L’esproprio di un terreno agricolo segue regole proprie, diverse da quelle delle aree edificabili, e riserva alcune particolarità che i proprietari — e ancor più chi coltiva — spesso non conoscono: dalle indennità aggiuntive per il coltivatore ai danni per il fondo che resta. Vediamole con ordine.
Anche per i terreni agricoli il riferimento è ormai il valore venale: la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo il vecchio criterio che ancorava l’indennità in modo astratto al valore agricolo medio (VAM) tabellare, imponendo di guardare al valore effettivo del bene. Ciò significa che contano le caratteristiche concrete del terreno: qualità e produttività del suolo, colture praticate o praticabili, irrigazione, accessibilità, posizione (un terreno agricolo a ridosso di un centro urbano vale più di uno marginale), presenza di impianti e piantagioni.
Il VAM non è però sparito dal quadro: conserva rilievo per alcune voci, in particolare per il calcolo di indennità aggiuntive e di occupazione, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
È il capitolo più trascurato nelle offerte. La legge riconosce somme ulteriori a chi lavora la terra:
Se coltivi il terreno espropriato, verifica sempre che queste voci compaiano nel conteggio: la loro omissione è tra gli errori più frequenti.
L’indennità deve considerare anche ciò che sta sopra e intorno al terreno espropriato:
Il trattamento fiscale dell’indennità per i terreni agricoli è in genere più favorevole rispetto alle aree edificabili, ma dipende dall’inquadramento del caso concreto: conviene verificarlo prima di decidere, perché incide sul netto effettivo.
Per un terreno agricolo l’indennità corretta non è quasi mai il solo “valore del suolo”: è la somma di valore effettivo del terreno, soprassuolo, indennità aggiuntive per chi coltiva e danni alla parte residua. Prima di accettare un’offerta, far ricostruire tutte queste voci da un tecnico esperto (agronomo o perito estimatore) è il modo migliore per non lasciare indietro nulla di ciò che spetta.
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