Che cosa si intende per bene residuo
Il bene residuo è la porzione di fondo che rimane nella disponibilità del proprietario dopo l’esproprio parziale. Nonostante non venga ablata, essa può risultare gravemente deprezzata. I motivi possono essere diversi:
- frazionamento del fondo, che impedisce l’uso unitario della proprietà;
- perdita di accessibilità a porzioni rimaste isolate;
- diminuzione della redditività di terreni agricoli o immobili;
- impatto ambientale o acustico derivante dalla vicinanza dell’opera pubblica;
- difficoltà di edificabilità delle aree rimaste a causa della conformazione irregolare.
Il diritto all’indennizzo per il bene residuo
Il DPR 327/2001, Testo Unico sulle espropriazioni, riconosce che l’indennità deve comprendere anche il danno da deprezzamento del bene residuo. Pertanto, il proprietario ha diritto a una indennità aggiuntiva rispetto a quella per il terreno effettivamente espropriato. Questo principio è stato più volte confermato dalla giurisprudenza.
Calcolo dell’indennità aggiuntiva
Il calcolo si effettua stimando il valore di mercato dell’intero fondo prima dell’esproprio e quello della parte residua dopo l’intervento. La differenza rappresenta il danno subito, che deve essere riconosciuto come indennità supplementare. Tale valutazione richiede la consulenza di tecnici esperti (geometri, agronomi, ingegneri) che possano documentare il reale deprezzamento.
Esempi pratici
Un terreno agricolo attraversato da una nuova strada comunale può rimanere diviso in due porzioni, di cui una diventa inservibile. Oppure un lotto edificabile può perdere la possibilità di sfruttamento edilizio a causa della ridotta superficie residua. In questi casi, i giudici hanno riconosciuto il diritto a un indennizzo per il bene residuo, anche quando l’amministrazione aveva inizialmente ignorato il problema.
Il ruolo della giurisprudenza
Le sentenze della Corte di Cassazione e delle Corti d’Appello hanno più volte ribadito che l’indennità non può limitarsi al valore della parte espropriata, ma deve includere il danno indiretto al bene residuo. In assenza di questo riconoscimento, l’indennità risulterebbe sproporzionata e contraria ai principi costituzionali ed europei sul diritto di proprietà.
Come difendersi
Per tutelare i propri diritti, il cittadino può:
- contestare l’indennità provvisoria se non tiene conto del bene residuo;
- chiedere la nomina del collegio dei tecnici per una stima imparziale;
- presentare opposizione alla Corte d’Appello per ottenere una valutazione più equa;
- produrre perizie di parte per dimostrare il danno subito dal fondo residuo.
L’importanza dell’assistenza tecnica e legale
Il riconoscimento dell’indennità per il bene residuo non è automatico: va richiesto e dimostrato. Senza una difesa tecnica e legale, il rischio è di accettare importi riduttivi che non riflettono il danno effettivo. Per questo è essenziale l’intervento di professionisti specializzati che possano agire tempestivamente e con competenza.
Approfondimento correlato
Per conoscere meglio gli strumenti di difesa, si consiglia la guida dedicata alle procedure espropriative, che illustra i passaggi e le tutele a disposizione dei cittadini colpiti da espropri comunali.
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A.1 Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
A.2 La tua indennità – con le norme italiane
A.3 L’indennità di esproprio – con le norme europee
A.5 La tua indennità – con le norme europee
A.6 Le illegittimità della procedura
A.7 Il T.U. Espropri sempre aggiornato
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