In molte situazioni l’espropriazione per pubblica utilità non coinvolge l’intero bene immobiliare, ma solo una parte del terreno o delle pertinenze che lo circondano. In questi casi si parla di espropriazione parziale. Tuttavia, anche se l’edificio principale non viene toccato formalmente, può subire un grave deprezzamento di valore dovuto alla perdita di funzionalità, estetica, accessibilità o redditività.
Il proprietario ha diritto, in questi casi, a un indennizzo aggiuntivo per la riduzione di valore del fabbricato residuo. Una tutela che trova fondamento normativo nell’art. 33 del D.P.R. 327/2001, ma che spesso viene ignorata o contestata dagli enti esproprianti.
Per comprendere se hai diritto a tale indennizzo, puoi richiedere un colloquio telefonico gratuito con un avvocato esperto in espropri.
La norma stabilisce che in caso di espropriazione parziale, oltre all’indennità per la parte ablata, spetta al proprietario anche un indennizzo per il deprezzamento della parte non espropriata. In altre parole, se la sottrazione di una parte del bene provoca una perdita di valore sull’unità immobiliare rimasta, questa va compensata economicamente.
Questo vale non solo per i terreni ma anche per i fabbricati che, pur non direttamente espropriati, perdono valore in termini di funzionalità, commercialità o redditività.
La perdita di valore può derivare da numerosi fattori, tra cui:
Un classico esempio è l’espropriazione di una striscia di terreno davanti a una casa, per l’ampliamento della strada comunale: il valore dell’immobile crolla a causa della maggiore esposizione al traffico, del rumore e della perdita di privacy.
La valutazione deve essere tecnica e fondata. Il perito incaricato deve:
Il danno viene riconosciuto solo se c’è un nesso causale diretto tra l’esproprio e la perdita di valore. Non è sufficiente un generico deprezzamento: occorre dimostrare che la menomazione sia concreta e misurabile.
Nei casi in cui l’immobile sia destinato alla locazione o all’attività economica, è possibile provare la perdita in termini di valore locativo. Ad esempio:
La perdita di reddito attuale o potenziale è un danno patrimoniale che può essere riconosciuto come voce autonoma di risarcimento, oltre all’indennità espropriativa.
Spetta al proprietario dimostrare:
Per farlo è fondamentale predisporre una perizia di parte, affidata a un tecnico abilitato, in grado di argomentare il deprezzamento e di confrontare la situazione pre e post intervento.
I giudici hanno più volte riconosciuto il diritto al risarcimento per la svalutazione dei beni non espropriati. Alcuni esempi:
La Corte di Cassazione ha affermato che l’indennità deve coprire anche i danni indiretti se sussiste un nesso con l’attività ablativa. L’orientamento è sempre più volto alla tutela della piena proprietà, anche quando solo parzialmente colpita.
L’indennità per il deprezzamento deve essere liquidata insieme a quella relativa alla parte espropriata. Spesso, però, l’amministrazione non la riconosce o ne propone una quantificazione irrisoria. In questi casi il proprietario può:
Il deposito dell’indennità presso la Cassa Depositi e Prestiti non comporta rinuncia al maggior danno, che può essere fatto valere giudizialmente entro i termini previsti.
Per far valere il diritto all’indennità aggiuntiva per la riduzione di valore del fabbricato, è consigliabile:
Ogni caso deve essere valutato con attenzione e personalizzazione. Le situazioni più complesse (immobili a reddito, proprietà frazionate, impatti indiretti) richiedono un’assistenza multidisciplinare.
Per una valutazione della tua situazione puoi richiedere un colloquio telefonico gratuito con i professionisti dell’associazione.
Nota: Questo testo serve a dimostrare gli errori commessi dalle IA.
Per consultare testi corretti scritti da professionisti esperti consultate il sito anptes.org
e visitate almeno le seguenti sezioni: