CASE OF IORDANIS IORDANOU v. TURKEY

FOURTH SECTION
CASE OF IORDANIS IORDANOU v. TURKEY
(Application no. 43685/98)
JUDGMENT
(merits)
STRASBOURG
22 September 2009
This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Iordanis Iordanou v. Turkey,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza, President,
Lech Garlicki,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Päivi Hirvelä,
Işıl Karakaş, judges,
and Fatoş Aracı, Deputy Section Registrar,
Having deliberated in private on 1 September 2009,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (no. 43685/98) against the Republic of Turkey lodged with the European Commission of Human Rights (“the Commission�) under former Article 25 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention�) by a Cypriot national, Mr I. I. (“the applicant�), on 15 September 1998.
2. The applicant was represented by Mr A. D., a lawyer practising in Nicosia. The Turkish Government (“the Government�) were represented by their Agent, Mr Z.M. Necatigil.
3. The applicant alleged that the Turkish occupation of the northern part of Cyprus had deprived him of his home and properties.
4. The application was transmitted to the Court on 1 November 1998, when Protocol No. 11 to the Convention came into force (Article 5 § 2 of Protocol No. 11).
5. By a decision of 25 June 2002 the Court declared the application admissible.
6. The applicant and the Government each filed observations on the merits (Rule 59 § 1). In addition, third-party comments were received from the Government of Cyprus, which had exercised its right to intervene (Article 36 § 1 of the Convention and Rule 44 § 1 (b)).
THE FACTS
7. The applicant was born in 1923 and lives in Nicosia.
8. The applicant stated that he was born in Karavas, a village on the coast in the Kyrenia district of northern Cyprus. On the death of his father, he inherited the house, located at 15, Lambousa Street, in which he had lived throughout his childhood. It was situated on plots nos. 268 and 269, sheet/plan XI/16W1 and 8W2, and was registered in the name of the applicant by virtue of registration no. 5725 of 23 March 1956; it consisted of three ground floor rooms, two basement rooms, one kitchen, two wells, one turbine water pump and one water storage tank. The applicant continued to make use of this house, where his sister lived, until July 1974.
9. However, when he married in 1963, the applicant moved to a house nearby which he had purchased. It was situated on plots nos. 20 and 21/3, sheet/plan XI/16W2.E1, and was registered in the name of the applicant by virtue of registration no. 5678 of 23 January 1970. This second house, located at 10, Kanaris Street, consisted of three ground floor rooms, one room upstairs, two wells, one electric water pump and one water storage pump.
10. The applicant also owned three plots of land in Karavas, some of which were lemon groves, with olive and carob trees growing on the others, and a share in a natural water spring. These properties were registered as follows:
(a) plot no. 273, sheet/plan XI/16W1, field with lemon groves of a total extent of 6,355 m², registered in the name of the applicant by virtue of registration no. 151 of 23 March 1956;
(b) plot no. 25, sheet/plan XII/18W1, field with carob and olive trees of a total extent of 11,372 m², registered in the name of the applicant by virtue of registration no. 4091 of 16 April 1957;
(c) plots nos. 76 and 79, sheet/plan XII/18W1, field with carob and olive trees of a total extent of 35,452 m², registered in the name of the applicant by virtue of registration no. 4269 of 23 January 1970;
(d) plot no. 140, sheet/plan XI/24W2, source of running water, registered for the 1/224 share in the name of the applicant.
11. In support of his claim to ownership the applicant produced the original Land Certificates concerning each of his alleged properties, with the exception of the house described under paragraph 9 above. He alleged that the relevant Land Certificate had been submitted to the Kyrenia Land Survey Office for amendment in June 1974 and had been lost due to the Turkish invasion. He therefore produced an extract from the registries of the Republic of Cyprus, dated 29 June 1993, and indicating that the property at issue was registered in his name.
12. Upon the 1974 Turkish intervention, the applicant left with his wife and two children for Limassol, southern Cyprus. He claimed that he had been deprived of his property rights, all his property being located in the area which was under the occupation and control of the Turkish military authorities. The latter had prevented him from having access to and from using and possessing his houses and fields.
THE LAW
I. THE GOVERNMENT'S PRELIMINARY OBJECTIONS
13. The Government raised preliminary objections of inadmissibility for non-exhaustion of domestic remedies and lack of victim status. The Court observes that these objections are identical to those raised in the case of Alexandrou v. Turkey (no. 16162/90, §§ 11-22, 20 January 2009), and should be dismissed for the same reasons.
II. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO. 1 TO THE CONVENTION
14. The applicant complained that since July 1974, Turkey had prevented him from exercising his right to the peaceful enjoyment of his possessions.
He invoked Article 1 Protocol No. 1, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.�
15. The Government disputed this claim.
16. The applicant relied, essentially, on the principles laid down by the Court in the cases of Loizidou v. Turkey ((merits), Reports of Judgments and Decisions 1996-VI, 18 December 1996) and Cyprus v. Turkey ([GC], no. 25781/94, ECHR 2001–IV).
17. The Government of Cyprus observed that the respondent Government did not contest the applicant's claims to ownership. It further noted that the present case was similar to that of Loizidou v. Turkey ((merits), cited above), where the Court found that the loss of control of property by displaced persons arose as a consequence of the occupation of the northern part of Cyprus by Turkish troops and the establishment of the “Turkish Republic of Northern Cyprus� (the “TRNC�), and that the denial of access to property in occupied northern Cyprus constituted a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1.
18. The Court first notes that the documents submitted by the applicant (see paragraph 11 above) provide prima facie evidence that he had a title of ownership over the properties at issue. As the respondent Government failed to produce convincing evidence in rebuttal, the Court considers that the applicant had a “possession� within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1.
19. The Court recalls that in the aforementioned Loizidou case ((merits), cited above, §§ 63-64), it reasoned as follows:
“63. ... as a consequence of the fact that the applicant has been refused access to the land since 1974, she has effectively lost all control over, as well as all possibilities to use and enjoy, her property. The continuous denial of access must therefore be regarded as an interference with her rights under Article 1 of Protocol No. 1. Such an interference cannot, in the exceptional circumstances of the present case to which the applicant and the Cypriot Government have referred, be regarded as either a deprivation of property or a control of use within the meaning of the first and second paragraphs of Article 1 of Protocol No. 1. However, it clearly falls within the meaning of the first sentence of that provision as an interference with the peaceful enjoyment of possessions. In this respect the Court observes that hindrance can amount to a violation of the Convention just like a legal impediment.
64. Apart from a passing reference to the doctrine of necessity as a justification for the acts of the 'TRNC' and to the fact that property rights were the subject of intercommunal talks, the Turkish Government have not sought to make submissions justifying the above interference with the applicant's property rights which is imputable to Turkey.
It has not, however, been explained how the need to rehouse displaced Turkish Cypriot refugees in the years following the Turkish intervention in the island in 1974 could justify the complete negation of the applicant's property rights in the form of a total and continuous denial of access and a purported expropriation without compensation.
Nor can the fact that property rights were the subject of intercommunal talks involving both communities in Cyprus provide a justification for this situation under the Convention. In such circumstances, the Court concludes that there has been and continues to be a breach of Article 1 of Protocol No. 1.�
20. In the case of Cyprus v. Turkey (cited above) the Court confirmed the above conclusions (§§ 187 and 189):
“187. The Court is persuaded that both its reasoning and its conclusion in the Loizidou judgment (merits) apply with equal force to displaced Greek Cypriots who, like Mrs Loizidou, are unable to have access to their property in northern Cyprus by reason of the restrictions placed by the 'TRNC' authorities on their physical access to that property. The continuing and total denial of access to their property is a clear interference with the right of the displaced Greek Cypriots to the peaceful enjoyment of possessions within the meaning of the first sentence of Article 1 of Protocol No. 1.
...
189. .. there has been a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 by virtue of the fact that Greek-Cypriot owners of property in northern Cyprus are being denied access to and control, use and enjoyment of their property as well as any compensation for the interference with their property rights.�
21. The Court sees no reason in the instant case to depart from the conclusions which it reached in the Loizidou and Cyprus v. Turkey cases (op. cit.; see also Demades v. Turkey (merits), no. 16219/90, § 46, 31 July 2003).
22. Accordingly, it concludes that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant was denied access to and control, use and enjoyment of his properties as well as any compensation for the interference with his property rights.
III. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 8 OF THE CONVENTION
23. The applicant submitted that in 1974 he had had his home in Karavas. As he had been unable to return there, he had been the victim of a violation of Article 8 of the Convention.
This provision reads as follows:
“1. Everyone has the right to respect for his private and family life, his home and his correspondence.
2. There shall be no interference by a public authority with the exercise of this right except such as is in accordance with the law and is necessary in a democratic society in the interests of national security, public safety or the economic well-being of the country, for the prevention of disorder or crime, for the protection of health or morals, or for the protection of the rights and freedoms of others.�
24. The Government disputed this claim.
25. The Government of Cyprus submitted that where the applicant's properties constituted the person's home, there was a violation of Article 8 of the Convention.
26. In its decision on the admissibility of the application, the Court found that the applicant's house described in paragraph 9 above constituted a “home� for the purposes of Article 8 § 1 of the Convention, and that impossibility for the applicant to return to this house constituted an interference with his Article 8 rights.
27. The Court observes that the present case differs from the Loizidou case ((merits), cited above) since, unlike Mrs L., the applicant actually had a home in northern Cyprus.
28. The Court notes that since 1974 the applicant had been unable to gain access to and to use that home. In this connection the Court recalls that, in its judgment in the case of Cyprus v. Turkey (cited above, §§ 172-175), it concluded that the complete denial of the right of Greek-Cypriot displaced persons to respect for their homes in northern Cyprus since 1974 constituted a continuing violation of Article 8 of the Convention. The Court reasoned as follows:
“172. The Court observes that the official policy of the 'TRNC' authorities to deny the right of the displaced persons to return to their homes is reinforced by the very tight restrictions operated by the same authorities on visits to the north by Greek Cypriots living in the south. Accordingly, not only are displaced persons unable to apply to the authorities to reoccupy the homes which they left behind, they are physically prevented from even visiting them.
173. The Court further notes that the situation impugned by the applicant Government has obtained since the events of 1974 in northern Cyprus. It would appear that it has never been reflected in 'legislation' and is enforced as a matter of policy in furtherance of a bi-zonal arrangement designed, it is claimed, to minimise the risk of conflict which the intermingling of the Greek and Turkish-Cypriot communities in the north might engender. That bi-zonal arrangement is being pursued within the framework of the inter-communal talks sponsored by the United Nations Secretary-General ...
174. The Court would make the following observations in this connection: firstly, the complete denial of the right of displaced persons to respect for their homes has no basis in law within the meaning of Article 8 § 2 of the Convention (see paragraph 173 above); secondly, the inter-communal talks cannot be invoked in order to legitimate a violation of the Convention; thirdly, the violation at issue has endured as a matter of policy since 1974 and must be considered continuing.
175. In view of these considerations, the Court concludes that there has been a continuing violation of Article 8 of the Convention by reason of the refusal to allow the return of any Greek-Cypriot displaced persons to their homes in northern Cyprus.�
29. The Court sees no reason in the instant case to depart from the above reasoning and findings (see also Demades (merits), cited above, §§ 36-37).
30. Accordingly, it concludes that there has been a continuing violation of Article 8 of the Convention on account of the complete denial of the applicant's right to respect for his home.
IV. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 14 OF THE CONVENTION, TAKEN IN CONJUNCTION WITH ARTICLE 8 OF THE CONVENTION AND ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO. 1
31. In his further observations of 30 August 2002, the applicant complained of a violation under Article 14 of the Convention on account of discriminatory treatment against him in the enjoyment of his rights under Article 8 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1. He alleged that this discrimination had been based on his national origin and religious beliefs.
Article 14 of the Convention reads as follows:
“The enjoyment of the rights and freedoms set forth in [the] Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, religion, political or other opinion, national or social origin, association with a national minority, property, birth or other status.�
32. The Court first notes that this complaint was not included in its decision on the admissibility of the application. In any event, and even assuming that it had been raised by implication in the applicant's previous pleadings, it recalls that in the Alexandrou case (cited above, §§ 38-39) it has found that it was not necessary to carry out a separate examination of the complaint under Article 14 of the Convention. The Court does not see any reason to depart from that approach in the present case (see also, mutatis mutandis, Eugenia Michaelidou Ltd and Michael Tymvios v. Turkey, no. 16163/90, §§ 37-38, 31 July 2003).
V. APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
33. Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.�
A. Pecuniary and non-pecuniary damage
1. The parties' submissions
(a) The applicant
34. In his just satisfaction claims of 30 August 2002, the applicant requested 870,000 Cypriot pounds (CYP – approximately 1,486,482 euros (EUR)) for pecuniary damage. He relied on an expert's report assessing the value of his losses which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out his properties, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rent claimed was for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until 1 January 2003. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since he was still the legal owner of the properties. The evaluation report contained a description of the Karavas village and of the applicant's properties.
35. The starting point of the valuation report was the rental value of the applicant's properties in 1974, calculated as a percentage (varying from 4 to 6%) of their 1974 open market value. The houses the applicant owned (see paragraphs 8 and 9 above) were of about 120 and 100 m² respectively. According to the expert, in 1974 their market value, together with the land annexed to them, could be estimated at CYP 20,500 (approximately EUR 35,026) and CYP 29,000 (approximately EUR 49,549). The plots of land described under paragraph 10 (a), (b) and (c) above had a 1974 market value of CYP 50,000 (approximately EUR 85,430), 51,000 (approximately EUR 87,138) and 53,000 (approximately EUR 90,555) respectively. The market value of the applicant's share in the natural water spring (see paragraph 10 (d) above) was estimated at CYP 2,700 (approximately EUR 4,613).
36. The rents were subsequently adjusted upwards according to an annual increase of 5% and compound interest for delayed payment was applied at a rate of 8% per annum.
37. On 24 January 2008, following a request from the Court for an update on the developments of the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the loss of the use of the property from 1 January 1987 to 31 December 2007. He produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use was CYP 694,827 plus CYP 879,339 for interest. The total sum claimed under this head was thus CYP 1,574,166 (approximately EUR 2,689,620).
38. In his just satisfaction claims of 30 August 2002, the applicant further claimed CYP 228,000 (approximately EUR 389,560) in respect of non-pecuniary damage. In particular, he claimed CYP 38,000 (approximately EUR 64,926) for the anguish and frustration he suffered on account of the continuing violation of his property rights. He stated that this sum had been calculated on the basis of the sum awarded by the Court in the Loizidou case ((just satisfaction), Reports 1998-IV, 28 July 1998), taking into account, however, that the period of time for which the damage was claimed in the instant case was longer. The applicant also claimed CYP 114,000 (approximately EUR 194,780) for the distress and suffering he had been subjected to due to the denial of his right to respect for his home, and CYP 76,000 (approximately EUR 129,853) for the violation of his rights under Article 14 of the Convention.
39. Finally, in his updated claims for just satisfaction of 24 January 2008, the applicant requested the additional sum of EUR 50,000 for non-pecuniary damages.
(b) The Government
40. In reply to the applicant's just satisfaction claims of 30 August 2002, the Government submitted that Turkey had no access to lands records in the “TRNC� and could not therefore have sufficient knowledge about the applicant's alleged immovable properties' value.
41. The properties left by the applicant had been considered abandoned and had been expropriated under the laws of the “TRNC�. It was impossible for Turkey to adopt any domestic provision regarding the expropriations made by another independent State. It should also be taken into account that during the last decades the landscape in northern Cyprus had considerably changed and that these changes had affected the applicant's properties. The issue of reciprocal compensation for Greek-Cypriot property left in the north of the island and Turkish-Cypriot property left in the south was very complex and should be settled through negotiations between the two sides rather than by adjudication by the European Court of Human Rights, acting as a first-instance tribunal and relying on the reports produced by the applicant side only.
42. Challenging the conclusions reached by the Court in the Loizidou case ((just satisfaction), cited above), the Government considered that in cases such as the present one, no award should be made by the Court under Article 41 of the Convention. They underlined that the applicant's inability to have access to his properties depended on the political situation in Cyprus and, in particular, on the existence of the UN recognised cease-fire lines. If Greek-Cypriots were allowed to go to the north and claim their properties, chaos would explode on the island; furthermore, any award made by the Court would undermine the negotiations between the two parties.
43. The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008 and 15 October 2008. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and maintained that the claims for just satisfaction were not ready for examination. The Government had in fact encountered serious problems in identifying the properties and their present owners. The information provided by the applicants in this regard was not based on reliable evidence. Moreover, owing to the lapse of time since the lodging of the applications, new situations might have arisen: the properties could have been transferred, donated or inherited within the legal system of southern Cyprus. These facts would not have been known to the respondent Government and could be certified only by the Greek-Cypriot authorities, who, since 1974, had reconstructed the registers and records of all properties in northern Cyprus. Applicants should be required to provide search certificates issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. In cases where the original applicant had passed away or the property had changed hands, questions might arise as to whether the new owners had a legal interest in the property and whether they were entitled to pecuniary and/or non-pecuniary damages.
44. The Government further noted that some applicants had shared properties and that it was not proved that their co-owners had agreed to the partition of the possessions. Nor, when claiming damages based on the assumption that the properties had been rented after 1974, had the applicants shown that the rights of the said co-owners under domestic law had been respected.
45. The Government submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment, and that Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
46. The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated�. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the property to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of it.
47. The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that the immovable properties referred to in the application were possessed by refugees; they could not, therefore, form the object of restitution, but could give entitlement to financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the properties between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the Immovable Property Commission, the latter would have offered CYP 175,666.13 (approximately EUR 300,143) to compensate the loss of use and CYP 187,113.57 (approximately EUR 319,702) for the value of the properties. According to an expert appointed by the “TRNC� authorities, the 1974 open-market value of the applicant's properties was the following:
- house described in paragraph 8 above: CYP 1,500 (approximately EUR 2,562);
- house described in paragraph 9 above: CYP 5,500 (approximately EUR 9,397);
- field described in paragraph 10 (a) above: CYP 7,125 (approximately EUR 12,173);
- field described in paragraph 10 (b) above: CYP 8,500 (approximately EUR 14,523);
- field described in paragraph 10 (c) above: CYP 7,950 (approximately EUR 13,583).
No estimate was given for the source of running water described in paragraph 10 (d) above.
48. Upon fulfilment of certain conditions, the Immovable Property Commission could also have offered the applicant exchange of his properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
49. Finally, the Government did not comment on the applicant's submissions under the head of non-pecuniary damage.
2. The third party intervener
50. The Government of Cyprus fully supported the applicant's updated claims for just satisfaction.
3. The Court's assessment
51. The Court first notes that the Government's submission that doubts might arise as to the applicant's title of ownership over the properties at issue (see paragraphs 40 and 43 above) is, in substance, an objection of incompatibility ratione materiae with the provisions of Article 1 of Protocol No. 1. Such an objection should have been raised before the application was declared admissible or, at the latest, in the context of the parties' observations on the merits. In any event, the Court cannot but confirm its finding that the applicant had a “possession� over the properties in Karavas within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 (see paragraph 18 above).
52. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage is not ready for decision. It observes, in particular, that the parties have failed to provide reliable and objective data pertaining to the prices of land and real estate in Cyprus at the date of the Turkish intervention. This failure renders it difficult for the Court to assess whether the estimate furnished by the applicant of the 1974 market value of his properties is reasonable. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicant (Rule 75 § 1 of the Rules of Court).
B. Costs and expenses
53. In his just satisfaction claims of 30 August 2002, relying on bills from his representative, the applicant sought CYP 4,621.6 (approximately EUR 7,896) for the costs and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 2,000 (approximately EUR 3,417) for the costs of the expert report assessing the value of his properties. On 25 November 2002, the applicant submitted additional bills of costs from his lawyer, amounting to CYP 734.5 (approximately EUR 1,254). On 15 January 2004, he claimed additional expenses amounting to CYP 2,645 (approximately EUR 4,519). Finally, in his updated claims for just satisfaction of 24 January 2008, the applicant submitted additional bills of costs for the new valuation report and for legal fees amounting to CYP 2,000 (approximately EUR 3,417) plus V.A.T. and EUR 2,955.5 (including V.A.T.) respectively. The total sum claimed under this head was thus approximately EUR 20,041.
54. The Government did not comment on this point.
55. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of costs and expenses is not ready for decision. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicant.
FOR THESE REASONS, THE COURT
1. Dismisses by six votes to one the Government's preliminary objections;
2. Holds by six votes to one that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;
3. Holds by six votes to one that there has been a violation of Article 8 of the Convention;
4. Holds unanimously that it is not necessary to examine whether there has been a violation of Article 14 of the Convention;
5. Holds unanimously that the question of the application of Article 41 is not ready for decision;
accordingly,
(a) reserves the said question in whole;
(b) invites the Government and the applicant to submit, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach;
(c) reserves the further procedure and delegates to the President of the Chamber the power to fix the same if need be.
Done in English, and notified in writing on 22 September 2009, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Deputy Registrar President
In accordance with Article 45 § 2 of the Convention and Rule 74 § 2 of the Rules of Court, the separate opinion of Judge Karakaş is annexed to this judgment.
N.B.
F.A.

DISSENTING OPINION OF JUDGE KARAKAÅž
Unlike the majority, I consider that the objection of non-exhaustion of domestic remedies raised by the Government should not have been rejected. Consequently, I cannot agree with the finding of violations of Article 1 of Protocol No. 1 and Article 8 of the Convention, for the same reasons as those mentioned in my dissenting opinion in the case of Gavriel v. Turkey (no. 41355/98, 20 January 2009).

QUARTA SEZIONE
CAUSA IORDANIS IORDANOU C. TURCHIA
(Richiesta n. 43685/98)
SENTENZA
(i meriti)
STRASBOURG
22 settembre 2009
Questa sentenza diverrà definitiva nelle circostanze esposte nell’ Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetta a revisione editoriale.

Nella causa Iordanis Iordanou c. Turchia,
La Corte europea dei Diritti umani (quarta Sezione), riunendosi in una Camera, composta da:
Nicolas Bratza, Presidente, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Işıl Karakaş, giudici,
e Fatoş Aracı, Cancelliere di Sezione Aggiunto,
Avendo deliberato in privato il 1 settembre 2009,
Consegna la seguente sentenza che fu adottata in quella data:
PROCEDURA
1. La causa nacque da una richiesta (n. 43685/98) contro la Repubblica di Turchia depositata presso la Commissione europea dei Diritti umani (“la Commissione�) sotto l’Articolo 25 precedente della Convenzione per la Protezione dei Diritti umani e delle Libertà Fondamentali (“la Convenzione�) da un cittadino cipriota, Sig. I. I. (“il richiedente�), il 15 settembre 1998.
2. Il richiedente è stato rappresentato dal Sig. A. D., un avvocato che pratica a Nicosia. Il Governo turco (“il Governo�) è stato rappresentato dal suo Agente, il Sig. Z.M. Necatigil.
3. Il richiedente addusse che l'occupazione turca della parte settentrionale di Cipro l'aveva spogliato della sua casa e della sua proprietà.
4. La richiesta fu trasmessa alla Corte il 1 novembre 1998, quando il Protocollo N.ro 11 alla Convenzione entrò in vigore (Articolo 5 § 2 del Protocollo N.ro 11).
5. Con una decisione del 25 giugno 2002 la Corte dichiarò la richiesta ammissibile.
6. Il richiedente ed il Governo entrambi registrarono delle osservazioni sui meriti (Articolo 59 § 1). Inoltre, dei commenti da una terza-parte furono ricevuti dal Governo di Cipro che aveva esercitato il suo diritto ad intervenire (Articolo 36 § 1 della Convenzione e Articolo 44 § 1 (b)).
I FATTI
7. Il richiedente nacque nel 1923 e vive a Nicosia.
8. Il richiedente affermò di essere nato a Karavas, un villaggio sulla costa nel distretto di Kyrenia della Cipro settentrionale. Alla morte di suo padre, lui ereditò l'alloggio, localizzato al 15, via Lambousa dove aveva vissuto per tutta la sua infanzia. Era situato sulle aree N. 268 e 269, fogli mappali XI/16W1 e 8W2, ed era registrato a nome del richiedente in virtù della registrazione n. 5725 del 23 marzo 1956; consisteva di tre stanze a pianterreno, due camere nel seminterrato, di una cucina, di due fonti, di una pompa d’acqua a turbina e di un serbatoio di deposito dell’ acqua. Il richiedente continuò a far uso di questo alloggio, dove sua sorella visse, sino al luglio 1974.
9. Comunque, quando si sposò nel 1963, il richiedente si trasferì presso un alloggio quale lui aveva acquistato. Era situato sulle aree N. 20 e 21/3, foglio mappale XI/16W2.E1, ed era registrato a nome del richiedente in virtù della registrazione n. 5678 del 23 gennaio 1970. Questo secondo alloggio, situato al 10, via Kanaris consisteva di tre camere pianterreno , una camera al pino superiore , due fonti, una pompa d’acqua elettrica ed una pompa di deposito dell’ acqua.
10. Il richiedente possedeva anche tre aree di terreno a Karavas alcune delle quali erano boschetti di limone con olivi ed alberi di carruba che crescevano sugli altri, ed una quota di acqua sorgiva. Queste proprietà furono registrate come segue:
(a) l'area n. 273, foglio mappale XI/16W1, campo con boschetti di limone di una misura totale di 6,355 m² registrato a nome del richiedente in virtù della registrazione n. 151 del 23 marzo 1956;
(b) l'area n. 25, foglio mappale XII/18W1, campo con carruba ed alberi di oliva di una misura totale di 11,372 m² registrato a nome del richiedente in virtù della registrazione n. 4091 del 16 aprile 1957;
(c) le aree N. 76 e 79, foglio mappale XII/18W1, campo con carruba ed alberi di oliva di una misura totale di 35,452 m² registrate al nome del richiedente in virtù della registrazione n. 4269 del 23 gennaio 1970;
(d) l'area n. 140, foglio mappale XI/24W2, fonte di acqua corrente registrata per la quota del 1/224 a nome del richiedente.
11. In appoggio alla sua rivendicazione di proprietà il richiedente produsse i Certificati originali del Terreno concernenti ognuno le sue proprietà addotte, con l'eccezione dell'alloggio descritto sotto il paragrafo 9 sopra. Lui addusse che il Certificato del Terreno attinente era stato presentato all’Ufficio delle Indagini dei Terreni di Kyrenia per emendamento nel giugno 1974 ed era stato perso a causa dell'invasione turca. Lui produsse perciò un estratto dalle cancellerie della Repubblica di Cipro, datato 29 giugno 1993 e che indicava che la proprietà in questione era stata registrata a suo nome.
12. Nel momento dell’intervento turco del 1974, il richiedente partì con sua moglie e i due figli per Limassol, Cipro meridionale. Lui disse di essere stato privato dei suoi diritti di proprietà, essendo localizzata tutta la sua proprietà nell'area che era sotto l'occupazione e il controllo delle autorità militari turche. Questi ultimi gli avevano impedito di avere accesso e di utilizzare e possedere i suoi alloggi e campi.
LA LEGGE
I. LE OBIEZIONI PRELIMINARI DEL GOVERNO
13. Il Governo sollevò delle difficoltà preliminari d'inammissibilità per non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali e la mancanza di status di vittima. La Corte osserva che queste obiezioni sono identiche a quelle sollevati nella causa Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, §§ 11-22 20 gennaio 2009), e dovrebbero essere respinte per le stesse ragioni.

II. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 1 DEL PROTOCOLLO N. 1 ALLA CONVENZIONE
14. La società richiedente si lamentò che dal luglio 1974, la Turchia aveva impedito ai suoi direttori ed azionisti di esercitare il loro diritto al godimento tranquillo della loro proprietà.
Invocò l’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 che si legge come segue:
“Ogni persona fisica o giuridica è abilitata al godimento pacifico delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto che nell'interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggiare il diritto di un Stato ad eseguire simili leggi come ritiene necessario per controllare l'uso di proprietà in conformità con l'interesse generale o assicurare il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.�
15. Il Governo contestò questa rivendicazione.
16. Il richiedente si appellò, essenzialmente, ai principi stabiliti dalla Corte nella causa Loizidou c. Turchia ((i meriti), Relazioni delle Sentenze e Decisioni 1996-VI, 18 dicembre 1996).
17. Il Governo di Cipro osservò che la richiedente aveva prodotto i certificati di registrazione attinenti che testimoniavano la sua proprietà del terreno attinente. Notò inoltre che la causa presente era simile a quella di Loizidou ((i meriti), citata sopra), in cui la Corte aveva trovato che la perdita di controllo della proprietà da parte di espatriati era sorta come una conseguenza dell'occupazione della parte settentrionale di Cipro da parte delle truppe turche e la costituzione del “Repubblica turca di Cipro del Nord� (il “TRNC�), e che il rifiuto di accesso alla proprietà nel nord di Cipro occupato costituiva una violazione continua dell’Articolo 1 di Protocollo N.ro 1.
18. La Corte prima nota che i documenti presentati dalla richiedente (vedere paragrafo 9 sopra) offrono prova di prima facie che aveva un titolo di proprietà sulle proprietà in questione. Siccome il Governo rispondente andò a vuoto nel produrre delle prove convincenti per rifiuto, la Corte considera che la richiedente aveva una “ proprietà� all'interno del significato dell’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.
19. La Corte richiama che nella causa Loizidou summenzionata ((i meriti), citata sopra, §§ 63-64), ragionò come segue:
“63. ... come conseguenza del fatto che alla richiedente è stato rifiutato l’accesso al terreno dal 1974, lei ha perso effettivamente ogni controllo sulla sua proprietà, così come tutte le possibilità di usarla e goderne. Il rifiuto continuo di accesso deve essere considerato perciò un'interferenza coi suoi diritti sotto l’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Tale interferenza non può, nelle circostanze eccezionali della presente causa a cui la richiedente ed il Governo cipriota hanno fatto riferimento , essere considerata o una privazione di proprietà o un controllo dell’ uso all'interno del significato dei primo e del secondo paragrafo di Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Chiaramente rientra comunque, all'interno del significato della prima frase di questo provvedimento come un'interferenza col godimento tranquillo della proprietà. A questo riguardo la Corte osserva che l’ostacolo può corrispondere ad una violazione della Convenzione proprio come un impedimento legale.
64. A parte un riferimento passeggero alla dottrina della necessità come giustificazione per gli atti del 'TRNC' ed al fatto che diritti di proprietà erano la materia di discorsi intercomunali, il Governo turco non ha cercato di fare osservazioni che giustificavano l'interferenza sopra coi diritti di proprietà della richiedente che sono imputabili alla Turchia.
Comunque, non è stato spiegato come il bisogno di ridare una sistemazione ai rifugiati ed espatriati ciprioti turchi negli anni seguenti l'intervento turco nell'isola nel 1974 potrebbe giustificare la negazione completa dei diritti di proprietà del richiedente nella forma di un rifiuto totale e continuo di accesso ed un'espropriazione stabilita senza risarcimento.
Neanche il fatto che i diritti di proprietà erano la materia dei discorsi di intercomunali che coinvolgono ambo le comunità a Cipro non può offrire una giustificazione per questa situazione sotto la Convenzione. In simili circostanze, la Corte conclude, che c'è stato e continua ad esserci una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.�
20. Nella causa di Cipro c. Turchia ([GC], n. 25781/94, ECHR 2001-IV) la Corte confermò le conclusioni sopra (§§ 187 e 189):
“187. La Corte è persuasa che sia il suo ragionamento sia la sua conclusione nella sentenza Loizidou ( meriti) si applica con la stessa forza a Ciprioti greci espatriati che, come la Sig.ra L., non è in grado di avere accesso alla loro proprietà nella Cipro del nord in ragione delle restrizioni attuate dalle autorità 'TRNC' sul loro accesso fisico a quella proprietà. Il rifiuto totale e continuo di accesso alla loro proprietà è un'interferenza chiara col diritto degli espatriati Ciprioti greci al godimento tranquillo della proprietà all'interno del significato della prima frase dl’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.
...
189. .. c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 in virtù del fatto che ai proprietari greco- ciprioti di proprietà nella Cipro settentrionale viene negato l’ accesso ed il controllo, l’ uso e il godimento della loro proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi loro diritti di proprietà.�
21. La Corte non vede ragione nella causa presente di scostarsi dalle conclusioni alle quali è giunta nelle cause Loizidou e Cipro c. Turchia (op. cit.; vedere anche Demades c. Turchia (meriti), n. 16219/90, § 46 31 luglio 2003).
22. Di conseguenza, conclude che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione in virtù del fatto che alla richiedente fu negato l’accesso ed il controllo, l’uso e il godimento della sua proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi suoi diritti di proprietà.

III. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 8 DELLA CONVENZIONE

23. Il richiedente presentò che nel 1974 aveva la sua dimora a Karavas. Siccome non era stato più in grado di ritornarvi, lui era stato vittima di una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione.
Questa disposizione si legge come segue:
“1. Ognuno ha diritto al rispetto della sua vita privata e famigliare, della sua casa e della sua corrispondenza.
2. Non ci sarà interferenza da parte un'autorità pubblica con l'esercizio di questo diritto eccetto nel caso fosse in conformità con la legge e necessaria in una società democratica negli interessi della sicurezza nazionale, della sicurezza pubblica o del benessere economico del paese, per la prevenzione del disturbo o del crimine, per la protezione della salute o della morale, o per la protezione dei diritti e delle libertà altrui.�
24. Il Governo contestò questa rivendicazione.
25. Il Governo di Cipro presentò che dove le proprietà del richiedente costituivano la casa della persona, c'era una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione.
26. Nella sua decisione sull'ammissibilità della richiesta, la Corte ha trovato, che l'alloggio del richiedente descritto nel paragrafo 9 sopra costituì una “ casa� ai fini dell’ Articolo 8 § 1 della Convenzione, e che l'impossibilità per il richiedente di ritornare a questo alloggio costituì un'interferenza coi suoi diritti dell’ Articolo 8.
27. La Corte osserva che la presente causa differisce dalla causa Loizidou ((meriti), citata sopra) poiché, diversamente dalla Sig.ra L., il richiedente davvero aveva una casa nella parte settentrionale di Cipro.
28. La Corte nota che dal 1974 il richiedente non era stato in grado di accedere ed utilizzare quella casa. In questo collegamento la Corte richiama che, nella sua sentenza nella causa Cipro c. Turchia (citata sopra, §§ 172-175), concluse che il rifiuto completo del diritto degli espatriati greco -ciprioti di rispettare le loro case nella parte settentrionale di Cipro dal 1974 costituì una violazione continua dell’ Articolo 8 della Convenzione. La Corte ragionò come segue:
“172. La Corte osserva che la politica ufficiale delle autorità della'TRNC' di negare il diritto degli espatriati di ritornare alle loro case viene eseguita con delle restrizioni molto rigide operate dalle stesse autorità sulle visite al nord da parte di ciprioti greci che vivono a sud. Di conseguenza, non solo gli espatriati non sono in grado di richiedere alle autorità di rioccupare le case che si sono lasciati alle spalle, ma a loro viene fisicamente impedito di farvi visita.
173. La Corte nota inoltre che la situazione contestata dal Governo richiedente è stata ottenuta dagli eventi del 1974 nella parte settentrionale di Cipro. Sembrerebbe che non è stata mai riflessa nella ' legislazione' e è stata eseguita come una questione di politica in appoggio di una disposizione bi-zonale configurata, si sostiene, per minimizzare il rischio di conflitto che la mescolanza delle comunità greche e turco-cipriote potrebbe creare nel nord. Questa disposizione bi-zonale viene intrapresa all'interno della struttura dei discorsi inter-comunali patrocinati dal Segretario Generale delle Nazioni Unite...
174. La Corte farebbe le seguenti osservazioni i in questo collegamento: in primo luogo, il rifiuto completo del diritto degli espatriati al rispetto delle loro case non ha base legale all'interno del significato dell’ Articolo 8 § 2 della Convenzione (vedere paragrafo 173 sopra); in secondo luogo, i discorsi inter-comunali non possono essere invocati per legittimare una violazione della Convenzione; in terzo luogo, la violazione in questione resiste come questione politica dal 1974 e deve essere considerata continua.
175. In prospettiva di queste considerazioni, la Corte conclude, che c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 8 della Convenzione in ragione del rifiuto di concedere il ritorno di qualsiasi espatriato greco- cipriota alla sua casa nella parte settentrionale di Cipro.�
29. La Corte non vede alcuna ragione nella presente causa per abbandonare il ragionamento e le costatazioni sopra (vedere anche Demades (meriti), citata sopra, §§ 36-37).
30. Di conseguenza, conclude che c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 8 della Convenzione a causa del rifiuto completo del diritto del richiedente al rispetto per la sua casa.
IV. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 14 DELLA CONVENZIONE, PRESO IN CONCOMITANZA CON L’ARTICOLO 8 DELLA CONVENZIONE E L’ ARTICOLO 1 DEL PROTOCOLLO N. 1
31. Il richiedente si lamentò di una violazione sotto l’Articolo 14 della Convenzione a causa di un trattamento discriminatorio contro lui nelle sue ulteriori osservazioni del 30 agosto 2002, nel godimento dei suoi diritti sotto l’Articolo 8 della Convenzione e l’ Articolo 1 di Protocollo N.ro 1. Lui addusse che questa discriminazione era stata basata sulla sua origine nazionale e sulle sue credenze religiose.
L’Articolo 14 della Convenzione legge come segue:
“Il godimento dei diritti e delle libertà stabilite [nella] Convenzione sarà garantito senza discriminazione su alcuna base come il sesso,la razza, il colore, la lingua, la religione, l’opinione politica o altro, la cittadinanza od origine sociale, l'associazione con una minoranza nazionale, la proprietà,la nascita o altro status.�
32. La Corte da prima nota che questa azione di reclamo non è stata inclusa nella sua decisione sull'ammissibilità della richiesta. In qualsiasi caso, e presumendo anche che fosse stata sollevata per implicazione nelle note precedenti del richiedente, ricorda che nella causa Alexandrou (citata sopra, §§ 38-39) ha trovato che non era necessario eseguire un esame separato dell'azione di reclamo sotto l’Articolo 14 della Convenzione. La Corte non vede alcuna ragione di abbandonare questo approccio nella presente causa (vedere anche, mutatis mutandis, Eugenia Michaelidou Ltd e Michael Tymvios c. Turchia, n. 16163/90, §§ 37-38 31 luglio 2003).
C. L’APPLICAZIONE DELL’ ARTICOLO 41 DELLA CONVENZIONE
33. Articolo 41 della Convenzione prevede:
“Se la Corte costata che c'è stata una violazione della Convenzione o dei Protocolli, e se la legge interna dell’Alta Parte Contraente riguardata permette una riparazione solamente parziale, la Corte può, se necessario, riconoscere una soddisfazione equa alla vittima.�
A. Danno materiale e morale
1. Le osservazioni delle parti
(a) Il richiedente
34. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 30 agosto 2002, il richiedente richiese 870,000 lire cipriote (CYP- approssimativamente 1,486,482 euro (EUR)) per danno materiale. Lui si appellò a rapporto di un esperto che valutava il valore delle sue perdite che includevano la perdita di affitto annuale percepito o che ci si aspettava di percepire dall'affitto delle sue proprietà, più interesse dalla data in cui simili affitti erano dovuti sino al giorno del pagamento. L'affitto chiesto era per il periodo risalente a gennaio 1987, quando il Governo rispondente accettò il diritto di ricorso individuale, sino al 1 gennaio 2003. Il richiedente non chiese il risarcimento per qualsiasi l'espropriazione stabilita poiché lui ancora era il proprietario legale delle proprietà. Il rapporto di valutazione conteneva una descrizione del villaggio di Karavas e delle proprietà del richiedente.
35. Il punto iniziale del rapporto di valutazione era il valore di affitto delle proprietà del richiedente nel 1974, calcolato come una percentuale (variante dal 4 al 6%) del loro valore di libero mercato del 1974. Gli alloggi che il richiedente possedeva (vedere paragrafi 8 e 9 sopra) erano rispettivamente di approssimativamente 120 e 100 m². Nel 1974 il loro valore di mercato, insieme con la terra annessa a loro avrebbe potuto essere valutato a CYP 20,500 secondo l'esperto, (circa EUR 35,026) e CYP 29,000 (circa EUR 49,549). Le aree di terreno descritte sotto il paragrafo 10 (a), (b) e (c) sopra avevano un valore di mercato del 1974 rispettivamente di CYP 50,000 (circa EUR 85,430), 51,000 (circa EUR 87,138) e 53,000 (circa EUR 90,555). Il valore di mercato della quota del richiedente della sorgente d’acqua (vedere paragrafo 10 (d) sopra fu valutato a CYP 2,700 (circa EUR 4,613).
36. Gli affitti furono aggiustati successivamente verso l'alto secondo un aumento annuale del 5% e fu applicato un interesse composto per pagamento ritardato ad un tasso dell’ 8% all'anno.
37. Il 24 gennaio 2008, a seguito di una richiesta dalla Corte per un aggiornamento sugli sviluppi della causa, il richiedente presentò rivendicazioni aggiornate per soddisfazione equa con lo scopo di coprire la perdita dell'uso della proprietà dal 1 gennaio 1987 al 31 dicembre 2007 . Lui produsse un rapporto di valutazione riveduto che, sulla base dei criteri adottati nel rapporto precedente, concluse che la somma intera dovuta per la perdita d’ uso era CYP 694,827 più CYP 879,339 per interesse. La somma totale chiesta sotto questo capo era così CYP 1,574,166 (circa EUR 2,689,620).
38. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 30 agosto 2002, il richiedente chiese inoltre CYP 228,000 (circa EUR 389,560) a riguardo del danno morale. In particolare, chiese CYP 38,000 (circa EUR 64,926) per l'angoscia e la frustrazione subite a causa della violazione continua dei suoi diritti di proprietà. Lui affermò che questa somma era stata calcolata sulla base della somma assegnata dalla Corte nella causa Loizidou ((soddisfazione equa), Relazioni 1998-IV, 28 luglio 1998), prendendo in considerazione, comunque che il periodo di tempo per il quale il danno rivendicato nella presente causa era più lungo. Il richiedente chiese anche CYP 114,000 (circa EUR 194,780) per l'angoscia e lo stress a cui era stato sottoposto a causa del rifiuto del suo diritto al rispetto della sua casa, e CYP 76,000 (circa EUR 129,853) per la violazione dei suoi diritti sotto l’Articolo 14 della Convenzione.
39. Nelle sue rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 24 gennaio 2008, il richiedente infine richiese, la somma supplementare di EUR 50,000 per danni morali.
(b) Il Governo
40. In replica alla richiesta di soddisfazione equa del richiedente del 30 agosto 2002, il Governo presentò che la Turchia non aveva accesso ai documenti dei terreni nella “TRNC� e non poteva avere perciò conoscenza sufficiente del valore dei patrimoni immobiliari addotti dal richiedente.
41. Le proprietà lasciate dal richiedente erano stato considerato abbandonate ed erano state espropriato sotto le leggi della “TRNC.� Era impossibile per Turchia adottare qualsiasi disposizione nazionale riguardo alle espropriazioni rese da un altro Stato indipendente. Si dovrebbe anche prendere in considerazione che durante le scorse decadi il panorama della parte settentrionale di Cipro è cambiato notevolmente e che questi cambi hanno colpito le proprietà del richiedente. Il problema del risarcimento reciproco per le proprietà greco- cipriote lasciate nel nord dell'isola e le proprietà turco-cipriote lasciate nel sud era molto complesso e avrebbe dovuto essere stabilito tramite negoziazioni fra le due parti piuttosto che tramite aggiudicazione da parte della Corte europea dei Diritti umani, comportandosi come tribunale di prima -istanza ed appellandosi a dei rapporti prodotti solamente dalla parte del richiedente.
42. Impugnando le conclusioni giunte alla Corte nella causa Loizidou ((soddisfazione equa), citata sopra), il Governo considerò che in cause come la presente, nessuna assegnazione dovrebbe essere fatta dalla Corte sotto l’Articolo 41 della Convenzione. Loro sottolinearono che l'incapacità del richiedente di avere accesso alle sue proprietà dipese dalla situazione politica a Cipro e, in particolare, all'esistenza delle linee di tregua riconosciute dell'ONU . Se si Greco- Ciprioti fosse permesso di andare al nord e di rivendicare le loro proprietà, esploderebbe il caos sull'isola; inoltre qualsiasi assegnazione fatta dalla Corte minerebbe le negoziazioni fra le due parti.
43. Il Governo registrò commenti sulle rivendicazioni aggiornate della richiedente per la soddisfazione equa il 30 giugno 2008 e d il 15 ottobre 2008. Indicò che la presente richiesta era parte di un gruppo di cause simili che sollevavano un numero di questioni problematiche e sostenne che le rivendicazioni per la soddisfazione equa non erano pronte per un esame. Il Governo aveva infatti incontrato dei problemi seri nell'identificare le proprietà ed i loro attuali proprietari. Le informazioni fornite dai richiedenti a questo riguardo non erano basate su prove affidabili. Inoltre, a causa del tempo trascorso dal deposito delle richieste, è probabile che siano potute sorgere nuove situazioni: le proprietà avrebbero potuto essere trasferite, avrebbero potuto essere donate o avrebbero potuto essere ereditate all'interno dell'ordinamento giuridico della Cipro meridionale. Questi fatti non sarebbero stati noti al Governo rispondente e avrebbero potuto essere certificati solamente dalle autorità greco -cipriote che, dal 1974, avevano rifatto i registri e i documenti di tutte le proprietà nella Cipro settentrionale. Si potrebbe richiedere ai richiedenti di offrire dei certificati di ricerca emessi dal Settore dei Terreni e Ricerche della Repubblica di Cipro. In casi in cui il richiedente originale se ne fosse andato o la proprietà avesse cambiato mani, è probabile che sorgano delle questioni riguardo a se i nuovi proprietari avevano un interesse legale nella proprietà e se a loro stati concessi danno morali e/o materiali .
44. Il Governo notò inoltre che alcuni richiedenti avevano diviso le proprietà e che non era provato che i loro comproprietari avevano accettato la sezione delle proprietà. Né, quando chiedendo i danni basati sull'assunzione che le proprietà erano state affittate dopo il 1974, i richiedenti avevano mostrato che i diritti dei detti comproprietari sotto il diritto nazionale erano stati rispettati.
45. Il Governo presentò che siccome è stato applicato un aumento annuale del valore della proprietà, sarebbe ingiusto aggiungere un interesse composto per pagamento ritardato, e che la Turchia aveva riconosciuto la giurisdizione della Corte il 21 gennaio 1990, e non nel gennaio 1987. In qualsiasi caso , il valore di mercato addotto del 1974 della proprietà era esorbitante, estremamente eccessivo e speculativo; non era basato su nessun dato vero con cui fare un paragone e costituiva un’indennità insufficiente per la volatilità del mercato della proprietà e per la sua suscettibilità alle influenze sia nazionali che internazionali. Il rapporto presentato dalla richiedente aveva proceduto invece all'assunzione che il mercato della proprietà avrebbe continuato a fiorire con crescita economica continua durante l’intero periodo sotto considerazione.
46. Il Governo produsse un rapporto di valutazione preparato dalle autorità turco -cipriote che considerò essere basato su una “valutazione realistica dei valori di mercato del 1974, avendo riguardo ai documenti dei terreni attinenti e delle vendite comparative nelle aree in cui la proprietà [era] situata.� Questo rapporto conteneva due proposte, valutando, rispettivamente la somma dovuta per la perdita dell’ uso della proprietà ed il suo valore attuale. La seconda proposta fu fatta per dare alla richiedente la scelta di vendere la proprietà allo Stato, abbandonando con ciò il titolo di proprietà e le rivendicazioni riguardo a questo.
47. Il rapporto preparato dalle autorità turco -cipriote specificava che sarebbe stato possibile prevedere, o immediatamente o dopo la decisione della questioni di Cipro, la restituzione delle proprietà descritte nel paragrafo 8 sopra. Nel caso le condizioni per la restituzione non fossero state adempiute , la richiedente avrebbe potuto chiedere il risarcimento finanziario, da calcolare sulla base della perdita di utili (applicando un 5% di rendita sui valori di mercato del 1974) e dell’aumento di valore della proprietà fra il 1974 e la data del pagamento. Se il richiedente avesse fatto domanda alla Commissione del Patrimonio immobiliare, quest’ultima avrebbe offerto CYP 175,666.13 (circa EUR 300,143) per compensare la perdita d’uso e CYP 187,113.57 (circa EUR 319,702) per il valore delle proprietà. Secondo un esperto nominato dalle autorità della “TRNC�, il valore del libero mercato del 1974 delle proprietà del richiedente era il seguente:
- alloggio descritto nel paragrafo 8 sopra: CYP 1,500 (circa EUR 2,562);
- alloggio descritto nel paragrafo 9 sopra: CYP 5,500 (circa EUR 9,397);
- campo descritto nel paragrafo 10 (a) sopra: CYP 7,125 (circa EUR 12,173);
- campo descritto nel paragrafo 10 (b) sopra: CYP 8,500 ( circa EUR 14,523);
- campo descritto nel paragrafo 10 (c) sopra: CYP 7,950 (circa EUR 13,583).
Nessuna stima fu data per la fonte di correre acqua descritta in paragrafo 10 (d) sopra.
48. Contro l’adempimento di certe condizioni, la Commissione del Patrimonio immobiliare avrebbe potuto offrire anche alla richiedente il cambio della sua proprietà con delle proprietà turco-cipriote localizzate nel sud dell'isola.
49. Infine, il Governo non fece commenti sulle osservazioni del richiedente sotto il capo di danno morale.
2. La terza parte intervenuta
50. Il Governo di Cipro sostenne pienamente le rivendicazioni aggiornate del richiedente per la soddisfazione equa.
3. La valutazione della Corte
51. La Corte nota da prima che l'osservazione del Governo per cui è probabile che sorgano dei dubbi in merito al titolo di proprietà della società richiedente sulla proprietà in questione (vedere paragrafi 40 e 43 sopra) è, in sostanza, un'obiezione di incompatibilità ratione materiae con le disposizioni dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 che avrebbe dovuto essere presentata prima che la richiesta fosse dichiarata ammissibile o, al più tardi, nell'ambito delle osservazioni delle parti sui meriti. In qualsiasi caso, la Corte non può che confermare la sua costatazione per cui il richiedente aveva una “ proprietà� sulle proprietà a Karavas all'interno del significato dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 (vedere paragrafo 18 sopra).
52. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione della richiesta dell’ Articolo 41 riguardo al danno materiale e morale non è pronta per una decisione. Osserva, in particolare, che le parti non sono riuscite ad offrire dati affidabili ed obiettivi concernenti i prezzi dei terreni e dei beni immobili a Cipro in data dell'intervento turco. Questo insuccesso rende difficile per la Corte valutare se la stima fornita dal richiedente del valore di mercato del 1974 della sue proprietà sia ragionevole. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e la richiedente(Articolo 75 § 1 dell’ordinamento di Corte).

B. Costi e spese

53. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 30 agosto 2002, appellandosi ai conti dal suo rappresentante, il richiedente chiese CYP 4,621.6 (circa EUR 7,896) per i costi e le spese sostenuti di fronte alla Corte. Questa somma includeva CYP 2,000 (circa EUR 3,417) per i costi del rapporto competente che valutava il valore delle sue proprietà. Il 25 novembre 2002, il richiedente presentò note spese supplementari dal suo avvocato, corrispondenti a CYP 734.5 (circa EUR 1,254). Il 15 gennaio 2004, chiese costi addizionali corrispondenti a CYP 2,645 (circa EUR 4,519). Nelle sue rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 24 gennaio 2008, il richiedente infine presentò, note spese supplementari per il nuovo rapporto di valutazione e per le parcelle legali corrispondenti rispettivamente a CYP 2,000 (circa EUR 3,417) più V.A.T. ed EUR 2,955.5 (inclusa V.A.T.). La somma totale chiesta sotto questo capo era così circa EUR 20,041.
54. Il Governo non fece commenti su questo punto.
55. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione dell’applicazione dell’Articolo 41 riguardo ai costi ed alle spese non è pronta per una decisione. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e la richiedente.

PER QUESTE RAGIONI, LA CORTE

1. Respinge per sei voti ad uno le obiezioni preliminari del Governo;
2. Sostiene per sei voti ad uno che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 alla Convenzione;
3. Sostiene per sei voti ad uno che c'è stata una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione;
4. Sostiene all’unanimità che non è necessario esaminare se c'è stata una violazione dell’ Articolo 14 della Convenzione;
5. Sostiene all’unanimità che la questione dell’applicazione dell’ Articolo 41 non è pronta per una decisione;
di conseguenza,
(a) riserva la detta questione per intero;
(b) invita il Governo ed la richiedente a presentare, entro tre mesi dalla data in cui la sentenza diviene definitiva in conformità con l’ Articolo 44 § 2 della Convenzione le loro osservazioni scritte sulla questione e, in particolare, a notificare alla Corte qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere;
(c) riserva l'ulteriore procedura e delega al Presidente della Camera il potere di fissarla all’occorrenza.
Fatto in inglese, e notificato per iscritto il 22 settembre 2009, facendo seguito all’Articolo 77 §§ 2 e 3 dell’Ordinamento.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Cancelliere Aggiunto Presidente
In conformità con l’Articolo 45 § 2 della Convenzione e l’articolo 74 § 2 dell’ordinamento, l'opinione separata di Giudice Karakaş è annessa a questa sentenza.
N.B.
F.A.

OPINIONE DISSIDENTE DEL GIUDICE KARAKAÅž
Diversamente dalla maggioranza, considero, che l'obiezione del non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali sollevata dal Governo non avrebbe dovuto essere respinte. Di conseguenza, non posso concordare con la costatazione di una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 dell’Articolo 8 della Convenzione, per le stesse ragioni di quelle menzionate nella mia opinione dissidente nella causa di Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, 20 gennaio 2009).