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CASO: CASE OF ZAMMIT AND ATTARD CASSAR v. MALTA

TIPOLOGIA: Sentenza
LIVELLO DI IMPORTANZA: 2 (media)
ARTICOLI: 41,P1-1

NUMERO: 1046/12/2015
STATO: Malta
DATA: 30/07/2015
ORGANO: Sezione Quinta


TESTO ORIGINALE

Conclusions: Remainder inadmissible
Violation of Article 1 of Protocol No. 1 - Protection of property (Article 1 para. 2 of Protocol No. 1 - Control of the use of property) Pecuniary damage - award



FIFTH SECTION






CASE OF ZAMMIT AND ATTARD CASSAR v. MALTA

(Application no. 1046/12)






JUDGMENT






STRASBOURG

30 July 2015




This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Zammit and Attard Cassar v. Malta,
The European Court of Human Rights (Fifth Section), sitting as a Chamber composed of:
Mark Villiger, President,
Angelika Nußberger,
Boštjan M. Zupan?i?,
Ganna Yudkivska,
Vincent A. De Gaetano,
André Potocki,
Aleš Pejchal, judges,
and Milan Blaško, Deputy Section Registrar,
Having deliberated in private on 7 July 2015,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (no. 1046/12) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by two Maltese nationals, Mr Carmel Zammit and Ms Doris Attard Cassar (“the applicants”), on 28 December 2011.
2. The applicants were represented by Dr P. Borg Costanzi, a lawyer practising in Valletta. The Maltese Government (“the Government”) were represented by their Agent, Dr P. Grech, Attorney General.
3. The applicants alleged that they had suffered a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in so far as the rent law restrictions had imposed an excessive individual burden on them.
4. On 9 January 2013 the complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention was communicated to the Government.
THE FACTS
I. THE CIRCUMSTANCES OF THE CASE
5. The applicants were born in 1943 and 1957 and live in Zabbar and Birkirkara respectively.
A. Background to the case
6. The applicants own, in equal shares, a property built in the 1960s in Zabbar and which is known today as the Cressi-Sub Store. According to the applicants, the property is used as a storage facility for a nearby shop. At first, this was not contested by the Government, but at a later stage in the proceedings, they submitted that the property had been abandoned and was not in use.
7. The applicants inherited the property from their uncle on 7 October 2000. At the time, the property was already leased to E., a company registered in Malta, for 185 Maltese lira (MTL) (equivalent to 431 euros (EUR)) every six months, that is, EUR 862 a year on the basis of a voluntary lease agreement. Although there was no evidence of the parties’ ever having signed a lease agreement, it appears that the lease commenced in 1971. Rent is payable every six months in advance, and in accordance with the law the lease is renewed automatically every six months.
8. In such circumstances, the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), Chapter 69 of the Laws of Malta, (see Relevant domestic law below) provides that the eviction of a tenant or a change in the conditions of a lease requires the authorisation of the Rent Regulation Board (“the RRB”).
9. In 2002, the applicants undertook a valuation of the property with a view to making a request for an increase in the rent. The architect who carried out the valuation indicated that the current rental value of the property was EUR 7,000 a year.
10. In accordance with legal requirements (see Relevant domestic law below), on 22 April 2002, the applicants informed E. by means of a judicial letter that they intended to raise the rent to EUR 7,000 a year with effect from 1 July 2002.
11. By means of a judicial letter dated 17 May 2002, E. replied that it did not agree to the request. It failed, however, to apply to the RRB for the rejection of such an increase or for new conditions, as required by law (see Article 14 of the Ordinance).
12. As from the second term of 2002 the applicants stopped accepting rent for fear it would prejudice their claim. In consequence, company E. continued to pay the rent by means of a schedule of deposit filed with the domestic courts.
13. On 27 March 2003 the applicants brought an action before the Civil Court, requesting it to impose on E. an obligatory time-limit within which to make an application to the RRB. They considered that in default of such action by E., the increase in rent requested should be deemed to have been agreed. E. having eventually filed the said application (see below), the applicants’ action was dismissed.
B. Proceedings before the RRB and the subsequent appeal
14. On 31 May 2004 E. applied to the RRB, requesting it to dismiss the claim for the increase in rent. The applicants responded, arguing that the rent should reflect market values.
15. In a report dated September 2006 two court-appointed architects concluded that the rent of EUR 862 was already more than 40% over and above the rent level at which the premises were or could have been leased before 4 August 1914 (Article 4 (1) (b) of the Ordinance, see Relevant domestic law below). It followed that in the light of Article 4 (1) (b) of the Ordinance, the increase in rent could not be recommended.
16. By a note filed on 30 November 2006 the applicants submitted that an unfavourable decision would breach their rights under the Convention.
17. On 9 January 2008 the RRB dismissed the applicants’ request on the basis of the opinion of the two court-appointed architects. It noted that it had no jurisdiction to determine the human rights issue raised by the applicants, who had not made a request for a constitutional referral.
18. On 25 January 2008 the applicants appealed. They argued that the RRB’s decision had breached their rights under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to refer the matter to the constitutional jurisdictions.
19. By decree of 13 May 2008 the Court of Appeal referred the matter to the constitutional jurisdictions. Following the constitutional proceedings (described below) and the applicants’ lodging of an application with the Court, on 4 October 2013 the Court of Appeal adjourned the case sine die, pending the outcome of the present proceedings.
C. Constitutional redress proceedings
20. By a judgment of 7 July 2010 the Civil Court (First Hall), in its constitutional jurisdiction, upheld the applicants’ claim, holding that their rights under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention had been breached. Referring to the Court’s case-law, it considered that the applicants had not had an effective remedy, in so far as they had been constrained by the capping of rent levels set out in the law. In relation to their property rights, it upheld the finding of a violation, on the basis of the reasoning in the case of Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, § 63, 15 September 2009) – namely the low level of the rent, the applicants’ state of uncertainty as to the possibility of recovery of the property, the lack of procedural safeguards, and the rise in the standard of living in Malta over the past decades – coupled with the applicants’ argument that the interference had been disproportionate, as it had caused them to bear an excessive burden, given that the property was used for a commercial purpose. Indeed, the lessor could have used other property it had owned, but had preferred to sell that other property for EUR 350,000 and to continue to rent from the applicants at a low rate.
21. On appeal, by a judgment of 5 July 2011, the Constitutional Court reversed the first-instance judgment. It considered that although when the parties had concluded the contract they had been aware of the law as it stood (and had stood for a number of years), they had nevertheless opted to enter into that contract. Therefore, they and their legal successors could not now complain of a breach of their human rights. Indeed, the original lease agreement had neither stipulated a low level of rent nor envisaged future increases in rent. Given that the original owner had opted to lease the premises, knowing the legal consequences attached, the impact on their property rights had been neither unforeseen nor arbitrary; nor had there been a state of legal uncertainty. Moreover, recent amendments to the law had improved their position from 2010 onwards (Act X of 2009; see Article 1531D of the Civil Code below).
D. Rent
22. As mentioned above (see paragraph 12) as soon as they inherited the property, the applicants refused to accept the rent to avoid prejudicing their legal position. In consequence, it transpires from the documents provided to the Court that from 2002 to 2010 the tenants deposited in court by means of schedules of deposit the sum of EUR 431 every six months (EUR 862 annually). For the subsequent years those deposits amounted to EUR 496 and EUR 570 in 2011, and EUR 656 every six months until 2013.
E. Relevant legislative changes
23. In 1995 Article 46 of the Ordinance was amended to stipulate that the impugned restrictions would not apply to leases entered into after 1 June 1995.
24. While the above-mentioned constitutional proceedings were pending, a new law was enacted, stipulating that with effect from 1 January 2010 the rent applicable to commercial leases was to be increased by 15% per year, and that an increase at that level should also take place for the years 2011, 2012 and 2013 (Section 1531 D of the Civil Code).
25. Thus the amounts of rent payable to the applicants in those years were as follows: in 2010 EUR 990; in 2011 EUR 1,138; in 2012 EUR 1,309; and in 2013 EUR 1,505. For the years 2014 onwards the rent would increase by 5% a year.
II. RELEVANT DOMESTIC LAW
26. The Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter 69 of the Laws of Malta, enacted in June 1931 and subsequently amended, in so far as relevant, reads as follows:
Article 3
“It shall not be lawful for the lessor of any premises, at the expiration of the period of tenancy (whether such period be conventional, legal, customary or consequential on the provisions of this Ordinance), to refuse the renewal of the lease or to raise the rent or impose new conditions for the renewal of the lease without the permission of the Board.”
Article 4
“(1) The Board shall grant the said permission in the following cases:
(a) if the lessor is bound to carry out or has reasonable cause for making any alterations or works other than ordinary repairs;
(b) if the proposed rent does not exceed 40% over and above the fair rent (to be, where necessary, fixed by valuation), at which the premises were leased or could have been leased at any time prior to the 4th of August, 1914: the Board may fix such fair rent. ...”
Article 8
“(1) Where the lessor desires to resume possession of the premises at the termination of the lease he shall apply to the Board for permission to do so.
(2) The provisions of this article shall not apply to premises belonging to or administered by the Government.”
Article 9
“The Board shall grant the permission referred to in the last preceding article in the following cases:
(a) if the tenant has in the course of the previous lease failed to pay punctually the rent due by him, or has caused considerable damage to the premises, or otherwise failed to comply with the conditions of the lease, or has used the premises for any purpose other than that for which the premises were leased, or has sublet the premises or made over the lease without the express consent of the lessor. ...
(b) if the lessor requires the premises (other than a shop) for his own occupation or for that of any of his ascendants or descendants, whether by consanguinity or affinity, or of a brother or sister, and (except as otherwise provided in this paragraph of this article) the Board is satisfied that alternative accommodation is available which is reasonably suitable to the means of the tenant and his family as regards extent, character, and proximity to place of work (if any):
Provided that the existence of alternative accommodation shall not be a condition for the grant by the Board of permission to recover possession of premises under this paragraph of this article where the Board is satisfied, having regard to all the circumstances of the case including any alternative accommodation available for the landlord or for the tenant, that greater hardship would be caused by refusing permission for the recovery of possession than by granting it.”
Article 12
“Where the premises consist in a shop, the lessor shall not be entitled to resume possession thereof during the time in which this Ordinance shall be in force, except in the case mentioned in article 9(a) or where the premises belong to or are administered by the Government or are otherwise required by the Government for any public purpose.”
Article 14
“(1) The lessor of any premises who desires to increase the rent or to vary the conditions of the lease on the renewal thereof, shall apply to the Board at least one calendar month before the expiration of the lease: in default, the lease shall be deemed to be renewed at the same rent and on the former conditions for a period corresponding to a term of rent, that is to say, for one year if the rent is payable yearly, for six months if the rent is payable half yearly, for three months if the rent is payable quarterly, for one month if the rent is payable by the month or at other shorter periods.
(2) Where, however, the rent exceeds ninety-three euro and seventeen cents (93.17) per annum the lessor who desires to increase the rent or to impose new conditions, must within the said period of one month give notice to the tenant of his such intention, by means of a judicial letter, and if the tenant wishes to contest such increase or the imposition of such new conditions, he must apply to the Board for the rejection of such increase or new conditions; in default of such application the proposed increase or new conditions shall be deemed to have been accepted by the tenant.”
Article 15
“(1) Any clause or condition excluding the tenant from any benefit conferred by this Ordinance whether such clause or condition has been stipulated prior to the commencement of this Ordinance or after such commencement, shall be considered as null and void. ...”
Article 46
“(1) The foregoing provisions of this Ordinance shall not apply to the lease of any premises entered into on or after the 1st June, 1995:
Provided that articles 16 to 45 shall also apply to all leases made after the 1st June, 1995.”
27. The relevant articles of the Civil Code, Chapter 16 of the Laws of Malta, as amended in 2009, in so far as relevant, read as follows:
Article 1531 I
“In the case of commercial premises leased prior to 1st June, 1995, the tenant shall be considered to be the person who occupies the tenement under a valid title of lease on the 1st June, 2008, as well as the husband or wife of such tenant, provided they are living together and are not legally separated, and also in the event of the death of the tenant, his heirs who are related by consanguinity or by affinity up to the grade of cousins inclusively:
Provided that a lease of commercial premises made before the 1st June, 1995 shall in any case terminate within twenty years which start running from the 1st June, 2008 unless a contract of lease has been made stipulating a specific period. When a contract of lease made prior to the 1st June, 1995 for a specific period and which on the 1st January, 2010 the original period "di fermo" or "di rispetto" is still running and such period of lease has not yet been automatically extended by law, then in that case the period or periods stipulated in the contract shall apply. A contract made prior to the 1st June, 1995 and which is to be renewed automatically or at the sole discretion of the tenant, shall be deemed as if it is not a contract made for a specific period and shall as such terminate within twenty years which start running from the 1st June, 2008.”
Article 1531 D
“(1) The rent of a commercial tenement, unless otherwise agreed upon after 1st January, 2010 or agreed upon in writing prior to the 1st June, 1995 with regards to a lease which would still be in its original period on the 1st January, 2010, shall as from the date of the first payment of rent due after the 1st January, 2010, be increased by a fixed rate of fifteen per cent over the actual rent and shall continue to increase as from the date of the first payment of rent due after the 1st January of each year by fifteen per cent over the last rent between the 1st January, 2010 and the 31st December, 2013.
(2) The rent as from the first payment of rent due after the 1st January, 2014, is to be established by agreement between the parties. In the event that such agreement is not reached, the Property Market Value Index shall be considered as a guide to the rent as may be established by regulations made by the Minister responsible for accommodation and in the absence of such regulations, the rent shall from the first payment of rent due after the 1st January, 2014, increase by five per cent per year until the coming into force of the said regulations.
(3) In the case of a commercial tenement, if there was an agreement between the parties for periodic rent increases, then such agreement shall continue to apply without the increases contemplated in this article:
Provided that except in such cases where the increase in rent has been effected following an agreement, where the increase as proposed here before for commercial tenements is applied, the tenant may by means of a judicial letter served on the lessor or on one of the lessors, terminate the lease by giving him advance notice of three months and this shall also apply if the lease is for a definite period.”
THE LAW
I. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO. 1 TO THE CONVENTION
28. The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that the law did not allow them to seek an increase in rent to reflect market values, thus it made them bear an excessive burden which could not be justified by any legitimate interest. Under Article 6 of the Convention they complained that they did not have an effective remedy which could determine a rent increase, since the law provided for a cap on rent levels which had to be applied by the Rent Regulation Board.
29. The Court reiterates that it is the master of the characterisation to be given in law to the facts of the case (see Guerra and Others v. Italy, 19 February 1998, § 44, Reports of Judgments and Decisions 1998 I). In the present case it considers that the applicants’ complaint under Article 6 is absorbed by the assessment of procedural guarantees under Article 1 of Protocol No. 1.
30. The Court will therefore only examine the latter provision, which provides as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
A. Admissibility
31. The Court notes that this complaint is not manifestly ill founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention. It further notes that it is not inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.
B. Merits
1. The parties’ submissions
(a) The applicants
32. The applicants submitted that the renewal of the lease by operation of the law constituted an interference with the peaceful enjoyment of their possessions and that in the circumstances of the case the RRB had not been of any use, and their decision had in fact constituted interference by the State.
33. The applicants admitted that the rent had been adequate and had reflected market values at the time the initial lease was agreed upon. It was a considerable time after the signing of the original lease (the conventional duration of which was one year) that the rent had become inappropriate. At that stage, however, it had not been possible for the parties to negotiate successive increases in rent (Article 3 of the Ordinance) as future increases could only be done through the RRB and were subject to capping. Indeed, in their case no increase could be allowed. They contended that in the 1970s when the original lease contract had been entered into, landlords could not have foreseen that markets would change so drastically in the years to come. Nor could they have expected that once such market changes had come about, no provision would have been made for commercial rents to be increased accordingly.
34. The applicants submitted that the law did not allow them to seek an increase in rent to reflect market values, and their rent remained tied to fictitious 1914 values. They considered that that situation had given rise to a disproportionate state of affairs in which the applicants had to bear an excessive burden. This could not be justified by any legitimate interest, given that the premises were leased as a commercial property.
35. The applicants further submitted that the interference had not been proportionate. From 1970 to 2009 there had been no increase in rent at all and in 2010 (following the 2009 amendments) the rent had increased from EUR 861 to EUR 990, in 2011 to EUR 1,138, in 2012 to EUR 1,309 and finally in 2013 to EUR 1,505. In 2013, however, the property’s rental value had been estimated at EUR 9,500. The measure had been disproportionate also because company E. had owned other property, which it had chosen to sell (for EUR 350,000), logically opting to continue to use the property leased from the applicants for a paltry amount of rent. The Government had not explained why it was for the applicants to carry that burden in favour of the company.
36. The applicants maintained that the Government were aware that such leases were losing relevance in today’s changed circumstances, which is why in 1995 a new regime of liberalisation had been introduced for new leases. However, the Government had not justified why old leases were tied by older regimes, and the improvements provided for by the 2009 amendments had been minimal.
37. The applicants pointed out that they had stopped accepting rent from E. in 2002, as they considered that had they accepted such rent this would have been perceived as acquiescing and would therefore have been detrimental to their case.
38. In conclusion, the applicants argued that they could not have foreseen that a law enacted in the 1930s, when Europe was in turmoil and there was a huge need for social housing, would still be in force to this very day. Nevertheless, it remained in force and the applicants lacked any procedural safeguards to protect their property rights – they could neither increase the rent nor evict the tenant (unless he was in breach).
39. Lastly, in reply to the Government’s submission (paragraph 46 below), the applicants noted that the Government were not referring to the correct property and were thus misleading the Court. The property was in fact in use as a store to complement a commercial outlet owned by the tenants and situated across the street from the store. In consequence, the property was being used for the purpose for which it had been let and the applicants had no ground on which to evict the tenant.
(b) The Government
40. The Government submitted that there had not been an intervention on their part and thus no interference with the applicants’ enjoyment of their possession. They pointed out that the case could be distinguished from that of Amato Gauci v. Malta, (no. 47045/06, 15 September 2009) and Lindheim and Others v. Norway, (nos. 13221/08 and 2139/10, 12 June 2012). In the present case, the property had been leased by the applicants [recte: their predecessor in title] on an open market and they had imposed the terms of the agreement. However, they had omitted to make provision for future increases in the rent, even though they could have done so. There had been no limits on the amount of rent to be fixed. The applicants’ predecessor in title had known that the lease would be extended by operation of law and that it would be difficult to increase the rent. Thus he had been aware that any increases to provide for that eventuality had to be made during the original lease period.
41. The Government submitted that they were entitled to take that social measure. They contended that the fact that rent restriction provisions for commercial leases had to be made was also in the general interest, as it safeguarded the stability of businesses and the public services such businesses provided. The measure also sought to protect the employment of those persons who depended on the activity of those businesses and safeguarded against property owners taking advantage of the economic activity of a tenant.
42. As to proportionality, the Government reiterated that it was the applicants’ predecessor in title who had fixed the amount of rent, which at the time had given a very good return on capital, as shown by the fact that there had been no attempt to increase it. The Government considered that the applicants had been fully aware of the applicable future rent, especially following the reform in 2009. Thus, the applicants had not suffered an excessive and individual burden. The Government also pointed out that the reform in 2009 had provided for an increase in rents as well as other benefits, such as the possibility to terminate leases. It had also introduced changes concerning the disbursement of maintenance costs and strict controls to reduce the instances where a lease could be renewed in favour of a member of the lessee’s family after the lessee’s death. Of relevance to the present case was also the fact that the amendments established that a lease entered into before 1 June 1995 must terminate within twenty years from 2008. Thus, in the applicants’ case their property would be free and unencumbered as of 2028 and until that time the law provided for a rent increase each year (see paragraph 27 above). The Government highlighted that the reform had sought to achieve a balance between the rights of the lessee and those of the land owner, and at phasing out the old rent-law regime in favour of a market-oriented approach.
43. In any event, as to the law providing for the capping of rents, the Government argued that the applicants had no right to have an unlimited increase in rent or to receive a rent reflecting market values. In their view, this also transpired from the Court’s case law (Mellacher and Others v. Austria, 19 December 1989, Series A no. 169; Pincová and Pinc v. the Czech Republic, no. 36548/97, ECHR 2002 VIII, and James and Others v. the United Kingdom, 21 February 1986, Series A no. 98).
44. The Government also noted that the fact that the applicants had not accepted rent since 2002 could not weigh in the balance for the proportionality test. The rent had been deposited in court each year by the lessee by means of schedules of deposit and the money could have been withdrawn by the applicants at any time but they had chosen not to do so.
45. The Government further considered that there had been no arbitrary or unforeseeable impact on the applicants and that they had also had procedural safeguards at their disposal, such as the RRB, which could have acted had the rent originally agreed been too low. In the Government’s view, the applicants were trying to circumvent a contractual obligation enshrined in a legal regime which they (through their predecessor) had chosen to enter into with a third party, fully aware of the consequences of that choice. Thus, the Court could not enter into the question as to whether the application of the law itself lacked adequate procedural safeguards, unlike it had done in the case of Amato Gauci (cited above).
46. At a later stage in the proceedings, the Government submitted that the property had been abandoned and the tenant had not been carrying out business. The applicants could therefore have requested the domestic courts to evict the tenants on the basis that the property was not being used for its original purpose (Articles 1555 and 1555 A (3) of the Civil Code).
2. The Court’s assessment
47. The Court reiterates that in order for an interference to be compatible with Article 1 of Protocol No. 1 it must be lawful, be in the general interest and be proportionate, that is, it must strike a “fair balance” between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights (see, among many other authorities, Beyeler v. Italy [GC], no. 33202/96, § 107, ECHR 2000 I, and J.A. Pye (Oxford) Ltd and J.A. Pye (Oxford) Land Ltd v. the United Kingdom [GC], no. 44302/02, § 75, ECHR 2007 III). The Court will examine these requirements in turn.
(a) Whether there was interference
48. In previous cases concerning restrictions on lease agreements, the Court considered that there had been interference (as a result of the domestic courts’ refusals of the applicants’ demands) despite the applicants’ knowledge of the applicable restrictions at the time when they entered into the lease agreement, a matter which however carried weight in the assessment of the proportionality of the measure (see Almeida Ferreira and Melo Ferreira v. Portugal, no. 41696/07, §§ 27 and 34, 21 December 2010).
49. More recently, in R & L, s.r.o. and Others v. the Czech Republic (nos. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 and 65546/09, 3 July 2014) the Court specifically examined whether Article 1 of Protocol No. 1 protected applicants who had purchased property in the knowledge that rent restrictions imposed on the property might contravene the Convention. In that case, when the applicants had acquired their respective houses their rents had been set in accordance with the rent regulations applicable at the time and the applicants could not have increased the rents above the threshold set by the State. Nor were they free to terminate the rent agreements and conclude new ones with different – higher – levels of rent. The Court held that it could not be said that the applicants as landlords had implicitly waived their right to set the level of rents, as, for the Court, waiving a right necessarily presupposed that it would have been possible to exercise it. There was no waiver of a right in a situation where the person concerned had never had the option of exercising that right and thus could not waive it. It followed that the rent-control regulations had constituted an interference with the landlords’ right to use their property (ibid. § 106).
50. In the present case the Court observes that the applicants’ predecessor in title knowingly entered into the rent agreement in 1971. It is the Court’s considered opinion that, at the time, the applicants’ predecessor in title could not reasonably have had a clear idea of the extent of inflation in property prices in the decades to come. Moreover, the Court observes that when the applicants inherited the property in question they had been unable to do anything more than attempt to use the available remedies, which were to no avail in their circumstances. The decisions of the domestic courts regarding their request thus constitute interference in their respect. Furthermore, as in R & L, s.r.o. and Others (cited above), the applicants in the present case, who inherited a property that was already subject to a lease, did not have the possibility to set the rent themselves (or to freely terminate the agreement). It follows that they could not be said to have waived any right in that respect.
51. Accordingly, the Court considers that the rent-control regulations and their application in the present case constituted an interference with the applicants’ right (as landlords) to use their property.
52. The Court has previously held that rent-control schemes and restrictions on an applicant’s right to terminate a tenant’s lease constitute control of the use of property within the meaning of the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1. It follows that the case should be examined under the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 (see Hutten Czapska v. Poland [GC], no. 35014/97, §§ 160-161, ECHR 2006 VIII, Bittó and Others v. Slovakia, no.30255/09, § 101, 28 January 2014; and R & L, s.r.o. and Others, cited above, § 108).
(b) Whether the Maltese authorities observed the principle of lawfulness and pursued a “legitimate aim in the general interest”
53. The first requirement of Article 1 of Protocol No. 1 is that any interference by a public authority with the peaceful enjoyment of possessions be lawful. In particular, the second paragraph of Article 1, while recognising that States have the right to control the use of property, subjects their right to the condition that it be exercised by enforcing “laws”. Moreover, the principle of lawfulness presupposes that the applicable provisions of domestic law are sufficiently accessible, precise and foreseeable in their application (see, mutatis mutandis, Broniowski v. Poland [GC], no. 31443/96, § 147, ECHR 2004-V, and Amato Gauci, cited above, § 53).
54. Furthermore, a measure aimed at controlling the use of property can only be justified if it is shown, inter alia, to be “in accordance with the general interest”. Because of their direct knowledge of their society and its needs, the national authorities are in principle better placed than the international judge to appreciate what is in the “general” or “public” interest. The notion of “public” or “general” interest is necessarily extensive. Finding it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should be a wide one, the Court has on many occasions declared that it will respect the legislature’s judgment as to what is in the “public” or “general” interest unless that judgment is manifestly without reasonable foundation (see, mutatis mutandis, Hutten-Czapska, cited above, §§ 165-66, and Fleri Soler and Camilleri v. Malta, no. 35349/05, § 65, ECHR 2006 X).
55. The Court finds that the restriction was imposed by the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance and was “lawful” within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1. This was not disputed by the parties.
56. As to the legitimate aim pursued, the Government submitted that the measure, as applied to commercial premises, aimed to protect the stability of businesses and the public services such businesses provided. The measure was also aimed at protecting the employment of those persons who depended on the activity of those businesses and safeguarded against property owners taking advantage of the economic activity of a tenant. The Court observes that the Commission has previously accepted that rent regulation to preserve the economic viability of commercial enterprises in the interest of both those enterprises and the consumer, was in the general interest (see G v. Austria no. 12484/86, Com. Dec., 7 June 1990). Similarly, the Court can accept that, in principle, the overall measure, which also applied to commercial premises, may be considered as being in the general interest.
(c) Whether the Maltese authorities struck a fair balance
57. In each case involving an alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1, the Court must ascertain whether by reason of the State’s interference, the person concerned had to bear a disproportionate and excessive burden (see James and Others, cited above, § 50, and Amato Gauci, cited above, § 57).
58. In assessing compliance with Article 1 of Protocol No. 1, the Court must make an overall examination of the various interests in issue, bearing in mind that the Convention is intended to safeguard rights that are “practical and effective”. It must look behind appearances and investigate the realities of the situation complained of. That assessment may involve not only the conditions of the rent received by individual landlords and the extent of the State’s interference with freedom of contract and contractual relations in the lease market, but also the existence of procedural and other safeguards ensuring that the operation of the system and its impact on a landlord’s property rights are neither arbitrary nor unforeseeable. Uncertainty – be it legislative, administrative or arising from practices applied by the authorities – is a factor to be taken into account in assessing the State’s conduct (see Immobiliare Saffi v. Italy, [GC], no. 22774/93, § 54, ECHR 1999-V, and Broniowski, cited above, § 151).
59. The Court notes, in the first place, that the Government’s final argument (submitted at an advanced stage in the proceedings, see paragraph 46 above) is misconceived in so far as the property they were referring to was not the property at issue in the present case. From the documents and submissions provided to the Court it transpires that the property is in use and thus the applicants were not entitled, on the grounds established by law (Article 12 of Ordinance, paragraph 26 above), to evict the tenant.
60. The Court observes that in the present case the lease was subject to renewal by operation of law and the applicants had no possibility to evict the tenant on the basis of any of the limited grounds provided for by law. Indeed, any such request before the RRB, in the circumstances obtaining in their case, would have been unsuccessful, despite the fact that the tenant was a commercial enterprise that possessed other property (a matter which has not been disputed), as the latter fact was not a relevant consideration for the application of the law. Furthermore, the applicants were unable to fix the rent – or rather to increase the rent previously established by their predecessor in title. The Court notes that, generally, increases in rent could be done through the RRB. They were, however, subject to capping, in that any increase could not go beyond 40% of the fair rent at which the premises were or could have been leased before August 1914. Indeed, in the applicants’ case no increase was possible at all, because the rent originally fixed in 1971 was already beyond the capping threshold.
61. Whereas the RRB could have constituted a relevant procedural safeguard by overseeing the operation of the system, in the present case it was devoid of any useful effect, given the limitations imposed by the law (see, mutatis mutandis, see Amato Gauci, cited above, § 62 and Anthony Aquilina v. Malta, no. 3851/12, § 66, 11 December 2014). Consequently, the application of the law itself lacked adequate procedural safeguards aimed at achieving a balance between the interests of the tenants and those of the owners (ibid and, mutatis mutandis, Statileo v. Croatia, no. 12027/10, § 128, 10 July 2014).
62. The Court further notes that for the first decade of the rental contract, during which – according to the applicants – the market value of the property was EUR 7,000, the rent payable to the applicants was EUR 862 a year. Subsequently, for the year 2010 the rent amounted to EUR 990, for 2011 EUR 1,138, for 2012 EUR 1,309 and for 2013 EUR 1,505. For the years 2014 onwards it would increase by 5% a year. The Court reiterates that State control over levels of rent falls into a sphere that is subject to a wide margin of appreciation by the State, and its application may often cause significant reductions in the amount of rent chargeable. Nevertheless, this may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (see Amato Gauci, cited above, § 62). While the applicants do not have an absolute right to obtain rent at market value, the Court observes that, despite the 2009 amendments, the amount of rent is significantly lower than the market value of the premises as submitted by the applicants, which was not effectively contested by the Government. However, the applicants have not argued that they were unable to make any profit. Even so, this element must be balanced against the interests at play in the present case.
63. While the Court has accepted above that the overall measure was, in principle, in the general interest, the fact that there also exists an underlying private interest of a commercial nature cannot be disregarded. The Government have not argued that in the present case the viability of the tenant’s commercial enterprise was in any way dependent on the favourable conditions of the lease on the premises used for storage – a matter which was irrelevant in the application of the law to the premises. In such circumstances, both States and the Court in its supervisory role must be vigilant to ensure that measures such as the one at issue, applied automatically, do not give rise to an imbalance that imposes an excessive burden on landlords while allowing tenants of commercial property to make inflated profits. It is also in such contexts that effective procedural safeguards become indispensable.
64. Lastly, the Court notes that unlike in other rent-control cases where the applicants were in a position of uncertainty as to when and if they would recover their property (see, inter alia, Amato Gauci, cited above, § 61, and Saliba and Others v. Malta, no. 20287/10, § 67, 22 November 2011), in the present case, under the laws currently in force and in the absence of any further legislative interventions, the applicants’ property will be free and unencumbered as of 2028. It follows that the effects of such rent regulation are circumscribed in time. However, the Court cannot ignore the fact that by that time, the restriction on the applicants’ rights would have been in force for nearly three decades, and to date has been in force for over a decade.
65. Having assessed all the elements above, and notwithstanding the margin of appreciation allowed to a State in choosing the form and deciding on the extent of control over the use of property in such cases, the Court finds that, having regard to the relatively low rental value of the premises and the lack of procedural safeguards in the application of the law, a disproportionate and excessive burden was imposed on the applicants, who have had to bear a significant part of the social and financial costs of supporting a commercial enterprise. It follows that the Maltese State failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the applicants’ right to the enjoyment of their property.
66. There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
II. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 14 OF THE CONVENTION
67. Lastly, citing Article 14 in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1, the applicants complained that they had been treated differently from other property owners who had only begun leasing their property after 1995, and who were therefore not subject to the restrictions arising from the Ordinance.
68. The Court notes that it does not appear that the applicants have exhausted domestic remedies in respect of this complaint, which has not been explicitly brought before the domestic judicial authorities.
69. In any event, the legal restrictions and impositions complained of apply to every owner whose property was rented under a contract of lease prior to 1995 and the applicants (or their predecessor in title, were he still alive) would not have been subjected to such restrictions and impositions in respect of contracts entered into after 1995. Thus, it would appear that there is no distinguishing criterion based on the personal status of the property owner, nor on any other ground which the applicants failed to mention (see Amato Gauci, cited above, § 70).
70. Furthermore, no discrimination is disclosed as a result of a particular date being chosen for the commencement of a new legislative regime (see Amato Gauci, cited above, § 71, and mutatis mutandis, Massey v. the United Kingdom, no. 14399/02, 16 November 2004) and differential treatment arising out of a legislative change is not discriminatory where it has a reasonable and objective justification in the interests of the good administration of justice (see Amato Gauci, cited above, § 71, and mutatis mutandis, Stacey v. the United Kingdom (dec.), no. 16576/90, 3 December 1990). The Court notes that the 1995 amendments, which sought in effect to improve the situation of land owners in order to reach a balance between all the competing interests, by abolishing the regime which is in fact being challenged by the applicants before this Court, do not appear arbitrary or unreasonable in any way.
71. In conclusion, the complaint is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.
III. APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
72. Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
A. Damage
73. The applicants claimed 99,000 euros (EUR) plus interest in respect of pecuniary damage for the period 2002 to 2014 (the date of their claims). Their calculation was based on an average rent of EUR 8,250, to be multiplied by twelve years, bearing in mind that according to expert evaluations, the property had a rental value in 2002 of EUR 7,000 and in 2013 of EUR 9,500. They made no claim for non-pecuniary damage.
74. The Government submitted that the applicants’ claims were exorbitant and that the architect’s valuations had not given any indication of a comparative analysis. They considered that the value could not be considered on the basis of an average, as worked out by the applicants. Given that the rental value had increased by EUR 2,500 over eleven years, the increase in value was of 3% per year. Moreover, the applicants were still able to withdraw the amounts deposited in court by the tenants and thus those sums (according to the Government amounting to around EUR 10,000), together with interest on them, must be deducted from the claim, as the applicants had freely chosen not to withdraw such sums. In the Government’s view, an award for pecuniary damage (sic.) should not exceed EUR 10,000 jointly.
75. The Court notes that the applicants seek compensation in respect of their property from December 2002 to date. The Court is of the view that the applicants should be awarded just satisfaction based on a reasonable amount of rent which would have provided them with more than a minimal profit (see Fleri Soler and Camilleri v. Malta (just satisfaction), no. 35349/05, § 18, 17 July 2008). In assessing the pecuniary damage sustained by them, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided and had regard to the information available to it on rental values in the Maltese property market during the relevant period. The Court notes that legitimate objectives in the “public interest”, such as those pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value (see, inter alia, Jahn and Others v. Germany [GC], nos. 46720/99, 72203/01 and 72552/01, § 94, ECHR 2005-VI, and Amato Gauci, cited above, § 77). Nonetheless, the Court bears in mind that the property was not used for securing the social welfare of tenants or preventing homelessness (see Fleri Soler (just satisfaction) cited above, § 18). Thus, the situation in the present case might be said to involve a degree of public interest which is significantly less marked than in other cases and which does not justify such a substantial reduction compared with the free market rental value (compare also Amato Gauci, cited above, § 77, and Ghigo v. Malta (just satisfaction), no. 31122/05, § 20, 17 July 2008).
76. The Court considers that a one-off payment of 5% interest should be added to the above amount (ibid.).
77. It takes note that the sums deposited in court by the tenants over the years remain retrievable by the applicants and are therefore deducted.
78. Bearing those principles in mind, the Court considers it reasonable to award the applicants, jointly, EUR 40,000 in pecuniary damage.
79. The Court notes that the applicants have not claimed any non-pecuniary damage and therefore makes no award under that head.
B. Costs and expenses
80. The applicants also claimed EUR 9,681, as per an official bill submitted to the Court, plus 18% value added tax (VAT) on that amount, for the costs and expenses incurred before the domestic courts (namely proceedings before the RRB and constitutional redress proceedings) and EUR 478 for those incurred before the Court.
81. The Government contested the amount of costs for the proceedings before the RRB and the Court of Appeal, without any explanation. They further noted that the applicants had not submitted receipts of payment in relation to the constitutional proceedings. They further considered that VAT was applicable only to professional services, not to court registry fees.
82. According to the Court’s case-law, an applicant is entitled to the reimbursement of costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and are reasonable as to quantum. In the present case, the Court notes that the official bill for costs submitted by the applicants appears to cover the costs of the entirety of the domestic proceedings. In any event, the applicants claim is solely in respect of the sums contained therein, and no separate claim was made in respect of the constitutional proceedings. Regard being had to the documents in its possession and the above criteria, as well as the fact that part of the application was declared inadmissible, the Court considers it reasonable to award the sum of EUR 10,000 covering costs under all heads, plus any tax that may be chargeable to the applicants.
C. Default interest
83. The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,
1. Declares the complaint concerning Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention admissible and the remainder of the application inadmissible;

2. Holds that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

3. Holds
(a) that the respondent State is to pay the applicants, jointly, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, the following amounts:
(i) EUR 40,000 (forty thousand euros) in respect of pecuniary damage;
(ii) EUR 10,000 (ten thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicants, in respect of costs and expenses;
(b) that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

4. Dismisses the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 30 July 2015, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Milan Blaško Mark Villiger
Deputy Registrar President

TESTO TRADOTTO

Conclusioni: Resto inammissibile
Violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 - Protezione di proprietà (l'Articolo 1 parà. 2 di Protocollo N.ro 1 - Controlli dell'uso di proprietà) danno Patrimoniale - l'assegnazione



QUINTA SEZIONE






CAUSA ZAMMIT ED ATTARD CASSAR C. MALTA

(Richiesta n. 1046/12)






SENTENZA






STRASBOURG

30 luglio 2015




Questa sentenza diverrà definitivo nelle circostanze esposte fuori in Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetto a revisione editoriale.

Nella causa di Zammit ed Attard Cassar c. il Malta,
La Corte europea di Diritti umani (quinta Sezione), riunendosi che come una Camera, compose di:
Mark Villiger, Presidente
Angelika Nußberger,
Boštjan M. Zupani?,
Ganna Yudkivska,
Vincenzo A. De Gaetano,
André Potocki,
Aleš Pejchal, giudici
e Blaško di Milano, Sezione Cancelliere Aggiunto
Avendo deliberato in privato 7 luglio 2015,
Consegna la sentenza seguente sulla quale fu adottata quel la data:
PROCEDURA
1. La causa nacque da in una richiesta (n. 1046/12) contro la Repubblica del Malta depositata con la Corte sotto Articolo 34 della Convenzione per la Protezione di Diritti umani e le Libertà Fondamentali (“la Convenzione”) con due cittadini maltesi, il Sig. Carmel Zammit e Sig.ra Doris Attard Cassar (“i richiedenti”), 28 dicembre 2011.
2. I richiedenti furono rappresentati col Dr P. Borg Costanzi, un avvocato che pratica in Valletta. Il Governo maltese (“il Governo”) fu rappresentato col loro Agente, il Dr P. Grech, Avvocato General.
3. I richiedenti addussero che loro avevano sofferto di una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione in finora come le restrizioni di legge di affitto aveva imposto un carico individuale ed eccessivo su loro.
4. 9 gennaio 2013 l'azione di reclamo sotto Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione fu comunicato al Governo.
I FATTI
IO. LE CIRCOSTANZE DI LA CAUSA
5. I richiedenti nacquero nel 1943 e 1957 e vivono rispettivamente in Zabbar e Birkirkara.
Sfondo di A. alla causa
6. I richiedenti possiedono, in quote uguali, una proprietà integrò gli anni sessanta in Zabbar e quale è conosciuto oggi come il Negozio Cressi-sub. Secondo i richiedenti, la proprietà è usata come una facilità di deposito per un negozio vicino. Per prima, questo non fu contestato col Governo, ma ad un più tardi stadio nei procedimenti, loro presentarono che la proprietà era stata abbandonata e non era stata stata in uso.
7. I richiedenti ereditarono la proprietà da loro zio 7 ottobre 2000. Al tempo, la proprietà già fu affittata ad E., una società registrò in Malta, per 185 lira maltese (MTL) (equivalente a 431 euros (EUR)) ogni sei mesi che è EUR 862 per anno sulla base di un accordo di contratto d'affitto volontario. Benché non c'era nessuna prova delle parti ' che mai ha firmato un accordo di contratto d'affitto, sembra che il contratto d'affitto cominciò nel 1971. Affitto è in anticipo pagabile ogni sei mesi, e nella conformità con la legge il contratto d'affitto è rinnovato automaticamente ogni sei mesi.
8. In simile circostanze, il Subaffitto di Proprietà Urbana (la Regolamentazione) l'Ordinanza (in seguito “l'Ordinanza”), Capitolo 69 delle Leggi del Malta, (veda diritto nazionale Attinente sotto) prevede che lo sfratto di un inquilino o un cambio nelle condizioni di un contratto d'affitto richiede l'auorizzazione del Consiglio della Regolamentazione dell'Affitto (“il RRB”).
9. Nel 2002, i richiedenti intrapresero una valutazione della proprietà con una prospettiva a costituendo una richiesta un aumento nell'affitto. L'architetto che eseguì la valutazione indicò che il valore di noleggio corrente della proprietà era EUR 7,000 per anno.
10. Nella conformità con requisiti giuridici (veda diritto nazionale Attinente sotto), 22 aprile 2002, i richiedenti informati E. con vogliono dire di una lettera giudiziale che loro hanno inteso di sollevare l'affitto ad EUR 7,000 per anno con effetto da 1 luglio 2002.
11. Con vuole dire di una lettera giudiziale datò 17 maggio 2002, E. rispose che non accettò la richiesta. Comunque, non riuscì a fare domanda al RRB per il rifiuto di tale aumento o per le condizioni nuove, come richiesto con legge (veda Articolo 14 dell'Ordinanza).
12. Come dal secondo termine di 2002 i richiedenti fermati di accettare affitto per paura sé possono pregiudizio la loro rivendicazione. In conseguenza, società che E. ha continuato a pagare l'affitto con vuole dire di un orario di deposito registrato con le corti nazionali.
13. 27 marzo 2003 i richiedenti portarono un'azione di fronte alla Corte Civile, mentre richiedendolo per imporre su E. un tempo-limite obbligatorio entro che fare una richiesta al RRB. Loro considerarono che in contumacia di simile azione di E., l'aumento in affitto richiesto dovrebbe essere ritenuto per essere stato concordato. E. che ha registrato infine la richiesta detta (veda sotto), i richiedenti che l'azione di ' è stata respinta.
Procedimenti di B. di fronte al RRB ed il ricorso susseguente
14. Sul 2004 E. di 31 maggio fece domanda al RRB, mentre richiedendolo per respingere la rivendicazione per l'aumento in affitto. I richiedenti risposero, mentre dibattendo che l'affitto dovrebbe riflettere valori di mercato.
15. In un rapporto settembre uscì con 2006 due architetti corte-nominati conclusi che l'affitto di EUR 862 era già più che 40% su e sopra del livello di affitto al quale i locali erano o sarebbero potuti essere affittati prima 4 agosto 1914 (Articolo 4 (1) (b) dell'Ordinanza, veda diritto nazionale Attinente sotto). Seguì che nella luce di Articolo 4 (1) (b) dell'Ordinanza, l'aumento in affitto non poteva essere raccomandato.
16. Con un nota registrato 30 novembre 2006 i richiedenti presentati che una decisione di unfavourable violerebbe i loro diritti sotto la Convenzione.
17. 9 gennaio 2008 il RRB respinse i richiedenti che ' richiede sulla base dell'opinione dei due architetti corte-nominati. Notò che non aveva nessuna giurisdizione per determinare il problema di diritti umani sollevato coi richiedenti che non avevano costituito una richiesta una raccomandazione costituzionale.
18. 25 gennaio 2008 i richiedenti fecero appello. Loro dibatterono che la decisione del RRB aveva violato i loro diritti sotto Articolo 6 della Convenzione ed Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione. Loro richiesero la corte per riferirsi la questione alle giurisdizioni costituzionali.
19. Con decreto di 13 maggio 2008 la Corte d'appello si riferì la questione alle giurisdizioni costituzionali. Seguendo i procedimenti costituzionali (descrisse sotto) ed i richiedenti ' che deposita di una richiesta con la Corte, 4 ottobre 2013 la Corte d'appello aggiornò la causa dado sinusoidale, durante la conseguenza dei procedimenti presenti.
C. procedimenti di compensazione Costituzionali
20. Con una sentenza di 7 luglio 2010 la Corte Civile (Prima la Sala), nella sua giurisdizione costituzionale, sostenne i richiedenti che ' chiede, mentre sostenendo che i loro diritti sotto Articolo 6 della Convenzione ed Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione era stato violato. Riferendosi alla causa-legge della Corte, considerò che i richiedenti non avevano avuto una via di ricorso effettiva, in finora siccome loro erano stati costretti con la ricopertura di livelli di affitto esposta fuori nella legge. In relazione ai loro diritti di proprietà, sostenne la sentenza di una violazione, sulla base del ragionamento nella causa di Amato Gauci c. il Malta (n. 47045/06, § 63 15 settembre 2009)-vale a dire il livello basso dell'affitto, i richiedenti ' afferma dell'incertezza come alla possibilità di ricupero della proprietà, la mancanza delle salvaguardie procedurali e l'aumento nello standard di vita in Malta sulle decadi passate-accoppiò coi richiedenti l'argomento di ' che l'interferenza era stata sproporzionata, come sé li aveva causati per sopportare un carico eccessivo, determinato che la proprietà fu usata per un fine commerciale. Effettivamente, il locatore avrebbe potuto usare l'altra proprietà che aveva posseduto, ma aveva preferito vendere che altra proprietà per EUR 350,000 e continuare ad affittare dai richiedenti ad un tasso basso.
21. Su ricorso, con una sentenza di 5 luglio 2011 la Corte Costituzionale invertì la sentenza di primo-istanza. Considerò che benché quando le parti avevano concluso il contratto loro erano stati consapevoli della legge come sé stette in piedi (ed era stato in piedi per un numero di anni), loro avevano optato ciononostante di entrare in quel il contratto. Loro ed i loro successori legali ora non potevano lamentarsi perciò, di una violazione dei loro diritti umani. L'accordo di contratto d'affitto originale né aveva stipulato effettivamente, un livello basso di affitto né aveva previsto aumenti futuri in affitto. Dato che il proprietario originale aveva optato di affittare i locali, mentre sapendo le conseguenze legali allegate, l'impatto sui loro diritti di proprietà era stato né imprevisto né arbitrario; né era stato un stato dell'incertezza legale là. Inoltre, i recenti emendamenti alla legge avevano migliorato la loro posizione da 2010 onwards (l'Atto X di 2009; veda Articolo 1531D del Codice civile sotto).
D. Rent
22. Siccome menzionato sopra (veda paragrafo 12) appena loro ereditarono la proprietà, i richiedenti rifiutarono di accettare l'affitto per evitare prejudicing la loro posizione legale. In conseguenza, traspira dai documenti previsti alla Corte che da 2002 a 2010 gli inquilini depositati in corte con vogliono dire di orari di deposito la somma di EUR 431 ogni sei mesi (EUR 862 annualmente). Per gli anni susseguenti quelli depositi corrisposero ad EUR 496 ed EUR 570 nel 2011, ed EUR 656 ogni sei mesi sino a 2013.
E. cambi legislativi ed Attinenti
23. Nel 1995 Articolo 46 dell'Ordinanza fu corretto per convenire che le restrizioni contestate non avrebbero fatto domanda a contratti d'affitto entrati in dopo 1 giugno 1995.
24. Mentre i procedimenti costituzionali e summenzionati erano pendenti, una legge nuova fu decretata, mentre convenendo che con effetto da 1 gennaio 2010 l'affitto applicabile a contratti d'affitto commerciali sarebbe aumentato entro 15% per anno, e che un aumento a che livello dovrebbe avere anche luogo per gli anni 2011, 2012 e 2013 (la Sezione 1531 D del Codice civile).
25. Così gli importi di affitto pagabile ai richiedenti in quegli anni era siccome segue: in 2010 EUR 990; in 2011 EUR 1,138; in 2012 EUR 1,309; ed in 2013 EUR 1,505. Per gli anni 2014 onwards l'affitto aumenterebbe entro 5% all'anno.
II. DIRITTO NAZIONALE ATTINENTE
26. Il Subaffitto di Proprietà Urbana (la Regolamentazione) Ordinanza, Capitolo 69 delle Leggi del Malta decretò a giugno 1931 e successivamente corresse, in finora come attinente, legge siccome segue:
Articolo 3
“Non sarà legale per il locatore di qualsiasi i locali, alla scadenza del periodo di affitto (se simile periodo è convenzionale, legale, consueto o conseguente sulle disposizioni di questa Ordinanza), rifiutare il rinnovamento del contratto d'affitto o sollevare l'affitto o imporre le condizioni nuove per il rinnovamento del contratto d'affitto senza il permesso del Consiglio.”
Articolo 4
“(1) il Consiglio accorderà il permesso detto nelle cause seguenti:
(un) se il locatore è legato per eseguire o ha causa ragionevole per rendere qualsiasi le modifiche o lavori altro che ordinario ripara;
(b) se l'affitto proposto non eccede 40% su e sopra dell'equocanone (essere, dove necessario, fissò con valutazione) a che i locali furono affittati o furono affittati a qualsiasi tempo prima del 4 agosto, 1914: il Consiglio può fissare simile equocanone. ...”
Articolo 8
“(1) dove il locatore desidera riprendere proprietà dei locali alla conclusione del contratto d'affitto lui farà domanda al Consiglio per permesso per fare così.
(2) le disposizioni di questo articolo non faranno domanda a locali che appartengono ad o amministreranno col Governo.”
Articolo 9
“Il Consiglio accorderà il permesso assegnato a nello scorso articolo precedente nelle cause seguenti:
(un) se l'inquilino ha nel corso del contratto d'affitto precedente fallito di pagare puntualmente l'affitto dovuto con lui, o ha provocato danno considerevole ai locali, o altrimenti non riuscì ad attenersi con le condizioni del contratto d'affitto, o ha usato i locali per qualsiasi il fine altro che che per che furono affittati i locali, o ha subaffittato i locali o ha fatto sul contratto d'affitto senza il beneplacito espresso del locatore. ...
(b) se il locatore richiede i locali (altro che un negozio) per sua propria occupazione o per che di qualsiasi dei suoi ascendenti o discendenti, se con consanguineità o l'affinità, o di un fratello o sorella, e (eccetto come altrimenti purché in questo paragrafo di questo articolo) il Consiglio è soddisfatto che alloggio alternativo è disponibile quale è ragionevolmente appropriato ai mezzi dell'inquilino e la sua famiglia come misura di riguardi, carattere, e prossimità mettere di lavoro (se qualsiasi):
Purché che l'esistenza di alloggio alternativo non sarà una condizione per la concessione col Consiglio di permesso recuperare proprietà di locali sotto questo paragrafo di questo articolo dove il Consiglio è soddisfatto, mentre avendo riguardo ad a tutte le circostanze della causa incluso qualsiasi alloggio alternativo disponibile per il padrone di casa o per l'inquilino che la più grande fatica sarebbe causata con rifiutando permesso per il ricupero di proprietà che con accordandolo.”
Articolo 12
“Dove i locali consistono in un negozio, il locatore non sarà concesso per riprendere al riguardo proprietà durante il momento di entrata che questa Ordinanza sarà in vigore, eccetto nella causa menzionata in articolo 9(a) o dove i locali appartengono o sono amministrati col Governo o è richiesto altrimenti col Governo per qualsiasi lo scopo di pubblica utilità.”
Articolo 14
“(1) il locatore di qualsiasi locali che desiderano aumentare l'affitto o variare al riguardo le condizioni del contratto d'affitto sul rinnovamento, farà domanda almeno al Consiglio un mese di calendario di fronte alla scadenza del contratto d'affitto: in contumacia, il contratto d'affitto sarà ritenuto per essere rinnovato allo stesso affitto, e sulle condizioni precedenti per un periodo che corrisponde ad un termine di affitto che è dire per un anno se l'affitto è pagabile annuale, per sei mesi se l'affitto è pagabile semestrale, per tre mesi se l'affitto è pagabile trimestrale, per un mese se l'affitto è pagabile col mese o agli altri periodi più brevi.
(2) dove, comunque, l'affitto eccede novanta-tre euro e diciassette cento (93.17) all'anno il locatore che desidera aumentare l'affitto o imporre le condizioni nuove, debba entro il periodo detto dell'avviso determinato di un mese all'inquilino di suo simile intenzione, con vuole dire di una lettera giudiziale, e se l'inquilino desidera contestare simile aumento o l'imposizione delle condizioni così nuove, lui deve fare domanda al Consiglio per il rifiuto di simile aumento o le condizioni nuove; in contumacia di così applicativo l'aumento proposto o le condizioni nuove saranno ritenute per essere state accettate con l'inquilino.”
Articolo 15
“(1) qualsiasi clausola o la condizione che escludono l'inquilino da qualsiasi beneficio conferì con questa Ordinanza se simile clausola o la condizione è stata convenuta prima del principio di questa Ordinanza o dopo simile principio, sarà considerato come privo di valore legale. ...”
Articolo 46
“(1) le disposizioni precedenti di questa Ordinanza non faranno domanda al contratto d'affitto di qualsiasi locali entrarono in su o dopo il 1 giugno, 1995:
Purché che articoli che 16 a 45 faranno domanda anche a tutti i contratti d'affitto resi dopo il 1 giugno, 1995.”
27. Gli articoli attinenti del Codice civile, Capitolo 16 delle Leggi del Malta, corretto nel 2009 in finora come attinente, legga siccome segue:
Articolo 1531 io
“Si considererà che l'inquilino sia la persona che occupa il casamento sotto un titolo valido di contratto d'affitto il 1 giugno, 2008, nella causa di locali commerciali affittata prima di 1 giugno, 1995 così come il marito o moglie di simile inquilino, previde loro stanno vivendo insieme e non sono separati giuridicamente, ed anche nell'evento della morte dell'inquilino, i suoi eredi che sono riferiti con consanguineità o con affinità su al grado di cugini compresamente:
Purché che un contratto d'affitto di locali commerciali rese di fronte al 1 giugno, 1995 possono in qualsiasi causa termina entro venti anni che cominciano a correre dal 1 giugno, 2008 a meno che un contratto di contratto d'affitto che ha stipulato un specifico periodo è stato fatto. Quando un contratto di contratto d'affitto rese prima del 1 giugno, 1995 per un specifico periodo e quale il 1 gennaio, 2010 il periodo originale "di fermo" o "di rispetto" ancora sta funzionando e simile periodo di contratto d'affitto non è stato prolungato ancora automaticamente con legge, poi in che causa il periodo o periodi convennero nel contratto farà domanda. Un contratto rese prima del 1 giugno, 1995 e quale sarà rinnovato automaticamente o al risuoli discrezione dell'inquilino, sarà ritenuto come se non è un contratto costituito un specifico periodo e può come così limitato entro venti anni che cominciano a correre dal 1 giugno, 2008.”
Articolo 1531 D
“(1) l'affitto di un casamento commerciale, a meno che altrimenti concordò su dopo 1 gennaio, 2010 o convenuto su per iscritto prima del 1 giugno, 1995 con riguardi ad un contratto d'affitto che ancora sarebbe nel suo periodo originale il 1 gennaio, 2010, come dalla data del primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio, 2010 sia aumentato con un tasso fisso di quindici per cento sull'affitto effettivo e continuerà ad aumentare come dalla data del primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio di ogni anno entro quindici per cento sullo scorso affitto fra il 1 gennaio, 2010 ed il 31 dicembre, 2013.
(2) l'affitto come dal primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio, 2014 sarà stabilito con accordo fra le parti. Nell'evento al quale simile accordo non è giunto, il Proprietà Mercato Valore Indice sarà considerato come una guida all'affitto siccome può essere stabilito con regolamentazioni costituite col Ministro responsabile alloggio e nell'assenza di simile regolamentazioni, l'affitto può dal primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio, 2014 aumenti entro cinque per cento per anno sino all'arrivo in vigore delle regolamentazioni dette.
(3) nella causa di un casamento commerciale, se c'era un accordo fra le parti per aumenti di affitto periodici, poi simile accordo continuerà a fare domanda senza gli aumenti contemplò in questo articolo:
Purché che eccetto in simile cause dove l'aumento in affitto è stato effettuato seguente un accordo, dove l'aumento siccome proposto qui prima per casamenti commerciali è fatto domanda, l'inquilino può con vuole dire di una lettera giudiziale notificata sul locatore o uno dei locatori, termini il contratto d'affitto con dandolo avviso di anticipo di tre mesi e questo farà domanda anche se il contratto d'affitto è per un periodo definito.”
LA LEGGE
IO. VIOLAZIONE ALLEGATO DI ARTICOLO 1 DI PROTOCOLLO N. 1 A LA CONVENZIONE
28. I richiedenti si lamentarono Articolo 1 di Protocollo sotto N.ro 1 alla Convenzione che la legge non concedè loro cercare un aumento in affitto di riflettere valori di mercato, così li fece sopportare un carico eccessivo che non poteva essere giustificato con qualsiasi interesse legittimo. Sotto Articolo 6 della Convenzione che loro si sono lamentati che loro non avevano una via di ricorso effettiva che potrebbe determinare un aumento di affitto, poiché la legge previde per una copertura su livelli di affitto che dovevano essere fatti domanda col Consiglio della Regolamentazione dell'Affitto.
29. La Corte reitera che è il padrone del characterisation per essere dato in legge ai fatti della causa (veda Guerra ed Altri c. l'Italia, 19 febbraio 1998, § 44 Relazioni di Sentenze e Decisioni 1998 io). Al giorno d'oggi causa che considera che i richiedenti l'azione di reclamo di ' sotto Articolo 6 è assorbita con la valutazione di garanzie procedurali sotto Articolo 1 di Protocollo N.ro 1.
30. La Corte esaminerà perciò solamente la disposizione seconda che prevede siccome segue:
“Ogni naturale o legale persona è concessa al godimento tranquillo delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto nell'interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste per con legge e coi principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggia il diritto di un Stato per eseguire simile leggi come sé ritiene necessario controllare l'uso di proprietà in conformità con l'interesse generale o garantire il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.”
Ammissibilità di A.
31. La Corte nota che questa azione di reclamo non è manifestamente mal fondato all'interno del significato di Articolo 35 § 3 (un) della Convenzione. Nota inoltre che non è inammissibile su qualsiasi gli altri motivi. Deve essere dichiarato perciò ammissibile.
B. Merits
1. Le parti le osservazioni di '
(un) I richiedenti
32. I richiedenti presentarono che il rinnovamento del contratto d'affitto con operazione della legge costituì un'interferenza col godimento tranquillo delle loro proprietà e che nelle circostanze della causa il RRB non era stato di qualsiasi l'uso, e la loro decisione aveva infatti costituì interferenza con lo Stato.
33. I richiedenti ammisero che l'affitto era stato adeguato ed aveva riflesso valori di mercato al tempo sul quale il contratto d'affitto iniziale è stato concordato. Era un tempo considerevole dopo la firma del contratto d'affitto originale (la durata convenzionale di che era un anno) che l'affitto era divenuto improprio. A che stadio, comunque non era stato possibile per le parti per negoziare aumenti successivi in affitto (Articolo 3 dell'Ordinanza) come aumenti futuri potrebbe essere fatto solamente per il RRB e potrebbe essere stato soggetto a ricopertura. Nella loro causa a nessun aumento potrebbe essere concesso effettivamente. Loro contesero che negli anni settanta quando il contratto di contratto d'affitto originale era stato entrato in, padroni di casa non potevano prevedere che mercati cambierebbero così drasticamente di anni per venire. Né loro si sarebbero potuti aspettare che una volta simile cambi di mercato avevano occorso, nessuna disposizione sarebbe stata costituita affitti commerciali per essere aumentata di conseguenza.
34. I richiedenti presentarono che la legge non concedè loro cercare un aumento in affitto di riflettere valori di mercato, ed il loro affitto rimasto allacciato a 1914 valori fittizi. Loro considerarono che che situazione aveva generato un stato sproporzionato di affari nel quale i richiedenti dovevano sopportare un carico eccessivo. Questo non poteva essere giustificato con qualsiasi interesse legittimo, determinato che i locali furono affittati come una proprietà commerciale.
35. I richiedenti presentarono inoltre che l'interferenza non era stata proporzionata. Da 1970 a 2009 non era stato aumento in affitto a tutti e nel 2010 (seguendo i 2009 emendamenti) l'affitto aveva aumentato da EUR 861 ad EUR 990, nel 2011 ad EUR 1,138 in 2012 ad EUR 1,309 ed infine in 2013 ad EUR 1,505. In 2013, comunque il valore di noleggio della proprietà era stato valutato ad EUR 9,500. La misura era stata anche sproporzionata perché società E. aveva posseduto l'altra proprietà che aveva scelto di vendere (per EUR 350,000), optando logicamente che continuare ad usare la proprietà, affittò dai richiedenti per un importo gretto di affitto. Il Governo non aveva spiegato perché era per i richiedenti per portare che carico in favore della società.
36. I richiedenti sostennero che il Governo sia consapevole che simile contratti d'affitto stavano perdendo attinenza in circostanze oggi cambiate che sono perché nel 1995 un regime nuovo di liberalizzazione era stato introdotto per contratti d'affitto nuovi. Comunque, il Governo non aveva giustificato perché i vecchi contratti d'affitto furono allacciati coi più vecchi regimi, ed i miglioramenti previdero per coi 2009 emendamenti era stato minimo.
37. I richiedenti indicarono che loro avevano fermato di accettare affitto da E. nel 2002, siccome loro considerarono quel li aveva accettato questo simile affitto sarebbe stato percepito siccome essendo acquiescente e sarebbe stato perciò dannoso alla loro causa.
38. In conclusione, i richiedenti dibatterono, che loro non potessero prevedere che una legge decretò negli anni trenta, quando Europa era in tumulto e c'era un bisogno enorme per alloggio sociale, ancora sarebbe in vigore a questo molto giorno. Ciononostante, rimase in vigore ed i richiedenti mancati qualsiasi le salvaguardie procedurali per proteggere i loro diritti di proprietà-loro né potrebbero aumentare l'affitto né potrebbero sfrattare l'inquilino (a meno che lui era in violazione).
39. Infine, in replica all'osservazione del Governo (paragrafo 46 sotto), i richiedenti notarono che il Governo non stava riferendosi alla proprietà corretta e stava fuorviando così la Corte. La proprietà era infatti in uso come un negozio per completare un sbocco commerciale posseduto con gli inquilini e situato attraverso la strada dal negozio. La proprietà era usata per il fine per il quale era stato affittato in conseguenza, ed i richiedenti avevano nessuno base su che sfrattare l'inquilino.
(b) Il Governo
40. Il Governo presentò che non c'era stato un intervento da parte loro e così nessuna interferenza coi richiedenti il godimento di ' della loro proprietà. Loro indicarono che la causa potrebbe essere distinta da che di Amato Gauci c. il Malta, (n. 47045/06, 15 settembre 2009) e Lindheim ed Altri c. la Norvegia, (N. 13221/08 e 2139/10, 12 giugno 2012). Al giorno d'oggi la causa, la proprietà era stata affittata coi richiedenti [il recte: loro predecessore in titolo] su un mercato aperto e loro avevano imposto i termini dell'accordo. Comunque, loro avevano omesso costituire disposizione aumenti futuri nell'affitto, anche se loro avessero potuto fare così. Non c'erano stati limiti sull'importo di affitto per essere fissato. I richiedenti il predecessore di ' in titolo aveva saputo che il contratto d'affitto sarebbe stato prolungato con operazione di legge e che sarebbe difficile aumentare l'affitto. Così lui era stato consapevole che qualsiasi aumenti per prevedere per che l'eventualità doveva essere resa durante il periodo di contratto d'affitto originale.
41. Il Governo presentò che loro furono concessi per prendere quel misura sociale. Loro contesero che il fatto che affittò disposizioni di restrizione per contratti d'affitto commerciali dovevano per essere resi era anche nell'interesse generale, come sé la stabilità di società ed i servizi pubblici che simile società hanno offerto salvaguardò. La misura cercò anche di proteggere il lavoro di quelle persone che dipesero dall'attività di quelle società e salvaguardarono contro proprietari di proprietà che approfittano dell'attività economica di un inquilino.
42. Come alla proporzionalità, il Governo reiterò, che era i richiedenti il predecessore di ' in titolo che aveva fissato l'importo di affitto che al tempo aveva dato un ritorno molto buono su capitale, siccome mostrato col fatto che non c'era stato nessun tentativo di aumentarlo. Il Governo considerò che i richiedenti erano stati completamente consapevoli dell'affitto futuro ed applicabile, mentre seguì la riforma nel 2009 specialmente. Così, i richiedenti non avevano sofferto di un carico eccessivo ed individuale. Il Governo indicò anche che la riforma nel 2009 aveva previsto per un aumento in affitti così come gli altri benefici, come la possibilità di terminare contratti d'affitto. Aveva introdotto anche cambi riguardo al pagamento di spese di manutenzione e controlli severi per ridurre le istanze dove un contratto d'affitto potrebbe essere rinnovato in favore di un membro della famiglia dell'affittuario dopo la morte dell'affittuario. Di attinenza alla causa presente il fatto era anche che gli emendamenti stabilirono che un contratto d'affitto entrò in di fronte a 1 giugno 1995 deve terminare entro venti anni da 2008. Così, nei richiedenti la causa di ' la loro proprietà sarebbe gratis e sgombra come di 2028 e sino a che tempo la legge previde per un aumento di affitto ogni anno (veda paragrafo 27 sopra). Il Governo accentuò che la riforma aveva cercato di realizzare un equilibrio fra i diritti dell'affittuario e quelli del proprietario terriero, ed a mettendo in fase fuori il vecchio regime di affitto-legge in favore di un approccio mercato-diretto.
43. In qualsiasi l'evento, come alla legge che prevede per la ricopertura di affitti, il Governo dibattè, che i richiedenti avevano nessuno diritto avere un aumento illimitato in affitto o ricevere un affitto valori di mercato riflettenti. Nella loro prospettiva, questo traspirò anche dal diritto giurisprudenziale della Corte (Mellacher ed Altri c. Austria, 19 dicembre 1989 la Serie Un n. 169; Pincová e Pinc c. la Repubblica ceca, n. 36548/97, ECHR 2002 VIII, e James ed Altri c. il Regno Unito, 21 febbraio 1986 la Serie Un n. 98).
44. Il Governo notò anche che il fatto che i richiedenti non avevano accettato affitto poiché 2002 non potevano pesare nell'equilibrio per la prova di proporzionalità. L'affitto era stato depositato in corte ogni anno con l'affittuario con vuole dire di orari di deposito ed i soldi sarebbe potuto essere ritirato coi richiedenti a qualsiasi tempo ma loro avevano scelto di non fare così.
45. Il Governo considerò inoltre che non c'era stato impatto arbitrario o imprevedibile sui richiedenti e che loro avevano avuto anche le salvaguardie procedurali alla loro disposizione, come il RRB che avrebbe potuto agire l'affitto aveva originalmente concordò stato troppo basso. Nella prospettiva del Governo, i richiedenti stavano tentando di circonvenire un obbligo contrattuale custodito in un regime legale che loro (per loro predecessore) aveva scelto di entrare in con una terza parte, completamente consapevole delle conseguenze di quel la scelta. Così, la Corte non poteva entrare nella questione come a se alla richiesta della legge stessa mancarono le salvaguardie procedurali ed adeguate, diversamente da sé aveva fatto nella causa di Amato Gauci (citò sopra).
46. Ad un più tardi stadio nei procedimenti, il Governo presentò che la proprietà era stata abbandonata e l'inquilino non stava eseguendo affari. I richiedenti avrebbero potuto richiedere perciò le corti nazionali per sfrattare gli inquilini sulla base che la proprietà non era usata per il suo fine originale (gli Articoli 1555 e 1555 Un (3) del Codice civile).
2. La valutazione della Corte
47. La Corte reitera che in ordine per un'interferenza per essere compatibile con Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 deve essere legale, deve essere nell'interesse generale e deve essere proporzionato, che è, deve prevedere un “equilibrio equo” fra le richieste dell'interesse generale della comunità ed i requisiti della protezione dei diritti essenziali dell'individuo (veda, fra molte altre autorità, Beyeler c. l'Italia [GC], n. 33202/96, § 107 ECHR 2000 io, e J.A. Pye (Oxford) Ltd e J.A. Pye (Oxford) la Terra Ltd c. il Regno Unito [GC], n. 44302/02, § 75 ECHR 2007 III). La Corte esaminerà questi requisiti a turno.
(un) Se c'era interferenza
48. In cause precedenti riguardo a restrizioni su accordi di contratto d'affitto, la Corte considerò, che c'era stata interferenza (come un risultato del nazionale corteggia rifiuti di ' dei richiedenti ' richiede) nonostante i richiedenti la conoscenza di ' delle restrizioni applicabili al tempo quando loro entrarono nell'accordo di contratto d'affitto, una questione che comunque portò peso nella valutazione della proporzionalità della misura (veda Almeida Ferreira e Melo Ferreira c. il Portogallo, n. 41696/07, §§ 27 e 34, 21 dicembre 2010).
49. Più recentemente, in R & L, s.r.o. ed Altri c. la Repubblica ceca (N. 37926/05, 25784/09 36002/09, 44410/09 e 65546/09 3 luglio 2014) la Corte specificamente esaminò se Articolo 1 di Protocollo N.ro è probabile che 1 richiedenti protetti che avevano acquistato proprietà nella conoscenza che ha affittato restrizioni imposti sulla proprietà contravvengano alla Convenzione. In che causa, quando i richiedenti avevano acquisito i loro rispettivi alloggi i loro affitti erano stati esposti in conformità con le regolamentazioni di affitto applicabile al tempo ed i richiedenti non potevano aumentare gli affitti sopra della soglia esposta con lo Stato. Né loro fu liberano terminare gli accordi di affitto e concludere uni nuovi con diverso-più alto-livelli di affitto. La Corte sostenne che non poteva essere detto che i richiedenti come padroni di casa avevano rinunciato ad implicitamente il loro diritto per esporre il livello di affitti, come, per la Corte, rinunciando ad un diritto necessariamente presupposto che sarebbe stato possibile esercitarlo. Non c'era nessuna rinuncia di un diritto in una situazione dove la persona riguardata non aveva avuto mai la scelta di esercitare che diritto e così non poteva rinunciarlo a. Seguì che le regolamentazioni di affitto-controllo avevano costituito un'interferenza coi padroni di casa il diritto di ' usare la loro proprietà (l'ibid. § 106).
50. Al giorno d'oggi causa che la Corte osserva che i richiedenti il predecessore di ' in titolo entrato di proposito nell'accordo di affitto nel 1971. È l'opinione considerata della Corte che, al tempo, i richiedenti il predecessore di ' in titolo non poteva avere ragionevolmente un'idea chiara della misura dell'inflazione in proprietà fissa il prezzo di di decadi per venire. Inoltre, la Corte osserva che quando i richiedenti ereditarono la proprietà in oggetto loro non era stato capace di fare qualsiasi cosa più che tenti di usare le via di ricorso disponibili che erano inutilmente in circostanze loro. Le decisioni delle corti nazionali che riguardano così la loro richiesta costituiscono interferenza nel loro riguardo. Inoltre, come in R & L, s.r.o. ed Altri (citò sopra), i richiedenti nella causa presente che ereditò una proprietà che già era soggetto ad un contratto d'affitto non avevano la possibilità di esporre l'affitto loro (o terminare liberamente l'accordo). Segue che non si poteva dire che loro abbiano rinunciato a, qualsiasi il diritto in quel il riguardo.
51. Di conseguenza, la Corte considera che le regolamentazioni di affitto-controllo e la loro richiesta nella causa presente costituirono un'interferenza coi richiedenti il diritto di ' (come padroni di casa) usare la loro proprietà.
52. La Corte prima ha sostenuto che affitto-controlla schemi e restrizioni sul diritto di un richiedente per terminare il contratto d'affitto di un inquilino costituisca controllo dell'uso di proprietà all'interno del significato del secondo paragrafo di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1. Segue che la causa dovrebbe essere esaminata sotto il secondo paragrafo di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 (veda Hutten Czapska c. la Polonia [GC], n. 35014/97, §§ 160-161 ECHR 2006 VIII, Bittó ed Altri c. la Slovacchia, no.30255/09, § 101 28 gennaio 2014; e R & L, s.r.o. ed Altri, citato sopra, § 108).
(b) Se le autorità maltesi osservarono il principio della legalità e perseguirono un “scopo legittimo nell'interesse generale”
53. Il primo requisito di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 è che qualsiasi interferenza con un'autorità pubblica col godimento tranquillo di proprietà è legale. In particolare, il secondo paragrafo di Articolo 1, mentre recognising che Stati hanno diritto a controllare l'uso di proprietà, le materie il loro diritto alla condizione che sia esercitato con eseguendo “le leggi.” Inoltre, il principio della legalità presuppone che le disposizioni applicabili di diritto nazionale sono sufficientemente accessibili, precise e prevedibili nella loro richiesta (veda, mutatis mutandis, Broniowski c. la Polonia [GC], n. 31443/96, § 147, il 2004-V di ECHR, ed Amato Gauci citato sopra, § 53).
54. Inoltre, una misura mirò a controllare che l'uso di proprietà può essere giustificato solamente se è mostrato, inter l'alia, essere “nella conformità con l'interesse generale.” A causa della loro conoscenza diretta della loro società e le sue necessità, le autorità nazionali sono meglio in principio messo che il giudice internazionale per apprezzare che in che è il “generale” o “pubblico” l'interesse. La nozione di “pubblico” o “generale” interesse necessariamente è esteso. Trovandolo naturale che il margine della valutazione disponibile alla legislatura nell'implementare politiche sociali ed economiche dovrebbe essere un ampio, la Corte ha su molte occasioni dichiarate che rispetterà la sentenza della legislatura come a che in che è il “pubblico” o “generale” interessi a meno che che sentenza è manifestamente senza fondamento ragionevole (veda, mutatis mutandis, Hutten-Czapska citato sopra, §§ 165-66, e Fleri Soler e Camilleri c. il Malta, n. 35349/05, § 65 ECHR 2006 X).
55. I costatazione di Corte che la restrizione è stata imposta col Subaffitto di Proprietà Urbana (la Regolamentazione) l'Ordinanza ed era “legale” all'interno del significato di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1. Questo non fu contestato con le parti.
56. Come allo scopo legittimo perseguito, il Governo presentò, che la misura, siccome fatto domanda a locali commerciali, mirati a proteggere la stabilità di società ed i servizi pubblici simile società previste. La misura che proteggè il lavoro di quelle persone che dipesero dall'attività di quelle società e salvaguardarono contro proprietari di proprietà che approfittano dell'attività economica di un inquilino fu tirata anche. La Corte osserva che la Commissione prima ha accettato quel affitti regolamentazione per preservare l'autosufficienza economica di imprese commerciali nell'interesse di sia quelle imprese ed il consumatore, era nell'interesse generale (veda G c. l'Austria n. 12484/86, Com. Dec., 7 giugno 1990). Similmente, la Corte può accettare che, in principio, la misura complessiva che anche fece domanda a locali commerciali può essere considerata come essere nell'interesse generale.
(il c) Se le autorità maltesi previdero un equilibrio equo
57. In ogni causa che comporta una violazione allegato di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, la Corte deve accertare se con ragione dell'interferenza dello Stato, la persona riguardata dovuto per sopportare un carico sproporzionato ed eccessivo (veda James ed Altri, citato sopra, § 50, ed Amato Gauci, citato sopra, § 57).
58. Nel valutare ottemperanza con Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, la Corte deve fare un esame complessivo dei vari interessi in problema, mentre tenendo presente “pratico ed effettivo.” Deve guardare dietro a comparizioni e deve investigare le realtà della situazione si lamentarono di. Che valutazione non solo può comportare le condizioni dell'affitto ricevute con padroni di casa individuali e la misura dell'interferenza dello Stato con libertà di contratto e relazioni contrattuali nel mercato di contratto d'affitto, ma anche l'esistenza di salvaguardie procedurali ed altre che assicurano che l'operazione del sistema ed il suo impatto sui diritti di proprietà di un padrone di casa è né arbitraria né imprevedibile. Incertezza-sia sé legislativo, amministrativo o sorgendo da pratiche fece domanda con le autorità-è un fattore per essere preso in considerazione nel valutare la condotta dello Stato (veda Immobiliare Saffi c. l'Italia, [GC], n. 22774/93, § 54, il 1999-V di ECHR, e Broniowski citato sopra, § 151).
59. La Corte nota, nel primo posto che il definitivo argomento del Governo (presentò ad un stadio avanzato nei procedimenti, veda paragrafo 46 sopra) è giudicato male finora in come la proprietà alla quale loro stavano riferendosi non era la proprietà in questione nella causa presente. Dai documenti ed osservazioni previste alla Corte che traspira che la proprietà è in uso e così i richiedenti non furono concessi, per motivi stabilì con legge (Articolo 12 di Ordinanza, divida in paragrafi 26 sopra), sfrattare l'inquilino.
60. La Corte osserva che nella causa presente che il contratto d'affitto era soggetto a rinnovamento con operazione di legge ed i richiedenti nessuna possibilità di sfrattare l'inquilino sulla base aveva di qualsiasi dei motivi limitati previsti per con legge. Effettivamente qualsiasi simile richiesta di fronte al RRB, nelle circostanze che ottengono nella loro causa sarebbe stata senza successo, nonostante il fatto che l'inquilino era un'impresa commerciale che ha posseduto l'altra proprietà (una questione che non è stata contestata), siccome il fatto secondo non era una considerazione attinente per la richiesta della legge. Inoltre, i richiedenti non erano capaci di fissare l'affitto-o piuttosto prima aumentare l'affitto stabilito con loro predecessore in titolo. Generalmente, la Corte nota che aumenti in affitto potrebbero essere fatti per il RRB. Comunque, loro erano soggetto a ricopertura, in che qualsiasi aumento non poteva andare oltre 40% dell'equocanone ai quali i locali erano o sarebbero potuti essere affittati di fronte ad agosto 1914. Effettivamente, nei richiedenti la causa di ' nessun aumento era possibile a tutti, perché originalmente l'affitto fissò nel 1971 già era oltre la soglia di ricopertura.
61. Mentre il RRB avesse potuto costituire una salvaguardia procedurale ed attinente con sorvegliando l'operazione del sistema, al giorno d'oggi la causa era privo di qualsiasi effetto utile, determinato le limitazioni imposte con la legge (veda, mutatis mutandis, veda Amato Gauci, citato sopra, § 62 ed Anthony Aquilina c. il Malta, n. 3851/12, § 66 11 dicembre 2014). Alla richiesta della legge stessa mancarono di conseguenza, salvaguardie procedurali ed adeguate mirate a realizzando un equilibrio fra gli interessi degli inquilini e quelli dei proprietari (l'ibid e, mutatis mutandis, Statileo c. Croatia, n. 12027/10, § 128 10 luglio 2014).
62. La Corte nota inoltre che per la prima decade del contratto di noleggio durante che-secondo i richiedenti-il valore di mercato della proprietà era EUR 7,000, l'affitto pagabile ai richiedenti EUR 862 era per anno. Per l'anno 2010 l'affitto corrispose successivamente, ad EUR 990, per 2011 EUR 1,138 per 2012 EUR 1,309 e per 2013 EUR 1,505. Per gli anni 2014 onwards aumenterebbe entro 5% all'anno. La Corte reitera che controllo Statale su livelli di affitto incorrono in una sfera che è soggetto ad un margine ampio della valutazione con lo Stato, e la sua richiesta può provocare riduzioni spesso significative nell'importo di affitto addebitabile. Ciononostante, questo non può condurre a risultati che sono manifestamente irragionevoli, come importi di affitto che concede solamente un minimo profitto (veda Amato Gauci, citato sopra, § 62). Mentre i richiedenti non hanno diritto ad ottenere affitto a valore di mercato, la Corte osserva che, nonostante i 2009 emendamenti, l'importo di affitto è significativamente più basso del valore di mercato dei locali siccome presentato coi richiedenti che non furono contestati efficacemente col Governo. Comunque, i richiedenti non hanno dibattuto che loro erano incapaci per rendere qualsiasi il profitto. Anche così, questo elemento deve essere bilanciato contro gli interessi a giochi nella causa presente.
63. Mentre la Corte ha accettato sopra che la misura complessiva era, in principio, nell'interesse generale il fatto che là anche esiste un interesse privato e fondamentale di una natura commerciale non può essere trascurato. Il Governo non ha dibattuto che nella causa presente l'autosufficienza dell'impresa commerciale dell'inquilino era in qualsiasi il modo dipendente sulle condizioni favorevoli del contratto d'affitto sui locali usati per deposito-una questione che era irrilevante nella richiesta della legge ai locali. In simile circostanze, Stati e la Corte nel suo ruolo direttivo, deve essere vigilante per assicurare che misure come quell'in questione, fece domanda automaticamente, non genera un squilibrio che impone un carico eccessivo su padroni di casa mentre permette inquilini di proprietà commerciale di fare profitti gonfiati. È anche in simile contesti che salvaguardie procedurali ed effettive divenute indispensabile.
64. Infine, la Corte nota che diversamente da in altro affitto-controlla cause dove erano in una posizione dell'incertezza come ai richiedenti quando e se loro recuperassero la loro proprietà (veda, inter alia, Amato Gauci citato sopra, § 61, e Saliba ed Altri c. il Malta, n. 20287/10, § 67 22 novembre 2011), al giorno d'oggi la causa, sotto le leggi attualmente in vigore e nell'assenza di qualsiasi gli ulteriori interventi legislativi, i richiedenti la proprietà di ' sarà gratis e sgombra come di 2028. Segue che gli effetti di simile regolamentazione di affitto sono circoscritti in tempo. Comunque, la Corte non può ignorare il fatto che con che tempo, la restrizione sui richiedenti i diritti di ' sarebbero in vigore da quasi tre decadi, e datare è stato in vigore per su una decade.
65. Avendo valutato tutti gli elementi sopra, e nonostante il margine della valutazione concesso ad un Stato nello scegliendo la forma e decidere su sulla misura di controllo l'uso di proprietà in simile cause, i costatazione di Corte che, avendo riguardo ad al relativamente valore di noleggio basso dei locali e la mancanza delle salvaguardie procedurali nella richiesta della legge, un carico sproporzionato ed eccessivo fu imposto sui richiedenti che hanno dovuto sopportare una parte significativa dei sociali e costi finanziari di sostenere un'impresa commerciale. Segue che lo Stato maltese andò a vuoto a prevedere l'equilibrio equo e richiesto fra gli interessi generali della comunità e la protezione dei richiedenti il diritto di ' al godimento della loro proprietà.
66. C'è stata di conseguenza una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione.
II. Violazione allegato Di Articolo 14 Di La Convenzione
67. Infine, citando Articolo 14 in concomitanza con Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, i richiedenti si lamentarono che loro erano stati trattati differentemente dagli altri proprietari di proprietà che avevano cominciato ad affittare solamente la loro proprietà dopo 1995, e che non era perciò soggetto alle restrizioni che sorgono dall'Ordinanza.
68. La Corte nota che non sembra che i richiedenti hanno esaurito via di ricorso nazionali in riguardo di questa azione di reclamo che non è stata portata esplicitamente di fronte alle autorità giudiziali e nazionali.
69. In qualsiasi evento, le restrizioni legali e le imposizioni si lamentarono di faccia domanda ad ogni proprietario la cui proprietà fu affittata sotto un contratto di contratto d'affitto prima di 1995 ed i richiedenti (o loro predecessore in titolo, era lui ancora vivo) non sarebbe stato sottoposto a simile restrizioni e le imposizioni in riguardo di contratti entrato in dopo 1995. Così, sembrerebbe che non c'è nessun criterio distinto basato sullo status personale del proprietario di proprietà, né su qualsiasi l'altra base che i richiedenti non riuscirono a menzionare (veda Amato Gauci, citato sopra, § 70).
70. Inoltre, nessuna discriminazione è rivelata come un risultato di un particolare eletto di essere di data per il principio di un regime legislativo e nuovo (veda Amato Gauci, citato sopra, § 71, e mutatis mutandis, Massey c. il Regno Unito, n. 14399/02, 16 novembre 2004) e trattamento differenziale che sorge fuori di un cambio legislativo non è discriminatorio dove ha una giustificazione ragionevole ed obiettiva negli interessi della buona amministrazione della giustizia (veda Amato Gauci, citato sopra, § 71, e mutatis mutandis, Stacey c. il Regno Unito (il dec.), n. 16576/90, 3 dicembre 1990). La Corte nota che i 1995 emendamenti che cercarono in effetto di migliorare la situazione di proprietari terrieri per giungere ad un equilibrio fra tutti gli interessi che competono con abolendo il regime che è infatti essendo impugnato coi richiedenti di fronte a questa Corte, non sembri arbitrario o irragionevole in qualsiasi il modo.
71. In conclusione, l'azione di reclamo è mal-fondata manifestamente, e deve essere respinta in conformità con Articolo 35 §§ 3 (un) e 4 della Convenzione.
III. La richiesta Di Articolo 41 Di La Convenzione
72. Articolo 41 della Convenzione prevede:
“Se i costatazione di Corte che c'è stata una violazione della Convenzione o i Protocolli inoltre, e se la legge interna della Parte Contraente ed Alta riguardasse permette a riparazione solamente parziale di essere resa, la Corte può, se necessario, riconosca la soddisfazione equa alla vittima.”
A. Damage
73. I richiedenti chiesero 99,000 euros (EUR) più interesse in riguardo di danno patrimoniale per il periodo 2002 a 2014 (la data delle loro rivendicazioni). Il loro calcolo fu basato su un affitto medio di EUR 8,250, essere moltiplicato con dodici anni tenendo presente che secondo valutazioni competenti, la proprietà aveva un valore di noleggio in 2002 di EUR 7,000 ed in 2013 di EUR 9,500. Loro non costituirono rivendicazione danno non-patrimoniale.
74. Il Governo presentò che i richiedenti le rivendicazioni di ' erano esorbitanti e che le valutazioni dell'architetto non avevano dato qualsiasi indicazione di un'analisi comparativa. Loro considerarono che il valore non poteva essere considerato sulla base di una media, siccome lavorato fuori coi richiedenti. Dato che il valore di noleggio aveva aumentato con EUR 2,500 più di undici anni, l'aumento nel valore era di 3% per anno. I richiedenti ancora erano inoltre, in grado ritirare gli importi depositati in corte con gli inquilini e così quelle somme (secondo il corrispondere Statale a circa EUR 10,000), insieme con interesse su loro, deve essere dedotto dalla rivendicazione, siccome i richiedenti avevano scelto liberamente di non ritirare simile somme. Nella prospettiva del Governo, un'assegnazione per danno patrimoniale (sic.) non dovrebbe eccedere congiuntamente EUR 10,000.
75. La Corte nota che i richiedenti cercano il risarcimento in riguardo della loro proprietà da dicembre 2002 di datare. La Corte è della prospettiva che i richiedenti dovrebbero essere assegnati la soddisfazione equa basò su un importo ragionevole di affitto che li avrebbe offerti con più di un minimo profitto (veda Fleri Soler e Camilleri c. il Malta (soddisfazione equa), n. 35349/05, § 18 17 luglio 2008). Nel valutare il danno patrimoniale subito con loro, la Corte ha, il più lontano appropriato, considerò le stime previste ed aveva riguardo ad alle informazioni disponibile a sé su valori di noleggio nella proprietà maltese introduca sul mercato durante il periodo attinente. La Corte nota che obiettivi legittimi nel “interesse pubblico”, come quelli perseguiti in misure di riforma economica o misure realizzare la più grande giustizia sociale disegnò, può richiedere meno che rimborso del pieno valore di mercato (veda, inter l'alia, Jahn ed Altri c. la Germania [GC], N. 46720/99, 72203/01 e 72552/01, § 94, ECHR 2005-VI, ed Amato Gauci citato sopra, § 77). Nondimeno, la Corte tiene presente (veda Fleri Soler (soddisfazione equa) citò sopra, § 18). Così, si direbbe che la situazione nella causa presente comporti un grado di interesse pubblico che è marcato significativamente meno, che nelle altre cause e quale non giustifica tale riduzione sostanziale comparata col valore di noleggio di mercato libero (compari anche Amato Gauci, citato sopra, § 77, e Ghigo c. il Malta (soddisfazione equa), n. 31122/05, § 20 17 luglio 2008).
76. La Corte considera che un uno-via pagamento di 5% interesse dovrebbe essere aggiunto all'importo sopra (l'ibid.).
77. Sé prese notano che le somme depositarono in corte con gli inquilini durante il corso degli anni rimangano ricuperabile coi richiedenti e sono dedotte perciò.
78. Tenendo presente quelli principi, la Corte lo considera ragionevole assegnare i richiedenti, congiuntamente EUR 40,000 in danno patrimoniale.
79. La Corte nota che i richiedenti non hanno chiesto qualsiasi danno non-patrimoniale e perciò non fa assegnazione sotto quel il capo.
Costi di B. e spese
80. I richiedenti chiesero anche EUR 9,681, come per un conto ufficiale presentò alla Corte, più 18% valore aggiunse tassa (IVA) su che importo, per i costi e spese incorse in di fronte alle corti nazionali (vale a dire procedimenti di fronte ai RRB e procedimenti di compensazione costituzionali) ed EUR 478 per quegli incorsi in di fronte alla Corte.
81. Il Governo contestò l'importo di costi per i procedimenti di fronte al RRB e la Corte d'appello senza qualsiasi il chiarimento. Loro notarono inoltre che i richiedenti non avevano presentato ricevute di pagamento in relazione ai procedimenti costituzionali. Loro considerarono inoltre che IVA era solamente applicabile a servizi professionali, non corteggiare parcelle di cancelleria.
82. Secondo la causa-legge della Corte, un richiedente è concesso solamente finora al rimborso di costi e spese in come sé è stato mostrato che questi davvero e necessariamente sono stati incorsi in e sono stati ragionevoli come a quantum. Al giorno d'oggi la causa, la Corte nota che il conto ufficiale per costi presentati coi richiedenti sembra coprire i costi dell'interezza dei procedimenti nazionali. In qualsiasi l'evento, la rivendicazione di richiedenti è solamente in riguardo delle somme contenuto therein, e nessuna rivendicazione separata fu resa in riguardo dei procedimenti costituzionali. Essendo avuto riguardo ai documenti nella sua proprietà ed il criterio sopra, così come il fatto che parte della richiesta fu dichiarata inammissibile, la Corte lo considera ragionevole assegnare 10,000 costi di copertura la somma di EUR sotto tutti i capi, più qualsiasi tassa che può essere a carico dei richiedenti.
Interesse di mora di C.
83. La Corte lo considera appropriato che il tasso di interesse di mora dovrebbe essere basato sul tasso di prestito marginale della Banca Centrale europea a che dovrebbe essere aggiunto tre punti di percentuale.
PER QUESTE RAGIONI, LA CORTE, UNANIMAMENTE
1. Dichiara l'azione di reclamo riguardo ad Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione ammissibile ed il resto della richiesta inammissibile;

2. Sostiene che c'è stata una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione;

3. Sostiene
(un) che lo Stato rispondente è pagare i richiedenti, congiuntamente entro tre mesi dalla data sui quali la sentenza diviene definitivo in conformità con Articolo 44 § 2 della Convenzione, gli importi seguenti:
(i) EUR 40,000 (quaranta mila euros) in riguardo di danno patrimoniale;
(l'ii) EUR 10,000 (dieci mila euros), più qualsiasi tassa che può essere a carico dei richiedenti, in riguardo di costi e spese;
(b) che dalla scadenza dei tre mesi summenzionati sino ad accordo il semplice interesse sarà pagabile sugli importi sopra ad un tasso uguale al tasso di prestito marginale della Banca Centrale europea durante il periodo predefinito più tre punti di percentuale;

4. Respinge il resto dei richiedenti che ' chiede per la soddisfazione equa.
Fatto in inglesi, e notificò per iscritto 30 luglio 2015, facendo seguito Decidere 77 §§ 2 e 3 degli Articoli di Corte.
Blaško di Milano Mark Villiger
Cancelliere aggiunto Presidente



DATA DI VALIDITÀ: La data dell'ultimo controllo di validità dei testi è mercoledì 07/10/2020.