L’espropriazione di un fabbricato abusivo rappresenta un tema complesso, in quanto la normativa urbanistica e quella espropriativa si intersecano in modo diretto. In linea generale, il D.P.R. 327/2001 stabilisce che l’indennità di esproprio è dovuta solo per beni legittimamente edificati. Per i fabbricati privi di titolo abilitativo o costruiti in violazione delle norme urbanistiche, il riconoscimento di un’indennità piena o maggiorata è escluso. Tuttavia, la prassi e la giurisprudenza evidenziano situazioni in cui è possibile ottenere un indennizzo, anche se ridotto, e in rari casi un aumento legato a specifiche circostanze di fatto o a regolarizzazioni intervenute.
Per comprendere se un determinato caso possa beneficiare di un incremento dell’indennità è spesso utile un colloquio telefonico gratuito con esperti della materia.
Il punto di partenza è chiaro: se un immobile è totalmente abusivo, ossia realizzato senza alcun titolo edilizio e senza possibilità di sanatoria, esso è giuridicamente inesistente agli effetti urbanistici. La conseguenza diretta è che l’amministrazione non è tenuta a corrispondere alcuna indennità di esproprio per la sua perdita. Questo vale anche per eventuali aumenti: non è possibile applicare maggiorazioni come quelle previste per abitazioni principali o edifici produttivi se la struttura è completamente abusiva.
Diversa è la situazione quando l’abuso riguarda solo una parte del fabbricato. Ad esempio:
In questi casi, l’indennità di esproprio viene calcolata sulla parte legittima, mentre quella abusiva viene esclusa. Qualora la parte regolare rientri in fattispecie che prevedono aumenti (abitazione principale, uso produttivo, vincoli particolari), tali maggiorazioni possono comunque essere riconosciute limitatamente alla quota legittima.
Un aspetto importante riguarda i procedimenti di condono edilizio o sanatoria. Se, al momento dell’esproprio, l’immobile è oggetto di una richiesta di regolarizzazione e questa viene successivamente accolta, l’indennità dovrà essere ricalcolata tenendo conto della nuova legittimità urbanistica. In tali ipotesi, è possibile che vengano applicati aumenti previsti dalla legge, come nel caso di abitazioni principali o fabbricati strumentali all’attività agricola o produttiva.
La giurisprudenza ha riconosciuto che, laddove la regolarizzazione intervenga prima della definizione del procedimento espropriativo, il proprietario non può essere penalizzato e ha diritto a vedere valorizzata la nuova condizione urbanistica dell’immobile.
Il calcolo dell’indennità per fabbricati con abuso segue alcuni passaggi:
Il tecnico incaricato dall’amministrazione deve distinguere chiaramente le superfici e i volumi sanati da quelli irregolari, applicando valori unitari proporzionati e coerenti con la normativa vigente.
In rari casi, può essere riconosciuto un aumento dell’indennità anche per fabbricati che presentano irregolarità, ad esempio:
La documentazione è cruciale per difendere il diritto a un aumento dell’indennità. Tra i documenti utili:
Se l’amministrazione nega l’aumento dell’indennità a causa della presenza di abuso edilizio, il proprietario può impugnare il provvedimento. La contestazione può avvenire davanti alla Commissione provinciale espropri o attraverso un ricorso giurisdizionale. In tali casi, l’assistenza di un legale esperto in materia espropriativa e urbanistica è determinante per far valere le proprie ragioni.
Per una valutazione preventiva del caso e delle possibilità di ottenere un aumento dell’indennità, è possibile richiedere un colloquio telefonico gratuito.
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