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NUMERO: 46159/99/2009
STATO: Turchia
DATA: 22/09/2009
ORGANO: Sezione Quarta


(Application no. 46159/99)
22 September 2009
This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Rock Ruby Hotels Ltd v. Turkey,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza, President,
Lech Garlicki,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Päivi Hirvelä,
Işıl Karakaş, judges,
and Fatoş Aracı, Deputy Section Registrar,
Having deliberated in private on 1 September 2009,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
1. The case originated in an application (no. 46159/99) against the Republic of Turkey lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a company incorporated under Cypriot law, R. R. H. Ltd (“the applicant”), on 25 January 1999.
2. The applicant was represented by Mr A. D., a lawyer practising in Nicosia. The Turkish Government (“the Government”) were represented by their Agent, Mr Z.M. Necatigil.
3. The applicant alleged that the Turkish occupation of the northern part of Cyprus had deprived it of its properties.
4. The application was transmitted to the Court on 1 November 1998, when Protocol No. 11 to the Convention came into force (Article 5 § 2 of Protocol No. 11).
5. By a decision of 28 May 2002 the Court declared the application admissible.
6. The applicant and the Government each filed observations on the merits (Rule 59 § 1). In addition, third-party comments were received from the Government of Cyprus, which had exercised its right to intervene (Article 36 § 1 of the Convention and Rule 44 § 1 (b)).
7. The applicant company, whose headquarters were in Kyrenia (northern Cyprus), is owned by Mr A. N., a Greek-Cypriot, Mrs Er. N.-G., a British national of Greek-Cypriot origin, and Mrs Maria N.-D., a German national of Greek-Cypriot origin. Its directors are Mr A.N. and Mrs A. N., an American citizen of Greek-Cypriot origin.
8. In 1972 the applicant company acquired a five storey 3-star hotel called the “Rock Ruby”, located in Conon street in Kyrenia, and the plot of land on which the hotel was built. The latter consisted of 56 rooms (each one with a private bath or shower and veranda) and 116 beds. Twenty of these rooms had been created following an expansion programme completed by late 1973. The hotel was situated on a seaside plot (plot no. 192, sheet/plan 12/12, block D, land area 1,989 m²) at a short distance west of Kyrenia harbour. The plot had a rectangular shape, flat surface at sea level, with a frontage of 60 metres on Conon street and 30 metres on the sea. The hotel was fully air conditioned and centrally heated and had a number of facilities (reception area, cafeteria, open-air restaurant, outdoor swimming pool, garden). The applicant company alleged that the hotel was operating at an annual profit of about 66,400 Cypriot pounds (CYP – approximately 113,451 euros (EUR)).
9. In support of its claim to ownership, the applicant company produced a certificate of affirmation of property (registration no. 3-506934) issued on 23 December 1992 by the Republic of Cyprus.
10. In July 1974, as the Turkish troops were advancing, the shareholders of the applicant company, the members of its board of directors and most of the hotel's guests were evacuated from Kyrenia by a British helicopter-carrier. Since then the shareholders of the applicant company had been prevented from having access to and enjoying their property. According to information available to them, after July 1974 the hotel had been used by the Turkish armed forces.
11. The Government raised preliminary objections of inadmissibility for non-exhaustion of domestic remedies and lack of victim status. The Court observes that these objections are identical to those raised in the case of Alexandrou v. Turkey (no. 16162/90, §§ 11-22, 20 January 2009), and should be dismissed for the same reasons.
12. The applicant company complained since July 1974, Turkey had prevented its managers and shareholders from exercising their right to the peaceful enjoyment of their possessions.
It invoked Article 1 of Protocol No. 1, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
13. The Government disputed this claim.
14. The applicant company relied, essentially, on the principles laid down by the Court in the cases of Loizidou v. Turkey ((merits), Reports of Judgments and Decisions 1996-VI, 18 December 1996) and Cyprus v. Turkey ([GC], no. 25781/94, ECHR 2001–IV).
15. The Government of Cyprus observed that the respondent Government did not contest the applicant company's claim to ownership. It further noted that the present case was similar to that of Loizidou v. Turkey ((merits), cited above), where the Court had found that the loss of control of property by displaced persons arose as a consequence of the occupation of the northern part of Cyprus by Turkish troops and the establishment of the “Turkish Republic of Northern Cyprus” (the “TRNC”), and that the denial of access to property in occupied northern Cyprus constituted a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1.
16. The Court first notes that the document submitted by the applicant (see paragraph 9 above) provide prima facie evidence that it had a title of ownership over the properties at issue. As the respondent Government failed to produce convincing evidence in rebuttal, the Court considers that the applicant had a “possession” within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1.
17. The Court recalls that in the aforementioned Loizidou case ((merits), cited above, §§ 63-64), it reasoned as follows:
“63. ... as a consequence of the fact that the applicant has been refused access to the land since 1974, she has effectively lost all control over, as well as all possibilities to use and enjoy, her property. The continuous denial of access must therefore be regarded as an interference with her rights under Article 1 of Protocol No. 1. Such an interference cannot, in the exceptional circumstances of the present case to which the applicant and the Cypriot Government have referred, be regarded as either a deprivation of property or a control of use within the meaning of the first and second paragraphs of Article 1 of Protocol No. 1. However, it clearly falls within the meaning of the first sentence of that provision as an interference with the peaceful enjoyment of possessions. In this respect the Court observes that hindrance can amount to a violation of the Convention just like a legal impediment.
64. Apart from a passing reference to the doctrine of necessity as a justification for the acts of the 'TRNC' and to the fact that property rights were the subject of intercommunal talks, the Turkish Government have not sought to make submissions justifying the above interference with the applicant's property rights which is imputable to Turkey.
It has not, however, been explained how the need to rehouse displaced Turkish Cypriot refugees in the years following the Turkish intervention in the island in 1974 could justify the complete negation of the applicant's property rights in the form of a total and continuous denial of access and a purported expropriation without compensation.
Nor can the fact that property rights were the subject of intercommunal talks involving both communities in Cyprus provide a justification for this situation under the Convention. In such circumstances, the Court concludes that there has been and continues to be a breach of Article 1 of Protocol No. 1.”
18. In the case of Cyprus v. Turkey (cited above) the Court confirmed the above conclusions (§§ 187 and 189):
“187. The Court is persuaded that both its reasoning and its conclusion in the Loizidou judgment (merits) apply with equal force to displaced Greek Cypriots who, like Mrs Loizidou, are unable to have access to their property in northern Cyprus by reason of the restrictions placed by the 'TRNC' authorities on their physical access to that property. The continuing and total denial of access to their property is a clear interference with the right of the displaced Greek Cypriots to the peaceful enjoyment of possessions within the meaning of the first sentence of Article 1 of Protocol No. 1.
189. .. there has been a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 by virtue of the fact that Greek-Cypriot owners of property in northern Cyprus are being denied access to and control, use and enjoyment of their property as well as any compensation for the interference with their property rights.”
19. The Court sees no reason in the instant case to depart from the conclusions which it reached in the Loizidou and Cyprus v. Turkey cases (op. cit.; see also Demades v. Turkey (merits), no. 16219/90, § 46, 31 July 2003).
20. Accordingly, it concludes that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant was denied access to and control, use and enjoyment of its properties as well as any compensation for the interference with its property rights.
21. The applicant company complained of a violation under Article 14 of the Convention on account of discriminatory treatment against it in the enjoyment of its rights under Article 1 of Protocol No. 1. It alleged that this discrimination had been based on the national origin and/or religious beliefs of its managers and shareholders.
Article 14 of the Convention reads as follows:
“The enjoyment of the rights and freedoms set forth in [the] Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, religion, political or other opinion, national or social origin, association with a national minority, property, birth or other status.”
22. The Court recalls that in the Alexandrou case (cited above, §§ 38-39) it has found that it was not necessary to carry out a separate examination of the complaint under Article 14 of the Convention. The Court does not see any reason to depart from that approach in the present case (see also, mutatis mutandis, Eugenia Michaelidou Ltd and Michael Tymvios v. Turkey, no. 16163/90, §§ 37-38, 31 July 2003).
23. Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
A. Pecuniary and non-pecuniary damage
1. The parties' submissions
(a) The applicant
24. In its just satisfaction claims of 31 July 2002, the applicant requested CYP 1,686,014 (approximately EUR 2,880,723) for pecuniary damage. It relied on an expert's report assessing the value of its losses which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out the property, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rent claimed was for the period dating back to January 1990 until 1 January 2003. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since it was still the legal owner of the property. The evaluation report contained a description of the Rock Ruby hotel (see paragraph 8 above) and of the town of Kyrenia, which, according to the applicant, in 1974 was one of the most popular tourist resorts of Cyprus. The demand for hotel accommodation in Kyrenia was high and good hotels were achieving high occupancy rates.
25. The starting point of the valuation report was the income receivable in July 1974. Having regard to the attractiveness of the hotel and to the profits made by other similar hotels in Cyprus, the Rock Ruby could have obtained CYP 35 (approximately EUR 59) per room per month. Taking into account that the hotel had 56 rooms and after the deduction of a percentage of 10% for possible outgoings, the 1974 annual rental value was estimated at CYP 21,168 (approximately EUR 36,167). This sum was subsequently adjusted to 1990 values by taking into account:
(a) the nature of the area were the property was situated;
(b) the trends of rents for the period 1970 – 1974 in similar areas;
(c) the trends of rents for the period after 1974 in the unoccupied areas of Cyprus (based on the Consumer Price Index 1960 – 2002 for Rents and Housing issued by the Department of Statistics and Research of the Government of Cyprus, increased by a percentage of 25%).
26. Finally, compound interest for delayed payment was applied at a rate of 8% per annum up to the end of 2000 and of 6% per annum for the years 2001 – 2002 (the total interest claimed amounted to CYP 643,567 – approximately EUR 1,099,598).
27. On 23 January 2008, following a request from the Court for an update on the developments of the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the loss of the use of the property from 1 January 1987 to 31 December 2007. It produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use was CYP 1,775,803, plus CYP 1,795,483 for interest. The total sum claimed under this head was thus CYP 3,571,287 (approximately EUR 6,101,900). The applicant also requested the additional amount of EUR 17,000 per month, to be adjusted in accordance with inflation for a period of 18 years or until the date on which the Turkish army will leave its possession vacant.
28. In its just satisfaction claims of 31 July 2002, the applicant further claimed CYP 873,000 (approximately EUR 1,491,607) in respect of non-pecuniary damage. In particular, it claimed CYP 30,000 (approximately EUR 51,258) for the anguish and frustration suffered on account of the continuing violation of its property rights. It stated that this sum had been calculated on the basis of the sum awarded by the Court in the Loizidou case ((just satisfaction), Reports 1998-IV, 28 July 1998), taking into account, however, that the period of time for which the damage was claimed in the instant case was longer. The applicant also claimed CYP 843,000 (approximately EUR 1,440,349) for the violation of its rights under Article 14 of the Convention, which was aggravated by the fact that the Turkish army was using the hotel for its own purposes.
29. Finally, in its updated claims for just satisfaction of 23 January 2008, the applicant requested the additional sum of EUR 50,000 for non-pecuniary damage.
(b) The Government
30. The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008 and 15 October 2008. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and maintained that the claims for just satisfaction were not ready for examination. The Government had in fact encountered serious problems in identifying the properties and their present owners. The information provided by the applicants in this regard was not based on reliable evidence. Moreover, owing to the lapse of time since the lodging of the applications, new situations might have arisen: the properties could have been transferred, donated or inherited within the legal system of southern Cyprus. These facts would not have been known to the respondent Government and could be certified only by the Greek-Cypriot authorities, who, since 1974, had reconstructed the registers and records of all properties in northern Cyprus. Applicants should be required to provide search certificates issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. In cases where the original applicant had passed away or the property had changed hands, questions might arise as to whether the new owners had a legal interest in the property and whether they were entitled to pecuniary and/or non-pecuniary damages.
31. The Government further noted that some applicants had shared properties and that it was not proved that their co-owners had agreed to the partition of the possessions. Nor, when claiming damages based on the assumption that the properties had been rented after 1974, had the applicants shown that the rights of the said co-owners under domestic law had been respected.
32. The Government submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment, and that Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
33. The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated”. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the property to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of it.
34. The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that it would be possible to envisage, either immediately or after the resolution of the Cyprus problem, restitution of the property described in paragraph 8 above. In case the conditions for restitution were not fulfilled, the applicant could claim financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the property between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the Immovable Property Commission, the latter would have offered CYP 292,145.54 (approximately EUR 499,159) to compensate the loss of use and CYP 311,174.61 (approximately EUR 531,672) for the value of the property. According to an expert appointed by the “TRNC” authorities, the 1974 open-market value of the applicant's property was CYP 50,847 (approximately EUR 86,877). Upon fulfilment of certain conditions, the Immovable Property Commission could also have offered the applicant exchange of its properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
35. Finally, the Government did not comment on the applicant's submissions under the head of non-pecuniary damage.
2. The third party intervener
36. The Government of Cyprus fully supported the applicant's updated claims for just satisfaction.
3. The Court's assessment
37. The Court first notes that the Government's submission that doubts might arise as to the applicant's title of ownership over the properties at issue (see paragraph 30 above) is, in substance, an objection of incompatibility ratione materiae with the provisions of Article 1 of Protocol No. 1. Such an objection should have been raised before the application was declared admissible or, at the latest, in the context of the parties' observations on the merits. In any event, the Court cannot but confirm its finding that the applicant had a “possession” over the properties in Kyrenia within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 (see paragraph 16 above).
38. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage is not ready for decision. It observes, in particular, that the parties have failed to provide reliable and objective data pertaining to the prices of land and real estate in Cyprus at the date of the Turkish intervention. This failure renders it difficult for the Court to assess whether the estimate furnished by the applicant of the 1974 market value of its properties is reasonable. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicant (Rule 75 § 1 of the Rules of Court).
B. Costs and expenses
39. In its just satisfaction claims of 31 July 2002, relying on bills from its representative, the applicant company sought CYP 4,034.1 (approximately EUR 6,892) for the costs and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 800 (approximately EUR 1,366) for the costs of the expert report assessing the value of its properties. On 15 January 2004, it claimed additional expenses amounting to CYP 2,645 (approximately EUR 4,519). Finally, in its updated claims for just satisfaction of 23 January 2008, the applicant company submitted additional bills of costs for the new valuation report and for legal fees amounting to EUR 392.15 and EUR 2,955.5 (including V.A.T.) respectively. It indicated that the overall sum claimed for cost and expenses was EUR 10,240.32 (including V.A.T.).
40. The Government did not comment on this point.
41. In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 in respect of costs and expenses is not ready for decision. The question must accordingly be reserved and the subsequent procedure fixed with due regard to any agreement which might be reached between the respondent Government and the applicant.
1. Dismisses by six votes to one the Government's preliminary objections;
2. Holds by six votes to one that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;
3. Holds unanimously that it is not necessary to examine whether there has been a violation of Article 14 of the Convention taken in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1;
4. Holds unanimously that the question of the application of Article 41 is not ready for decision;
(a) reserves the said question in whole;
(b) invites the Government and the applicant to submit, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach;
(c) reserves the further procedure and delegates to the President of the Chamber the power to fix the same if need be.
Done in English, and notified in writing on 22 September 2009, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Deputy Registrar President
In accordance with Article 45 § 2 of the Convention and Rule 74 § 2 of the Rules of Court, the separate opinion of Judge Karakaş is annexed to this judgment.

Unlike the majority, I consider that the objection of non-exhaustion of domestic remedies raised by the Government should not have been rejected. Consequently, I cannot agree with the finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 of the Convention, for the same reasons as those mentioned in my dissenting opinion in the case of Alexandrou v. Turkey (no. 16162/90, 20 January 2009).


(Richiesta n. 46159/99)
22 settembre 2009
Questa sentenza diverrà definitiva nelle circostanze esposte NELL’Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetta a revisione editoriale.

Nella causa Rock Ruby Hotels Ltd c. Turchia,
La Corte europea di Diritti umani (quarta Sezione), riunendosi in una Camera, composta da:
Nicolas Bratza, Presidente, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Işıl Karakaş, giudici,
e Fatoş Aracı, Cancelliere di Sezione Aggiunto,
Avendo deliberato in privato il 1 settembre 2009,
Consegna la seguente sentenza che fu adottata in quella data:
1. La causa nacque da una richiesta (n. 46159/99) contro la Repubblica della Turchia depositata presso la Corte sotto l’Articolo 34 della Convenzione per la Protezione dei Diritti umani e delle Libertà Fondamentali (“la Convenzione”) da una società incorporata sotto legge cipriota, R. R. H. Ltd (“la richiedente”), 25 gennaio 1999.
2. La richiedente è stata rappresentata dal Sig. A. D., un avvocato che pratica a Nicosia. Il Governo turco (“il Governo”) è stato rappresentato dal suo Agente, il Sig. Z.M. Necatigil.
3. La richiedente addusse che l'occupazione turca della parte settentrionale di Cipro l'aveva spogliata delle sue proprietà.
4. La richiesta fu trasmessa alla Corte il 1 novembre 1998, quando il Protocollo 11 alla Convenzione entrò in vigore (Articolo 5 § 2 del Protocollo 11).
5. Con una decisione del 28 maggio 2002 la Corte dichiarò la richiesta ammissibile.
6. La richiedente ed il Governo ognuno registrarono delle osservazioni sui meriti (Articolo 59 § 1). Inoltre, commenti di terze-parti furono ricevuti dal Governo di Cipro che aveva esercitato il suo diritto ad intervenire (Articolo 36 § 1 della Convenzione e Decide 44 § 1 (b)).
7. La società di richiedente la cui sede centrale è a Kyrenia ( Cipro settentrionale), è posseduta dal Sig. A. N., un greco- cipriota, la Sig.ra E. N.-G., una cittadina britannica di origine greco -cipriota e dalla Sig.ra M. N.-D., una cittadina tedesca di origine greco- cipriota. I suoi direttori sono il Sig. A. N. ed la Sig.ra A. N., una cittadino americana di origine greco -cipriota.
8. Nel 1972 la società richiedente acquistò l'albergo di 3-stelle di cinque piani chiamato “Rock Ruby”, ubicati in via Conon a Kyrenia, e l'area di terreno sulla quale l'albergo era costruito. Questo consisteva di 56 stanze (ogni una con un bagno privato o doccia e veranda) e di 116 posti letto. Venti di queste stanze erano state create a seguito di un programma d'espansione completato nel tardo 1973. L'albergo era situato su un'area di spiaggia (l'area n. 192, foglio/piano 12/12 ,blocco D, area di terreno 1,989 m²) a breve distanza ad ovest del porto di Kyrenia. L'area aveva una forma rettangolare, superficie piatta a livello del mare con uno spiazzo prospiciente di 60 metri sulla strada Conon e 30 a metri dal mare. L'albergo era completamente dotato di aria condizionata e riscaldamento in posizione centrale ed aveva un numero di servizi (area ricevimento, caffetteria, ristorante all'aria aperta, piscina all'aperto , giardino). La società richiedente addusse che l'albergo stava operando con un profitto annuale di approssimativamente 66,400 lire cipriote (CYP -approssimativamente 113,451 euro (EUR)).
9. In appoggio alla sua rivendicazione della proprietà, la società richiedente produsse un certificato d'affermazione della proprietà ( registrazione n. 3-506934) emesso il 23 dicembre 1992 dalla Repubblica della Cipro.
10. Nel luglio 1974, siccome stavano avanzando le truppe turche, gli azionisti della società richiedente, i membri del suo consiglio d’amministrazione e la maggior parte degli ospiti dell'albergo furono evacuati da Kyrenia con un elicottero passeggeri britannico. Agli azionisti della società richiedente erano stato impedito da allora in poi di accedere e di godere della loro proprietà. Secondo le informazioni disponibili a loro, dopo il luglio 1974 questo albergo fu usato dalle forze armate turche.
11. Il Governo sollevò delle difficoltà preliminari d'inammissibilità per non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali e la mancanza di status di vittima. La Corte osserva che queste obiezioni sono identiche a quelle sollevati nella causa Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, §§ 11-22 20 gennaio 2009), e dovrebbero essere respinte per le stesse ragioni.
12. La società richiedente si lamentò che dal luglio 1974, la Turchia aveva impedito ai suoi direttori ed azionisti di esercitare il loro diritto al godimento tranquillo della loro proprietà.
Invocò l’Articolo 1 del Protocollo 1 che si legge come segue:
“Ogni persona fisica o giuridica è abilitata al godimento pacifico delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto che nell'interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggiare il diritto di un Stato ad eseguire simili leggi come ritiene necessario per controllare l'uso di proprietà in conformità con l'interesse generale o assicurare il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.”
13. Il Governo contestò questa rivendicazione.
14. La richiedente si appellò, essenzialmente, ai principi stabiliti dalla Corte nella causa Loizidou c. Turchia ((i meriti), Relazioni delle Sentenze e Decisioni 1996-VI, 18 dicembre 1996).
15. Il Governo di Cipro osservò che la richiedente aveva prodotto i certificati di registrazione attinenti che testimoniavano la sua proprietà del terreno attinente. Notò inoltre che la causa presente era simile a quella di Loizidou ((i meriti), citata sopra), in cui la Corte aveva trovato che la perdita di controllo della proprietà da parte di espatriati era sorta come una conseguenza dell'occupazione della parte settentrionale di Cipro da parte delle truppe turche e la costituzione del “Repubblica turca di Cipro del Nord” (il “TRNC”), e che il rifiuto di accesso alla proprietà nel nord di Cipro occupato costituiva una violazione continua dell’Articolo 1 di Protocollo 1.
16. La Corte prima nota che i documenti presentati dalla richiedente (vedere paragrafo 9 sopra) offrono prova di prima facie che aveva un titolo di proprietà sulle proprietà in questione. Siccome il Governo rispondente andò a vuoto nel produrre delle prove convincenti per rifiuto, la Corte considera che la richiedente aveva una “ proprietà” all'interno del significato dell’Articolo 1 del Protocollo 1.
17. La Corte richiama che nella causa Loizidou summenzionata ((i meriti), citata sopra, §§ 63-64), ragionò come segue:
“63. ... come conseguenza del fatto che alla richiedente è stato rifiutato l’accesso al terreno dal 1974, lei ha perso effettivamente ogni controllo sulla sua proprietà, così come tutte le possibilità di usarla e goderne. Il rifiuto continuo di accesso deve essere considerato perciò un'interferenza coi suoi diritti sotto l’Articolo 1 del Protocollo 1. Tale interferenza non può, nelle circostanze eccezionali della presente causa a cui la richiedente ed il Governo cipriota hanno fatto riferimento , essere considerata o una privazione di proprietà o un controllo dell’ uso all'interno del significato dei primo e del secondo paragrafo di Articolo 1 del Protocollo 1. Chiaramente rientra comunque, all'interno del significato della prima frase di questo provvedimento come un'interferenza col godimento tranquillo della proprietà. A questo riguardo la Corte osserva che l’ostacolo può corrispondere ad una violazione della Convenzione proprio come un impedimento legale.
64. A parte un riferimento passeggero alla dottrina della necessità come giustificazione per gli atti del 'TRNC' ed al fatto che diritti di proprietà erano la materia di discorsi intercomunali, il Governo turco non ha cercato di fare osservazioni che giustificavano l'interferenza sopra coi diritti di proprietà della richiedente che sono imputabili alla Turchia.
Comunque, non è stato spiegato come il bisogno di ridare una sistemazione ai rifugiati ed espatriati ciprioti turchi negli anni seguenti l'intervento turco nell'isola nel 1974 potrebbe giustificare la negazione completa dei diritti di proprietà del richiedente nella forma di un rifiuto totale e continuo di accesso ed un'espropriazione stabilita senza risarcimento.
Neanche il fatto che i diritti di proprietà erano la materia dei discorsi di intercomunali che coinvolgono ambo le comunità a Cipro non può offrire una giustificazione per questa situazione sotto la Convenzione. In simili circostanze, la Corte conclude, che c'è stato e continua ad esserci una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo 1.”
18. Nella causa di Cipro c. Turchia ([GC], n. 25781/94, ECHR 2001-IV) la Corte confermò le conclusioni sopra (§§ 187 e 189):
“187. La Corte è persuasa che sia il suo ragionamento sia la sua conclusione nella sentenza Loizidou ( meriti) si applica con la stessa forza a Ciprioti greci espatriati che, come la Sig.ra L., non è in grado di avere accesso alla loro proprietà nella Cipro del nord in ragione delle restrizioni attuate dalle autorità 'TRNC' sul loro accesso fisico a quella proprietà. Il rifiuto totale e continuo di accesso alla loro proprietà è un'interferenza chiara col diritto degli espatriati Ciprioti greci al godimento tranquillo della proprietà all'interno del significato della prima frase dl’ Articolo 1 del Protocollo 1.
189. .. c'è stata una violazione continua dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 in virtù del fatto che ai proprietari greco- ciprioti di proprietà nella Cipro settentrionale viene negato l’ accesso ed il controllo, l’ uso e il godimento della loro proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi loro diritti di proprietà.”
19. La Corte non vede ragione nella causa presente di scostarsi dalle conclusioni alle quali è giunta nelle cause Loizidou e Cipro c. Turchia (op. cit.; vedere anche Demades c. Turchia (meriti), n. 16219/90, § 46 31 luglio 2003).
20. Di conseguenza, conclude che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 di Protocollo 1 alla Convenzione in virtù del fatto che alla richiedente fu negato l’accesso ed il controllo, l’uso e il godimento della sua proprietà così come qualsiasi risarcimento per l'interferenza coi suoi diritti di proprietà.


21. La società richiedente si lamentò di una violazione sotto l’Articolo 14 della Convenzione a causa del trattamento discriminatorio contro lei stessa nel godimento dei suoi diritti sotto l’Articolo 1 del Protocollo 1. Addusse che questa discriminazione era stata basata sull'origine nazionale e/o sulle credenze religiose dei suoi direttori ed azionisti.
L’Articolo 14 della Convenzione si legge come segue:

“Il godimento dei diritti e delle libertà stabilite [nella] Convenzione sarà garantito senza discriminazione su alcuna base come il sesso,la razza, il colore, la lingua, la religione, l’opinione politica o altro, la cittadinanza od origine sociale, l'associazione con una minoranza nazionale, la proprietà,la nascita o altro status.”

22. La Corte richiama che nella causa Alexandrou (citata sopra, §§ 38-39) ha trovato che non era necessario eseguire un esame separato dell'azione di reclamo sotto l’Articolo 14 della Convenzione. La Corte non vede qualsiasi ragione di abbandonare tale approccio nella presente causa (vedere anche, mutatis mutandis, Eugenia Michaelidou Ltd e Michael Tymvios c. Turchia, n. 16163/90, §§ 37-38 31 luglio 2003).


23. L’Articolo 41 della Convenzione prevede:
“Se la Corte costata che c'è stata una violazione della Convenzione o dei Protocolli, e se la legge interna dell’Alta Parte Contraente riguardata permette una riparazione solamente parziale, la Corte può, se necessario, riconoscere una soddisfazione equa alla vittima.”
A. Danno materiale e morale
1. Le osservazioni delle parti
(a) La richiedente
24. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 31 luglio 2002, la richiedente richiese CYP 1,686,014 (circa EUR 2,880,723) per danno materiale. Si appellò al rapporto di un esperto che valutava il valore delle sue perdite che includevano la perdita di affitto annuale percepito o che si aspettava di percepire dall'affittare la proprietà, più interesse dalla data in cui simile affitto era dovuto sino al giorno del pagamento. L'affitto chiesto era per il periodo risalente al gennaio 1990 sino al 1 gennaio 2003. La richiedente non chiese il risarcimento per una qualsiasi espropriazione stabilita poiché era ancora la proprietaria legale della proprietà. Il rapporto di valutazione conteneva una descrizione del Rock Ruby hotel (vedere paragrafo 8 sopra) e della città di Kyrenia che, secondo la richiedente, nel 1974 era il centro turistico più popolare di Cipro. La richiesta per l’alloggio presso gli alberghi ia Kyrenia era elevata e buoni alberghi stavano realizzando tassi di occupazione alti.
25. Il punto iniziale del rapporto di valutazione era il reddito ricevibile al luglio 1974. Avendo riguardo alla bellezza dell'albergo ed ai profitti resi dagli altri alberghi simili a Cipro, il Rock Ruby hotel avrebbe potuto ottenere CYP 35 (circa EUR 59) per stanza al mese. Prendendo in considerazione che l'albergo aveva 56 stanze e dopo la deduzione di una percentuale del 10% per possibili spese, il valore annuale del 1974 di affitto fu valutato a CYP 21,168 (circa EUR 36,167). Questa somma fu adattata successivamente al valore del 1990 prendendo in considerazione:
(a) la natura dell'area dove la proprietà era situata;
(b) il trend degli affitti per il periodo 1970-1974 nelle aree simili;
(c) il trend degli affitti per il periodo dopo il 1974 nelle aree non occupate di Cipro (basato sull'Indice dei prezzi al consumo 1960-2002 per gli Affitti e gli Alloggi emesso dal Settore di Statistica e Ricerca del Governo di Cipro, aumentato di una percentuale del 25%).
26. Interesse composto per pagamento ritardato applicato ad un tasso del’ 8% all'anno fino alla fine del 2000 e del 6% all'anno per gli anni 2001-2002 (l'interesse totale chiesto corrispondeva a CYP 643,567circa EUR 1,099,598).
27. Il 23 gennaio 2008, a seguito di una richiesta dalla Corte per un aggiornamento sugli sviluppi della causa, la richiedente ha presentato delle rivendicazioni aggiornate per soddisfazione equa con lo scopo coprire la perdita dell'uso della proprietà dal 1 gennaio 1987 al 31 dicembre 2007 . Produsse un rapporto di valutazione riveduto che, sulla base dei criteri adottati nel rapporto precedente, concluse che la somma intera dovuta per la perdita d’uso era CYP 1,775,803, più CYP 1,795,483 per interesse. La somma totale chiesta sotto questo capo era così CYP 3,571,287 (circa EUR 6,101,900). La richiedente richiese anche l'importo supplementare di EUR 17,000 al mese, da correggere in conformità con l’inflazione per un periodo di 18 anni o sino alla data in cui l'esercito turco lascerà la sua proprietà vacante.
28. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione eque di 31 luglio 2002, la richiedente chiese inoltre CYP 873,000 (circa EUR 1,491,607) a riguardo del danno morale. In particolare, chiese CYP 30,000 (circa EUR 51,258) per l'angoscia e la frustrazione subita a causa della violazione continua dei suoi diritti di proprietà. Affermò che questa somma era stata calcolata sulla base della somma assegnata dalla Corte nella causa Loizidou ((soddisfazione equa), Relazioni 1998-IV, 28 luglio 1998), prendendo in considerazione, comunque che il periodo di tempo per il quale il danno è stato chiesto nella presente causa era più lungo. La richiedente chiese anche CYP 843,000 (circa EUR 1,440,349) per la violazione dei suoi diritti sotto l’ Articolo 14 della Convenzione che fu aggravata dal fatto che l'esercito turco stava usando l'albergo per i suoi propri fini.
29. Nelle sue rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 23 gennaio 2008, la richiedente infine richiese, la somma supplementare di EUR 50,000 per danno morale.
(b) Il Governo
30. Il Governo registrò commenti sulle rivendicazioni aggiornate della richiedente per la soddisfazione equa il 30 giugno 2008 e d il 15 ottobre 2008. Indicò che la presente richiesta era parte di un gruppo di cause simili che sollevavano un numero di questioni problematiche e sostenne che le rivendicazioni per la soddisfazione equa non erano pronte per un esame. Il Governo aveva infatti incontrato dei problemi seri nell'identificare le proprietà ed i loro attuali proprietari. Le informazioni fornite dai richiedenti a questo riguardo non erano basate su prove affidabili. Inoltre, a causa del tempo trascorso dal deposito delle richieste, è probabile che siano potute sorgere nuove situazioni: le proprietà avrebbero potuto essere trasferite, avrebbero potuto essere donate o avrebbero potuto essere ereditate all'interno dell'ordinamento giuridico della Cipro meridionale. Questi fatti non sarebbero stati noti al Governo rispondente e avrebbero potuto essere certificati solamente dalle autorità greco -cipriote che, dal 1974, avevano rifatto i registri e i documenti di tutte le proprietà nella Cipro settentrionale. Si potrebbe richiedere ai richiedenti di offrire dei certificati di ricerca emessi dal Settore dei Terreni e Ricerche della Repubblica di Cipro. In casi in cui il richiedente originale se ne fosse andato o la proprietà avesse cambiato mani, è probabile che sorgano delle questioni riguardo a se i nuovi proprietari avevano un interesse legale nella proprietà e se a loro stati concessi danno morali e/o materiali .
31. Il Governo notò inoltre che alcuni richiedenti avevano diviso le proprietà e che non era provato che i loro comproprietari avevano accettato la sezione delle proprietà. Né, quando chiedendo i danni basati sull'assunzione che le proprietà erano state affittate dopo il 1974, i richiedenti avevano mostrato che i diritti dei detti comproprietari sotto il diritto nazionale erano stati rispettati.
32. Il Governo presentò che siccome è stato applicato un aumento annuale del valore della proprietà, sarebbe ingiusto aggiungere un interesse composto per pagamento ritardato, e che la Turchia aveva riconosciuto la giurisdizione della Corte il 21 gennaio 1990, e non nel gennaio 1987. In qualsiasi caso , il valore di mercato addotto del 1974 della proprietà era esorbitante, estremamente eccessivo e speculativo; non era basato su nessun dato vero con cui fare un paragone e costituiva un’indennità insufficiente per la volatilità del mercato della proprietà e per la sua suscettibilità alle influenze sia nazionali che internazionali. Il rapporto presentato dalla richiedente aveva proceduto invece all'assunzione che il mercato della proprietà avrebbe continuato a fiorire con crescita economica continua durante l’intero periodo sotto considerazione.
33. Il Governo produsse un rapporto di valutazione preparato dalle autorità turco -cipriote che considerò essere basato su una “valutazione realistica dei valori di mercato del 1974, avendo riguardo ai documenti dei terreni attinenti e delle vendite comparative nelle aree in cui la proprietà [era] situata.” Questo rapporto conteneva due proposte, valutando, rispettivamente la somma dovuta per la perdita dell’ uso della proprietà ed il suo valore attuale. La seconda proposta fu fatta per dare alla richiedente la scelta di vendere la proprietà allo Stato, abbandonando con ciò il titolo di proprietà e le rivendicazioni riguardo a questo.
34. Il rapporto preparato dalle autorità turco-cipriote specifica che sarebbe possibile prevedere, o immediatamente o dopo la decisione del problema di Cipro, la restituzione della proprietà descritta nel paragrafo 8 sopra. Nel caso le condizioni per la restituzione non fossero state adempiute , la richiedente avrebbe potuto chiedere il risarcimento finanziario, da calcolare sulla base della perdita di utili (applicando un 5% di rendita sui valori di mercato del 1974) e dell’aumento di valore della proprietà fra il 1974 e la data del pagamento. Se la richiedente avesse fatto domanda alla Commissione del Patrimonio immobiliare, quest’ultima avrebbero offerto CYP 292,145.54 (circa EUR 499,159) per compensare la perdita d’uso e CYP 311,174.61 (circa EUR 531,672) per il valore della proprietà. Secondo un esperto nominato dalle autorità “TRNC”, il valore del libero-mercato del 1974 della proprietà della richiedente era CYP 50,847 (circa EUR 86,877). Contro l’adempimento di certe condizioni, la Commissione del Patrimonio immobiliare avrebbe potuto offrire anche alla richiedente il cambio della sua proprietà con delle proprietà turco-cipriote localizzate nel sud dell'isola
35. Infine, il Governo non fece commenti sulle osservazioni della richiedente sotto il capo di danno morale.
2. La terza parte intervenuta
37. Il Governo di Cipro sostenne pienamente le rivendicazioni aggiornate del richiedente per la soddisfazione equa.
3. La valutazione della Corte
37. La Corte da prima nota che l'osservazione del Governo per cui è probabile che sorgano dei dubbi riguardo al titolo di proprietà della richiedente sulla proprietà in questione (veda paragrafo 30 sopra) è, in sostanza, un'obiezione d’ incompatibilità ratione materiae con le disposizioni dell’Articolo 1 del Protocollo 1. Tale difficoltà avrebbe dovuto essere sollevata prima che la richiesta venisse dichiarata ammissibile o, al più tardi, nel contesto delle osservazioni delle parti sui meriti. In qualsiasi caso, la Corte può solo confermare la sua costatazione che la richiedente aveva una “ proprietà” sulle proprietà a Kyrenia all'interno del significato dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 (vedere paragrafo 16 sopra).
38. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione della richiesta dell’ Articolo 41 riguardo al danno materiale e morale non è pronta per una decisione. Osserva, in particolare, che le parti non sono riuscite ad offrire dati affidabili ed obiettivi concernenti i prezzi dei terreni e dei beni immobili a Cipro in data dell'intervento turco. Questo insuccesso rende difficile per la Corte valutare se la stima fornita dal richiedente del valore di mercato del 1974 della sue proprietà sia ragionevole. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e la richiedente(Articolo 75 § 1 dell’ordinamento di Corte).

B. Costi e spese

39. Nelle sue rivendicazioni di soddisfazione equa del 31 luglio 2002, appellandosi ai conti dal suo rappresentante, la società richiedente chiese CYP 4,034.1 (circa EUR 6,892) per i costi e le spese sostenuti di fronte alla Corte. Questa somma includeva CYP 800 (circa EUR 1,366) per i costi del rapporto competente che valutava il valore delle sue proprietà. Il 15 gennaio 2004, chiese i costi addizionali corrispondenti a CYP 2,645 (circa EUR 4,519). Nelle sue rivendicazioni aggiornate per la soddisfazione equa del 23 gennaio 2008, la società richiedente infine presentò note spese supplementari per il nuovo rapporto di valutazione e per le parcelle legali corrispondenti rispettivamente ad EUR 392.15 ed EUR 2,955.5 (inclusa V.A.T.). Indicò che la somma complessiva chiesta per costi e spese era EUR 10,240.32 (inclusa V.A.T.).
40. Il Governo non fece commenti su questo punto.
41. Nelle circostanze della causa, la Corte considera, che la questione dell’applicazione dell’Articolo 41 riguardo ai costi ed alle spese non è pronta per una decisione. La questione deve essere di conseguenza riservata e la susseguente procedura fissata con dovuto riguardo ad un qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere il Governo rispondente e la richiedente.


1. Respinge per sei voti ad uno le obiezioni preliminari del Governo;
2. Sostiene per sei voti ad uno che c'è stata una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione;
3. Sostiene all’unanimità che non è necessario esaminare se c'è stata una violazione dell’ Articolo 14 della Convenzione preso in concomitanza con l’Articolo 1 del Protocollo 1;
4. Sostiene all’unanimità che la questione della richiesta dell’ Articolo 41 non è pronta per una decisione;
di conseguenza,
(a) riserva la questione detta in intero;
(a) riserva la detta questione per intero;
(b) invita il Governo ed la richiedente a presentare, entro tre mesi dalla data in cui la sentenza diviene definitiva in conformità con l’ Articolo 44 § 2 della Convenzione le loro osservazioni scritte sulla questione e, in particolare, a notificare alla Corte qualsiasi accordo al quale potrebbero giungere;
(c) riserva l'ulteriore procedura e delega al Presidente della Camera il potere di fissarla all’occorrenza.
Fatto in inglese, e notificato per iscritto il 22 settembre 2009, facendo seguito all’Articolo 77 §§ 2 e 3 dell’Ordinamento.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Cancelliere Aggiunto Presidente
In conformità con l’Articolo 45 § 2 della Convenzione e l’articolo 74 § 2 dell’ordinamento, l'opinione separata di Giudice Karakaş è annessa a questa sentenza.

Diversamente dalla maggioranza, considero, che l'obiezione del non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali sollevata dal Governo non avrebbe dovuto essere respinte. Di conseguenza, non posso concordare con la costatazione di una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 della Convenzione, per le stesse ragioni di quelle menzionate nella mia opinione dissidente nella causa di Alexandrou c. Turchia (n. 16162/90, 20 gennaio 2009).

DATA DI VALIDITÀ: La data dell'ultimo controllo di validità dei testi è martedì 20/02/2024.