Quando si affronta una procedura di espropriazione per pubblica utilità, uno degli aspetti più controversi riguarda il destino dei fabbricati totalmente abusivi. La questione dell’indennità spettante per tali immobili è stata oggetto di numerosi interventi normativi e pronunce giurisprudenziali, che ne hanno chiarito l’orientamento prevalente.
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La definizione di fabbricato totalmente abusivo si riferisce a un immobile costruito in assenza totale di permesso di costruire, concessione edilizia o altro titolo abilitativo. Non si tratta quindi di difformità parziali o di opere realizzate con variazioni rispetto al progetto, ma di costruzioni sorte completamente fuori dal perimetro della legalità urbanistica.
In questi casi, il fabbricato è considerato inesistente giuridicamente. Non può essere oggetto di regolarizzazione tramite sanatoria né beneficiare di alcun trattamento equipollente a quello previsto per immobili regolarmente edificati.
Il Testo Unico sulle espropriazioni (D.P.R. 327/2001) stabilisce che l’indennità di esproprio può essere riconosciuta solo in relazione a beni legittimamente edificati o sanabili. Questo principio è stato recepito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione e del Consiglio di Stato, che escludono il riconoscimento di indennità per manufatti abusivi.
Il fondamento giuridico dell’esclusione dell’indennità risiede nella mancanza di legittimazione del bene: il fabbricato abusivo non è un bene giuridicamente tutelato. Di conseguenza, l’Amministrazione che espropria un terreno sul quale sorge un immobile costruito abusivamente non è tenuta a riconoscere alcuna somma per il manufatto.
In altre parole, ai fini dell’indennizzo, viene considerato solo il valore del suolo come se fosse libero da costruzioni. Questo criterio si applica anche quando l’abuso è conosciuto dalla pubblica amministrazione, in quanto non incide sulla natura illecita della costruzione.
È fondamentale distinguere tra:
La distinzione è essenziale perché nei casi di abuso parziale il proprietario potrebbe comunque accedere a una forma di indennizzo ridotto, come stabilito dalla giurisprudenza in più occasioni.
Per determinare se un fabbricato sia totalmente abusivo o meno, è necessario analizzare:
L’onere della prova dell’esistenza legittima del fabbricato ricade in genere sul proprietario espropriato, che dovrà dimostrare la regolarità edilizia o la sanabilità dell’opera.
I principali orientamenti giurisprudenziali hanno ribadito la tesi dell’inesistenza giuridica dei fabbricati totalmente abusivi. Tra le sentenze più rilevanti:
Queste decisioni si basano sull’assunto che l’indennità ha funzione compensativa per un diritto costituzionalmente tutelato. In assenza di tale diritto, l’indennità non può essere riconosciuta.
Un ulteriore aspetto critico riguarda le conseguenze amministrative derivanti dall’accertamento dell’abuso. Un immobile totalmente abusivo può essere soggetto a demolizione coattiva da parte dell’ente, anche contestualmente alla procedura di esproprio.
La demolizione può essere eseguita a spese del proprietario, e non è escluso che l’immobile venga scomputato completamente dal valore del fondo ai fini del calcolo indennitario. Anche l’eventuale presenza del fabbricato nel catasto non è elemento sufficiente a garantirne la legittimità.
Nel caso in cui il proprietario contesti l’abuso o ritenga che l’opera sia in parte legittima, è fondamentale avvalersi di un tecnico estimatore specializzato in espropriazioni. La sua perizia può accertare:
In simili contesti, l’intervento di un avvocato esperto in espropri può fare la differenza nella tutela dei diritti del proprietario.
In presenza di un decreto di esproprio su un’area su cui insiste un fabbricato non conforme, il primo passo è verificare lo stato edilizio e urbanistico dell’immobile. In seconda battuta, si valuterà la possibilità di:
Nei casi più complessi, è raccomandabile fissare un colloquio telefonico gratuito con un legale esperto in materia per valutare la strategia più efficace.
Il proprietario che intenda tutelarsi in caso di mancato riconoscimento dell’indennità deve:
L’attività difensiva si fonda su elementi tecnici e giuridici. Non basta affermare che l’immobile esiste fisicamente: serve dimostrarne la legittimità giuridica.
I fabbricati totalmente abusivi non danno diritto ad alcuna indennità di esproprio, salvo casi eccezionali in cui sia possibile dimostrare una legittimità parziale o la presenza di un procedimento di sanatoria in corso. L’unico valore riconosciuto è quello del suolo nudo, come se fosse privo di costruzioni. Per evitare la perdita totale del valore, è essenziale agire rapidamente, raccogliere documenti e farsi assistere da tecnici e legali esperti.
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