CASE OF SAVERIADES v. TURKEY

FOURTH SECTION
CASE OF SAVERIADES v. TURKEY
(Application no. 16160/90)
JUDGMENT
(merits)
STRASBOURG
22 September 2009
This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Saveriades v. Turkey,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza, President,
Lech Garlicki,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Päivi Hirvelä,
Işıl Karakaş, judges,
and Fatoş Aracı, Deputy Section Registrar,
Having deliberated in private on 1 September 2009,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (no. 16160/90) against the Republic of Turkey lodged with the European Commission of Human Rights (“the Commission�) under former Article 25 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention�) by a Cypriot national, Mr C. S. (“the applicant�), on 26 January 1990.
2. The applicant was represented by Mr C. C. and Mr A. D., two lawyers practising in Nicosia. The Turkish Government (“the Government�) were represented by their Agent, Mr Z.M. Necatigil.
3. The applicant alleged, in particular, that the Turkish occupation of the northern part of Cyprus had deprived him of his home and properties.
4. The application was transmitted to the Court on 1 November 1998, when Protocol No. 11 to the Convention came into force (Article 5 § 2 of Protocol No. 11).
5. By a decision of 26 September 2002 the Court declared the application partly admissible.
6. The applicant and the Government each filed observations on the merits (Rule 59 § 1).
THE FACTS
7. The applicant was born in 1938 and lives in Nicosia.
8. The applicant was born in Peristerona, a village in the District of Famagusta in northern Cyprus. He lived in Famagusta with his family in a four-bedroom apartment with an unobstructed view towards the sea, which he claimed that he owned. This apartment, located at no. 128 of the commercial and touristic main street named Kennedy Avenue, was indicated by no. 703 on a building erected upon a building site with plot no. 937 of block C and sheet/plan 33/21.2.3. It was registered in the name of the applicant under registration no. 1057.
9. The applicant further claimed that at the time of the 1974 Turkish invasion he was the owner of land in Famagusta on which was located an Intercommunal Secondary Grammar school, known as the “Centre of Higher Studies�. This land covered a total area of 6,299 m², on plot no. 900 of block D and sheet/plan 24/59W2. It was registered in the name of the applicant under registration no. D-4840. On this land the applicant had erected a three-storey building, which had a total area of 2,020 m², comprising a basement, ground floor and two vertical floors above it. The applicant submitted that he was the owner and headmaster of the above-mentioned school, the premises of which are now part of the “Eastern Mediterranean University�.
10. In support of his claims to ownership, the applicant produced the following documents:
- an agreement reached on 1 September 1968 between a certain G. N. and Mr T. S. (a member of the applicant's family) for the sale of an apartment located on the seventh floor of a flat on the Famagusta coast;
- a certificate issued on 28 November 2002 by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus stating that the applicant was the owner of a flat without parking space, located in Famagusta, Kennedy Avenue, registered under plot no. 937, sheet/plan 3/21.2.3;
- a certificate issued on 11 September 2001 by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus stating that the applicant was the owner of a field with an unregistered building, located in Famagusta, Salaminas Avenue, registered under plot no. 900, sheet/plan 24/59;
- a building permit issued on 11 September 1963 concerning plot no. 900, sheet/plan 24/59
11. At the time of the 1974 Turkish invasion, the applicant and his family fled to southern Cyprus. He claimed that since then he had been deprived of his property rights, all his property being located in the area which is under the occupation and the control of the Turkish military authorities. The latter prevented him from having access to and from using and possessing his home and property in Famagusta as well as from practising his profession there.
THE LAW
I. THE GOVERNMENT'S PRELIMINARY OBJECTIONS
12. The Government raised preliminary objections of inadmissibility for non-exhaustion of domestic remedies and lack of victim status. The Court observes that these objections are identical to those raised in the case of Alexandrou v. Turkey (no. 16162/90, §§ 11-22, 20 January 2009), and should be dismissed for the same reasons.
II. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO. 1 TO THE CONVENTION
13. The applicant complained that since July 1974, Turkey had prevented him from exercising his right to the peaceful enjoyment of his possessions.
He invoked Article 1 of Protocol No. 1, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.�
14. The Government disputed this claim.
A. The arguments of the parties
1. The Government
15. The Government submitted that the applicant had not produced any evidence supporting his claims to ownership. The plot of land within the campus of the “Eastern Mediterranean University�, which the applicant alleged belonged to him in 1974, was in fact registered in the name of the Government of Cyprus. It subsequently devolved to the Turkish Federated State of Cyprus, and then to the “Turkish Republic of Northern Cyprus� (the “TRNC�) by virtue of the mandatory provisions of Article 159 of the Constitution of the “TRNC�. Consequently, the immovable property in question belonged to the “TRNC� and had been delivered to the use of the above-mentioned University.
2. The applicant
16. The applicant claimed that the original title deeds were held at his premises in Famagusta. He had been forced to leave these premises in great haste and had subsequently been unable to return there or otherwise retrieve the title deeds. He maintained, however, that the documents attached to his observations constituted evidence of his title to the land where the school was located and clearly showed that that land was not owned by the Government of Cyprus.
17. The applicant further relied on the principles laid down by the Court in the Loizidou v. Turkey judgment ((merits), Reports of Judgments and Decisions 1996-VI, 18 December 1996) and in the Cyprus v. Turkey case ([GC], no. 25781/94, ECHR 2001–IV).
B. The Court's assessment
18. The Court first notes that the documents submitted by the applicant (see paragraph 10 above) provide prima facie evidence that he had a title of ownership over the properties at issue. As the respondent Government failed to produce convincing evidence in rebuttal, and taking into account the circumstances in which the applicant had been compelled to leave northern Cyprus, the Court considers that he had a “possession� within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1.
19. The Court recalls that in the aforementioned Loizidou case ((merits), cited above, §§ 63-64), it reasoned as follows:
“63. ... as a consequence of the fact that the applicant has been refused access to the land since 1974, she has effectively lost all control over, as well as all possibilities to use and enjoy, her property. The continuous denial of access must therefore be regarded as an interference with her rights under Article 1 of Protocol No. 1. Such an interference cannot, in the exceptional circumstances of the present case to which the applicant and the Cypriot Government have referred, be regarded as either a deprivation of property or a control of use within the meaning of the first and second paragraphs of Article 1 of Protocol No. 1. However, it clearly falls within the meaning of the first sentence of that provision as an interference with the peaceful enjoyment of possessions. In this respect the Court observes that hindrance can amount to a violation of the Convention just like a legal impediment.
64. Apart from a passing reference to the doctrine of necessity as a justification for the acts of the 'TRNC' and to the fact that property rights were the subject of intercommunal talks, the Turkish Government have not sought to make submissions justifying the above interference with the applicant's property rights which is imputable to Turkey.
It has not, however, been explained how the need to rehouse displaced Turkish Cypriot refugees in the years following the Turkish intervention in the island in 1974 could justify the complete negation of the applicant's property rights in the form of a total and continuous denial of access and a purported expropriation without compensation.
Nor can the fact that property rights were the subject of intercommunal talks involving both communities in Cyprus provide a justification for this situation under the Convention. In such circumstances, the Court concludes that there has been and continues to be a breach of Article 1 of Protocol No. 1.�
20. In the case of Cyprus v. Turkey (cited above) the Court confirmed the above conclusions (§§ 187 and 189):
“187. The Court is persuaded that both its reasoning and its conclusion in the Loizidou judgment (merits) apply with equal force to displaced Greek Cypriots who, like Mrs Loizidou, are unable to have access to their property in northern Cyprus by reason of the restrictions placed by the 'TRNC' authorities on their physical access to that property. The continuing and total denial of access to their property is a clear interference with the right of the displaced Greek Cypriots to the peaceful enjoyment of possessions within the meaning of the first sentence of Article 1 of Protocol No. 1.
...
189. .. there has been a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 by virtue of the fact that Greek-Cypriot owners of property in northern Cyprus are being denied access to and control, use and enjoyment of their property as well as any compensation for the interference with their property rights.�
21. The Court sees no reason in the instant case to depart from the conclusions which it reached in the Loizidou and Cyprus v. Turkey cases (op. cit.; see also Demades v. Turkey (merits), no. 16219/90, § 46, 31 July 2003).
22. Accordingly, it concludes that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant was denied access to and control, use and enjoyment of his properties as well as any compensation for the interference with his property rights.
III. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 8 OF THE CONVENTION
23. The applicant submitted that in 1974 he had had his home in Famagusta. As he had been unable to return there, he was the victim of a violation of Article 8 of the Convention.
This provision reads as follows:
“1. Everyone has the right to respect for his private and family life, his home and his correspondence.
2. There shall be no interference by a public authority with the exercise of this right except such as is in accordance with the law and is necessary in a democratic society in the interests of national security, public safety or the economic well-being of the country, for the prevention of disorder or crime, for the protection of health or morals, or for the protection of the rights and freedoms of others.�
24. The Government disputed this claim.
25. The applicant submitted that, contrary to the applicant in the Loizidou case, he had been the owner of an apartment in Famagusta and that until 1974 he and his family had been using these premises as their home.
26. The Court notes that the Government failed to produce any evidence capable of casting doubt upon the applicant's statement that, at the time of the Turkish invasion, he was regularly residing in Famagusta and that this apartment was treated by the applicant and his family as a home.
27. Accordingly, the Court considers that in the circumstances of the present case, the apartment of the applicant qualified as “home� within the meaning of Article 8 of the Convention at the time when the acts complained of took place.
28. The Court observes that the present case differs from the Loizidou case ((merits), cited above) since, unlike Mrs L., the applicant actually had a home in Famagusta.
29. The Court notes that since 1974 the applicant has been unable to gain access to and to use that home. In this connection the Court recalls that, in its judgment in the case of Cyprus v. Turkey (cited above, §§ 172-175), it concluded that the complete denial of the right of Greek-Cypriot displaced persons to respect for their homes in northern Cyprus since 1974 constituted a continuing violation of Article 8 of the Convention. The Court reasoned as follows:
“172. The Court observes that the official policy of the 'TRNC' authorities to deny the right of the displaced persons to return to their homes is reinforced by the very tight restrictions operated by the same authorities on visits to the north by Greek Cypriots living in the south. Accordingly, not only are displaced persons unable to apply to the authorities to reoccupy the homes which they left behind, they are physically prevented from even visiting them.
173. The Court further notes that the situation impugned by the applicant Government has obtained since the events of 1974 in northern Cyprus. It would appear that it has never been reflected in 'legislation' and is enforced as a matter of policy in furtherance of a bi-zonal arrangement designed, it is claimed, to minimise the risk of conflict which the intermingling of the Greek and Turkish-Cypriot communities in the north might engender. That bi-zonal arrangement is being pursued within the framework of the inter-communal talks sponsored by the United Nations Secretary-General ...
174. The Court would make the following observations in this connection: firstly, the complete denial of the right of displaced persons to respect for their homes has no basis in law within the meaning of Article 8 § 2 of the Convention (see paragraph 173 above); secondly, the inter-communal talks cannot be invoked in order to legitimate a violation of the Convention; thirdly, the violation at issue has endured as a matter of policy since 1974 and must be considered continuing.
175. In view of these considerations, the Court concludes that there has been a continuing violation of Article 8 of the Convention by reason of the refusal to allow the return of any Greek-Cypriot displaced persons to their homes in northern Cyprus.�
30. The Court sees no reason in the instant case to depart from the above reasoning and findings (see also Demades (merits), cited above, §§ 36-37).
31. Accordingly, it concludes that there has been a continuing violation of Article 8 of the Convention on account of the complete denial of the applicant's right to respect for his home.
IV. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF THE CONVENTION AND OF ARTICLE 14 OF THE CONVENTION, TAKEN IN CONJUNCTION WITH ARTICLE 8 OF THE CONVENTION AND ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO. 1
32. The applicant complained of a violation of the general obligation to respect human rights enshrined in Article 1 of the Convention. He also complained of a violation under Article 14 of the Convention on account of discriminatory treatment against him in the enjoyment of his rights under Article 8 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1. He alleged that this discrimination had been based on his national origin and religious beliefs.
The relevant provisions read as follows:
Article 1 of the Convention
“The High Contracting Parties shall secure to everyone within their jurisdiction the rights and freedoms defined in Section I of [the] Convention.�
Article 14 of the Convention
“The enjoyment of the rights and freedoms set forth in [the] Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, religion, political or other opinion, national or social origin, association with a national minority, property, birth or other status.�
33. The Government disputed these claims.
34. The Court recalls that in the Alexandrou case (cited above, §§ 38-39) it has found that it was not necessary to carry out a separate examination of the complaint under Article 14 of the Convention. The Court does not see any reason to depart from that approach in the present case (see also, mutatis mutandis, Eugenia Michaelidou Ltd and Michael Tymvios v. Turkey, no. 16163/90, §§ 37-38, 31 July 2003). Moreover, the Court has found the respondent Government to be in breach of Article 1 of Protocol No. 1 and of Article 8 of the Convention and does not consider it necessary to examine the complaint under Article 1, which is a framework provision that cannot be breached on its own (see Ireland v. the United Kingdom, § 238, 18 January 1978, Series A no. 25, and Eugenia Michaelidou Ltd and Michael Tymvios, cited above, § 42).
V. APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
35. Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.�
A. Pecuniary and non-pecuniary damage
1. The parties' submissions
(a) The applicant
36. In his just satisfaction claims of 3 December 2002, the applicant requested 3,960,739 Cypriot pounds (CYP – approximately 6,767,318 euros (EUR)) for pecuniary damage. He relied on an expert's report assessing the value of his loss which included the loss of annual rents collected or expected to be collected from the use of his school and from renting out his apartment, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rents claimed were for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until 31 December 2002. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since he was still the legal owner of the properties. He underlined that his family bought the apartment in Kennedy Avenue from a certain G. M. N. in 1968 for CYP 6,300 (approximately EUR 10,764), as evidenced by the relevant sale agreement. Calculating a 12% annual increase, in 1987 this property was worth CYP 54,206 (approximately EUR 92,616) and an annual rent of CYP 3,527 (approximately EUR 6,026) could have been obtained from it. The total rent expected to be collected in the period 1987-2002 was CYP 70,779 (approximately EUR 120,932).
37. As far as the applicant's school was concerned, the valuation report took into account the following damages:
(a) the trade disturbance for not being allowed to conduct the established course of business and for being forced to relocate and restart the business in Nicosia in 1992 (amounting to CYP 2,155,519); in this respect, the expert noted that the profits which could have been expected from running the school were CYP 118,818 (approximately EUR 203,012) in 1987 and CYP 170,732 (approximately EUR 291,712) in 1992, while the profits obtained by the applicant from the business he restarted in Nicosia were, in 1992, only CYP 102,236 (approximately EUR 174,680);
(b) the rents expected to be collected from renting or leasing the school until 1991 (the annual rent in 1987 being estimated at CYP 23,054 – approximately EUR 39,390);
(c) the rent paid by the applicant from 1992 onwards for occupying the premises in Nicosia where he had restarted his business (amounting to CYP 220,757);
(d) the statutory interest on the above sums.
38. The calculations made in the valuation report were based on the Consumer Price and Rent and Housing Indices for the years 1960-2002 (issued by the Department of Statistics and Research of the Government of Cyprus), on the financial picture of Famagusta, on the expected growth of the applicant's business, on the location of the premises and on their expected increase in value.
39. The expert presumed that the price of the applicant's apartment would have risen constantly by 12 % each year for the period from 1968 to 1987. He then aggregated the rents that could have been collected from 22 January 1987 until 31 December 2002, calculated as 6.25% of the estimated market value of the property for each of the years in question, plus interest from the date on which such rent was due until the date of payment.
40. On 25 January 2008, following a request from the Court for an update on developments of the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the loss of use of the properties from 1 January 1987 to 31 December 2007. He produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use was CYP 4,272,291, plus CYP 1,909,355 for interest. The total sum claimed under this head was thus CYP 6,181,646 (approximately EUR 10,561,960).
41. In his just satisfaction claims of 3 December 2002, the applicant further claimed CYP 228,000 (approximately EUR 389,560) in respect of non-pecuniary damage. In particular, he first claimed CYP 38,000 (approximately EUR 64,926) for the anguish and frustration he suffered on account of the continuing violation of his property rights. He stated that this sum had been calculated on the basis of the sum awarded by the Court in the Loizidou case ((just satisfaction), Reports 1998-IV, 28 July 1998), taking into account, however, that the period of time for which the damage was claimed in the instant case was longer. The applicant also claimed CYP 114,000 (approximately EUR 194,780) for the distress and suffering he had been subjected to due to the denial of his right to respect for his home and CYP 76,000 (approximately EUR 129,853) for the violation of his rights under Article 14 of the Convention.
42. Finally, in his updated claims for just satisfaction of 25 January 2008, the applicant requested the additional sum of EUR 50,000 for non-pecuniary damage.
(b) The Government
43. In reply to the applicant's just satisfaction claims of 3 December 2002, the Government submitted that Turkey had no access to lands records in the “TRNC� and could not therefore have sufficient knowledge about the applicant's alleged immovable properties' value. In any event, according to the information given by the “TRNC� authorities, the apartment in Kennedy Avenue was not registered in the name of the applicant, but in the name of a certain G. M. N.. Moreover, as the land on which the block of flats was constructed belonged to a Turkish religious trust known as Vakif, it could not have been alienated under the laws of Cyprus. It followed that the purported transfer of property in favour of the applicant was null and void.
44. The properties left by the applicant had been considered abandoned and had been expropriated under the laws of the “TRNC�. It was impossible for Turkey to adopt any domestic provision regarding the expropriations made by another independent State. It should also be taken into account that during the last decades the landscape in northern Cyprus had considerably changed and that these changes had affected the applicant's properties. The issue of reciprocal compensation for Greek-Cypriot property left in the north of the island and Turkish-Cypriot property left in the south was very complex and should be settled through negotiations between the two sides rather than by adjudication by the European Court of Human Rights, acting as a first-instance tribunal and relying on the reports produced by the applicant side only.
45. Challenging the conclusions reached by the Court in the Loizidou case ((just satisfaction), cited above), the Government considered that in cases such as the present one, no award should be made by the Court under Article 41 of the Convention. They underlined that the applicant's inability to have access to his properties depended on the political situation of the island and, in particular, on the existence of the UN recognised cease-fire lines. If Greek Cypriots were allowed to go to the north and claim their properties, chaos would explode on the island; furthermore, any award made by the Court would undermine the negotiations between the two parties.
46. The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008 and 15 October 2008. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and maintained that the claims for just satisfaction were not ready for examination. The Government had in fact encountered serious problems in identifying the properties and their present owners. The information provided by the applicants in this regard was not based on reliable evidence. Owing to the lapse of time since the lodging of the applications, new situations might have arisen: the properties could have been transferred, donated or inherited within the legal system of southern Cyprus. These facts would not have been known to the respondent Government and could be certified only by the Greek-Cypriot authorities, who, since 1974, had reconstructed the registers and records of all properties in northern Cyprus. Applicants should be required to provide search certificates issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. Moreover, in cases where the original applicant had passed away or the property had changed hands, questions might arise as to whether the new owners had a legal interest in the property and whether they were entitled to pecuniary and/or non-pecuniary damages.
47. The Government further noted that some applicants had shared properties and that it was not proved that their co-owners had agreed to the partition of the possessions. Nor, when claiming damages based on the assumption that the properties had been rented after 1974, had the applicants shown that the rights of the said co-owners under domestic law had been respected.
48. The Government also submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment, and that Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
49. The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated�. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the property to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of it.
50. The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that the properties claimed by the applicant, currently possessed by refugees and by the Ministry of Education, could not form the object of restitution but could give entitlement to financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the property between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the Immovable Property Commission, the latter would have offered CYP 287,279.03 (approximately EUR 490,844) to compensate the loss of use and CYP 305,991.12 (approximately EUR 522,816) for the value of the properties. According to an expert appointed by the “TRNC� authorities, the 1974 open-market value of apartment claimed by the applicant was CYP 5,000 (approximately EUR 8,543), while the properties described in paragraph 9 above were worth CYP 45,000 (approximately EUR 76,887). Upon fulfilment of certain conditions, the Immovable Property Commission could also have offered the applicant exchange of his properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
51. Finally, the Government did not comment on the applicant's submissions under the head of non-pecuniary damage.
2. The Court's assessment
52. The Court first notes that the Government's submission that doubts might arise as to the applicant's title of ownership over the properties at issue (see paragraphs 43 and 46 above) is, in substance, an objection of incompatibility ratione materiae with the provisions of Article 1 of Protocol No. 1. Such an objection should have been raised before the application was declared admissible or, at the latest, in the context of the parties' observations on the merits. In any event, the Court cannot but confirm its finding that the applicant had a “possession� over the apartment, land and building in Famagusta within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 (see paragraph 18 above).
53. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage is not ready for decision. It observes, in particular, that the parties have failed to provide reliable and objective data pertaining to the prices of land and real estate in Cyprus at the date of the Turkish intervention. This failure renders it difficult for the Court to assess whether the estimate furnished by the applicant of the 1974 market value of his properties is reasonable. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicant (Rule 75 § 1 of the Rules of Court).
B. Costs and expenses
54. In his just satisfaction claims of 3 December 2002, relying on bills from his representatives, the applicant sought CYP 5,932.14 (approximately EUR 10,135) plus V.A.T. (to be calculated at a rate of 15%) for the costs and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 3,250 (approximately EUR 5,552) for the costs of the expert report assessing the value of his properties. On 14 July 2003, the applicant submitted additional bills of costs from his lawyers, amounting to a total of CYP 10,350 (approximately EUR 17,684) plus V.A.T. On 15 January 2004, he claimed additional expenses amounting to CYP 2,645 (approximately EUR 4,519). Finally, in his updated claims for just satisfaction of 25 January 2008, the applicant submitted additional estimated bills of costs amounting to EUR 39,297.83 and EUR 2,955.5.
55. The Government did not comment on this point.
56. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of costs and expenses is not ready for decision. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicant.
FOR THESE REASONS, THE COURT
1. Dismisses by six votes to one the Government's preliminary objections;
2. Holds by six votes to one that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;
3. Holds by six votes to one that there has been a violation of Article 8 of the Convention;
4. Holds unanimously that it is not necessary to examine whether there has been a violation of Articles 1 and 14 of the Convention;
5. Holds unanimously that the question of the application of Article 41 is not ready for decision;
accordingly,
(a) reserves the said question in whole;
(b) invites the Government and the applicant to submit, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach;
(c) reserves the further procedure and delegates to the President of the Chamber the power to fix the same if need be.
Done in English, and notified in writing on 22 September 2009, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Deputy Registrar President
In accordance with Article 45 § 2 of the Convention and Rule 74 § 2 of the Rules of Court, the separate opinion of Judge Karakaş is annexed to this judgment.
N.B.
F.A.

DISSENTING OPINION OF JUDGE KARAKAÅž
Unlike the majority, I consider that the objection of non-exhaustion of domestic remedies raised by the Government should not have been rejected. Consequently, I cannot agree with the finding of violations of Article 1 of Protocol No. 1 and Article 8 of the Convention, for the same reasons as those mentioned in my dissenting opinion in the case of Gavriel v. Turkey (no. 41355/98, 20 January 2009).

QUARTA SEZIONE
CAUSA SAVERIADES C. TURCHIA
(Richiesta n. 16160/90)
SENTENZA
(i meriti)
STRASBOURG
22 settembre 2009
Questa sentenza diverrà definitiva nelle circostanze esposte fuori nell’ Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetta a revisione editoriale.

Nella causa Saveriades c. Turchia,
La Corte europea dwi Diritti umani (quarta Sezione), riunendosi in una Camera, composta da:
Nicolas Bratza, Presidente, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Işıl Karakaş, giudici,
e Fatoş Aracı, Cancelliere di Sezione Aggiunto,
Avendo deliberato in privato il 1 settembre 2009,
Consegna la seguente sentenza che fu adottata in quella data:
PROCEDURA
1. La causa nacque da una richiesta (n. 16160/90) contro la Repubblica di Turchia depositata presso la Commissione europea dei Diritti umani (“la Commissione�) sotto il precedente Articolo 25 della Convenzione per la Protezione dei Diritti umani e delle Libertà Fondamentali (“la Convenzione�) da un cittadino cipriota, il Sig. C. S. (“il richiedente�), il 26 gennaio 1990.
2. Il richiedente è stato rappresentato dal Sig. C. C. e dal il Sig. A. D., due avvocati che praticano a Nicosia. Il Governo turco (“il Governo�) è stato rappresentato dal suo Agente, il Sig. Z.M. Necatigil.
3. Il richiedente addusse, in particolare, che l'occupazione turca della parte settentrionale diCipro l'aveva spogliato della sua casa e proprietà.
4. La richiesta fu trasmessa alla Corte il 1 novembre 1998, quando Protocollo N.ro 11 alla Convenzione entrò in vigore (Articolo 5 § 2 di Protocollo N.ro 11).
5. Con una decisione del 26 settembre 2002 la Corte dichiarò la richiesta parzialmente ammissibile.
6. Il richiedente ed il Governo entrambi registrarono osservazioni sui meriti (Articolo 59 § 1).
I FATTI
7. Il richiedente nacque nel 1938 e vive a Nicosia.
8. Il richiedente nacque a Peristerona, un villaggio nel Distretto di Famagusta nella Cipro settentrionale. Viveva a Famagusta con la sua famiglia in un appartamento di quattro camere da letto con una vista non ostruita sul mare che rivendicò di possedere. Questo appartamento, ubicato al n. 128 della strada pubblica principale e turistica chiamata Kennedy Avenue, era indicato con il n. 703 su un edificio eretto su una superficie edificabile con area n. 937 blocco C e foglio mappale 33/21.2.3. Era registrato a nome del richiedente sotto registrazione n. 1057.
9. Il richiedente affermò inoltre che al tempo dell’ invasione turca del 1974 lui era il proprietario di un terreno a Famagusta su cui era costruita una scuola Secondary Grammar Intercomunale, nota come “Centro degli Studi Superiori.� Questa terra copriva un'area totale di 6,299 m², sull’ area n. 900 del blocco D e foglio mappale 24/59W2. Era registrato a nome del richiedente sotto la registrazione n. D-4840. Su questa terra il richiedente aveva eretto un edificio di tre piani che aveva un'area totale di 2,020 m² comprendente una cantina,un pianterreno e due piani verticali sopra di sé. Il richiedente presentò che lui era il proprietario e il direttore della scuola summenzionata, i locali di cui ora erano parte dell’ “Università Mediterranea Orientale.�
10. In appoggio alle sue rivendicazioni di proprietà, il richiedente produsse i seguenti documenti:
- un accordo giunto il 1 settembre 1968 fra un certo G. N. ed il Sig. T. S. (un membro della famiglia del richiedente) per la vendita di un appartamento ubicato al settimo piano di un edificio sulla costa di Famagusta;
- un certificato emesso il 28 novembre 2002 dal Dipartimento dei Terreni e delle Indagini della Repubblica di Cipro che affermava che il richiedente era il proprietario di un appartamento senza spazio per il parcheggio, ubicato a Famagusta, in Kennedy Avenue registrato sotto l’area n. 937, foglio mappale 3/21.2.3;
- un certificato emesso l’ 11 settembre 2001 dal Dipartimento dei Terreni e delle Indagini della Repubblica di Cipro che affermava che il richiedente era il proprietario di un campo con un edificio non registrato, ubicato a Famagusta, in Salaminas Aveue registrato sotto l’area n. 900, foglio mappale 24/59;
- una licenza di costruzione emessa l’ 11 settembre 1963 riguardo all’ area n. 900, foglio mappale 24/59
11. Al tempo dell’ invasione turca del 1974, il richiedente e la sua famiglia fuggirono nella Cipro meridionale. Lui disse che da allora poi lui era stato privato dei suoi diritti di proprietà, essendo localizzata tutta la sua proprietà nell'area sotto l'occupazione ed il controllo delle autorità militari turche. Queste ultime gli impedirono l’accesso , l’uso e il possesso della sua casa e proprietà a Famagusta così come la pratica della sua professione in quel luogo.
LA LEGGE
I. LE OBIEZIONI PRELIMINARI DEL GOVERNO
12. Il Governo sollevò le difficoltà preliminari d’ inammissibilità per non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali e mancanza di status di vittima. La Corte osserva che queste obiezioni sono identiche a quelle sollevate nella causa Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, §§ 11-22 20 gennaio 2009), e dovrebbero essere respinte per le stesse ragioni.
.
II. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 1 DEL PROTOCOLLO N. 1 ALLA CONVENZIONE
13. La società richiedente si lamentò che dal luglio 1974, la Turchia aveva impedito ai suoi direttori ed azionisti di esercitare il loro diritto al pacifico godimento delle loro proprietà.
Invocò l’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 che si legge come segue:
“Ogni persona fisica o giuridica è abilitata al godimento pacifico delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto che nell'interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggiare il diritto di un Stato ad eseguire simili leggi come ritiene necessario per controllare l'uso di proprietà in conformità con l'interesse generale o assicurare il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.�
14. Il Governo contestò questa rivendicazione.
A. Gli argomenti delle parti
1. Il Governo
15. Il Governo presentò che il richiedente non aveva prodotto nessuna prova a sostegno delle sue rivendicazioni di proprietà. L'area di terreno all'interno dell'università dell’ “Università Mediterranea Orientale� che il richiedente adduce di appartenergli nel 1974, era infatti registrata a nome del Governo di Cipro. Devoluta successivamente allo Stato turco Confederato di Cipro, e poi alla “Repubblica turca di Cipro del Nord� (la“TRNC�) in virtù delle disposizioni obbligatorie dell’ Articolo 159 della Costituzione della “TRNC.� Di conseguenza, il patrimonio immobiliare in oggetto apparteneva alla“TRNC� ed era stato consegnato all'uso dell'Università summenzionata.
2. Il richiedente
16. Il richiedente affermò che gli atti di titolo di proprietà originali erano conservati nei suoi locali a Famagusta. Lui era stato costretto a lasciare questi locali con grande alacrità ed era stato successivamente incapace di ritornarvi o altrimenti recuperare gli atti di titolo di proprietà. Comunque, lui sostenne che i documenti in allegato alle sue osservazioni costituivano prova del suo titolo di proprietà sulla terra dove la scuola era situata e chiaramente era stato dimostrato che quel terreno non era posseduto dal Governo di Cipro.
17. Il richiedente si appellò inoltre ai principi fissati dalla Corte nella sentenza Loizidou c. Turchia ((meriti), Relazioni delle Sentenze e Decisioni 1996-VI, 18 dicembre 1996) e nella causa Cipro c. Turchia ([GC], n. 25781/94, ECHR 2001-IV).
B. La valutazione della Corte
18. La Corte da prima nota che i documenti presentati dal richiedente (vedere paragrafo 10 sopra) offrivano prova prima facie che lui aveva un titolo di proprietà sulle proprietà in questione. Siccome il Governo rispondente andò a vuoto nel produrre prove convincenti a confutazione, la Corte considera che il richiedente aveva una “proprietà� all'interno del significato dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.
20. La Corte richiama che nella causa Loizidou summenzionata ((meriti), citata sopra, §§ 63-64), ragionò come segue:
“63. ... come conseguenza del fatto che alla richiedente è stato rifiutato l’accesso al terreno dal 1974, lei ha perso effettivamente ogni controllo sulla sua proprietà, così come tutte le possibilità di usarla e goderne. Il rifiuto continuo di accesso deve essere considerato perciò un'interferenza coi suoi diritti sotto l’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Tale interferenza non può, nelle circostanze eccezionali della presente causa a cui la richiedente ed il Governo cipriota hanno fatto riferimento , essere considerata o una privazione di proprietà o un controllo dell’ uso all'interno del significato dei primo e del secondo paragrafo di Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Chiaramente rientra comunque, all'interno del significato della prima frase di questo provvedimento come un'interferenza col godimento tranquillo della proprietà. A questo riguardo la Corte osserva che l’ostacolo può corrispondere ad una violazione della Convenzione proprio come un impedimento legale.
64. A parte un riferimento passeggero alla dottrina della necessità come giustificazione per gli atti del 'TRNC' ed al fatto che diritti di proprietà erano la materia di discorsi intercomunali, il Governo turco non ha cercato di fare osservazioni che giustificavano l'interferenza sopra coi diritti di proprietà della richiedente che sono imputabili alla Turchia.
Comunque, non è stato spiegato come il bisogno di ridare una sistemazione ai rifugiati ed espatriati ciprioti turchi negli anni seguenti l'intervento turco nell'isola nel 1974 potrebbe giustificare la negazione completa dei diritti di proprietà del richiedente nella forma di un rifiuto totale e continuo di accesso ed un'espropriazione stabilita senza risarcimento.
Neanche il fatto che i diritti di proprietà erano la materia dei discorsi di intercomunali che coinvolgono ambo le comunità a Cipro non può offrire una giustificazione per questa situazione sotto la Convenzione. In simili circostanze, la Corte conclude, che c'è stato e continua ad esserci una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.�
20. Nella causa di Cipro c. Turchia ([GC], n. 25781/94, ECHR 2001-IV) la Corte confermò le conclusioni sopra (§§ 187 e 189):
“187. La Corte è persuasa che sia il suo ragionamento sia la sua conclusione nella sentenza Loizidou ( meriti) si applica con la stessa forza a Ciprioti greci espatriati che, come la Sig.ra L., non è in grado di avere accesso alla loro proprietà nella Cipro del nord in ragione delle restrizioni attuate dalle autorità 'TRNC' sul loro accesso fisico a quella proprietà. Il rifiuto totale e continuo di accesso alla loro proprietà è un'interferenza chiara col diritto degli espatriati Ciprioti greci al godimento tranquillo della proprietà all'interno del significato della prima frase dl’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.
...
189. .. c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 in virtù del fatto che ai proprietari greco- ciprioti di proprietà nella Cipro settentrionale viene negato l’ accesso ed il controllo, l’ uso e il godimento della loro proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi loro diritti di proprietà.�
21. La Corte non vede ragione nella causa presente di scostarsi dalle conclusioni alle quali è giunta nelle cause Loizidou e Cipro c. Turchia (op. cit.; vedere anche Demades c. Turchia (meriti), n. 16219/90, § 46 31 luglio 2003).
22. Di conseguenza, conclude che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione in virtù del fatto che alla richiedente fu negato l’accesso ed il controllo, l’uso e il godimento della sua proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi suoi diritti di proprietà.

III. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 8 DELLA CONVENZIONE

24. Il richiedente presentò che nel 1974 lui aveva la sua casa a Famagusta. Siccome non era stato più in grado di ritornarvi, lui era stato vittima di una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione.
Questa disposizione si legge come segue:
“1. Ognuno ha diritto al rispetto della sua vita privata e famigliare, della sua casa e della sua corrispondenza.
2. Non ci sarà interferenza da parte un'autorità pubblica con l'esercizio di questo diritto eccetto nel caso fosse in conformità con la legge e necessaria in una società democratica negli interessi della sicurezza nazionale, della sicurezza pubblica o del benessere economico del paese, per la prevenzione del disturbo o del crimine, per la protezione della salute o della morale, o per la protezione dei diritti e delle libertà altrui.�
24. Il Governo contestò questa rivendicazione.
25. Il richiedente presentò che, contrariamente alla richiedente nella causa Loizidou, lui era stato il proprietario di un appartamento a Famagusta e che sino al 1974 lui e la sua famiglia usavano questi locali come loro casa.
26. La Corte nota che il Governo andò a vuoto nel produrre una qualsiasi la prova capace di gettare dubbi sulla dichiarazione del richiedente per cui, al tempo dell'invasione turca, lui risiedeva regolarmente a Famagusta e che questo appartamento fu trattato dal richiedente e dalla sua famiglia come dimora.
27. Di conseguenza, la Corte considera che nelle circostanze della presente causa, l'alloggio dei richiedenti qualificò come “dimora� all'interno del significato dell’ Articolo 8 della Convenzione al tempo in cui gli atti di cui ci si lamenta accaddero.
28. La Corte osserva che la causa presente differisce dalla causa di Loizidou ((meriti), citato sopra) poiché, diversamente dalla Sig.ra L., il richiedente davvero aveva dimora a Famagusta.
29. La Corte nota che dal 1974 il richiedente non è stato in grado di accedere ed usare quella casa. In questo collegamento la Corte richiama che, nella sua sentenza nella causa Cipro c. Turchia (citata sopra, §§ 172-175), concluse che il rifiuto completo del diritto degli espropriati greco -ciprioti al rispetto delle loro case nella Cipro settentrionale dal 1974 ha costituito una violazione continua dell’Articolo 8 della Convenzione. La Corte ragionò come segue:
“172. La Corte osserva che la politica ufficiale delle autorità della'TRNC' di negare il diritto degli espatriati di ritornare alle loro case viene eseguita con delle restrizioni molto rigide operate dalle stesse autorità sulle visite al nord da parte di ciprioti greci che vivono a sud. Di conseguenza, non solo gli espatriati non sono in grado di richiedere alle autorità di rioccupare le case che si sono lasciati alle spalle, ma a loro viene fisicamente impedito di farvi visita.
173. La Corte nota inoltre che la situazione contestata dal Governo richiedente è stata ottenuta dagli eventi del 1974 nella parte settentrionale di Cipro. Sembrerebbe che non è stata mai riflessa nella ' legislazione' e è stata eseguita come una questione di politica in appoggio di una disposizione bi-zonale configurata, si sostiene, per minimizzare il rischio di conflitto che la mescolanza delle comunità greche e turco-cipriote potrebbe creare nel nord. Questa disposizione bi-zonale viene intrapresa all'interno della struttura dei discorsi inter-comunali patrocinati dal Segretario Generale delle Nazioni Unite...
174. La Corte farebbe le seguenti osservazioni i in questo collegamento: in primo luogo, il rifiuto completo del diritto degli espatriati al rispetto delle loro case non ha base legale all'interno del significato dell’ Articolo 8 § 2 della Convenzione (vedere paragrafo 173 sopra); in secondo luogo, i discorsi inter-comunali non possono essere invocati per legittimare una violazione della Convenzione; in terzo luogo, la violazione in questione resiste come questione politica dal 1974 e deve essere considerata continua.
175. In prospettiva di queste considerazioni, la Corte conclude, che c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 8 della Convenzione in ragione del rifiuto di concedere il ritorno di qualsiasi espatriato greco- cipriota alla sua casa nella parte settentrionale di Cipro.�
30. La Corte non vede alcuna ragione nella presente causa per abbandonare il ragionamento e le costatazioni sopra (vedere anche Demades (meriti), citata sopra, §§ 36-37).
31. Di conseguenza, conclude che c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 8 della Convenzione a causa del rifiuto completo del diritto del richiedente al rispetto per la sua casa..
IV. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 1 DELLA CONVENZIONE E DELL’ARTICOLO 14 DELLA CONVENZIONE, PRESO IN CONCOMITANZA CON L’ARTICOLO 8 DELLA CONVENZIONE E L’ ARTICOLO 1 DEL PROTOCOLLO N. 1
32. Il richiedente si lamentò di una violazione dell'obbligo generale al rispetto dei diritti umani custoditi nell’Articolo 1 della Convenzione. Lui si lamentò anche di una violazione sotto l’Articolo 14 della Convenzione a causa di trattamento discriminatorio contro lui nel godimento dei suoi diritti sotto l’Articolo 8 della Convenzione e l’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Lui addusse che questa discriminazione era stata basata sulla sua origine nazionale e credenza religiosa.
Le disposizioni attinenti si leggono come segue:
Articolo 1 della Convenzione
“Le Alti Parti Contraenti garantiranno ad ognuno all'interno della loro giurisdizione i diritti e le libertà definite nella Sezione I [della] Convenzione.�
Articolo 14 della Convenzione
“Il godimento dei diritti e delle libertà stabilite [nella] Convenzione sarà garantito senza discriminazione su alcuna base come il sesso,la razza, il colore, la lingua, la religione, l’opinione politica o altro, la cittadinanza od origine sociale, l'associazione con una minoranza nazionale, la proprietà,la nascita o altro status.�
33. Il Governo contestò queste rivendicazioni.
34. La Corte richiama che nella causa Alexandrou (citata sopra, §§ 38-39) ha trovato che non era necessario eseguire un esame separato dell'azione di reclamo sotto l’Articolo 14 della Convenzione. La Corte non vede qualsiasi ragione di abbandonare questo approccio nella presente causa (vederea anche, mutatis mutandis, Eugenia Michaelidou Ltd e Michael Tymvios c. lTurchia, n. 16163/90, §§ 37-38 del 31 luglio 2003). Inoltre, la Corte ha trovato che il Governo rispondente ha violato l’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 e dell' Articolo 8 della Convenzione e non considera necessario esaminare l'azione di reclamo sotto l’ Articolo 1 che è una disposizione di struttura che non può essere violata da sola (vedere Irlanda c. Regno Unito, § 238, 18 gennaio 1978 Serie A n. 25, ed Eugenia Michaelidou Ltd e Michael Tymvios, citata sopra, § 42).
IV. L’APPLICAZIONE DELL’ ARTICOLO 41 DELLA CONVENZIONE

35. L’Articolo 41 della Convenzione prevede:
“Se la Corte costata che c'è stata una violazione della Convenzione o dei Protocolli, e se la legge interna dell’Alta Parte Contraente riguardata permette una riparazione solamente parziale, la Corte può, se necessario, riconoscere una soddisfazione equa alla vittima.�
A. danno Materiale e non-materiale
1. Le osservazioni delle parti
(a) Il richiedente
36. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 3 dicembre 2002, il richiedente richiese 3,960,739 lire cipriote (CYP- approssimativamente 6,767,318 euro (EUR)) per danno materiale. Lui si appellò al rapporto di un esperto che valutava il valore della sua perdita che includeva la perdita di affitti annuali percepito o che ci si aspettava di percepire dall'uso della sua scuola e dall’affitto del suo appartamento, più interesse dalla data in cui simili affitti erano dovuti sino al giorno del pagamento. Gli affitti chiesti erano per il periodo risalente al gennaio 1987, quando il Governo rispondente accettò il diritto di ricorso individuale, sino al 31 dicembre 2002. Il richiedente non chiese il risarcimento per una qualsiasi espropriazione stabilita poiché lui era ancora il proprietario legale delle proprietà. Lui sottolineò che la sua famiglia comprò l'appartamento in Kennedy Avenue da un certo G. M. N. nel 1968 per CYP 6,300 (circa EUR 10,764), come attestato dall'accordo di vendita attinente. Calcolando un aumento annuale del 12%, nel 1987 questa proprietà valeva CYP 54,206 (circa EUR 92,616) ed un affitto annuale di CYP 3,527 (verso EUR 6,026) avrebbe potuto essere ottenuto da questo. L'affitto totale che ci si aspettava di percepire nel periodo 1987-2002 era CYP 70,779 (circa EUR 120,932).
37. In quanto alla scuola del richiedente, il rapporto di valutazione prese in considerazione i seguenti danni:
(a) il disturbo commerciale per non essergli stato concesso di condurre uno stabile andamento degli affari e per essere stato costretto a trasferirsi e ricominciare gli affari a Nicosia nel 1992 (corrispondente a CYP 2,155,519); a questo riguardo, l'esperto notò, che i profitti che ci si sarebbe potuto aspettare potuto dalla gestione della scuola erano CYP 118,818 (circa EUR 203,012) nel 1987 e CYP 170,732 (circa EUR 291,712) nel 1992, mentre i profitti ottenuti dal richiedente dagli affari che lui ricominciò a Nicosia era, nel 1992, solamente CYP 102,236 (circa EUR 174,680);
(b) gli affitti che ci si aspettava di percepire affittando o dando in gestione la scuola fino al 1991 (essendo valutato l'affitto annuale nel 1987 a CYP 23,054-circa EUR 39,390);
(c) l'affitto pagato dal richiedente dal 1992 in avanti per occupare i locali a Nicosia in cui aveva ricominciato i suoi affari (corrispondente a CYP 220,757);
(d) l'interesse legale sulle somme sopra.
38. I calcoli fatti nel rapporto di valutazione furono basati sull’Indice del Prezzo al Consumo degli Affitti e delle Abitazioni per gli anni 1960-2002 (emesso dal Settore di Statistica e Ricerca del Governo di Cipro), sul ritratto finanziario di Famagusta, sull'aspettata crescita degli affari del richiedente sull'ubicazione dei locali e sul loro aspettato aumento nel valore.
39. L'esperto presunse che il prezzo dell'appartamento del richiedente sarebbe continuamente aumentato entro il 12% ogni anno per il periodo dal 1968 a 1987. Lui aggregò poi gli affitti che avrebbe potuto percepire dal 22 gennaio 1987 sino al 31 dicembre 2002, calcolati come il 6.25% del valore di mercato valutato della proprietà per ognuno degli anni in oggetto più interesse dalla data in cui simile affitto era dovuto sino alla data del pagamento.
40. Il 25 gennaio 2008, a seguito di una richiesta dalla Corte per un aggiornamento sugli sviluppi della causa, il richiedente ha presentato rivendicazioni aggiornate per soddisfazione equa allo scopo di coprire la perdita d’uso delle proprietà dal 1 gennaio 1987 a 31 dicembre 2007. Lui produsse un rapporto di valutazione riveduto che, sulla base dei criteri adottati nel rapporto precedente, concluse che la somma intera dovuta per la perdita d’ uso era CYP 4,272,291 , più CYP 1,909,355 per interesse. La somma totale chiesta sotto questo capo era così CYP 6,181,646 (circa EUR 10,561,960).
41. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 3 dicembre 2002, il richiedente chiese inoltre CYP 228,000 (circa EUR 389,560) a riguardo del danno morale. In particolare, lui chiese da prima CYP 38,000 (circa EUR 64,926) per l'angoscia e la frustrazione subite a causa della violazione continua dei suoi diritti di proprietà. Lui affermò che questa somma era stata calcolata sulla base della somma assegnata dalla Corte nella causa Loizidou ((soddisfazione equa), Relazioni 1998-IV, 28 luglio 1998), prendendo in considerazione, comunque che il periodo di tempo per il quale il danno fu rivendicato nella presente causa era più lungo. Il richiedente chiese anche CYP 114,000 (circa EUR 194,780) per l'angoscia e lo stress a cui era stato sottoposto a causa del rifiuto del suo diritto al rispetto della sua dimora e CYP 76,000 (circa EUR 129,853) per la violazione dei suoi diritti sotto l’ Articolo 14 della Convenzione.
42. Nelle sue rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 25 gennaio 2008, il richiedente infine richiese, la somma supplementare di EUR 50,000 per danno morale.
(b) Il Governo
43. In replica alla richiesta per soddisfazione equa del richiedente del 3 dicembre 2002, il Governo presentò che la Turchia non aveva accesso ai documenti dei terreni nella “TRNC� e non poteva avere perciò conoscenza sufficiente del valore dei patrimoni immobiliari addotti dal richiedente. In qualsiasi caso, secondo le informazioni date dalle autorità della “TRNC�, l'appartamento in Kennedy Avenue non era registrato a nome del richiedente, ma a nome di un certo G. M. N.. Inoltre siccome la terra sulla quale era costruito il blocco di appartamenti apparteneva ad una fiduciaria religiosa turca nota come Vakif, non poteva essere alienato sotto le leggi di Cipro. Ne segue che il trasferimento stabilito di proprietà a favore del richiedente era privo di valore legale.
44. Le proprietà lasciate dal richiedente erano state considerato abbandonate ed era stato espropriate sotto le leggi della “TRNC.� Era impossibile per la Turchia adottare qualsiasi disposizione nazionale riguardo alle espropriazioni fatte da un altro Stato indipendente. Dovrebbe essere preso anche in considerazione che durante le scorse decadi il panorama nella Cipro settentrionale era cambiato notevolmente e che questi cambi avevano colpito le proprietà del richiedente. Il problema del risarcimento reciproco per le proprietà greco- cipriote lasciate nel nord dell'isola e le proprietà turco-cipriote lasciate nel sud era molto complesso e dovrebbe essere stabilito tramite negoziazioni fra i due lati piuttosto che tramite aggiudicazione da parte della Corte europea dei Diritti umani, comportandosi come tribunale di prima -istanza ed appellandosi ai rapporti prodotti solamente dalla parte del richiedente.
45. Impugnando le conclusioni raggiunte dalla Corte nella causa Loizidou ((soddisfazione equa), citata sopra), il Governo considerò che nelle cause come la presente, nessuna assegnazione dovrebbe essere fatta dalla Corte sotto l’Articolo 41 della Convenzione. Sottolineò che l'incapacità del richiedente di accedere alle sue proprietà dipese dalla situazione politica dell'isola e, in particolare, dall'esistenza linee di tregua riconosciute dall’ONU Se ai Ciprioti greci fosse permesso di andare al nord e rivendicare le loro proprietà, esploderebbe il caos sull'isola; inoltre qualsiasi assegnazione fatta dalla Corte minerebbe le negoziazioni fra le due parti.
46. Il Governo registrò commenti sulle rivendicazioni aggiornate delle richiedenti per la soddisfazione equa il 30 giugno 2008 e d il 15 ottobre 2008. Indicò che la presente richiesta era parte di un gruppo di cause simili che sollevavano un numero di questioni problematiche e sostenne che le rivendicazioni per la soddisfazione equa non erano pronte per un esame. Il Governo aveva infatti incontrato dei problemi seri nell'identificare le proprietà ed i loro attuali proprietari. Le informazioni fornite dai richiedenti a questo riguardo non erano basate su prove affidabili. Inoltre, a causa del tempo trascorso dal deposito delle richieste, è probabile che siano potute sorgere nuove situazioni: le proprietà avrebbero potuto essere trasferite, avrebbero potuto essere donate o avrebbero potuto essere ereditate all'interno dell'ordinamento giuridico della Cipro meridionale. Questi fatti non sarebbero stati conosciuti al Governo rispondente e avrebbero potuto essere certificati solamente dalle autorità greco- cipriote che, dal 1974, avevano ricostruito i registri e i documenti di tutte le proprietà nella Cipro settentrionale. Si potrebbe richiedere alle richiedenti di fornire certificati di ricerca emessi dal Dipartimento dei Terreni e delle Indagini della Repubblica della Cipro. In casi in cui il richiedente originale se ne fosse andato o la proprietà avesse cambiato mani, è probabile che sorgano delle questioni riguardo a se i nuovi proprietari avevano un interesse legale nella proprietà e se a loro stati concessi danno morali e/o materiali
47. Il Governo notò inoltre che alcuni richiedenti avevano diviso le proprietà e che non era provato che i loro comproprietari avevano accettato la sezione delle proprietà. Né, quando chiedendo i danni basati sull'assunzione che le proprietà erano state affittate dopo il 1974, i richiedenti avevano mostrato che i diritti dei detti comproprietari sotto il diritto nazionale erano stati rispettati.
48. Il Governo presentò che siccome è stato applicato un aumento annuale del valore della proprietà, sarebbe ingiusto aggiungere un interesse composto per pagamento ritardato, e che la Turchia aveva riconosciuto la giurisdizione della Corte il 21 gennaio 1990, e non nel gennaio 1987. In qualsiasi caso , il valore di mercato addotto del 1974 della proprietà era esorbitante, estremamente eccessivo e speculativo; non era basato su nessun dato vero con cui fare un paragone e costituiva un’indennità insufficiente per la volatilità del mercato della proprietà e per la sua suscettibilità alle influenze sia nazionali che internazionali. Il rapporto presentato dalla richiedente aveva proceduto invece all'assunzione che il mercato della proprietà avrebbe continuato a fiorire con crescita economica continua durante l’intero periodo sotto considerazione.
49. Il Governo produsse un rapporto di valutazione preparato dalle autorità turco -cipriote che considerò essere basato su una “valutazione realistica dei valori di mercato del 1974, avendo riguardo ai documenti dei terreni attinenti e delle vendite comparative nelle aree in cui la proprietà [era] situata.� Questo rapporto conteneva due proposte, valutando, rispettivamente la somma dovuta per la perdita dell’ uso della proprietà ed il suo valore attuale. La seconda proposta fu fatta per dare alla richiedente la scelta di vendere la proprietà allo Stato, abbandonando con ciò il titolo di proprietà e le rivendicazioni riguardo a questo.
50. Il rapporto preparato dalle autorità turco- cipriote specificava che le proprietà rivendicate dal richiedente, possedute attualmente dai rifugiati e dal Ministero dell’ Istruzione, non potevano essere oggetto di una restituzione ma avrebbero potuto dare diritto al risarcimento finanziario, da calcolare sulla base della perdita di utili (applicando un 5% affitto sui valori di mercato del 1974) ed un aumento in valore delle proprietà fra il 1974 e la data di pagamento. Se il richiedente avesse fatto domanda alla Commissione del Patrimonio immobiliare, quest’ultima avrebbero offerto CYP 287,279.03 (circa EUR 490,844) per compensare la perdita d’uso e CYP 305,991.12 (circa EUR 522,816) per il valore delle proprietà. Secondo un esperto nominato dalle autorità della “TRNC�, il valore del libero mercato del 1974 dell’ appartamento rivendicato dal richiedente era CYP 5,000 (circa EUR 8,543), mentre le proprietà descritte nel paragrafo 9 sopra valevano CYP 45,000 (circa EUR 76,887). Contro l’adempimento di certe condizioni, la Commissione del Patrimonio immobiliare avrebbe potuto offrire anche alla richiedente il cambio della sua proprietà con delle proprietà turco-cipriote localizzate nel sud dell'isola.
51. Infine, il Governo non fece commenti sulle osservazioni del richiedente sotto il capo di danno morale.
2. La valutazione della Corte
52. La Corte da prima nota che l'osservazione del Governo che è probabile che sorgano dei dubbi riguardo al titolo di proprietà del richiedente sulle proprietà in questione (vedere paragrafi 43 e 46 sopra) è, in sostanza, un'obiezione d’ incompatibilità ratione materiae con le disposizioni dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Tale difficoltà avrebbero dovuto essere sollevate prima che la richiesta fosse dichiarata ammissibile o, al più tardi, nel contesto delle osservazioni delle parti sui meriti. In qualsiasi caso, la Corte può solo confermare la sua costatazione che il richiedente aveva una “proprietà� sull'appartamento, sul terreno e sull’ edificio a Famagusta all'interno del significato dell’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 (vedere paragrafo 18 sopra).
53. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione della richiesta dell’ Articolo 41 riguardo al danno materiale e morale non è pronta per una decisione. Osserva, in particolare, che le parti non sono riuscite ad offrire dati affidabili ed obiettivi concernenti i prezzi dei terreni e dei beni immobili a Cipro in data dell'intervento turco. Questo insuccesso rende difficile per la Corte valutare se la stima fornita dal richiedente del valore di mercato del 1974 della sue proprietà sia ragionevole. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e la richiedente(Articolo 75 § 1 dell’ordinamento di Corte).
B. Costi e spese
54. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 3 dicembre 2002, appellandosi ai conti dai suoi rappresentanti, il richiedente chiese CYP 5,932.14 (circa EUR 10,135) più IVA. (da calcolare ad un tasso del 15%) per i costi e le spese sostenute di fronte alla Corte. Questa somma includeva CYP 3,250 (circa EUR 5,552) per i costi del rapporto competente che valutava il valore delle sue proprietà. Il 14 luglio 2003, il richiedente presentò note spese supplementari dai suoi avvocati, corrispondenti ad un totale di CYP 10,350 (verso EUR 17,684) più IVA. Il 15 gennaio 2004, lui richiese costi addizionali corrispondenti a CYP 2,645 (verso EUR 4,519). Nelle sue rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 25 gennaio 2008, il richiedente infine presentò, note spese supplementari che ammontavano ad EUR 39,297.83 ed EUR 2,955.5.
55. Il Governo non fece commenti su questo punto.
56. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione dell’applicazione dell’Articolo 41 riguardo ai costi ed alle spese non è pronta per una decisione. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e il richiedente.

PER QUESTE RAGIONI, LA CORTE

1. Respinge per sei voti ad uno le obiezioni preliminari del Governo;
2. Sostiene per sei voti ad uno che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 alla Convenzione;
3. Sostiene per sei voti ad uno che c'è stata una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione;
4. Sostiene all’unanimità che non è necessario esaminare se c'è stata una violazione degli Articoli 1 e 14 della Convenzione;
5. Sostiene all’unanimità che la questione dell’applicazione dell’ Articolo 41 non è pronta per una decisione;
di conseguenza,
(a) riserva la detta questione per intero;
(b) invita il Governo ed la richiedente a presentare, entro tre mesi dalla data in cui la sentenza diviene definitiva in conformità con l’ Articolo 44 § 2 della Convenzione le loro osservazioni scritte sulla questione e, in particolare, a notificare alla Corte qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere;
(c) riserva l'ulteriore procedura e delega al Presidente della Camera il potere di fissarla all’occorrenza.
Fatto in inglese, e notificato per iscritto il 22 settembre 2009, facendo seguito all’Articolo 77 §§ 2 e 3 dell’Ordinamento.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Cancelliere Aggiunto Presidente
In conformità con l’Articolo 45 § 2 della Convenzione e l’articolo 74 § 2 dell’ordinamento, l'opinione separata di Giudice Karakaş è annessa a questa sentenza.
N.B.
F.A.

OPINIONE DISSIDENTE DEL GIUDICE KARAKAÅž
Diversamente dalla maggioranza, considero, che l'obiezione del non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali sollevata dal Governo non avrebbe dovuto essere respinte. Di conseguenza, non posso concordare con la costatazione di una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 dell’Articolo 8 della Convenzione, per le stesse ragioni di quelle menzionate nella mia opinione dissidente nella causa di Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, 20 gennaio 2009).