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NUMERO: 42583/06/2009
STATO: Malta
DATA: 10/11/2009
ORGANO: Sezione Quarta


(Application no. 42583/06)
10 November 2009
This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Schembri and Others v. Malta,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza, President,
Giovanni Bonello,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Ledi Bianku,
Mihai Poalelungi, judges,
and Lawrence Early, Section Registrar,
Having deliberated in private on 20 October 2009,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
1. The case originated in an application (no. 42583/06) against Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by Ms R. S., Mr S. S., Mr C. S., Mr A. S., Mr E. S., Ms M. F., Ms C. F., Ms M. F., Ms R. M., Ms A. Z. and Sr R. S. (“the applicants”), all Maltese nationals, on 4 October 2006.
2. The applicants were represented by Dr T. A., a lawyer practising in Valetta. The Maltese Government (“the Government”) were represented by their Agent, Dr S. C., Attorney General.
3. The applicants complained under Article 1 of Protocol No.1 to the Convention that the expropriation of their land had not been necessary for a public purpose and that the compensation awarded was not fair and adequate. They further complained under Article 6 of the Convention of a violation of the reasonable time requirement.
4. On 25 February 2008 the President of the Fourth Section decided to communicate the complaint concerning the expropriation of the applicants' land under Article 1 of Protocol No.1 to the Government. It was also decided to examine the merits of the application at the same time as its admissibility (Article 29 § 3).
5. On 14 October 2008 the applicant requested that an oral hearing be held in the case. On 20 October 2009, the Court considered this request. It decided that having regard to the materials before it, an oral hearing was not necessary.
6. The applicants were born in 1918, 1944, 1946, 1947, 1939, 1943, 1950, 1949, 1955, 1965 and 1940 respectively. They all live in Ghaxaq except for the last applicant who lives in Mosta.
A. The background of the case
7. The applicants are owners of two plots of land (“A and B”) in Ghaxaq, Malta. Plot A measures 71.5 sq.m and plot B measures 1,930.3 sq.m.
8. By a Governor's declaration of 15 February 1974, the Government gave notice of expropriation of both plots of land. It was declared that the land was required for a public purpose and was to be acquired by outright sale. At the relevant time, this declaration did not transfer the ownership of the land to the Government. In particular, it was provided that the Commissioner of Lands should serve a copy of the Presidential Declaration on the owner of the land, together with a “notice to treat” informing him or her about the amount that the Commissioner was willing to pay.
9. By a Notice to Treat of 19 November 1974 the applicants were offered the sum of 81 Maltese liras (MTL – approximately 189 euros (EUR)) for plot A and MTL 2,905 (approximately EUR 6,762) for plot B. Consequently, the procedure to compensate the applicant and to transfer the legal ownership of the land to the legal authority was initiated.
10. The applicants refused the offer and on an unspecified date in 1990 proceedings were instituted before the Land Arbitration Board (“LAB”). On 13 October 1995 the LAB ordered the applicants to transfer the two plots of land to the Government by outright sale and established the amount of compensation to be paid to the applicants in the sum of MTL 277.75 (approximately EUR 647) for Plot A and MTL 7,099.94 (approximately EUR 16,512) for Plot B, in accordance with the appointed architects' evaluations according to domestic law. The applicants submitted that according to their architect's valuation dated January 1993 the land then was worth MTL 105,000 (approximately EUR 243,850).
11. The applicants appealed against this decision to the Court of Appeal, which on 30 May 1997 declared the appeal null and void as no appeal could be entered against the decision of the LAB.
12. In the meantime, building permits had been issued by the administration in respect of all the entire area surrounding the plots of land at issue; however, the administration had not considered that Plots A and B could be used for building purposes. The applicants alleged that from 1974 to 1998 (the year when they instituted constitutional proceedings, see paragraph 13 below), Plots A and B had not been utilised for any public purpose. Plot A had been allocated to a private individual so that he could have a garage and a garden next to his residence and Plot B had remained unused until 1979, when a commemorative plaque was placed in a small area of the land. The remainder had not been utilised by the authorities for twenty-five years.
B. Proceedings before the Civil Court
13. On 18 May 1998 the applicants lodged an application with the Civil Court (First Hall) in its constitutional jurisdiction claiming that there had been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, in that the property expropriated had not been used for a public purpose and the amount determined by the LAB did not constitute adequate compensation for the taking of the property. They further complained, under Article 6 of the Convention, that the Government, which alone had the possibility of initiating proceedings before the LAB in order to determine the amount of compensation due, had waited sixteen years before instituting these proceedings, in breach of the reasonable time principle.
14. On 29 April 2005 the Civil Court dismissed their complaints under Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. It held that, according to the evidence produced, the land at issue was used to form part of a road, more than 90% of it to make a public garden, and the rest for a bus shelter, a commemorative plaque, a niche and four garages. The garages were not situated wholly on the expropriated land and although they were used by private individuals they served the needs of the adjoining housing estate; the fourth garage contained an Enemalta (the only producer and distributor of electricity in Malta) generator. Thus, the expropriated land had been taken for a public purpose. In respect of the adequacy of the compensation the Civil Court held that the LAB had determined the amount awarded according to established objective criteria found in the law, which were not arbitrary or capricious. Where the amounts were fixed by reference to objective standards with the possibility for those deprived of the property to be represented in the procedure, it was not its duty to establish or revise the value so quantified.
15. The Civil Court upheld, however, a violation of the reasonable time principle under Article 6 of the Convention, finding that there had been an excessive delay regarding the commencement of proceedings before the LAB and awarded the applicants jointly MTL 300 (approximately EUR 700).
C. Proceedings before the Constitutional Court
16. On an unspecified date the applicants appealed to the Constitutional Court. They claimed that the expropriation had not been effected in the public interest and that the court had mistaken the land at issue for another plot of land previously expropriated. They presented a number of documents in order to support their argument that a mistake had been made. The site plan exhibited by the applicants indicated the land which had been expropriated earlier (1969) and which had then been used to build a bypass, and the plots of land actually at issue. They further argued that the amount of compensation awarded was far below its market value. The applicants also requested the court to vary the amount of compensation awarded by the Civil Court for the acknowledged Article 6 violation.
17. On 6 April 2006 the Constitutional Court dismissed the applicants' appeal. It upheld the first-instance court's reading of the exhibited cartographic and photographic evidence; it further maintained that even if the land had remained unused for a period of time this was normal in housing estate projects. Even if parts of the land had eventually been allotted to private individuals this did not render the taking of the property devoid of a public interest purpose. In respect of the amount of compensation, the Constitutional Court held that the estimates provided by the applicants were relatively recent and based on the current market value which was not always decisive according to the Strasbourg case-law, whereas the evaluation of the LAB referred to the real value of the land in 1974, the year when the land had been expropriated. Consequently this claim was manifestly ill-founded. As to the last claim, namely compensation for the length of proceedings, the Constitutional Court noted that, although it appeared that a request for a variation of the compensation awarded had been made in the appeal application, this had not been listed as a ground of appeal. Consequently, it could not take cognisance of the matter.
18. The Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance (Chapter 88 of the Laws of Malta) in so far as relevant reads as follows:
Section 3
“The President of Malta may by declaration signed by him declare any land to be required for a public purpose.”
Section 7
“The competent authority may deal with and dispose of land acquired by it in such manner and subject to such conditions as it considers expedient having regard to the public interest or utility.”
Section 17
“Any land which is not a building site shall be valued for the purpose of determining the compensation payable in the case of compulsory acquisition as rural land or as wasteland, as the case may be (...)”
Section 27 (1) (b)
“The value of the land shall,... be taken to be the amount which the land if sold in the open market by a willing seller might be expected to realise. Provided that - (i) the value of the land shall be the value as at the time when the President's Declaration was served (...)”
19. Article 143 of the Code of Organisation and Civil Proceedings (Chapter 12 of the Laws of Malta) in so far as relevant reads as follows:
“(2) The application for the variation of a judgment shall contain a reference to the claim and to the judgment appealed from and shall distinctly state the heads of the judgment complained of together with detailed reasons for which the appeal is entered and, in conclusion, shall state, specifically, the manner in which it is desired that the judgment be varied under each head.”
20. The applicants complained that the expropriation of their land had not been necessary for a public purpose and that the compensation awarded was not fair and adequate as provided in Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
21. The Government contested that argument.
A. Admissibility
22. The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. It further notes that it is not inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.
B. Merits
1. The parties' submissions
23. The applicants submitted that there existed no public purpose in the present case. They contested the domestic court's assessment of evidence, submitting that the land, said to be required for a public purpose in 1974, was not used until 1998, apart from the placement of a commemorative plaque in 1979. While most of the land remained a field covered in soil, four units were built and leased to private individuals, a particular area also allowed for the enhancement of a private individual's garden and garage. Moreover, while contesting the necessity of an open space to accompany a housing estate, nothing made the applicants' land, which was detached from the housing estate, the appropriate location for the open space required, especially when it was located just opposite a public garden. Acknowledging that the concept of public interest found its limits in the principle of proportionality, they submitted that a fair balance did not exist since they had been deprived of their property without adequate compensation.
24. In 1995 when the value of the land was assessed, the land had not been deemed to be suitable for building notwithstanding that all the land in the vicinity had in the meantime been granted building permits. Moreover, the value of the land in 1974, when the Notice to treat was issued by the Government, represented only a fraction of the value of the property. According to an architect's evaluation the value of the property in 1995 was MTL 105,000 (approx EUR 244,600) and the current market value was approximately EUR 2,500 per square metre. The value awarded by the LAB, although higher than the initial offer, was much less than the then current market value and a payment of accumulated interest at the time of transfer would not be a substitute for proper compensation vis-a-vis the price that the property could fetch on the open market. Indeed, to date, thirty-four years after the expropriation, the applicants had not yet received full and fair compensation. Thus, in the present case the applicants had had to bear a disproportionate burden.
25. The Government submitted that the expropriation had been effected for the purpose of the construction and planning of a Government public garden in connection with a housing estate. Such housing projects had to be seen as a whole, in that dwellings also required shops and amenities, parking and open spaces. The land in question was used for the public purposes identified by the domestic courts, namely a public garden, the partial provision of a road, a bus stop, and services to the nearby housing estate. It had been used as a public open space fronting the Government housing estate from 1978. Moreover, although the shops built partly on the applicants' land were run by private individuals, the expropriation had not been carried out to confer a benefit upon them but to render a service to the community of the estate and its surroundings. Moreover, in the field of town planning, the authorities enjoyed a wide margin of appreciation as to what fell within the concept of public interest.
26. The Government submitted that the price offered for the land was based on objective criteria in contentious proceedings before the LAB. It was legitimate to take the value at the date when the land was taken over (1974) to determine the compensation payable. At the time, the land at issue was agricultural with little market value. Indeed the applicants did not submit that the price fixed representing the value in 1974 was incorrect. They simply argued that they should be awarded the market value at the time of the proceedings.
27. The Government further submitted that the contract of formal transfer of the land had not yet been concluded because of the judicial proceedings brought by the applicants and culminating in the present application. When the transfer eventually took place, apart from paying the price established by the LAB, the Commissioner of Lands would also make good any damage suffered by the owners due to the lapse of time between the date of the de facto taking of the land and that of the contract, in the form of interest at 5 % per annum. The applicants had furthermore been awarded compensation by the Civil Court in respect of the authorities' delay in commencing proceedings before the LAB. Thus, the applicants had not been subject to an excessive individual burden.
2. The Court's assessment
a) Whether there has been interference
28. The Court reiterates that Article 1 of Protocol No. 1 comprises three distinct rules: “the first rule, set out in the first sentence of the first paragraph, is of a general nature and enunciates the principle of the peaceful enjoyment of property; the second rule, contained in the second sentence of the first paragraph, covers deprivation of possessions and subjects it to certain conditions; the third rule, stated in the second paragraph, recognises that the Contracting States are entitled, amongst other things, to control the use of property in accordance with the general interest. The three rules are not, however, “distinct” in the sense of being unconnected. The second and third rules are concerned with particular instances of interference with the right to peaceful enjoyment of property and should therefore be construed in the light of the general principle enunciated in the first rule” (see, among other authorities, James and Others v. the United Kingdom, judgment of 21 February 1986, Series A no. 98, pp. 29-30, § 37; Iatridis v. Greece [GC], no. 31107/96, § 55, ECHR 1999-II; and Beyeler v. Italy [GC], no. 33202/96, § 98, ECHR 2000-I).
29. In order to determine whether there has been a deprivation of possessions within the meaning of the second rule, the Court must not confine itself to examining whether there has been dispossession or formal expropriation, it must look behind the appearances and investigate the realities of the situation complained of. Since the Convention is intended to guarantee rights that are “practical and effective”, it has to be ascertained whether that situation amounted to a de facto expropriation (see, among other authorities, Sporrong and Lönnroth v. Sweden, judgment of 23 September 1982, Series A no. 52, pp. 24-25, § 63, and Vasilescu v. Romania, judgment of 22 May 1998, Reports of Judgments and Decisions 1998-III, p. 1078, § 51). A taking of property within this second rule can be justified only if it is shown, inter alia, to be “in the public interest” and “subject to the conditions provided for by law”.
30. The Court notes that, it has not been contested that in the present case there has been a deprivation of possessions within the meaning of the first paragraph of Article 1 of Protocol No. 1. Indeed the Court notes that although the transfer had not yet taken effect and that the applicant was still the owner of the property, the Presidential Declaration of 1974 officially stated that the property taken from the applicant was required for a public purpose. Moreover, some use had been made of the land and it would in practice be impossible for the applicant to enjoy, sell or develop his property. Under these circumstances, the Court finds that there had been a deprivation of possessions within the meaning of the first paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 (see Abdilla v Malta, (dec.) no. 38244/03).
b) Whether the taking was in accordance with the law
31. The Court reiterates that it has already held that this type of taking in the Maltese system constitutes an interference with property which satisfies the requirement of lawfulness (see Abdilla, cited above). A Presidential Declaration and the taking of an applicant's land were based on Chapter 88 of the Laws of Malta, which was accessible and the effects of the Presidential Declaration provided for therein foreseeable (ibid).
c) Whether the taking was in the public interest
32. The Court reiterates that because of their direct knowledge of their society and its needs, the national authorities are in principle better placed than the international judge to appreciate what is “in the public interest”. Furthermore, the notion of “public interest” is necessarily extensive. In particular, the decision to enact laws expropriating property will commonly involve consideration of political, economic and social issues. The Court, finding it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should be a wide one, will respect the legislature's judgment as to what is “in the public interest” unless that judgment is manifestly without reasonable foundation (see Jahn and Others v. Germany [GC], nos. 46720/99, 72203/01 and 72552/01, ECHR 2005-VI, § 91, Immobiliare Saffi v. Italy, [GC], no. 22774/93, § 49, ECHR 1999-V; and, mutatis mutandis, Fleri Soler and Camilleri v. Malta, no. 35349/05, § 65, 26 September 2006). Moreover, a taking of property effected in pursuance of legitimate social, economic or other policies may be “in the public interest” even if the community at large has no direct use or enjoyment of the property taken (see James and Others v. the United Kingdom, judgment of 21 February 1986, Series A no. 98, § 45).
33. The Court notes that the parties before the Court disagreed as to the use made of the expropriated land. Nonetheless, the domestic courts held that some use was made of it in the public interest.
34. The Court accepts that the respondent State, in pursuit of its economic and social policies, was entitled to cater for the needs and interests of the individuals living on a nearby housing estate. Considering the wide margin of appreciation which the Contracting States enjoy in similar matters, the interference with the applicants' rights to peaceful enjoyment of their possessions cannot be said to have been manifestly without reasonable foundation. Therefore the proposed transfer of ownership complained of was “in the public interest” within the meaning of the second sentence of Article 1 of Protocol No. 1. Whether this public-interest aim was of sufficient weight for the Court to be able to find the interference proportionate will be examined hereunder.
d) Whether there was proportionality
35. Any deprivation of property must also satisfy the requirement of proportionality. As the Court has repeatedly stated, a fair balance must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual's fundamental rights, the search for such a fair balance being inherent in the whole of the Convention. The requisite balance will not be struck where the person concerned bears an individual and excessive burden (see Sporrong and Lönnroth, cited above, pp. 26-28, §§ 69-74, and Brumărescu v. Romania [GC], no. 28342/95, § 78, ECHR 1999-VII). Thus, in the exercise of its power of review the Court must determine whether the requisite balance was maintained in a manner consonant with the applicants' right of property (see Abdilla, cited above).
36. Compensation terms under the relevant legislation are material to the assessment whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it imposes a disproportionate burden on the applicants (see Jahn and Others, cited above, § 94). In this connection, the taking of property without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference, and a total lack of compensation can be considered justifiable under Article 1 of Protocol No.1 only in exceptional circumstances (see The Holy Monasteries v. Greece, judgment of 9 December 1994, Series A no. 301-A, p. 35, § 71). However, while it is true that in many cases of lawful expropriation only full compensation can be regarded as reasonably related to the value of the property, Article 1 of Protocol No. 1 does not guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives in the “public interest”, such as those pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value (see Urbárska Obec Trenčianske Biskupice v. Slovakia, no. 74258/01, § 115, ECHR 2007-... (extracts)).
37. It is in the first place for the national authorities, and notably the courts, to interpret domestic law and the Court will not substitute its own interpretation for theirs in the absence of arbitrariness (see Tejedor García v. Spain, judgment of 16 December 1997, Reports 1997-VIII, p. 2796, § 31). The same applies in respect of calculating values of land and property (see Panagiotou v. Greece (dec.), no. 38361/03, 3 November 2005).
38. The Court, however, reiterates that the adequacy of the compensation would be diminished if it were to be paid without reference to various circumstances liable to reduce its value, such as unreasonable delay. Abnormally lengthy delays in the payment of compensation for expropriation lead to increased financial loss for the person whose land has been expropriated, putting him in a position of uncertainty (see Akkuş v. Turkey, 9 July 1997, § 29, Reports). The same applies to abnormally lengthy delays in administrative or judicial proceedings in which such compensation is determined, especially when people whose land has been expropriated are obliged to resort to such proceedings in order to obtain the compensation to which they are entitled (see Aka v. Turkey, 23 September 1998, § 49, Reports).
39. Moreover, bearing in mind the importance of the consequences of the expropriation for the applicants' property rights, the Court considers that a careful examination of all relevant factors by a court dealing with the case was necessary to ensure that the requirements of Article 1 of Protocol No.1 were complied with (see Bistrović v. Croatia, no. 25774/05, § 36, 31 May 2007).
40. The Court takes as its starting point that in the present case the taking did not pursue any pressing public interest objective capable of justifying less than reimbursement of the market value (compare and contrast Urbárska Obec Trenčianske Biskupice, cited above, §120) .
41. The Court notes that, neither the transfer of the land, nor, in consequence, the payment of compensation, have yet taken place, thirty-five years after the President's Declaration and the Government's taking possession of the land. It observes that, as pointed out by the Government, upon actual transfer of the property by deed, the applicant will, in accordance with the relevant law, be entitled to receive a sum equal to the price of the land at the time when the said declaration had been served, in the present case on 15 February 1974. The Government added that on the date of transfer the Commissioner of Lands will have to pay interest on the amount so as to offset, at least in part, the long period for which the applicants have been deprived of the land.
42. The Court considers that, in respect of a deed of expropriation which has not yet been concluded thirty-five years after the Government took over the land, to assess the price of the land for the purposes of compensation, yet to be paid, in accordance with values applicable decades before, would not be consonant with the spirit of the Convention. It follows that the value of the land established in accordance with the law cannot by itself be considered adequate, in the applicants' case. The Court notes that to this sum interest of 5% per annum will be added. However, while acknowledging that the setting of an interest rate came within the wide margin of appreciation which the Contracting States enjoy in deciding the terms and conditions on which compensation is to be paid following an expropriation (see Aka, cited above, § 47), the Court considers that the sum, including interest, to be awarded on transfer would not offset the failure to pay compensation to date and cannot be decisive in view of the length of all the proceedings already instituted by the applicants (see, mutatis mutandis, Guillemin v. France, 21 February 1997, § 56, Reports 1997-I).
43. Moreover, the Court observes that in determining the amount of compensation, the LAB did not take account of the fact that over twenty years had elapsed and the applicants had not yet received any compensation. Similarly, ten years after the LAB's decision, the Constitutional jurisdictions, while finding a violation of the reasonable time requirement in respect of the expropriation proceedings and awarding some compensation to that effect, failed to alter the amount of compensation for the expropriation or to consider it inadequate on account of the time which had lapsed.
44. The Court lastly notes that the Government have claimed that the payment was not completed due to the applicants' institution of constitutional proceedings. The Court is not convinced that the acceptance of the sum awarded by the LAB in 1995 would not have prejudiced any future claims the applicant may have had in its respect. As to whether such claims would have been reasonable, the Court observes that while the applicant submitted that the amount awarded by the LAB in 1995 amounted to far less than the land's market value, the Government did not comment on the matter and no information has been provided in relation to this assessment. In consequence, the Court is unable to determine whether the ensuing constitutional proceedings in so far as they related to compensation would have been vexatious or unnecessary.
45. However, in the circumstances of the present case, it is sufficient for the Court to conclude that by awarding compensation reflecting values applicable decades before and deferring the payment of such for at least twenty years until the date of the LAB decision which did not take into account this delay, the national authorities rendered that compensation inadequate and, consequently, upset the balance between the protection of the right to property and the requirements of the general interest.
46. There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention in this respect.
47. The applicants complained of a violation of the reasonable time requirement under Article 6 of the Convention. They claimed that they could still be considered victims in view of the sum awarded by the domestic courts, which did not constitute adequate compensation for the violation found.
48. The Court reiterates that a decision favourable to the applicant is not in principle sufficient to deprive him of his status as a “victim” unless the national authorities have acknowledged, either expressly or in substance, and then afforded redress for the breach of the Convention (see Central Mediterranean Development Corporation Limited v. Malta, no. 35829/03, § 24, 24 October 2006). The Court observes that the Constitutional Court's acknowledgment of the excessive length of the proceedings satisfies in substance the first condition. However, as far as the second condition is concerned, the Court observes that the domestic court awarded EUR 700 for a delay of twenty years. Thus, the amount awarded to the applicants is at least thirty times lower than the amount that could have been given in Strasbourg (see, for example, Del Bono and Others v. Italy, no. 52968/99, § 16, 12 February 2002, and Luciani v. Italy, no. 52919/99, § 15, 12 February 2002, where the Court awarded EUR 28,000 with respect to civil proceedings which lasted more than nineteen years before one instance). This factor in itself leads to a result that is manifestly unreasonable, having regard to the Court's case-law. The Court therefore considers that the redress afforded to the applicants was insufficient. As the second condition – that of appropriateness and sufficiency – has not been fulfilled, the Court considers that the applicants can still claim to be the “victim” of a breach of the “reasonable time” requirement in the instant case (see Central Mediterranean Development Corporation Limited, cited above, §§ 29-30).
49. However, the Court reiterates that the complaints intended to be made subsequently at the international level should have been aired before the appropriate domestic courts, at least in substance and in compliance with the formal requirements and time-limits laid down in domestic law (see, among many other authorities, Azinas v. Cyprus [GC], no. 56679/00, § 38, ECHR 2004-III ). The Court has previously rejected applications for non-exhaustion of domestic remedies where the applicant, who was represented by a lawyer, failed to lodge his constitutional complaint in accordance with the applicable procedural rules and established practice (Obluk v. Slovakia, no. 69484/01, § 62, 20 June 2006) or had not made use of the constitutional remedy in accordance with the formal requirements, as interpreted and applied by the Constitutional Court (see Lubina v. Slovakia, no. 77688/01, § 63, 19 September 2006). The Court notes that in the present case the Constitutional Court refused to take cognisance of the applicants' attempted appeal on their claim under Article 6 in view of the manner in which it was put forward (see paragraph 17, in fine, above). Thus, by their own fault, the applicants did not provide the Maltese courts with the opportunity which is in principle intended to be afforded to a Contracting State by Article 35 of the Convention, namely the opportunity of addressing, and thereby preventing or putting right, the particular Convention violation alleged against it (see Azinas, cited above, § 41). It follows that the applicants failed to properly exhaust domestic remedies in this respect.
50. Consequently, the complaint must be rejected as inadmissible, in accordance with Article 35 §§ 1 and 4 in fine of the Convention.
51. Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
52. The applicants claimed the value of the property in 2008 amounting to EUR 2,200,000, in accordance with an architect's valuation dated 2008 whereby the property was estimated to be worth EUR 1,100 per square metre, in respect of pecuniary damage and EUR 50,000 in respect of non-pecuniary damage. The applicants also claimed EUR 6,090 for costs and expenses incurred before the domestic courts and this Court, covering legal fees of two solicitors.
53. The Government submitted that the applicants had no claim to the hypothetical increase in value of the land following its taking over by the Government. The value of the land payable to the applicants is the value at the time of the taking over, namely in 1974. Moreover, the sum claimed for non-pecuniary damage was unfounded as the applicants suffered no particular nuisance and the prolongation of the issue was mainly the result of their contestation of the expropriation.
54. The Court first observes that it has found that there has been a violation of the applicants' right to the peaceful enjoyment of their possessions (see paragraph 45 above). It further observes that the damage, in the present case, stems from the failure of the authorities to award adequate compensation also reflecting the delay in payment, with the consequence that the expropriation has not yet been concluded and payment today, in accordance with domestic law, would not represent adequate compensation for the de facto taking which took place thirty-five years ago.
55. Indeed, according to the Court's standard practice in respect of just satisfaction, the estimated market value of lawfully expropriated land is that at the date of the expropriation. That amount will have to be converted to current value to offset the effects of inflation. Moreover, interest will have to be paid on this amount so as to offset, at least in part, the long period for which an applicant would have been deprived of the land (see Scordino v. Italy (no. 1) [GC], no. 36813/97, §§ 110, 258, ECHR 2006-...). Only where the expropriation had been unlawful, just satisfaction should be in line with the principle of restitutio in integrum, if this is impossible, compensation for the loss of property requires an award of the current value of the land, increased solely by the appreciation brought about by the existence of the buildings (see Belvedere Alberghiera S.r.l. v. Italy (just satisfaction), no. 31524/96, §§ 34-36, 30 October 2003, and Carbonara and Ventura v. Italy (just satisfaction), no. 24638/94, §§ 36-41, 11 December 2003).
56. In the present case, on the one hand the de jure expropriation (the deed of transfer) had not yet taken effect, on the other hand the de facto taking took place in 1974 and the Court has already established that it consisted of a lawful deprivation of property (see paragraph 30 above). It follows that the circumstances of the case do not fit squarely within any of the above-mentioned categories. Moreover, the Court has been unable to establish responsibility for the lack of payment after 1995 and the ensuing failure to conclude the transfer.
57. In these circumstances, the Court considers that the question of the application of Article 41 is not ready for decision. That question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed, having due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicants (Rule 75 § 1 of the Rules of Court).
1. Declares the complaint concerning Article 1 of Protocol No.1 to the Convention admissible and the remainder of the application inadmissible;
2. Holds that there has been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention;
3. Holds unanimously that the question of the application of Article 41 of the Convention is not ready for decision;
(a) reserves the said question in whole;
(b) invites the Government and the applicants to submit, within the forthcoming three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach;
(c) reserves the further procedure and delegates to the President of the Chamber the power to fix the same if need be.
Done in English, and notified in writing on 10 November 2009, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Lawrence Early Nicolas Bratza
Registrar President


(Richiesta n. 42583/06)
10 novembre 2009
Questa sentenza diverrà definitiva nelle circostanze esposte nell’ Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetta a revisione editoriale.

Nella causa Schembri ed Altri c. Malta,
La Corte europea dei Diritti umani (quarta Sezione), riunendosi in una Camera, composta da:
Nicolas Bratza, Presidente il Giovanni Bonello, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Ledi Bianku, Mihai Poalelungi, giudici,
e Lorenzo Early, Cancelliere di Sezione,
Avendo deliberato in privato il 20 ottobre 2009,
Consegna la seguente sentenza che fu adottata in quella data:
1. La causa nacque da una richiesta (n. 42583/06) contro Malta depositata presso la Corte sotto l’Articolo 34 della Convenzione per la Protezione dei Diritti umani e delle Libertà Fondamentali (“la Convenzione”) dalla Sig.ra R. S., il Sig. S. S., il Sig. C. S., il Sig. A. S., il Sig. E. S., la Sig.ra M. F., la Sig.ra C. F., la Sig.ra M. F., la Sig.ra R. M., la Sig.ra A. Z. e Sr R. S. (“i richiedenti”), tutti i cittadini maltesi, il 4 ottobre 2006.
2. I richiedenti furono rappresentati dal Dr T. A., un avvocato che pratica alla Valletta. Il Governo maltese (“il Governo”) fu rappresentato dal suo Agente, il Dr S. C., Procuratore Generale.
3. I richiedenti si lamentarono sotto l’Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione che l'espropriazione della loro terra non era stata necessaria ad uno scopo di pubblica utilità e che il risarcimento assegnato non era equo ed adeguato. Loro si lamentarono inoltre sotto l’Articolo 6 della Convenzione di una violazione del requisito del termine ragionevole.
4. Il 25 febbraio 2008 il Presidente della quarta Sezione decise di comunicare al Governo l'azione di reclamo riguardo all'espropriazione del terreno dei richiedenti sotto l’Articolo 1 del Protocollo No.1. Fu deciso anche di esaminare i meriti della richiesta allo stesso tempo della sua ammissibilità (Articolo 29 § 3).
5. Il 14 ottobre 2008 il richiedente richiese che un'udienza orale venisse sostenuta nella causa. Il 20 ottobre 2009, la Corte considerò questa richiesta. Decise che avendo riguardo ai materiali di fronte a sé, un'udienza orale non era necessaria.
6. I richiedenti nacquero rispettivamente nel 1918, 1944, 1946 1947, 1939 1943, 1950 1949, 1955 1965 e 1940. Loro tutti vivono a Ghaxaq a parte l’ultimo richiedente che vive in Mosta.
A. Il background della causa
7. I richiedenti sono proprietari di due aree di terreno (“A e B”) a Ghaxaq, Malta. L’area A misura 71.5 m2 e l’area B misura 1,930.3 m2.
8. Con la dichiarazione di un Governatore del 15 febbraio 1974, il Governo diede avviso dell'espropriazione di entrambe le aree di terreno. Si dichiarò che il terreno era necessario ad uno scopo di pubblica utilità e sarebbe stato acquisito completamente tramite vendita. Al tempo attinente, questa dichiarazione non trasferì la proprietà del terreno al Governo. In particolare, fu previsto che il Commissario dei Terreni avrebbe dovuto notificare una copia della Dichiarazione Presidenziale al proprietario del terreno, insieme ad un “avviso di trattativa” informandolo dell'importo che il Commissario era disposto a pagare.
9. Con un Avviso di trattativa del 19 novembre 1974 ai richiedenti fu offerta la somma di 81 lire maltesi (MTL -approssimativamente 189 euro (EUR)) per l’area A e MTL 2,905 (circa EUR 6,762) per l’area B. Di conseguenza, fu iniziata la procedura per compensare il richiedente e trasferire la legittima proprietà del terreno all'autorità legittima.
10. I richiedenti rifiutarono l'offerta e in una data non specificata nel 1990 dei procedimenti furono avviati di fronte al Consiglio dell'Arbitrato dei Terreni (“il LAB”). Il LAB ordinò che i richiedenti trasferissero al Governo le due aree di terreno completamente tramite vendita il 13 ottobre 1995 e stabilì l'importo del risarcimento da pagare ai richiedenti nella somma di MTL 277.75 (circa EUR 647) per l’Area A e MTL 7,099.94 (circa EUR 16,512) per l’Area B, in conformità con le valutazioni degli architetti nominati secondo il diritto nazionale. I richiedenti presentarono poi che secondo la valutazione del loro architetto del gennaio 1993 il terreno valeva MTL 105,000 (circa EUR 243,850).
11. I richiedenti fecero appello contro questa decisione presso la Corte d'appello che il 30 maggio 1997 dichiarò il ricorso privo di valore legale siccome nessun ricorso avrebbe potuto essere introdotto contro la decisione del LAB.
12. Nel frattempo, delle licenze di costruzione erano state emesse dall'amministrazione a riguardo di tutta l'intera area che circondava le aree di terreno in questione; comunque, l'amministrazione non aveva considerato che l’area A e B avrebbero potuto essere usate ai fii edili. I richiedenti addussero che dal 1974 al 1998 (l'anno in cui loro avviarono procedimenti costituzionali, vedere paragrafo 13 sotto), le Aree A e B non erano state utilizzate per qualsiasi scopo di pubblica utilità. L’area A era stata assegnata ad un individuo privato così che lui avrebbe potuto avere un garage ed un orto di fianco alla sua residenza e l’ Area B era rimasta inutilizzata sino al 1979, quando una placca commemorativa fu messa in una piccola area del terreno. Il resto non veniva utilizzato dalle autorità da venticinque anni.
B. Procedimenti di fronte alla Corte Civile
13. Il 18 maggio 1998 i richiedenti depositarono una richiesta presso la Corte Civile (Prima Camera) nella sua giurisdizione costituzionale dichiarando che c'era stata una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione, in quanto la proprietà espropriata non era stata usata per uno scopo di pubblica utilità e l'importo determinato dal LAB non costituiva il risarcimento adeguato per l’appropriazione della proprietà. Loro si lamentarono inoltre, sotto l’Articolo 6 della Convenzione, il Governo ,il solo ad avere la possibilità di iniziare procedimenti di fronte al LAB per determinare l'importo della quota di risarcimento, aveva aspettato sedici anni prima di avviare questi procedimenti, in violazione del principio del termine ragionevole.
14. Il 29 aprile 2005 la Corte Civile respinse le loro azioni di reclamo sotto l’Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione. Sostenne che, secondo le prove prodotte, il terreno in questione fu usato per costruire parte di una strada, più del 90% di questo per fare un giardino pubblico, ed il resto per un’autorimessa per autobus, una placca commemorativa, una nicchia e quattro garage. I garage non erano situati completamente sul terreno espropriato e benché fossero usati da individui privati servivano le necessità dell'appezzamento di terreno dell’ alloggio adiacente; il quarto garage conteneva il generatore dell’ Enemalta (il solo produttore e distributore di elettricità a Malta). Così, il terreno espropriato era stato preso per uno scopo di pubblica utilità. A riguardo dell'adeguatezza del risarcimento la Corte Civile sostenne che il LAB aveva determinato l'importo assegnato secondo gli obiettivi criteri stabiliti trovati in diritto che non erano arbitrari o capricciosi. Dove gli importi furono fissati in riferimento a standard obiettivi con la possibilità per coloro che erano stati privati della proprietà di essere rappresentati nel procedimento, non era suo dovere stabilire o revisionare il valore così quantificò.
15. Comunque, la Corte Civile sostenne una violazione del principio del termine ragionevole sotto l’Articolo 6 della Convenzione, trovando che c'era stato un ritardo eccessivo riguardante il principio dei procedimenti di fronte al LAB ed assegnò congiuntamente ai richiedenti MTL 300 (verso EUR 700).
C. Procedimenti di fronte alla Corte Costituzionale
16. In una data non specificata i richiedenti fecero appello alla Corte Costituzionale. Sostennero che l'espropriazione non era stata effettuata nell'interesse pubblico e che il tribunale prima aveva scambiato il terreno in questione con un'altra area di terreno espropriato. Loro presentarono un numero di documenti a sostegno del loro argomento secondo cui era stato fatto un errore. La planimetria del luogo esibita dai richiedenti indicava il terreno che era stato espropriato in precedenza (1969) e che era stato usato poi per costruire una tangenziale, e le aree di terreno davvero in questione. Loro dibatterono inoltre che l'importo del risarcimento assegnato era molto al di sotto del suo valore di mercato. I richiedenti richiesero anche alla corte di variare l'importo del risarcimento assegnato dalla Corte Civile per il riconoscimento della violazione dell'Articolo 6.
17. Il 6 aprile 2006 la Corte Costituzionale respinse il ricorso dei richiedenti. Sostenne la lettura della corte di prima -istanza della prova cartografica e fotografica esibita; sostenne inoltre che anche se il terreno rimaneva non usato per un certo periodo di tempo questo era normale in progetti di appezzamenti di terreno edificabili. Anche se le parti del terreno erano state assegnate infine ad individui privati questo non ha reso l’appropriazione della proprietà priva di un fine di interesse pubblico. A riguardo dell'importo del risarcimento, la Corte Costituzionale sostenne, che le stime fornite dai richiedenti erano relativamente recenti e basate sul valore di mercato corrente che non era sempre decisivo secondo la giurisprudenza di Strasburgo, mentre la valutazione del LAB si riferiva al vero valore del terreno nel 1974, l'anno in cui il terreno era stato espropriato. Di conseguenza questa rivendicazione era manifestamente mal-fondata. Riguardo all’ultima rivendicazione, vale a dire il risarcimento per la lunghezza dei procedimenti, la Corte Costituzionale notò che, benché sembrava che una richiesta per una variazione del risarcimento assegnato fosse stata fatta nella richiesta di ricorso, questa non era stata inserita come una base di appello .Di conseguenza non poteva prendere giurisdizione della questione.
18. L’ Ordinanza di Acquisizione del Terreno (Scopi di pubblica utilità) (Capitolo 88 delle Leggi di Malta) nelle parti attinenti sono come segue:
Sezione 3
“Il Presidente di Malta può tramite dichiarazione firmata da lui dichiarare qualsiasi terreno come richiesto per uno scopo di pubblica utilità.”
Sezione 7
“L'autorità competente può trattare e può disporre del terreno acquisito da questa in simile modo e soggetto a simili condizioni se lo considera conveniente a riguardo dell'interesse o dell'utilità pubblici.”
Sezione 17
“Qualsiasi terreno che non è un luogo di edifici sarà valutato al fine di determinare il risarcimento pagabile in caso di acquisizione obbligatoria come terreno agricolo o come terreno incolto, come può essere il caso (...)”
Sezione 27 (1) (b)
“Il valore del terreno può,... da prendere potrà essere l'importo che il terreno se venduto sul libero mercato da un venditore di sua spontanea proprietà è probabile che si aspetti di percepire . Purché - (i) il valore del terreno sarà il valore al tempo in cui la Dichiarazione del Presidente fu notificata (...)”
19. L’Articolo 143 del Codice dei Procedimenti Civili e di Organizzazione (Capitolo 12 delle Leggi di Malta) nelle parti attinenti si legge come segue:
“(2) la richiesta per la variazione di un giudizio conterrà un riferimento alla rivendicazione ed al giudizio a cui è stato fatto appello ed affermerà distintamente i capi della sentenza di cui si lamentano insieme alle ragioni particolareggiate per cui è stato introdotto il ricorso e, in conclusione, affermerà, specificamente, il modo in cui si desidera che il giudizio venga variato sotto ogni capo .”
20. I richiedenti si lamentarono che l'espropriazione del loro terreno non era stata necessaria per uno scopo di pubblica utilità e che il risarcimento assegnato non era equo ed adeguato come previsto nell’ Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione che si legge come segue:
“Ogni persona fisica o giuridica è abilitata al godimento pacifico delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto che nell'interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggiare il diritto di un Stato ad eseguire simili leggi come ritiene necessario per controllare l'uso di proprietà in conformità con l'interesse generale o assicurare il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.”
21. Il Governo contestò questo argomento.
A. Ammissibilità
22. La Corte nota che questa azione di reclamo non è manifestamente mal-fondata all'interno del significato dell’ Articolo 35 § 3 della Convenzione. Nota inoltre che non è inammissibile per qualsiasi altro motivo. Deve essere dichiarata perciò ammissibile.
B. Meriti
1. Le osservazioni delle parti
23. I richiedenti presentarono che non esisteva uno scopo di pubblica utilità nella presente causa. Loro contestarono la valutazione delle prove del tribunale nazionale, presentando che il terreno, di cui si diceva che veniva richiesto per uno scopo di pubblica utilità nel 1974, non fu usato fino al 1998, a parte l’apposizione di una placca commemorativa nel 1979. Mentre la maggior parte del terreno rimase un campo coperto di sporcizia, quattro unità furono costruite ed affittate ad individui privati, una particolare area lasciata anche al miglioramento del giardino e del garage di un individuo privato. Inoltre, contestando la necessità di un spazio aperto per accompagnare un appezzamento di terreno edili, nulla rendeva il terreno dei richiedenti, che era staccato dal terreno edile, l'ubicazione appropriata per lo spazio aperto richiesto, specialmente quando era localizzato proprio dalla parte opposta di un giardino pubblico. Ammettendo che il concetto di interesse pubblico trovasse i suoi limiti nel principio della proporzionalità, loro presentarono che un equilibrio equo non esisteva poiché loro erano stati privati della loro proprietà senza il risarcimento adeguato.
24. Nel 1995 quando il valore del terreno fu valutato, il terreno non era stata considerato come appropriato alla costruzione nonostante a tutto il terreno nelle vicinanze erano state accordate licenze edili nel frattempo. Inoltre, il valore del terreno nel 1974, quando l'Avviso per trattative fu emesso dal Governo, rappresentava solamente una frazione del valore della proprietà. Secondo la valutazione di un architetto il valore della proprietà nel 1995 era MTL 105,000 (approx. EUR 244,600) ed il valore di mercato corrente era circa EUR 2,500 per metro quadrato. Il valore assegnato dal LAB, benché più alto dell'offerta iniziale, era molto meno del valore di mercato corrente di allora ed un pagamento dell’interesse accumulato al tempo di trasferimento non sarebbe stato un sostituto del risarcimento corretto vis-à-vis al prezzo che la proprietà avrebbe potuto recuperare sul mercato aperto. Effettivamente, ad oggi , trenta-quattro anni dopo l'espropriazione i richiedenti non avevano ricevuto ancora il pieno ed equo risarcimento. Così, nella presente causa i richiedenti avevano dovuto sopportare un carico sproporzionato.
25. Il Governo presentò che l'espropriazione era stata effettuata al fine della costruzione e della progettazione di un giardino pubblico Statale in collegamento con un appezzamento di terreno edile. Simili progetti edili dovevano essere visti nell'insieme, in quanto le abitazioni richiedevano anche negozi e servizi, parcheggi e spazi aperti. Il terreno in oggetto fu usato per gli scopi di pubblica utilità identificati dai tribunali nazionali, vale a dire un giardino pubblico, la disposizione parziale di una strada, una fermata dell’ autobus, e servizi per l’appezzamento di terreno dell’ alloggio vicino. Veniva usato come spazio aperto pubblico di fronte l'appezzamento Statale di terreno edificabile dal 1978. Inoltre, benché i negozi costruiti in parte sul terreno dei richiedenti fossero gestiti da individui privati, l'espropriazione non era stata eseguita per conferire un beneficio a loro ma per dare un servizio alla comunità dell'appezzamento di terreno e dei suoi dintorni. Inoltre, le autorità godevano di un margine ampio di valutazione riguardo a ciò che rientrava all'interno del concetto di interesse pubblico nel campo della progettazione cittadina.
26. Il Governo presentò che il prezzo offerto per il terreno era basato su criteri obiettivi in procedimenti di contenziosi di fronte al LAB. Era legittimo prendere il valore in data in cui il terreno era stato presa (1974) per determinare il risarcimento pagabile. Al tempo, il terreno in questione era agricolo con poco valore di mercato. Effettivamente i richiedenti non presentarono che il prezzo fissato rappresentante il valore nel 1974 era incorretto. Loro dibatterono semplicemente che avrebbe dovuto essere assegnato loro il valore di mercato al tempo dei procedimenti.
27. Il Governo presentò inoltre che il contratto di trasferimento formale del terreno non era stato concluso ancora a causa dei procedimenti giudiziali introdotti dai richiedenti e che erano terminati nella presente richiesta. Quando il trasferimento ebbe infine luogo, a parte pagare il prezzo stabilito dal LAB il Commissario dei Terreni avrebbe tenuto anche in conto qualsiasi danno subito dai proprietari a causa del tempo trascorso fra la data della presa de facto del terreno e quella del contratto, nella forma di interesse al 5% all'anno. Ai richiedenti era stato inoltre assegnato il risarcimento dalla Corte Civile a riguardo del ritardo delle autorità nel cominciare i procedimenti di fronte al LAB. Così, i richiedenti non erano stati soggetti ad un carico individuale eccessivo.
2. La valutazione della Corte
a) Se c'è stata interferenza
28. La Corte reitera che l’Articolo 1 del Protocollo 1 comprende tre articoli distinti: “il primo articolo, esposto nella prima frase del primo paragrafo è di natura generale ed enuncia il principio del godimento tranquillo della proprietà; il secondo articolo, contenuto nella seconda frase del primo paragrafo copre la privazione di proprietà e la sottopone a certe condizioni; il terzo articolo, determinato nel secondo paragrafo, riconosce che agli Stati Contraenti viene concesso, fra le altre cose, di controllare l'uso della proprietà in conformità con l'interesse generale. Comunque, i tre articoli non sono “distinti” nel senso di essere distaccato. Il secondo e il terzo articolo riguardavano i particolari casi di interferenza col diritto al godimento tranquillo della proprietà e dovrebbero essere costruiti perciò alla luce del principio generale enunciato nel primo articolo” (vedere, fra le altre autorità, James ed Altri c. Regno Unito, sentenza del 21 febbraio 1986 Serie A n. 98, pp. 29-30, § 37; Iatridis c. Grecia [GC], n. 31107/96, § 55 ECHR 1999-II; e Beyeler c. Italia [GC], n. 33202/96, § 98 ECHR 2000-i).
29. Per determinare se c'è stata una privazione di proprietà all'interno del significato del secondo articolo, la Corte non deve confinarsi ad esaminare se c’è stata espropriazione o espropriazione formale, deve guardare dietro alle apparenze e deve investigare la realtà della situazione di cui ci si lamenta. Poiché si intende che la Convenzione garantisce dei diritti che sono, “pratici ed effettivi”, si doveva accertare se questa situazione corrispondeva ad un'espropriazione de facto (vedere, fra le altre autorità, Sporrong e Lönnroth c. Svezia, sentenza del 23 settembre 1982 Serie A n. 52, pp. 24-25, § 63, e Vasilescu c. Romania, sentenza del 22 maggio 1998, Relazioni delle Sentenze e Decisioni 1998-III, p. 1078, § 51). Una presa di proprietà all'interno di questo secondo articolo si può giustificare solamente se viene mostrato, inter alia, di essere “nell'interesse pubblico” e “soggetta alle condizioni previste dalla legge.”
30. La Corte nota che, non è stato contestato che nella presente causa vi è stata una privazione di proprietà all'interno del significato del primo paragrafo dell’ Articolo 1 del Protocollo 1. Effettivamente la Corte nota che benché il trasferimento non avesse preso ancora effetto e che il richiedente era ancora il proprietario della proprietà, la Dichiarazione Presidenziale del 1974 affermò ufficialmente che la proprietà presa dal richiedente era stata richiesta per uno scopo di pubblica utilità. Inoltre, un uso del terreno era stato fatto e sarebbe impossibile in pratica per i richiedenti godere, vendere o sviluppare la loro proprietà. Sotto queste circostanze, la Corte costata che c'era stata una privazione di proprietà all'interno del significato del primo paragrafo dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 (vedere Abdilla v Malta, (dec.) n. 38244/03).
b) Se l’appropriazione era in conformità con la legge
31. La Corte reitera che ha già sostenuto che questo tipo di appropriazione nel sistema maltese costituisce un'interferenza con la proprietà che soddisfa il requisito di legalità (vedere Abdilla, citata sopra). Una Dichiarazione Presidenziale e l’appropriazione del terreno di un richiedente erano basate sul Capitolo 88 delle Leggi di Malta che era accessibile e gli effetti della Dichiarazione Presidenziale forniti in questo prevedibili (ibid).
c) Se l’appropriazione era nell'interesse pubblico
32. La Corte reitera che a causa della loro conoscenza diretta della loro società e delle sue necessità, le autorità nazionali sono in principio meglio messe che il giudice internazionale per valutare ciò che è “nell'interesse pubblico.” Inoltre, la nozione di “interesse pubblico” è necessariamente ampia. In particolare, la decisione di decretare leggi che espropriano proprietà comporterà comunemente la considerazione di problemi politici, economici e sociali. La Corte, trovando naturale che il margine di valutazione disponibile alla legislatura nell'implementare politiche sociali ed economiche dovrebbe essere ampio, rispetterà la sentenza della legislatura riguardo a ciò che è “nell'interesse pubblico” a meno che questo giudizio sia manifestamente senza fondamento ragionevole (vedere Jahn ed Altri c. Germania [GC], N. 46720/99, 72203/01 e 72552/01 ECHR 2005-VI, § 91 Immobiliare Saffi c. Italia, [GC], n. 22774/93, § 49 il 1999-V di ECHR; e, mutatis mutandis, Fleri Soler e Camilleri c. Malta, n. 35349/05, § 65 26 settembre 2006). Inoltre, un’appropriazione di proprietà effettuata nell'adempimento di politiche sociali, economiche o di altre legittime può essere “nell'interesse pubblico” anche se gran parte della comunità non ha nessun uso diretto o nessun godimento della proprietà presa (vedere James ed Altri c. Regno Unito, sentenza del 21 febbraio 1986 Serie A n. 98, § 45).
33. La Corte nota che le parti di fronte alla Corte non erano d'accordo in quanto all'uso fatto del terreno espropriato. Nondimeno, i tribunali nazionali hanno sostenuto che era stato fatto qualche uso di questo nell'interesse pubblico.
34. La Corte accetta che allo Stato rispondente, nel perseguimento delle sue politiche economiche e sociali fu concesso di provvedere alle necessità ed agli interessi degli individui che vivono su un appezzamento di terreno edificabile vicino. Non si può dire che l'interferenza coi diritti dei richiedenti al godimento tranquillo delle loro proprietà sia stata manifestamente senza fondamento ragionevole, in considerazione del margine ampio di valutazione che gli Stati Contraenti godono in questioni simili. Perciò il trapasso di proprietà proposto di cui ci si lamenta era “nell'interesse pubblico” all'interno del significato della seconda frase dell’ Articolo 1 del Protocollo 1. Se questo scopo di pubblico-interesse era di un peso sufficiente per la Corte da essere in grado di trovare l'interferenza proporzionata sarà esaminato qui di seguito.
d) Se c'era proporzionalità
35. Qualsiasi privazione di proprietà deve soddisfare anche il requisito di proporzionalità. Come ha affermato ripetutamente la Corte, un equilibrio equo deve essere predisposto fra le esigenze dell'interesse generale della comunità ed i requisiti della protezione dei diritti essenziali dell'individuo, essendo inerente la ricerca per tale essere equilibrio equo all’intera Convenzione. L'equilibrio richiesto non sarà previsto dove la persona riguardata sopporta un carico individuale eccessivo (vedere Sporrong e Lönnroth, citata sopra, pp. 26-28, §§ 69-74, e Brumărescu c. Romania [GC], n. 28342/95, § 78 ECHR 1999-VII). Nell'esercizio del suo potere di revisione la Corte deve determinare così, se l'equilibrio richiesto è stato mantenuto in modo conforme col diritto dei richiedenti alla proprietà (vedere Abdilla, citata sopra).
36. I termini di compensazione sotto la legislazione attinente sono collegati alla valutazione se la misura contestata rispetta l'equilibrio equo richiesto e, in particolare, se impone un carico sproporzionato sui richiedenti (vedere Jahn ed Altri, citata sopra, § 94). In questo collegamento, la presa di proprietà senza pagamento di un importo ragionevole in riferimento al suo valore normalmente costituirà un'interferenza sproporzionata, ed una mancanza totale di risarcimento può essere considerata giustificabile sotto l’Articolo 1 del Protocollo No.1 solamente in circostanze eccezionali (vedere I Santi Monasteri c. Grecia, sentenza del 9 dicembre 1994 Serie A n. 301-un, p. 35, § 71). Comunque, mentre è vero che in molti casi di espropriazione legale solamente il pieno risarcimento può essere considerato ragionevolmente in riferimento al valore della proprietà, l’Articolo 1 del Protocollo 1 non garantisce un diritto al pieno risarcimento in tutte le circostanze. Obiettivi legittimi nell’ “interesse pubblico”, come quelli perseguiti in misure di riforma economica o misure progettate per raggiungere una più grande giustizia sociale, possono richiedere un rimborso inferiore al pieno valore di mercato (vedere Urbárska Obec Trenčianske Biskupice c. Slovacchia, n. 74258/01, § 115 ECHR 2007 -... (estratti)).
37. Spetta al primo posto alle autorità nazionali, e in particolare ai tribunali, interpretare il diritto nazionale e la Corte non sostituirà la sua propria interpretazione alla loro in assenza di arbitrarietà (vedere Tejedor García c. Spagna, sentenza del 16 dicembre 1997, Relazioni 1997-VIII, p. 2796, § 31). Lo stesso si applica a riguardo dei valori calcolatori di terreni e di proprietà (vedere Panagiotou c. Grecia (dec.), n. 38361/03, 3 novembre 2005).
38. Comunque, la Corte reitera che l'adeguatezza del risarcimento sarebbe diminuita se fosse pagato senza riferimento alle varie circostanze responsabili di ridurre il suo valore, come il ritardo irragionevole. Dei ritardi anormalmente lunghi nel pagamento del risarcimento per l’ espropriazione portano a perdite finanziarie aumentate per la persona il cui terreno è stato espropriato, mettendolo in una posizione di incertezza (vedere Akkuş c. Turchia, 9 luglio 1997, § 29 Relazioni). Lo stesso si applica a ritardi anormalmente lunghi in procedimenti amministrativi o giudiziali nei quali viene determinato simile risarcimento, specialmente quando le persone il cui terreno è stato espropriato sono obbligate a ricorrere a simili procedimenti per ottenere il risarcimento che è stato concesso loro (vedere Aka c. Turchia, 23 settembre 1998, § 49 le Relazioni)
39. Inoltre, tenendo presente l'importanza delle conseguenze dell'espropriazione per i diritti di proprietà dei richiedenti, la Corte considera che un esame accurato di tutti i fattori attinenti da parte di un tribunale che ha a che fare con la causa era necessario per assicurare che i requisiti dell’ Articolo 1 del Protocollo No.1 fossero stati rispettati (vedere Bistrović c. Croatia, n. 25774/05, § 36 31 maggio 2007).
40. La Corte prende come suo punto di inizio che nella causa presente la presa non perseguiva nessun obiettivo di interesse pubblico oggettivo capace di giustificare un rimborso inferiore al valore di mercato (confronto e contrasto Urbárska Obec Trenčianske Biskupice, citata sopra, §120).
41. La Corte nota che, né il trasferimento del terreno, né, di conseguenza, il pagamento del risarcimento, è ancora avvenuto, trenta-cinque anni dopo la Dichiarazione del Presidente e la presa di possesso del terreno da parte del Governo. Osserva che, come indicato dal Governo, su trasferimento effettivo della proprietà tramite atto al richiedente, in conformità con la legge attinente verrà concesso di ricevere una somma uguale al prezzo del terreno al tempo in cui la detta dichiarazione era stata notificata, nella presente causa il 15 febbraio 1974. Il Governo aggiunse che in data del trasferimento il Commissario dei terreni dovrà pagare l’interesse sull'importo così da compensare, almeno in parte il lungo periodo durante il quale i richiedenti sono stati privati del terreno.
42. La Corte considera che, a riguardo di un atto di espropriazione che non è stato ancora concluso trenta-cinque anni dopo che il Governo ha preso il terreno, per valutare il prezzo del terreno ai fini del risarcimento, ancora da pagare, in conformità con valori applicabili decine di anni prima, non sarebbe conforme con lo spirito della Convenzione. Ne segue che il valore del terreno stabilito in conformità con la legge non può essere considerato adeguato da solo, nella causa dei richiedenti. La Corte nota che a questa somma sarà aggiunto l’ interesse del 5% all'anno. Comunque, ammettendo che la decisione di un tasso di interesse rientra all'interno dell’ampio margine di valutazione che gli Stati Contraenti godono nel decidere le clausole e le condizioni sulla base di cui il risarcimento sarà pagato in seguito ad un'espropriazione (vedere Aks, citata sopra, § 47), la Corte considera che la somma, incluso l’interesse da assegnare sul trasferimento non compenserebbe l'insuccesso nel pagare il risarcimento nel tempo dovuto e non può essere decisiva nella prospettiva della lunghezza di tutti i procedimenti avviati dai richiedenti (vedere, mutatis mutandis, Guillemin c. Francia, 21 febbraio 1997, § 56 Relazioni 1997-i).
43. Inoltre, la Corte osserva che nel determinare l'importo del risarcimento, il LAB non prese in conto il fatto che più di venti anni erano passati e che i richiedenti non avevano ricevuto ancora nessun risarcimento. Similmente, dieci anni dopo la decisione del LAB, le giurisdizioni Costituzionali, trovando una violazione del requisito del termine ragionevole a riguardo dei procedimenti di espropriazione ed assegnando un risarcimento a questo effetto, non sono riuscite ad alterare l'importo del risarcimento per l'espropriazione o a considerarlo inadeguato a causa del tempo che era trascorso.
44. La Corte nota infine che il Governo ha sostenuto che il pagamento non era stati completato a causa dell'istituzione dei richiedenti di procedimenti costituzionali. La Corte non è convinta che l'accettazione della somma assegnata dal LAB nel 1995 non avrebbe pregiudicato qualsiasi rivendicazione futura che il richiedente avrebbe potuto avere a suo riguardo. Riguardo a se simili rivendicazioni sarebbero state ragionevoli, la Corte osserva che mentre il richiedente ha presentato che l'importo assegnato dal LAB nel 1995 corrispondeva molto meno al valore di mercato del terreno, il Governo non fece commenti sulla questione e nessuna informazione è stata offerta in relazione a questa valutazione. Di conseguenza, la Corte è incapace di determinare se i conseguenti procedimenti costituzionali nella misura in cui si riferivano al risarcimento sarebbero stati vessatori o non necessari.
45. Nelle circostanze della presente causa, è comunque, sufficiente per la Corte concludere che con assegnando dei valori che riflettevano il risarcimento applicabile decenni prima e differendo il pagamento di questo di almeno venti anni sino alla data della decisione del LAB che non prese in considerazione questo ritardo, le autorità nazionali hanno reso questo risarcimento inadeguato e, di conseguenza, hanno sconvolto l'equilibrio fra la protezione del diritto alla proprietà ed i requisiti dell'interesse generale.
46. C'è stata di conseguenza una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione a questo riguardo.
47. I richiedenti si lamentarono di una violazione del requisito del termine ragionevole sotto l’Articolo 6 della Convenzione. Sostennero di poter essere ancora considerati vittime nella prospettiva della somma assegnata dai tribunali nazionali che non costituiva il risarcimento adeguato per la violazione trovata.
48. La Corte reitera che una decisione favorevole al richiedente non è in principio sufficiente spogliarlo del suo status di “vittima” a meno che le autorità nazionali abbiano ammesso, o espressamente o in sostanza, e poi riconosciuto una compensazione per la violazione della Convenzione (vedere Central Mediterranean Development Corporation Limited c. Malta, n. 35829/03, § 24 del 24 ottobre 2006). La Corte osserva che il riconoscimento della Corte Costituzionale della lunghezza eccessiva dei procedimenti soddisfa in sostanza la prima condizione. Comunque, per quel che riguarda la seconda condizione, la Corte osserva che la corte nazionale ha assegnato EUR 700 per un ritardo di venti anni. L'importo assegnato ai richiedenti è almeno così, trenta volte più basso dell'importo che avrebbe potuto essere dato a Strasburgo (vedere, per esempio, Del Bono ed Altri c. Italia, n. 52968/99, § 16, 12 febbraio 2002, e Luciani c. Italia, n. 52919/99, § 15, 12 febbraio 2002 dove la Corte assegnò EUR 28,000 a riguardo di procedimenti civili che durarono più di diciannove anni di fronte ad un'istanza). Questo fattore conduce di per sé ad un risultato che è manifestamente irragionevole, avendo riguardo alla giurisprudenza della Corte. La Corte considera perciò che la compensazione riconosciuta ai richiedenti era insufficiente. Riguardo alla seconda condizione-quella di appropriatezza e sufficienza- che non è stato adempiuta, la Corte considera che i richiedenti possono ancora pretendere di essere “vittime” di una violazione del requisito del “termine ragionevole” nella presente causa (vedere Central Mediterranean Development Corporation Limited, citata sopra, §§ 29-30).
49. Comunque, la Corte reitera che le azioni di reclamo che si intendono fare successivamente a livello internazionale avrebbero dovuto essere sollevate di fronte agli appropriati tribunali nazionali, almeno in sostanza ed in ottemperanza coi requisiti formali e i tempo-limiti stabiliti in diritto nazionale (vedere, fra molte altre autorità, Azinas c. Cipro [GC], n. 56679/00, § 38 ECHR 2004-III). La Corte ha precedentemente respinto le richieste per non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali dove il richiedente che era stato rappresentato da un avvocato non è riuscito a presentare il suo reclamo costituzionale in conformità con gli articoli procedurali applicabili e pratica stabilita (Obluk c. Slovacchia, n. 69484/01, § 62 20 giugno 2006) o non si era avvalso della via di ricorso costituzionale in conformità coi requisiti formali, come interpretato ed applicato dalla Corte Costituzionale (vedere Lubina c. Slovacchia, n. 77688/01, § 63 19 settembre 2006). La Corte nota che nella presente causa la Corte Costituzionale rifiutò di prendere giurisdizione del tentativo di ricorso dei richiedenti sulla loro rivendicazione sotto l’Articolo 6 nella prospettiva del modo in cui era stato posto (vedere paragrafo 17, in fine sopra). Per loro propria colpa, ai richiedenti non fornirono così, ai tribunali maltesi l'opportunità che in principio si intende riconoscere ad uno Stato Contraente con l’Articolo 35 della Convenzione, vale a dire l'opportunità di rivolgere, e con ciò prevenire o correggere, la particolare violazione addotta della Convenzione a questo (vedere Azinas, citata sopra, § 41). Ne segue che i richiedenti non riuscirono in modo appropriato ad esaurire le vie di ricorso nazionali a questo riguardo.
50. Di conseguenza, l'azione di reclamo deve essere respinta come inammissibile, in conformità con l’Articolo 35 §§ 1 e 4 in fine della Convenzione.
51. Articolo 41 della Convenzione prevede:
“Se la Corte costata che c'è stata una violazione della Convenzione o dei Protocolli, e se la legge interna dell’Alta Parte Contraente riguardata permette una riparazione solamente parziale, la Corte può, se necessario, riconoscere una soddisfazione equa alla vittima.”
52. I richiedenti chiesero il valore della proprietà nel 2008 corrispondente ad EUR 2,200,000, in conformità con la valutazione di un architetto del 2008 da cui la proprietà fu valutata valere EUR 1,100 al metro quadrato, a riguardo del danno materiale ed EUR 50,000 a riguardo del danno morale. I richiedenti chiesero anche EUR 6,090 per i costi e le spese incorse di fronte ai tribunali nazionali e questa Corte, che coprono le parcelle legali di due procuratori legali.
53. Il Governo presentò che i richiedenti non avevano fatto alcuna rivendicazione per l’aumento ipotetico del valore del terreno a seguito della sua appropriazione da parte del Governo. Il valore del terreno pagabile ai richiedenti è il valore al tempo della presa, vale a dire nel 1974. Inoltre, la somma chiesta per danno morale era infondata siccome i richiedenti non hanno sofferto di nessun particolare disagio ed il prolungamento del problema era principalmente il risultato della loro contestazione dell'espropriazione.
54. La Corte prima osserva che ha trovato che c'è stata una violazione del diritto dei richiedenti al godimento tranquillo delle loro proprietà (vedere paragrafo 45 sopra). Osserva inoltre che il danno, nella presente causa, deriva dall'insuccesso delle autorità nell’assegnare un risarcimento adeguato che riflettesse anche il ritardo nel pagamento con la conseguenza che l'espropriazione non è stata ancora conclusa ed il pagamento oggi, in conformità con il diritto nazionale non rappresenterebbe il risarcimento adeguato per la presa de facto che si ebbe luogo trenta-cinque anni fa.
55. Secondo la pratica standard della Corte a riguardo della soddisfazione equa, il valore di mercato valutato del terreno legalmente espropriato è effettivamente, quello in data dell'espropriazione. Questo importo doveva essere convertito nel valore corrente per compensare gli effetti dell'inflazione. Inoltre, degli interessi dovevano essere pagati su questo importo così da compensare, almeno in parte il periodo lungo per il quale un richiedente sarebbe stato privato del terreno (vedere Scordino c. l'Italia (n. 1) [GC], n. 36813/97, §§ 110, 258 ECHR 2006 -...). Solamente dove vi è stata espropriazione illegale la soddisfazione equa dovrebbe essere in linea col principio della restitutio in integrum, se questo è impossibile, il risarcimento per la perdita di proprietà richiede un'assegnazione del valore corrente del terreno, aumentato solamente dalla valutazione provocata dall'esistenza degli edifici (vedere Belvedere Alberghiera S.r.l. c. Italia (soddisfazione equa), n. 31524/96, §§ 34-36, 30 ottobre 2003, e Carbonara e Ventura c. Italia (soddisfazione equa), n. 24638/94, §§ 36-41 dell’ 11 dicembre 2003).
56. Nella presente causa, da una parte l'espropriazione de jure (l'atto di trasferimento) non aveva preso ancora effetto, dall’altra parte la presa de facto ebbe luogo nel 1974 e la Corte già ha stabilito che ha consistito in una privazione legale di proprietà (vedere paragrafo 30 sopra). Ne segue che le circostanze della causa non rientrano perfettamente entro una qualsiasi delle categorie summenzionate. Inoltre, la Corte non è stata capace di stabilire la responsabilità per la mancanza di pagamento dopo il 1995 e l'insuccesso che ne consegue per concludere il trasferimento.
57. In queste circostanze, la Corte considera, che la questione della richiesta di Articolo 41 non è pronta per una decisione. Questa questione deve essere di conseguenza riservata e fissata la susseguente procedura, avendo dovuto riguardo a qualsiasi accordo al quale il Governo rispondente ed i richiedenti potrebbero giungere (Articolo 75 § 1 dell’Ordinamento di Corte).
1. Dichiara l'azione di reclamo riguardo all’ Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione ammissibile ed il resto della richiesta inammissibile;
2. Sostiene che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione;
3. Sostiene all’unanimità che la questione dell’applicazione dell’ Articolo 41 della Convenzione non è pronta per decisione;
di conseguenza,
(a) riserva la detta questione interamente;
(b) invita il Governo ed i richiedenti a presentare, entro i tre mesi successivi dalla data in cui la sentenza diviene definitiva in conformità dall’Articolo 44 § 2 della Convenzione le loro osservazioni scritte sulla questione e, in particolare, a notificare alla Corte qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere;
(c) riserva l'ulteriore procedura e delega al Presidente della Camera il potere di fissarla all’occorrenza.
Fatto in inglese, e notificato per iscritto il 10 novembre 2009, facendo seguito all’Articolo 77 §§ 2 e 3 dell’Ordinamento di Corte.
Lorenzo Early Nicolas Bratza
Cancelliere Presidente

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