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ARTICOLI: 41, 35, P1-1

NUMERO: 47045/06/2009
STATO: Malta
DATA: 15/09/2009
ORGANO: Sezione Quarta


Conclusion Preliminary objection dismissed (non-exhaustion of domestic remedies) ; Violation of P1-1 ; Remainder inadmissible ; Pecuniary and non-pecuniary damage - award
(Application no. 47045/06)
15 September 2009
This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Amato Gauci v. Malta,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza, President,
Lech Garlicki,
Giovanni Bonello,
Ljiljana Mijović,
Päivi Hirvelä,
Ledi Bianku,
Nebojša Vučinić, judges,
and Fatoş Aracı, Deputy Section Registrar,
Having deliberated in private on 25 August 2009,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
1. The case originated in an application (no. 47045/06) against Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Maltese national, Mr P. A. G. (“the applicant”), on 24 November 2006
2. The applicant was represented by Dr I. R.and Dr T. C. C., lawyers practising in Valletta. The Maltese Government (“the Government”) were represented by their Agent, Dr S. Camilleri, Attorney General.
3. The applicant alleged that his property rights under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention were infringed as a result of a new law which imposed on him a unilateral lease relationship for an indeterminate time without providing him with a fair and adequate rent.
4. On 27 September 2007 the President of the Fourth Section decided to communicate to the Government the complaint concerning Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. It was also decided to examine the merits of the application at the same time as its admissibility (Article 29 § 3).
5. The applicant was born in 1939 and lives in Msida, Malta.
A. Background of the case
6. The applicant is the owner of a maisonette in Sliema, Malta. He inherited one undivided half-share of the premises from his father, who died in 1995 and the other undivided half-share from his mother, who died in 1997.
7. On 21 November 1975 the applicant's father had entered into a temporary emphyteusis contract (a contract granting a tenement [house, flat or other type of real property] for a stated yearly rent or ground rent to be paid in money or in kind) with Mr P. The parties had agreed that Mr P. was to pay a yearly amount of 90 Maltese liras (MTL – approximately 210 euros (EUR)) and was to return the premises with vacant possession to the owner after twenty-five years. They further agreed that in respect of maintenance, the grantor was responsible only for “extraordinary expenses in connection with the roofs and ceiling ... unless caused by the negligence of the acquirer”.
8. In accordance with the Civil Code, the premises reverted ipso iure to the applicant on 20 November 2000.
9. In 1979 under Act XXIII (see paragraph 24 below) amending Chapter 158 of the Laws of Malta, Mr and Mrs P., as holders of the utile dominium at the time and as Maltese citizens occupying the premises as their ordinary residence, were granted the right to retain possession of the premises under a lease, without the consent of the owner. The law did not apply to temporary emphyteusis contracts entered into after 1 June 1995.
10. By a letter of 6 April 2000, the year in which the temporary emphyteusis contract lapsed, the applicant informed Mr and Mrs P. that he would not renew the contract of emphyteusis and that they should vacate the premises.
11. By a letter dated 13 April 2000, Mr and Mrs P. informed the applicant that they were not seeking renewal of the contract but that they were availing themselves of the right granted to them under Act XXIII of 1979 whereby they could retain the property under a lease.
12. After 20 November 2000, Mr and Mrs P. remained in possession of the premises under a lease, bringing about a completely new legal relationship between them and the applicant. As a result the applicant claimed that he had been unilaterally deprived of his property without being able to have recourse to a court for a determination as to whether it was necessary for Mr and Mrs P. to retain the property or to establish just and fair lease conditions. The applicant also submitted that Mr and Mrs P. also owned other property, whilst he could not make use of his property for the benefit of his daughter, who was getting married.
13. On 26 September 2000 the applicant instituted proceedings before the Rent Regulation Board (the “RRB”) in order to have a fair amount of rent fixed. On 17 January 2002 these proceedings were adjourned sine die in view of the constitutional proceedings instituted by the applicant, and they have not been resumed since. According to the applicant the proceedings were awaiting the outcome of the constitutional proceedings and would be resumed according to law, as stated in the minutes of the last hearing before the Board. According to the Government, the applicant abandoned these proceedings, which were then declared to have been vacated on 28 July 2004. The maximum compensation the applicant could be offered by the RRB in accordance with the law (see paragraph 21 below) was MTL 180 (approximately EUR 420) per year.
14. According to an architect's report dated March 2002, the market value of the vacant premises amounted to MTL 39,000 (approximately EUR 90,700), while the rental value was MTL 120 (approximately EUR 280) per month.
1. Proceedings before the Civil Court
15. On an unspecified date the applicant instituted constitutional redress proceedings before the Civil Court (First Hall). He complained that the lease imposed on him, as owner of the premises, which had been granted in emphyteusis at the time of the introduction of the new law, subject to inadequate compensation, infringed his rights under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and was discriminatory and contrary to Article 14 of the Convention, since other premises, particularly those rented after 1995, were not subject to the same conditions.
16. By a judgment of 16 November 2004 the Civil Court rejected the applicant's claims. It held that the case was not one of deprivation of property but rather of control of use. Although it had been claimed that the rent received by the applicant was minimal, the legislator had put in place provisions to deal with this; in particular, the rent could be adjusted every fifteen years in line with the inflation index, subject to capping at double the original amount. Consequently, there had been no breach of the applicant's property rights. In respect of Article 14, it noted that the applicant had not invoked any basis for the discrimination and that the applicant and persons who rented out premises after 1995 were not persons in a similar situation and that consequently, no discrimination could have arisen.
2. Proceedings before the Constitutional Court
17. On 26 November 2004 the applicant appealed.
18. By a judgment of 26 May 2006 the Constitutional Court rejected the applicant's claims. It held that the law at issue restricted the use of property; thus, the interference suffered by the applicant constituted control of the use of property, which had been legitimate and in the general interest, falling within the State's wide margin of appreciation. In view of the housing situation in Malta, the new law was meant to protect persons occupying premises as their ordinary residence for a certain period of time from being evicted. The law also allowed for the rent to be reviewed as mentioned by the first-instance court. The Constitutional Court found that the sum of MTL 180 (approximately EUR 420) per year was certainly low and that it would be preferable for the executive to revise the laws determining such compensation, a task which fell outside the competence of the courts. However, the sum was higher than that payable under other rent laws in force in the country. Hence, having considered all the circumstances, it held that, although the amount of rent was close to the demarcation line below which it would qualify as unjust compensation, it did not result in a violation of the applicant's property rights. In respect of Article 14, the Constitutional Court upheld the first-instance judgment, ruling that no comparison could be made in the absence of an analogous situation.
A. Emphyteusis contracts
19. According to Article 1494 (1) of the Civil Code, Chapter 16 of the Laws of Malta, emphyteusis is defined as:
“a contract whereby one of the contracting parties grants to the other, in perpetuity or for a time, a tenement for a stated yearly rent or ground-rent which the latter binds himself to pay to the former, either in money or in kind, as an acknowledgement of the tenure.”
20. Other articles of the Civil Code related to this form of contract, in so far as relevant, read as follows:
Article 1521 (1)
“A temporary emphyteusis ceases on the expiration of the time expressly agreed upon, and the reversion, in favour of the dominus, of the tenement together with the improvements takes place, ipso jure.”
Article 1505
The emphyteuta shall keep, and in due time restore the tenement in a good state.
Article 1507
The emphyteuta is bound to carry out any obligation imposed by law on the owners of buildings or lands:
Provided that if for the carrying out of any such obligation a considerable expense is required, and the emphyteusis is for a time, the court may, upon the demand of the emphyteuta, compel the dominus to contribute a portion of such expense, regard being had to the covenants of the emphyteusis, to the remaining period of the grant, to the sum of the ground-rent and to other circumstances of the case.”
B. The 1979 Act
21. Section 12 of Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (the Housing (Decontrol) Ordinance), in so far as relevant, reads as follows:
“(1) Notwithstanding anything contained in the Civil Code or in any other enactment the following provisions of this section, and of section 12A shall have effect with respect to all contracts of temporary emphyteusis made at any time.
(2) Where a dwelling-house has been granted on temporary emphyteusis –
(a) for a period not exceeding thirty years, if the contract was made before 2l June 1979, or
(b) for any period, if the contract is made on or after the date aforesaid, and on the expiration of any such emphyteusis the emphyteuta is a citizen of Malta and occupies the house as his ordinary residence, the emphyteuta shall be entitled to continue in occupation of the house under a lease from the directus dominus -
(i) at a rent equal to the ground-rent payable immediately before the expiration of the emphyteusis increased, at the beginning of the lease of the house by virtue of this article, and after the lapse of every fifteenth year thereafter during the continuance of the lease in favour of the same tenant, by so much of the ground-rent payable immediately before such commencement or the commencement of each subsequent fifteen year period, being an amount not exceeding such ground-rent, as represents in proportion to such ground-rent the increase in inflation since the time the ground-rent to be increased was last established; and
(ii) under such other conditions as may be agreed between them, or failing agreement, as the Board may deem appropriate.
22. Section 2 of the Act defines the notion of “tenant” as follows:
(a) the widow or widower of a tenant provided husband and wife were not, at the time of the death of the tenant, either legally or de facto separated;
(b) where the tenant leaves no widow or widower such members of the tenant's family as were residing with him or her at the time of his or her death; and
(c) any sub-tenant in relation to the tenant:
Provided that for the purposes of sections 5 and 12, “tenant” shall not include any of the persons included under paragraph (b) or (c) of this definition but shall include, instead, the children, and any brother or sister, of the tenant who are not married and who reside with the tenant at the time of his or her death and any ascendant of the tenant who so resides with the tenant.
C. The remedy under the Reletting of Urban Property Ordinance
23. According to section 8 of the Reletting of Urban Property Ordinance, Chapter 69 of the Laws of Malta, where the lessor desires to resume possession of the premises on termination of the lease he shall apply to the [Rent Regulation] Board for permission to do so. According to section 9 of the Ordinance, this permission is granted, inter alia:
“... if the lessor requires the premises (other than a shop) for his own occupation or for that of any of his ascendants or descendants, whether by consanguinity or affinity, or of a brother or sister, and (except as otherwise provided in this paragraph of this section) the Board is satisfied that alternative accommodation is available which is reasonably suitable to the means of the tenant and his family as regards extent, character, and proximity to place of work (if any):
Provided that the existence of alternative accommodation shall not be a condition for the grant by the Board of permission to recover possession of premises under this paragraph of this article where the Board is satisfied, having regard to all the circumstances of the case including any alternative accommodation available for the landlord or for the tenant, that greater hardship would be caused by refusing permission for the recovery of possession than by granting it.”
D. The 1995 amendments
24. According to section 12(3) of the Housing (Decontrol) Ordinance:
“Where on the expiration of an emphyteusis ... the dwelling-house is subject to a lease, the provisions of the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, shall not apply in respect of such lease:
Provided that where the tenant under the said lease is a citizen of Malta and occupies the house as his ordinary residence he shall, on the termination of the lease, be entitled to continue in occupation of the house under a new lease from the directus dominus at the same rent and under the same conditions....”
25. According to section 16(3) of the Housing (Decontrol) Ordinance as amended in 1995:
“The provisions of section 12 shall not apply to any contract of temporary emphyteusis entered into on or after the 1st June, 1995.”
26. The applicant complained that his property rights were being infringed as a result of the new law which imposed on him a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent in violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
27. The Government contested that argument.
A. Admissibility
1. The Government's objection of non-exhaustion of domestic remedies
(a) The parties' submissions
28. The Government first pointed out that the applicant himself, in his observations, had stated that his complaint was “directed against the deprivation itself irrespective at this stage of the complaint of the amount of compensation”.
29. The Government added that, in any event, the applicant had failed to exhaust ordinary remedies in a number of ways. Firstly, he had failed to seek a decision from the RRB to evict the tenants on the ground that he himself needed the property and that the tenants had alternative accommodation available to them, in accordance with section 9 of the Reletting of Urban Property Ordinance (see “Relevant domestic law” paragraph 23 above). Secondly, the applicant had failed to bring to a conclusion the proceedings instituted before the RRB regarding the determination of the conditions under which the premises were to be granted under lease to the tenant. This not having been determined, it was impossible to establish whether the applicant had been made to suffer an excessive burden.
30. The applicant submitted that his complaint was directed at the application of the law itself, viewed in the light of reasonableness and proportionality, and that the amount of rent was thus of secondary importance. According to the applicant, for the RRB to have jurisdiction and competence, the owner must have accepted as a precondition that the act depriving him of his possessions respected his fundamental rights. This was not so in the present case. A decision by the RRB regarding the rent would be futile if the act of deprivation was found to be null and void. Moreover, it was established by law that the amount of rent the RRB could grant could not exceed MTL 180 (approximately EUR 420). The applicant further submitted that the second remedy proposed by the Government, was not applicable to the present proceedings, according to section 12(3) of the Housing Decontrol Ordinance (see paragraph 24 above). However, even if it were, it appeared from domestic case-law that such proceedings did not generally have prospects of success. The applicant argued that it was for the Government, who were better placed to acquire the relevant information, to prove that any other property owned by a tenant was fit for use as accommodation. The burden of proof should not be on the owner, who generally did not have the relevant knowledge to make such allegations.
31. The RRB was competent solely to establish whatever conditions it might deem appropriate, which would then regulate the imposed lease, but it could not review or consider whether the giving of the property to a third person under lease violated Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. Indeed, on 11 July 2001, the RRB had adjourned the proceedings to allow the applicant to institute the relevant constitutional proceedings. The RRB's minutes of the hearing held on 17 January 2002 stated that the proceedings were being adjourned pending the examination of the constitutional claim. Consequently, the only effective remedy available to the applicant was an application to the courts of constitutional jurisdiction, which he had pursued.
(b) The Court's assessment
32. The Court reiterates that according to Article 35 § 1 of the Convention, it may only deal with an issue after all domestic remedies have been exhausted. The purpose of this rule is to afford the Contracting States the opportunity of preventing or putting right the violations alleged against them before those allegations are submitted to the Court (see, among other authorities, Selmouni v. France [GC], no. 25803/94, § 74, ECHR 1999-V). Thus the complaint submitted to the Court must first have been made to the appropriate national courts, at least in substance, in accordance with the formal requirements of domestic law and within the prescribed time-limits. Nevertheless, the obligation to exhaust domestic remedies only requires that an applicant make normal use of remedies which are effective, sufficient and accessible in respect of his Convention grievances (see Balogh v. Hungary, no. 47940/99, § 30, 20 July 2004). The existence of such remedies must be sufficiently certain not only in theory but also in practice, failing which they will lack the requisite accessibility and effectiveness (see Mifsud v. France (dec.) [GC], no. 57220/00, ECHR 2002-VIII). Moreover, according to established case-law, when a remedy has been pursued, use of another remedy which has essentially the same objective is not required (see, inter alia, Kozacıoğlu v. Turkey [GC], no. 2334/03, § 40, 19 February 2009).
33. The Court, in reply to the Government's preliminary submission, notes that the applicant's statement continues to read “the issue related to the establishment of an amount of rent is herein of a secondary nature”. Consequently, the applicant was merely submitting that the proper order of priority was first to establish that there had been interference with his property and once that had been determined, to establish the proper compensation due.
34. As to the remedies relied on by the Government, the Court notes that on the one hand the amount of compensation to be awarded by the RRB could not exceed EUR 420, a sum which the applicant considered inadequate and contested before this Court. On the other hand, in view of section 12(3) of the Housing Decontrol Ordinance (see paragraph 24 above) the Court is not convinced that the remedy suggested by the Government under the Reletting of Urban Property Ordinance applied to the applicant's circumstances. The Government have not submitted a consistent pattern of case-law substantiating their allegation in this respect. Even if this were so, the Court does not see how applicants could be expected to be aware of tenants' financial situation and alternative accommodation. Consequently, in the circumstances of the present case and in view of the applicant's specific complaint, recourse to the RRB cannot be regarded as an effective remedy requiring exhaustion.
35. Most importantly, the Court notes that in the present case the applicant instituted constitutional proceedings before the Civil Court (First Hall) alleging a breach of his right to the enjoyment of his property as guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1. He further appealed to the Constitutional Court against the Civil Court's judgment rejecting his claim. In both proceedings the applicant complained, inter alia, about the effects of the law at issue and the inadequate amount of compensation. The Court therefore considers that in raising these pleas before the domestic constitutional jurisdictions, which did not reject the applicant's claim on procedural grounds but examined the substance of the claim, the applicant has made normal use of the remedies which were accessible to him and which related, in substance, to the facts complained of at the European level (see, mutatis mutandis, Zarb Adami v. Malta (dec.), no. 17209/02, 24 May 2005 and Edwards v. Malta, no. 17647/04, § 39, 24 October 2006).
36. It follows that the complaint cannot be rejected for non-exhaustion of domestic remedies and that the Government's objection should be dismissed.
2. Conclusion
37. The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. It further notes that it is not inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.
B. Merits
1. The applicant's submissions
38. The applicant submitted that he had suffered interference with his property rights as he had been deprived of his possessions unilaterally on 20 November 2000. Although the original grant in temporary emphyteusis had expired, contrary to his expectation that the property would revert to him vacant on termination of the contract, the 1979 Act gave the tenants the right to retain possession of the property under a new lease. Thus, the fact that he retained ownership in circumstances in which he was unable to foresee when, if ever, the property would revert to him, could not exclude a deprivation of property in the Convention sense. Indeed the concept of tenant was a wide one (see “Relevant domestic law” paragraph 22 above) and the applicant had legitimate fears that the property would not revert to him in the foreseeable future. Moreover, the sums paid in succession tax related to a time when the property was still under the original emphyteusis and could not justify the subsequent interference.
39. The applicant further claimed that the deprivation of his property had been disproportionate. Firstly, the law did not distinguish between tenants who owned other property and those who did not – in the present case the tenants owned other property which they occasionally rented out to third parties. Neither did it distinguish between those who did not have the means to find a residence on the free market and those who did. Secondly, the law failed to restrict the application of such measures to a reasonable time that would enable the owner to foresee the length of time for which he or she would be unable to exercise rights over the property. Thirdly, it failed to give the owner fair and adequate compensation.
40. In the present case, the applicant presented a valuation carried out by a professional architect and based on the current situation and objective indicators. Indeed, the Government's argument that liberalisation of the rent laws would decrease a property's market value was counter-productive. Had that been the case, it would have been a more proportionate measure to ensure availability of property at cheaper prices, without introducing arbitrary control. Furthermore, since the Government referred to the national minimum wage, it was useful to note that according to the National Statistics Office the current gross salaries in various industries amounted to approximately EUR 240 per week and therefore were more than the amount of the minimum wage. Thus, official statistics showed that the minimum salary was not the salary being generally earned. Similarly, the Government's contention that market prices were inflated as a result of foreigners purchasing property did not tally with the results provided by the Government department responsible for issuing permits to such foreigners for purchasing residential premises.
41. According to the architect's valuation dated 2002, the lease value of the premises was MTL 120 (approximately EUR 280) per month. Thus, even the maximum amount of rent allowed by law, namely MTL 180 (approximately EUR 420) per year, amounted to only 12.5% of its real value. This illusory compensation would be of more concern with the passage of time, since the lease was of indefinite duration. It followed that notwithstanding the State's margin of appreciation, the applicant had been made to bear an excessive burden which was disproportionate to the general interest pursued.
42. Moreover, there were no safeguards ensuring that the operation of the 1979 Act would be neither arbitrary nor unforeseeable. The applicant could not contest the application of the system to his property or seek a review as to whether in his circumstances the application of the law was justified, except before the constitutional courts. Furthermore, the RRB could not establish fair and adequate compensation, which was determined by the law itself, and was not subject to judicial review.
2. The Government's submissions
43. The Government contested the assertion that there had been interference with the applicant's property rights. They submitted that the applicant's father should have known that at the time of the emphyteusis the Civil Code and the applicable case-law had already determined that owners had to respect lease contracts entered into even beyond the period of temporary emphyteusis. In fact, Act XXIII only limited the already existent protection of tenants to Maltese citizens occupying the premises as their ordinary residence. Moreover, the applicant had inherited an undivided half-share of the premises from his late father in December 1995 and the rest in 1997. Thus, at the time the applicant had acquired possession, the property was already governed by the new law. What he had inherited was the “subdirectum dominium” of the premises, which granted him the right to receive the ground rent previously established. This had also affected the duty on succession, since at the time when he had acquired full ownership on the basis of these conditions the premises as a whole were valued at MTL 13,000. Moreover, he retained ownership of the property, albeit subject to a tenancy in favour of Mr and Mrs P., with limited possibilities of inheritance. Given the above and the fact that the applicant's possession was not worth less than when he had inherited it and what he had paid succession duty on, it could not be said that he had suffered interference with his rights.
44. Even assuming that there had been interference with the applicant's property rights, it had consisted of control of the use of property in the general interest, namely that of protecting the interests of tenants, as also established by the Commission in Zammit and Others v. Malta, (no. 16756/90, Commission report of 12 January 1991, Decisions and Reports 68, pg 312) which dealt with a similar complaint. Indeed, the 1979 Act was aimed at preventing large scale evictions in the 1950s and 1960s of persons who had acquired houses in emphyteusis for periods in excess of sixteen years.
45. The Government submitted that the interference had been proportionate, relying on the Commission's decision in Zammit and Others. In the latter, in respect of similar facts, the Commission had noted that the applicants remained owners of their property interest, which they were free to dispose of, and that they continued to receive rent from the occupiers. Thus, bearing in mind the wide margin of appreciation afforded to States in regulating housing problems, the control of use was justified within the meaning of the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
46. The Government further submitted that the proportionality of compensation in the context of social measures such as those in the field of housing could not be calculated on the basis of the full value on the open market, but was a matter which fell within the margin of appreciation of the State. Moreover, Article 1 of Protocol No. 1 did not confer a right to receive a profit. The rent payable to the applicant was reasonable in view of the value of the property at the time when he inherited it. Furthermore, it was not clear on what basis the applicant's valuations, which contrasted with those relied on for succession purposes, had been carried out. They were speculative and appeared to be based on the assumption that similar properties would fetch the same price on the open market. The valuation did not take into account the change in market conditions which would be brought about if all the rent laws affecting general social conditions were to be abolished.
47. Reiterating the reasoning of the Constitutional Court, the Government further submitted that the issue of proportionality had to be examined in the light of the necessity of such social measures and the average monthly income of the population (the minimum wage in 2007 had been approximately EUR 140 per week). Therefore, one had to consider the economic and social reality in the country as a whole and not just property speculation. Indeed, if market rents, which were also inflated beyond local market conditions because of foreigners' interest in purchasing such properties at higher prices, were to be applied to all premises this would result in severe hardship for many.
48. Furthermore, at the time when the ground rent had been agreed by the applicant's father it had not been subject to price controls. Section 12(2)(b)(i) of the Housing (Decontrol) Ordinance (see “Relevant domestic law” above) provided for the rent payable to be a reflection of the original ground rent and was therefore a fair and proportionate rent in the circumstances. Therefore, the applicant had not suffered a disproportionate burden.
49. Finally the Government submitted that the law was not arbitrary and that it provided for procedural safeguards in the form of recourse to an impartial tribunal established by law, namely the RRB for the establishment of rent conditions, with an appeal on points of law to the Court of Appeal. Moreover, the operation of the whole system, although not based on means testing of tenants, did not allow for any reductions in rent and applied only to tenants who used the property as their ordinary residence and did not have suitable alternative accommodation. This provided sufficient safeguards against arbitrariness. Referring to Mellacher and Others v. Austria (19 December 1989, Series A no. 169), they recalled that legislation instituting a system of rent control and aiming, inter alia, at establishing a standard of rents for equivalent flats at an appropriate level must, perforce, be general in nature. It would hardly be consistent with these aims nor would it be practicable to make the reductions of rent dependent on the specific situation of each tenant.
3. The Court's assessment
(a) Whether there was interference
50. As the Court has stated on a number of occasions, Article 1 of Protocol No. 1 comprises three distinct rules: the first rule, set out in the first sentence of the first paragraph, is of a general nature and enunciates the principle of the peaceful enjoyment of property; the second rule, contained in the second sentence of the first paragraph, covers deprivation of possessions and subjects it to certain conditions; the third rule, stated in the second paragraph, recognises that the Contracting States are entitled, inter alia, to control the use of property in accordance with the general interest. The three rules are not, however, distinct in the sense of being unconnected. The second and third rules are concerned with particular instances of interference with the right to peaceful enjoyment of property and should therefore be construed in the light of the general principle enunciated in the first rule (see, among other authorities, James and Others v. the United Kingdom, judgment of 21 February 1986, Series A no. 98, § 37; Beyeler v. Italy [GC], no. 33202/96, § 98, ECHR 2000-I; and Saliba v. Malta, no. 4251/02, § 31, 8 November 2005).
51. The Government contested the assertion that there had been an interference with the applicant's property rights within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention on the basis that the law at issue was already in force when the applicant inherited the property. The Court notes that the application of legislation affecting landlords' rights over many years constitutes a continued interference for the purposes of Article 1 of Protocol No. 1 (see, mutatis mutandis, Hutten-Czapska v. Poland [GC], no. 35014/97, § 210, ECHR 2006-...). Thus, even considering that the interference in question, as in Hutten-Czapska, was the result of subsequent regulatory regimes limiting owners' rights, this does not mean that there was no interference. On the contrary, this means that both the applicant's parents and subsequently the applicant suffered interference with their property rights. For the purposes of this case, however, the complaint is confined to the application of Act XXIII of 1979 to the applicant's rights over his property.
52. The Court has previously held that a restriction on an applicant's right to terminate a tenant's lease constitutes control of the use of property within the meaning of the second paragraph of Article 1. It follows that the case should be examined under the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 (see Velosa Barreto v. Portugal, 21 November 1995, § 35, Series A no. 334).
(b) Whether the Maltese authorities observed the principle of lawfulness and pursued a “legitimate aim in the general interest”
53. The first requirement of Article 1 of Protocol No. 1 is that any interference by a public authority with the peaceful enjoyment of possessions be lawful. In particular, the second paragraph of Article 1, while recognising that States have the right to control the use of property, subjects their right to the condition that it be exercised by enforcing “laws”. Moreover, the principle of lawfulness presupposes that the applicable provisions of domestic law are sufficiently accessible, precise and foreseeable in their application (see, mutatis mutandis, Broniowski v. Poland [GC], no. 31443/96, § 147, ECHR 2004-V, and Saliba, cited above, § 37).
54. Furthermore, a measure aiming at controlling the use of property can only be justified if it is shown, inter alia, to be “in accordance with the general interest”. Because of their direct knowledge of their society and its needs, the national authorities are in principle better placed than the international judge to appreciate what is in the “general” or “public” interest. The notion of “public” or “general” interest is necessarily extensive. In particular, spheres such as housing of the population, which modern societies consider a prime social need and which plays a central role in the welfare and economic policies of Contracting States, may often call for some form of regulation by the State. In that sphere decisions as to whether, and if so when, it may fully be left to the play of free market forces or whether it should be subject to State control, as well as the choice of measures for securing the housing needs of the community and of the timing for their implementation, necessarily involve consideration of complex social, economic and political issues. Finding it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should be a wide one, the Court has on many occasions declared that it will respect the legislature's judgment as to what is in the “public” or “general” interest unless that judgment is manifestly without reasonable foundation (see Hutten-Czapska, cited above, §§ 165-166).
55. That the interference was lawful is a matter not disputed by the parties. The Court finds that the restriction was imposed by Act XXIII of 1979 and was therefore “lawful” within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1. The Court further considers that the legislation at issue in the present case pursued a legitimate social policy aim, namely the social protection of tenants (see Velosa Barreto, cited above, § 35 and Hutten-Czapska, cited above, § 178).
(c) Whether the Maltese authorities struck a fair balance
56. Any interference with property must also satisfy the requirement of proportionality. As the Court has repeatedly stated, a fair balance must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual's fundamental rights, the search for such a fair balance being inherent in the whole of the Convention. The requisite balance will not be struck where the person concerned bears an individual and excessive burden (see Sporrong and Lönnroth cited above, §§ 69-74, and Brumărescu v. Romania [GC], no. 28342/95, § 78, ECHR 1999-VII).
57. The concern to achieve this balance is reflected in the structure of Article 1 of Protocol No. 1 as a whole. In each case involving an alleged violation of that Article the Court must therefore ascertain whether by reason of the State's interference the person concerned had to bear a disproportionate and excessive burden (see James and Others, cited above, § 50; Mellacher and Others, cited above, § 48, and Spadea and Scalabrino v. Italy, judgment of 28 September 1995, § 33, Series A no. 315-B).
58. In assessing compliance with Article 1 of Protocol No. 1, the Court must make an overall examination of the various interests in issue, bearing in mind that the Convention is intended to safeguard rights that are “practical and effective”. It must look behind appearances and investigate the realities of the situation complained of. In cases concerning the operation of wide-ranging housing legislation, that assessment may involve not only the conditions of the rent received by individual landlords and the extent of the State's interference with freedom of contract and contractual relations in the lease market, but also the existence of procedural and other safeguards ensuring that the operation of the system and its impact on a landlord's property rights are neither arbitrary nor unforeseeable. Uncertainty – be it legislative, administrative or arising from practices applied by the authorities – is a factor to be taken into account in assessing the State's conduct. Indeed, where an issue in the general interest is at stake, it is incumbent on the public authorities to act in good time, and in an appropriate and consistent manner (see Immobiliare Saffi v. Italy, [GC], no. 22774/93, § 54, ECHR 1999-V; and Broniowski, cited above, § 151).
59. Moreover, in situations where the operation of the rent-control legislation involves wide-reaching consequences for numerous individuals and has economic and social consequences for the country as a whole, the authorities must have considerable discretion not only in choosing the form and deciding on the extent of control over the use of property but also in deciding on the appropriate timing for the enforcement of the relevant laws. Nevertheless, that discretion, however considerable, is not unlimited and its exercise cannot entail consequences at variance with the Convention standards (see, mutatis mutandis, Hutten-Czapska, cited above, § 223).
60. The Court notes that the Government made reference to the Commission's decision in Zammit and Others v. Malta. Indeed, in analogous circumstances the Commission found that the said interference had been justified in view of the wide margin of appreciation of States in this sphere. However, the Court recalls that this margin is still subject to European supervision and what might have been justified eighteen years ago, the Commission decision having been delivered in 1991, will not necessarily be justified today. As stated by the Government, Act XXIII of 1979 had as its aim to prevent large-scale evictions in the 1950s and 1960s. Thus, in its balancing exercise the Court will have to determine whether such a degree of tenant protection, to the detriment of owners, is still justified fifty years later. It notes that, as stated by the Government, the minimum wage in 2007 was approximately EUR 600 per month, while back in 1974 (the date when Malta adopted a national minimum wage), it amounted to less than EUR 100 per month.
61. The Court will consider the impact that the application of the 1979 Act had on the applicant's property. It notes that the applicant could not exercise his right of use in terms of physical possession as the house was occupied by the tenants and he could not terminate the lease. Thus, while the applicant remained the owner of the property he was subjected to a forced landlord-tenant relationship for an indefinite period of time. It has already been established that the applicant did not have an effective remedy enabling him to evict the tenants (see, a contrario, Velosa Barreto, cited above), either on the basis of his own need or that of his relatives or on the basis that Mr and Mrs P. were not deserving of such protection, as they owned alternative accommodation. Consequently, the application of the law itself lacked adequate procedural safeguards aimed at achieving a balance between the interests of the tenants and those of the owners. The Court further considers that the possibility of the tenant leaving the premises voluntarily was remote, especially since the tenancy could be inherited. The Government's contention that transfer of the tenancy by inheritance was improbable was not substantiated and remains to be considered as pure speculation. It follows that these circumstances inevitably left the applicant in uncertainty as to whether he would ever be able to recover his property.
62. Moreover, both the amount of rent received by the applicant, namely EUR 210 per year and the maximum amount of rent the applicant could obtain, namely EUR 420, were, as confirmed by the Constitutional Court, “certainly low”. Indeed, the amount of rent contrasts starkly with the market value of the premises as submitted by the applicant. The Court considers that, State control over levels of rent falls into a sphere subject to a wide margin of appreciation by the State and its application may often cause significant reductions in the amount of rent chargeable (see, in particular, Mellacher and Others, cited above, § 45). Nevertheless, this may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit.
63. In the present case, having regard to the low rental value which could be fixed by the Rent Regulation Board, the applicant's state of uncertainty as to whether he would ever recover his property, which has already been subject to this regime for nine years, the lack of procedural safeguards in the application of the law and the rise in the standard of living in Malta over the past decades, the Court finds that a disproportionate and excessive burden was imposed on the applicant. The latter was requested to bear most of the social and financial costs of supplying housing accommodation to Mr and Mrs P. (see, mutatis mutandis, Hutten-Czapska, cited above, § 225). It follows that the Maltese State failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the applicant's right of property.
64. There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention.
65. The applicant complained that Act XXIII of 1979 discriminated against him vis-a-vis owners of premises granted in temporary emphyteusis after 1995, which were not subject to the same law. Its effects on persons who had given their property in emphyteusis before 1979 were therefore contrary to Article 14 of the Convention, which provides:
“The enjoyment of the rights and freedoms set forth in [the] Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, religion, political or other opinion, national or social origin, association with a national minority, property, birth or other status.”
A. Admissibility
66. The Court reiterates that Article 14 complements the other substantive provisions of the Convention and its Protocols. It has no independent existence since it has effect solely in relation to “the enjoyment of the rights and freedoms” safeguarded by those provisions. Although the application of Article 14 does not presuppose a breach of those provisions – and to this extent it is autonomous – there can be no room for its application unless the facts at issue fall within the ambit of one or more of the latter (see, among many other authorities, Petrovic v. Austria, 27 March 1998, § 22, Reports 1998-II).
67. The Court reiterates that discrimination means treating differently, without an objective and reasonable justification, persons in relevantly similar situations (see Willis v. the United Kingdom, no. 36042/97, § 48, ECHR 2002-IV). However, not every difference in treatment will amount to a violation of Article 14. It must be established that other persons in an analogous or relevantly similar situation enjoy preferential treatment and that this distinction is discriminatory (see Unal Tekeli v. Turkey, no. 29865/96, § 49, 16 November 2004).
68. The Court also points out that the grounds on which those differences of treatment are based are relevant in the context of Article 14. However, the list of prohibited grounds of discrimination as set out in Article 14 is not exhaustive (see Rasmussen v Denmark, 28 November 1984, § 34 in fine, Series A no. 87)
69. The Court considers that the facts at issue fall within the ambit of Article 1 of Protocol No. 1 and that Article 14 is therefore applicable in the instant case.
70. The Court notes that even assuming that all property owners could be considered to be in an analogous situation, the legal restrictions and impositions complained of applied to every owner whose property had been granted under a contract of emphyteusis on the date of the introduction of Act XXIII (21 June 1979). Moreover, the applicant would not have been subjected to such restrictions and impositions in respect of any such contracts entered into after 1 June 1995, the date on which the law was amended. Thus, there appears to be no distinguishing criterion based on the personal status of the houseowner or on any other ground which the applicant failed to mention (see, mutatis mutandis, G. v. Austria (dec.), no. 12484/86, 7 June 1990).
71. In any case, the Court reiterates that no discrimination is disclosed by a particular date being chosen for the commencement of a new legislative regime (see, mutatis mutandis, Massey v. the United Kingdom, (dec.) no. 14399/02, 8 April 2003), and that differential treatment arising out of a legislative change is not discriminatory where it has a reasonable and objective justification in the interests of the good administration of justice (see, mutatis mutandis, Stacey v. the United Kingdom (dec.), no. 16576/90, 3 December 1990). The use of a cut-off date creating a difference in treatment is an inevitable consequence of introducing new systems which replace previous and outdated schemes. Moreover, the choice of such a cut-off date when introducing new regimes falls within the wide margin of appreciation afforded to a State when reforming its policies (see, mutatis mutandis, Twizell v. the United Kingdom, no. 25379/02, § 24, 20 May 2008).
72. The Court observes that the 1995 amendments sought to abolish a law which, in fact, was challenged by the applicant and in respect of which the Court has found a violation of the applicant's property rights. The introduction of the amendment does not appear arbitrary or unreasonable in any way. On the contrary, in the instant case, the fact that the effects of the impugned law were abolished in respect of contracts concluded after 1995, a decision which fell with the State's margin of appreciation, can be deemed reasonably and objectively justified to protect owners from restrictions impinging on their rights.
73. The Court therefore finds that there is no appearance of discrimination contrary to Article 14 and that the complaint is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention.
74. Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
A. Damage
75. According to the architect's valuation report dated 2002 the property was valued at approximately EUR 91,000 for outright sale and its rental value was EUR 279.52 per month. The compensation thus claimed was as follows:
(a) A sum of EUR 24,318, plus interest covering the period from 21 November 2000 to 20 February 2007;
(b) A sum of EUR 279.52 per month, to be increased every two years according to the published official increase in the cost of living until effective return of the property with vacant possession to the applicant.
In addition, the applicant claimed EUR 11,646 in respect of non-pecuniary damage, all the above amounts to be paid with interest of 8% (the maximum interest rate in Malta) from the date of the judgment until the date of effective payment.
76. The Government submitted that tenant protection and rent control were permitted under the Convention and that therefore there was no cause and effect relationship between the effects of the 1979 Act and the pecuniary damage claimed. Moreover, the applicant's valuations were based on economic assumptions of market conditions and the values submitted reflected short term leases of furnished premises and not long-term ones for unfurnished premises. Lastly, the Government submitted that no non-pecuniary damage had been suffered by the applicant.
77. The Court notes that the applicant is entitled to compensation in respect of the loss of control, use, and enjoyment of his property from 2000 to date. In assessing the pecuniary damage sustained by the applicant, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided and had regard to the information available to it on rental values on the Maltese property market during the relevant period. It has further considered the legitimate purpose of the restriction imposed, reiterating that legitimate objectives in the “public interest”, such as those pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value (see James and Others, cited above, § 54, and Jahn and Others v. Germany [GC], nos. 46720/99, 72203/01 and 72552/01, § 94, ECHR 2005-VI). However, the situation in the present case might be said to involve a degree of social interest which is less marked than in previous similar Maltese rent-law cases and which does not justify such a substantial reduction compared with the free market rental value. The Court, making its assessment on an equitable basis and after having deducted the sum already received in rent over the stated period, awards the applicant the sum of EUR 14,310.
78. The Court reiterates that an award for pecuniary damage under Article 41 of the Convention is intended to put the applicant, as far as possible, in the position he would have enjoyed had the breach not occurred (see, mutatis mutandis, Kingsley v. the United Kingdom [GC], no. 35605/97, § 40, ECHR 2002-IV). It therefore considers that interest should be added to the above award in order to compensate for loss of value of the award over time (see Runkee and White v. the United Kingdom, nos. 42949/98 and 53134/99, § 52, 10 May 2007). As such, the interest rate should reflect national economic conditions such as levels of inflation and rates of interest (see, for example, Akkuş v. Turkey, 9 July 1997, Reports 1997-IV, § 35; Romanchenko v. Ukraine, no. 5596/03, 22 November 2005, § 30, unpublished; and Prodan v. Moldova, no. 49806/99, § 73, ECHR 2004-III (extracts)). It notes that the applicant claimed the statutory rate of eight per cent, and that the Government did not make any submission in this respect. However, it considers that a rate of five per cent interest is more realistic. Accordingly, it considers that five per cent interest should be added to the above amount (see Ghigo v. Malta (just satisfaction), no. 31122/05, § 20, 17 July 2008).
79. Hence, the Court awards the applicant EUR 715 under this head.
80. Under Article 41 of the Convention the purpose of awarding sums by way of just satisfaction is to provide reparation solely for damage suffered by those concerned to the extent that such events constitute a consequence of the violation that cannot otherwise be remedied (ibid., § 249). It is therefore not for the Court to quantify the amount of rent due in the future. Consequently, the Court dismisses the applicant's claim for future losses, without prejudice to any future claims he may have.
81. The Court further considers that the applicant must have sustained feelings of anxiety and stress, having regard to the nature of the breach. It therefore awards EUR 1,500 in respect of non-pecuniary damage.
B. Costs and expenses
82. The applicant also claimed a total of EUR 4,693 in costs and expenses. This included EUR 2,819, as per taxed bill, for the costs and expenses incurred before the domestic courts and EUR 1,874 for those incurred before the Court, including EUR 261 for translations and EUR 75 for the architect's professional fees.
83. The Government did not contest the claims for costs incurred during the domestic proceedings; however, they claimed that the costs incurred for the proceedings before the Court were excessive and that the architect's fees had been unnecessarily incurred.
84. According to the Court's case-law, an applicant is entitled to the reimbursement of costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and were reasonable as to quantum. In the present case the Court notes that it has found a violation only in respect of Article 1 of Protocol No. 1 on its own. Regard being had to the information in its possession and the above criteria, and also noting that the Court made no request for translations, the Court considers it reasonable to award the sum of EUR 3,500 covering costs under all heads.
C. Default interest
85. The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
1. Declares the complaint concerning Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention admissible and the remainder of the application inadmissible;
2. Holds that there has been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention;
3. Holds
(a) that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention,
(i) EUR 15,025 (fifteen thousand and twenty-five euros), in respect of pecuniary damage,
(ii) EUR 1,500 (one thousand five hundred euros) plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage,
(iii) EUR 3,500 (three thousand five hundred euros) plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses.
(b) that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;
4. Dismisses the remainder of the applicant's claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 15 September 2009, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Deputy Registrar President


Conclusione Obiezione preliminare respinta ( non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali); Violazione di P1-1; Resto inammissibile; danno Materiale e morale - l'assegnazione
(Richiesta n. 47045/06)
15 settembre 2009
Questa sentenza diverrà definitiva nelle circostanze esposte nell’ Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetta a revisione editoriale.

Nella causa Amato Gauci c. Malta,
La Corte europea di Diritti umani (quarta Sezione), riunendosi in una Camera, composta da:
Nicolas Bratza, Presidente, Lech Garlicki , Giovanni Bonello, Ljiljana Mijović, Päivi Hirvelä, Ledi Bianku, Nebojša Vučinić, giudici,
e Fatoş Aracı, Cancelliere di Sezione Aggiunto,
Avendo deliberato in privato il 25 agosto 2009,
Consegna la seguente sentenza che fu adottata in quella data:
1. La causa nacque da una richiesta (n. 47045/06) contro Malta depositata presso la Corte sotto l’Articolo 34 della Convenzione per la Protezione dei Diritti umani e le Libertà Fondamentali (“la Convenzione”) da un cittadino maltese, il Sig. P. A. G. (“il richiedente”), il 24 novembre 2006
2. Il richiedente è stato rappresentato da Dr I. R. e Dr T. C. C., avvocati che praticano a Valletta. Il Governo maltese (“il Governo”) è stato rappresentato dal suo Agente, il Dr S. Camilleri, Procuratore Generale.
3. Il richiedente addusse che il suo diritto di proprietà sotto l’Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione è stato infranto come risultato di una nuova legge che gli imponeva una relazione di contratto d'affitto unilaterale per un tempo indeterminato senza offrirgli un affitto equo ed adeguato.
4. Il 27 settembre 2007 il Presidente della quarta Sezione decise di comunicare al Governo l'azione di reclamo riguardo all’ Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione. Fu deciso anche di esaminare i meriti della richiesta allo stesso tempo della sua ammissibilità (Articolo 29 § 3).
5. Il richiedente è nato nel 1939 e vive a Msida, Malta.
A. Background della causa
6. Il richiedente è il proprietario di un appartamentino a Sliema, Malta. Lui ereditò una mezza quota indivisa dei locali da suo padre che morì nel 1995 e l'altra mezza quota indivisa da sua madre che morì nel 1997.
7. Il 21 novembre 1975 il padre del richiedente aveva stipulato un contratto di enfiteusi provvisorio (un contratto che garantisce un casamento [alloggio, appartamento o altro tipo di bene immobile] per un determinato affitto annuale o affitto di base da pagare in soldi o in natura) col Sig. P. Le parti avevano concordato che il Sig. P. doveva pagare un importo annuale di 90 lire maltesi (MTL-approssimativamente 210 euro (EUR)) ed doveva restituire i locali con proprietà vacante al proprietario dopo venticinque anni. Loro concordarono inoltre che a riguardo del mantenimento, il concedente era responsabile solamente per le “spese straordinarie collegate ai tetti e al soffitto... a meno che causate dalla negligenza dell'acquisitore.”
8. In conformità col Codice civile, i locali furono restiruiti ipso iure al richiedente il 20 novembre 2000.
9. Nel 1979 sotto l’Atto XXIII (vedere paragrafo 24 sotto) che emendava il Capitolo 158 delle Leggi di Malta, al Sig. ed alla Sig.ra P., come possessori dell’ utile dominium al tempo e come cittadini maltesi che occupavano i locali come loro residenza ordinaria, fu accordato il diritto di mantenere la proprietà dei locali sotto un contratto d'affitto, senza il beneplacito del proprietario. La legge non si applicava a contratti di enfiteusi provvisori stipulati dopo il 1 giugno 1995.
10. Con una lettera del 6 aprile 2000, l'anno nel quale scadde il contratto di enfiteusi provvisorio, il richiedente informò il Sig. ed la Sig.ra P. che non avrebbe rinnovato il contratto di enfiteusi e che loro avrebbero dovuto sgombrare i locali.
11. Con una lettera del 13 aprile 2000, il Sig. e la Sig.ra P. informarono il richiedente che loro non stavano chiedendo il rinnovo del contratto ma che loro si stavano giovando del diritto accordato a loro sotto l’Atto XXIII del 1979 secondo cui avrebbero potuto mantenere la proprietà sotto un contratto d'affitto.
12. Dopo il 20 novembre 2000, il Sig. e la Sig.ra P. rimasero in proprietà dei locali sotto un contratto d'affitto, provocando una relazione legale e completamente nuova fra loro ed il richiedente. Di conseguenza il richiedente affermò che lui era stato privato unilateralmente della sua proprietà senza essere in grado si fare ricorso presso un tribunale per una determinazione riguardo a se era necessario per il Sig. ed la Sig.ra P. mantenere la proprietà o stabilire delle condizioni di contratto d'affitto eque. Il richiedente presentò anche che il Sig. e la Sig.ra P. possedevano anche un’altra proprietà, mentre lui non poteva fare uso della sua proprietà a beneficio di sua figlia che si sposava.
13. Il 26 settembre 2000 il richiedente avviò dei procedimenti di fronte al Consiglio della Regolamentazione dell'Affitto (il “RRB”) per far fissare un importo equo di affitto. Il 17 gennaio 2002 questi procedimenti furono aggiornati sine die nella prospettiva di procedimenti costituzionali avviati dal richiedente, e non sono ancora stati ripreso da allora. Secondo il richiedente i procedimenti stavano attendendo il risultato dei procedimenti costituzionali e sarebbero stati ripresi secondo la legge, come affermato nelle bozze della scorsa udienza di fronte al Consiglio. Secondo il Governo, il richiedente abbandonò questi procedimenti che furono dichiarati poi cassati il 28 luglio 2004. Il compenso massimo che avrebbe potuto essere offerto al richiedente dal RRB in conformità con la legge (vedere paragrafo 21 sotto) era MTL 180 (circa EUR 420) all’ anno.
14. Secondo il rapporto di un architetto del marzo 2002 , il valore di mercato dei locali vacanti corrispondeva a MTL 39,000 (circa EUR 90,700), mentre il valore di affitto era MTL 120 (circa EUR 280) al mese.
1. Procedimenti di fronte alla Corte Civile
15. In una data non specificata il richiedente avviò procedimenti costituzionali di compensazione di fronte alla Corte Civile (Prima Sala). Lui si lamentò che il contratto d'affitto impostogli, come proprietario dei locali che erano stati accordati in enfiteusi al tempo dell'introduzione della nuova legge soggetti a compenso inadeguato ha infranto i suoi diritti sotto l’Articolo 1 di Protocollo 1 alla Convenzione ed era discriminatorio e contrario all’ Articolo 14 della Convenzione, poiché gli altri locali, in particolare quelli affittarono dopo il 1995, non erano soggetti alle stesse condizioni.
16. Con una sentenza del 16 novembre 2004 la Corte Civile respinse le rivendicazioni del richiedente. Sostenne che non era un caso di privazione di proprietà ma piuttosto di controllo dell’ uso. Benché era stato rivendicato che l'affitto ricevuto dal richiedente fosse minimo, il legislatore aveva posto in loco disposizioni per trattare con questo; in particolare, l'affitto avrebbe potuto essere adeguato ogni quindici anni in linea con l'indice di inflazione, soggetto a raggiungere il doppio dell'importo originale. Non c'era stata di conseguenza, nessuna violazione dei diritti di proprietà del richiedente. A riguardo dell’ Articolo 14, notò, che il richiedente non aveva invocato nessuna base per la discriminazione e che il richiedente e le persone che avevano affittato i locali dopo il 1995 non erano persone in una situazione simile e che di conseguenza, non avrebbe potuto nascere nessuna discriminazione.
2. Procedimenti di fronte alla Corte Costituzionale
17. Il 26 novembre 2004 il richiedente fece ricorso.
18. Con una sentenza del 26 maggio 2006 la Corte Costituzionale respinse le rivendicazioni del richiedente. Sostenne che la legge in questione limitava l'uso di proprietà; così, l'interferenza subita dal richiedente costituiva un controllo dell'uso della proprietà che era stata legittima e nell'interesse generale, rientrando all'interno dell’ ampio margine di valutazione dello Stato. Nella prospettiva della situazione degli alloggi a Malta, la nuova legge fu voluta per proteggere le persone che occupavano i locali come loro residenza ordinaria per un certo periodo di tempo dall'essere sfrattate. La legge lasciò spazio anche affinché l'affitto venisse revisionato come menzionato dal tribunale di prima istanza. La Corte Costituzionale trovò che la somma di MTL 180 (circa EUR 420) all’ anno era certamente bassa e che sarebbe stato preferibile per l’esecutivo revisionare le leggi che determinavano simile risarcimento, un compito che usciva dalla competenza dei tribunali. Comunque, la somma era più alta di quella pagabile sotto altre leggi di affitto in vigore nel paese. Quindi, avendo considerato tutte le circostanze, sostenne che, benché l'importo di affitto fosse vicino ad essere sotto alla linea di demarcazione che lo qualificherebbe come compenso ingiusto, non diede luogo ad una violazione dei diritti di proprietà del richiedente. A riguardo dell’ Articolo 14, la Corte Costituzionale sostenne la sentenza di prima istanza, decidendo che nessun paragone avrebbe potuto essere fatto in assenza di una situazione analoga.
A. I contratti di enfiteusi
19. Secondo l’Articolo 1494 (1) del Codice civile, Capitolo 16 delle Leggi di Malta, l’enfiteusi è definita come:
“un contratto da cui una delle parti contraenti concede, per sempre o per un certo tempo, un casamento per un determinato affitto annuale o affitto case che vincola il secondo a pagare al primo, o in soldi o in natura, come riconoscimento del possesso.”
20. Gli altri articoli del Codice civile che fanno riferimento a questa forma di contratto, nelle parti attinenti, si leggono come segue:
Articolo 1521 (1)
“Un enfiteusi provvisorio cessa alla scadenza del tempo concordato espressamente , e ha luogo la reversione, a favore del dominus del casamento insieme con le migliorie, ipso jure.”
Articolo 1505
Gli enfiteuti terranno, ed al tempo dovuto restaurare il casamento in un buon stato.
Articolo 1507
L'enfiteuta deve mantenere qualsiasi obbligo imposto dalla legge sui proprietari di edifici o terre:
Purché per mantenere un qualsiasi obbligo di questo tipo venga richiesta una spesa considerevole, e l'enfiteusi è per un certo tempo, la corte può, su richiesta dell'enfiteuta, obbligare il dominus a contribuire ad una porzione di simile spesa, avendo riguardo alle clausole dell'enfiteusi, al periodo rimanente della concessione alla somma dell’ affitto base e ad altre circostanze del caso.”
B. L'Atto del 1979
21. La Sezione 12 dell’ Atto XXIII del 1979 che emenda il Capitolo 158 delle Leggi di Malta (l'Ordinanza di Liberalizzazione degli Alloggi), nelle parti attinenti, si legge come segue:
“(1) nonostante qualunque cosa contenuta nel Codice civile o in qualsiasi altra promulgazione le seguenti disposizioni di questa sezione, e della sezione 12A avranno effetto riguardo a tutti i contratti di enfiteusi provvisori fatti in qualsiasi periodo.
(2) dove un'abitazione-alloggio è stata accordata su enfiteusi provvisoria-
(a per un periodo che non eccede trenta anni, se il contratto fosse stato fatto prima del 2l giugno 1979, o
(b) per qualsiasi periodo, se il contratto è fatto in questa data o dopo la suddetta data, e alla scadenza di qualsiasi enfiteusi di questo tipo se l’enfiteuta è un cittadino di Malta ed occupa l'alloggio come sua residenza ordinaria, agli enfiteuti sarà concesso di continuare l’ occupazione dell'alloggio sotto un contratto d'affitto directus dominus -
(i) ad un affitto uguale all’affitto base pagabile immediatamente prima della scadenza dell'enfiteusi aumentata, all'inizio del contratto d'affitto dell'alloggio in virtù di questo articolo e dopo la scadenza di ogni quindicesimo anno da allora in poi per la durata del contratto d'affitto in favore dello stesso inquilino, tramite la quota dell’affitto base pagabile immediatamente prima simile principio o al principio di ogni periodo di anno susseguente i quindici, essendo un importo che non eccede simile affitto base, siccome rappresenta in proporzione a simile affitto base l'aumento per inflazione fin dal tempo in cui è stato stabilito l’aumento dell’affitto base ; e
(ii) sotto altre condizioni così come potrebbero essere concordate fra loro, o in mancanza di accordo, come il Consiglio può ritenere appropriato.
22. La Sezione 2 dell'Atto definisce la nozione di “inquilino” come segue:
(a) la vedova o il vedovo di un inquilino marito e moglie ammesso che non fossero, al tempo della morte dell'inquilino, giuridicamente o de facto separati;
(b) dove l'inquilino non lascia nessuna vedova o vedovo i membri della famiglia dell'inquilino che stavano risiedendo con lui o lei al tempo della loro morte; e
(c) qualsiasi sub-inquilino in relazione con l'inquilino:
Prevede che ai fini delle sezioni 5 e 12, “l'inquilino” non includerà nessuna delle persone incluse sotto il paragrafo (b) o (c) di questa definizione ma includerà, invece, i figli, e qualsiasi fratello o sorella, dell'inquilino che non si sposa e di che risiede con l'inquilino al tempo della sua morte e qualsiasi ascendente dell'inquilino che risiede con l'inquilino.
C. La via di ricorso sotto il Subaffitto dell’Ordinanza della Proprietà Urbana
23. Secondo la sezione 8 del Subaffitto dell’Ordinanza della Proprietà Urbana, Capitolo 69 delle Leggi di Malta, dove il locatore desidera riprendere proprietà dei locali a conclusione del contratto d'affitto farà domanda al Consiglio[ di Regolamentazione degli Affitti] per farsi permettere di agire così. Secondo la sezione 9 dell'Ordinanza, questo permesso è accordato, inter alia:
“... se il locatore richiede i locali (diversi da un negozio) per sua propria occupazione o per quella di qualsiasi dei suoi ascendenti o discendenti, sia per consanguineità sia per affinità, o di un fratello o sorella, e (eccetto come altrimenti previsto in questo paragrafo di questa sezione) il Consiglio è soddisfatto che sia disponibile un alloggio alternativo che sia ragionevolmente appropriato ai mezzi dell'inquilino e della sua famiglia riguardo alla misura, al carattere, e alla vicinanza al posto di lavoro (se ce ne fosse uno):
Prevede che l'esistenza dell’ alloggio alternativo non sarà una condizione per la concessione da parte del Consiglio del permesso di recuperare la proprietà dei locali sotto questo paragrafo di questo articolo dove il Consiglio è soddisfatto, avendo riguardo a tutte le circostanze della causa incluso qualsiasi alloggio alternativo disponibile per il padrone di casa o per l'inquilino che una più grande fatica sarebbe causata dal rifiuto del permesso per il ricupero della proprietà rispetto a non accordarlo.”
D. Gli emendamenti del 1995
24. Secondo la sezione 12(3) dell'Ordinanza (di Liberalizzazione) degli Alloggi :
“Dove alla scadenza di un’ enfiteusi... l'abitazione-alloggio è soggetta ad un contratto d'affitto, le disposizioni del Subaffitto dell’Ordinanza della Proprietà Urbana (la Regolamentazione), non si applicherà a riguardo di simile contratto d'affitto:
Prevede che dove l'inquilino sotto il detto contratto d'affitto è un cittadino di Malta ed occupa l'alloggio come sua residenza ordinaria può, alla conclusione del contratto d'affitto, venga concesso di continuare l’ occupazione dell'alloggio sotto un nuovo contratto d'affitto dal directus dominus allo stesso affitto e sotto le stesse condizioni....”
25. La Secondo sezione 16(3) dell'Ordinanza (di Liberalizzazione) degli Alloggi emendata nel 1995:
“Le disposizioni della sezione 12 non si applicheranno a qualsiasi contraente di enfiteusi provvisorio stipulato dopo il 1 giugno, 1995.”
26. Il richiedente si lamentò che i suoi diritti di proprietà erano infranti come risultato della nuova legge che gli impone una relazione di contratto d'affitto unilaterale per un tempo indeterminato senza riflettere un affitto equo ed adeguato in violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione che si legge come segue:
“Ogni persona fisica o giuridica è abilitata al godimento pacifico delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto che nell'interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggiare il diritto di un Stato ad eseguire simili leggi come ritiene necessario per controllare l'uso di proprietà in conformità con l'interesse generale o assicurare il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.”
27. Il Governo contestò quel l'argomento.
Ammissibilità di A.
1. L'obiezione del Governo del non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali
(a) Le osservazioni delle parti
28. Il Governo prima ha indicato che il richiedente stesso, nelle sue osservazioni aveva affermato che la sua azione di reclamo era “diretta contro la privazione stessa a prescindere a questo stadio dell'azione di reclamo dell'importo del risarcimento.”
29. Il Governo aggiunse che in qualsiasi caso, il richiedente non era riuscito ad esaurire le vie di ricorso ordinarie in numerosi modi. In primo luogo, lui non era riuscito a cercare una decisione dal RRB di sfrattare gli inquilini sulla base che lui aveva bisogno della proprietà e che gli inquilini avevano un alloggio alternativo disponibile a loro, in conformità con la sezione 9 del Subaffitto dell’Ordinanza della Proprietà Urbana (vedere “diritto nazionale Attinente” paragrafo 23 sopra). In secondo luogo, il richiedente non era riuscito a portare ad una conclusione i procedimenti avviati di fronte al RRB riguardo alla determinazione delle condizioni sotto le quali i locali sarebbero stati accordati sotto contratto d'affitto all'inquilino. Non essendo stato determinato questo, era impossibile stabilire se era stato fatto soffrire il richiedente di un carico eccessivo.
30. Il richiedente presentò che la sua azione di reclamo era diretta all’applicazione della legge stessa, vista alla luce della ragionevolezza e della proporzionalità e che l'importo dell’ affitto era così d’importanza secondaria. Secondo il richiedente perché il RRB avesse la giurisdizione e la competenza, il proprietario ha dovuto accettare come requisito indispensabile, che l'atto che lo spogliava delle sue proprietà rispettasse i suoi diritti essenziali. Questo non era così nella presente causa. Una decisione del RRB riguardo all'affitto sarebbe futile se l'atto della privazione fosse trovato essere privo di valore legale. Inoltre, fu stabilito dalla legge che l'importo di affitto che il RRB avrebbe potuto accordare non poteva eccedere MTL 180 (circa EUR 420). Il richiedente presentò inoltre che la seconda via di ricorso proposta dal Governo, non era applicabile ai presenti procedimenti, secondo la sezione 12(3) dell'Ordinanza di Liberalizzazione degli Alloggi (vedere paragrafo 24 sopra). Comunque, anche se fosse, appariva dalla giurisprudenza nazionale che simili procedimenti non avevano generalmente prospettive di successo. Il richiedente dibatté che spettava al Governo che era collocato meglio per acquisire le informazioni attinenti provare che qualsiasi altra proprietà posseduta da un inquilino era appropriata per l’uso come alloggio. L'onere della prova non dovrebbe essere sul proprietario che generalmente non aveva la conoscenza attinente per fare simile dichiarazioni.
31. Il RRB era solamente competente solamente per stabilire qualsiasi condizione che ritenga probabilmente appropriata che avrebbe poi regolato il contratto d'affitto imposto ma non avrebbe potuto fare una revisione o non avrebbe potuto considerare se il dare la proprietà ad un terza persona sotto contratto d'affitto avrebbe violato l’Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione. L’11 luglio 2001, il RRB aveva aggiornato effettivamente, i procedimenti per permettere al richiedente di avviare i procedimenti costituzionali attinenti. Le bozze dell'udienza del RRB sostenuta il 17 gennaio 2002 testimoniavano che i procedimenti erano stati aggiornati durante l'esame della rivendicazione costituzionale. Di conseguenza, la sola via di ricorso efficace disponibile al richiedente era una richiesta ai tribunali di giurisdizione costituzionale,ciò che lui aveva intrapreso.
(b) La valutazione della Corte
32. La Corte reitera che secondo l’Articolo 35 § 1 della Convenzione, può trattare un problema solamente dopo che tutte le vie di ricorso nazionali sono state esaurite. Il fine di questo articolo è riconoscere agli Stati Contraenti l'opportunità di prevenire o correggere le violazioni addotte contro loro prima che quelle dichiarazioni vengano presentate alla Corte (vedere, fra le altre autorità, Selmouni c. Francia [GC], n. 25803/94, § 74 il 1999-V di ECHR). Così l'azione di reclamo presentata alla Corte avrebbe dovuto essere fatta presso i tribunali nazionali appropriati, almeno in sostanza prima in conformità coi requisiti formali di diritto nazionale ed all'interno dei tempo-limiti prescritti. Ciononostante, l'obbligo di esaurire le vie di ricorso nazionali richiede solamente che un richiedente faccia un normale uso delle vie di ricorso che siano efficaci , sufficiente ed accessibili riguardo alle sue violazioni della Convenzione (vedere Balogh c. Ungheria, n. 47940/99, § 30 20 luglio 2004). L'esistenza di simili vie di ricorso non solo deve essere sufficientemente sicura in teoria ma anche in pratica, mancando questo a loro mancherà della accessibilità e dell'efficacia richieste (vedere Mifsud c. Francia (dec.) [GC], n. 57220/00, ECHR 2002-VIII). Inoltre, secondo la giurisprudenza stabilita, quando una via di ricorso è stata intrapresa, l’uso di un'altra via di ricorso che essenzialmente ha lo stesso obiettivo non è richiesto (vedere, inter alia, Kozacıoğlu c. la Turchia [GC], n. 2334/03, § 40 19 febbraio 2009).
33. La Corte, in replica all'osservazione preliminare del Governo nota che la dichiarazione del richiedente continua a leggersi “il problema riferito alla costituzione di un importo di affitto è qui di natura secondaria.” Il richiedente di conseguenza stava presentando soltanto, che l'ordine corretto di priorità prima avrebbe dovuto stabilire che c'era stata interferenza con la sua proprietà ed una volta che fosse stato determinato, stabilire la quota di risarcimento corretta.
34. Riguardo alle via di ricorso a cui si appella il Governo, la Corte nota, che da una parte l'importo del risarcimento da essere assegnato da parte RRB non avrebbe potuto eccedere EUR 420, una somma che il richiedente considerò inadeguata e contestò di fronte a questa Corte. D'altra parte in prospettiva della sezione 12(3) dell'Ordinanza della Liberalizzazione dell'Alloggio (vedere paragrafo 24 sopra) la Corte non è convinta che le vie di ricorso suggerite dal Governo sotto il Subaffitto dell’Ordinanza della Proprietà Urbana si applicasse alle circostanze del richiedente. Il Governo non ha presentato un modello coerente di giurisprudenza che provasse la sua dichiarazione a questo riguardo. Anche se non fosse stato così, la Corte non vede come richiedenti avrebbero potuto aspettarsi di essere consapevoli della situazione finanziaria degli inquilini e dell’alloggio alternativo. Di conseguenza, nelle circostanze della presente causa ed in prospettiva della specifica azione di reclamo del richiedente, il ricorso al RRB non può essere considerato come una via di ricorso efficace che richiede il suo esaurimento.
35. Più importante, la Corte nota che nella presente causa il richiedente avviò procedimenti costituzionali di fronte alla Corte Civile (Prima Sala) adducendo una violazione del suo diritto al godimento della sua proprietà come garantito dall’Articolo 1 del Protocollo 1. Lui fece appello inoltre alla Corte Costituzionale contro la sentenza della Corte Civile che respingeva la sua rivendicazione. In ambo i procedimenti il richiedente si lamentò, inter alia, degli effetti della legge in questione e dell'importo inadeguato del risarcimento. La Corte considera perciò che nel sollevare queste dichiarazioni di fronte alle giurisdizioni costituzionali e nazionali che non respinsero la rivendicazione del richiedente per motivi procedurali ma esaminarono la sostanza della rivendicazione, il richiedente si è avvalso delle normali vie di ricorso che gli erano accessibili e che si collegavano , in sostanza, ai fatti di cui si lamentava a livello europeo (vedere, mutatis mutandis, Zarb Adami c. Malta (dec.), n. 17209/02, 24 maggio 2005 ed Edwards c. Malta, n. 17647/04, § 39 24 ottobre 2006).
36. Ne segue che l'azione di reclamo non può essere respinta per non-esaurimento delle vie di ricorso nazionali e che l'obiezione del Governo dovrebbe essere respinta.
2. Conclusione
37. La Corte nota che questa azione di reclamo non è manifestamente mal-fondata all'interno del significato dell’ Articolo 35 § 3 della Convenzione. Nota inoltre che non è inammissibile per qualsiasi altro motivo. Deve essere dichiarata perciò ammissibile.
B. Meriti
1. Le osservazioni del richiedente
38. Il richiedente presentò di aver sofferto di un’interferenza coi suoi diritti di proprietà siccome era stato privato unilateralmente della sua proprietà il 20 novembre 2000. Benché la concessione originale in enfiteusi provvisoria fosse scaduta, contrariamente alla sua aspettativa che la proprietà gli sarebbe stata restituita vacante alla conclusione del contratto, l'Atto del 1979 diede agli inquilini il diritto di trattenere il possesso della proprietà sotto un nuovo contratto d'affitto. Così, il fatto che lui trattenne proprietà in circostanze nelle quali era incapace quando prevedere quando, se mai, la proprietà gli fosse stata ridata, non poteva escludere una privazione di proprietà nel senso della Convenzione. Effettivamente il concetto di inquilino era un ampio (vedere “diritto nazionale Attinente” paragrafo 22 sopra) ed il richiedente aveva il legittimo timore che la proprietà non gli sarebbe stata restituita in un futuro immediato. Inoltre, le somme pagate in tasse di successione si riferivano ad un tempo in cui la proprietà era ancora sotto l'enfiteusi originale e non poteva giustificare la susseguente interferenza.
39. Il richiedente affermò inoltre che la privazione della sua proprietà era stata sproporzionata. In primo luogo, la legge non faceva distinzione fra inquilini che possedevano un’altra proprietà e quelli che non l’avevano -nella presente causa gli inquilini possedevano un'altra proprietà che loro affittavano a terze parti di quando in quando. Né distingueva fra quelli che non avevano i mezzi per trovare una residenza sul libero mercato e quelli che li avevano. In secondo luogo, la legge andò a vuoto nel restringere l’applicazione di simili misure ad un termine ragionevole che avrebbe permesso al proprietario di prevedere la lunghezza di tempo durante la quale non sarebbe stato in grado di esercitare i diritti sulla proprietà. In terzo luogo, non riuscì a dare al proprietario un risarcimento giusto ed adeguato.
40. Nella presente causa, il richiedente presentò una valutazione eseguita da un architetto professionale basata sulla situazione corrente ed indicatori obiettivi. Effettivamente, l'argomento del Governo che la liberalizzazione delle leggi sugli affitti decrescerebbe il valore di mercato di una proprietà era contro-produttiva. Se fosse stato così, sarebbe stata una misura più proporzionata per assicurare disponibilità di proprietà a prezzi più convenienti, senza introdurre un controllo arbitrario. Inoltre, poiché il Governo si riferì al salario minimo nazionale, era utile notare che secondo l’Ufficio Nazionale di Statistica i salari lordi correnti nelle varie industrie corrispondeva a circa EUR 240 la settimana e perciò era più dell'importo del salario minimo. Così, le statistiche ufficiali mostravano che il salario minimo non era il salario che generalmente veniva guadagnato. Similmente, il Governo sostiene che prezzi di mercato erano stati gonfiati come risultato degli stranieri che acquistavano delle proprietà non conteggiati dai risultati forniti dal reparto Statale responsabile perle l’ emissione di permessi a simili stranieri per acquistare locali residenziali.
41. Secondo la valutazione dell'architetto del 2002, il valore di contratto d'affitto dei locali era MTL 120 (circa EUR 280) al mese. Così, anche l'importo massimo dell’ affitto permesso dalla legge, vale a dire MTL 180 (circa EUR 420) all’ anno, corrispondeva solamente al 12.5% del suo vero valore. Questo risarcimento illusorio sarebbe di più interesse col passaggio di tempo, poiché il contratto d'affitto era di durata indefinita. Ne seguì che nonostante il margine di valutazione dello Stato, si era fatto sopportare al richiedente un carico eccessivo che era sproporzionato all'interesse generale perseguito.
42. Non c'era inoltre, alcuna salvaguardia che assicurasse che l'operazione dell'Atto del 1979 non sarebbe stata né arbitraria né imprevedibile. Il richiedente non avrebbe potuto contestare l’applicazione del sistema alla sua proprietà o non avrebbe potuto chiedere una revisione in quanto nelle sue circostanze l’applicazione della legge era giustificata, a parte di fronte ai tribunali costituzionali. Inoltre, il RRB non poteva stabilire un risarcimento equo ed adeguato che era stato determinato dalla legge stessa e non era soggetto a controllo giurisdizionale.
2. Le osservazioni del Governo
43. Il Governo contestò l'asserzione per cui c'era stata interferenza coi diritti di proprietà del richiedente. Presentò che il padre del richiedente avrebbe dovuto sapere che al tempo dell'enfiteusi il Codice civile e la giurisprudenza applicabile avevano già determinato che proprietari dovevano rispettare i contratti di contratto d'affitto stipulati anche oltre il periodo di enfiteusi provvisorio. Infatti, l’Atto XXIII limitava la protezione già esistente degli inquilini solamente a cittadini maltesi che occupavano i locali come loro residenza ordinaria. Inoltre, il richiedente aveva ereditato una mezza-quota indivisa dei locali dal suo defunto padre nel dicembre 1995 ed la restante nel 1997. Al tempo in cui il richiedente aveva riacquisito così la proprietà, la proprietà era già governata dalla nuova legge. Ciò che lui aveva ereditato era il “subdirectum dominium” dei locali che gli accordarono il diritto di ricevere l'affitto base precedentemente stabilito. Questo aveva colpito anche il dovere sulla successione, poiché al tempo in cui lui aveva acquisito la piena proprietà sulla base di queste condizioni i locali nell'insieme furono valutato a MTL 13,000. Inoltre, lui mantenne la proprietà della proprietà, benché soggetta ad un affitto a favore di Sig. e della Sig.ra P., con possibilità limitate di eredità. Dato ciò che precede ed il fatto che la proprietà del richiedente non valeva meno di quando lui l'aveva ereditata e che su cui aveva pagato la tassa di successione, non si poteva dire che lui avesse sofferto di un’ interferenza coi suoi diritti.
44. Presumendo anche che ci fosse stata interferenza coi diritti di proprietà del richiedente, era consistita in un controllo dell'uso di proprietà nell'interesse generale, vale a dire di proteggere gli interessi di inquilini, come stabilito anche dalla Commissione in Zammit ed Altri c. Malta, (n. 16756/90, rapporto della Commissione del 12 gennaio 1991, Decisioni e Relazioni 68 pag 312) che trattò con un'azione di reclamo simile. Effettivamente, l'Atto del 1979 aveva lo scopo di prevenire gli sfratti su grande scala negli anni cinquanta e sessanta di persone che avevano acquisito alloggi in enfiteusi per periodi superiori ai sedici anni .
45. Il Governo presentò che l'interferenza era stata proporzionata, mentre si appellò alla decisione della Commissione in Zammit ed Altri. In questa, a riguardo di fatti simili la Commissione aveva notato che i richiedenti erano rimasti proprietari degli interessi della loro proprietà che erano liberi di disporne, e che loro continuarono a ricevere l’affitto dagli occupanti. Così, tenendo presente l’ ampio margine di valutazione riconosciuto agli Stati nel regolare i problemi dell’alloggio, il controllo dell’uso era giustificato all'interno del significato del secondo paragrafo dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione.
46. Il Governo presentò inoltre che la proporzionalità del risarcimento nel contesto di misure sociali come quelle nel campo dell’alloggio non poteva essere calcolata sulla base del pieno valore del libero mercato, ma era una questione che rientrava all'interno del margine di valutazione dello Stato. Inoltre, l’Articolo 1 del Protocollo 1 non conferiva un diritto a ricevere un profitto. L'affitto pagabile al richiedente era ragionevole in prospettiva del valore della proprietà al tempo in cui la ereditò. Inoltre, non era chiaro su che base le valutazioni del richiedente che si contrapponevano a quelle a cui ci si basava ai fini della successione, erano state eseguite. Loro erano speculative e sembrarono essere basate sull'assunzione che proprietà simili avrebbero recuperato lo stesso prezzo sul libero mercato. La valutazione non prendeva in considerazione il cambio delle condizioni di mercato che sarebbero state portate se tutte le leggi sugli affitti che influenzavano le generali condizioni sociali fossero state abolite.
47. Reiterando il ragionamento della Corte Costituzionale, il Governo presentò inoltre che il problema della proporzionalità doveva essere esaminato alla luce della necessità di simili misure sociali e del reddito mensile medio della popolazione (il salario minimo nel 2007 era stato circa EUR 140 la settimana). Uno doveva perciò, considerare la realtà economico e sociale del paese nell'insieme e non solo la speculazione della proprietà. Effettivamente, se gli affitti di mercato che erano anche stati gonfiati oltre le condizioni di mercato locali a causa dell'interesse di stranieri nell'acquistare simili proprietà a prezzi più alti, fossero stati applicati a tutti i locali questo avrebbe dati luogo a gravi fatiche per molti.
48. Inoltre, al tempo in cui l'affitto base era stato concordato col padre del richiedente non era stato soggetto a controlli dei prezzi. La Sezione 12(2)(b)(i) dell'Ordinanza della (Liberalizzazione) degli Alloggi (vedere “diritto nazionale Attinente” sopra) prevedeva che l'affitto pagabile fosse un riflesso dell'affitto base originale ed era perciò un affitto equo e proporzionato alle circostanze. Perciò, il richiedente non aveva sofferto di un carico sproporzionato.
49. Infine il Governo presentò che la legge non era arbitraria e che prevedeva le salvaguardie procedurali nella forma di ricorso ad un tribunale imparziale stabilito dalla legge, vale a dire il RRB per la costituzione delle condizioni di affitto con un ricorso su questioni di diritto alla Corte d'appello. Inoltre, l'operazione dell’ intero sistema, benché non basata su mezzi che testano gli inquilini, non concedeva qualsiasi riduzioni dell’ affitto e si applicava solamente ad inquilini che usavano la proprietà come loro residenza ordinaria e non avevano alloggio alternativo appropriato. Questo offriva le salvaguardie sufficienti contro l'arbitrarietà. Riferendosi a Mellacher ed Altri c. Austria (19 dicembre 1989, Serie A n. 169), ricordò che legislazione che istituiva un sistema di controllo degli affitti e che aveva lo scopo, inter alia, di stabilire uno standard di affitti per appartamenti equivalenti ad un livello appropriato doveva, necessariamente, essere generale per natura. Non sarebbe stato proprio coerente con questi scopi né avrebbe potuto essere praticabile fare delle riduzioni di affitto a seconda della specifica situazione di ogni inquilino.
3. La valutazione della Corte
(a) Se c'era interferenza
50. Come la Corte ha affermato in un certo numero di occasioni, l’Articolo 1 del Protocollo 1 comprende tre articoli distinti: il primo articolo, esposto nella prima frase del primo paragrafo è di natura generale ed enuncia il principio del pacifico godimento della proprietà; il secondo articolo, contenuto nella seconda frase del primo paragrafo prevede la privazione di proprietà e la sottopone a certe condizioni; il terzo articolo, determinato nel secondo paragrafo, riconosce che agli Stati Contraenti viene concesso, inter alia, di controllare l'uso della proprietà in conformità con l'interesse generale. Comunque, i tre articoli non sono distinti nel senso di essere distaccati. Il secondo e il terzo articolo riguardano particolari casi di interferenza col diritto al pacifico godimento della proprietà e dovrebbero essere costruiti perciò alla luce del principio generale enunciato nel primo articolo (vedere, fra le altre autorità, James ed Altri c. il Regno Unito, sentenza di 21 febbraio 1986 la Serie Un n. 98, § 37; Beyeler c.'Italia [GC], n. 33202/96, § 98 ECHR 2000-io; e Saliba c. Malta, n. 4251/02, § 31 8 novembre 2005).
51. Il Governo contestò l'asserzione per cui c'era stata un'interferenza coi diritti di proprietà del richiedente all'interno del significato dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione sulla base che la legge in questione era già in vigore quando il richiedente ereditò la proprietà. La Corte nota che l’applicazione della legislazione che influenza i diritti dei padroni di casa durante il corso di molti anni costituisce un'interferenza continuata ai fini dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 (vedere, mutatis mutandis, Hutten-Czapska c. Polonia [GC], n. 35014/97, § 210 ECHR 2006 -...). Così, considerando anche che l'interferenza in oggetto, come in Hutten-Czapska, era il risultato di susseguenti regimi regolatori e che limitavano i diritti dei proprietari, questo non vuole dire che non c'era interferenza. Al contrario, questo vuole dire, che sia i genitori del richiedente e successivamente il richiedente hanno sofferto di interferenza coi loro diritti di proprietà. Ai fini di questa causa, comunque l'azione di reclamo è confinata all’applicazione dell’ Atto XXIII del 1979 ai diritti del richiedente sulla sua proprietà.
52. La Corte prima ha sostenuto che una restrizione sul diritto di un richiedente per terminare il contratto d'affitto di un inquilino costituisce un controllo dell'uso di proprietà all'interno del significato del secondo paragrafo dell’ Articolo 1. Ne segue che la causa dovrebbe essere esaminata sotto il secondo paragrafo dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 (vedere Velosa Barreto c. Portogallo, 21 novembre 1995, § 35 la Serie A n. 334).
(b) Se le autorità maltesi hanno osservato il principio della legalità e hanno perseguito uno “scopo legittimo nell'interesse generale”
53. Il primo requisito dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 è che qualsiasi interferenza con un'autorità pubblica col pacifico godimento della proprietà è legale. In particolare, il secondo paragrafo dell’ Articolo 1, pur riconoscendo che gli Stati hanno diritto a controllare l'uso della proprietà, sottopone il loro diritto alla condizione che venga esercitato eseguendo “le leggi.” Inoltre, il principio della legalità presuppone che le disposizioni applicabili di diritto nazionale siano sufficientemente accessibili, precise e prevedibili nella loro applicazione (vedere, mutatis mutandis, Broniowski c. Polonia [GC], n. 31443/96, § 147, il 2004-V di ECHR, e Saliba citata sopra, § 37).
54. Inoltre, una misura che mira a controllare l'uso di proprietà può essere giustificata solamente se viene mostrato, inter alia, che sia “in conformità con l'interesse generale.” A causa della loro conoscenza diretta della loro società e delle sue necessità, le autorità nazionali sono in principio meglio collocate rispetto al giudice internazionale per valutare ciò che è nell’interesse “generale” o “pubblico”. La nozione di interesse “pubblico” o “generale” necessariamente è ampia. In particolare, sfere come l’alloggio della popolazione che le società moderne considerano un primo bisogno sociale e che ha un ruolo centrale nel welfare e nelle politiche economiche degli Stati Contraenti, può spesso richiedere una forma di regolamentazione da parte dello Stato. In questa sfera decisioni riguardo a se, ed in tal caso a quando, può essere lasciato pienamente al gioco delle forze del libro mercato o se dovrebbe essere soggetto al controllo dello Stato, così come la scelta di misure per garantire le necessità dell’ alloggio della comunità e del tempismo per la loro attuazione, necessariamente comporta considerazioni di complessi problemi sociali, economici e politici. Trovandolo naturale che il margine di valutazione disponibile alla legislatura nell'implementare politiche sociali ed economiche dovrebbe essere ampio, la Corte ha in molte occasioni dichiarato che rispetterà il giudizio della legislatura riguardo a che è nell’interesse “pubblico” o “generale” a meno che questo giudizio sia manifestamente senza fondamento ragionevole (vedere Hutten-Czapska, citata sopra, §§ 165-166).
55. Che l'interferenza è stata legale è una questione non contestata dalle parti. La Corte costata che la restrizione è stata imposta dall’ Atto XXIII del 1979 ed era perciò “legale” all'interno del significato dell’ Articolo 1 del Protocollo 1. La Corte considera inoltre che la legislazione in questione nella presente causa perseguiva uno scopo legittimo di politica sociale, vale a dire la protezione sociale degli inquilini (vedere Velosa Barreto, citata sopra, § 35 e Hutten-Czapska, citata sopra, § 178).
(c) Se le autorità maltesi hanno previsto un equilibrio equo
56. Qualsiasi interferenza con la proprietà deve soddisfare anche il requisito della proporzionalità. Come ha affermato ripetutamente la Corte, un equilibrio equo deve essere previsto fra le richieste dell'interesse generale della comunità ed i requisiti della protezione dei diritti essenziali dell'individuo, essendo la ricerca di tale equilibrio equo inerente all'intero della Convenzione. L'equilibrio richiesto non sarà previsto nel caso in cui la persona riguardata sopporta un carico individuale eccessivo (vedere Sporrong e Lönnroth citata sopra, §§ 69-74, e Brumărescu c. Romania [GC], n. 28342/95, § 78 ECHR 1999-VII).
57. La preoccupazione per realizzare questo equilibrio è riflessa nella struttura dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 nell'insieme. In ogni causa che comporta una violazione addotta di questo Articolo la Corte deve accertare perciò se a causa dell'interferenza dello Stato la persona riguardata ha dovuto sopportare un carico sproporzionato eccessivo (vedere James ed Altri, citata sopra, § 50; Mellacher ed Altri, citata sopra, § 48, e Spadea e Scalabrino c. Italia, sentenza di 28 settembre 1995, § 33 Serie A n. 315-B).
58. Nel valutare l’ottemperanza con l’Articolo 1 del Protocollo 1, la Corte deve fare un esame complessivo dei vari interessi in gioco, tenendo presente che la Convenzione è intesa per salvaguardare diritti che sono “pratici ed effettivi.” Deve guardare oltre le apparenze e deve investigare le realtà della situazione di cui si lamentano. In cause riguardanti l'operazione la legislazione degli alloggi su grande scala, questa valutazione non solo può coinvolgere le condizioni dell'affitto ricevuto dai padroni di casa individuali e la misura dell'interferenza dello Stato con la libertà di contratto e relazioni contrattuali nel mercato del contratto d'affitto, ma anche l'esistenza di salvaguardie procedurali ed altre che assicurano che l'operazione del sistema ed il suo impatto sui diritti di proprietà di un padrone di casa non sia né arbitraria né imprevedibile. L’incertezza –che sia legislativa, amministrativa o generata da pratiche applicate dalle autorità- è un fattore da essere preso in considerazione nel valutare la condotta dello Stato. Effettivamente, dove è in pericolo un problema nell'interesse generale, pesa sulle autorità pubbliche agire nel buon tempo, ed in una maniera appropriata e coerente (vedere Immobiliare Saffi c. Italia, [GC], n. 22774/93, § 54 il 1999-V di ECHR; e Broniowski, citata sopra, § 151).
59. Inoltre, in situazioni dove l'operazione della legislazione del controllo dell’ affitto coinvolge conseguenze su grande scala per numerosi individui e ha conseguenze economiche e sociali per il paese nell'insieme, le autorità non solo devono avere una discrezione considerevole nello scegliere la forma e nel decidere la misura del controllo dell'uso della proprietà ma anche nel decidere sul tempismo appropriato per l'esecuzione delle leggi attinenti. Ciononostante, questa discrezione, comunque considerevole, non è illimitata ed il suo esercizio non può comportare conseguenze che cambiano gli standard della Convenzione (vedere, mutatis mutandis, Hutten-Czapska citata sopra, § 223).
60. La Corte nota che il Governo ha fatto riferimento alla decisione della Commissione in Zammit ed Altri c. Malta. In circostanze analoghe la Commissione ha trovato effettivamente, che la detta interferenza era stata giustificata in prospettiva dell’ ampio margine di valutazione degli Stati in questa sfera. Comunque, la Corte richiama che questo margine è ancora soggetto a soprintendenza europea e ciò che sarebbe stato giustificato diciotto anni fa, essendo stata consegnata la decisione della Commissione nel 1991, non è necessariamente giustificato oggi. Come affermato dal Governo, l’Atto XXIII del 1979 aveva come suo scopo prevenire gli sfratti su grande scala negli anni cinquanta. Nel suo esercizio di bilanciamento la Corte dovrà così, determinare se tale grado di protezione dell’inquilino, a danno dei proprietari è ancora giustificato cinquanta anni più tardi. Nota che, come affermato dal Governo, il salario minimo nel 2007 era circa EUR 600 al mese, mentre nel 1974 (la data quando Malta adottò un salario minimo nazionale), corrispondeva a meno di EUR 100 per mese.
61. La Corte considererà l'impatto che la richiesta dell'Atto del 1979 aveva sulla proprietà del richiedente. Nota che il richiedente non poteva esercitare il suo diritto di uso in termini di proprietà fisica siccome l'alloggio era occupato dagli inquilini e lui non poteva terminare il contratto d'affitto. Così, anche se il richiedente rimaneva il proprietario della proprietà è stato sottoposto ad una forzata relazione di padrone di casa-inquilino per un periodo indefinito di tempo. Già è stato stabilito che il richiedente non aveva una via di ricorso efficace che l'abilitava a sfrattare gli inquilini (vedere, a contrario, Velosa Barreto citata sopra), o sulla base di un suo proprio bisogno o quello dei suoi parenti o sulla base che il Sig. e la Sig.ra P. non stavano meritando simile protezione, siccome loro possedevano un alloggio alternativo. All’applicazione della legge stessa sono mancate di conseguenza, salvaguardie procedurali adeguate mirate a realizzare un equilibrio fra gli interessi degli inquilini e quelli dei proprietari. La Corte considera inoltre che la possibilità dell'inquilino di lasciare volontariamente i locali era remota, specialmente per il fatto che l'affitto avrebbe potuto essere ereditato. La contesa del Governo per cui il trasferimento dell'affitto tramite eredità era improbabile non fu provata e deve essere considerata come speculazione pura. Ne segue che queste circostanze lasciarono inevitabilmente il richiedente in un’incertezza riguardo a se sarebbe stato mai in grado di recuperare la sua proprietà.
62. Inoltre, sia l'importo di affitto ricevuto dal richiedente, vale a dire EUR 210 all’ anno ed il massimo dell’ affitto che il richiedente potrebbe ottenere, vale a dire EUR 420 era, come confermato dalla Corte Costituzionale, erano “certamente bassi.” Effettivamente, l'importo dell’ affitto contrasta considerevolmente col valore di mercato dei locali come presentato col richiedente. La Corte considera che, il controllo Statale sui livelli dell’ affitto rientra in una sfera soggetta ad un margine ampio della valutazione da parte dello Stato e la sua applicazione può provocare riduzioni spesso significative nell'importo di affitto addebitabile (vedere, in particolare, Mellacher ed Altri, citata sopra, § 45). Ciononostante, questo non può condurre a risultati che sono manifestamente irragionevoli, come importi di affitti che permettono solamente un minimo profitto.
63. Nella presente causa, avendo riguardo al valore basso dell’affitto che potrebbe essere fissato dal Consiglio della Regolamentazione degli Affitti, allo stato del richiedente d'incertezza riguardo a se lui potrebbe mai recuperare la sua proprietà che già è soggetta a questo regime da nove anni, alla mancanza di salvaguardie procedurali nell’applicazione della legge e all'aumento nello standard di vita a Malta nelle decadi passate, la Corte costata che un carico sproporzionato ed eccessivo è stato imposto sul richiedente. Al quest’ultimo fu richiesto di sopportare la maggior parte dei costi sociali e finanziari di provvedere all’alloggio del Sig. e della Sig.ra P. (vedere, mutatis mutandis, Hutten-Czapska citata sopra, § 225). Ne segue che lo Stato maltese andò a vuoto nel prevedere l'equilibrio equo richiesto fra gli interessi generali della comunità e la protezione del diritto del richiedente di proprietà.
64. C'è stata di conseguenza una violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione.
65. Il richiedente si lamentò che l’Atto che XXIII del 1979 lo ha discriminato vis-à-vis dei proprietari di locali concessi in enfiteusi provvisoria dopo il 1995 che non erano soggetti alla stessa legge. I suoi effetti sulle persone che avevano dato la loro proprietà in enfiteusi prima del 1979 erano perciò contrari all’ Articolo 14 della Convenzione che prevede:
“Il godimento dei diritti e delle libertà stabilite [nella] Convenzione sarà garantito senza discriminazione su alcuna base come il sesso,la razza, il colore, la lingua, la religione, l’opinione politica o altro, la cittadinanza od origine sociale, l'associazione con una minoranza nazionale, la proprietà,la nascita o altro status.”
A. Ammissibilità
66. La Corte reitera che l’Articolo 14 completa le altre disposizioni effettive della Convenzione ed i suoi Protocolli. Non ha esistenza indipendente poiché ha solamente effetto in relazione al “igodimento dei diritti e delle libertà” salvaguardate da queste disposizioni. Benché l’applicazione dell’ Articolo 14 non presupponga una violazione di quelle disposizioni -ed in questa misura è autonoma -non ci può essere posto per una sua applicazione a meno che i fatti in questione rientrino all'interno dell'ambito di uno o più di queste ultime (vedere, fra molte altre autorità, Petrovic c. Austria, 27 marzo 1998, § 22 Relazioni 1998-II).
67. La Corte reitera che la discriminazione significa trattamento differentemente, senza una giustificazione obiettiva e ragionevole di persone in situazioni simili in modo attinente (vedere Willis c. Regno Unito, n. 36042/97, § 48 ECHR 2002-IV). Ogni differenza nel trattamento non corrisponderà comunque, ad una violazione dell’ Articolo 14. Deve essere stabilito che altre persone in una situazione analoga o pertinente gode di un trattamento preferenziale e che questa distinzione è discriminatoria (vedere Unal Tekeli c. Turchia, n. 29865/96, § 49 16 novembre 2004).
68. La Corte indica anche che i motivi sui quali sono basate queste differenze di trattamento sono attinenti nel contesto dell’ Articolo 14. Comunque, il ruolo dei motivi proibiti della discriminazione come stabilito nell’ Articolo 14 non è esauriente (vedere Rasmussen v Danimarca, 28 novembre 1984, § 34 in fine Serie A n. 87)
69. La Corte considera che i fatti in questione rientrano all'interno dell'ambito dell’ Articolo 1 del Protocollo 1 e che l’Articolo 14 è perciò applicabile nella presente causa.
70. La Corte nota che presumendo anche che si potesse considerare che tutti i proprietari di proprietà siano in una situazione analoga, le restrizioni legali e le imposizioni di cui si lamentano si applicano ad ogni proprietario la cui proprietà era stata accordata sotto un contratto di enfiteusi in data dell'introduzione dell’ Atto XXIII (21 giugno 1979). Inoltre, il richiedente non sarebbe stato sottoposto a simili restrizioni e le imposizioni a riguardo di qualsiasi simile contratto presero corso dopo il 1 giugno 1995, la data in cui fu emendata la legge. Così, sembra non esserci nessun criterio distinto basato sullo status personale del proprietario dell’immobile o su qualsiasi altra base che il richiedente non è riuscito a menzionare (vedere, mutatis mutandis, G. c. Austria (dec.), n. 12484/86, 7 giugno 1990).
71. In qualsiasi caso, la Corte reitera che nessuna discriminazione è rivelata a partire da una particolare data scelta per essere il principio di un nuovo regime legislativo (vedere, mutatis mutandis, Massey c. Regno Unito, (dec.) n. 14399/02, 8 aprile 2003), e che il trattamento differenziale che nasce da un cambio legislativo non è discriminatorio dove ha una giustificazione ragionevole ed obiettiva negli interessi della buona amministrazione della giustizia (vedere, mutatis mutandis, Stacey c. Regno Unito (dec.), n. 16576/90, 3 dicembre 1990). L'uso di una data d'arresto che crea una differenza nel trattamento è una conseguenza inevitabile dell’ introdurre nuovi sistemi che sostituiscono precedenti schemi antiquati. Inoltre, la scelta di tale data d'arresto nell’introdurre nuovi regimi rientra all'interno dell’ampio margine di valutazione riconosciuto ad uno Stato durante la riforma delle sue politiche (vedere, mutatis mutandis, Twizell c. Regno Unito, n. 25379/02, § 24 20 maggio 2008).
72. La Corte osserva che gli emendamenti del 1995 cercarono di abolire una legge che, infatti, fu impugnata dal richiedente ed a riguardo della quale la Corte ha trovato una violazione dei diritti di proprietà del richiedente. L'introduzione dell'emendamento non sembra arbitrario o irragionevole in qualsiasi modo. Al contrario, nella presente causa il fatto che gli effetti della legge contestata furono aboliti a riguardo dei contratti conclusi dopo 1995, una decisione che rientra nel margine di valutazione dello Stato può essere ritenuto ragionevolmente ed obiettivamente giustificato per proteggere i proprietari da restrizioni che si scontrano con i loro diritti.
73. La Corte perciò costata che non c'è nessuna apparenza di discriminazione contraria all’ Articolo 14 e che l'azione di reclamo è manifestamente mal-fondata e deve essere respinta in conformità con l’Articolo 35 §§ 3 e 4 della Convenzione.
74. L’Articolo 41 della Convenzione prevede:
“Se la Corte costata che c'è stata una violazione della Convenzione o dei Protocolli, e se la legge interna dell’Alta Parte Contraente riguardata permette una riparazione solamente parziale, la Corte può, se necessario, riconoscere una soddisfazione equa alla vittima.”
A. Danno
75. Secondo il rapporto di valutazione dell'architetto del 2002 la proprietà fu valutata circa EUR 91,000 per l’intera vendita ed il suo valore di affitto era EUR 279.52 al mese. Il risarcimento così chiesto era il seguente:
(a) Una somma di EUR 24,318, più copertura di interesse per il periodo dal 21 novembre 2000 al 20 febbraio 2007 ;
(b) Una somma di EUR 279.52 al mese, da aumentare ogni due anni secondo l'aumento ufficiale pubblicato del costo della vita sino alla restituzione effettiva della proprietà con possesso vacante al richiedente.
Inoltre, il richiedente ha chiesto EUR 11,646 a riguardo del danno morale, tutti gli importi sopra da pagare con l’interesse dell’ 8% (il tasso di interesse massimo a Malta) dalla data della sentenza sino alla data del pagamento effettivo.
76. Il Governo presentò che la protezione dell’ inquilino e il controllo dell’ affitto erano stati permessi sotto la Convenzione e che non c'era perciò nessuna relazione di causa e d’ effetto fra gli effetti dell'Atto del 1979 ed il danno materiale chiesto. Inoltre, le valutazioni del richiedente erano state basate su assunzioni economiche delle condizioni di mercato ed i valori presentati riflettevano i contratti d'affitto a breve scadenza breve di locali ammobiliati e non quelli a lungo termine per locali non ammobiliati. Infine, il Governo presentò che nessun danno morale era stato sofferto dal richiedente.
77. La Corte nota che al richiedente viene concesso il risarcimento a riguardo della perdita di controllo, dell’uso, e del godimento della sua proprietà dal 2000 . Nel valutare il danno materiale subito dal richiedente, la Corte ha, nel modo più appropriato, considerato le stime previste ed ha avuto riguardo alle informazioni disponibili di fronte a sé sui valori dell’affitto di proprietà maltesi introdotta sul mercato durante il periodo attinente. Ha considerato inoltre il fine legittimo della restrizione imposta, reiterando che gli obiettivi legittimi nell’ “interesse pubblico”, come quelli perseguiti in misure di riforma economica o in misure configurate per realizzare una giustizia sociale più grande, può richiedere un rimborso inferiore al pieno valore di mercato (vedere James ed Altri, citata sopra, § 54, e Jahn ed Altri c. Germania [GC], N. 46720/99, 72203/01 e 72552/01, § 94 ECHR 2005-VI). Comunque, si direbbe che la situazione nella presente causa comporti un grado di interesse sociale che è meno delineato che nella giurisprudenza maltese degli affitti in precedenti cause simili e che non giustifica tale riduzione sostanziale comparata col valore di affitto del mercato libero. La Corte, facendo la sua valutazione su una base equa e dopo avere dedotto la somma già ricevuta in affitto per il determinato periodo, assegna al richiedente la somma di EUR 14,310.
78. La Corte reitera che si intende che un'assegnazione per danno materiale sotto l’Articolo 41 della Convenzione metta il richiedente, il più possibile, nella posizione in di cui avrebbe goduto se la violazione non fosse accaduta (vedere, mutatis mutandis, Kingsley c. Regno Unito [GC], n. 35605/97, § 40 ECHR 2002-IV). Considera perciò che dovrebbe essere aggiunto un interesse all'assegnazione sopra per compensare col tempo il deprezzamento dell'assegnazione (vedere Runkee e Bianco c. Regno Unito, N. 42949/98 e 53134/99, § 52 del 10 maggio 2007). Essendo così, il tasso di interesse dovrebbe riflettere le condizioni economiche nazionali riguardo ai livelli dell'inflazione e dei tassi degli interessi (vedere, per esempio, Akkuş c. Turchia, 9 luglio 1997, Relazioni 1997-IV § 35; Romanchenko c. Ucraina, n. 5596/03, 22 novembre 2005, § 30 inedita; e Prodan c. Moldavia, n. 49806/99, § 73 ECHR 2004-III (estratti)). Nota che il richiedente ha chiesto il tasso legale dell’ otto per cento, e che il Governo non ha fatto qualsiasi osservazione a questo riguardo. Comunque, considera che un tasso d’interesse del cinque per cento è più realistico. Di conseguenza, considera che l’interesse del cinque per interesse dovrebbe essere aggiunto all'importo sopra (vedere Ghigo c. Malta (soddisfazione equa), n. 31122/05, § 20 17 luglio 2008).
79. Quindi, la Corte assegna EUR 715 al richiedente sotto questo capo.
80. Sotto l’Articolo 41 della Convenzione il fine di assegnare somme come soddisfazione equa è offrire riparazione solamente per il danno subito da quelli riguardati nella misura che simili eventi costituiscono una conseguenza della violazione che non può essere rimediata altrimenti (ibid., § 249). Non spetta perciò alla Corte quantificare l'importo dell’ affitto dovuto in futuro. Di conseguenza, la Corte respinge la rivendicazione del richiedente per le future perdite, senza pregiudicare qualsiasi rivendicazione futura che potrebbe avere.
81. La Corte considera inoltre che il richiedente ha dovuto subire sentimenti di ansia e stress, avendo riguardo alla natura della violazione. Assegna perciò EUR 1,500 a riguardo del danno morale.
B. Costi e spese
82. Il richiedente chiese anche un totale di EUR 4,693 per costi e spese. Questo includeva EUR 2,819, per il conto tasse, per i costi e le spese sostenuti di fronte ai tribunali nazionali ed EUR 1,874 per quelli sostenuti di fronte alla Corte incluso EUR 261 per le traduzioni ed EUR 75 per i compensi professionali dell'architetto.
83. Il Governo non ha contestato le rivendicazioni per i costi incorsi durante i procedimenti nazionali; comunque, ha detto che i costi sostenuti per i procedimenti di fronte alla Corte erano eccessivi e che le parcelle dell'architetto erano state sostenute inutilmente.
84. Secondo la giurisprudenza della Corte, ad un richiedente viene concesso il rimborso solamente di costi e spese solamente dal momento che si dimostra che questi sono stati sostenuti davvero e necessariamente e sono stati ragionevoli riguardo al quantum. Nella presente causa la Corte nota che ha trovato solamente una violazione riguardo l’ Articolo 1 del Protocollo 1 da solo. Avendo riguardo alle informazioni in suo possesso ed ai criteri sopra, e notando anche che la Corte non ha richiesto traduzioni, la Corte considera ragionevole assegnare la somma di EUR 3,500 per icosti di copertura sotto tutti i capi.
C. Interesse di mora
85. La Corte considera appropriato che l'interesse di mora dovrebbe essere basato sul tasso di prestito marginale della Banca Centrale europea a cui dovrebbero essere aggiunti tre punti percentuale.
1. Dichiara l'azione di reclamo riguardo all’ Articolo 1 del Protocollo 1 alla Convenzione ammissibile ed il resto della richiesta inammissibile;
2. Sostiene che c'è stata una violazione dell’Articolo 1 del Protocollo No.1 alla Convenzione;
3. Sostiene
(a) che lo Stato rispondente deve pagare al richiedente, entro tre mesi dalla data in cui la sentenza diviene definitiva in conformità con l’ Articolo 44 § 2 della Convenzione
(i) EUR 15,025 (quindici mila e venticinque euro), riguardo al danno materiale,
(ii) EUR 1,500 (mille cinquecento euro) più qualsiasi tassa che può essere addebitabile, riguardo al danno morale
(iii) EUR 3,500 (tre mila cinquecento euro) più qualsiasi tassa che può essere a carico del richiedente, riguardo ai costi e spese.
(b) che dalla scadenza dei tre mesi summenzionati sino ad accordo il tasso d’interesse semplice sarà pagabile sugli importi sopra ad un tasso uguale al tasso di prestito marginale della Banca Centrale europea durante il periodo predefinito più tre punti percentuale;
4. Respinge il resto della rivendicazione del richiedente per soddisfazione equa.
Fatto in inglese, e notificato per iscritto il 15 settembre 2009, facendo seguito all’Articolo 77 §§ 2 e 3 dell’Ordinamento.
Fatoş Aracı Nicolas Bratza
Cancelliere Aggiunto Presidente

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