giudiziaria.

Rapporto con l’occupazione d’urgenza

Nei casi in cui l’amministrazione abbia già proceduto all’immissione in possesso tramite decreto di occupazione d’urgenza ex art. 22-bis, può comunque proporre una cessione bonaria. In questo caso l’accordo serve a regolarizzare la situazione e ad evitare l’emanazione del decreto di esproprio formale.

Assistenza legale nella cessione bonaria

Un avvocato esperto in diritto espropriativo può:

• valutare la congruità dell’indennità proposta;
• verificare la correttezza della stima tecnica e dei criteri utilizzati;
• negoziare modifiche all’accordo proposto;
• evitare clausole vessatorie o svantaggiose per il proprietario;
• coordinarsi con un tecnico estimatore privato per una perizia alternativa.

Accettare una proposta di cessione bonaria senza adeguata valutazione può comportare una perdita patrimoniale significativa. È fondamentale comprendere che, una volta sottoscritto, l’accordo ha effetto definitivo e preclude la possibilità di impugnazione dell’indennità.

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A.1 Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
A.2 La tua indennità – con le norme italiane
A.3 L’indennità di esproprio – con le norme europee
A.5 La tua indennità – con le norme europee
A.6 Le illegittimità della procedura

A.7 Il T.U. Espropri sempre aggiornato
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