TESTO DELL’ARTICOLO
L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del venticinque per cento. (L)
Nei casi in cui è stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, l’indennità è aumentata del dieci per cento. (L)
Ai soli fini dell’applicabilità delle disposizioni della presente sezione, si considerano le possibilità legali ed effettive di edificazione, esistenti al momento dell’emanazione del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione. In ogni caso si esclude il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente. (L)
Salva la disposizione dell’articolo 32, comma 1, non sussistono le possibilità legali di edificazione quando l’area è sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi il piano paesistico, il piano del parco, il piano di bacino, il piano regolatore generale, il programma di fabbricazione, il piano attuativo di iniziativa pubblica o privata anche per una parte limitata del territorio comunale per finalità di edilizia residenziale o di investimenti produttivi, ovvero in base ad un qualsiasi altro piano o provvedimento che abbia precluso il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata. (L)
I criteri e i requisiti per valutare l’edificabilità di fatto dell’area sono definiti con regolamento da emanare con decreto del Ministro delle infrastrutture e trasporti. (L)
Fino alla data di entrata in vigore del regolamento di cui al comma 5, si verifica se sussistano le possibilità effettive di edificazione, valutando le caratteristiche oggettive dell’area. (L)
L’indennità è ridotta ad un importo pari al valore indicato nell’ultima dichiarazione o denuncia presentata dall’espropriato ai fini dell’imposta comunale sugli immobili prima della determinazione formale dell’indennità nei modi stabiliti dall’art. 20, comma 3, e dall’art. 22, comma 1, e dell’art. 22-bis qualora il valore dichiarato risulti contrastante con la normativa vigente ed inferiore all’indennità di espropriazione come determinata in base ai commi precedenti. (L)
Comma dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale, sentenza 22 dicembre 2011 n. 338.
Se per il bene negli ultimi cinque anni è stata pagata dall’espropriato o dal suo dante causa un’imposta in misura maggiore dell’imposta da pagare sull’indennità, la differenza è corrisposta dall’espropriante all’espropriato. (L)
Qualora l’area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari. (L)
L’articolo 37 del Testo Unico Espropri è la norma cardine per la determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di aree edificabili. La sua centralità deriva dal fatto che la maggior parte delle espropriazioni avviene proprio in relazione a terreni con vocazione edificatoria, ubicati in zone in espansione, trasformazione urbana o aree interessate da opere pubbliche strategiche.
La disciplina dettata dall’art. 37 è inoltre il risultato di un lungo percorso giurisprudenziale e legislativo, volto a garantire un equilibrio tra l’interesse pubblico alla realizzazione dell’opera e il diritto costituzionale dell’espropriato a ricevere un indennizzo che rispecchi, quanto più possibile, il valore reale del bene.
Questa norma raccoglie e sistematizza alcuni principi interpretativi fondamentali:
l’indennità base coincide con il valore venale dell’area edificabile;
l’indennità può diminuire in caso di riforma economico-sociale;
l’indennità può aumentare in caso di accordo di cessione o offerta provvisoria inadeguata;
il concetto di edificabilità dipende da requisiti legali ed effettivi;
l’edificabilità abusiva non rileva;
specifiche norme riguardano tributi pregressi e indennità aggiuntive per coltivatori diretti e fittavoli.
La portata pratica della norma è enorme: determina l’indennità spettante per aree spesso molto costose e coinvolge valori economici rilevanti, con effetti anche sul mercato immobiliare.
Il primo comma stabilisce che l’indennità corrisponde al valore venale del bene, cioè il prezzo di mercato che il fondo avrebbe avuto in una libera contrattazione tra privati.
Il valore venale è calcolato secondo i seguenti parametri:
destinazione urbanistica dello strumento urbanistico vigente;
indici di edificabilità;
grado di urbanizzazione dell’area;
opere di urbanizzazione primaria e secondaria presenti;
comparazioni con compravendite recenti;
potenzialità edificatoria futura ma non meramente ipotetica;
ubicazione e caratteristiche fisiche.
Il valore venale rappresenta la tutela minima riconosciuta dall’art. 42 Cost. e dalla giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo.
È importante notare che l’indennità per aree edificabili è generalmente quella più elevata tra tutte le tipologie di indennità espropriative, perché tiene conto del valore economico e strategico del diritto edificatorio.
Sempre il comma 1 introduce una possibile riduzione del 25% dell’indennità quando l’esproprio è finalizzato a interventi di riforma economico-sociale.
La ratio è quella di favorire interventi con forte utilità sociale, riducendo il costo per la collettività.
Tuttavia, il concetto di riforma economico-sociale non è generico: secondo la giurisprudenza deve trattarsi di:
interventi complessi e sistemici;
iniziative pubbliche che modificano profondamente assetti urbanistici o sociali;
piani organici di trasformazione del territorio;
programmi di edilizia residenziale pubblica o riqualificazione di quartieri degradati.
Non vi rientrano:
opere isolate;
interventi urbanistici limitati o circoscritti;
iniziative non riconducibili a finalità sociali primarie.
La Cassazione ha chiarito che la riduzione è applicabile solo in casi tassativi e interpretati restrittivamente.
Il secondo comma tutela l’espropriato e incentiva la conclusione dell’accordo di cessione volontaria, prevedendo un aumento del 10% dell’indennità nei seguenti casi:
è stato concluso accordo di cessione;
esso non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato;
l’indennità provvisoria offerta era inferiore agli otto decimi dell’indennità definitiva.
Questa disposizione premia comportamenti collaborativi e punisce eventuali offerte eccessivamente basse per la sola indennità provvisoria.
È rilevante in ottica SEO sottolineare concetti come:
aumento del 10% indennità esproprio;
indennità provvisoria inferiore a otto decimi;
accordo di cessione e benefici economici.
Il cuore del concetto di area edificabile si trova nei commi 3 e 4.
Il comma 3 stabilisce che l’edificabilità dipende da:
possibilità legali di edificare;
possibilità effettive di edificare.
La valutazione deve essere compiuta al momento del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione.
Il terreno è edificabile quando:
lo strumento urbanistico consente l’edificazione;
non esistono vincoli di inedificabilità assoluta;
non vi sono provvedimenti che impediscono il rilascio di titoli edilizi.
Sono vincoli di inedificabilità assoluta, ad esempio:
vincoli paesaggistici assoluti;
fasce di rispetto cimiteriale;
vincoli idrogeologici;
vincoli del piano del parco;
vincoli del piano di bacino;
vincoli del piano regolatore o programma di fabbricazione.
Il comma 6 chiarisce che, nelle more dell’emanazione del regolamento specifico (comma 5), si valutano le caratteristiche oggettive del terreno.
Ciò significa che un’area può essere considerata edificabile di fatto anche se:
la pianificazione è in ritardo;
sono presenti opere di urbanizzazione;
il contesto è densamente edificato;
l’edificazione è in procinto di essere autorizzata.
La giurisprudenza ha elaborato il concetto di edificabilità di fatto basandosi su:
inserimento dell’area in un contesto urbano consolidato;
presenza di urbanizzazioni e servizi;
accessibilità viaria;
vicinanza a zone edificabili.
Il comma 3 esclude espressamente rilievo alle costruzioni abusive.
È un principio fondamentale:
nessuna opera abusiva incrementa il valore espropriativo;
anzi, esse possono essere demolite e non concorrono alla determinazione dell’indennità.
Il comma 7 prevedeva la riduzione dell’indennità al valore dichiarato dall’espropriato per l’ICI se inferiore all’indennità reale.
La Corte Costituzionale ha dichiarato il comma illegittimo perché:
violava il principio di giusta indennità;
non rappresentava correttamente il valore venale reale;
poteva produrre indennità eccessivamente basse;
contrastava con la CEDU e la giurisprudenza europea.
Oggi il comma è da considerarsi abrogato.
Il comma 8 tutela l’espropriato nel caso in cui, negli ultimi cinque anni:
abbia pagato imposte maggiori rispetto a quelle calcolate sull’indennità.
In tal caso, l’espropriante deve rimborsare la differenza.
È una norma di equità tributaria che evita ingiustificati arricchimenti da parte della pubblica amministrazione.
Il comma 9 riconosce un’indennità agricola aggiuntiva pari al valore agricolo medio (VAM) quando:
l’area edificabile è utilizzata a scopi agricoli;
il proprietario è coltivatore diretto;
oppure quando l’abbandono del fondo riguarda fittavoli, mezzadri o compartecipanti.
È un istituto di tutela a carattere sociale, volto a risarcire:
la perdita del reddito agricolo;
il danno derivante dall’esproprio alla conduzione familiare;
l’attività lavorativa autonoma svolta da anni.
Questo tema è centrale anche per ricerche SEO quali:
indennità aggiuntiva coltivatore diretto;
VAM espropriazione;
indennità fittavolo mezzadro.
Come illustrato nella Sezione D6, questo testo è stato realizzato da una IA, non è stato revisionato da ANPTES e può contenere GRAVI, PERICOLOSI E GROSSOLANI ERRORI.
Questo testo serve solo a far comprendere ai cittadini che non devono mai utilizzare l’IA per affrontare problemi giuridici.
Anptes, ovviamente, NON si assume alcuna responsabilità in ordine al contenuto del testo.
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