È dovuta una indennità al proprietario del fondo che, dalla esecuzione dell’opera pubblica o di pubblica utilità, sia gravato da una servitù o subisca una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà. (L)
L’indennità è calcolata senza tenere conto del pregiudizio derivante dalla perdita di una utilità economica cui il proprietario non ha diritto. (L)
L’indennità è dovuta anche se il trasferimento della proprietà sia avvenuto per effetto dell’accordo di cessione o nei casi previsti dall’articolo 43. (L)
Le disposizioni dei commi precedenti non si applicano per le servitù disciplinate da leggi speciali. (L)
Non è dovuta alcuna indennità se la servitù può essere conservata o trasferita senza grave incomodo del fondo dominante o di quello servente. In tal caso l’espropriante, se non effettua direttamente le opere, rimborsa le spese necessarie per la loro esecuzione. (L)
L’indennità può anche essere concordata fra gli interessati prima o durante la realizzazione dell’opera e delle relative misure di contenimento del danno. (L)
L’articolo 44 del Testo Unico Espropri disciplina la determinazione dell’indennità nel caso di imposizione di una servitù di pubblica utilità.
Questo articolo ricopre un ruolo fondamentale, perché moltissime opere pubbliche non comportano l’acquisizione piena della proprietà privata, ma soltanto la compressione parziale del diritto di proprietà, tramite:
servitù di metanodotto
servitù di elettrodotto
servitù di passaggio
servitù per fibre ottiche e telecomunicazioni
servitù per acquedotti, fognature, canali
servitù aeroportuali
servitù per infrastrutture energetiche o idriche
servitù di allagamento
servitù di appoggio e tirante
In questi casi, l’opera pubblica interessa il fondo privato, ma non ne determina l’esproprio totale. Il proprietario conserva la titolarità del bene, ma il suo diritto viene limitato in modo permanente e significativo.
La servitù può comportare:
perdita di utilizzabilità di parte del terreno
imposizione di vincoli edificatori
obbligo di lasciare accesso ai tecnici della società beneficiaria
limitazioni alla coltivazione
divieti di costruzione
rischi di natura ambientale o elettromagnetica
diminuzione del valore complessivo del fondo
L’articolo 44 stabilisce i criteri per l’indennizzo che deve essere corrisposto al proprietario, garantendo un equilibrio tra l’interesse pubblico alla realizzazione dell’opera e la tutela della proprietà privata.
Il comma 1 afferma con chiarezza che l’imposizione di una servitù costituisce una forma di ablazione parziale della proprietà.
Per tale ragione, spetta un’indennità al proprietario del fondo colpito, ogni volta che l’esecuzione dell’opera pubblica determini:
l’imposizione di una servitù;
una riduzione permanente del valore del fondo;
una limitazione significativa dell’esercizio del diritto di proprietà.
Il fondo servente non perde la proprietà, ma perde una parte del suo valore economico e della sua utilizzabilità.
L’indennizzo deve tenere conto:
della perdita di superficie utile;
della diminuzione dell’edificabilità;
del deprezzamento commerciale dell’intero fondo;
del rischio percepito (es. elettrodotti);
delle limitazioni d’uso imposte dalla servitù.
La norma è in linea con la giurisprudenza della Corte Costituzionale e della CEDU, secondo cui anche una compressione parziale del diritto di proprietà deve essere indennizzata in modo adeguato e proporzionato.
Il comma 2 limita l’indennizzo, escludendo dalla valutazione:
utilità economiche non spettanti al proprietario;
vantaggi ipotetici o futuri;
valori speculativi privi di base giuridica.
Esempi:
un terreno agricolo non può essere indennizzato come se fosse edificabile se non ha edificabilità legale;
la possibilità futura e ipotetica di una variante urbanistica non rileva;
un fondo agricolo attraversato da un metanodotto non può richiedere l’indennità come se l’intera area fosse edificabile.
Il principio è: indennizzo sì, ma solo per ciò che il proprietario aveva diritto di esercitare.
Il comma 3 è particolarmente rilevante.
L’indennità per servitù è dovuta anche se:
la proprietà è stata trasferita tramite accordo di cessione volontaria;
si è applicato l’art. 43 (o oggi 42-bis) relativo all’acquisizione sanante.
Ciò significa che:
l’imposizione della servitù costituisce un danno autonomo;
l’indennità non si confonde con quella per la perdita della proprietà;
anche dopo una cessione volontaria, il proprietario mantiene il diritto alla servitù indennizzata.
Il legislatore tutela la persona anche sul piano del pregiudizio residuo, non limitandosi a indennizzare solo il trasferimento del suolo.
Il comma 4 esclude dall’applicazione dell’articolo alcune categorie di servitù che sono regolate da normative specifiche, come:
elettrodotti (DPR 327/2001 + Testo unico delle disposizioni in materia di energia)
gasdotti e metanodotti
servitù militari
servitù ferroviarie
servitù aeroportuali
telecomunicazioni
Quando una legge speciale disciplina:
modalità di imposizione;
criteri di indennizzo;
obblighi dei concessionari;
si applica la normativa dedicata, non l’art. 44.
Tuttavia, la giurisprudenza spesso integra l’art. 44 quando la legge speciale non disciplina puntualmente:
la diminuzione di valore del fondo;
il deprezzamento dell’immobile;
l’impatto sul mercato immobiliare.
Il comma 5 stabilisce un principio importante:
non è dovuta alcuna indennità se la servitù può essere mantenuta o spostata senza grave incomodo.
I concetti chiave sono:
Il trasferimento della servitù non deve compromettere:
il funzionamento dell’opera;
la sicurezza;
la stabilità della struttura.
La servitù non deve:
impedire la coltivazione;
rendere inutilizzabile il fondo;
determinare danni permanenti;
causare deprezzamento significativo.
Se la servitù può essere spostata in un punto meno pregiudizievole, l’espropriante deve:
eseguire i lavori; oppure
rimborsare le spese al proprietario.
Questo comma introduce un criterio di proporzionalità, conforme ai principi della Corte Costituzionale.
Il comma 6 apre alla negoziazione diretta.
L’indennità può essere concordata:
prima della realizzazione dell’opera;
durante il procedimento;
in fase di imposizione della servitù;
in fase di realizzazione delle opere accessorie.
Il vantaggio di un accordo diretto è duplice:
ottenere una valutazione più equa e immediata;
evitare contenziosi lunghi;
personalizzare l’indennizzo secondo il reale pregiudizio.
accelerare i lavori;
evitare opposizioni alla stima;
ridurre i costi amministrativi e giudiziari.
Molte società concessionarie (Enel, Terna, SNAM, ANAS, consorzi idrici) utilizzano questa modalità per evitare ricorsi.
Il calcolo dipende dal tipo di servitù:
Si valuta:
la riduzione del valore del fondo;
l’impatto visivo;
il vincolo edilizio (fasce di rispetto);
la diminuzione di commerciabilità.
Si valutano:
limitazioni di scavo;
divieti di edificazione;
obblighi di mantenimento del terreno sgombro;
restrizioni future.
Indennizzo basato su:
perdita di privacy;
riduzione dell’uso esclusivo del fondo;
frazionamento del terreno.
Il valore deve incorporare tutte le limitazioni, anche future.
Nei fondi edificabili, la servitù incide gravemente sulla possibilità di costruire, spesso riducendo:
volume edificabile;
superficie utile;
valore commerciale finale.
La giurisprudenza amministrativa e civile ha interpretato l’art. 44 in modo esteso.
ogni limitazione permanente del fondo deve essere indennizzata;
il deprezzamento dell’intero fondo è rilevante, non solo della porzione interessata;
la servitù può incidere sulla commerciabilità del bene;
l’indennità non può essere simbolica;
l’imposizione della servitù è un provvedimento ablatorio soggetto a garanzie.
Molti ricorsi riguardano elettrodotti e metanodotti, perché le fasce di rispetto determinano un impatto notevole sul valore del fondo.
Un fondo agricolo viene attraversato da un elettrodotto con tralicci e cavi aerei.
La coltivazione è possibile, ma il valore del fondo scende sensibilmente.
L’indennità deve considerare il deprezzamento dell’intero fondo, non solo della striscia attraversata.
Il tubo sotterraneo impone vincoli di scavo e divieto assoluto di edificazione.
Il fondo edificabile perde valore e l’indennità deve rispecchiare la riduzione della potenzialità edificatoria.
Se il metanodotto può essere spostato sul confine del terreno senza pregiudizio tecnico, l’indennità non è dovuta, ma vanno rimborsate le spese necessarie allo spostamento.
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