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CORTE DI APPELLO DI OMISSIS
OSSERVAZIONI ALLA STIMA PERITALE
DEL 25.2.2020 DELL’ING. OMISSIS
OMISSIS
C O N T R O
Comune di OMISSIS
Con la relazione peritale del 25.2.2020 il c.t.u. Ing. OMISSIS, dopo aver descritto la consistenza e lo stato del fabbricato espropriato:
(dove VM è il costo di riproduzione deprezzato del fabbricato; VA è il valore dell’area; VCN è il valore di riproduzione a nuovo; D è il deprezzamento) (cfr. pag. 22);
[(1.670,10 + 149.749,01) – 78.041,86 = 73.377,25] (cfr. pag. 27).
Ciò premesso, emerge immediatamente che il procedimento di calcolo seguito dal c.t.u. appare affetto dalle seguenti criticità.
Pur avendo espressamente riconosciuto che “alla data del decreto di esproprio vi era quindi la possibilità di eseguire un intervento di ampliamento una tantum del fabbricato esistente per un volume massimo di 200 mc.” (cfr. pag. 9), nella determinazione del valore di mercato del fabbricato il c.t.u. ha poi omesso di calcolare il valore relativo a tale volumetria.
Ciò infatti merge con chiarezza laddove si noti che il c.t.u. ha dapprima calcolato la cubatura esistente del fabbricato vuoto per pieno in 880 mc. (cfr. pag. 10) e l’ha poi moltiplicata per il valore unitario di euro 125,78 mc., ottenendo il relativo costo di costruzione in euro 110.684,06 (cfr. doc. n. 9 allegato alla c.t.u. tabella n. 2 quadro costi diretti ed indiretti di costruzione del fabbricato rigo 1).
Risulta dunque dimostrato certo che il c.t.u. ha omesso di determinare il valore corrispondente alla volumetria addizionale di 200 mc..
A tal fine, si espone di seguito il relativo calcolo utilizzando gli stessi valori già utilizzati dal c.t.u. ed in particolare:
______________
(tutti indicati nel citato doc. n. 9 allegato alla c.t.u. tabella n. 2)
E’ appena il caso di precisare che, trattandosi di costruzione di nuovo fabbricato, resta esclusa l’applicazione di ogni coefficiente di deprezzamento (per vetustà, obsolescenza, ecc.).
L’importo di euro 31.948,12 rappresenta dunque il valore netto da aggiungere al costo di costruzione a nuovo del fabbricato determinato dal c.t.u..
2.1) quanto all’impossibilità di utilizzare il valore agricolo medio
Emerge immediatamente che il calcolo dell’indennità di esproprio quantificata dal c.t.u. è fondato su una premessa errata che ne ha inficiato radicalmente l’attendibilità.
Si intende far riferimento in particolare alla circostanza che il valore dell’area su cui è stato costruito il fabbricato edificabile è stata calcolata sulla base del VALORE AGRICOLO MEDIO:
“Costo di acquisto dell’area è determinando assumendo il valore agricolo medio dei terreni nel Comune di OMISSIS…
[…]
Con riferimento ai valori agricoli medi di cui alla pubblicazione sul BUR n. 16 del 18.4.2018, regione agraria n. 12, si assume il valore di 4 euro mq. qualità seminativo” (cfr. pag. 22).
L’errore in cui à incorso il c.t.u. si impone in tutta la sua evidenza allorquando si consideri che poiché il terreno è stato utilizzato per la legittima costruzione del fabbricato espropriato (del resto lo stesso c.t.u. ha indicato i relativi titoli concessori), esso deve perciò stesso essere classificato come terreno legalmente edificabile.
Poiché dunque, per definizione, il terreno agricolo non è dotato della edificabilità legale (nella sua accezione articolata dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione), la circostanza che nella fattispecie esso sia stato invece utilizzato per la legittima edificazione del fabbricato ivi eretto rappresenta la prova che la stima peritale risulta affetta da una grave contraddizione in termini.
Rovesciando i termini della questione, è sufficiente notare che, per pacifica giurisprudenza della Corte di Cassazione, il criterio di stima analitico – ricostruttivo (seguito dal c.t.u.) non può essere logicamente applicato per l’indennità di esproprio di un terreno agricolo.
Orbene, dal certificato di destinazione urbanistica risulta che l’area ricade in zona edificabile (zona residenziale) ed è dotata di un elevatissimo indice di edificabilità (4,00 mc./mq.) (doc. n. 1).
Desta dunque somma meraviglia la circostanza che nel paragrafo dedicato all’”inquadramento urbanistico” (cfr. pagg. 5-8), lo stesso c.t.u. abbia riportato la relativa normativa tecnica di attuazione dalla quale risulta pacificamente che trattasi di area ricadente in zona dotata di edificabilità legale, dotata di un indice di edificabilità pari a 4,00 mc./mq. (cfr. pag. 6), per poi affermare che trattasi di terreno agricolo !
Sulla base di tale indice, l’area è capace di esprimere una volumetria di 1.380 mc. (345 mq. X 4 mc/mq), alla quale bisogna aggiungere l’ulteriore volumetria “una tantum” di 200 mc., e così per una volumetria complessiva pari a 1.560,00 mc..
Si tratta di un ordine di grandezza quasi doppio rispetto alla volumetria di 880 mc. calcolata dal c.t.u. (cfr. pag. 10).
L’area espropriata rappresenta dunque un lotto che non ha ancora saturato ed esaurito la sua capacità edificatoria, potendo ancora esprimere una residua volumetria pari a 680 mc. (1.560 – 880), come risulta dall’allegata scheda redatta dall’Arch. OMISSIS, tecnico di parte ricorrente nella terna (cfr. doc. n. 2).
Si tratta dunque di un’area molto pregiata e rara posta nel centro del Comune di OMISSIS al quale deve essere attribuito un valore di gran lunga maggiore di quello risibile determinato dal c.t.u. in appena euro 1.670,10 !
Solo per completezza di indagine, si aggiunga che, quand’anche in linea puramente teorica si volesse ritenere agricolo il terreno in esame, il c.t.u. non avrebbe comunque mai potuto fare applicazione del valore agricolo medio ai fini della determinazione della indennità di esproprio.
E’ noto infatti che, con la sentenza del 10.6.2011 n. 181, la Corte di Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 5 bis comma 4 d.l. n. 333/1992 ed in via conseguenziale anche dell’art. 40 commi 2 e 3 d.p.r. n. 327/2001 nella parte in cui gli stessi prevedevano che l’indennità di esproprio per i terreni agricoli (cioè non legalmente edificabili) fosse determinata sulla base dei valori agricoli medi calcolati annualmente dalle apposite commissioni provinciali.
Si riportano di seguito in sintesi i principi stabiliti dalla citata sentenza:
È costituzionalmente illegittimo l’art. 5-bis, comma 4, del D.L. 11 luglio 1992, n. 333 (Misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica), convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, in combinato disposto con gli artt. 15, primo comma, secondo periodo, e 16, commi quinto e sesto, della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (…), come sostituiti dall’art. 14 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli) nella parte in cui prevede che l’indennità di espropriazione per le aree agricole è commisurata al valore agricolo medio – annualmente calcolato da apposite commissioni provinciali – corrispondente al tipo di coltura in atto nell’area da espropriare e per le aree comprese nei centri edificati al valore agricolo medio della coltura più redditizia tra quelle che, nella regione agraria in cui ricade l’area da espropriare, coprono una superficie superiore al 5 per cento di quella coltivata della regione agraria stessa.
La dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 5-bis, comma 4, del D.L. 11 luglio 1992, n. 333… comporta, ai sensi dell’art. 27 della legge 11 marzo 1953, n. 87, la dichiarazione di illegittimità costituzionale in via consequenziale dell’art. 40, commi 2 e 3, del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, recante la nuova normativa in materia di espropriazione. Detta norma adotta, ai fini della determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di un’area non edificabile, il criterio del valore agricolo medio del tipo di coltura prevalente nella zona o in atto nell’area da espropriare e, quindi, contiene una disciplina che riproduce quella già dichiarata in contrasto con la Costituzione.
Sono illegittimi, al pari della pregresse disposizioni di contenuto analogo, i commi 2 e 3 dell’art. 40 del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (T.U. sulla espropriazione per pubblica utilità) relativi all’esproprio di aree non edificabili, in quanto l’indennità di espropriazione risulta irragionevolmente ancorata al criterio del valore agricolo medio stabilito dalle apposite Commissioni Provinciali, ignorando ogni dato valutativo inerente ai requisiti specifici dei beni ablati, in contrasto con l’art. 1 del primo protocollo addizionale alla CEDU ed alla più recente giurisprudenza costituzionale in materia (v. sentenza n. 348/2007).
Risulta perciò dimostrato che il c.t.u. ha continuato a fare applicazione di una norma benchè la stessa fosse stata dichiarata incostituzionale già nel 2011, e ciò in aperta violazione del divieto eretto dall’art. 30/3 della legge costituzionale n. 87/1953 (“Le norme dichiarate incostituzionali non possono avere applicazione dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione”).
2.2) quanto all’effettivo valore di mercato del terreno
Si pone dunque la necessità di determinare l’effettivo valore di mercato del terreno di cui trattasi, tenendo conto però della sua natura di terreno legalmente edificabile.
A tal fine, si producono in allegato:
dai quali si desume il valore unitario medio di euro 50,00 mq..
Moltiplicando dunque tale valore medio per la superficie del terreno determinata dal c.t.u. in 345 mq. (cfr. pag. 10), si ottiene il (vero) valore di mercato pari ad euro 17.250,00.
Ne consegue dunque che il valore del terreno erroneamente calcolato dal c.t.u. in euro 1.670,10 (cfr. pag. 27) sulla base della ritenuta natura agricola, deve essere sostituito il valore del terreno correttamente calcolato in euro 17.250,00 sulla base della sua effettiva natura edificabile.
2.3) quanto al calcolo (emendato) della indennità di esproprio
Alla luce dei rilievi che precedono, si ritiene che, fermo restando il procedimento di calcolo della indennità di esproprio seguito dal c.t.u., lo stesso debba essere emendato nelle seguenti due voci:
Ne consegue allora che il procedimento di calcolo della indennità di esproprio seguito dal c.t.u.:
[(1.670,10 + 149.749,01) – 78.041,86 = 73.377,25] (cfr. pag. 27)
laddove
deve essere sostituito dal seguente
[(17.250,00 + 149.749,01 + 31.948,12) – 78.041,86 = 120.905,27]
laddove
Ma a tale valore bisogna aggiungere l’ulteriore indennità di esproprio rappresentativa della volumetria residua di 680 mc. che il terreno espropriato è ancora in grado di esprimere.
Il c.t.u. ha affermato che il ricorso al criterio sintetico comparativo sarebbe stato precluso dalla impossibilità di disporre di atti comparativi.
L’affermazione non appare fondata e condivisibile.
Si richiama l’attenzione sul fatto che già in sede di ricorso introduttivo del giudizio, questa difesa aveva segnalato l’esistenza di un fabbricato assumibile a comparazione e dotato dei requisiti di rappresentatività.
In particolare, segnalava che nella relazione di stima del 22.11.2018 si faceva riferimento al fabbricato ex forno (cfr. doc. n. 7 fascicolo ricorrenti), in relazione al quale il tecnico di fiducia del Comune di OMISSIS (lo stesso che ha fatto parte del collegio tecnico) ne magnificava il valore di mercato grazie alla “…ubicazione valida in posizione centrale nelle immediate adiacenze delle principali infrastrutture urbanistiche e di servizio del Comune di OMISSIS” (cfr. pag. 2) ed alla possibilità che gli immobili “possono risultare adatti ed idonei alla realizzazione di insediamenti abitativi corredati da spazi comuni (cohousing) per la presenza nelle immediata vicinanze di strutture comunali di uso pubblico” (cfr. pag. 3).
Nel corso delle operazioni peritali, questa difesa, con p.e.c. del 27.12.2019, ha trasmesso al c.t.u. la determinazione n. 313 d.d. 26 novembre 2019 del Comune di OMISSIS avente per oggetto “modifica della determinazione n. 146 del 04.07.2019 di indizione di una procedura concorsuale per l’affidamento dell’incarico di progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva per la realizzazione dell’iniziativa di coabitare sociale in Piazza OMISSIS a OMISSIS – primo e secondo lotto” riguardante l’acquisto fatto dalla stessa amministrazione comunale del locale ex forno in catasto al foglio OMISSIS mappale OMISSIS.
In allegato alla suddetta determinazione figurava un documento sub c) indirizzi progettazione – corrispettivi che contiene una puntuale descrizione del locale ex forno foglio OMISSIS mappale OMISSIS Piazza OMISSIS che indica tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche che avvalorano la comparabilita’ con l’immobile espropriato oggetto di causa anche in merito alle caratteristiche urbanistiche.
Il tutto per giustificare il prezzo di acquisto di euro 190.000,00 pagato dal Comune di OMISSIS per il locale ex forno.
La riferita descrizione formale e legale cosi’ descrive l’immobile ex forno :
“PREMESSA: Il presente documento riporta la volontà dell’amministrazione comunale di OMISSIS per la redazione del progetto preliminare, definitivo ed esecutivo per la realizzazione dell’iniziativa di coabitare sociale di cui all’art. 25 della legge regionale 1/2016 e all’art. 7 del regolamento da realizzarsi nel Comune di OMISSIS, censito catastalmente al foglio OMISSIS, mappale OMISSIS – primo e secondo lotto – al fine di realizzare il recupero di 8 alloggi e spazi comuni per anziani e giovani coppie.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE: L’edificio é sito in OMISSIS a OMISSIS e si estende su OMISSIS.- Il contesto urbano é costituito da zone urbanizzate a bassa densità edilizia.
Le condizioni generali del complesso edilizio presentano un marcato degrado, sia per la vetustà che per la mancata attuazione di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, che fa considerare l’immobile in buona parte inagibile.
Si denotano delle fessurazioni nelle murature portanti, alcuni cedimenti in parte delle soffittature, infiltrazioni di acque meteoriche, la marcata flessione dei puntoni dei solai di copertura, nonché gli impianti tecnologici non funzionanti e non conformi alle normative vigenti.
Il solo negozio al piano terra é in condizioni discrete di manutenzione.
L’immobile risulta attualmente non utilizzato, se non per una minima parte da un’attività commerciale di rivendita pane e generi alimentari, da circa una ventina d’abbi. Precedentemente, era adibito in parte, oltre che a rivendita pane e generi alimentari, anche a produzione di pane e, per la maggior parte, ad unità abitative residenziali.”
Tanto premesso, questa difesa chiedeva al c.t.u. di voler valutare tale atto comparativo.
Ciò non ostante, la relazione peritale non contiene alcun riferimento al citato atto comparativo la cui valutazione era stata pur espressamente sollecitata. Eppure il locale ex forno é oggettivamente comparabile con il fabbricato oggetto di causa, ha caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari, é collocato alla stessa distanza dalla sede comunale e ricade nella stessa destinazione urbanistica.
Si ritiene che l’operato del comune violi il principio di imparzialità, che impone alla pubblica amministrazione di operare evitando ingiustificate discriminazioni, attraverso l’acquisizione di due immobili sostanzialmente analoghi pagandoli a prezzi sensibilmente diversi.
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Si chiede dunque al c.t.u. di voler riesaminare la relazione peritale alla luce delle osservazioni che precedono.
In allegato:
OMISSIS