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CASO: AFFAIRE BURZO c. ROUMANIE

TIPOLOGIA: Sentenza
LIVELLO DI IMPORTANZA: 2 (media)
ARTICOLI: 41, 29, P1-1

NUMERO: 75240/01/2008
STATO: Romania
DATA: 04/03/2008
ORGANO: Sezione Terza


TESTO ORIGINALE

Conclusion
Exception préliminaire jointe au fond et rejetée (non-épuisement des voies de recours internes) ; Violation de l'art. 6-1 ; Violation de P1-1 ; Dommage matériel et préjudice moral - réparation (globale)
TROISIÈME SECTION
AFFAIRE BURZO c. ROUMANIE
(Requête no 75240/01)
ARRÊT
STRASBOURG
4 mars 2008
Cet arrêt deviendra définitif dans les conditions définies à l’article 44 § 2 de la Convention. Il peut subir des retouches de forme.
 

En l’affaire Burzo c. Roumanie,
La Cour européenne des droits de l’homme (troisième section), siégeant en une chambre composée de :
 Josep Casadevall, président, 
 Corneliu Bîrsan, 
 Boštjan M. Zupancic, 
 Alvina Gyulumyan, 
 Egbert Myjer, 
 Ineta Ziemele, 
 Luis López Guerra, juges, 
et de Santiago Quesada, greffier de section,
Après en avoir délibéré en chambre du conseil le 12 février 2008,
Rend l’arrêt que voici, adopté à cette date :
PROCÉDURE
1.  A l’origine de l’affaire se trouve une requête (no 75240/01) dirigée contre la Roumanie et dont un ressortissant de cet Etat, M. E. B. (« le requérant »), a saisi la Cour le 24 août 2001 en vertu de l’article 34 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (« la Convention »).
2.  Le requérant est représenté par Me M. E. B., avocate à Cluj-Napoca. Le gouvernement roumain (« le Gouvernement ») est représenté par son agent, M. R. H. Radu, du ministère des Affaires étrangères.
3.  Le requérant alléguait l’iniquité d’une procédure d’expulsion des locataires de son appartement et l’atteinte portée à son droit au respect de ses biens du fait de l’impossibilité de jouir de son appartement pendant plusieurs années.
4.  Le 7 février 2007, la Cour a décidé de communiquer la requête au Gouvernement. Se prévalant des dispositions de l’article 29 § 3, elle a décidé que seraient examinés en même temps la recevabilité et le fond de l’affaire.
EN FAIT
I.  LES CIRCONSTANCES DE L’ESPÈCE
5.  Le requérant est né en 1935 et réside à Cluj-Napoca.
A.  Restitution de l’appartement par les autorités et démarches administratives du requérant en vertu de l’OUG no 40/1999
6.  Par un jugement définitif du 17 mai 1996, le tribunal de première instance de Cluj-Napoca condamna les autorités locales à restituer au requérant et à B.M. et B.I., respectivement sa mère et son frère, un immeuble sis au no 117, Calea Turzii, à Cluj-Napoca, au motif que la nationalisation de cet immeuble en 1959 avait été illégale.
7.  Par un procès-verbal dressé le 3 novembre 1997, les autorités locales compétentes mirent le requérant, B.M. et B.I. en possession de l’immeuble en question. Le procès-verbal précisait que l’immeuble était en bon état.
8.  A l’époque, un appartement de l’immeuble d’une superficie utile d’environ 33 m2 était occupé par la famille B., qui comptait sept personnes, en vertu d’un contrat de bail conclu avec l’Etat en 1973 et dont la durée avait été prorogée successivement, en dernier lieu jusqu’en 1999, par l’effet de la loi no 17/1994 sur la prorogation et le renouvellement des baux d’habitation (« la loi no 17/1994 »).
9.  Compte tenu des dispositions de la loi no 17/1994 susmentionnée, le requérant dut conclure le 4 avril 1998 avec la famille B. un contrat de bail avec effet du 1er décembre 1997 au 1er juin 1999. Ce contrat prévoyait un loyer plafonné d’un montant mensuel de 22 000 lei roumains (ROL), ce qui, selon les renseignements fournis par la banque nationale de Roumanie, représentait 1,35 euro (EUR) à cette dernière date. Aucune mention ne figurait dans le contrat de bail dans la case réservée à l’indication de l’emploi de B.S., son épouse apparaissant comme femme au foyer.
10.  Le 8 avril 1999, en vertu de la loi no 114/1996 sur les immeubles à usage d’habitation (« la loi no 114/1996 ») et de l’ordonnance d’urgence du Gouvernement no 40/1999 sur la protection des locataires (« l’OUG no 40/1999 »), le requérant envoya à la famille B., par l’intermédiaire d’un huissier de justice, une notification l’informant de son refus de renouveler son contrat de bail. Il faisait état du fait qu’elle n’avait pas payé de loyer et que son comportement rendait impossible l’utilisation normale de l’immeuble.
B.  Action en expulsion des locataires
11.  En l’absence de réponse de la famille B., le 6 juillet 1999, le requérant, B.M. et B.I. saisirent le tribunal de première instance de Cluj d’une action en expulsion de ces locataires. S’appuyant sur les articles 13 h) et i) et 14 § 2 c) et d) de l’OUG no 40/1999 et sur les articles 23 à 25 de la loi no 114/1996, ils arguaient du non-paiement du loyer par la famille B. et de son comportement rendant impossibles la cohabitation et l’utilisation normale de l’immeuble. En particulier, ils précisaient que la famille B. n’avait pas payé ses factures d’eau et de gaz et les taxes de ramassage des ordures de sorte que les autorités avaient cessé d’assurer ces services. Par ailleurs, ces locataires avaient coupé des arbres et une partie de la clôture du jardin de l’immeuble du requérant pour faire des feux de bois dans l’appartement, avaient refusé de dégager les ordures ménagères qui s’entassaient dans le jardin et avaient fait du tapage et provoqué des scandales ; ils avaient même été condamnés à des peines de prison pour défaut de paiement des amendes contraventionnelles infligées à ce titre.
12.  Le 18 octobre 1999, le tribunal entendit les témoins A.C. et E.M., proposés par la famille B. Dans son témoignage, A.C. confirma les faits allégués par les requérants s’agissant des ordures ménagères et de la coupure de l’eau courante dans l’immeuble, indiquant que les problèmes de tapage étaient causés par la famille B. ou par la famille F., autre locataire de l’immeuble. Le témoin E.M., qui habitait un autre immeuble, mentionna que la famille B. déposait différents objets dans le jardin commun de l’immeuble, qu’à défaut de paiement des factures, la fourniture d’eau dans toute la maison avait été coupée, les autres locataires devant faire des démarches pour le raccordement, mais qu’elle ne faisait pas de tapage dans l’immeuble. Le tribunal demanda à la police locale des renseignements au sujet des sanctions contraventionnelles dont avaient fait l’objet les familles B. et F. Le 13 décembre 1999, la police de Cluj-Napoca précisa que des membres tant de la famille B. que de la famille F. voisine avaient été sanctionnés à plusieurs reprises pour avoir enfreint les dispositions légales en matière d’ordre public, notamment tapage, d’état civil et de protection de l’environnement. En outre, en 1998, les familles B. et F. avaient fait l’objet de plusieurs condamnations à des peines de prison pour des contraventions, certains membres de ces familles étant connus des services de police pour leurs antécédents pénaux.
13.  Par un jugement du 7 février 2000, le tribunal de première instance de Cluj accueillit l’action du requérant et ordonna l’expulsion de la famille B. de l’appartement en question, au motif qu’elle n’avait pas répondu à la notification qui lui avait été faite le 8 avril 1999 afin de prolonger son bail en vertu de l’OUG no 40/1999.
14.  Par un arrêt du 3 juillet 2000, le tribunal départemental de Cluj cassa avec renvoi le jugement parce que la notification susmentionnée ne correspondait pas à celle prévue par les articles 10 et 11 de l’OUG no 40/1999 et que le tribunal de première instance ne s’était pas prononcé sur les moyens invoqués par le requérant dans sa demande introductive d’instance.
15.  Après le renvoi du dossier au tribunal de première instance de Cluj, la famille B. fit une demande reconventionnelle visant à ce que le requérant fût condamné à prolonger son contrat de bail, conformément à l’OUG no 40/1999. Ses membres ne nièrent pas les retards dans le paiement des loyers, mais arguèrent que ces retards étaient causés par des difficultés financières, B.S. étant le seul pourvoyeur de revenus de la famille, et qu’ils ne pouvaient être expulsés de l’appartement pour cette raison tant que le requérant n’avait pas conclu un bail avec eux en vertu de l’OUG no 40/1999. A l’audience du 5 décembre 2000, le tribunal de première instance de Cluj entendit de nouveau le témoin A.C., dont le nom manuscrit pouvait éventuellement se lire M.C., qui déclara maintenir sa déclaration faite en 1999 (voir le paragraphe 12 ci-dessus) mais précisa qu’à la suite de cette déclaration, la famille B. l’avait menacé de lui couper la gorge et que l’examen de sa plainte pénale à ce titre était pendant. La famille B. estima que cette déclaration ne pouvait être prise en compte au vu des relations d’hostilité entre elle et A.C.
16.  Par un jugement du 9 décembre 2000, le tribunal de première instance de Cluj accueillit l’action du requérant et ordonna l’expulsion de la famille B. de l’appartement en cause en se fondant sur les articles invoqués dans son action. Sur la base des preuves fournies par le requérant et non réfutées par la famille B., il constata que cette dernière avait enfreint ses obligations contractuelles puisqu’elle n’avait payé aucun loyer avant la notification d’avril 1999 et, qu’après celle-ci, elle s’était acquittée du paiement de loyers modiques jusqu’en juin 2000 avec des retards de six à dix-sept mois, ce qui autorisait le propriétaire à refuser le renouvellement de son bail en vertu de l’article 14 § 2 c) de l’OUG no 40/1999. D’autre part, s’appuyant sur les déclarations des témoins A.C. et E.M. ainsi que sur les renseignements fournis par la police locale, il jugea que les locataires avaient un comportement qui rendait impossible l’utilisation normale de l’immeuble.
17.  Par un arrêt du 18 mai 2001, le tribunal départemental de Cluj rejeta comme mal fondé l’appel relevé par la famille B., confirmant le jugement rendu en premier ressort. Il constata que la fourniture d’eau potable et l’enlèvement des ordures ménagères de l’immeuble avaient été interrompus à cause de son comportement. S’agissant du moyen d’appel relatif au témoignage d’A.C. que la partie défenderesse voulait écarter des débats, le tribunal jugea que les déclarations des témoins étaient confirmées par les renseignements fournis à plusieurs reprises par la police.
18.  Par un arrêt du 12 juillet 2001, la cour d’appel de Cluj accueillit le recours formé par la famille B., qui portait notamment sur l’inapplicabilité en l’espèce des cas prévus par l’article 13 de l’OUG no 40/1999, et rejeta l’action du requérant. Après avoir précisé que le propriétaire pouvait refuser le renouvellement du bail dans les circonstances visées à l’article 14 § 2 c) et d) de l’OUG no 40/1999, parmi lesquelles figurait le défaut de paiement de loyers pendant trois mois, la cour d’appel s’appuya sur les témoignages du 18 octobre 1999 de A.C. et E.M. et sur la lettre du 13 décembre 1999 de la police locale, concluant que les hypothèses prévues par l’article 13 d), e), h) et i) de l’ordonnance précitée ne trouvaient pas à s’appliquer en l’espèce.
19.  S’agissant des témoignages, la cour d’appel releva que A.C. avait déclaré que la famille F. était responsable des tapages, fait corroboré par la lettre précitée de la police. Elle ajouta que le seul témoin qui avait confirmé les faits imputés à la famille B était M.C., nom qu’elle attribua au témoin entendu le 5 décembre 2000, mais qu’il ressortait de son témoignage qu’il y avait des relations d’hostilité entre lui et les locataires en cause de sorte qu’il convenait de l’écarter des débats.
20.  Observant que le requérant, B.M. et B.I. n’avaient pas adressé de notification à la famille B. en vue de conclure un nouveau bail dans un délai de trente jours après l’entrée en vigueur de l’OUG no 40/1999, conformément à l’article 10 de l’ordonnance, la cour d’appel accueillit la demande reconventionnelle et les condamna à conclure un nouveau bail avec les locataires.
21.  En juillet 2001, le loyer dû par la famille B. aux termes du contrat de bail du 4 avril 1998, prorogé jusqu’à la conclusion d’un nouveau bail en vertu de l’arrêt du 12 juillet 2001 et de l’article 11 de l’OUG no 40/1999, équivalait, selon les renseignements fournis par la banque nationale de Roumanie, à environ 0,87 EUR.
C.  Seconde procédure d’expulsion de la famille B.
22.  Le 21 octobre 2003, après le décès de B.M., le requérant et B.I. informèrent la famille B., par l’intermédiaire d’un huissier de justice, qu’elle devait déménager d’urgence de son appartement, par souci de sécurité, en raison de l’état de dégradation de la maison qui devait être démolie.
23.  Par un jugement définitif du 30 mars 2004, le tribunal de première instance de Cluj, s’appuyant sur une expertise technique, fit droit à l’action en expulsion de la famille B. au vu de l’état de dégradation de la maison dû au défaut d’entretien et de réparations périodiques et au tassement d’une partie du sol causé par le terrain en pente, ce qui la rendait impropre à la location et imposait sa démolition.
24.  Après l’échec de plusieurs tentatives d’expulsion, le 10 mai 2005, le requérant expulsa la famille B. de l’immeuble en question avec l’aide de la police et la maison fut démolie. Selon le requérant, la famille B. a continué de ne pas payer les loyers après le prononcé de l’arrêt du 12 juillet 2001 de la cour d’appel de Cluj précité jusqu’à son expulsion de l’immeuble.
25.  Il ressort du dossier qu’à une date non précisée en 2007, le frère du requérant, B.I., fit donation au fils du requérant de sa part du droit de propriété sur l’immeuble sis au no 117, Calea Turzii, à Cluj-Napoca, s’élevant à 50%.
II.  LE DROIT INTERNE PERTINENT
26.  L’essentiel de la réglementation interne pertinente en la matière, à savoir des extraits des lois nos 5/1973 sur la gestion des logements et les rapports entre propriétaires et locataires (« la loi no 5/1973 »), 114 du 11 octobre 1996 sur le logement (« la loi no 114/1996 »), ainsi que l’ordonnance d’urgence du Gouvernement no 40 du 8 avril 1999 sur la protection des locataires et la fixation du montant du loyer pour les locaux à usage d’habitation (« l’OUG no 40/1999 ») et la loi no 241 du 16 mai 2001 qui a approuvé l’OUG no 40/1999 (« la loi no 241/2001 »), est décrit dans l’affaire Radovici et Stanescu c. Roumanie (requêtes nos 68479/01, 71351/01 et 71352/01 jointes, §§ 53 à 59, arrêt du 2 novembre 2006).
27.  Les dispositions légales citées ci-dessous sont également pertinentes en l’espèce.
1.  La loi no 17/1994 du 8 avril 1994 sur la prorogation ou le renouvellement des baux d’habitation (« la loi no 17/1994 »)
28.  Les articles pertinents se lisaient ainsi :
Article 1
« Quel que soit le propriétaire, tout bail d’habitation concernant un logement dont la location est régie par la loi no 5/1973 (...) et qui est en cours d’exécution au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi est prorogé de plein droit pour une période de cinq ans dans les mêmes conditions [que celles fixées par la loi no 5/1973]. »
Article 2
« Les baux d’habitation concernant les logements visés à l’article premier, qui étaient en vigueur au 1er janvier 1988, ainsi que ceux conclus et expirés après le 1er janvier 1988, sont renouvelés dans les mêmes conditions si le locataire occupe actuellement le logement ayant fait l’objet du bail. »
2.  L’ordonnance d’urgence du Gouvernement no 40 du 8 avril 1999 sur la protection des locataires et la fixation du montant du loyer pour les locaux à usage d’habitation (« l’OUG no 40/1999 »)
29.  Les dispositions pertinentes sont libellées comme suit :
Article 10 § 1
« Le propriétaire notifie au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance et par le biais d’un huissier de justice, la date et le lieu fixés en vue de la conclusion d’un nouveau bail. La notification est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. (...) »
Article 11 § 1
« Le non-respect, par le propriétaire, des dispositions de l’article 10 § 1 entraîne la prolongation de plein droit du contrat de location antérieur jusqu’à la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Le non-paiement du loyer par le locataire jusqu’à la conclusion du nouveau contrat ne peut être invoqué par le propriétaire comme motif d’expulsion.
L’absence de réponse écrite ou le refus injustifié du locataire de conclure un nouveau contrat de bail dans le délai de soixante jours à compter de la date de réception de la notification donne au propriétaire la faculté de demander l’expulsion sans condition du locataire (...) par voie de décret présidentiel. »
Article 13
« La prorogation du bail ne s’applique pas : (...) d)  en cas de litige résultant du refus du locataire, après notification en vertu de la loi no 17/1994, no 112/1995 ou no 114/1996, de conclure un nouveau contrat de location avec le propriétaire ; e)  en cas de litige entre le propriétaire et le locataire ayant pour objet l’échange obligatoire de logement (...) ; h)  s’agissant de locataires qui ont provoqué des dégâts importants à l’habitation, à l’immeuble dans lequel celle-ci est située ou aux installations ou biens afférents à ceux-ci (...) ; i)  s’agissant d’un locataire qui rend impossible la cohabitation avec les autres occupants de l’immeuble ou qui empêche l’utilisation normale du logement ; (...) »
Article 14
« 1)  Au terme du contrat de bail, le locataire a droit au renouvellement de son bail (...).
2)  Le propriétaire peut refuser de renouveler le contrat de bail seulement pour les raisons suivantes :
(...)
c)  s’agissant d’un locataire qui n’a pas payé le loyer dû pendant trois mois consécutifs ;
d)  dans les cas prévus dans l’article 13 f) – i) susmentionné ;
(...) 
5)  Le locataire est obligé de quitter le logement dans un délai de soixante jours à partir de l’échéance du bail si le contrat de bail n’a pas été renouvelé. Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges afférents à la période où il a occupé de manière effective le logement. »
3.  Dispositions légales relatives aux obligations des propriétaires découlant d’un contrat de bail et au calcul du loyer
30.  L’article 28 de la loi no 114/1996 sur le logement prévoit que le propriétaire doit fournir au locataire une habitation en bon état d’usage, qu’il doit prendre des mesures aptes à garantir la sûreté et la fonctionnalité de l’habitation en procédant aux éventuelles réparations nécessaires à cet égard et qu’il lui incombe de maintenir en bon état les éléments structurels du logement, les éléments de construction extérieure (toiture, façade etc.), ainsi que la cour, le jardin et les espaces et installations communs du logement. L’article 31 prévoit que le « loyer pratiqué » doit couvrir les dépenses d’administration, d’entretien et de réparation ainsi que les impôts sur le logement et le terrain loués, et permettre au propriétaire d’amortir l’investissement réalisé au cours de la durée normale fixée par les dispositions légales applicables et d’obtenir un profit soumis aux négociations entre les parties concernées.
31.  Lors de l’entrée en vigueur de la loi no 17/1994 applicable au contrat de bail conclu par le requérant le 4 avril 1998, le système de calcul du loyer pour les logements qui avaient été dans le patrimoine de l’Etat était régi par la loi no 5/1973 relative à la gestion des logements et aux rapports entre propriétaires et locataires, laquelle loi fixait dans ses articles 27 et 28 un prix forfaitaire par mètre carré. Il ressort des articles 2 de la loi no 17/1994 et 73 de la loi no 114/1996 que ce système de calcul a continué à s’appliquer jusqu’à l’entrée en vigueur de l’OUG no 40/1999 malgré la dépréciation de la monnaie nationale intervenue dans les années 90 en raison d’une très forte inflation. A cet égard, pour la période pertinente en l’espèce, et selon les renseignements fournis par l’Institut national de la statistique (l’INSEE), le taux d’inflation annuel a été d’environ 155 % en 1997, 60 % en 1998, 46 % en 1999-2000, 34 % en 2001, 22 % en 2002, et de 9 % à 15 % en 2003-2005.
32.  Ce système de calcul du loyer a été modifié par l’OUG no 40/1999 et par la loi no 241/2001. Pour les logements se trouvant dans le patrimoine de l’Etat, l’OUG no 40/1999 a fixé des prix forfaitaires par mètre carré, le prix de base se situant entre 0,05 et 0,14 EUR/m2 habitable. S’agissant des logements appartenant à des particuliers, l’OUG no 40/1999 et la loi no 241/2001 posaient le principe du loyer négocié entre le propriétaire et le locataire, tout en fixant un plafond. Comme pour les appartements du patrimoine de l’Etat, le loyer demandé aux locataires par les propriétaires ne pouvait pas dépasser 15 % du revenu mensuel net du foyer si le revenu mensuel net par membre de la famille n’excédait pas le salaire mensuel net moyen fixé au niveau du pays (selon les informations fournies par l’INSEE, ce dernier était d’environ 100 EUR en 1999). A titre d’exemple, l’OUG no 40/1999 prévoyait un plafond de 10 % du revenu mensuel net du foyer pour le loyer mensuel d’un logement social, la loi no 114/1996 indiquant que la différence entre ce plafond et la valeur prévue par l’article 31 de cette loi (voir le paragraphe 30 in fine ci-dessus) devait être subventionnée par les autorités locales.
33.  Le propriétaire pouvait augmenter le loyer mensuel dans les limites susmentionnées prévues par l’OUG no 40/1999 d’un commun accord avec le locataire ou, à défaut d’accord, à l’issue d’une procédure judiciaire. Sous peine de résiliation du bail, le locataire était obligé de communiquer au propriétaire les modifications du revenu mensuel net de sa famille susceptibles de déterminer une augmentation du loyer. Selon l’article 35 de l’OUG no 40/1999, le propriétaire ne pouvait solliciter une augmentation du loyer qu’au cas où celle-ci était nécessaire pour effectuer des réparations ou des travaux visant à la consolidation du logement ou de l’immeuble, ou si le revenu mensuel net par membre de la famille dépassait le salaire mensuel net moyen fixé au niveau du pays. A défaut d’accord entre les parties, le propriétaire ne pouvait procéder à l’expulsion du locataire qu’au cas où ce dernier n’avait pas payé, de mauvaise foi, pendant au moins trois mois consécutifs, le loyer augmenté en vertu d’un arrêt définitif des juridictions internes.
34.  Par ailleurs, l’article 34 de l’OUG no 40/1999 prévoyant que les propriétaires dont les appartements étaient occupés par des locataires qui payaient un loyer inférieur au montant établi par l’OUG no 40/1999 étaient exemptés du paiement des impôts sur les biens immeubles loués, a été abrogé par la loi no 493 du 11 juillet 2002 relative à l’impôt sur le revenu. A cet égard, il ressort des dispositions légales pertinentes en la matière, dont l’OUG no 36/2002 et la décision du conseil local de Cluj no 194/2003 relatives aux taxes et impôts locaux, qu’en 2003 l’impôt annuel dû par un propriétaire pour un logement (béton, brique) loué en centre ville et pourvu de toutes les commodités (chauffage, eau courante, canalisations) s’élevait à environ 10 600 ROL /m2 construit. La valeur imposable était augmentée de 30 % au plus, pour les logements situés dans le centre d’une ville importante et de 15 % dans le cas où le propriétaire avait en propriété un autre bâtiment que celui loué ; en revanche, elle était diminuée de 15 % pour les bâtiments datant d’avant 1950. En outre, pour calculer la superficie construite d’un logement, l’annexe I de l’OUG no 36/2002 prévoyait qu’il fallait multiplier la superficie utile par 120 %.
EN DROIT
I.  SUR LA VIOLATION ALLÉGUÉE DE L’ARTICLE 6 § 1 DE LA CONVENTION
35.  Le requérant allègue que la cour d’appel de Cluj n’a pas examiné le moyen de l’action en expulsion tiré du non-paiement des loyers par la famille B. et n’a pas non plus procédé à un examen effectif des preuves administrées, ce qui porte atteinte à l’équité de la procédure. Il invoque l’article 6 § 1 de la Convention, ainsi libellé dans ses parties pertinentes :
« Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement (...) par un tribunal (...), qui décidera (...) des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil (...) »
A.  Sur la recevabilité
36.  La Cour constate que ce grief n’est pas manifestement mal fondé au sens de l’article 35 § 3 de la Convention. La Cour relève par ailleurs qu’il ne se heurte à aucun autre motif d’irrecevabilité. Il convient donc de le déclarer recevable.
B.  Sur le fond
1.  Thèses des parties
37.  Le Gouvernement reconnaît que le droit à un procès équitable implique l’obligation, pour les tribunaux internes, d’examiner de manière effective les moyens et arguments des parties. Il souligne d’abord que les moyens invoqués par le requérant à l’appui de son action, à savoir le non-paiement des loyers, la détérioration de l’immeuble par les locataires et le comportement de ces derniers rendant impossible l’utilisation normale de l’immeuble, ont été accueillis cumulativement par les tribunaux internes qui se sont prononcés en première et deuxième instance sur l’action en expulsion de la famille B. Il en déduit que le rejet du moyen tiré du comportement des locataires par la cour d’appel de Cluj a entrainé le rejet de la demande d’expulsion dans son intégralité. Néanmoins, le Gouvernement concède que le moyen tiré du retard dans le paiement des loyers par la famille B. était pertinent et que la cour d’appel de Cluj ne s’est pas prononcée à son sujet dans son arrêt du 12 juillet 2001 et il s’en remet à la sagesse de la Cour sur ce point.
38.  Pour ce qui est de l’examen effectif des preuves administrées, le Gouvernement considère que la cour d’appel de Cluj a procédé à un examen approfondi des preuves du dossier et a motivé l’exclusion de la déposition du témoin entendu le 5 décembre 2000.
39.  Le requérant renvoie à la jurisprudence de la Cour et considère d’abord que la procédure n’a pas été équitable en raison du défaut d’examen, par la cour d’appel de Cluj, du moyen tiré du défaut de paiement des loyers par la famille B. Il estime en outre que la cour d’appel de Cluj l’a placé dans une situation de net désavantage par rapport à la partie adverse en ne se livrant pas à un examen complet et effectif des preuves administrées. Pour lui, la cour d’appel de Cluj a indûment écarté des débats le témoignage du témoin appelé M.C., qui était en réalité A.C., et avait été menacé en raison de sa déposition en première instance, n’a pris en compte qu’une partie des témoignages et ne s’est pas penchée sur les preuves relatives au non-paiement des loyers.
2.  Appréciation de la Cour
40.  La Cour rappelle d’emblée qu’elle n’a pas pour tâche de connaître des erreurs de fait ou de droit prétendument commises par une juridiction interne, l’interprétation de la législation interne incombant au premier chef aux autorités nationales et, spécialement, aux cours et tribunaux (Tejedor García c. Espagne, arrêt du 16 décembre 1997, Recueil des arrêts et décisions 1997-VIII, p. 2796, § 31, et Garc?a Ruiz c. Espagne [GC], no 30544/96, § 28, CEDH 1999-I).
41.  Néanmoins, la Convention ne visant pas à garantir des droits théoriques ou illusoires mais des droits concrets et effectifs, le droit à un procès équitable ne peut passer pour effectif que si les demandes des parties sont vraiment « entendues », c’est-à-dire dûment examinées par le tribunal saisi. L’article 6 § 1 impliquant, à la charge du « tribunal », l’obligation de se livrer à un examen effectif des moyens, arguments et offres de preuve des parties, sauf à en apprécier la pertinence pour la décision à rendre (Van de Hurk c. Pays-Bas, arrêt du 19 avril 1994, série A no 288, p. 19, § 59), la Cour devra s’assurer qu’en l’espèce, la cour d’appel de Cluj a rempli cette condition d’un examen effectif et a fourni une réponse spécifique et explicite aux moyens décisifs pour l’issue de la procédure en cause (voir, mutatis mutandis, Donadze c. Georgie, no 74644/01, § 31, 7 mars 2006 et Hiro Balani c. Espagne, arrêt du 9 décembre 1994, série A no 303-B, pp. 29 et 30, §§ 27 et 28).
42.  La Cour observe qu’après la cassation avec renvoi de l’affaire pour examen de tous les moyens invoqués par le requérant, l’action en expulsion engagée par ce dernier contre la famille B. a été accueillie favorablement par les juridictions statuant en première et en deuxième instance. Sur la base des preuves du dossier, ces juridictions ont constaté notamment les retards très importants dans le paiement du loyer et le comportement des locataires qui, par leur tapage et la coupure de la fourniture d’eau et le non-enlèvement des ordures ménagères pour l’immeuble en cause qu’ils avaient provoqués, empêchaient l’utilisation normale de l’immeuble.
43.  Procédant à l’examen de l’affaire en dernier ressort dans son arrêt du 12 juillet 2001, la cour d’appel de Cluj a cassé les décisions rendues dans cette affaire et rejeté l’action de l’intéressé en examinant uniquement le moyen relatif au comportement des locataires, s’agissant notamment des allégations de tapage, ainsi que les preuves pertinentes sur ce point. La cour d’appel a en revanche omis toute référence au moyen tiré des retards dans le paiement des loyers par la famille B., alors même que ce moyen avait constitué le fondement de l’action du requérant et des décisions des juridictions de première et de deuxième instance et qu’il était étayé par des éléments de preuve solides et non contestés par la partie adverse.
44.  La Cour observe que le Gouvernement convient que le moyen susmentionné était pertinent pour l’issue de l’affaire mais soutient que le rejet du moyen tiré du comportement des locataires par la cour d’appel de Cluj a entrainé celui de l’action en expulsion dans son intégralité. La Cour ne saurait accepter cet argument qui, au vu du droit interne pertinent, reviendrait à pénaliser un requérant ayant soumis aux juridictions plusieurs moyens dont chacun serait susceptible, à lui seul, de fonder son action (voir le paragraphe 29 ci-dessus). En outre, elle relève que les juridictions de première et de deuxième instance ont examiné de manière distincte les moyens invoqués par le requérant en fournissant des motifs et en renvoyant aux preuves pertinentes.
45.  Enfin, s’agissant de l’examen du moyen tiré du comportement de la famille B. et des preuves pertinentes à cet égard, la Cour observe que la cour d’appel de Cluj n’a pas abordé les arguments et les preuves touchant au fait que les locataires avaient provoqué la coupure de l’eau courante et le non-enlèvement des ordures ménagères dans toute la maison, empêchant l’utilisation normale de celle-ci, alors que les juridictions de première et de deuxième instance avaient souligné la concordance des témoignages sur ce point.
46.  Eu égard aux considérations qui précèdent, la Cour estime que la cour d’appel de Cluj, dans l’arrêt du 12 juillet 2001, n’a pas procédé à un examen approfondi et sérieux des moyens du requérant conformément aux exigences d’un procès équitable. Or, même si les tribunaux ne sauraient être tenus d’exposer les motifs de rejet de chaque argument d’une partie (Ruiz Torija c. Espagne, arrêt du 9 décembre 1994, série A no 303-A, § 29), ils ne sont tout de même pas dispensés d’examiner dûment et de répondre aux principaux moyens que soulève celle-ci (voir, mutatis mutandis, Donadze, précité, § 35).
47.  La Cour conclut dès lors que le requérant n’a pas bénéficié, devant la cour d’appel de Cluj, d’un procès équitable au sens de l’article 6 § 1 de la Convention. Partant il y a eu violation de cette disposition.
II.  SUR LA VIOLATION ALLÉGUÉE DE L’ARTICLE 1 DU PROTOCOLE No 1
48.  Le requérant dénonce une atteinte à son droit au respect de ses biens en raison de l’impossibilité prolongée dans laquelle il s’est trouvé de jouir de manière effective de son appartement compte tenu des dispositions légales en matière de prorogation des baux d’habitation et de leur application dans l’action en expulsion qu’il a engagée contre ses locataires. Il invoque l’article 1 du Protocole no 1, ainsi libellé :
« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. »
A.  Sur la recevabilité
49.  Le Gouvernement soutient que, dans son action en expulsion, le requérant n’a invoqué que l’absence de bail de la famille B., qui avait pour origine son refus de renouveler le bail conclu en avril 1998 avec cette famille en raison du comportement de celle-ci, mais n’a pas réclamé le paiement des loyers dus par elle, ce qu’il aurait pu faire en vertu du droit commun ou de l’article 14 (5) de l’OUG no 40/1999. En outre, le requérant aurait pu saisir les tribunaux internes d’une action en expulsion de la famille B. à l’échéance du délai de cinq ans prévu par l’OUG no 40/1999 pour renouveler le bail en faveur des locataires, soit après le 8 avril 2004.
50.  Le requérant conteste les arguments du Gouvernement. Il fait valoir qu’il a saisi les tribunaux internes d’un recours qui aurait dû être effectif, à savoir l’action en expulsion des locataires pour non-paiement des loyers dus. Toutefois, malgré les dispositions de l’article 14 (2) c) de l’OUG no 40/1999 et les preuves fournies, cette action s’est révélée inefficace. Il estime qu’il serait excessif de lui reprocher de ne pas avoir utilisé d’autres voies de recours. Il ajoute qu’en raison de l’absence de revenus de la famille B., dont aucun membre n’avait un emploi, une action en paiement de loyers aurait été inutile. Par ailleurs, le requérant considère que l’application de l’OUG no 40/1999 exclut celle du droit commun et que l’article 14 (2) c) de cette ordonnance lui permettait de recouvrer la possession de son appartement dans un délai plus court. S’agissant de l’introduction d’une nouvelle action en expulsion après le délai de cinq ans, il soutient que l’OUG no 40/1999 prévoit la possibilité de prorogations successives et que le Gouvernement n’a fourni aucun exemple de jurisprudence interne pertinente au sujet de l’action mentionnée.
51.  La Cour considère que l’argument du Gouvernement revient à soulever en substance une exception de non-épuisement des voies de recours internes. A la lumière de l’ensemble des arguments des parties et des circonstances de l’affaire, la Cour estime que cette exception, dans ses deux branches, est étroitement liée au fond du grief en cause et décide de la joindre au fond (voir, mutatis mutandis, Ceglia c. Italie, no 21457/04, § 24, 19 octobre 2006). Par ailleurs, elle constate que ce grief n’est pas manifestement mal fondé au sens de l’article 35 § 3 de la Convention et qu’il ne se heurte à aucun autre motif d’irrecevabilité. Il convient donc de le déclarer recevable.
B.  Sur le fond
1.  Thèses des parties
52.  Le Gouvernement admet que le refus de la cour d’appel de Cluj d’accueillir l’action en expulsion de la famille B. s’analyse en une ingérence dans le droit du requérant d’user de son appartement, qu’il convient d’examiner sous l’angle du second alinéa de l’article 1 du Protocole no 1 au titre de la réglementation de l’usage des biens. Selon le Gouvernement, cette ingérence était prévue par la loi, à savoir les articles 13 et 14 de l’OUG no 40/1999 qui énonçaient de manière expresse et limitative les cas dans lesquels le propriétaire pouvait refuser de renouveler un contrat de bail. Par ailleurs, il soutient que l’ingérence en question visait un but légitime d’intérêt général, la protection des intérêts des locataires dans le contexte de la pénurie de logements bon marché, et n’était pas disproportionnée à celui-ci.
53.  Pour ce qui est de la proportionnalité de l’ingérence, le Gouvernement se réfère à l’affaire Robitu c. Roumanie (no 33352/96, décision de la Commission du 20 mai 1998, Décisions et rapports (DR) 49, p. 67), qu’il estime similaire au cas d’espèce. Par ailleurs, le Gouvernement soutient que l’OUG no 40/1999 ménageait un juste équilibre entre les intérêts en jeu ; elle permettait aux propriétaires, à certaines conditions, de refuser de renouveler un bail arrivé à échéance et de négocier le montant du loyer et même de l’augmenter si les revenus du locataire augmentaient aussi.
54.  Le requérant conteste les arguments du Gouvernement. Il soutient que l’article 14 de l’OUG no 40/1999 ne saurait passer pour constituer la base légale de l’ingérence litigieuse puisque la cour d’appel de Cluj a justement évité de donner effet à cet article qui permettait au propriétaire de ne pas renouveler le contrat de bail. Par ailleurs, il conteste le caractère prévisible de certaines expressions figurant dans l’article 13 de l’OUG no 40/1999, telles que « dégâts importants » et « utilisation normale du logement ». Estimant qu’en l’espèce, l’ingérence litigieuse ne saurait poursuivre un but légitime, compte tenu de la dégradation de l’appartement par les locataires et du comportement de ces derniers empêchant l’utilisation normale de l’immeuble par les autres locataires, le requérant conteste le caractère proportionné de l’ingérence en cause. A ce titre, s’appuyant sur l’affaire Radovici et Stanescu précitée, il considère que, par son arrêt du 12 juillet 2001, la cour d’appel de Cluj a méconnu en faveur des locataires l’équilibre relatif instauré par l’OUG no 40/1999 et par la loi no 114/1996 dont les dispositions protectrices des locataires pesaient déjà lourdement sur les propriétaires, dans la mesure où elle a refusé de sanctionner le défaut de paiement des loyers et le comportement des locataires. Le requérant avance que l’arrêt de la cour d’appel de Cluj l’a condamné à maintenir la famille B. dans son appartement dans les mêmes conditions contractuelles jusqu’en mai 2005, lorsque l’immeuble a dû être démoli.
2.  Appréciation de la Cour
a)  Principes généraux se dégageant de la jurisprudence de la Cour
55.  La Cour rappelle que l’article 1 du Protocole no 1 exige, avant tout et surtout, qu’une ingérence de l’autorité publique dans la jouissance du droit au respect des biens soit légale. En particulier, le deuxième alinéa de cet article, tout en reconnaissant aux Etats le droit de réglementer l’usage des biens, pose la condition que ce droit s’exerce par la mise en vigueur de « lois », le principe de légalité présupposant l’existence de normes de droit interne suffisamment accessibles, précises et prévisibles dans leur application (voir, mutatis mutandis, Broniowski c. Pologne [GC], no 31443/96, § 147, CEDH 2004-V, avec d’autres références). La Cour est en outre appelée à vérifier si la manière dont le droit interne est interprété et appliqué, même en cas de respect des exigences légales, produit des effets conformes aux principes de la Convention (Beyeler c. Italie [GC], no 33202/96, §§ 108-110, CEDH 2000-I).
56.  Par ailleurs, l’ingérence dans le droit de propriété doit non seulement viser un « but légitime » conforme à « l’intérêt général », mais également garder un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé par toute mesure appliquée par l’Etat, y compris les mesures destinées à réglementer l’usage des biens d’un individu. C’est ce qu’exprime la notion du « juste équilibre » qui doit être ménagé entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. Dans des affaires concernant le fonctionnement d’une législation de grande ampleur sur le logement, cette appréciation peut porter non seulement sur l’étendue de l’ingérence de l’Etat dans la liberté contractuelle et les relations contractuelles sur le marché locatif mais aussi sur l’existence de garanties procédurales et autres destinées à assurer que le fonctionnement du système et son impact sur les droits patrimoniaux du propriétaire ne soient ni arbitraires ni imprévisibles. L’incertitude – qu’elle soit législative, administrative, ou qu’elle tienne aux pratiques suivies par les autorités – est un facteur qu’il faut prendre en compte pour apprécier la conduite de l’Etat. En effet, lorsqu’une question d’intérêt général est en jeu, les pouvoirs publics sont tenus de réagir en temps utile, de façon correcte et avec la plus grande cohérence (voir, mutatis mutandis, Broniowski, précité, § 151, et Hutten-Czapska c. Pologne, [GC], no 35014/97, §§ 167-168, CEDH 2006-...).
b)  Application en l’espèce des principes susmentionnés
57.  En l’espèce, la Cour relève qu’il n’est pas contesté que les dispositions légales internes prorogeant de droit les baux d’habitation, et notamment l’OUG no 40/1999 dont l’application par la cour d’appel de Cluj a entraîné le maintien de la famille B. dans l’appartement du requérant, s’analysent en une réglementation de l’usage des biens et que le second alinéa de l’article 1 du Protocole no 1 entre dès lors en jeu (Hutten-Czapska, précité, §§ 160-161).
58.  S’agissant de la base légale de l’ingérence, elle observe que, pour rejeter l’action en expulsion engagée par le requérant et constater que la famille B. avait le droit de voir proroger son bail, la cour d’appel de Cluj s’est fondée sur l’inapplicabilité en l’espèce des hypothèses visées à l’article 13 de l’OUG no 40/1999, sans toutefois faire la moindre référence au cas prévu par l’article 14 (2) c) de cette même norme, qui excluait la prorogation du bail en cas de retard de trois mois dans le paiement du loyer par le locataire. Réitérant que le principe de légalité signifie également l’existence de normes de droit interne non seulement suffisamment accessibles et précises, mais également prévisibles dans leur application, la Cour estime que, à supposer même que l’ingérence litigieuse fût compatible avec la condition de légalité, la manière dont l’OUG no 40/1999 a été appliquée par la cour d’appel de Cluj en l’espèce entre en ligne de compte dans l’examen de la conformité de la mesure litigieuse aux exigences du juste équilibre entre les intérêts en présence (voir, mutatis mutandis, Beyeler, précité, §§ 108 et 110, et Cleja et Mihalcea c. Roumanie, no 77217/01, § 47, 8 février 2007).
59.  Avec le Gouvernement, la Cour admet que les mesures adoptées par le législateur national - destinées, d’une part, à contrôler l’augmentation des loyers et, d’autre part, à prolonger la validité des baux en cours, sauf dans quelques situations exceptionnelles prévues de manière expresse et limitative - poursuivaient un but d’intérêt général, à savoir la protection des locataires dans une situation qui se caractérisait par la pénurie de logements bon marché.
60.  Le système ainsi mis en place par les autorités nationales n’est pas critiquable en soi, vu notamment la grande marge d’appréciation autorisée par le second alinéa de l’article 1 du Protocole no 1. Cependant, dès lors qu’il comportait le risque d’imposer au bailleur une charge excessive quant à la possibilité de disposer de son bien, les autorités étaient tenues d’instaurer des procédures ou des mécanismes législatifs prévisibles et cohérents, en prévoyant certaines garanties pour que leur mise en œuvre et leur incidence sur le droit de propriété du bailleur ne soient ni arbitraires ni imprévisibles (voir, mutatis mutandis, Immobiliare Saffi c. Italie [GC], no 22774/93, §§ 49 et 54, CEDH 1999-V, et Radovici et Stanescu, précité, § 76). A ce titre, nonobstant le silence de l’article 1 du Protocole no 1 en matière d’exigences procédurales, les procédures applicables en l’espèce doivent aussi offrir à la personne concernée une occasion adéquate d’exposer sa cause aux autorités compétentes afin de contester effectivement les mesures portant atteinte aux droits garantis par cette disposition. Pour s’assurer du respect de cette condition, il y a lieu de considérer les procédures applicables d’un point de vue général (Jokela c. Finlande, no 28856/95, § 45, CEDH 2002-IV).
61.  La Cour rappelle qu’elle a déjà examiné dans l’affaire Radovici et Stanescu précitée si l’OUG no 40/1999 a instauré de tels garde-fous pour éviter les risques d’imprévisibilité ou d’arbitraire. Il convient de noter que, si les deux affaires sont similaires pour autant qu’elles concernent la prorogation de droit des baux d’habitation en raison de l’absence de notification dans le délai prévu par l’OUG no 40/1999 et arrivé à échéance avant que des procédures d’expulsion pendantes prennent fin, il s’agissait néanmoins dans l’affaire précitée du cas de propriétaires qui ne disposaient d’aucun contrat de bail avec les anciens locataires de l’Etat en raison du refus de ces derniers de leur reconnaître cette qualité.
62.  Au regard des critères susmentionnés, il convient d’examiner si, dans le cadre du système mis en place par les autorités, la mise en œuvre en l’espèce des procédures prévues par l’OUG no 40/1999 pour garantir au bailleur la protection de son droit de propriété a ménagé un juste équilibre entre les intérêts en présence et n’a pas donné lieu à des résultats arbitraires ou imprévisibles. La Cour observe d’abord que l’OUG no 40/1999 posait le principe de la prorogation légale des baux d’habitation qui avaient été soumis à la loi no 17/1994, tel le bail de la famille B., ce qui avait pour effet le maintien des anciens locataires de l’Etat dans les appartements qu’ils occupaient pour une durée fixée à cinq ans par la loi no 241/2001. Néanmoins, dans les articles 13 et 14 de l’OUG no 40/1999, le législateur avait prévu, de manière expresse et limitative, quelques situations exceptionnelles qui permettaient aux propriétaires de ne pas proroger le bail dont bénéficiaient les occupants de leurs appartements.
63.  Observant que l’un des cas prévus dans l’article 14 de l’OUG no 40/1999 était le retard de trois mois consécutifs dans le paiement du loyer par le locataire, la Cour rappelle avoir conclu en l’espèce à l’absence de tout examen, par la cour d’appel de Cluj, des preuves non réfutées et du moyen tiré du retard de paiement en question (voir les paragraphes 42 à 47 ci-dessus). A l’issue de la procédure en cause, le requérant s’est vu sanctionné pour n’avoir pas proposé à la famille B. de renouveler son contrat de bail dans un délai de trente jours échu en mai 1999, alors même qu’à cette date, son action en expulsion invoquant l’inapplicabilité des conditions de renouvellement du bail n’avait pas encore été examinée en premier ressort par les tribunaux internes. En outre, la Cour note qu’en vertu de l’article 11 de l’OUG no 40/1999, le bail du 4 avril 1998 était prorogé de droit jusqu’à la conclusion d’un nouveau bail avec la famille B. sans que le requérant pût demander l’expulsion des locataires pour le non-paiement des loyers.
64.  Par ailleurs, en réponse aux arguments du Gouvernement, la Cour considère que, au regard des circonstances de l’espèce, il serait excessif d’imposer au requérant ayant introduit une procédure d’expulsion pour défaut de paiement des loyers par ses locataires, laquelle procédure ne s’est pas révélée effective en son cas, d’engager d’autres procédures pour obtenir que les locataires soient condamnés à lui payer ces loyers.
65.  En outre, la Cour observe qu’il ressort du dossier que, disposant d’un jugement définitif du 17 mai 1996 condamnant les autorités à lui restituer l’appartement en cause, le requérant a reçu, du moins pour la période allant d’avril 1998 à juin 2000, un loyer mensuel d’environ 1,35 EUR. Comme cela ressort du jugement définitif du 30 mars 2004 du tribunal de première instance de Cluj, elle remarque qu’en raison notamment du défaut d’entretien et de réparations périodiques ainsi que de l’absence de moyens financiers pour investir dans le maintien en bon état de l’immeuble, la maison en cause, qui se trouvait en bon état en novembre 1997, n’était plus propre à l’habitation. Renvoyant aux dispositions de l’article 31 de la loi no 114/1996 précisant les critères à respecter dans le calcul du loyer, la Cour estime qu’on peut donc douter que le montant du loyer susmentionné, qui représentait environ 1 % du salaire mensuel net moyen, pût permettre de couvrir ne serait-ce que les frais d’entretien et de réparation ainsi que les impôts dus pour l’appartement en question, pour ne rien dire de l’obtention d’un certain profit (voir les paragraphes 30, 32 in fine et 34 ci-dessus et, mutatis mutandis, Ghigo c. Malte, no 31122/05, § 66, 26 septembre 2006).
66.  Enfin, la Cour ne saurait accepter les autres arguments en faveur de la proportionnalité de l’ingérence avancés par le Gouvernement, lequel soutient que, sur la base de l’OUG no 40/1999, le requérant aurait pu négocier et même augmenter le montant du loyer dû par la famille B., si les revenus de ces derniers augmentaient aussi, et qu’il pouvait en tout état de cause engager une nouvelle procédure d’expulsion au terme du délai de cinq ans prévu par l’ordonnance. Elle observe que le Gouvernement n’a pas fourni d’éléments concrets ni pour démontrer que le requérant disposait d’une possibilité effective d’obtenir en l’espèce un loyer plus élevé, susceptible de répondre globalement aux critères fixés par l’article 31 de la loi no 114/1996, vu les difficultés d’avoir des renseignements sur les revenus éventuels de la famille B., ni pour prouver l’efficacité des procédures prévues par l’OUG no 40/1999 à cet égard (voir les paragraphes 9 in fine, 32 in fine et 33 ci-dessus). Enfin, la Cour relève qu’en avril 2004, au terme du délai de cinq ans prévu par l’OUG no 40/1999, le requérant disposait déjà du jugement définitif du 30 mars 2004 ordonnant l’expulsion de la famille B. de l’appartement en question.
67.  A la lumière de ce qui précède, la Cour considère que, nonobstant la marge d’appréciation reconnue à l’Etat défendeur, les restrictions subies par le requérant dans à l’usage de son appartement pendant plusieurs années, découlant du jeu combiné des dispositions pertinentes en matière de prorogation des baux d’habitation et notamment de la mise en œuvre défectueuse des garanties mises par les autorités à la disposition du bailleur, ne sauraient passer pour prévisibles et pour avoir respecté le juste équilibre à ménager entre la protection du droit de l’individu au respect de ses biens et les exigences de l’intérêt général (voir, mutatis mutandis, Hutten-Czapska, précité, § 224).
68.  Certes, l’Etat roumain a hérité de la période communiste une pénurie aiguë de logements à louer à un prix raisonnable et a dû, de ce fait, arbitrer sur les questions extraordinairement complexes et socialement sensibles que posait la conciliation des intérêts antagonistes des propriétaires et des locataires. Il avait à protéger le droit de propriété des premiers, d’une part, et à respecter les droits sociaux des seconds, d’autre part. Néanmoins, les intérêts légitimes de la collectivité appellent en pareil cas une répartition équitable de la charge sociale et financière que supposent la transformation et la réforme du logement dans le pays. Cette charge ne saurait, comme c’est le cas en l’espèce, reposer sur un groupe social particulier, quelle que soit l’importance que revêtent les intérêts de l’autre groupe ou de la collectivité dans son ensemble (voir, mutatis mutandis, Hutten-Czapska précité, § 225, et Radovici et Stanescu, précité, § 88).
69.  Par conséquent, la Cour rejette l’exception préliminaire du Gouvernement et conclut à la violation de l’article 1 du Protocole no 1.
III.  SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 41 DE LA CONVENTION
70.  Aux termes de l’article 41 de la Convention,
« Si la Cour déclare qu’il y a eu violation de la Convention ou de ses Protocoles, et si le droit interne de la Haute Partie contractante ne permet d’effacer qu’imparfaitement les conséquences de cette violation, la Cour accorde à la partie lésée, s’il y a lieu, une satisfaction équitable. »
A.  Dommage
71.  Le requérant demande 10 800 euros (« EUR ») au titre du dommage matériel subi entre mai 1999 et mai 2005 en raison du défaut de jouissance de l’appartement en cause et, par conséquent, du terrain de l’immeuble, préjudice calculé en prenant en compte un loyer mensuel de 150 EUR correspondant au loyer le plus bas pour un appartement d’une pièce sur le marché locatif de Cluj-Napoca pendant la période concernée. Pour le dommage moral, il sollicite 5 000 EUR pour la réparation des désagréments et des souffrances résultant de l’impossibilité d’utiliser son bien. En réponse à l’argument du Gouvernement relatif à sa qualité de copropriétaire de l’appartement, le requérant réplique que les procédures internes ont été engagées par tous les copropriétaires, qu’il a mené toutes les procédures pertinentes également dans l’intérêt de son frère et qu’il s’agissait du droit d’administrer le bien et non de celui de le vendre. Enfin, le requérant soumet une copie du contrat de donation du droit de copropriété fait par son frère en faveur de son fils.
72.  Après avoir noté que le requérant n’est que copropriétaire du bien et qu’il ne saurait alléguer avoir subi un préjudice du fait de l’occupation, par la famille B, du terrain de l’immeuble tant que l’objet de l’action en expulsion se limitait à l’appartement en question, le Gouvernement réitère ses arguments relatifs aux voies de recours dont disposait le requérant pour faire condamner la famille B. au paiement des loyers dus. En ordre subsidiaire, le Gouvernement considère qu’il convient de tenir compte de ce qu’à l’époque des faits, le requérant ne pouvait obtenir qu’un loyer plafonné. Appliquant les critères de calcul du loyer prévus par l’OUG no 40/1999 pour les logements se trouvant dans le patrimoine de l’Etat, il estime que le requérant pouvait obtenir pour son appartement un loyer mensuel de 79 688 ROL, soit environ 5 EUR à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance. En ce qui concerne la demande pour préjudice moral, le Gouvernement estime que ce préjudice serait suffisamment compensé par le constat de violation.
73.  La Cour a constaté la violation des articles 6 § 1 de la Convention et 1 du Protocole no 1 en raison de l’iniquité de la procédure d’expulsion de la famille B. et des restrictions disproportionnées supportées par le requérant pendant plusieurs années dans l’usage de son appartement. L’octroi d’une somme pour privation de jouissance de son appartement est donc en liaison directe avec la violation ainsi constatée par la Cour. Tout en admettant que le requérant a indéniablement subi un préjudice matériel du fait de la violation constatée, la Cour relève néanmoins que les éléments du dossier ne permettent pas d’établir avec précision l’ampleur du préjudice effectivement subi.
74.  S’agissant de sa demande au titre du préjudice moral, la Cour considère que la frustration résultant des restrictions précitées supportées par le requérant dans l’usage de son appartement et de l’iniquité de la procédure d’expulsion ne saurait être réparée par le simple constat de violation figurant dans cet arrêt.
75.  Dans ces circonstances, eu égard à l’ensemble des éléments dont elle dispose et statuant en équité, comme le veut l’article 41 de la Convention, la Cour alloue au requérant 9 000 EUR, toutes causes de préjudice confondues.
B.  Frais et dépens
76.  Justificatifs à l’appui, le requérant demande également 500 EUR pour les dépens relatifs à la traduction des observations envoyées à la Cour et pour les frais de poste. Par ailleurs, indiquant n’avoir pas gardé de justificatifs, il laisse à l’appréciation de la Cour le montant qu’il conviendrait de lui allouer pour les honoraires d’avocat et d’huissier de justice encourus dans les procédures internes qui, à son avis, s’élevaient à environ 3 000 EUR.
77.  Le Gouvernement ne s’oppose pas à l’octroi d’une somme au titre des frais et dépens pour autant qu’il s’agisse de dépenses réelles, nécessaires et raisonnables, mais note que le requérant n’a justifié que des frais de traduction d’un montant de 350 EUR.
78.  La Cour relève que seule une partie des frais invoqués par le requérant a été réellement et nécessairement exposée et se rapporte aux violations constatées. Compte tenu des éléments en sa possession et des critères susmentionnés, la Cour estime raisonnable d’octroyer au requérant 500 EUR tous frais confondus.
C.  Intérêts moratoires
79.  La Cour juge approprié de baser le taux des intérêts moratoires sur le taux d’intérêt de la facilité de prêt marginal de la Banque centrale européenne majoré de trois points de pourcentage.
PAR CES MOTIFS, LA COUR, À L’UNANIMITÉ,
1.  Joint au fond l’exception préliminaire du Gouvernement relative au non-épuisement des voies de recours internes et la rejette ;
2.  Déclare la requête recevable ;
3.  Dit qu’il y a eu violation de l’article 6 § 1 de la Convention ;
4.  Dit qu’il y a eu violation de l’article 1 du Protocole no 1 ;
5.  Dit
a)  que l’Etat défendeur doit verser au requérant, dans les trois mois à compter du jour où l’arrêt sera devenu définitif conformément à l’article 44 § 2 de la Convention, 9 000 EUR (neuf mille euros) tous préjudices confondus et 500 EUR (cinq cent euros) pour frais et dépens ;
b)  que les montants en question seront à convertir dans la monnaie de l’Etat défendeur au taux applicable à la date du règlement et qu’il convient d’ajouter à ceux-ci toute somme pouvant être due à titre d’impôt ;
c)  qu’à compter de l’expiration dudit délai et jusqu’au versement, ces montants seront à majorer d’un intérêt simple à un taux égal à celui de la facilité de prêt marginal de la Banque centrale européenne applicable pendant cette période, augmenté de trois points de pourcentage ;
6.  Rejette la demande de satisfaction équitable pour le surplus.
Fait en français, puis communiqué par écrit le 4 mars 2008 en application de l’article 77 §§ 2 et 3 du règlement.
Santiago Quesada Josep Casadevall 
 Greffier Président
Les noms des juges doivent être suivis par UNE VIRGULE et un RETOUR DE LIGNE (Maj+Entrée). Le nom du greffier ne s’aligne pas avec ceux des juges (ne pas ajouter de tab).

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TESTO TRADOTTO

Conclusione Eccezione preliminare unita al merito e respinta (non-esaurimento delle vie di ricorso interne); Violazione dell'art. 6-1; violazione di P1-1; Danno materiale e danno morale - risarcimento, globale,
TERZA SEZIONE
CAUSA BURZO C. ROMANIA
( Richiesta no 75240/01)
SENTENZA
STRASBURGO
4 marzo 2008
Questa sentenza diventerà definitiva nelle condizioni definite all'articolo 44 § 2 della Convenzione. Può subire dei ritocchi di forma.


Nella causa Burzo c. Romania,
La Corte europea dei diritti dell'uomo, terza sezione, riunendosi in una camera composta da:
Josep Casadevall, presidente, Corneliu Bîrsan, Boštjan il Sig. Zupancic, Alvina Gyulumyan, Egbert Myjer, Ineta Ziemele, Luccichi López Guerra, giudici,
e di Santiago Quesada, cancelliere di sezione,
Dopo avere deliberato in camera del consiglio il 12 febbraio 2008,
Rende la sentenza che ha, adottata a questa data,:
PROCEDIMENTO
1. All'origine della causa si trova una richiesta (no 75240/01) diretta contro la Romania e in cui un cittadino di questo Stato, il Sig. E. B. ("il richiedente"), ha investito la Corte il 24 agosto 2001 in virtù dell'articolo 34 della Convenzione di salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali ("la Convenzione").
2. Il richiedente è rappresentato da M.. E. B., avvocato a Cluj-Napoca. Il governo rumeno ("il Governo") è rappresentato dal suo agente, il Sig. R. H. Radu, del ministero delle Cause estere.
3. Il richiedente adduceva l'iniquità di un procedimento di sfratto degli inquilini del suo appartamento e l'attentato portato al suo diritto al rispetto dei suoi beni a causa dell'impossibilità di godere del suo appartamento per parecchi anni.
4. Il 7 febbraio 2007, la Corte ha deciso di comunicare la richiesta al Governo. Avvalendosi delle disposizioni dell'articolo 29 § 3, ha deciso che sarebbero stati esaminati l'ammissibilità ed il merito della causa allo stesso tempo.
IN FATTO
I. LE CIRCOSTANZE DELLO SPECIFICO
5. Il richiedente è nato nel 1935 e ha risieduto a Cluj-Napoca.
A. Restituzione dell'appartamento da parte delle autorità e passi amministrativi del richiedente in virtù dell'OUG no 40/1999
6. Con un giudizio definitivo del 17 maggio 1996, il tribunale di prima istanza di Cluj-Napoca condannò le autorità locali a restituire al richiedente ed a B.M. e B.I, rispettivamente sua madre e suo fratello, un immobile ubicato al no 117, Calea Turzii, a Cluj-Napoca, al motivo che la statalizzazione di questo immobile nel 1959 era stata illegale.
7. Con un verbale preparato il 3 novembre 1997, le autorità locali competenti mettono il richiedente, B.M. e B.I. in possesso dell'immobile in questione. Il verbale precisava che l'immobile era in buono stato.
8. All'epoca, un appartamento dell'immobile di una superficie utile di circa 33 m2 erano stati occupati dalla famiglia B. che contava sette persone, in virtù di un contratto di affitto concluso con lo stato nel 1973 e la cui durata era stata prorogata successivamente, ultimamente fino al 1999, per effetto della legge no 17/1994 sulla proroga ed il rinnovo degli affitti di abitazione ("la legge no 17/1994").
9. Tenuto conto delle disposizioni della suddetta legge no 17/1994, il richiedente dovette concludere il 4 aprile 1998 con la famiglia B. un contratto di affitto con effetto dal 1 dicembre 1997 al 1 giugno 1999. Questo contratto contemplava un affitto plafonato di un importo mensile di 22 000 lei rumeni (ROL), il che, secondo le informazioni fornite dalla banca nazionale della Romania, equivaleva a 1,35 euro (EUR) in quest’ ultima data. Nessuna menzione figurava nel contratto di affitto nella spazio riservato all'indicazione dell'impiego di B.S, sua sposa che appare come casalinga.
10. L’8 aprile 1999, in virtù della legge no 114/1996 sugli immobili ad uso di abitazione ("la legge no 114/1996") e dell'ordinanza di emergenza del Governo no 40/1999 sulla protezione degli inquilini ("l'OUG no 40/1999"), il richiedente mandò alla famiglia B., tramite un ufficiale giudiziario di giustizia, una notificazione informandolo del suo rifiuto di rinnovare il suo contratto di affitto. Menzionava il fatto che non aveva pagato l’affitto e che il suo comportamento rendeva impossibile l'utilizzazione normale dell'immobile.
B. Azione in sfratto degli inquilini
11. In mancanza di risposta della famiglia B., il 6 luglio 1999, il richiedente, B.M. e B.I. investirono il tribunale di prima istanza di Cluj di un'azione in sfratto di questi inquilini. Appellandosi agli articoli 13 h, ed i, e 14 § 2 c, e d, dell'OUG no 40/1999 e agli articoli 23 a 25 della legge no 114/1996, arguivano del mancato pagamento dell'affitto da parte della famiglia B. e del suo comportamento che rendeva impossibile la coabitazione e l'utilizzazione normale dell'immobile. In particolare, precisavano che la famiglia B. non aveva pagato le sue fatture di acqua e di gas e le tasse di raccolta delle immondizie così che le autorità avevano smesso di garantire questi servizi. Peraltro, questi inquilini avevano tagliato degli alberi ed una parte della recinzione del giardino dell'immobile del richiedente per fare dei fuochi di bosco nell'appartamento, avevano negato di estrarre le immondizie domestiche che si ammucchiavano nel giardino ed avevano fatto del baccano e provocato degli scandali; erano stati condannati anche a pene di detenzione per difetto di pagamento delle contravvenzioni inflitte a questo titolo.
12. Il 18 ottobre 1999, il tribunale ascoltò i testimoni A.C. ed E.M, proposti dalla famiglia B. Nella sua testimonianza, A.C. confermò i fatti addotti dai richiedenti in quanto alle immondizie domestiche e al taglio dell'acqua corrente nell'immobile, indicando che i problemi di baccano erano causati dalla famiglia B. o dalla famiglia F., altro inquilino dell'immobile. Il testimone E.M che abitava in un altro immobile, menzionò che la famiglia B. depositava differenti oggetti nel giardino comune dell'immobile che in mancanza di pagamento delle fatture, la fornitura di acqua in tutta la casa era stata tagliata, dovendo fare gli altri inquilini dei passi per il raccordo, ma che non faceva del baccano nell'immobile. Il tribunale chiese alla polizia locale delle informazioni a proposito delle contravvenzioni di cui erano state oggetto le famiglie B. e F. Il 13 dicembre 1999, la polizia di Cluj-Napoca precisò che tanto i membri della famiglia B. che la famiglia F. vicina erano stati sanzionati a più riprese per avere infranto le disposizioni legali in materia di ordine pubblico, particolarmente rumori molesti, di stato civile e di protezione dell'ambiente. Inoltre, nel 1998, le famiglie B. e F. erano state oggetto di parecchie condanne a pene detentive per le multe, essendo conosciuti certi membri di queste famiglie dai servizi di polizia per i loro precedenti penali.
13. Con un giudizio del 7 febbraio 2000, il tribunale di prima istanza di Cluj accolse l'azione del richiedente ed ordinò lo sfratto della famiglia B. dell'appartamento in questione, al motivo che non aveva risposto alla notificazione che gli era stata fatta l’ 8 aprile 1999 per prolungare il suo affitto in virtù dell'OUG no 40/1999.
14. Con una sentenza del 3 luglio 2000, il tribunale dipartimentale di Cluj annullò con rinvio il giudizio perché la notificazione suddetta non corrispondeva a quella prevista dagli articoli 10 e 11 dell'OUG no 40/1999 e che il tribunale di prima istanza non si era pronunciato sui mezzi invocati dal richiedente nella sua domanda introduttiva di istanza.
15. Dopo il rinvio della pratica al tribunale di prima istanza di Cluj, il famiglia B. fece una domanda riconvenzionale che mirava affinché il richiedente fosse condannato a prolungare il suo contratto di affitto, conformemente all'OUG no 40/1999. I suoi membri non negarono i ritardi nel pagamento degli affitti, ma arguirono che questi ritardi erano causati dalle difficoltà finanziarie, essendo B.S. il solo fornitore di redditi della famiglia, e che non potevano essere espulsi dell'appartamento per questa ragione finché il richiedente non aveva concluso un affitto con essi in virtù dell'OUG no 40/1999. All'udienza del 5 dicembre 2000, il tribunale di prima istanza di Cluj ascoltò di nuovo il testimone A.C il cui nome manoscritto poteva leggersi eventualmente come M.C che dichiarò di confermare la sua dichiarazione fatta nel 1999 (vedere il paragrafo 12 sopra) ma precisò che in seguito a questa dichiarazione, la famiglia B. l'aveva minacciato di tagliargli la gola e che l'esame della sua lamentela penale a questo titolo era pendente. La famiglia B. stimò che questa dichiarazione non poteva essere presa in conto in vista delle relazioni di ostilità tra lei ed A.C.
16. Con un giudizio del 9 dicembre 2000, il tribunale di prima istanza di Cluj accolse l'azione del richiedente ed ordinò lo sfratto della famiglia B. dall'appartamento in causa basandosi sugli articoli invocati nella sua azione. Sulla base delle prove fornite dal richiedente e non confutate dalla famiglia B., constatò che questa ultima aveva infranto i suoi obblighi contrattuali poiché non aveva pagato nessuno affitto prima della notificazione dell’ aprile 1999 e che dopo questa, aveva assolto il pagamento degli affitti modici fino al giugno 2000 con un ritardo da sei a diciassette mesi, il che autorizzava il proprietario a rifiutare il rinnovo del suo affitto in virtù dell'articolo 14 § 2 c, dell'OUG no 40/1999. D’altra parte, appellandosi alle dichiarazioni dei testimoni A.C. ed E.M. così come alle informazioni fornite dalla polizia locale, giudicò che gli inquilini avevano un comportamento che rendeva impossibile l'utilizzazione normale dell'immobile.
17. Con una sentenza del 18 maggio 2001, il tribunale dipartimentale di Cluj respinse come male fondato l'appello sollevato dalla famiglia B., confermando il giudizio reso in prima giurisdizione. Constatò che la fornitura di acqua potabile e la rimozione delle immondizie domestiche dell'immobile era stata interrotta a causa del suo comportamento. In quanto al mezzo di appello relativo alla testimonianza di A.C. che la parte convenuta voleva allontanare dai dibattimenti, il tribunale giudicò che le dichiarazioni dei testimoni erano confermate a più riprese dalle informazioni fornite dalla polizia.
18. Con una sentenza del 12 luglio 2001, la corte di appello di Cluj accolse il ricorso formato dalla famiglia B. che riguardava in particolare l'inapplicabilità nello specifico dei casi previsti dall'articolo 13 dell'OUG no 40/1999, e respinse l'azione del richiedente. Dopo avere precisato che il proprietario poteva rifiutare il rinnovo dell'affitto nelle circostanze esposte all'articolo14 § 2 c, e d, dell'OUG no 40/1999 tra le quali raffigurava il difetto di pagamento di affitti per tre mesi, la corte di appello si appellò alle testimonianze del 18 ottobre 1999 di A.C. ed E.M. e alla lettera del 13 dicembre 1999 della polizia locale, concludendo che le ipotesi previste dall'articolo 13 d) e), h) ed i) dell'ordinanza precitata non si trovavano ad applicare nello specifico.
19. In quanto alle testimonianze, la corte di appello rilevò che A.C. aveva dichiarato che la famiglia F. era responsabile dei rumori molesti, fatto corroborato dalla lettera precitata della polizia. Aggiunse che il solo testimone che aveva confermato i fatti imputati alla famiglia B era M.C, nome che assegnò al testimone sentito il 5 dicembre 2000, ma che risultava dalla sua testimonianza che c'erano delle relazioni di ostilità tra egli stesso e gli inquilini in causa così che conveniva allontanarlo dai dibattimenti.
20. Osservando che il richiedente, B.M. e B.I. non avevano indirizzato alcuna notificazione alla famiglia B. in vista di concludere un nuovo affitto entro trenta giorni dopo l'entrata in vigore dell'OUG no 40/1999, conformemente all'articolo 10 dell'ordinanza, la corte di appello accolse la domanda riconvenzionale e li condannò a concludere un nuovo affitto con gli inquilini.
21. Nel luglio 2001, l'affitto dovuto dalla famiglia B. ai termini del contratto di affitto del 4 aprile 1998, prorogato fino alla conclusione di un nuovo affitto in virtù della sentenza del 12 luglio 2001 e dell'articolo 11 dell'OUG no 40/1999, equivaleva, secondo le informazioni fornite dalla banca nazionale della Romania, a circa 0,87 EUR.
C. Seconde procedimento di sfratto del famiglia B.
22. Il 21 ottobre 2003, dopo il decesso di B.M, il richiedente e B.I. informarono la famiglia B., tramite un ufficiale giudiziario di giustizia, che doveva traslocare in emergenza dal suo appartamento, per motivi di sicurezza, in ragione dello stato di degradazione della casa che doveva essere demolita.
23. Con un giudizio definitivo del 30 marzo 2004, il tribunale di prima istanza di Cluj, appellandosi a una perizia tecnica, fece seguito all'azione di sfratto della famiglia B. in visto dello stato di degradazione della casa dovuta alla mancanza di manutenzione e di riparazioni periodiche ed al cedimento di una parte del suolo causato dal terreno in pendenza, il che la rendeva impropria alla locazione ed imponeva la sua demolizione.
24. Dopo il fallimento di parecchi tentativi di sfratto, il 10 maggio 2005, il richiedente espulse il famiglia B. dall'immobile in questione con l'aiuto della polizia e la casa fu demolita. Secondo il richiedente, la famiglia B. ha continuato a non pagare gli affitti dopo la decisione della sentenza del 12 luglio 2001 della corte di appello di Cluj precitata fino al suo sfratto dall'immobile.
25. Risulta dalla pratica che ad una data non precisata nel 2007, il fratello del richiedente, B.I, fece donazione al figlio del richiedente da parte sua del diritto di proprietà sull'immobile ubicato al no 117, Calea Turzii, a Cluj-Napoca, ammontante al 50%.
II. IL DIRITTO INTERNO PERTINENTE
26. L'essenziale della regolamentazione interna pertinente in materia, ossia dei brani delle leggi numero 5/1973 sulla gestione degli alloggi ed i rapporti tra proprietari ed inquilini ("la legge no 5/1973"), 114 dell’ 11 ottobre 1996 sull'alloggio ("la legge no 114/1996"), così come l'ordinanza di emergenza del Governo no 40 dell’ 8 aprile 1999 sulla protezione degli inquilini e la determinazione dell'importo dell'affitto per i locali ad uso di abitazione ("l'OUG no 40/1999") e la legge no 241 del 16 maggio 2001 che ha approvato l'OUG no 40/1999 ("la legge no 241/2001"), è descritta nella causa Radovici e Stanescu c. Romania, richieste numero 68479/01, 71351/01 e 71352/01 unite, §§ 53 a 59, sentenza del 2 novembre 2006.
27. Le disposizioni legali citate sono sotto anche pertinenti nello specifico.
1. La legge no 17/1994 dell’ 8 aprile 1994 sulla proroga o il rinnovo degli affitti di abitazione ("la legge no 17/1994")
28. Gli articoli pertinenti si leggevano così:
Articolo 1
"Qualunque sia il proprietario, ogni affitto di abitazione che riguarda un alloggio la cui locazione è regolata dalla legge no 5/1973 e che è in corso di esecuzione al momento dell'entrata in vigore della presente legge è prorogato di pieno dritto per un periodo di cinque anni alle stesse condizioni [come quelle fissate dalla legge no 5/1973]. "
Articolo 2
"Gli affitti di abitazione concernenti gli alloggi riguardati nell'articolo primo che era in vigore al 1 gennaio 1988, così come quelli conclusi e scaduti dopo il 1 gennaio 1988, sono rinnovati alle stesse condizioni se l'inquilino attualmente occupa l'alloggio che è stato oggetto dell'affitto. "
2. L'ordinanza di emergenza del Governo no 40 dell’ 8 aprile 1999 sulla protezione degli inquilini e la determinazione dell'importo dell'affitto per i locali ad uso di abitazione ("l'OUG no 40/1999")
29. Le disposizioni pertinenti sono formulate come segue:
Articolo 10 § 1
"Il proprietario notifica all'inquilino, entro trenta giorni a contare dalla data di entrata in vigore della presente ordinanza e tramite un ufficiale giudiziario di giustizia, la data ed il luogo fissato in vista della conclusione di un nuovo affitto. La notificazione è spedita tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. (...) "
Articolo 11 § 1
"La mancata osservanza, da parte del proprietario, delle disposizioni dell'articolo 10 § 1 provoca il prolungamento a pieno dritto del contratto di locazione anteriore fino alla conclusione di un nuovo contratto di affitto. Il mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino fino alla conclusione del nuovo contratto non può essere invocata dal proprietario come motivo di sfratto.
La mancanza di risposta scritta o il rifiuto ingiustificato dell'inquilino a concludere un nuovo contratto di affitto nel termine di sessanta giorni a contare dalla data di ricevimento della notificazione da' al proprietario la facoltà di chiedere lo sfratto dell'inquilino senza condizioni tramite decreto presidenziale. "
Articolo 13
"La proroga dell'affitto non si applica: (...) d) in caso di controversia risultante dal rifiuto dell'inquilino, dopo notificazione in virtù della legge no 17/1994, no 112/1995 o no 114/1996, di concludere un nuovo contratto di locazione col proprietario; e, in caso di controversia tra il proprietario e l'inquilino avente per oggetto lo scambio obbligatorio di alloggio ; h) trattandosi di inquilini che hanno indotto dei danni importanti all'abitazione, all'immobile nel quale questo è situato o alle installazioni o beni afferenti a questi ; i) trattandosi di un inquilino che rende impossibile la coabitazione con gli altri occupanti dell'immobile o che impedisce l'utilizzazione normale dell'alloggio; (...) "
Articolo 14
"1) al termine del contratto di affitto, l'inquilino ha diritto al rinnovo del suo affitto.
2) il proprietario può negare di rinnovare il contratto di affitto per solamente le seguente ragioni:
(...)
c) trattandosi di un inquilino che non ha pagato l'affitto dovuto per tre mesi consecutivi,;
d) nei casi contemplati nel suddetto articolo 13 f)-i),;
(...)
5) l'inquilino è obbligato a lasciare l'alloggio entro sessanta giorni a partire dalla scadenza dell'affitto se il contratto di affitto non è stato rinnovato. L'inquilino è obbligato a pagare gli affitti ed i carichi afferenti al periodo in cui ha occupato in modo effettivo l'alloggio. "
3. Disposizioni legali relative agli obblighi dei proprietari derivanti da un contratto di affitto ed al calcolo dell'affitto
30. L'articolo 28 della legge no 114/1996 sull'alloggio contempla che il proprietario deve fornire all'inquilino un'abitazione in buono stato di uso, che deve prendere delle misure atte a garantire la sicurezza e la funzionalità dell'abitazione procedendo a questo riguardo ad eventuali risarcimenti necessari e che gli tocca mantenere in buono stato gli elementi strutturali dell'alloggio, gli elementi di costruzione esterna (copertura, facciata ecc.) così come la corte, il giardino e gli spazi ed installazioni comuni dell'alloggio. L'articolo 31 contempla che l’ "affitto praticato" deve coprire le spese di amministrazione, di manutenzione e di risarcimento così come le imposte sull'alloggio ed il terreno affittato, e permettere al proprietario di ammortizzare l'investimento realizzato per la durata normale fissata dalle disposizioni legali applicabili e di ottenere un profitto sottomesso ai negoziati tra le parti riguardate.
31. All'epoca dell'entrata in vigore della legge no 17/1994 applicabile al contratto di affitto concluso dal richiedente il 4 aprile 1998, il sistema di calcolo dell'affitto per gli alloggi che erano stati nel patrimonio dello stato era regolato dalla legge no 5/1973 relativa alla gestione degli alloggi ed ai rapporti tra proprietari ed inquilini la qual legge fissava nei suoi articoli 27 e 28 un prezzo forfetario per metro quadrato. Risulta dagli articoli 2 del legge no 17/1994 e 73 della legge no 114/1996 che questo sistema di calcolo ha continuato ad applicarsi fino all'entrata in vigore dell'OUG no 40/1999 malgrado il deprezzamento della moneta nazionale intervenuto negli anni 90 in ragione di una inflazione molto forte. A questo riguardo, per il periodo pertinente nello specifico, e secondo le informazioni fornite dall'istituto nazionale della statistica, l'INSEE, il tasso di inflazione annua è stato di circa il 155% nel 1997, il 60% nel 1998, il 46% nel 1999-2000, il 34% nel 2001, il 22% nel 2002, e dal 9% al 15% nel 2003-2005.
32. Questo sistema di calcolo dell'affitto è stato modificato dall'OUG no 40/1999 e dalla legge no 241/2001. Per gli alloggi che si trovano nel patrimonio dello stato, l'OUG no 40/1999 ha fissato dei prezzi forfetari per metro quadrato, trovandosi il prezzo di base tra 0,05 e 0,14 EUR/m2 abitabili. In quanto agli alloggi che appartengono agli individui, l'OUG no 40/1999 e la legge no 241/2001 ponevano il principio dell'affitto negoziato tra il proprietario e l'inquilino, fissando sempre un massimale. Come per gli appartamenti del patrimonio dello stato, l'affitto chiesto agli inquilini dai proprietari non poteva superare il 15% del reddito mensile netto famigliare se il reddito mensile netto per membro della famiglia non superava lo stipendio mensile netto medio fissato a livello del paese, secondo le informazione fornite dall'INSEE, questo ultimo era di circa 100 EUR nel 1999. A titolo di esempio, l'OUG no 40/1999 contemplava un massimale del 10% del reddito mensile netto famigliare per l'affitto mensile di una casa popolare, indicando la legge no 114/1996 che la differenza tra questo massimale ed il valore previsto dall'articolo 31 di questa legge (vedere il paragrafo sopra 30 in fine) dovevano essere sovvenzionate dalle autorità locali.
33. Il proprietario poteva aumentare l'affitto mensile nei suddetti limiti previsti dall'OUG no 40/1999 di comune accordo con l'inquilino o, in mancanza di accordo, alla conclusione di un procedimento giudiziale. Sotto pena di risoluzione dell'affitto, l'inquilino era obbligato a comunicare al proprietario le modifiche del reddito mensile netto della sua famiglia suscettibile di determinare un aumento dell'affitto. Secondo l'articolo 35 dell'OUG no 40/1999, il proprietario poteva sollecitare un aumento dell'affitto solo nel caso cui questo fosse necessario per effettuare dei risarcimenti o dei lavori che mirano al consolidamento dell'alloggio o dell'immobile, o se il reddito mensile netto per membro della famiglia superasse lo stipendio mensile netto medio fissato a livello del paese. A difetto di accordo tra le parti, il proprietario poteva procedere allo sfratto dell'inquilino solo nel caso in cui questo ultimo non aveva pagato, in malafede, per almeno tre mesi consecutivi, l'affitto aumentato in virtù di una sentenza definitiva delle giurisdizioni interne.
34. Peraltro, l'articolo 34 dell'OUG no 40/1999 che prevedeva che i proprietari i cui appartamenti erano occupati dagli inquilini che pagavano un affitto inferiore all'importo stabilito dall'OUG no 40/1999 erano esentati dal pagamento delle imposte sui beni immobili affittati, è stato abrogato dalla legge no 493 dell’ 11 luglio 2002 relativo all'imposta su reddito. A questo riguardo, risulta dalle disposizioni legali pertinenti in materia tra cui l'OUG no 36/2002 e la decisione del consiglio locale di Cluj no 194/2003 relative alle tasse ed imposte locali, che nel 2003 l'imposta annua dovuta da un proprietario per un alloggio (cemento, mattone) affittato in centro città e provvisto di tutte le comodità (riscaldamento, acqua corrente, condutture dell’acqua) ammontava a circa 10 600 ROL / m2 costruito. Il valore imponibile era aumentato del 30% e più, per gli alloggi situati nel centro di una città importante e del 15% nel caso in cui il proprietario aveva in proprietà un altro edificio differente da quello affittato; in compenso, era sminuito del 15% per gli edifici che datano di parte da prima del 1950. Inoltre, per calcolare la superficie costruita di un alloggio, l'allegato I dell'OUG no 36/2002 contemplava che bisognava moltiplicare la superficie utile per 120%.
IN DIRITTO
I. SULLA VIOLAZIONE ADDOTTA DELL'ARTICOLO 6 § 1 DELLA CONVENZIONE
35. Il richiedente adduce che la corte di appello di Cluj non ha esaminato il mezzo dell'azione in sfratto derivato dal mancato pagamento degli affitti da parte della famiglia B. e non ha proceduto neanche ad un esame effettivo delle prove amministrate, il che reca offesa all'equità del procedimento. Invocando l'articolo 6 § 1 della Convenzione, così formulato nelle sue parti pertinenti,:
"Ogni persona ha diritto affinché la sua causa sia equamente sentita da un tribunale che deciderà delle contestazioni sui suoi diritti ed obblighi di carattere civile "
A. Sull'ammissibilità
36. La Corte constata che questa lagnanza non è manifestamente male fondata al senso dell'articolo 35 § 3 della Convenzione. La Corte rileva peraltro che non si scontra contro nessuno altro motivo di inammissibilità. Conviene dichiararla ammissibile dunque.
B. Sul merito
1. Tesi delle parti
37. Il Governo riconosce che il diritto ad un processo equo implica l'obbligo, per i tribunali interni, di esaminare in modo effettivo i mezzi e gli argomenti delle parti. Sottolinea da prima che i mezzi invocati dal richiedente a sostegno della sua azione, ossia il mancato pagamento degli affitti, il deterioramento dell'immobile da parte degli inquilini ed il comportamento di questi ultimi che rende impossibile l'utilizzazione normale dell'immobile, sono stati accolti cumulativamente dai tribunali interni che si sono pronunciati in prima e seconda istanza sull'azione in sfratto della famiglia B. Se ne deduce che il rigetto del mezzo derivato dal comportamento degli inquilini da parte della corte di appello di Cluj ha provocato il rigetto della domanda di sfratto nella sua interezza. Tuttavia, il Governo concede che il mezzo derivato dal ritardo nel pagamento degli affitti da parte della famiglia B. era pertinente e che la corte di appello di Cluj non si è pronunciata a questo proposito nella sua sentenza del 12 luglio 2001 ed si rimette alla saggezza della Corte su questo punto.
38. Per ciò che riguarda l'esame effettivo delle prove amministrate, il Governo considera che la corte di appello di Cluj ha proceduto ad un esame approfondito delle prove della pratica e ha motivato l'esclusione dalla deposizione del testimone ascoltato il 5 dicembre 2000.
39. Il richiedente rinvia alla giurisprudenza della Corte e considera da prima che il procedimento non è stato equo in ragione del difetto di esame, da parte della corte di appello di Cluj, del mezzo derivato dal difetto di pagamento degli affitti da parte della famiglia B. Stima inoltre che la corte di appello di Cluj l’abbia posto in una situazione di netto svantaggio rispetto alla parte avversa non concedendosi ad un esame completo ed effettivo delle prove amministrate. Per lui, la corte di appello di Cluj ha allontanato indebitamente dai dibattimenti la testimonianza del testimone chiamato M.C che era in realtà A.C, ed era stato minacciato in ragione della sua deposizione in prima istanza, non ha preso in conto che una parte delle testimonianze e non si è propesa sulle prove relative al mancato pagamento degli affitti.
2. Valutazione della Corte
40. La Corte ricorda al primo colpo che non ha per compito venire a conoscenza degli errori di fatto o di diritto che si pretende vengano commessi da una giurisdizione interna, incombendo l'interpretazione della legislazione interna sul primo capo alle autorità nazionali e, specialmente, sui corsi e tribunali (Tejedor García c. Spagna, sentenza del 16 dicembre 1997, Raccolta delle sentenze e decisioni 1997-VIII, p. 2796, § 31, e Garcßa Ruiz c. Spagna [GC], no 30544/96, § 28, CEDH 1999-I).
41. Tuttavia, non mirando la Convenzione a garantire dei diritti teorici o illusori ma dei diritti concreti ed effettivi, il diritto ad un processo equo può essere considerato effettivo solo se le domande delle parti sono veramente "sentite", cioè debitamente esaminate dal tribunale investito. Implicando l'articolo 6 § 1 , a carico del "tribunale", l'obbligo di concedersi ad un esame effettivo dei mezzi, argomenti ed offerte di prova delle parti, salvo valutarne la pertinenza per la decisione da rendere (Van di Hurk c. Paesi Bassi, sentenza del 19 aprile 1994, serie A no 288, p. 19, § 59) la Corte dovrà assicurarsi che nello specifico, la corte di appello di Cluj abbia assolto questa condizione di un esame effettivo e abbia fornito una risposta specifica ed esplicita ai mezzi decisivi per la conclusione del procedimento in causa (vedere, mutatis mutandis, Donadze c. Georgia, no 74644/01, § 31, 7 marzo 2006 e Hiro Balani c. Spagna, sentenza del 9 dicembre 1994, serie A no 303-B, pp. 29 e 30, §§ 27 e 28).
42. La Corte osserva che dopo la cassazione con rinvio della causa per esame di tutti i mezzi invocati dal richiedente, l'azione in sfratto impegnata da questo ultimo contro la famiglia B. è stata accolta favorevolmente dalle giurisdizioni deliberanti in prima ed in seconda istanza. Sulla base delle prove della pratica, queste giurisdizioni hanno constatato in particolare i ritardi molto importanti nel pagamento dell'affitto ed il comportamento degli inquilini che, con i loro rumori molesti ed avendo provocato il taglio della fornitura di acqua e la non-rimozione delle immondizie domestiche per l'immobile in causa, impedivano l'utilizzazione normale dell'immobile.
43. Procedendo in ultima istanza all'esame della causa nella sua sentenza del 12 luglio 2001, la corte di appello di Cluj ha annullato le decisioni rese in questa causa e ha respinto l'azione dell'interessato esaminando unicamente il mezzo relativo al comportamento degli inquilini, riguardo in particolare delle affermazioni di rumori molesti, così come le prove pertinenti su questo punto. La corte di appello ha omesso in compenso ogni riferimento al mezzo derivato dai ritardi nel pagamento degli affitti da parte della famiglia B., anche se questo mezzo aveva costituito il fondamento dell'azione del richiedente e delle decisioni delle giurisdizioni di prima e di seconda istanza ed era supportato da elementi di prova solidi e non contestati dalla parte avversa.
44. La Corte osserva che il Governo conviene che il suddetto mezzo era pertinente per la conclusione della causa ma sostiene che il rigetto del mezzo derivato dal comportamento degli inquilini da parte della corte di appello di Cluj ha provocato quello dell'azione in sfratto nella sua interezza. La Corte non potrebbe accettare questo argomento che, alla vista del diritto interno pertinente, verrebbe a penalizzare un richiedente che ha sottoposto alle giurisdizioni parecchi mezzi di cui ciascuno sarebbe suscettibile, da solo, di fondare la sua azione (vedere il paragrafo 29 sopra). Inoltre, rileva che le giurisdizioni di prima e di seconda istanza hanno esaminato in modo distinto i mezzi invocati dal richiedente fornendo dei motivi e rinviando alle prove pertinenti.
45. Infine, in quanto all'esame del mezzo derivato a questo riguardo dal comportamento della famiglia B. e dalle prove pertinenti, la Corte osserva che la corte di appello di Cluj non ha affrontato gli argomenti e le prove riguardanti il fatto che gli inquilini avevano provocato il taglio dell'acqua corrente e la non-rimozione delle immondizie domestiche in tutta la casa, impedendo l'utilizzazione normale di questa, mentre le giurisdizioni di prima e di seconda istanza avevano sottolineato la concordanza delle testimonianze su questo punto.
46. Avuto riguardo delle considerazioni che precedono, la Corte stima che la corte di appello di Cluj, nella sentenza del 12 luglio 2001, non ha proceduto ad un esame approfondito e serio dei mezzi del richiedente conformemente alle esigenze di un processo equo. Ora, anche se i tribunali non sarebbero tenuti ad esporre i motivi di rigetto di ogni argomento di una parte (Ruiz Torija c. Spagna, sentenza del 9 dicembre 1994, serie A no 303-ha, § 29) non sono dispensati affatto dall’ esaminare debitamente e dl rispondere ai principali mezzi che questa soleva (vedere, mutatis mutandis, Donadze, precitata, § 35).
47. La Corte conclude quindi che il richiedente non ha beneficiato, dinnanzi alla corte di appello di Cluj, di un processo equo al senso dell'articolo 6 § 1 della Convenzione. Pertanto c'è stata violazione di questa disposizione.
II. SULLA VIOLAZIONE ADDOTTA DELL'ARTICOLO 1 DEL PROTOCOLLO NO 1
48. Il richiedente denuncia un attentato al suo diritto al rispetto dei suoi beni in ragione dell'impossibilità prolungata nella quale si è trovato di godere in modo effettivo del suo appartamento tenuto conto delle disposizioni legali in materia di proroga degli affitti di abitazione e della loro applicazione nell'azione in sfratto che ha impegnato contro i suoi inquilini. Invoca l'articolo 1 del Protocollo no 1, così formulato,:
"Ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni. Nessuno può essere privato della sua proprietà se non a causa di utilità pubblica e nelle condizioni previste dalla legge ed i principi generali del diritto internazionale.
Le disposizioni precedenti non recano offesa al diritto che possiedono gli Stati di mettere in vigore le leggi che giudicano necessarie per regolamentare l'uso dei beni conformemente all'interesse generale o per garantire il pagamento delle imposte o di altri contributi o delle multe. "
A. Sull'ammissibilità
49. Il Governo sostiene che, nella sua azione in sfratto, il richiedente ha invocato solamente la mancanza di affitto della famiglia B. che aveva per origine il suo rifiuto di rinnovare l'affitto concluso nell'aprile 1998 con questa famiglia in ragione del comportamento di questa, ma non ha richiesto il pagamento degli affitti dovuti da lei, cosa che avrebbe potuto fare in virtù del diritto comune o dell'articolo 14 (5) dell'OUG no 40/1999. Inoltre, il richiedente avrebbe potuto investire i tribunali interni di un'azione in sfratto del famiglia B. alla scadenza del termine di cinque anni previsti dall'OUG no 40/1999 per rinnovare l'affitto in favore degli inquilini, o dopo il 8 aprile 2004.
50. Il richiedente contesta gli argomenti del Governo. Fa valere che ha investito i tribunali interni di un ricorso che avrebbe dovuto essere effettivo, ossia l'azione in sfratto degli inquilini per mancato pagamento degli affitti dovuti. Tuttavia, malgrado le disposizioni dell'articolo 14 (2) c, dell'OUG no 40/1999 e le prove fornite, questa azione si è rivelata inefficace. Stima che sarebbe eccessivo rimproverargli di non avere utilizzato altre vie di ricorso. Aggiunge che in ragione della mancanza di redditi della famiglia B. in cui nessuno membro aveva un impiego, un'azione in pagamento di affitti sarebbe stata inutile. Peraltro, il richiedente considera che l'applicazione dell'OUG no 40/1999 esclude quella del diritto comune e che l'articolo 14 (2) c) di questa ordinanza gli permetteva di ricuperare il possesso del suo appartamento in un termine più corto. In quanto all’introduzione di una nuova azione in sfratto dopo il termine di cinque anni, sostiene che l'OUG no 40/1999 contempla la possibilità di proroghe successive e che il Governo non ha fornito nessun esempio di giurisprudenza interna pertinente a proposito dell'azione menzionata.
51. La Corte considera che l'argomento del Governo sia atto a sollevare in sostanza un'eccezione di non-esaurimento delle vie di ricorso interne. Alla luce dell'insieme degli argomenti delle parti e delle circostanze della causa, la Corte stima che questa eccezione, nei suoi due rami, è legata strettamente in fondo alla lagnanza in causa e decide di unirla al merito (vedere, mutatis mutandis, Ceglia c. Italia, no 21457/04, § 24, 19 ottobre 2006). Peraltro, constata che questa lagnanza non è manifestamente male fondata al senso dell'articolo 35 § 3 della Convenzione e che non si scontra contro nessuno altro motivo di inammissibilità. Conviene dichiararla ammissibile dunque.
B. Sul merito
1. Tesi delle parti
52. Il Governo ammette che il rifiuto della corte di appello di Cluj di accogliere l'azione in sfratto del famiglia B. si analizza in un'ingerenza nel diritto del richiedente di avvalersi del suo appartamento, che conviene esaminare sotto l'angolo del secondo capoverso dell'articolo 1 del Protocollo no 1 a titolo della regolamentazione dell'uso dei beni. Secondo il Governo, questa ingerenza era prevista dalla legge, ossia gli articoli 13 e 14 dell'OUG no 40/1999 che enunciavano in modo espresso e limitativo i casi in cui il proprietario poteva negare di rinnovare un contratto di affitto. Peraltro, sostiene che l'ingerenza in questione prevedeva un scopo legittimo di interesse generale, la protezione degli interessi degli inquilini nel contesto della penuria di alloggi a buon mercato, e non era sproporzionata a questo.
53. Per ciò che riguarda la proporzionalità dell'ingerenza, il Governo si riferisce alla causa Robitu c. Romania (no 33352/96, decisione della Commissione del 20 maggio 1998, Decisioni e rapporti, (DR, 49, p,). 67) che stima similare al caso di specifico. Peraltro, il Governo sostiene che l'OUG no 40/1999 predisponeva un giusto equilibrio tra gli interessi in gioco; permetteva ai proprietari, a certe condizioni, di negare di rinnovare un affitto giunto a scadenza e di contrattare l'importo dell'affitto ed anche di aumentarlo se i redditi dell'inquilino fossero aumentati allo stesso modo.
54. Il richiedente contesta gli argomenti del Governo. Sostiene che l'articolo 14 dell'OUG no 40/1999 non potrebbe passare per costituire la base legale dell'ingerenza controversa poiché la corte di appello di Cluj ha evitato proprio di applicare questo articolo che permetteva al proprietario di non rinnovare il contratto di affitto. Peraltro, contesta il carattere prevedibile di certe espressioni che figurano nell'articolo 13 dell'OUG no 40/1999, come "danni importanti" e "utilizzazione normale dell'alloggio." Stimando che nello specifico, l'ingerenza controversa non potrebbe inseguire uno scopo legittimo, tenuto conto della degradazione dell'appartamento da parte degli inquilini e del comportamento di questi ultimi che impedisce l'utilizzazione normale dell'immobile da parte degli altri inquilini, il richiedente contesta il carattere proporzionato dell'ingerenza in causa. A questo titolo, appellandosi alla causa Radovici e Stanescu precitata, considera che, con la sua sentenza del 12 luglio 2001, la corte di appello di Cluj ha ignorato in favore degli inquilini l'equilibrio relativo instaurato dall'OUG no 40/1999 e dalla legge no 114/1996 le cui disposizioni protettive degli inquilini pesavano già pesantemente sui proprietari, nella misura in cui ha negato di sanzionare il difetto di pagamento degli affitti ed il comportamento degli inquilini. Il richiedente avanza che la sentenza della corte di appello di Cluj l'ha condannato a mantenere la famiglia B. nel suo appartamento alle stesse condizioni contrattuali fino al maggio 2005, quando l'immobile ha dovuto essere demolito.
2. Valutazione della Corte
a) Principi generali che scaturiscono dalla giurisprudenza della Corte
55. La Corte ricorda che l'articolo 1 del Protocollo no 1 esige, innanzitutto e soprattutto, che un'ingerenza dell'autorità pubblica nel godimento del diritto al rispetto dei beni sia legale. In particolare, il secondo capoverso di questo articolo, pur riconoscendo agli Stati il diritto di regolamentare l'uso dei beni, pone la condizione che questo diritto sia esercitato tramite la messa in vigore di "leggi", presupponendo il principio di legalità l'esistenza di norme di diritto interno sufficientemente accessibili, precise e prevedibili nella loro applicazione (vedere, mutatis mutandis, Broniowski c. Polonia [GC], no 31443/96, § 147, CEDH 2004-V, con altri riferimenti). La Corte è chiamata inoltre a verificare se il modo in cui il diritto interno è interpretato ed applicato, anche in caso di rispetto delle esigenze legali, produce degli effetti conformi ai principi della Convenzione (Beyeler c. Italia [GC], no 33202/96, §§ 108-110, CEDH 2000-I).
56. L'ingerenza nel diritto di proprietà deve prevedere peraltro, non solo uno "scopo legittimo" conforme "all'interesse generale", ma anche mantenere un rapporto ragionevole di proporzionalità tra i mezzi impiegati e lo scopo previsto da ogni misura applicata dallo stato, ivi comprese le misure destinate a regolamentare l'uso dei beni di un individuo. È ciò che esprime la nozione del "giusto equilibrio" che deve essere predisposto tra le esigenze dell'interesse generale della comunità e gli imperativi della salvaguardia dei diritti fondamentali dell'individuo. Nelle cause concernenti il funzionamento di una legislazione di grande ampiezza sull'alloggio, questa valutazione può ricadere non solo sull’estensione dell'ingerenza dello stato nella libertà contrattuale e le relazioni contrattuali sul mercato locativo ma anche sull'esistenza di garanzie procedurali ed altre destinate a garantire che il funzionamento del sistema ed il suo impatto sui diritti patrimoniali del proprietario non siano né arbitrari né imprevedibili. L'incertezza-che sia legislativa, amministrativa, o che riguardi le pratiche seguite dalle autorità -è un fattore che bisogna prendere in conto per valutare la condotta dello stato. Difatti, quando una questione di interesse generale è in gioco, i poteri pubblici sono tenuti a reagire in tempo utile, in modo corretto e con la più grande coerenza (vedere, mutatis mutandis, Broniowski, precitata, § 151, e Hutten-Czapska c. Polonia, [GC], no 35014/97, §§ 167-168, CEDH 2006 -...).
b) Applicazione nello specifico dei suddetti principi
57. Nello specifico, la Corte rileva che non è contestato che le disposizioni legali interne prorogando di diritto gli affitti di abitazione, ed in particolare l'OUG no 40/1999 la cui applicazione da parte della corte di appello di Cluj ha provocato il mantenimento della famiglia B. nell'appartamento del richiedente, si analizzano in una regolamentazione dell'uso dei beni e che il secondo capoverso dell'articolo 1 del Protocollo no 1 entra quindi in gioco (Hutten-Czapska, precitata, §§ 160-161).
58. In quanto alla base legale dell'ingerenza, osserva che, per respingere l'azione in sfratto impegnata dal richiedente e constatare che la famiglia B. aveva il diritto di vedersi prorogare il suo affitto, la corte di appello di Cluj si è basata sull'inapplicabilità nello specifico delle ipotesi mirate all'articolo 13 dell'OUG no 40/1999, senza fare tuttavia il minimo riferimento al caso previsto dall'articolo 14 (2) c) di questa stessa norma che escludeva la proroga dell'affitto in caso di ritardo di tre mesi nel pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino. Reiterando che il principio di legalità significa anche non solo l'esistenza di norme di diritto interno sufficientemente accessibili e precise, ma anche prevedibili nella loro applicazione, la Corte stima che, supponendo anche che l'ingerenza controversa fosse compatibile con la condizione di legalità, il modo in cui l'OUG no 40/1999 è stato applicato dalla corte di appello di Cluj nello specifico entra in fila di conto nell'esame della conformità della misura controversa alle esigenze del giusto equilibrio tra gli interessi in presenza (vedere, mutatis mutandis, Beyeler, precitata, §§ 108 e 110, e Cleja e Mihalcea c. Romania, no 77217/01, § 47, 8 febbraio 2007).
59. Col Governo, la Corte ammette che le misure adottate dal legislatore nazionale - destinate, da una parte, a controllare l'aumento degli affitti e, dall’altra parte, a prolungare la validità degli affitti in corso, salvo in alcune situazioni eccezionali contemplate in modo espresso e limitativo - inseguivano un scopo di interesse generale, ossia la protezione degli inquilini in una situazione che si distingueva per la penuria di alloggi a buon mercato.
60. Il sistema così messo in opera dalle autorità nazionali non è criticabile in sé, visto in particolare il grande margine di valutazione autorizzato dal secondo capoverso dell'articolo 1 del Protocollo no 1. Però, dal momento che comprendeva il rischio di imporre al locatore un carico eccessivo in quanto alla possibilità di disporre del suo bene, le autorità erano tenute ad instaurare dei procedimenti o dei meccanismi legislativi prevedibili e coerenti, contemplando certe garanzie affinché il loro collocamento in opera e la loro incidenza sul diritto di proprietà del locatore non fossero né arbitrari né imprevedibili (vedere, mutatis mutandis, Immobiliare Saffi c. Italia [GC], no 22774/93, §§ 49 e 54, CEDH 1999-V, e Radovici e Stanescu, precitata, § 76). A questo titolo, nonostante il silenzio dell'articolo 1 del Protocollo no 1 in materia di esigenze procedurali, i procedimenti applicabili nello specifico devono offrire anche alla persona riguardata un'occasione adeguata per esporre la sua causa alle autorità competenti per contestare infatti le misure che recano offesa ai diritti garantiti da questa disposizione. Per assicurarsi del rispetto di questa condizione, c'è luogo di considerare i procedimenti applicabili da un punto di vista generale (Jokela c. Finlandia, no 28856/95, § 45, CEDH 2002-IV).
61. La Corte ricorda che ha esaminato già nella causa Radovici e Stanescu precitata se l'OUG no 40/1999 avesse instaurato protezioni tali daevitare i rischi di imprevedibilità o di arbitrarietà. Conviene notare che, se le due cause sono similari per quanto riguarda la proroga di diritto degli affitti di abitazione in ragione della mancanza di notificazione nel termine previsto dall'OUG no 40/1999 ed arrivato a scadenza prima che dei procedimenti di sfratto pendenti fossero terminati, si trattava tuttavia nella causa precitata del caso di proprietari che non disponevano di nessuno contratto di affitto coi vecchi inquilini dello stato in ragione del rifiuto di questi ultimi di riconoscere loro questa qualità.
62. Allo sguardo dei criteri suddetti, conviene esaminare se, nella cornice del sistema messo in opera dalle autorità, il collocamento in opera nello specifico dei procedimenti previsti dall'OUG no 40/1999 per garantire al locatore la protezione del suo diritto di proprietà ha predisposto un giusto equilibrio tra gli interessi in presenza e non ha dato luogo a risultati arbitrari o imprevedibili. La Corte osserva da prima che l'OUG no 40/1999 poneva il principio della proroga legale degli affitti di abitazione che erano stati sottomessi alla legge no 17/1994, come l'affitto della famiglia B., il che aveva per effetto il mantenimento dei vecchi inquilini dello stato negli appartamenti che occupavano per un periodo fissato a cinque anni dalla legge no 241/2001. Tuttavia, negli articoli 13 e 14 dell'OUG no 40/1999, il legislatore aveva contemplato, in modo espresso e limitativo, alcune situazioni eccezionali che permettevano ai proprietari di non prorogare l'affitto di cui beneficiavano gli occupanti dei loro appartamenti.
63. Osservando che uno dei casi contemplati nell'articolo 14 dell'OUG no 40/1999 era il ritardo per tre mesi consecutivi nel pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino, la Corte ricorda di avere concluso nello specifico alla mancanza di ogni esame, da parte della corte di appello di Cluj, delle prove non confutate e del mezzo derivato dal ritardo di pagamento in questione (vedere i paragrafi 42 a 47 sopra). Al termine del procedimento in causa, il richiedente si è visto sanzionato per non avere proposto alla famiglia B. di rinnovare il suo contratto di affitto entro trenta giorni scaduto nel maggio 1999, anche se a questa data, la sua azione in sfratto che invoca ancora l'inapplicabilità delle condizioni di rinnovo dell'affitto non era stata esaminata in prima giurisdizione dai tribunali interni. Inoltre, la Corte nota che in virtù dell'articolo 11 dell'OUG no 40/1999, l'affitto del 4 aprile 1998 era prorogato di diritto fino alla conclusione di un nuovo affitto con la famiglia B. senza che il richiedente potesse chiedere lo sfratto degli inquilini per il mancato pagamento degli affitti.
64. Peraltro, in risposta agli argomenti del Governo, la Corte considera che, allo sguardo delle circostanze dello specifico, sarebbe eccessivo imporre al richiedente che ha introdotto un procedimento di sfratto per difetto di pagamento degli affitti da parte dei suoi inquilini , il quale procedimento non si è rivelato effettivo nel suo caso, di impegnare altri procedimenti per ottenere che gli inquilini siano condannati a pagargli questi affitti.
65. Inoltre, la Corte osserva che risulta dalla pratica che, disponendo di un giudizio definitivo del 17 maggio 1996 che condannava le autorità a restituirgli l'appartamento in causa, il richiedente ha ricevuto, per lo meno per il periodo che va da aprile 1998 a giugno 2000, un affitto mensile di circa 1,35 EUR. Come risulta dal giudizio definitivo del 30 marzo 2004 del tribunale di prima istanza di Cluj, nota che in ragione in particolare del difetto di manutenzione e di riparazioni periodiche così come della mancanza dei mezzi finanziari per investire nel mantenimento in buono stato dell'immobile, la casa in causa che si trovava in buono stato nel novembre 1997, non era più atta all'abitazione. Rinviando alle disposizioni dell'articolo 31 della legge no 114/1996 che precisa i criteri da rispettare nel calcolo dell'affitto, la Corte stima che si può dubitare dunque che l'importo del suddetto affitto che rappresentava circa l’1% dello stipendio mensile netto medio, potesse permettere di coprire non solo gli oneri di manutenzione e di risarcimento ma anche le imposte dovute per l'appartamento in questione, per non parlare dell'ottenimento di un certo profitto (vedere i paragrafi 30, 32 in fine e 34 sopra e, mutatis mutandis, Ghigo c. Malta, no 31122/05, § 66, 26 settembre 2006).
66. Infine, la Corte non potrebbe accettare gli altri argomenti in favore della proporzionalità dell'ingerenza avanzati dal Governo che sostiene che, sulla base dell'OUG no 40/1999, il richiedente avrebbe potuto negoziare ed anche aumentare l'importo dell'affitto dovuto dalla famiglia B., se i redditi di questi ultimi fossero aumentati allo stesso modo, e che poteva impegnare ad ogni modo un nuovo procedimento di sfratto alla scadenza del termine di cinque anni previsti dall'ordinanza. Osserva che il Governo non ha fornito elementi concreti né per dimostrare che il richiedente disponeva di una possibilità effettiva di ottenere nello specifico un affitto più elevato, suscettibile di rispondere globalmente ai criteri fissati dall'articolo 31 della legge no 114/1996, visto le difficoltà ad avere delle informazioni sugli eventuali redditi del famiglia B., né per provare l'efficacia dei procedimenti previsti a questo riguardo dall'OUG no 40/1999 (vedere i paragrafi 9 in fine, 32 in fine e 33 sopra). Infine, la Corte rileva che nell'aprile 2004, alla scadenza del termine di cinque anni previsti dall'OUG no 40/1999, il richiedente disponeva già del giudizio definitivo del 30 marzo 2004 che ordinava lo sfratto del famiglia B. dall'appartamento in questione.
67. Alla luce di ciò che precede, la Corte considera che, nonostante il margine di valutazione riconosciuto allo stato convenuto, le restrizioni subite dal richiedente nell'uso del suo appartamento per parecchi anni, derivanti dal gioco combinato delle disposizioni pertinenti in materia di proroga degli affitti di abitazione ed in particolare del collocamento in opera difettoso delle garanzie messe a disposizione del locatore dalle autorità, non potrebbero passare per prevedibili e per avere rispettato il giusto equilibrio da predisporre tra le protezioni del diritto dell'individuo al rispetto dei suoi beni e le esigenze dell'interesse generale (vedere, mutatis mutandis, Hutten-Czapska, precitata, § 224).
68. Certo, lo stato rumeno ha ereditato del periodo comunista una penuria acuta di alloggi da affittare ad un prezzo ragionevole e ha dovuto, per questo fatto, arbitrare sulle domande straordinariamente complesse e socialmente sensibili che ponevano la conciliazione degli interessi antagonisti dei proprietari e degli inquilini. Doveva proteggere il diritto di proprietà dei primi, da una parte, e rispettare i diritti sociali dei secondo, dall’altra parte. Tuttavia, gli interessi legittimi della collettività richiamano in simile caso una ripartizione equa dell'onere sociale e finanziario che la trasformazione e la riforma dell'alloggio nel paese suppongono. Questo carico non potrebbe, come nel caso specifico, fondarsi su un gruppo sociale particolare, qualunque sia l'importanza che rivestono gli interessi dell'altro gruppo o della collettività nel suo insieme (vedere, mutatis mutandis, Hutten-Czapska precitata, § 225, e Radovici e Stanescu, precitata, § 88).
69. Di conseguenza, la Corte respinge l'eccezione preliminare del Governo e conclude alla violazione dell'articolo 1 del Protocollo no 1.
III. SULL'APPLICAZIONE DELL'ARTICOLO 41 DELLA CONVENZIONE
70. Ai termini dell'articolo 41 della Convenzione,
"Se la Corte dichiara che c'è stata violazione della Convenzione o dei suoi Protocolli, e se il diritto interno dell'Alta Parte contraente permette di cancellare solo imperfettamente le conseguenze di questa violazione, la Corte accorda alla parte lesa, se c'è luogo, una soddisfazione equa. "
A. Danno
71. Il richiedente chiede 10 800 euro ("EUR") a titolo del danno materiale subito tra maggio 1999 e maggio 2005 in ragione del difetto di godimento dell'appartamento in causa e, di conseguenza, del terreno dell'immobile, danno calcolato prendendo in conto un affitto mensile di 150 EUR corrispondente all'affitto più basso per un appartamento tratto da un documento sul mercato locativo di Cluj-Napoca durante il periodo riguardato. Per il danno morale, sollecita 5 000 EUR per il risarcimento dei dispiaceri e delle sofferenze che risultano dall'impossibilità di utilizzare il suo bene. In risposta all'argomento del Governo relativo alla sua qualità di comproprietario dell'appartamento, il richiedente replica che i procedimenti interni sono stati impegnati da tutti i comproprietari, che ha condotto anche tutti i procedimenti pertinenti nell'interesse di suo fratello e che si trattava del diritto di amministrare il bene non di quello di venderlo. Infine, il richiedente sottopone una copia del contratto di donazione del diritto di comproprietà fatto da suo fratello in favore di suo figlio.
72. Dopo avere notato che il richiedente è solamente comproprietario del bene e che non potrebbe addurre di avere subito un danno a causa dell'occupazione, da parte famiglia B, del terreno dell'immobile finché l'oggetto dell'azione in sfratto si limitava all'appartamento in questione, il Governo reitera i suoi argomenti relativi alle vie di ricorso di cui disponeva il richiedente per fare condannare la famiglia B. al pagamento degli affitti dovuti. In ordine sussidiario, il Governo considera che conviene tenere conto del fatto che all'epoca dei fatti, il richiedente poteva ottenere solamente un affitto plafonato. Applicando i criteri di calcolo dell'affitto previsto dall'OUG no 40/1999 per gli alloggi che si trovano nel patrimonio dello stato, stima che il richiedente poteva ottenere per il suo appartamento un affitto mensile di 79 688 ROL, o circa 5 EUR alla data di entrata in vigore dell'ordinanza. Per ciò che riguarda la domanda per danno morale, il Governo stima che questo danno sarebbe compensato sufficientemente dalla constatazione di violazione.
73. La Corte ha constatato la violazione degli articoli 6 § 1 della Convenzione e 1 del Protocollo no 1 in ragione dell'iniquità del procedimento di sfratto della famiglia B. e delle restrizioni sproporzionate sopportate dal richiedente per parecchi anni nell'uso del suo appartamento. La concessione di una somma per privazione di godimento del suo appartamento è dunque in collegamento diretto con la violazione così constatata dalla Corte. Pure ammettendo che il richiedente ha subito innegabilmente un danno materiale a causa della violazione constatata, la Corte rileva tuttavia che gli elementi della pratica non permettono di stabilire con precisione l'ampiezza del danno effettivamente subito.
74. In quanto alla sua richiesta a titolo del danno morale, la Corte considera che la frustrazione che risulta dalle restrizioni precitate sopportate dal richiedente nell'uso del suo appartamento e dell'iniquità del procedimento di sfratto non potrebbe essere riparata dalla semplice constatazione di violazione che figura in questa sentenza.
75. In queste circostanze, avuto riguardo all'insieme degli elementi di cui dispone e deliberando in equità, come esige l'articolo 41 della Convenzione, la Corte assegna al richiedente 9 000 EUR, ogni causa di danno compresa.
B. Oneri e spese
76. Giustificativi in supporto, il richiedente chiede anche 500 EUR per le spese relative alla traduzione delle osservazioni mandate alla Corte e per gli oneri di posta. Peraltro, indicando di non avere tenuto alcun giustificativo, lascia alla valutazione della Corte l'importo che converrebbe assegnargli per la parcella dell’ avvocato e dell’ ufficiale giudiziario di giustizia incorsi nei procedimenti interni che, a suo avviso, ammontavano a circa 3 000 EUR.
77. Il Governo non si oppone alla concessione di una somma a titolo di oneri e spese solo se si tratta di spese reali, necessarie e ragionevoli, ma nota che il richiedente ha giustificato solamente degli oneri di traduzione pari ad un importo di 350 EUR.
78. La Corte rileva che solo una parte degli oneri invocati dal richiedente è stata realmente e necessariamente sostenuta e si riferisce alle violazioni constatate. Tenuto conto degli elementi in suo possesso e dei suddetti criteri, la Corte stima ragionevole di concedere al richiedente 500 EUR ogni onere compreso.
C. Interessi moratori
79. La Corte giudica appropriato basare il tasso degli interessi moratori sul tasso di interesse della facilità di prestito marginale della Banca centrale europea aumentata di tre punti percentuale.
PER QUESTI MOTIVI, LA CORTE, ALL'UNANIMITÀ,
1. Unisce al merito l'eccezione preliminare del Governo relativo al non-esaurimento delle vie di ricorso interne e la respinge;
2. Dichiara la richiesta ammissibile;
3. Stabilisce che c'è stata violazione dell'articolo 6 § 1 della Convenzione;
4. Stabilisce che c'è stata violazione dell'articolo 1 del Protocollo no 1;
5. Stabilisce
a) che lo stato convenuto deve versare al richiedente, nei tre mesi a contare da giorno in cui la sentenza sarà diventata definitiva conformemente all'articolo 44 § 2 della Convenzione, 9 000 EUR (novemila euro) ogni danno compreso e 500 EUR (cinque cento euro) per oneri e spese,;
b) che gli importi in questione saranno da convertire nella moneta dello stato convenuto al tasso applicabile alla data dell'ordinamento e che conviene aggiungere a questi ogni somma che può essere dovuta a titolo di imposta;
c) che a contare dalla scadenza di suddetto termine e fino al versamento, questi importi saranno da aumentare di un interesse semplice ad un tasso uguale a quello della facilità di prestito marginale della Banca centrale europea applicabile durante questo periodo, aumentato di tre punti percentuale,;
6. Respinge la domanda di soddisfazione equa per il surplus.
Fatto in francese, comunicato poi per iscritto il 4 marzo 2008 in applicazione dell'articolo 77 §§ 2 e 3 dell'ordinamento.
Santiago Quesada Josep Casadevall
Cancelliere Presidente
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