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CORTE DI APPELLO DI OMISSIS
R.G.N. OMISSIS– C.I. DOTT. OMISSIS
OSSERVAZIONI ALLA C.T.U. ING. OMISSIS
per OMISSIS
C O N T R O
Il COMUNE DI OMISSIS
Con la relazione peritale redatta dal precedente c.t.u. Ing. OMISSIS, il valore unitario della indennita’ di esproprio veniva determinata nella misura di euro 51,00 mq. espresso ovviamente alla data del decreto di esproprio del 7.1.2009.
Con la relazione peritale redatta dal secondo c.t.u. Ing. OMISSIS, il valore unitario della indennita’ di esproprio veniva determinata (sempre alla data del decreto di esproprio) nella misura di euro 34,00 mq. (al lordo dell’applicazione della riduzione del 25 % per interventi di riforma economico – sociale e dell’incremento del 10 % di cui all’art. 2 commi 89 e 90 legge n. 244/2007).
Con le presenti osservazioni, questa difesa intende muovere all’elaborato peritale redatto dal c.t.u. Ing. OMISSIS le censure di cui in seguito che ne dimostreranno evidenti profili di criticita’.
In applicazione del metodo di stima cosiddetto sintetico, il c.t.u. ha assunto a comparazione:
Il c.t.u. ha dunque testualmente aggiunto:
“Cio’ premesso con riferimento agli atti riscontrati, rilevo la indiscussa comparabilita’ dell’atto di compravendita n. 1 con il quale un appezzamento di terreno facente parte dello stesso comprensorio PIP e costituito da due lotti edificabili veniva compravenduto al prezzo di 52,67 euro/mq.
Nel caso di specie pero’, trattandosi di un PIP che va realizzato nella sua completezza, quindi comprese le superficie espropriate per strade e per servizi comuni, ne deriva che il valore venale medio dell’area PIP va assunto pari al valore venale delle aree dei lotti PIP diviso l’area PIP complessiva comprendente anche strade ed aree non facenti parte dei lotti.
Pertanto, il valore venale unitario del lotto PIP innanzi rilevato (52,67 euro/mq. al 2009) va ridotto nella proporzione inversa tra l’indice di fabbricabilita’ fondiaria e quello territoriale che tiene conto dell’indice medio di edificabilita’ relativo all’intera area PIP; ne deriva:
valore medio dell’area PIP = valore delle aree costituenti lotti X indice territoriale/indice fondiario = 52,67/mq. X 2/3,1 = 34 euro/mq. al 2009”
[cosi’ testualmente pag. 27 e pag. 28 (righi 1/6)].
Ai fini di un esatto e chiaro inquadramento della censura che si intende muovere alla relazione peritale dell’Ing. OMISSIS, appare opportuno premettere una breve considerazione di carattere generale. Come e’ noto, ai fini della determinazione del valore di mercato, la pacifica giurisprudenza di legittimita’ e le piu’ accreditate e condivise teorie di estimo hanno individuato (tra i diversi criteri astrattamente opzionabili) due metodi ben identificati e distinti:
Il metodo cosiddetto “analitico – ricostruttivo” tende ad individuare e ad enucleare il solo valore del fondo espropriato ricavandolo dal valore complessivo degli organismi edilizi in vista della cui realizzazione l’esproprio e’ stato pronunciato ed a tal fine esso valuta la incidenza, sul valore complessivo dell’opera pubblica prevista, sia dei costi di costruzione, sia degli oneri di urbanizzazione e dei costi diretti ed indiretti delle relative opere che, poste in essere dall’amministrazione, assicurino l’immediata utilizzazione edificatoria dell’area, sia del margine di utile dell’imprenditore sia di tutti gli altri oneri concorrenti. In altri termini, il valore di mercato degli organismi edilizi astrattamente costruibili sul fondo espropriato viene “depurato” di tutti i costi (ivi espressamente compresi ovviamente anche gli oneri di urbanizzazione) fino ad individuare il solo valore dell’area espropriata.
Il metodo cosiddetto “sintetico – comparativo” si avvale invece di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, di indicazioni di mercato, prescindendo da ogni analisi di indici di edificabilita’ e delle ragioni economiche e dei singoli costi e delle singole voci che abbiano portato alla formazione, attraverso l’incontro della domanda e dell’offerta, di detto prezzo di mercato, il quale nella sua espressione numerica già tiene evidentemente conto degli oneri diretti ed indiretti connessi allo sfruttamento del suolo.
Cio’ premesso, emerge in tutta la sua evidenza che l’errore commesso dal c.t.u. consiste dunque nell’aver attribuito rilevanza e nell’aver valutato l’incidenza sia dei parametri di edificabilita’ sia delle superfici per strade e servizi, e cioe’ degli oneri di urbanizzazione, pur avendo stabilito di adottare, ai fini della determinazione del valore di mercato, il diverso criterio cosiddetto “sintetico – comparativo”.
Trattasi infatti di una criticita’ grave e che non puo’ passare inosservata posto che e’ ben noto che il criterio “sintetico – comparativo” esprime il valore di mercato dei fondi gia’ “al netto” di tutti i costi ed oneri che concorrono alla sua quantificazione.
Cosicche’, se dal valore di mercato del fondo espropriato determinato ed espresso sulla base del metodo sintetico – comparativo (valore che dunque in quanto espresso “al netto” gia’ incorpora tutti gli indici e tutti i costi ed oneri che concorrono alla formazione del “prezzo di mercato”, ivi pacificamente compresi anche quelli relativi agli indici di edificabilita’ nonche’ alla incidenza delle strade e dei servizi comuni e cioe’ delle urbanizzazioni) si detrae successivamente e distintamente anche la incidenza specifica relativa alle urbanizzazione (cosi’ come ha fatto il c.t.u.), il proprietario risulta essere ingiustamente ed illegittimamente danneggiato e penalizzato posto che l’indennita’ di esproprio cosi’ determinata subisce due volte la stessa detrazione per le urbanizzazione. Si tratta dunque di una ingiustificata ed illegittima duplicazione che in quanto tale non puo’ trovare ingresso nella determinazione della indennita’ di esproprio espressa con il metodo “sintetico – comparativo”.
Risulta cosi’ evidente che il metodo di stima sintetico – comparativo, che il c.t.u. ha pur affermato di aver seguito, e’ stato tuttavia applicato in maniera illegittima ed inappropriata per almeno due ragioni.
In primo luogo, si rende necessario rimarcare che una volta adottato il criterio di stima cosiddetto sintetico – comparativo, lo stesso esclude ogni possibilita’ di fare riferimento ad indici di edificabilita’ e/o comunque a dati metrici espressivi della capacita’ edificatoria. Cio’ per l’evidente ed insuperabile ragione che – proprio per effetto del funzionamento e dei principi sottesi al criterio sintetico – il valore individuato quale rappresentativo ed assunto a comparazione gia’ incorpora in se’ tutti i dati metrici della edificabilita’ che l’area e’ in grado di esprimere. Non risponde dunque ad alcuna logica ne’ ad alcun principio di estimo appartenente al criterio di stima sintetico – comparativo il passaggio della relazione peritale con il quale il c.t.u., mettendo tra di loro in una relazione ignota alla giurisprudenza l’indice di edificabilita’ fondiario con quello territoriale, ha finito per ridurre e deprimere artificiosamente il valore di mercato dell’area (euro 52,67 mq.) assunto a comparazione e di cui egli stessi aveva in precedenza rimarcato l’elevato grado di rappresentativita’ (avendo affermato “Cio’ premesso con riferimento agli atti riscontrati, rilevo la indiscussa comparabilita’ dell’atto di compravendita n. 1 con il quale un appezzamento di terreno facente parte dello stesso comprensorio PIP e costituito da due lotti edificabili veniva compravenduto al prezzo di 52,67 euro/mq.”). Non e’ dato rinvenire in materia alcuna sentenza della Corte di Cassazione che abbia avallato un siffatto procedimento estimativo.
In secondo luogo (e soprattutto), laddove il c.t.u. ha ritenuto di attribuire incidenza (agli effetti della determinazione del valore di mercato) anche alle superfici espropriate per strade e per servizi comuni e cioe’ alle opere di urbanizzazione, egli e’ incorso in una applicazione non corretta del criterio del criterio sintetico – comparativo. Infatti, e’ appena il caso di precisare che nell’ambito del metodo sintetico, il valore di mercato dell’area non puo’ e non deve essere ridotto in funzione della incidenza delle superfici per strade e servizi comuni e comune delle opere di urbanizzazione.
Sul punto specifico, la giurisprudenza della Corte di Cassazione e’ pacifica atteso che ha essa ha stabilito:
Sulla scorta dei rilievi di cui sopra, si deve ritenere con oggettiva certezza che il valore unitario di mercato determinato dal c.t.u. in euro 52,67 non puo’ essere dunque ridotto in funzione degli indici di edificabilita’ territoriale e della incidenza delle superfici destinate a strade ed a servizi comuni (contrariamente a quanto ha fatto il c.t.u.).
1.2) quanto agli altri 5 atti di comparazione di terreni in Comune di OMISSIS
Quanto finora prospettato risulta bastevole per confermare in euro 52,67 il valore di mercato del fondo espropriato. Tuttavia, solo per completezza di indagine e per scrupolo difensivo, non si puo’ sottacere che il c.t.u., in relazione ai cinque atti di compravendita (distinti con i numeri da 4 a 8) di terreni compresi nel piano PIP del Comune di OMISSIS assunti a comparazione i cui valori unitari sono stati dichiarati in atti dalle parti rispettivamente in euro 46,51 mq. al 2002, in euro 40,83 mq. al 2002, in euro 40,84 mq. al 2002, in euro 54,13 mq. al 2002 ed in euro 40,84 mq. al 2002 (vedi pagg. 25/26), ha omesso di ragguagliare i valori indicati alla data del decreto di esproprio (7.1.2009). L’operazione avrebbe confermato la congruita’ del valore di mercato determinato in euro 52,67 mq..
1.3) quanto ai prezzi fissati dal Consorzio Asi di OMISSIS
Al fine di giustificare il valore finale unitario di mercato determinato in euro 34,00 mq., il c.t.u. ha ritenuto di assumere a riferimento anche i
“…prezzi fissati dal Consorzio Asi di OMISSIS per aree industriali nei vari comprensori Asi (i prezzi indicati dall’ASI sono al netto della riduzione del 25 % prevista dalla legge n. 244/2007):
zona Asi valore venale valore venale – 25 %
OMISSIS euro 60,00 euro 45,00
OMISSIS euro 60,00 euro 45,00
OMISSIS S euro 60,00 euro 45,00
OMISSIS euro 27,55 euro 20,66
OMISSIS euro 24,00 euro 18,00”
(cosi’ testualmente pag. 28).
Dal valore venale unitario di euro 45,00 gia’ ridotto del 25 %, il c.t.u. ha ulteriormente detratto “le spese di urbanizzazione” (pag. 29), arrivando a determinare il valore finale unitario in euro 35,00 mq. (pag. 30), nel convincimento cosi’ di aver giustificato la congruita’ e l’attendibilita’ del valore unitario di euro 34,00 calcolato in precedenza.
L’errore evidente in cui e’ incorso il c.t.u. consiste nell’aver assunto a base del calcolo il valore venale dei terreni ridotti del 25 %, ritenendo erroneamente che la espropriazione per la realizzazione del piano PIP integri gli estremi di interventi di riforma economico – sociale.
Si tratta di errore evidente allorquando si consideri non solo che non e’ rinvenibile nella giurisprudenza in materia della Cassazione una sola sentenza che abbia incluso le espropriazioni di aree comprese in piani PIP nell’ambito degli interventi di riforma economico – sociale, ma che la stessa giurisprudenza della Corte di Appello di OMISSIS e’ pacificamente orientata ad escludere l’applicazione della riduzione del 25 % alle espropriazioni disposte la realizzazione di PIP.
Quanto alla erronea ed illegittima ulteriore riduzione per “le spese di urbanizzazione”, la questione e’ stata gia’ diffusamente trattata nel precedente paragrafo 1.1) al quale per brevita’ si rimanda.
2) QUANTO AL METODO ANALITICO
Il c.t.u. ha affermato di aver fatto ricorso anche al metodo di stima cosiddetto analitico “…al solo fine di verificare la congruita’ del valore fissato con procedimento di stima di comparazione…” (pag. 30 punto 4.4.)
A tal fine, il c.t.u. – utilizzando i dati metrici ivi indicati:
Successivamente, il c.t.u. ha proceduto ad attualizzare (cioe’ a scontare) il citato valore di mercato di un periodo indicato in 2 anni ad un tasso di attualizzazione indicato nella misura del 8 %. Infine, il c.t.u. ha affermato che “ne deriva un valore venale dell’area attualizzato al 2009…” pari ad euro 34,30 mq..
Anche in questo caso il c.t.u. e’ incorso in errore particolarmente grave laddove, con il dichiarato intento di ragguagliare il valore di mercato al 2009, ha proceduto al calcolo della attualizzazione (cioe’ dello sconto) del valore del terreno indicato in euro 200.000 che pero’ era stato gia’ espresso in precedenza alla medesima data del 2009 (il valore del fabbricato indicato in euro 1.000.000 e’ stato espressamente determinato dal c.t.u. all’anno 2009) !!!
Il presente rilievo ha dunque il solo intento di fornire la prova che deve ritenersi inattendibile perche’ affetto da criticita’ anche il secondo metodo di stima adottato dal c.t.u. sia pure “…al solo fine di verificare la congruita’ del valore fissato con procedimento di stima di comparazione…” (pag. 30 punto 4.4.)
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La conclusione e’ dunque inevitabile posto che tutti gli argomenti prospettati con il presente atto convergono necessariamente, coerentemente ed univocamente nel senso che il valore unitario di mercato deve essere confermato in quello inizialmente determinato dal c.t.u. in euro 52,67 in esito al criterio di stima sintetico – comparativo atteso che tale valore:
Sia consentito infine concludere che, stante l’evidente fondatezza dei rilievi mossi, l’onesta’ intellettuale del c.t.u. Ing. OMISSIS autorizza l’aspettativa che lo stesso (contrariamente alla prassi consueta dei c.t.u. di confermare pedissequamente il risultato peritale) approvi le presenti osservazioni e conformi alle stesse la relazione peritale e la misura della indennita’ di esproprio.
OMISSIS