Quando un immobile viene espropriato per pubblica utilità, la legge garantisce al proprietario il diritto a una giusta indennità. La situazione si complica quando il fabbricato è parzialmente abusivo, ossia presenta una parte realizzata senza titolo edilizio o difforme rispetto alla concessione. In tali casi, l’indennità subisce riduzioni, ma esistono situazioni in cui è possibile ottenere un aumento rispetto alla stima iniziale, soprattutto se la porzione legittima rappresenta la parte preponderante o se vi sono circostanze particolari, come l’occupazione illegittima.
Per chiarire i diritti del proprietario e le possibili strategie difensive, è consigliabile richiedere un colloquio telefonico gratuito con professionisti specializzati in espropriazioni.
Il D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo Unico in materia di espropriazione per pubblica utilità) stabilisce che l’indennità deve essere commisurata al valore venale del bene, salvo i casi in cui l’immobile sia abusivo. In presenza di un fabbricato interamente privo di titolo edilizio e non sanabile, l’indennità può essere ridotta drasticamente o addirittura azzerata. Tuttavia, se l’abuso riguarda solo una parte della costruzione, la giurisprudenza ha più volte chiarito che la riduzione deve essere proporzionata alla porzione irregolare, salvaguardando il valore della parte legittima.
Il primo passo per richiedere un aumento dell’indennità è dimostrare con precisione quale parte dell’immobile è regolare e quale è abusiva. Questa distinzione si effettua attraverso:
Un’errata valutazione può comportare una riduzione eccessiva, con perdita di migliaia di euro per il proprietario.
Oltre alla tutela della parte regolare, esistono altri elementi che possono condurre a un aumento dell’indennità anche per fabbricati parzialmente abusivi. Tra i più rilevanti:
La Cassazione e il Consiglio di Stato hanno affermato che, in caso di fabbricati misti (regolari e abusivi), l’indennità deve tener conto del valore effettivo della porzione conforme, senza azzerare o annullare la valutazione complessiva. Questo significa che l’espropriato può ottenere una somma sensibilmente più alta rispetto a una stima che penalizzi in modo indifferenziato l’intero immobile.
Un aspetto spesso trascurato riguarda l’occupazione illegittima da parte della Pubblica Amministrazione. Questa si verifica quando l’ente utilizza il bene prima dell’emissione del decreto di esproprio o oltre i termini di occupazione legittima previsti dalla legge. Anche in caso di fabbricato parzialmente abusivo, il proprietario ha diritto a un risarcimento aggiuntivo per il periodo di indisponibilità del bene.
L’occupazione illegittima può generare:
In alcune pronunce, i giudici hanno riconosciuto importi superiori anche del 20–30% rispetto alla sola indennità di esproprio, proprio in ragione della condotta illegittima dell’amministrazione.
La perizia tecnica di parte è fondamentale per contestare la stima dell’indennità. Il tecnico incaricato deve:
Un’accurata difesa tecnica e legale può portare a un sostanziale aumento dell’importo liquidato, specialmente se si dimostra che la riduzione operata dall’ente espropriante è eccessiva o ingiustificata.
Il proprietario che ritiene l’indennità offerta insufficiente deve attivare le procedure previste dal Testo Unico:
In questa fase, la presenza di un legale esperto e di un tecnico qualificato è cruciale per fornire documentazione e argomentazioni efficaci.
La distinzione tra porzione legittima e abusiva richiede un’analisi approfondita dei documenti urbanistici: concessioni edilizie, permessi di costruire, certificati di agibilità e atti di sanatoria. Anche piccoli dettagli possono fare la differenza nella quantificazione dell’indennità.
Se il proprietario riesce a ottenere la sanatoria della parte abusiva prima dell’emissione del decreto di esproprio, il bene può essere considerato integralmente regolare, con conseguente aumento dell’indennità.
Molti proprietari sottovalutano l’importanza di agire tempestivamente. Una consulenza preventiva, anche prima dell’avvio formale della procedura espropriativa, consente di predisporre la documentazione, avviare eventuali sanatorie e stimare correttamente il valore della porzione legittima. Per questo è utile fissare un colloquio telefonico gratuito con un avvocato specializzato.
In un caso seguito dal Tribunale Amministrativo Regionale, un fabbricato composto per il 70% da parte legittima e per il 30% da ampliamento abusivo era stato inizialmente stimato con una riduzione del 50% dell’indennità. Grazie alla perizia di parte e alla dimostrazione dell’autonomia funzionale della parte regolare, il giudice ha riconosciuto un aumento dell’indennità del 35% rispetto alla prima offerta.
In un altro caso, l’occupazione illegittima protratta per due anni ha portato a un risarcimento aggiuntivo pari al 25% del valore della parte regolare dell’immobile, oltre all’indennità già riconosciuta.
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A.1 Le “trappole” in cui cadono gli espropriati
A.2 La tua indennità – con le norme italiane
A.3 L’indennità di esproprio – con le norme europee
A.5 La tua indennità – con le norme europee
A.6 Le illegittimità della procedura
A.7 Il T.U. Espropri sempre aggiornato
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