testo dell’articolo
Un bene è sottoposto al vincolo preordinato all’esproprio quando diventa efficace l’atto di approvazione del piano urbanistico generale, ovvero una sua variante, che prevede la realizzazione di un’opera pubblica o di pubblica utilità.
Il vincolo preordinato all’esproprio ha la durata di cinque anni. Entro tale termine può essere emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilità dell’opera.
Se non è tempestivamente dichiarata la pubblica utilità dell’opera, il vincolo preordinato all’esproprio decade e trova applicazione la disciplina dettata dall’art. 9 del testo unico in materia edilizia approvato con d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
Il vincolo preordinato all’esproprio, dopo la sua decadenza, può essere motivatamente reiterato, con la rinnovazione dei procedimenti previsti al comma 1 e tenendo conto delle esigenze di soddisfacimento degli standard.
Nel corso dei cinque anni di durata del vincolo preordinato all’esproprio, il consiglio comunale può motivatamente disporre o autorizzare che siano realizzate sul bene vincolato opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle originariamente previste nel piano urbanistico generale. In tal caso, se la Regione o l’ente da questa delegato all’approvazione del piano urbanistico generale non manifesta il proprio dissenso entro il termine di novanta giorni, decorrente dalla ricezione della delibera del Consiglio comunale e della relativa completa documentazione, si intende approvata la determinazione del Consiglio comunale, che in una successiva seduta ne dispone l’efficacia.
Salvo quanto previsto dal comma 5, nulla è innovato in ordine alla normativa statale o regionale sulla adozione e sulla approvazione degli strumenti urbanistici.
L’articolo 9 disciplina la nascita, la durata, la decadenza e la possibile reiterazione del vincolo preordinato all’esproprio, cioè l’atto urbanistico che individua in modo formale e pubblicistico i beni che potranno essere espropriati per realizzare opere pubbliche o di pubblica utilità.
Senza tale vincolo:
non può essere dichiarata la pubblica utilità;
non può essere avviato il procedimento espropriativo;
non può essere emanato il decreto di esproprio.
Il vincolo è quindi la prima fase del procedimento, che nasce all’interno della pianificazione urbanistica e serve a individuare i beni privati da destinare, nel futuro, alla collettività.
Il vincolo nasce quando diventa efficace:
il Piano Regolatore Generale (PRG),
oppure
una variante al PRG,
che preveda una specifica destinazione del bene come:
area per strada pubblica,
area per parcheggio,
area per scuola,
area per verde pubblico,
area per infrastrutture tecnologiche,
area per altre opere di pubblica utilità.
Non è sufficiente una generica previsione urbanistica.
L’area deve essere formalmente destinata a opera pubblica o a opera di pubblica utilità.
Esempi:
un lotto destinato a “parcheggio pubblico” → sì;
zona destinata a “verde privato” → no;
zona destinata a “attrezzature collettive” → sì;
zona edificabile ordinaria → no.
Il vincolo scatta solo quando il piano è efficace, cioè:
approvato dal Comune,
approvato dalla Regione (se previsto),
pubblicato secondo la normativa,
divenuto operativo.
Fino a quel momento, la proprietà non è vincolata.
Il vincolo ha durata di 5 anni, entro i quali deve essere emanato l’atto che dichiara la pubblica utilità.
Questa durata limitata tutela il proprietario da vincoli eccessivamente lunghi che, se indefiniti, inciderebbero sul diritto di proprietà in modo sproporzionato, impedendo:
vendita,
edificazione,
trasformazioni del bene,
investimenti.
Entro il quinquennio deve essere approvato:
il progetto definitivo dell’opera,
che funge da
dichiarazione di pubblica utilità.
Se questo non avviene, il vincolo decade (comma 3).
Se entro 5 anni la pubblica utilità non viene dichiarata:
il vincolo preordinato all’esproprio decade automaticamente,
la destinazione del bene ritorna sotto la disciplina dell’articolo 9 del d.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia).
Per il proprietario:
torna libera la piena disponibilità del bene;
possono essere autorizzati interventi edilizi prima impediti;
cessa il blocco sulla edificabilità;
eventuali permessi possono essere rilasciati secondo la nuova disciplina urbanistica.
Per l’amministrazione:
perde il potere di espropriare quel bene sulla base del vincolo originario;
deve reiterare il vincolo (comma 4) se vuole mantenere l’interesse all’opera.
L’art. 9 d.P.R. 380/2001 disciplina i vincoli urbanistici decaduti:
consente interventi edilizi compatibili,
evita che il bene resti “bloccato”,
ripristina la potestà edificatoria nei limiti consentiti.
Il vincolo può essere reiterato, ma solo se:
la reiterazione è motivata,
si rispettano nuovamente tutte le procedure di approvazione del piano o della variante,
si tiene conto degli “standard” urbanistici.
La giurisprudenza della Corte Costituzionale ha chiarito che:
non si possono tenere i beni privati vincolati senza termine,
la reiterazione deve essere eccezionale e giustificata,
il proprietario ha diritto a una tutela contro eccessiva compressione del suo diritto.
La motivazione deve includere:
necessità dell’opera,
impossibilità di alternative,
ragioni per cui non è stata dichiarata la pubblica utilità nei 5 anni precedenti,
valutazione dello standard urbanistico carente.
Reiterare il vincolo significa:
ripartire da zero con la procedura urbanistica,
nuova approvazione,
nuova pubblicazione,
nuove osservazioni dei cittadini,
nuova approvazione regionale.
Non è sufficiente un semplice atto di conferma.
Questa è una norma molto importante e spesso poco conosciuta.
Durante i cinque anni di durata del vincolo, il Comune può prevedere:
un’opera diversa, purché sempre pubblica o di pubblica utilità.
Esempio:
Un’area vincolata per “scuola” può diventare “parco pubblico”.
Un’area destinata a “parcheggio” può diventare “struttura sportiva”.
L’importante è che il nuovo intervento abbia comunque natura pubblica o collettiva.
Il Consiglio Comunale delibera la modifica.
La delibera viene trasmessa alla Regione o all’ente delegato.
L’ente superiore ha:
90 giorni per esprimere dissenso.
Se l’ente non risponde entro 90 giorni:
la modifica si considera approvata automaticamente,
il Consiglio comunale nella seduta successiva ne dispone l’efficacia.
Questo istituto di silenzio-assenso è volto ad accelerare l’attuazione della pianificazione urbanistica.
Il comma 6 chiarisce che:
l’articolo 9 introduce una disciplina speciale sui vincoli preordinati all’esproprio,
ma non modifica le regole generali su:
adozione degli strumenti urbanistici,
approvazione dei piani,
varianti generali o parziali,
competenze regionali e comunali.
In altre parole:
l’articolo 9 si integra nella normativa urbanistica,
non sostituisce le regole ordinarie.
L’articolo 9 disciplina l’intero ciclo di vita del vincolo:
Il vincolo nasce con l’approvazione del PRG o di una sua variante.
Dura 5 anni.
Consentire la dichiarazione di pubblica utilità.
Se la DPU non arriva entro 5 anni, il vincolo decade.
Il bene torna nella disciplina ordinaria dell’art. 9 d.P.R. 380/2001.
È possibile reiterarlo, ma con:
motivazione rigorosa,
nuova procedura,
tutela degli standard urbanistici.
Entro 5 anni il Comune può sostituire l’opera, con silenzio-assenso regionale di 90 giorni.
Un’area destinata a parcheggio nel PRG è rimasta vincolata per 5 anni senza dichiarazione di pubblica utilità.
→ Il vincolo decade.
→ Il proprietario può richiedere permessi edilizi, nei limiti dell’art. 9 d.P.R. 380/2001.
Il Comune vuole comunque realizzare il parcheggio.
→ Reitera il vincolo con nuova variante.
→ Deve motivare perché il progetto non è stato avviato nei 5 anni.
Nel PRG era prevista una scuola.
Il Consiglio comunale decide che è più utile realizzare un parco.
→ Delibera modificativa.
→ Se la Regione non si oppone entro 90 giorni, la modifica si considera approvata.
Una reiterazione priva di motivazione può essere illegittima.
Il proprietario può impugnare l’atto davanti al TAR.
Come illustrato nella Sezione D6, questo testo è stato realizzato da una IA, non è stato revisionato da ANPTES e può contenere GRAVI, PERICOLOSI E GROSSOLANI ERRORI.
Questo testo serve solo a far comprendere ai cittadini che non devono mai utilizzare l’IA per affrontare problemi giuridici.
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