CASE OF DIOGENOUS AND TSERIOTIS v. TURKEY

FOURTH SECTION
CASE OF DIOGENOUS AND TSERIOTIS v. TURKEY
(Application no. 16259/90)
JUDGMENT
(merits)
STRASBOURG
22 September 2009
This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Diogenous and Tseriotis v. Turkey,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza, President,
Lech Garlicki,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Päivi Hirvelä,
Işıl Karakaş, judges,
and Fatoş Aracı, Deputy Section Registrar,
Having deliberated in private on 1 September 2009,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (no. 16259/90) against the Republic of Turkey lodged with the European Commission of Human Rights (“the Commission�) under former Article 25 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention�) by two Cypriot nationals, Mrs A. D. and Mrs P. T. (“the applicants�), on 23 February 1990.
2. The applicants were represented by Mr A. D., a lawyer practising in Nicosia. The Turkish Government (“the Government�) were represented by their Agent, Mr Z.M. Necatigil.
3. The applicants alleged that the Turkish occupation of the northern part of Cyprus had deprived them of their home and properties.
4. The application was transmitted to the Court on 1 November 1998, when Protocol No. 11 to the Convention came into force (Article 5 § 2 of Protocol No. 11).
5. By a decision of 8 June 1999 the Court declared the application admissible.
6. The applicants and the Government each filed observations on the merits (Rule 59 § 1). In addition, third-party comments were received from the Government of Cyprus, which had exercised its right to intervene (Article 36 § 1 of the Convention and Rule 44 § 1 (b)).
THE FACTS
7. The applicants, who are sisters, were born in 1947 and 1952 respectively and live in Nicosia.
8. The applicants alleged that their mother, Mrs L. L. T., had acquired the ownership of the plot of land no. 119 (registration no. 1204, sheet/plan XII/20.E.1, Block D, area: 725 square metres) in the District of Kyrenia in northern Cyprus. Before 20 July 1974 the applicants' family constructed on this plot, which was located on the beach of Akti Kimonos, a fully furnished three storey house which they used as a secondary residence. This house consisted of 2 garages/playroom/beach facilities on the sea level, a living-dining area with a fire-place, one bedroom, a shower, a kitchen and a large covered veranda on the upper ground floor, four bedrooms with a bathroom on the first floor. In February 1985, the applicants' mother donated the property to her two daughters in equal shares.
9. In support of their claim to ownership, the applicants produced affirmation certificates issued by the Government of Cyprus.
10. Since 1974 the applicants had been prevented from having access to and using their house. In particular, they had been prevented from living in it with their family. The applicants alleged that the house had been subsequently occupied by officers and/or other members of the Turkish military forces.
THE LAW
I. THE GOVERNMENT'S PRELIMINARY OBJECTIONS
11. The Government raised preliminary objections of inadmissibility ratione loci and ratione temporis, non-exhaustion of domestic remedies and lack of victim status. The Court observes that these objections were identical to those raised in the case of Alexandrou v. Turkey (no. 16162/90, §§ 11-22, 20 January 2009), and should be dismissed for the same reasons.
II. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO. 1 TO THE CONVENTION
12. The applicants complained that since July 1974, Turkey had prevented them from exercising their right to the peaceful enjoyment of their possessions.
They invoked Article 1 of Protocol No. 1, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.�
13. The Government disputed this claim.
A. The arguments of the parties
1. The Government
14. The Government submitted that the properties claimed by the applicants were situated outside the jurisdiction of Turkey and that the latter had no knowledge about it. In any event, the applicants had not produced any title deed supporting their claim to ownership. According to the Department of Lands and Surveys of the “Turkish Republic of Northern Cyprus� (the “TRNC�) – which was in possession and control of the relevant land registers – the property described in the present application had not been registered in the names of the applicants. No such registration had been effected before 1974, or any time thereafter. The applicants' properties had not been occupied or used by officers and/or members of the Turkish army.
15. Finally, the alleged interference with the applicants' property rights could not be seen in isolation from the general political situation in the island of Cyprus and had in any event been justified in the general interest.
2. The applicants
16. The applicants relied on the principles laid down by the Court in the Loizidou v. Turkey judgment ((merits), 18 December 1996, Reports of Judgments and Decisions 1996-VI).
B. The third-party intervener
17. The Government of Cyprus observed that its department of Lands and Surveys had provided with certificates of affirmation the persons who did not have title deeds in their possession but whose title had been entered in District Land Offices registers in the Turkish-occupied area. These certificates were prima facie evidence of their right of property. The “TRNC� authorities were in possession of all the records of the Department of Lands and Surveys relating to the title to properties. It was therefore the duty of the respondent Government to produce them.
18. The Government of Cyprus further noted that the present case was similar to that of Loizidou v. Turkey ((merits), cited above), where the Court had found that the loss of control of property by displaced persons arose as a consequence of the occupation of the northern part of Cyprus by Turkish troops and the establishment of the “TRNC�, and that the denial of access to property in occupied northern Cyprus constituted a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1.
C. The Court's assessment
19. The Court first notes that the documents submitted by the applicants (see paragraph 9 above) provide prima facie evidence that they had a title of ownership over the property at issue. As the respondent Government failed to produce convincing evidence in rebuttal, the Court considers that the applicants had a “possession� within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1.
20. The Court recalls that in the aforementioned Loizidou case ((merits), cited above, §§ 63-64), it reasoned as follows:
“63. ... as a consequence of the fact that the applicant has been refused access to the land since 1974, she has effectively lost all control over, as well as all possibilities to use and enjoy, her property. The continuous denial of access must therefore be regarded as an interference with her rights under Article 1 of Protocol No. 1. Such an interference cannot, in the exceptional circumstances of the present case to which the applicant and the Cypriot Government have referred, be regarded as either a deprivation of property or a control of use within the meaning of the first and second paragraphs of Article 1 of Protocol No. 1. However, it clearly falls within the meaning of the first sentence of that provision as an interference with the peaceful enjoyment of possessions. In this respect the Court observes that hindrance can amount to a violation of the Convention just like a legal impediment.
64. Apart from a passing reference to the doctrine of necessity as a justification for the acts of the 'TRNC' and to the fact that property rights were the subject of intercommunal talks, the Turkish Government have not sought to make submissions justifying the above interference with the applicant's property rights which is imputable to Turkey.
It has not, however, been explained how the need to rehouse displaced Turkish Cypriot refugees in the years following the Turkish intervention in the island in 1974 could justify the complete negation of the applicant's property rights in the form of a total and continuous denial of access and a purported expropriation without compensation.
Nor can the fact that property rights were the subject of intercommunal talks involving both communities in Cyprus provide a justification for this situation under the Convention. In such circumstances, the Court concludes that there has been and continues to be a breach of Article 1 of Protocol No. 1.�
21. In the case of Cyprus v. Turkey ([GC], no. 25781/94, ECHR 2001-IV) the Court confirmed the above conclusions (§§ 187 and 189):
“187. The Court is persuaded that both its reasoning and its conclusion in the Loizidou judgment (merits) apply with equal force to displaced Greek Cypriots who, like Mrs Loizidou, are unable to have access to their property in northern Cyprus by reason of the restrictions placed by the 'TRNC' authorities on their physical access to that property. The continuing and total denial of access to their property is a clear interference with the right of the displaced Greek Cypriots to the peaceful enjoyment of possessions within the meaning of the first sentence of Article 1 of Protocol No. 1.
...
189. .. there has been a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 by virtue of the fact that Greek-Cypriot owners of property in northern Cyprus are being denied access to and control, use and enjoyment of their property as well as any compensation for the interference with their property rights.�
22. The Court sees no reason in the instant case to depart from the conclusions which it reached in the Loizidou and Cyprus v. Turkey cases (op. cit.; see also Demades v. Turkey (merits), no. 16219/90, § 46, 31 July 2003).
23. Accordingly, it concludes that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicants were denied access to and control, use and enjoyment of their properties as well as any compensation for the interference with their property rights.
III. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 8 OF THE CONVENTION
24. The applicants submitted that in 1974 they had had their home in Kyrenia. As they had been unable to return there, they were the victims of a violation of Article 8 of the Convention.
This provision reads as follows:
“1. Everyone has the right to respect for his private and family life, his home and his correspondence.
2. There shall be no interference by a public authority with the exercise of this right except such as is in accordance with the law and is necessary in a democratic society in the interests of national security, public safety or the economic well-being of the country, for the prevention of disorder or crime, for the protection of health or morals, or for the protection of the rights and freedoms of others.�
25. The Government disputed this claim, observing that the applicants claimed ownership only to a “holiday house�, which could not constitute a “home�. In any event, the applicants' inability to return to northern Cyprus had been an inevitable consequence of the political state of affairs on the island and of the existence of the UN buffer zone. The alleged interference with their rights under Article 8 had therefore been necessary in the interests of national security, public safety, for the prevention of disorder and for the protection of the rights and freedoms of others.
26. The Government of Cyprus submitted that where the applicant's properties constituted the person's home, there was a violation of Article 8 of the Convention.
27. The applicants alleged that one of them was planning to permanently reside in the house at issue. At the time of the Turkish invasion, both applicants used to spend school holidays and weekends there.
28. The Court notes that the Government failed to produce any evidence capable of casting doubt upon the applicants' statement that, at the time of the Turkish invasion, they used to spend holidays and weekends in their family house located on the beach of Akti Kimonos.
29. The Court recalls that in the case of Demandes v. Turkey ((merits), cited above, §§ 31-34), it has considered that a house of which the applicant and his family were making regular use for substantial periods of time over the year, and that served inter alia as a holiday home, qualified as “home� within the meaning of Article 8 of the Convention. The Court does not see any reason to depart from these conclusions in the present case, which differs from the Loizidou case ((merits), cited above) since, unlike Mrs L., the applicants actually had a home in the district of Kyrenia.
30. The Court notes that since 1974 the applicants have been unable to gain access to and to use that home. In this connection the Court recalls that, in its judgment in the case of Cyprus v. Turkey (cited above, §§ 172-175), it concluded that the complete denial of the right of Greek-Cypriot displaced persons to respect for their homes in northern Cyprus since 1974 constituted a continuing violation of Article 8 of the Convention. The Court reasoned as follows:
“172. The Court observes that the official policy of the 'TRNC' authorities to deny the right of the displaced persons to return to their homes is reinforced by the very tight restrictions operated by the same authorities on visits to the north by Greek Cypriots living in the south. Accordingly, not only are displaced persons unable to apply to the authorities to reoccupy the homes which they left behind, they are physically prevented from even visiting them.
173. The Court further notes that the situation impugned by the applicant Government has obtained since the events of 1974 in northern Cyprus. It would appear that it has never been reflected in 'legislation' and is enforced as a matter of policy in furtherance of a bi-zonal arrangement designed, it is claimed, to minimise the risk of conflict which the intermingling of the Greek and Turkish-Cypriot communities in the north might engender. That bi-zonal arrangement is being pursued within the framework of the inter-communal talks sponsored by the United Nations Secretary-General ...
174. The Court would make the following observations in this connection: firstly, the complete denial of the right of displaced persons to respect for their homes has no basis in law within the meaning of Article 8 § 2 of the Convention (see paragraph 173 above); secondly, the inter-communal talks cannot be invoked in order to legitimate a violation of the Convention; thirdly, the violation at issue has endured as a matter of policy since 1974 and must be considered continuing.
175. In view of these considerations, the Court concludes that there has been a continuing violation of Article 8 of the Convention by reason of the refusal to allow the return of any Greek-Cypriot displaced persons to their homes in northern Cyprus.�
31. The Court sees no reason in the instant case to depart from the above reasoning and findings (see also Demades (merits), cited above, §§ 36-37).
32. Accordingly, it concludes that there has been a continuing violation of Article 8 of the Convention on account of the complete denial of the applicants' right to respect for their home.
IV. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF THE CONVENTION
33. The applicants complained of a violation of the general obligation to respect human rights enshrined in Article 1 of the Convention.
This provision reads as follows:
“The High Contracting Parties shall secure to everyone within their jurisdiction the rights and freedoms defined in Section I of [the] Convention.�
34. The Court has found the respondent Government to be in breach of Article 1 of Protocol No. 1 and of Article 8 of the Convention and does not consider it necessary to examine the complaint under Article 1, which is a framework provision that cannot be breached on its own (see Ireland v. the United Kingdom, § 238, 18 January 1978, Series A no. 25, and Eugenia Michaelidou Ltd and Michael Tymvios v. Turkey, no. 16163/90, § 42, 31 July 2003).
V. APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
35. Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.�
A. Pecuniary and non-pecuniary damage
1. The parties' submissions
(a) The applicants
36. In their just satisfaction claims of September 1999, the applicants requested 245,299 Cypriot pounds (CYP – approximately 419,117 euros (EUR)) for pecuniary damage. They relied on an expert's report assessing the value of their losses which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out their house in the District of Kyrenia, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rent claimed was for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until January 2000. The applicants did not claim compensation for any purported expropriation since they were still the legal owners of the properties. The evaluation report contained a description of the town of Kyrenia, of its development perspectives and of the applicants' property.
37. The starting point of the valuation report was the rental value of the applicants' property in 1974, calculated as a percentage (5%) of its estimated value (CYP 75,000 – approximately EUR 128,145; the total annual rent in 1974 was thus CYP 3,750 – approximately EUR 6,407). The expert took into account the fact that the applicants' property was somehow unique and that there had been no sales of really comparable plots. The expert considered it reasonable to fix the market value of the land at CYP 60 per square metre, while the cost of construction of the building was approximately CYP 55 per square metre for the upper ground and first floors and CYP 30 per square metre for the lower ground floor. He further took into account the trends of rent increase on the basis of: (a) the nature of the area of property; (b) the trends for the period 1970-1974; (c) the trends in the unoccupied areas of Cyprus from 1974 onwards. This last trend was based on the Consumer Price Index for rents and houses issued by the Department of Statistics and Research of the Government of Cyprus, increased by a percentage of 25%. Moreover, compound interests for delayed payment was applied at a rate of 8% per annum.
38. On 23 January 2008, following a request from the Court for an update on the developments of the case, the applicants submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the loss of the use of property from 1 January 1987 to 31 December 2007. They produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the sum due was CYP 314,591 plus CYP 318,077 for interest. The total sum claimed under this head was thus CYP 632,668 (approximately EUR 1,080,976). Taking into account the fact that their home was freely occupied by the Turkish army, the applicants further claimed the additional sum of EUR 3,500 per month, to be paid on a yearly basis and to be adjusted in accordance with inflation for a period of 18 years or until the Turkish army vacated the premises.
39. In their just satisfaction claims of September 1999, the applicants further claimed CYP 120,000 (approximately EUR 205,032) each in respect of non-pecuniary damage. In particular, each of the applicants claimed CYP 30,000 for the anguish and frustration she suffered on account of the continuing violation of her property rights. They stated that this sum had been calculated on the basis of the sum awarded by the Court in the Loizidou case ((just satisfaction), Reports 1998-IV, 28 July 1998), taking into account, however, that the period of time for which the damage was claimed in the instant case was longer. The applicants also claimed CYP 90,000 each for the distress and suffering they had been subjected to due to the denial of their right to respect for their home.
40. Finally, in their updated claims for just satisfaction of 23 January 2008, the applicants requested the additional sum of EUR 50,000 each for non-pecuniary damage.
(b) The Government
41. The Government filed comments on the applicants' updated claims for just satisfaction on 30 June 2008 and 15 October 2008. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and maintained that the claims for just satisfaction were not ready for examination. The Government had in fact encountered serious problems in identifying the properties and their present owners. The information provided by the applicants in this regard was not based on reliable evidence. Moreover, owing to the lapse of time since the lodging of the applications, new situations might have arisen: the properties could have been transferred, donated or inherited within the legal system of southern Cyprus. These facts would not have been known to the respondent Government and could be certified only by the Greek-Cypriot authorities, who, since 1974, had reconstructed the registers and records of all properties in northern Cyprus. Applicants should be required to provide search certificates issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. In cases where the original applicant had passed away or the property had changed hands, questions might arise as to whether the new owners had a legal interest in the property and whether they were entitled to pecuniary and/or non-pecuniary damages.
42. The Government further noted that some applicants had shared properties and that it was not proved that their co-owners had agreed to the partition of the possessions. Nor, when claiming damages based on the assumption that the properties had been rented after 1974, had the applicants shown that the rights of the said co-owners under domestic law had been respected.
43. The Government further submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment, and that Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicants had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
44. The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated�. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicants the option to sell the property to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of it.
45. The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that it would be possible to envisage, either immediately or after the resolution of the Cyprus problem, restitution of the property described in paragraph 8 above. This property could also give entitlement to financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the property between 1974 and the date of payment. Had the applicants applied to the Immovable Property Commission, the latter would have offered CYP 51,710.23 (approximately EUR 88,352) to compensate the loss of use and CYP 55,078.40 (approximately EUR 94,106) for the value of the property. According to an expert appointed by the “TRNC� authorities, the 1974 open-market value of the properties described in paragraph 8 above was CYP 9,000 (approximately EUR 15,377). Upon fulfilment of certain conditions, the Immovable Property Commission could also have offered the applicants exchange of their property with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
46. Finally, the Government did not comment on the applicants' submissions under the head of non-pecuniary damage.
2. The third party intervener
47. The Government of Cyprus fully supported the applicants' updated claims for just satisfaction.
3. The Court's assessment
48. The Court first notes that the Government's submission that doubts might arise as to the applicants' title of ownership over the properties at issue (see paragraph 41 above) is, in substance, an objection of incompatibility ratione materiae with the provisions of Article 1 of Protocol No. 1. Such an objection should have been raised before the application was declared admissible or, at the latest, in the context of the parties' observations on the merits. In any event, the Court cannot but confirm its finding that the applicants had a “possession� over the plot of land and the house located on the beach of Akti Kimonos within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 (see paragraph 19 above).
49. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage is not ready for decision. It observes, in particular, that the parties have failed to provide reliable and objective data pertaining to the prices of land and real estate in Cyprus at the date of the Turkish intervention. This failure renders it difficult for the Court to assess whether the estimate furnished by the applicants of the 1974 market value of their properties is reasonable. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicants (Rule 75 § 1 of the Rules of Court).
B. Costs and expenses
50. In their just satisfaction claims of September 1999 relying on bills from their representative, the applicants sought CYP 2,002.32 (approximately EUR 3,421) for the costs and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 800 (approximately EUR 1,366) for the cost of the expert report assessing the value of their properties. In their written observations of 15 January 2004, the applicants claimed additional legal fees for CYP 2,645 (approximately EUR 4,519). Finally, in their updated claims for just satisfaction of 23 January 2008, they submitted additional bills of costs for the new valuation report and for legal fees amounting to EUR 392.15 and EUR 2,955.5 respectively. The total sum sought for costs and expenses was thus approximately EUR 11,287.65.
51. The Government did not comment on this point.
52. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of costs and expenses is not ready for decision. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicants.
FOR THESE REASONS, THE COURT
1. Dismisses by six votes to one the Government's preliminary objections;
2. Holds by six votes to one that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;
3. Holds by six votes to one that there has been a violation of Article 8 of the Convention;
4. Holds unanimously that it is not necessary to examine whether there has been a violation of Article 1 of the Convention;
5. Holds unanimously that the question of the application of Article 41 is not ready for decision;
accordingly,
(a) reserves the said question in whole;
(b) invites the Government and the applicants to submit, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach;
(c) reserves the further procedure and delegates to the President of the Chamber the power to fix the same if need be.
Done in English, and notified in writing on 22 September 2009, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Deputy Registrar President
In accordance with Article 45 § 2 of the Convention and Rule 74 § 2 of the Rules of Court, the separate opinion of Judge Karakaş is annexed to this judgment.
N.B.
F.A.
DISSENTING OPINION OF JUDGE KARAKAÅž
Unlike the majority, I consider that the objection of non-exhaustion of domestic remedies raised by the Government should not have been rejected. Consequently, I cannot agree with the finding of violations of Article 1 of Protocol No. 1 and Article 8 of the Convention, for the same reasons as those mentioned in my dissenting opinion in the case of Gavriel v. Turkey (no. 41355/98, 20 January 2009).

QUARTA SEZIONE
CAUSA DIOGENOUS E TSERIOTIS C. TURCHIA
(Richiesta n. 16259/90)
SENTENZA
(meriti)
STRASBOURG
22 settembre 2009
Questa sentenza diverrà definitiva nelle circostanze esposte nell’ Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetta a revisione editoriale.

Nella causa Diogenous e Tseriotis c. Turchia,
La Corte europea di Diritti umani (quarta Sezione), riunendosi che come una Camera, composta da:
Nicolas Bratza, Presidente, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Işıl Karakaş, giudici,
e Fatoş Aracı, Cancelliere di Sezione Aggiunto,
Avendo deliberato in privato il 1 settembre 2009,
Consegna la seguente sentenza che fu adottata in quella data:
PROCEDURA
1. La causa nacque da una richiesta (n. 16259/90) contro la Repubblica di Turchia depositata presso la Commissione europea dei Diritti umani (“la Commissione�) sotto il precedente Articolo 25 della Convenzione per la Protezione dei Diritti umani e delle Libertà Fondamentali (“la Convenzione�) da due cittadini ciprioti, la Sig.ra A. D. e la Sig.ra P. T. (“le richiedenti�), il 23 febbraio 1990.
2. Le richiedenti sono state rappresentate dal Sig. A. D., un avvocato che pratica a Nicosia. Il Governo turco (“il Governo�) è stato rappresentato dal suo Agente, il Sig. Z.M. Necatigil.
3. Le richiedenti addussero che l'occupazione turca della parte settentrionale di Cipro le aveva spogliati della loro casa e proprietà.
4. La richiesta fu trasmessa alla Corte il 1 novembre 1998, quando il Protocollo N.ro 11 alla Convenzione entrò in vigore (Articolo 5 § 2 del Protocollo N.ro 11).
5. Con una decisione dell’ 8 giugno 1999 la Corte dichiarò la richiesta ammissibile.
6. Le richiedenti ed il Governo entrambi registrarono delle osservazioni sui meriti (Articolo 59 § 1). Inoltre, commenti di una terza parte furono ricevuti dal Governo di Cipro che aveva esercitato il suo diritto per intervenire (Articolo 36 § 1 della Convenzione e Aricolo 44 § 1 (b)).
I FATTI
7. Le richiedenti che sono sorelle nacquero rispettivamente nel 1947 e nel 1952 e vivono a Nicosia.
8. Le richiedenti addussero che loro madre, la Sig.ra L. L. T. aveva acquisito la proprietà dell'area di terreno n. 119 (registrazione n. 1204, foglio mappale XII/20.E.1, Blocco D, area: 725 metri quadrati) nel Distretto di Kyrenia nella Cipro settentrionale. Prima del 20 luglio 1974 la famiglia delle richiedenti ha costruito su questa area che era localizzata sulla spiaggia di Akti Kimonos un alloggio di tre piano completamente arredato che loro usavano come seconda residenza . Questo alloggio consisteva di 2 due garage/stanza giochi/attrezzature da spiaggia a livello del mare, un'area soggiorno-sala da pranzo con un caminetto, una camera da letto, una doccia, una cucina ed una grande veranda coperta al pianterreno superiore, quattro camere da letto con bagno al primo piano. Nel febbraio 1985, la madre delle richiedenti donò la proprietà alle sue due figlie in quote uguali.
9. In appoggio alla loro rivendicazione di proprietà, le richiedenti produssero certificati di affermazione emessi dal Governo di Cipro.
10. Dal 1974 alle richiedenti era stato impedito di accedere e di usare il loro alloggio. In particolare, era stato impedito di vivere in questo con la loro famiglia. Le richiedenti addussero che l'alloggio era stato occupato successivamente da degli ufficiali e/o da altri membri delle forze militari turche.
LA LEGGE
I. LE OBIEZIONI PRELIMINARI DEL GOVERNO
11. Il Governo sollevò le difficoltà preliminari d’ inammissibilità ratione loci e ratione temporis, non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali e mancanza di status di vittima. La Corte osserva che queste obiezioni sono identiche a quelle sollevate nella causa Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, §§ 11-22 20 gennaio 2009), e dovrebbero essere respinte per le stesse ragioni.
II. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 1 DEL PROTOCOLLO N. 1 ALLA CONVENZIONE
12. La società richiedente si lamentò che dal luglio 1974, la Turchia aveva impedito ai suoi direttori ed azionisti di esercitare il loro diritto al pacifico godimento delle loro proprietà.
Invocò l’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 che si legge come segue:
“Ogni persona fisica o giuridica è abilitata al godimento pacifico delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto che nell'interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggiare il diritto di un Stato ad eseguire simili leggi come ritiene necessario per controllare l'uso di proprietà in conformità con l'interesse generale o assicurare il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.�
13. Il Governo contestò questa rivendicazione.
A. Gli argomenti delle parti
1. Il Governo
14. Il Governo presentò che la proprietà rivendicata dalle richiedenti erano situato fuori dalla giurisdizione della Turchia e che quest’ultima non aveva conoscenza di questa. In qualsiasi caso, le richiedenti non avevano prodotto alcun atto di titolo di proprietà che sostenesse la loro rivendicazione di proprietà. Secondo il Dipartimento dei Terreni e delle Indagini della “Repubblica turca della Cipro Settentrionale� (la “TRNC�)-quale era in possesso e in controllo dei registri dei terreni attinenti -la proprietà descritta nella presente richiesta non era stata registrata a nome delle richiedenti. Nessuna simile registrazione era stata effettuata prima del 1974, o in alcun momento a allora in poi. Le proprietà delle richiedenti non erano state occupate o usate dai membri e/o dagli ufficiali dell'esercito turco.
15. Infine, l'interferenza addotta coi diritti di proprietà delle richiedenti non poteva essere vista isolatamente dalla situazione politica generale nell'isola di Cipro e avrebbe potuto essere in qualsiasi caso giustificata nell'interesse generale.
2. Le richiedenti
16. Le richiedenti si appellarono ai principi posti dalla Corte nella sentenza Loizidou c. Turchia ((meriti), 18 dicembre 1996, Relazioni di Sentenze e Decisioni 1996-VI).
B. La terza parte intervenuta
17. Il Governo della Cipro osservò che il suo Dipartimento dei Terreni e delle Indagini aveva fornito alle persone dei certificati di affermazione che non avevano atti di titolo in loro proprietà ma il cui titolo di proprietà era stato inserito nei registri dell’Ufficio del Dipartimento dei Terreni nell'area occupata dai Turchi. Questi certificati erano prova prima facie del loro diritto di proprietà. Le autorità della “TRNC� erano in possesso di tutti i documenti del Dipartimento dei Terreni e delle Indagini relativi al titolo a proprietà. Era perciò dovere del Governo rispondente di produrli
18. Il Governo della Cipro notò inoltre che la presente causa era simile a quella di Loizidou c. Turchia ((i meriti), citata sopra), in cui la Corte aveva trovato che la perdita di controllo di proprietà da parte degli espatriati sorse come una conseguenza dell'occupazione della parte settentrionale di Cipro da parte delle truppe turche e la costituzione della “TRNC�, e che il rifiuto di accesso alla proprietà nella Cipro settentrionale occupata costituiva una violazione e continua dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.
C. Valutazione della Corte
19. La Corte da prima nota che i documenti presentati dalle richiedenti (vedere paragrafo 9 sopra) fornivano prova prima facie che loro avevano un titolo di proprietà sulla proprietà in questione. Siccome il Governo rispondente andò a vuoto nel produrre prova convincente per confutazione, la Corte considera che le richiedenti avevano una “ proprietà� all'interno del significato dell’ Articolo 1 di Protocollo N.ro 1.
20. La Corte richiama che nella causa Loizidou summenzionata ((meriti), citata sopra, §§ 63-64), ragionò come segue:
“63. ... come conseguenza del fatto che alla richiedente è stato rifiutato l’accesso al terreno dal 1974, lei ha perso effettivamente ogni controllo sulla sua proprietà, così come tutte le possibilità di usarla e goderne. Il rifiuto continuo di accesso deve essere considerato perciò un'interferenza coi suoi diritti sotto l’Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Tale interferenza non può, nelle circostanze eccezionali della presente causa a cui la richiedente ed il Governo cipriota hanno fatto riferimento , essere considerata o una privazione di proprietà o un controllo dell’ uso all'interno del significato dei primo e del secondo paragrafo di Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Chiaramente rientra comunque, all'interno del significato della prima frase di questo provvedimento come un'interferenza col godimento tranquillo della proprietà. A questo riguardo la Corte osserva che l’ostacolo può corrispondere ad una violazione della Convenzione proprio come un impedimento legale.
64. A parte un riferimento passeggero alla dottrina della necessità come giustificazione per gli atti del 'TRNC' ed al fatto che diritti di proprietà erano la materia di discorsi intercomunali, il Governo turco non ha cercato di fare osservazioni che giustificavano l'interferenza sopra coi diritti di proprietà della richiedente che sono imputabili alla Turchia.
Comunque, non è stato spiegato come il bisogno di ridare una sistemazione ai rifugiati ed espatriati ciprioti turchi negli anni seguenti l'intervento turco nell'isola nel 1974 potrebbe giustificare la negazione completa dei diritti di proprietà del richiedente nella forma di un rifiuto totale e continuo di accesso ed un'espropriazione stabilita senza risarcimento.
Neanche il fatto che i diritti di proprietà erano la materia dei discorsi di intercomunali che coinvolgono ambo le comunità a Cipro non può offrire una giustificazione per questa situazione sotto la Convenzione. In simili circostanze, la Corte conclude, che c'è stato e continua ad esserci una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.�
21. Nella causa di Cipro c. Turchia ([GC], n. 25781/94, ECHR 2001-IV) la Corte confermò le conclusioni sopra (§§ 187 e 189):
“187. La Corte è persuasa che sia il suo ragionamento sia la sua conclusione nella sentenza Loizidou ( meriti) si applica con la stessa forza a Ciprioti greci espatriati che, come la Sig.ra L., non è in grado di avere accesso alla loro proprietà nella Cipro del nord in ragione delle restrizioni attuate dalle autorità 'TRNC' sul loro accesso fisico a quella proprietà. Il rifiuto totale e continuo di accesso alla loro proprietà è un'interferenza chiara col diritto degli espatriati Ciprioti greci al godimento tranquillo della proprietà all'interno del significato della prima frase dl’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1.
...
189. .. c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 in virtù del fatto che ai proprietari greco- ciprioti di proprietà nella Cipro settentrionale viene negato l’ accesso ed il controllo, l’ uso e il godimento della loro proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi loro diritti di proprietà.�

22. La Corte non vede ragione nella causa presente di scostarsi dalle conclusioni alle quali è giunta nelle cause Loizidou e Cipro c. Turchia (op. cit.; vedere anche Demades c. Turchia (meriti), n. 16219/90, § 46 31 luglio 2003).
23. Di conseguenza, conclude che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione in virtù del fatto che alla richiedente fu negato l’accesso ed il controllo, l’uso e il godimento della sua proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi suoi diritti di proprietà.
III. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 8 DELLA CONVENZIONE
24. Le richiedenti presentarono che nel 1974 avevano avuto la loro casa a Kyrenia. Siccome non erano più state in grado di ritornarvi , loro erano vittime di una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione.
Questa disposizione si legge come segue:
“1. Ognuno ha diritto al rispetto della sua vita privata e famigliare, della sua casa e della sua corrispondenza.
2. Non ci sarà interferenza da parte un'autorità pubblica con l'esercizio di questo diritto eccetto nel caso fosse in conformità con la legge e necessaria in una società democratica negli interessi della sicurezza nazionale, della sicurezza pubblica o del benessere economico del paese, per la prevenzione del disturbo o del crimine, per la protezione della salute o della morale, o per la protezione dei diritti e delle libertà altrui.�
25. Il Governo contestò questa rivendicazione, osservando che le richiedenti rivendicarono solamente la proprietà come un “alloggio per le vacanze� che non poteva costituire una “ casa.� In qualsiasi caso, l'incapacità delle richiedenti di ritornare nella parte settentrionale di Cipro era stata una conseguenza inevitabile dello stato politico degli affari sull'isola e dell'esistenza della zona cuscinetto dell’ ONU. L'interferenza addotta coi loro diritti sotto l’Articolo 8 era stata perciò necessaria negli interessi della sicurezza nazionale, della sicurezza pubblica per la prevenzione del disturbo e per la protezione dei diritti e delle libertà altrui.
26. Il Governo di Cipro presentò che dove le proprietà del richiedente costituivano la dimora della persona, c'era una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione.
27. Le richiedenti addussero che uno di loro stava progettando di risiedere permanentemente nell'alloggio in questione. Al tempo dell'invasione turca, ambo le richiedenti passavano le vacanze scolastiche e il week-end là.
28. La Corte nota che il Governo andò a vuoto nel produrre qualsiasi prova in grado di gettare dubbio sulla dichiarazione delle richiedenti per cui, al tempo dell'invasione turca, loro passavano le vacanze e i fine-settimana nel loro alloggio di famiglia localizzato sulla spiaggia di Akti Kimonos.
29. La Corte richiama che nella causa Demandes c. Turchia ((i meriti), citata sopra, §§ 31-34), ha considerato che un alloggio di cui il richiedente e la sua famiglia facevano uso regolare per periodi sostanziali di tempo durante l'anno, e che serviva inter alia come casa di villeggiatura, veniva qualificato come “ dimora� all'interno del significato dell’ Articolo 8 della Convenzione. La Corte non vede qualsiasi ragione di abbandonare queste conclusioni nella presente causa che differisce dalla causa Loizidou ((meriti), citata sopra) poiché, diversamente dalla Sig.ra L., le richiedenti davvero avevano una casa nel distretto di Kyrenia.
30. La Corte nota che dal 1974 le richiedenti non sono stati in grado di accedere ed usare quella casa. In questo collegamento la Corte richiama che, nella sua sentenza nella causa Cipro c. Turchia (citata sopra, §§ 172-175), concluse che il rifiuto completo del diritto degli espatriati greco -ciprioti al rispetto delle loro case nella Cipro settentrionale dal 1974 costituiva una violazione continua dell’articolo 8 della Convenzione. La Corte ragionò come segue:
“172. La Corte osserva che la politica ufficiale delle autorità della'TRNC' di negare il diritto degli espatriati di ritornare alle loro case viene eseguita con delle restrizioni molto rigide operate dalle stesse autorità sulle visite al nord da parte di ciprioti greci che vivono a sud. Di conseguenza, non solo gli espatriati non sono in grado di richiedere alle autorità di rioccupare le case che si sono lasciati alle spalle, ma a loro viene fisicamente impedito di farvi visita.
173. La Corte nota inoltre che la situazione contestata dal Governo richiedente è stata ottenuta dagli eventi del 1974 nella parte settentrionale di Cipro. Sembrerebbe che non è stata mai riflessa nella ' legislazione' e è stata eseguita come una questione di politica in appoggio di una disposizione bi-zonale configurata, si sostiene, per minimizzare il rischio di conflitto che la mescolanza delle comunità greche e turco-cipriote potrebbe creare nel nord. Questa disposizione bi-zonale viene intrapresa all'interno della struttura dei discorsi inter-comunali patrocinati dal Segretario Generale delle Nazioni Unite...
174. La Corte farebbe le seguenti osservazioni i in questo collegamento: in primo luogo, il rifiuto completo del diritto degli espatriati al rispetto delle loro case non ha base legale all'interno del significato dell’ Articolo 8 § 2 della Convenzione (vedere paragrafo 173 sopra); in secondo luogo, i discorsi inter-comunali non possono essere invocati per legittimare una violazione della Convenzione; in terzo luogo, la violazione in questione resiste come questione politica dal 1974 e deve essere considerata continua.
175. In prospettiva di queste considerazioni, la Corte conclude, che c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 8 della Convenzione in ragione del rifiuto di concedere il ritorno di qualsiasi espatriato greco- cipriota alla sua casa nella parte settentrionale di Cipro.�
31. La Corte non vede alcuna ragione nella presente causa per abbandonare il ragionamento e le costatazioni sopra (vedere anche Demades (meriti), citata sopra, §§ 36-37).
32. Di conseguenza, conclude che c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 8 della Convenzione a causa del rifiuto completo del diritto del richiedente al rispetto per la sua casa.
IV. VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ ARTICOLO 1 DELLA CONVENZIONE
33. Le richiedenti si lamentarono di una violazione dell'obbligo generale al rispetto dei diritti umani custoditi nell’ Articolo 1 della Convenzione.
Questa disposizione si legge scome segue:
“Le Alti Parti Contraenti garantiranno ad ognuno all'interno della loro giurisdizione i diritti e le libertà definite nella Sezione I [della] Convenzione.�
34. La Corte ha trovato che il Governo rispondente ha violato l’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 e dell’ Articolo 8 della Convenzione e non considera necessario esaminare l'azione di reclamo sotto l’Articolo 1 che è una disposizione strutturata che non può essere violata da sola (vedere Irlanda c. Regno Unito, § 238, 18 gennaio 1978 Serie A n. 25, ed Eugenia Michaelidou Ltd e Michael Tymvios c. Turchia, n. 16163/90, § 42 del 31 luglio 2003).
V. L’APPLICAZIONE DELL’ ARTICOLO 41 DELLA CONVENZIONE
32. L’Articolo 41 della Convenzione prevede:
“Se la Corte costata che c'è stata una violazione della Convenzione o dei Protocolli, e se la legge interna dell’Alta Parte Contraente riguardata permette una riparazione solamente parziale, la Corte può, se necessario, riconoscere una soddisfazione equa alla vittima.�
A. Danno materiale e morale
1. Le osservazioni delle parti
(a) Le richiedenti
36. Nelle loro rivendicazioni di soddisfazione equa del settembre 1999, le richiedenti richiesero 245,299 lire cipriote (CYP- approssimativamente 419,117 euro (EUR)) per danno materiale. Loro si appellarono al rapporto di un esperto che valutava il valore delle loro perdite che includeva la perdita di affitto annuale percepito o che ci si aspettava di percepire dall’affitto della loro casa nel Distretto di Kyrenia, più interesse dalla data in cui simile affitti erano dovuti sino al giorno del pagamento. L'affitto chiesto era per il periodo risalente al gennaio 1987, quando il Governo rispondente accettò il diritto di ricorso individuale, sino al gennaio 2000. Le richiedenti non chiesero il risarcimento per qualsiasi espropriazione stabilita poiché loro ancora erano le proprietarie legali delle proprietà. Il rapporto di valutazione conteneva una descrizione della città di Kyrenia, delle sue prospettive di sviluppo e della proprietà delle richiedenti.
37. Il punto iniziale del rapporto di valutazione era il valore di affitto della proprietà delle richiedenti nel 1974, calcolato come una percentuale (5%) del suo valore di stima (CYP 75,000-circa EUR 128,145; l'affitto annuale totale nel 1974 era così CYP 3,750-circa EUR 6,407). L'esperto prese in considerazione il fatto che la proprietà delle richiedenti era in qualche modo unica e che non c'era stata nessuna vendite di aree veramente comparabili. L'esperto considerò ragionevole fissare il valore di mercato del terreno a CYP 60 per metro quadrato, mentre il costo di costruzione dell'edificio era circa CYP 55 per metro quadrato per la base superiore e primo piano e CYP 30 per metro quadrato per il pianterreno più basso. Lui prese inoltre in considerazione il trend di aumento dell’ affitto sulla base di: (a) la natura dell'area della proprietà; (b) il trend per il periodo dal 1970-1974; (c) il trend nelle aree non occupate di Cipro dal 1974 in avanti. Questo ultimo trend era basato sull'Indice dei prezzi al consumo per gli affitti e gli alloggi emesso dal Dipartimento di Statistica e Indagine del Governo di Cipro, aumentato di una percentuale del 25%. Furono inoltre applicati interessi composti per pagamento ritardato , ad un tasso dell’ 8% all'anno.
38. Il 23 gennaio 2008, a seguito di una richiesta dalla Corte per un aggiornamento sugli sviluppi della causa, le richiedenti presentarono rivendicazioni aggiornate per soddisfazione equa allo scopo di coprire la perdita dell'uso di proprietà dal 1 gennaio 1987 al 31 dicembre 2007 . Loro produssero un rapporto di valutazione riveduto che, sulla base dei criteri adottati nel rapporto precedente, concluse che la quota della somma era CYP 314,591 più CYP 318,077 per interesse. La somma totale chiesta sotto questo capo era così CYP 632,668 (circa EUR 1,080,976). Prendendo in considerazione il fatto che la loro casa era stata occupata liberamente dall'esercito turco, le richiedenti chiesero inoltre la somma supplementare di EUR 3,500 al mese, da pagare su una base annuale e da correggere in conformità con l’inflazione per un periodo di 18 anni o finché l'esercito turco sgombrò i locali.
39. Nelle loro rivendicazioni di soddisfazione equa del settembre 1999, le richiedenti chiesero inoltre CYP 120,000 (circa EUR 205,032) ognuno riguardo il danno morale. In particolare, ognuno delle richiedenti chiese CYP 30,000 per l'angoscia e la frustrazione delle quali hanno sofferto a causa della violazione continua dei loro diritti di proprietà. Loro affermarono che questa somma era stata calcolata sulla base della somma assegnata dalla Corte nella causa Loizidou ((soddisfazione equa), Relazioni 1998-IV, 28 luglio 1998), prendendo in considerazione, comunque che il periodo di tempo per il quale il danno è stato rivendicato nella presente causa era più lungo. Le richiedenti chiesero anche CYP 90,000 ognuno per l'angoscia e lo stress subiti a causa del rifiuto del loro diritto al rispetto della loro casa.
40. Nelle loro rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 23 gennaio 2008, le richiedenti infine richiesero, la somma supplementare di EUR 50,000 ognuno per danno morale.
(b) Il Governo
41. Il Governo registrò commenti sulle rivendicazioni aggiornate delle richiedenti per la soddisfazione equa il 30 giugno 2008 e d il 15 ottobre 2008. Indicò che la presente richiesta era parte di un gruppo di cause simili che sollevavano un numero di questioni problematiche e sostenne che le rivendicazioni per la soddisfazione equa non erano pronte per un esame. Il Governo aveva infatti incontrato dei problemi seri nell'identificare le proprietà ed i loro attuali proprietari. Le informazioni fornite dai richiedenti a questo riguardo non erano basate su prove affidabili. Inoltre, a causa del tempo trascorso dal deposito delle richieste, è probabile che siano potute sorgere nuove situazioni: le proprietà avrebbero potuto essere trasferite, avrebbero potuto essere donate o avrebbero potuto essere ereditate all'interno dell'ordinamento giuridico della Cipro meridionale. Questi fatti non sarebbero stati conosciuti al Governo rispondente e avrebbero potuto essere certificati solamente dalle autorità greco- cipriote che, dal 1974, avevano ricostruito i registri e i documenti di tutte le proprietà nella Cipro settentrionale. Si potrebbe richiedere alle richiedenti di fornire certificati di ricerca emessi dal Dipartimento dei Terreni e delle Indagini della Repubblica della Cipro. In casi in cui il richiedente originale se ne fosse andato o la proprietà avesse cambiato mani, è probabile che sorgano delle questioni riguardo a se i nuovi proprietari avevano un interesse legale nella proprietà e se a loro stati concessi danno morali e/o materiali .
42. Il Governo notò inoltre che alcuni richiedenti avevano diviso le proprietà e che non era provato che i loro comproprietari avessero accettato la sezione delle proprietà. Né, quando chiedendo i danni basati sull'assunzione che le proprietà erano state affittate dopo il 1974, i richiedenti non avevano mostrato che i diritti dei detti comproprietari sotto il diritto nazionale erano stati rispettati.
43. Il Governo presentò che siccome era stato applicato un aumento annuale del valore delle proprietà, sarebbe ingiusto aggiungere un interesse composto per pagamento ritardato, e che la Turchia aveva riconosciuto la giurisdizione della Corte il 21 gennaio 1990, e non nel gennaio 1987. In qualsiasi caso, il valore di mercato addotto del 1974 delle proprietà era esorbitante, estremamente eccessivo e speculativo; non era basato su nessun dato vero con cui fare un paragone e ha considerato in modo insufficiente la volatilità del mercato delle proprietà e la sua suscettibilità alle influenze sia nazionale che internazionali. Il rapporto presentato dalle richiedenti aveva proceduto invece all'assunzione che il mercato delle proprietà avrebbe continuato a fiorire con crescita economica continua durante l’intero periodo preso in considerazione.
44. Il Governo produsse un rapporto di valutazione preparato dalle autorità turco-cipriote che considerava essere basato su una “valutazione realistica dei valori di mercato del 1974, avendo riguardo ai documenti dei terreni attinenti e alle vendite comparative nelle aree in cui le proprietà [erano] situate.� Questo rapporto conteneva due proposte, valutando, rispettivamente la somma dovuta per la perdita d’uso delle proprietà ed il loro valore attuale. La seconda proposta fu fatta per dare al richiedente la scelta di vendere la proprietà allo Stato, abbandonando con ciò il titolo di proprietà e qualsiasi rivendicazione riguardo a questo.
45. Il rapporto preparato dalle autorità turco-cipriote ha specificato che sarebbe possibile prevedere, o immediatamente o dopo la decisione della questione di Cipro, la restituzione della proprietà descritta nel paragrafo 8 sopra. Questa proprietà potrebbe dare anche diritto al risarcimento finanziario, da calcolare sulla base della perdita di utili (applicando un tasso del 5% sui valori di mercato del 1974) e dell’ aumenta di valore della proprietà fra il 1974 e la data di pagamento. Se le richiedenti avessero fatto domanda alla Commissione del Patrimonio immobiliare, quest’ultima avrebbe offerto CYP 51,710.23 (circa EUR 88,352) per compensare la perdita d’uso e CYP 55,078.40 (circa EUR 94,106) per il valore della proprietà. Secondo un esperto nominato dalle autorità della “TRNC�, il valore del libero mercato del 1974 della proprietà descritta nel paragrafo 8 sopra era CYP 9,000 (circa EUR 15,377). Contro l’adempimento di certe condizioni, la Commissione del Patrimonio immobiliare avrebbe potuto offrire anche alla richiedente il cambio della sua proprietà con delle proprietà turco-cipriote localizzate nel sud dell'isola.
46. Infine, il Governo non fece commenti sulle osservazioni del richiedente sotto il capo del danno morale.
2. La terza parte intervenuta
47. Il Governo di Cipro sostenne pienamente le rivendicazioni aggiornate delle richiedenti per la soddisfazione equa.
3. La valutazione della Corte
48. La Corte da prima nota che l'osservazione del Governo per cui è probabile che sorgano dei dubbi a riguardi del titolo di proprietà del richiedente sulle proprietà in questione (vedere paragrafo 36 sopra) è, in sostanza, un'obiezione d’ incompatibilità ratione materiae con le disposizioni dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1. Si sarebbe dovuto sollevare tale obiezione prima che la richiesta fosse dichiarata ammissibile o, al più tardi, nel contesto delle osservazioni delle parti sui meriti. In qualsiasi caso, la Corte non può che confermare la sua costatazione che le richiedenti avevano una “ proprietà� sull'area di terreno e l'alloggio localizzato sulla spiaggia di Akti Kimonos all'interno del significato dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 (vedere paragrafo 19 sopra).
49. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione della richiesta dell’ Articolo 41 riguardo al danno materiale e morale non è pronta per una decisione. Osserva, in particolare, che le parti non sono riuscite ad offrire dati affidabili ed obiettivi concernenti i prezzi dei terreni e dei beni immobili a Cipro in data dell'intervento turco. Questo insuccesso rende difficile per la Corte valutare se la stima fornita dal richiedente del valore di mercato del 1974 della sue proprietà sia ragionevole. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e la richiedente(Articolo 75 § 1 dell’ordinamento di Corte).
B. Costi e spese
50. Nelle loro rivendicazioni di soddisfazione equa del settembre 1999 che si appella a dei conti dal loro rappresentante, le richiedenti chiesero CYP 2,002.32 (circa EUR 3,421) per i costi e sostenuti di fronte alla Corte. Questa somma includeva CYP 800 (circa EUR 1,366) per il costo del rapporto competente che valutava il valore delle loro proprietà. Nelle loro osservazioni scritte del 15 gennaio 2004, le richiedenti chiesero parcelle legali supplementari per CYP 2,645 (circa EUR 4,519). Nelle loro rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 23 gennaio 2008, loro infine presentarono, note spese supplementari per il nuovo rapporto di valutazione e per le parcelle legali corrispondenti rispettivamente ad EUR 392.15 ed EUR 2,955.5. La somma totale chiesta per costi e spese era così circa EUR 11,287.65.
51. Il Governo non fece commenti su questo punto.
52. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione dell’applicazione dell’Articolo 41 riguardo ai costi ed alle spese non è pronta per una decisione. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e le richiedenti.
.
PER QUESTE RAGIONI, LA CORTE
1. Respinge per sei voti ad uno le obiezioni preliminari del Governo;
2. Sostiene per sei voti ad uno che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 alla Convenzione;
3. Sostiene per sei voti ad uno che c'è stata una violazione dell’ Articolo 8 della Convenzione;
4. Sostiene all’unanimità che non è necessario esaminare se c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 della Convenzione;
5. Sostiene all’unanimità che la questione dell’applicazione dell’ Articolo 41 non è pronta per una decisione;
di conseguenza,
a) riserva la questione detta in intero;
(a) riserva la detta questione per intero;
(b) invita il Governo ed la richiedente a presentare, entro tre mesi dalla data in cui la sentenza diviene definitiva in conformità con l’ Articolo 44 § 2 della Convenzione le loro osservazioni scritte sulla questione e, in particolare, a notificare alla Corte qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere;
(c) riserva l'ulteriore procedura e delega al Presidente della Camera il potere di fissarla all’occorrenza.
Fatto in inglese, e notificato per iscritto il 22 settembre 2009, facendo seguito all’Articolo 77 §§ 2 e 3 dell’Ordinamento.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Cancelliere Aggiunto Presidente
In conformità con l’Articolo 45 § 2 della Convenzione e l’articolo 74 § 2 dell’ordinamento, l'opinione separata di Giudice Karakaş è annessa a questa sentenza.
N.B.
F.A.

OPINIONE DISSIDENTE DEL GIUDICE KARAKAÅž
Diversamente dalla maggioranza, considero, che l'obiezione del non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali sollevata dal Governo non avrebbe dovuto essere respinte. Di conseguenza, non posso concordare con la costatazione di una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 e dell’Articolo 8 della Convenzione, per le stesse ragioni di quelle menzionate nella mia opinione dissidente nella causa di Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, 20 gennaio 2009)