TESTO DELL’ARTICOLO
Nel caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l’indennità è determinata nella misura pari al valore venale. (L)
Qualora la costruzione ovvero parte di essa sia stata realizzata in assenza della concessione edilizia o della autorizzazione paesistica, ovvero in difformità, l’indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime in base all’articolo 37 ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente. (L)
2.bis. Ove sia pendente una procedura finalizzata alla sanatoria della costruzione, l’autorità espropriante, sentito il comune, accerta la sanabilità ai soli fini della corresponsione delle indennità. (L)
L’articolo 38 del Testo Unico Espropri disciplina la determinazione dell’indennità quando l’espropriazione riguarda un immobile già edificato. È una norma di particolare rilievo perché affronta uno dei temi più complessi del diritto espropriativo: la valutazione delle costruzioni legittime e il trattamento delle opere realizzate abusivamente o in difformità, incluse le ipotesi in cui è in corso una procedura di sanatoria.
Il legislatore, attraverso questa disposizione, definisce un sistema equilibrato che:
tutela il proprietario dell’immobile regolarmente edificato, riconoscendogli il valore pieno del bene;
impedisce che le costruzioni abusive aumentino artificialmente l’indennità;
disciplina le situazioni intermedie, come gli immobili parzialmente abusivi o in via di regolarizzazione;
integra la disciplina generale dell’indennità per aree edificabili (art. 37) con criteri specifici per gli edifici.
L’articolo si articola in tre parti essenziali, che analizzeremo dettagliatamente.
Il primo comma stabilisce la regola generale:
le costruzioni legittimamente realizzate sono indennizzate al valore venale pieno.
Ciò significa che, in caso di esproprio di:
abitazioni;
edifici commerciali;
capannoni industriali;
immobili direzionali;
edifici pubblici o privati realizzati con titolo edilizio valido;
l’indennità corrisponde al valore di mercato reale dell’immobile.
Il valore venale considera molteplici fattori:
ubicazione;
caratteristiche costruttive;
stato manutentivo;
qualità architettonica;
dotazioni impiantistiche;
conformità normativa;
destinazione d’uso;
rendita potenziale o redditività;
mercato immobiliare locale.
Si tratta della tutela massima prevista dal sistema espropriativo, coerente con l’art. 42 Cost. e con i principi della CEDU, secondo cui l’indennità deve essere “ragionevole” e “proporzionata”.
La piena indennità per l’edificato legittimo è anche espressione del principio di affidamento del cittadino nella validità degli atti amministrativi e nella certezza giuridica.
Il secondo comma affronta una delle questioni più delicate in tema di esproprio: come valutare gli immobili che presentano abusi edilizi totali o parziali.
La norma distingue nettamente:
Se l’intero edificio è stato realizzato:
senza permesso di costruire;
senza autorizzazione paesaggistica;
in totale difformità dal titolo;
allora non si indennizza l’edificio, ma soltanto l’area di sedime, cioè il terreno su cui insiste.
In questo caso l’indennità viene calcolata ai sensi dell’art. 37, quindi:
in base al valore venale del terreno edificabile;
oppure secondo criteri agricoli se l’area non è edificabile assolutamente.
Il legislatore intende evitare che l’abuso edilizio determini un aumento ingiustificato dell’indennizzo.
Se solo una parte del fabbricato è irregolare, l’indennità viene riconosciuta solo per la parte realizzata legittimamente.
L’autorità espropriante deve distinguere:
volumi legittimi;
ampliamenti abusivi;
opere minori non conformi;
superfetazioni;
difformità urbanistiche e paesaggistiche.
Il metodo di calcolo può essere duplice:
Indennità riferita alla parte legittima (valore venale relativo).
Indennità riferita all’area di sedime per le parti abusive.
Questa distinzione è essenziale anche ai fini contabili e catastali e ha un impatto rilevante sui contenziosi.
Il comma 2-bis introduce una norma particolarmente significativa:
se è pendente una procedura di sanatoria, l’autorità espropriante deve accertare la sanabilità dell’immobile ai soli fini indennitari.
Non si tratta di una sanatoria automatica, né di una competenza sostitutiva dell’autorità comunale.
La disposizione serve a:
evitare di indennizzare un abuso destinato al rigetto della sanatoria;
evitare di negare l’indennità su volumi che sarebbero stati sanati;
stabilire un criterio equo e razionale di valutazione.
L’autorità espropriante, quindi:
chiede un parere al Comune;
verifica l’esistenza di una procedura edilizia o paesaggistica pendente;
accerta se, in astratto, l’opera sia sanabile.
La giurisprudenza (Consiglio di Stato, TAR) ha chiarito che:
se l’opera è sanabile, si applica il regime dell’immobile legittimo;
se non è sanabile, si applica il regime dell’immobile abusivo.
L’accertamento di sanabilità non ha effetto sul procedimento edilizio, ma esclusivamente sul valore indennitario.
La regola generale dell’art. 38 risponde a tre esigenze:
Non si può riconoscere un’indennità maggiore per fabbricati costruiti fuori legge.
Al contrario, non si può penalizzare il proprietario che ha edificato regolarmente.
La disciplina deve:
evitare disparità di trattamento;
garantire certezza;
impedire valutazioni arbitrarie.
L’art. 38 rinvia all’art. 37 per la determinazione dell’indennità relativa al sedime dei fabbricati abusivi.
Questo crea una distinzione netta:
Indennità = valore venale dell’immobile.
Indennità = valore dell’area di sedime (art. 37).
Indennità composta da:
valore della parte legittima (immobile);
valore del sedime relativo alla parte abusiva.
Questo metodo è utilizzato da:
Commissioni Provinciali Espropri;
CTU nominati dai tribunali nelle opposizioni alla stima;
periti estimatori incaricati dagli enti esproprianti.
La giurisprudenza ha più volte ribadito che:
l’indennità non può tenere conto di costruzioni abusive (Cass. civ., sez. I);
la sanatoria pendente deve essere valutata ai fini dell’indennità;
l’edificabilità di fatto non rende indennizzabili gli abusi;
il valore venale deve considerare solo ciò che è legittimo.
In particolare, la Corte Costituzionale ha chiarito che la determinazione dell’indennità deve essere equa e proporzionata, ma sempre nel rispetto della legalità urbanistica.
Un immobile residenziale in regola con permesso di costruire e certificazioni.
Indennità = valore venale dell’abitazione.
Casa di 120 mq, di cui 30 mq abusivi.
Indennità = valore venale dei 90 mq legittimi + valore dell’area di sedime dei 30 mq.
Fabbricato con richiesta di condono presentata nei termini.
Il Comune conferma che l’opera è sanabile.
L’indennità considera anche la parte oggetto di sanatoria.
Edificio realizzato senza titolo edilizio.
Indennità = valore dell’area edificabile (art. 37).
Come illustrato nella Sezione D6, questo testo è stato realizzato da una IA, non è stato revisionato da ANPTES e può contenere GRAVI, PERICOLOSI E GROSSOLANI ERRORI.
Questo testo serve solo a far comprendere ai cittadini che non devono mai utilizzare l’IA per affrontare problemi giuridici.
Anptes, ovviamente, NON si assume alcuna responsabilità in ordine al contenuto del testo.
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