Espropriazione terreni: che cos’è e quando se ne manifesta l’illegittimità

Espropriazione terreni: che cos’è? Quando si configura e in quali circostanze può caratterizzarsi come illegittima? Cerchiamo di capire intanto che cosa s’intende con il termine esproprio terreni. L’espropriazione per pubblica utilità consiste nel potere di una pubblica amministrazione, in genere lo Stato, di acquisire per sé o altro soggetto una proprietà privata per esigenze di interesse pubblico. Tale acquisizione è di norma compensata da un equo indennizzo nei confronti del soggetto espropriato del bene. L’espropriazione è in genere espressione del cosiddetto potere ablatorio riconosciuto alla pubblica amministrazione e in virtù del quale essa può sacrificare l’interesse privato in vista di un superiore interesse pubblico (che, in questo caso, consiste nel realizzare un’opera pubblica).

Casi illeciti di esproprio terreni per pubblica utilità

Come si determina l’indennità nel caso di esproprio di un’area edificabile? Ricordiamo che si viola la legge quando:

1. Viene considerata area non edificabile un’area che è invece lo è.
2. Viene espropriato in tutto o in parte il giardino di una casa senza tener conto della diminuzione di valore della casa stessa.
3. Viene considerata area non edificabile un’area per la sola presenza del vincolo preordinato all’esproprio.
4. Non si corrisponde all’espropriato l’eventuale differenza esistente fra le imposte da questi (o dal suo dante causa) pagate nel quinquennio precedente e l’imposta da versare sull’indennità.
5. Viene corrisposta un’indennità inferiore a quella dovuta, affermando ingiustificatamente che nella dichiarazione ICI precedente la determinazione dell’indennità provvisoria non è stato dichiarato il valore di legge (v. Corte Costituzionale n.338/2011).
6. Non si corrisponde, per un’area edificabile coltivata dal proprietario che sia imprenditore agricolo, una indennità aggiuntiva.

Come avviene poi la determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di un’area legittimamente edificata? Anche in questo caso, ricordiamo che si viola la legge nelle seguenti circostanze, ossia quando:

1. Si valuta un immobile come semplice area edificabile in presenza di una costruzione parzialmente abusiva con sanatoria presentata, senza accertare se la domanda di sanatoria può essere accolta.
2. Si valuta un immobile come semplice area edificabile in presenza di una costruzione totalmente abusiva con sanatoria presentata, senza accertare se la domanda di sanatoria può essere accolta.

Esproprio terreni agricoli: determinazione dell’indennità

Andiamo ancora più nel dettaglio, parlando della determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di un’area non edificabile. Qui possiamo vedere come si violi la legge quando:

1. Si espropria in misura parziale un bene con un’indennità che non tiene conto della perdita di valore della parte restante.
2. Si contesta legittimità dei manufatti esistenti ai fini della liquidazione dell’indennità.
3. Si corrisponde un’indennità non aumentata delle somme pagate dall’espropriato per qualsiasi imposta relativa all’ultimo trasferimento dell’immobile.
4. Non si riconosce all’espropriato la qualità di coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale con conseguente determinazione di un’indennità inferiore a quella spettante.

Infine, a proposito di esproprio terreni agricoli e esproprio terreni per pubblica utilità, ricordiamo alcuni principi generali fondamentali. Si viola la legge quando:

1. Il procedimento non si ispira ai principi di economicità, di efficacia, di efficienza, di pubblicità e di semplificazione dell’azione amministrativa.
2. Gli atti della procedura espropriativa sono disposti nei confronti del soggetto che risulta proprietario secondo i registri catastali, quando l’autorità espropriante aveva notizia di un diverso proprietario effettivo.
3. Vengono violate le regole sull’espropriazione dettate dal diritto internazionale generalmente riconosciuto e dai trattati internazionali cui l’Italia aderisce.

A chi rivolgersi e i costi dell'assistenza

Il Diritto dell'Espropriazione è una materia molto complessa e poco conosciuta, che "ingloba" parti importanti di molteplici rami del diritto. Per tutelarsi è quindi essenziale farsi assistere da un Professionista (con il quale si consiglia di concordare in anticipo i costi da sostenere, come ormai consentito dalle leggi in vigore).

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Per capire come funziona la procedura, quando intervenire e i costi da sostenere, si consiglia di consultare la Sezione B.6 - Come tutelarsi e i Costi da sostenere in TRE Passi.

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Per maggiori dettagli si veda la pagina 20 del nostro Vademecum gratuito.