CASE OF ZAMMIT AND ATTARD CASSAR v. MALTA

QUINTA SEZIONE

CAUSA ZAMMIT ED ATTARD CASSAR C. MALTA

(Richiesta n. 1046/12)

SENTENZA

STRASBOURG

30 luglio 2015

Questa sentenza diverr? definitivo nelle circostanze esposte fuori in Articolo 44 ? 2 della Convenzione. Pu? essere soggetto a revisione editoriale.

Nella causa di Zammit ed Attard Cassar c. il Malta,
La Corte europea di Diritti umani (quinta Sezione), riunendosi che come una Camera, compose di:
Mark Villiger, Presidente
Angelika Nu?berger,
Bo?tjan M. Zupani?,
Ganna Yudkivska,
Vincenzo A. De Gaetano,
Andr? Potocki,
Ale? Pejchal, giudici
e Bla?ko di Milano, Sezione Cancelliere Aggiunto
Avendo deliberato in privato 7 luglio 2015,
Consegna la sentenza seguente sulla quale fu adottata quel la data:
PROCEDURA
1. La causa nacque da in una richiesta (n. 1046/12) contro la Repubblica del Malta depositata con la Corte sotto Articolo 34 della Convenzione per la Protezione di Diritti umani e le Libert? Fondamentali (?la Convenzione?) con due cittadini maltesi, il Sig. Carmel Zammit e Sig.ra Doris Attard Cassar (?i richiedenti?), 28 dicembre 2011.
2. I richiedenti furono rappresentati col Dr P. Borg Costanzi, un avvocato che pratica in Valletta. Il Governo maltese (?il Governo?) fu rappresentato col loro Agente, il Dr P. Grech, Avvocato General.
3. I richiedenti addussero che loro avevano sofferto di una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione in finora come le restrizioni di legge di affitto aveva imposto un carico individuale ed eccessivo su loro.
4. 9 gennaio 2013 l’azione di reclamo sotto Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione fu comunicato al Governo.
I FATTI
IO. LE CIRCOSTANZE DI LA CAUSA
5. I richiedenti nacquero nel 1943 e 1957 e vivono rispettivamente in Zabbar e Birkirkara.
Sfondo di A. alla causa
6. I richiedenti possiedono, in quote uguali, una propriet? integr? gli anni sessanta in Zabbar e quale ? conosciuto oggi come il Negozio Cressi-sub. Secondo i richiedenti, la propriet? ? usata come una facilit? di deposito per un negozio vicino. Per prima, questo non fu contestato col Governo, ma ad un pi? tardi stadio nei procedimenti, loro presentarono che la propriet? era stata abbandonata e non era stata stata in uso.
7. I richiedenti ereditarono la propriet? da loro zio 7 ottobre 2000. Al tempo, la propriet? gi? fu affittata ad E., una societ? registr? in Malta, per 185 lira maltese (MTL) (equivalente a 431 euros (EUR)) ogni sei mesi che ? EUR 862 per anno sulla base di un accordo di contratto d’affitto volontario. Bench? non c’era nessuna prova delle parti ‘ che mai ha firmato un accordo di contratto d’affitto, sembra che il contratto d’affitto cominci? nel 1971. Affitto ? in anticipo pagabile ogni sei mesi, e nella conformit? con la legge il contratto d’affitto ? rinnovato automaticamente ogni sei mesi.
8. In simile circostanze, il Subaffitto di Propriet? Urbana (la Regolamentazione) l’Ordinanza (in seguito ?l’Ordinanza?), Capitolo 69 delle Leggi del Malta, (veda diritto nazionale Attinente sotto) prevede che lo sfratto di un inquilino o un cambio nelle condizioni di un contratto d’affitto richiede l’auorizzazione del Consiglio della Regolamentazione dell’Affitto (?il RRB?).
9. Nel 2002, i richiedenti intrapresero una valutazione della propriet? con una prospettiva a costituendo una richiesta un aumento nell’affitto. L’architetto che esegu? la valutazione indic? che il valore di noleggio corrente della propriet? era EUR 7,000 per anno.
10. Nella conformit? con requisiti giuridici (veda diritto nazionale Attinente sotto), 22 aprile 2002, i richiedenti informati E. con vogliono dire di una lettera giudiziale che loro hanno inteso di sollevare l’affitto ad EUR 7,000 per anno con effetto da 1 luglio 2002.
11. Con vuole dire di una lettera giudiziale dat? 17 maggio 2002, E. rispose che non accett? la richiesta. Comunque, non riusc? a fare domanda al RRB per il rifiuto di tale aumento o per le condizioni nuove, come richiesto con legge (veda Articolo 14 dell’Ordinanza).
12. Come dal secondo termine di 2002 i richiedenti fermati di accettare affitto per paura s? possono pregiudizio la loro rivendicazione. In conseguenza, societ? che E. ha continuato a pagare l’affitto con vuole dire di un orario di deposito registrato con le corti nazionali.
13. 27 marzo 2003 i richiedenti portarono un’azione di fronte alla Corte Civile, mentre richiedendolo per imporre su E. un tempo-limite obbligatorio entro che fare una richiesta al RRB. Loro considerarono che in contumacia di simile azione di E., l’aumento in affitto richiesto dovrebbe essere ritenuto per essere stato concordato. E. che ha registrato infine la richiesta detta (veda sotto), i richiedenti che l’azione di ‘ ? stata respinta.
Procedimenti di B. di fronte al RRB ed il ricorso susseguente
14. Sul 2004 E. di 31 maggio fece domanda al RRB, mentre richiedendolo per respingere la rivendicazione per l’aumento in affitto. I richiedenti risposero, mentre dibattendo che l’affitto dovrebbe riflettere valori di mercato.
15. In un rapporto settembre usc? con 2006 due architetti corte-nominati conclusi che l’affitto di EUR 862 era gi? pi? che 40% su e sopra del livello di affitto al quale i locali erano o sarebbero potuti essere affittati prima 4 agosto 1914 (Articolo 4 (1) (b) dell’Ordinanza, veda diritto nazionale Attinente sotto). Segu? che nella luce di Articolo 4 (1) (b) dell’Ordinanza, l’aumento in affitto non poteva essere raccomandato.
16. Con un nota registrato 30 novembre 2006 i richiedenti presentati che una decisione di unfavourable violerebbe i loro diritti sotto la Convenzione.
17. 9 gennaio 2008 il RRB respinse i richiedenti che ‘ richiede sulla base dell’opinione dei due architetti corte-nominati. Not? che non aveva nessuna giurisdizione per determinare il problema di diritti umani sollevato coi richiedenti che non avevano costituito una richiesta una raccomandazione costituzionale.
18. 25 gennaio 2008 i richiedenti fecero appello. Loro dibatterono che la decisione del RRB aveva violato i loro diritti sotto Articolo 6 della Convenzione ed Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione. Loro richiesero la corte per riferirsi la questione alle giurisdizioni costituzionali.
19. Con decreto di 13 maggio 2008 la Corte d’appello si rifer? la questione alle giurisdizioni costituzionali. Seguendo i procedimenti costituzionali (descrisse sotto) ed i richiedenti ‘ che deposita di una richiesta con la Corte, 4 ottobre 2013 la Corte d’appello aggiorn? la causa dado sinusoidale, durante la conseguenza dei procedimenti presenti.
C. procedimenti di compensazione Costituzionali
20. Con una sentenza di 7 luglio 2010 la Corte Civile (Prima la Sala), nella sua giurisdizione costituzionale, sostenne i richiedenti che ‘ chiede, mentre sostenendo che i loro diritti sotto Articolo 6 della Convenzione ed Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione era stato violato. Riferendosi alla causa-legge della Corte, consider? che i richiedenti non avevano avuto una via di ricorso effettiva, in finora siccome loro erano stati costretti con la ricopertura di livelli di affitto esposta fuori nella legge. In relazione ai loro diritti di propriet?, sostenne la sentenza di una violazione, sulla base del ragionamento nella causa di Amato Gauci c. il Malta (n. 47045/06, ? 63 15 settembre 2009)-vale a dire il livello basso dell’affitto, i richiedenti ‘ afferma dell’incertezza come alla possibilit? di ricupero della propriet?, la mancanza delle salvaguardie procedurali e l’aumento nello standard di vita in Malta sulle decadi passate-accoppi? coi richiedenti l’argomento di ‘ che l’interferenza era stata sproporzionata, come s? li aveva causati per sopportare un carico eccessivo, determinato che la propriet? fu usata per un fine commerciale. Effettivamente, il locatore avrebbe potuto usare l’altra propriet? che aveva posseduto, ma aveva preferito vendere che altra propriet? per EUR 350,000 e continuare ad affittare dai richiedenti ad un tasso basso.
21. Su ricorso, con una sentenza di 5 luglio 2011 la Corte Costituzionale invert? la sentenza di primo-istanza. Consider? che bench? quando le parti avevano concluso il contratto loro erano stati consapevoli della legge come s? stette in piedi (ed era stato in piedi per un numero di anni), loro avevano optato ciononostante di entrare in quel il contratto. Loro ed i loro successori legali ora non potevano lamentarsi perci?, di una violazione dei loro diritti umani. L’accordo di contratto d’affitto originale n? aveva stipulato effettivamente, un livello basso di affitto n? aveva previsto aumenti futuri in affitto. Dato che il proprietario originale aveva optato di affittare i locali, mentre sapendo le conseguenze legali allegate, l’impatto sui loro diritti di propriet? era stato n? imprevisto n? arbitrario; n? era stato un stato dell’incertezza legale l?. Inoltre, i recenti emendamenti alla legge avevano migliorato la loro posizione da 2010 onwards (l’Atto X di 2009; veda Articolo 1531D del Codice civile sotto).
D. Rent
22. Siccome menzionato sopra (veda paragrafo 12) appena loro ereditarono la propriet?, i richiedenti rifiutarono di accettare l’affitto per evitare prejudicing la loro posizione legale. In conseguenza, traspira dai documenti previsti alla Corte che da 2002 a 2010 gli inquilini depositati in corte con vogliono dire di orari di deposito la somma di EUR 431 ogni sei mesi (EUR 862 annualmente). Per gli anni susseguenti quelli depositi corrisposero ad EUR 496 ed EUR 570 nel 2011, ed EUR 656 ogni sei mesi sino a 2013.
E. cambi legislativi ed Attinenti
23. Nel 1995 Articolo 46 dell’Ordinanza fu corretto per convenire che le restrizioni contestate non avrebbero fatto domanda a contratti d’affitto entrati in dopo 1 giugno 1995.
24. Mentre i procedimenti costituzionali e summenzionati erano pendenti, una legge nuova fu decretata, mentre convenendo che con effetto da 1 gennaio 2010 l’affitto applicabile a contratti d’affitto commerciali sarebbe aumentato entro 15% per anno, e che un aumento a che livello dovrebbe avere anche luogo per gli anni 2011, 2012 e 2013 (la Sezione 1531 D del Codice civile).
25. Cos? gli importi di affitto pagabile ai richiedenti in quegli anni era siccome segue: in 2010 EUR 990; in 2011 EUR 1,138; in 2012 EUR 1,309; ed in 2013 EUR 1,505. Per gli anni 2014 onwards l’affitto aumenterebbe entro 5% all’anno.
II. DIRITTO NAZIONALE ATTINENTE
26. Il Subaffitto di Propriet? Urbana (la Regolamentazione) Ordinanza, Capitolo 69 delle Leggi del Malta decret? a giugno 1931 e successivamente corresse, in finora come attinente, legge siccome segue:
Articolo 3
?Non sar? legale per il locatore di qualsiasi i locali, alla scadenza del periodo di affitto (se simile periodo ? convenzionale, legale, consueto o conseguente sulle disposizioni di questa Ordinanza), rifiutare il rinnovamento del contratto d’affitto o sollevare l’affitto o imporre le condizioni nuove per il rinnovamento del contratto d’affitto senza il permesso del Consiglio.?
Articolo 4
?(1) il Consiglio accorder? il permesso detto nelle cause seguenti:
(un) se il locatore ? legato per eseguire o ha causa ragionevole per rendere qualsiasi le modifiche o lavori altro che ordinario ripara;
(b) se l’affitto proposto non eccede 40% su e sopra dell’equocanone (essere, dove necessario, fiss? con valutazione) a che i locali furono affittati o furono affittati a qualsiasi tempo prima del 4 agosto, 1914: il Consiglio pu? fissare simile equocanone. …?
Articolo 8
?(1) dove il locatore desidera riprendere propriet? dei locali alla conclusione del contratto d’affitto lui far? domanda al Consiglio per permesso per fare cos?.
(2) le disposizioni di questo articolo non faranno domanda a locali che appartengono ad o amministreranno col Governo.?
Articolo 9
?Il Consiglio accorder? il permesso assegnato a nello scorso articolo precedente nelle cause seguenti:
(un) se l’inquilino ha nel corso del contratto d’affitto precedente fallito di pagare puntualmente l’affitto dovuto con lui, o ha provocato danno considerevole ai locali, o altrimenti non riusc? ad attenersi con le condizioni del contratto d’affitto, o ha usato i locali per qualsiasi il fine altro che che per che furono affittati i locali, o ha subaffittato i locali o ha fatto sul contratto d’affitto senza il beneplacito espresso del locatore. …
(b) se il locatore richiede i locali (altro che un negozio) per sua propria occupazione o per che di qualsiasi dei suoi ascendenti o discendenti, se con consanguineit? o l’affinit?, o di un fratello o sorella, e (eccetto come altrimenti purch? in questo paragrafo di questo articolo) il Consiglio ? soddisfatto che alloggio alternativo ? disponibile quale ? ragionevolmente appropriato ai mezzi dell’inquilino e la sua famiglia come misura di riguardi, carattere, e prossimit? mettere di lavoro (se qualsiasi):
Purch? che l’esistenza di alloggio alternativo non sar? una condizione per la concessione col Consiglio di permesso recuperare propriet? di locali sotto questo paragrafo di questo articolo dove il Consiglio ? soddisfatto, mentre avendo riguardo ad a tutte le circostanze della causa incluso qualsiasi alloggio alternativo disponibile per il padrone di casa o per l’inquilino che la pi? grande fatica sarebbe causata con rifiutando permesso per il ricupero di propriet? che con accordandolo.?
Articolo 12
?Dove i locali consistono in un negozio, il locatore non sar? concesso per riprendere al riguardo propriet? durante il momento di entrata che questa Ordinanza sar? in vigore, eccetto nella causa menzionata in articolo 9(a) o dove i locali appartengono o sono amministrati col Governo o ? richiesto altrimenti col Governo per qualsiasi lo scopo di pubblica utilit?.?
Articolo 14
?(1) il locatore di qualsiasi locali che desiderano aumentare l’affitto o variare al riguardo le condizioni del contratto d’affitto sul rinnovamento, far? domanda almeno al Consiglio un mese di calendario di fronte alla scadenza del contratto d’affitto: in contumacia, il contratto d’affitto sar? ritenuto per essere rinnovato allo stesso affitto, e sulle condizioni precedenti per un periodo che corrisponde ad un termine di affitto che ? dire per un anno se l’affitto ? pagabile annuale, per sei mesi se l’affitto ? pagabile semestrale, per tre mesi se l’affitto ? pagabile trimestrale, per un mese se l’affitto ? pagabile col mese o agli altri periodi pi? brevi.
(2) dove, comunque, l’affitto eccede novanta-tre euro e diciassette cento (93.17) all’anno il locatore che desidera aumentare l’affitto o imporre le condizioni nuove, debba entro il periodo detto dell’avviso determinato di un mese all’inquilino di suo simile intenzione, con vuole dire di una lettera giudiziale, e se l’inquilino desidera contestare simile aumento o l’imposizione delle condizioni cos? nuove, lui deve fare domanda al Consiglio per il rifiuto di simile aumento o le condizioni nuove; in contumacia di cos? applicativo l’aumento proposto o le condizioni nuove saranno ritenute per essere state accettate con l’inquilino.?
Articolo 15
?(1) qualsiasi clausola o la condizione che escludono l’inquilino da qualsiasi beneficio confer? con questa Ordinanza se simile clausola o la condizione ? stata convenuta prima del principio di questa Ordinanza o dopo simile principio, sar? considerato come privo di valore legale. …?
Articolo 46
?(1) le disposizioni precedenti di questa Ordinanza non faranno domanda al contratto d’affitto di qualsiasi locali entrarono in su o dopo il 1 giugno, 1995:
Purch? che articoli che 16 a 45 faranno domanda anche a tutti i contratti d’affitto resi dopo il 1 giugno, 1995.?
27. Gli articoli attinenti del Codice civile, Capitolo 16 delle Leggi del Malta, corretto nel 2009 in finora come attinente, legga siccome segue:
Articolo 1531 io
?Si considerer? che l’inquilino sia la persona che occupa il casamento sotto un titolo valido di contratto d’affitto il 1 giugno, 2008, nella causa di locali commerciali affittata prima di 1 giugno, 1995 cos? come il marito o moglie di simile inquilino, previde loro stanno vivendo insieme e non sono separati giuridicamente, ed anche nell’evento della morte dell’inquilino, i suoi eredi che sono riferiti con consanguineit? o con affinit? su al grado di cugini compresamente:
Purch? che un contratto d’affitto di locali commerciali rese di fronte al 1 giugno, 1995 possono in qualsiasi causa termina entro venti anni che cominciano a correre dal 1 giugno, 2008 a meno che un contratto di contratto d’affitto che ha stipulato un specifico periodo ? stato fatto. Quando un contratto di contratto d’affitto rese prima del 1 giugno, 1995 per un specifico periodo e quale il 1 gennaio, 2010 il periodo originale “di fermo” o “di rispetto” ancora sta funzionando e simile periodo di contratto d’affitto non ? stato prolungato ancora automaticamente con legge, poi in che causa il periodo o periodi convennero nel contratto far? domanda. Un contratto rese prima del 1 giugno, 1995 e quale sar? rinnovato automaticamente o al risuoli discrezione dell’inquilino, sar? ritenuto come se non ? un contratto costituito un specifico periodo e pu? come cos? limitato entro venti anni che cominciano a correre dal 1 giugno, 2008.?
Articolo 1531 D
?(1) l’affitto di un casamento commerciale, a meno che altrimenti concord? su dopo 1 gennaio, 2010 o convenuto su per iscritto prima del 1 giugno, 1995 con riguardi ad un contratto d’affitto che ancora sarebbe nel suo periodo originale il 1 gennaio, 2010, come dalla data del primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio, 2010 sia aumentato con un tasso fisso di quindici per cento sull’affitto effettivo e continuer? ad aumentare come dalla data del primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio di ogni anno entro quindici per cento sullo scorso affitto fra il 1 gennaio, 2010 ed il 31 dicembre, 2013.
(2) l’affitto come dal primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio, 2014 sar? stabilito con accordo fra le parti. Nell’evento al quale simile accordo non ? giunto, il Propriet? Mercato Valore Indice sar? considerato come una guida all’affitto siccome pu? essere stabilito con regolamentazioni costituite col Ministro responsabile alloggio e nell’assenza di simile regolamentazioni, l’affitto pu? dal primo pagamento di affitto dovuto dopo il 1 gennaio, 2014 aumenti entro cinque per cento per anno sino all’arrivo in vigore delle regolamentazioni dette.
(3) nella causa di un casamento commerciale, se c’era un accordo fra le parti per aumenti di affitto periodici, poi simile accordo continuer? a fare domanda senza gli aumenti contempl? in questo articolo:
Purch? che eccetto in simile cause dove l’aumento in affitto ? stato effettuato seguente un accordo, dove l’aumento siccome proposto qui prima per casamenti commerciali ? fatto domanda, l’inquilino pu? con vuole dire di una lettera giudiziale notificata sul locatore o uno dei locatori, termini il contratto d’affitto con dandolo avviso di anticipo di tre mesi e questo far? domanda anche se il contratto d’affitto ? per un periodo definito.?
LA LEGGE
IO. VIOLAZIONE ALLEGATO DI ARTICOLO 1 DI PROTOCOLLO N. 1 A LA CONVENZIONE
28. I richiedenti si lamentarono Articolo 1 di Protocollo sotto N.ro 1 alla Convenzione che la legge non conced? loro cercare un aumento in affitto di riflettere valori di mercato, cos? li fece sopportare un carico eccessivo che non poteva essere giustificato con qualsiasi interesse legittimo. Sotto Articolo 6 della Convenzione che loro si sono lamentati che loro non avevano una via di ricorso effettiva che potrebbe determinare un aumento di affitto, poich? la legge previde per una copertura su livelli di affitto che dovevano essere fatti domanda col Consiglio della Regolamentazione dell’Affitto.
29. La Corte reitera che ? il padrone del characterisation per essere dato in legge ai fatti della causa (veda Guerra ed Altri c. l’Italia, 19 febbraio 1998, ? 44 Relazioni di Sentenze e Decisioni 1998 io). Al giorno d’oggi causa che considera che i richiedenti l’azione di reclamo di ‘ sotto Articolo 6 ? assorbita con la valutazione di garanzie procedurali sotto Articolo 1 di Protocollo N.ro 1.
30. La Corte esaminer? perci? solamente la disposizione seconda che prevede siccome segue:
?Ogni naturale o legale persona ? concessa al godimento tranquillo delle sue propriet?. Nessuno sar? privato delle sue propriet? eccetto nell’interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste per con legge e coi principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggia il diritto di un Stato per eseguire simile leggi come s? ritiene necessario controllare l’uso di propriet? in conformit? con l’interesse generale o garantire il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.?
Ammissibilit? di A.
31. La Corte nota che questa azione di reclamo non ? manifestamente mal fondato all’interno del significato di Articolo 35 ? 3 (un) della Convenzione. Nota inoltre che non ? inammissibile su qualsiasi gli altri motivi. Deve essere dichiarato perci? ammissibile.
B. Merits
1. Le parti le osservazioni di ‘
(un) I richiedenti
32. I richiedenti presentarono che il rinnovamento del contratto d’affitto con operazione della legge costitu? un’interferenza col godimento tranquillo delle loro propriet? e che nelle circostanze della causa il RRB non era stato di qualsiasi l’uso, e la loro decisione aveva infatti costitu? interferenza con lo Stato.
33. I richiedenti ammisero che l’affitto era stato adeguato ed aveva riflesso valori di mercato al tempo sul quale il contratto d’affitto iniziale ? stato concordato. Era un tempo considerevole dopo la firma del contratto d’affitto originale (la durata convenzionale di che era un anno) che l’affitto era divenuto improprio. A che stadio, comunque non era stato possibile per le parti per negoziare aumenti successivi in affitto (Articolo 3 dell’Ordinanza) come aumenti futuri potrebbe essere fatto solamente per il RRB e potrebbe essere stato soggetto a ricopertura. Nella loro causa a nessun aumento potrebbe essere concesso effettivamente. Loro contesero che negli anni settanta quando il contratto di contratto d’affitto originale era stato entrato in, padroni di casa non potevano prevedere che mercati cambierebbero cos? drasticamente di anni per venire. N? loro si sarebbero potuti aspettare che una volta simile cambi di mercato avevano occorso, nessuna disposizione sarebbe stata costituita affitti commerciali per essere aumentata di conseguenza.
34. I richiedenti presentarono che la legge non conced? loro cercare un aumento in affitto di riflettere valori di mercato, ed il loro affitto rimasto allacciato a 1914 valori fittizi. Loro considerarono che che situazione aveva generato un stato sproporzionato di affari nel quale i richiedenti dovevano sopportare un carico eccessivo. Questo non poteva essere giustificato con qualsiasi interesse legittimo, determinato che i locali furono affittati come una propriet? commerciale.
35. I richiedenti presentarono inoltre che l’interferenza non era stata proporzionata. Da 1970 a 2009 non era stato aumento in affitto a tutti e nel 2010 (seguendo i 2009 emendamenti) l’affitto aveva aumentato da EUR 861 ad EUR 990, nel 2011 ad EUR 1,138 in 2012 ad EUR 1,309 ed infine in 2013 ad EUR 1,505. In 2013, comunque il valore di noleggio della propriet? era stato valutato ad EUR 9,500. La misura era stata anche sproporzionata perch? societ? E. aveva posseduto l’altra propriet? che aveva scelto di vendere (per EUR 350,000), optando logicamente che continuare ad usare la propriet?, affitt? dai richiedenti per un importo gretto di affitto. Il Governo non aveva spiegato perch? era per i richiedenti per portare che carico in favore della societ?.
36. I richiedenti sostennero che il Governo sia consapevole che simile contratti d’affitto stavano perdendo attinenza in circostanze oggi cambiate che sono perch? nel 1995 un regime nuovo di liberalizzazione era stato introdotto per contratti d’affitto nuovi. Comunque, il Governo non aveva giustificato perch? i vecchi contratti d’affitto furono allacciati coi pi? vecchi regimi, ed i miglioramenti previdero per coi 2009 emendamenti era stato minimo.
37. I richiedenti indicarono che loro avevano fermato di accettare affitto da E. nel 2002, siccome loro considerarono quel li aveva accettato questo simile affitto sarebbe stato percepito siccome essendo acquiescente e sarebbe stato perci? dannoso alla loro causa.
38. In conclusione, i richiedenti dibatterono, che loro non potessero prevedere che una legge decret? negli anni trenta, quando Europa era in tumulto e c’era un bisogno enorme per alloggio sociale, ancora sarebbe in vigore a questo molto giorno. Ciononostante, rimase in vigore ed i richiedenti mancati qualsiasi le salvaguardie procedurali per proteggere i loro diritti di propriet?-loro n? potrebbero aumentare l’affitto n? potrebbero sfrattare l’inquilino (a meno che lui era in violazione).
39. Infine, in replica all’osservazione del Governo (paragrafo 46 sotto), i richiedenti notarono che il Governo non stava riferendosi alla propriet? corretta e stava fuorviando cos? la Corte. La propriet? era infatti in uso come un negozio per completare un sbocco commerciale posseduto con gli inquilini e situato attraverso la strada dal negozio. La propriet? era usata per il fine per il quale era stato affittato in conseguenza, ed i richiedenti avevano nessuno base su che sfrattare l’inquilino.
(b) Il Governo
40. Il Governo present? che non c’era stato un intervento da parte loro e cos? nessuna interferenza coi richiedenti il godimento di ‘ della loro propriet?. Loro indicarono che la causa potrebbe essere distinta da che di Amato Gauci c. il Malta, (n. 47045/06, 15 settembre 2009) e Lindheim ed Altri c. la Norvegia, (N. 13221/08 e 2139/10, 12 giugno 2012). Al giorno d’oggi la causa, la propriet? era stata affittata coi richiedenti [il recte: loro predecessore in titolo] su un mercato aperto e loro avevano imposto i termini dell’accordo. Comunque, loro avevano omesso costituire disposizione aumenti futuri nell’affitto, anche se loro avessero potuto fare cos?. Non c’erano stati limiti sull’importo di affitto per essere fissato. I richiedenti il predecessore di ‘ in titolo aveva saputo che il contratto d’affitto sarebbe stato prolungato con operazione di legge e che sarebbe difficile aumentare l’affitto. Cos? lui era stato consapevole che qualsiasi aumenti per prevedere per che l’eventualit? doveva essere resa durante il periodo di contratto d’affitto originale.
41. Il Governo present? che loro furono concessi per prendere quel misura sociale. Loro contesero che il fatto che affitt? disposizioni di restrizione per contratti d’affitto commerciali dovevano per essere resi era anche nell’interesse generale, come s? la stabilit? di societ? ed i servizi pubblici che simile societ? hanno offerto salvaguard?. La misura cerc? anche di proteggere il lavoro di quelle persone che dipesero dall’attivit? di quelle societ? e salvaguardarono contro proprietari di propriet? che approfittano dell’attivit? economica di un inquilino.
42. Come alla proporzionalit?, il Governo reiter?, che era i richiedenti il predecessore di ‘ in titolo che aveva fissato l’importo di affitto che al tempo aveva dato un ritorno molto buono su capitale, siccome mostrato col fatto che non c’era stato nessun tentativo di aumentarlo. Il Governo consider? che i richiedenti erano stati completamente consapevoli dell’affitto futuro ed applicabile, mentre segu? la riforma nel 2009 specialmente. Cos?, i richiedenti non avevano sofferto di un carico eccessivo ed individuale. Il Governo indic? anche che la riforma nel 2009 aveva previsto per un aumento in affitti cos? come gli altri benefici, come la possibilit? di terminare contratti d’affitto. Aveva introdotto anche cambi riguardo al pagamento di spese di manutenzione e controlli severi per ridurre le istanze dove un contratto d’affitto potrebbe essere rinnovato in favore di un membro della famiglia dell’affittuario dopo la morte dell’affittuario. Di attinenza alla causa presente il fatto era anche che gli emendamenti stabilirono che un contratto d’affitto entr? in di fronte a 1 giugno 1995 deve terminare entro venti anni da 2008. Cos?, nei richiedenti la causa di ‘ la loro propriet? sarebbe gratis e sgombra come di 2028 e sino a che tempo la legge previde per un aumento di affitto ogni anno (veda paragrafo 27 sopra). Il Governo accentu? che la riforma aveva cercato di realizzare un equilibrio fra i diritti dell’affittuario e quelli del proprietario terriero, ed a mettendo in fase fuori il vecchio regime di affitto-legge in favore di un approccio mercato-diretto.
43. In qualsiasi l’evento, come alla legge che prevede per la ricopertura di affitti, il Governo dibatt?, che i richiedenti avevano nessuno diritto avere un aumento illimitato in affitto o ricevere un affitto valori di mercato riflettenti. Nella loro prospettiva, questo traspir? anche dal diritto giurisprudenziale della Corte (Mellacher ed Altri c. Austria, 19 dicembre 1989 la Serie Un n. 169; Pincov? e Pinc c. la Repubblica ceca, n. 36548/97, ECHR 2002 VIII, e James ed Altri c. il Regno Unito, 21 febbraio 1986 la Serie Un n. 98).
44. Il Governo not? anche che il fatto che i richiedenti non avevano accettato affitto poich? 2002 non potevano pesare nell’equilibrio per la prova di proporzionalit?. L’affitto era stato depositato in corte ogni anno con l’affittuario con vuole dire di orari di deposito ed i soldi sarebbe potuto essere ritirato coi richiedenti a qualsiasi tempo ma loro avevano scelto di non fare cos?.
45. Il Governo consider? inoltre che non c’era stato impatto arbitrario o imprevedibile sui richiedenti e che loro avevano avuto anche le salvaguardie procedurali alla loro disposizione, come il RRB che avrebbe potuto agire l’affitto aveva originalmente concord? stato troppo basso. Nella prospettiva del Governo, i richiedenti stavano tentando di circonvenire un obbligo contrattuale custodito in un regime legale che loro (per loro predecessore) aveva scelto di entrare in con una terza parte, completamente consapevole delle conseguenze di quel la scelta. Cos?, la Corte non poteva entrare nella questione come a se alla richiesta della legge stessa mancarono le salvaguardie procedurali ed adeguate, diversamente da s? aveva fatto nella causa di Amato Gauci (cit? sopra).
46. Ad un pi? tardi stadio nei procedimenti, il Governo present? che la propriet? era stata abbandonata e l’inquilino non stava eseguendo affari. I richiedenti avrebbero potuto richiedere perci? le corti nazionali per sfrattare gli inquilini sulla base che la propriet? non era usata per il suo fine originale (gli Articoli 1555 e 1555 Un (3) del Codice civile).
2. La valutazione della Corte
47. La Corte reitera che in ordine per un’interferenza per essere compatibile con Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 deve essere legale, deve essere nell’interesse generale e deve essere proporzionato, che ?, deve prevedere un ?equilibrio equo? fra le richieste dell’interesse generale della comunit? ed i requisiti della protezione dei diritti essenziali dell’individuo (veda, fra molte altre autorit?, Beyeler c. l’Italia [GC], n. 33202/96, ? 107 ECHR 2000 io, e J.A. Pye (Oxford) Ltd e J.A. Pye (Oxford) la Terra Ltd c. il Regno Unito [GC], n. 44302/02, ? 75 ECHR 2007 III). La Corte esaminer? questi requisiti a turno.
(un) Se c’era interferenza
48. In cause precedenti riguardo a restrizioni su accordi di contratto d’affitto, la Corte consider?, che c’era stata interferenza (come un risultato del nazionale corteggia rifiuti di ‘ dei richiedenti ‘ richiede) nonostante i richiedenti la conoscenza di ‘ delle restrizioni applicabili al tempo quando loro entrarono nell’accordo di contratto d’affitto, una questione che comunque port? peso nella valutazione della proporzionalit? della misura (veda Almeida Ferreira e Melo Ferreira c. il Portogallo, n. 41696/07, ?? 27 e 34, 21 dicembre 2010).
49. Pi? recentemente, in R & L, s.r.o. ed Altri c. la Repubblica ceca (N. 37926/05, 25784/09 36002/09, 44410/09 e 65546/09 3 luglio 2014) la Corte specificamente esamin? se Articolo 1 di Protocollo N.ro ? probabile che 1 richiedenti protetti che avevano acquistato propriet? nella conoscenza che ha affittato restrizioni imposti sulla propriet? contravvengano alla Convenzione. In che causa, quando i richiedenti avevano acquisito i loro rispettivi alloggi i loro affitti erano stati esposti in conformit? con le regolamentazioni di affitto applicabile al tempo ed i richiedenti non potevano aumentare gli affitti sopra della soglia esposta con lo Stato. N? loro fu liberano terminare gli accordi di affitto e concludere uni nuovi con diverso-pi? alto-livelli di affitto. La Corte sostenne che non poteva essere detto che i richiedenti come padroni di casa avevano rinunciato ad implicitamente il loro diritto per esporre il livello di affitti, come, per la Corte, rinunciando ad un diritto necessariamente presupposto che sarebbe stato possibile esercitarlo. Non c’era nessuna rinuncia di un diritto in una situazione dove la persona riguardata non aveva avuto mai la scelta di esercitare che diritto e cos? non poteva rinunciarlo a. Segu? che le regolamentazioni di affitto-controllo avevano costituito un’interferenza coi padroni di casa il diritto di ‘ usare la loro propriet? (l’ibid. ? 106).
50. Al giorno d’oggi causa che la Corte osserva che i richiedenti il predecessore di ‘ in titolo entrato di proposito nell’accordo di affitto nel 1971. ? l’opinione considerata della Corte che, al tempo, i richiedenti il predecessore di ‘ in titolo non poteva avere ragionevolmente un’idea chiara della misura dell’inflazione in propriet? fissa il prezzo di di decadi per venire. Inoltre, la Corte osserva che quando i richiedenti ereditarono la propriet? in oggetto loro non era stato capace di fare qualsiasi cosa pi? che tenti di usare le via di ricorso disponibili che erano inutilmente in circostanze loro. Le decisioni delle corti nazionali che riguardano cos? la loro richiesta costituiscono interferenza nel loro riguardo. Inoltre, come in R & L, s.r.o. ed Altri (cit? sopra), i richiedenti nella causa presente che eredit? una propriet? che gi? era soggetto ad un contratto d’affitto non avevano la possibilit? di esporre l’affitto loro (o terminare liberamente l’accordo). Segue che non si poteva dire che loro abbiano rinunciato a, qualsiasi il diritto in quel il riguardo.
51. Di conseguenza, la Corte considera che le regolamentazioni di affitto-controllo e la loro richiesta nella causa presente costituirono un’interferenza coi richiedenti il diritto di ‘ (come padroni di casa) usare la loro propriet?.
52. La Corte prima ha sostenuto che affitto-controlla schemi e restrizioni sul diritto di un richiedente per terminare il contratto d’affitto di un inquilino costituisca controllo dell’uso di propriet? all’interno del significato del secondo paragrafo di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1. Segue che la causa dovrebbe essere esaminata sotto il secondo paragrafo di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 (veda Hutten Czapska c. la Polonia [GC], n. 35014/97, ?? 160-161 ECHR 2006 VIII, Bitt? ed Altri c. la Slovacchia, no.30255/09, ? 101 28 gennaio 2014; e R & L, s.r.o. ed Altri, citato sopra, ? 108).
(b) Se le autorit? maltesi osservarono il principio della legalit? e perseguirono un ?scopo legittimo nell’interesse generale?
53. Il primo requisito di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 ? che qualsiasi interferenza con un’autorit? pubblica col godimento tranquillo di propriet? ? legale. In particolare, il secondo paragrafo di Articolo 1, mentre recognising che Stati hanno diritto a controllare l’uso di propriet?, le materie il loro diritto alla condizione che sia esercitato con eseguendo ?le leggi.? Inoltre, il principio della legalit? presuppone che le disposizioni applicabili di diritto nazionale sono sufficientemente accessibili, precise e prevedibili nella loro richiesta (veda, mutatis mutandis, Broniowski c. la Polonia [GC], n. 31443/96, ? 147, il 2004-V di ECHR, ed Amato Gauci citato sopra, ? 53).
54. Inoltre, una misura mir? a controllare che l’uso di propriet? pu? essere giustificato solamente se ? mostrato, inter l’alia, essere ?nella conformit? con l’interesse generale.? A causa della loro conoscenza diretta della loro societ? e le sue necessit?, le autorit? nazionali sono meglio in principio messo che il giudice internazionale per apprezzare che in che ? il ?generale? o ?pubblico? l’interesse. La nozione di ?pubblico? o ?generale? interesse necessariamente ? esteso. Trovandolo naturale che il margine della valutazione disponibile alla legislatura nell’implementare politiche sociali ed economiche dovrebbe essere un ampio, la Corte ha su molte occasioni dichiarate che rispetter? la sentenza della legislatura come a che in che ? il ?pubblico? o ?generale? interessi a meno che che sentenza ? manifestamente senza fondamento ragionevole (veda, mutatis mutandis, Hutten-Czapska citato sopra, ?? 165-66, e Fleri Soler e Camilleri c. il Malta, n. 35349/05, ? 65 ECHR 2006 X).
55. I costatazione di Corte che la restrizione ? stata imposta col Subaffitto di Propriet? Urbana (la Regolamentazione) l’Ordinanza ed era ?legale? all’interno del significato di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1. Questo non fu contestato con le parti.
56. Come allo scopo legittimo perseguito, il Governo present?, che la misura, siccome fatto domanda a locali commerciali, mirati a proteggere la stabilit? di societ? ed i servizi pubblici simile societ? previste. La misura che protegg? il lavoro di quelle persone che dipesero dall’attivit? di quelle societ? e salvaguardarono contro proprietari di propriet? che approfittano dell’attivit? economica di un inquilino fu tirata anche. La Corte osserva che la Commissione prima ha accettato quel affitti regolamentazione per preservare l’autosufficienza economica di imprese commerciali nell’interesse di sia quelle imprese ed il consumatore, era nell’interesse generale (veda G c. l’Austria n. 12484/86, Com. Dec., 7 giugno 1990). Similmente, la Corte pu? accettare che, in principio, la misura complessiva che anche fece domanda a locali commerciali pu? essere considerata come essere nell’interesse generale.
(il c) Se le autorit? maltesi previdero un equilibrio equo
57. In ogni causa che comporta una violazione allegato di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, la Corte deve accertare se con ragione dell’interferenza dello Stato, la persona riguardata dovuto per sopportare un carico sproporzionato ed eccessivo (veda James ed Altri, citato sopra, ? 50, ed Amato Gauci, citato sopra, ? 57).
58. Nel valutare ottemperanza con Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, la Corte deve fare un esame complessivo dei vari interessi in problema, mentre tenendo presente ?pratico ed effettivo.? Deve guardare dietro a comparizioni e deve investigare le realt? della situazione si lamentarono di. Che valutazione non solo pu? comportare le condizioni dell’affitto ricevute con padroni di casa individuali e la misura dell’interferenza dello Stato con libert? di contratto e relazioni contrattuali nel mercato di contratto d’affitto, ma anche l’esistenza di salvaguardie procedurali ed altre che assicurano che l’operazione del sistema ed il suo impatto sui diritti di propriet? di un padrone di casa ? n? arbitraria n? imprevedibile. Incertezza-sia s? legislativo, amministrativo o sorgendo da pratiche fece domanda con le autorit?-? un fattore per essere preso in considerazione nel valutare la condotta dello Stato (veda Immobiliare Saffi c. l’Italia, [GC], n. 22774/93, ? 54, il 1999-V di ECHR, e Broniowski citato sopra, ? 151).
59. La Corte nota, nel primo posto che il definitivo argomento del Governo (present? ad un stadio avanzato nei procedimenti, veda paragrafo 46 sopra) ? giudicato male finora in come la propriet? alla quale loro stavano riferendosi non era la propriet? in questione nella causa presente. Dai documenti ed osservazioni previste alla Corte che traspira che la propriet? ? in uso e cos? i richiedenti non furono concessi, per motivi stabil? con legge (Articolo 12 di Ordinanza, divida in paragrafi 26 sopra), sfrattare l’inquilino.
60. La Corte osserva che nella causa presente che il contratto d’affitto era soggetto a rinnovamento con operazione di legge ed i richiedenti nessuna possibilit? di sfrattare l’inquilino sulla base aveva di qualsiasi dei motivi limitati previsti per con legge. Effettivamente qualsiasi simile richiesta di fronte al RRB, nelle circostanze che ottengono nella loro causa sarebbe stata senza successo, nonostante il fatto che l’inquilino era un’impresa commerciale che ha posseduto l’altra propriet? (una questione che non ? stata contestata), siccome il fatto secondo non era una considerazione attinente per la richiesta della legge. Inoltre, i richiedenti non erano capaci di fissare l’affitto-o piuttosto prima aumentare l’affitto stabilito con loro predecessore in titolo. Generalmente, la Corte nota che aumenti in affitto potrebbero essere fatti per il RRB. Comunque, loro erano soggetto a ricopertura, in che qualsiasi aumento non poteva andare oltre 40% dell’equocanone ai quali i locali erano o sarebbero potuti essere affittati di fronte ad agosto 1914. Effettivamente, nei richiedenti la causa di ‘ nessun aumento era possibile a tutti, perch? originalmente l’affitto fiss? nel 1971 gi? era oltre la soglia di ricopertura.
61. Mentre il RRB avesse potuto costituire una salvaguardia procedurale ed attinente con sorvegliando l’operazione del sistema, al giorno d’oggi la causa era privo di qualsiasi effetto utile, determinato le limitazioni imposte con la legge (veda, mutatis mutandis, veda Amato Gauci, citato sopra, ? 62 ed Anthony Aquilina c. il Malta, n. 3851/12, ? 66 11 dicembre 2014). Alla richiesta della legge stessa mancarono di conseguenza, salvaguardie procedurali ed adeguate mirate a realizzando un equilibrio fra gli interessi degli inquilini e quelli dei proprietari (l’ibid e, mutatis mutandis, Statileo c. Croatia, n. 12027/10, ? 128 10 luglio 2014).
62. La Corte nota inoltre che per la prima decade del contratto di noleggio durante che-secondo i richiedenti-il valore di mercato della propriet? era EUR 7,000, l’affitto pagabile ai richiedenti EUR 862 era per anno. Per l’anno 2010 l’affitto corrispose successivamente, ad EUR 990, per 2011 EUR 1,138 per 2012 EUR 1,309 e per 2013 EUR 1,505. Per gli anni 2014 onwards aumenterebbe entro 5% all’anno. La Corte reitera che controllo Statale su livelli di affitto incorrono in una sfera che ? soggetto ad un margine ampio della valutazione con lo Stato, e la sua richiesta pu? provocare riduzioni spesso significative nell’importo di affitto addebitabile. Ciononostante, questo non pu? condurre a risultati che sono manifestamente irragionevoli, come importi di affitto che concede solamente un minimo profitto (veda Amato Gauci, citato sopra, ? 62). Mentre i richiedenti non hanno diritto ad ottenere affitto a valore di mercato, la Corte osserva che, nonostante i 2009 emendamenti, l’importo di affitto ? significativamente pi? basso del valore di mercato dei locali siccome presentato coi richiedenti che non furono contestati efficacemente col Governo. Comunque, i richiedenti non hanno dibattuto che loro erano incapaci per rendere qualsiasi il profitto. Anche cos?, questo elemento deve essere bilanciato contro gli interessi a giochi nella causa presente.
63. Mentre la Corte ha accettato sopra che la misura complessiva era, in principio, nell’interesse generale il fatto che l? anche esiste un interesse privato e fondamentale di una natura commerciale non pu? essere trascurato. Il Governo non ha dibattuto che nella causa presente l’autosufficienza dell’impresa commerciale dell’inquilino era in qualsiasi il modo dipendente sulle condizioni favorevoli del contratto d’affitto sui locali usati per deposito-una questione che era irrilevante nella richiesta della legge ai locali. In simile circostanze, Stati e la Corte nel suo ruolo direttivo, deve essere vigilante per assicurare che misure come quell’in questione, fece domanda automaticamente, non genera un squilibrio che impone un carico eccessivo su padroni di casa mentre permette inquilini di propriet? commerciale di fare profitti gonfiati. ? anche in simile contesti che salvaguardie procedurali ed effettive divenute indispensabile.
64. Infine, la Corte nota che diversamente da in altro affitto-controlla cause dove erano in una posizione dell’incertezza come ai richiedenti quando e se loro recuperassero la loro propriet? (veda, inter alia, Amato Gauci citato sopra, ? 61, e Saliba ed Altri c. il Malta, n. 20287/10, ? 67 22 novembre 2011), al giorno d’oggi la causa, sotto le leggi attualmente in vigore e nell’assenza di qualsiasi gli ulteriori interventi legislativi, i richiedenti la propriet? di ‘ sar? gratis e sgombra come di 2028. Segue che gli effetti di simile regolamentazione di affitto sono circoscritti in tempo. Comunque, la Corte non pu? ignorare il fatto che con che tempo, la restrizione sui richiedenti i diritti di ‘ sarebbero in vigore da quasi tre decadi, e datare ? stato in vigore per su una decade.
65. Avendo valutato tutti gli elementi sopra, e nonostante il margine della valutazione concesso ad un Stato nello scegliendo la forma e decidere su sulla misura di controllo l’uso di propriet? in simile cause, i costatazione di Corte che, avendo riguardo ad al relativamente valore di noleggio basso dei locali e la mancanza delle salvaguardie procedurali nella richiesta della legge, un carico sproporzionato ed eccessivo fu imposto sui richiedenti che hanno dovuto sopportare una parte significativa dei sociali e costi finanziari di sostenere un’impresa commerciale. Segue che lo Stato maltese and? a vuoto a prevedere l’equilibrio equo e richiesto fra gli interessi generali della comunit? e la protezione dei richiedenti il diritto di ‘ al godimento della loro propriet?.
66. C’? stata di conseguenza una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione.
II. Violazione allegato Di Articolo 14 Di La Convenzione
67. Infine, citando Articolo 14 in concomitanza con Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, i richiedenti si lamentarono che loro erano stati trattati differentemente dagli altri proprietari di propriet? che avevano cominciato ad affittare solamente la loro propriet? dopo 1995, e che non era perci? soggetto alle restrizioni che sorgono dall’Ordinanza.
68. La Corte nota che non sembra che i richiedenti hanno esaurito via di ricorso nazionali in riguardo di questa azione di reclamo che non ? stata portata esplicitamente di fronte alle autorit? giudiziali e nazionali.
69. In qualsiasi evento, le restrizioni legali e le imposizioni si lamentarono di faccia domanda ad ogni proprietario la cui propriet? fu affittata sotto un contratto di contratto d’affitto prima di 1995 ed i richiedenti (o loro predecessore in titolo, era lui ancora vivo) non sarebbe stato sottoposto a simile restrizioni e le imposizioni in riguardo di contratti entrato in dopo 1995. Cos?, sembrerebbe che non c’? nessun criterio distinto basato sullo status personale del proprietario di propriet?, n? su qualsiasi l’altra base che i richiedenti non riuscirono a menzionare (veda Amato Gauci, citato sopra, ? 70).
70. Inoltre, nessuna discriminazione ? rivelata come un risultato di un particolare eletto di essere di data per il principio di un regime legislativo e nuovo (veda Amato Gauci, citato sopra, ? 71, e mutatis mutandis, Massey c. il Regno Unito, n. 14399/02, 16 novembre 2004) e trattamento differenziale che sorge fuori di un cambio legislativo non ? discriminatorio dove ha una giustificazione ragionevole ed obiettiva negli interessi della buona amministrazione della giustizia (veda Amato Gauci, citato sopra, ? 71, e mutatis mutandis, Stacey c. il Regno Unito (il dec.), n. 16576/90, 3 dicembre 1990). La Corte nota che i 1995 emendamenti che cercarono in effetto di migliorare la situazione di proprietari terrieri per giungere ad un equilibrio fra tutti gli interessi che competono con abolendo il regime che ? infatti essendo impugnato coi richiedenti di fronte a questa Corte, non sembri arbitrario o irragionevole in qualsiasi il modo.
71. In conclusione, l’azione di reclamo ? mal-fondata manifestamente, e deve essere respinta in conformit? con Articolo 35 ?? 3 (un) e 4 della Convenzione.
III. La richiesta Di Articolo 41 Di La Convenzione
72. Articolo 41 della Convenzione prevede:
?Se i costatazione di Corte che c’? stata una violazione della Convenzione o i Protocolli inoltre, e se la legge interna della Parte Contraente ed Alta riguardasse permette a riparazione solamente parziale di essere resa, la Corte pu?, se necessario, riconosca la soddisfazione equa alla vittima.?
A. Damage
73. I richiedenti chiesero 99,000 euros (EUR) pi? interesse in riguardo di danno patrimoniale per il periodo 2002 a 2014 (la data delle loro rivendicazioni). Il loro calcolo fu basato su un affitto medio di EUR 8,250, essere moltiplicato con dodici anni tenendo presente che secondo valutazioni competenti, la propriet? aveva un valore di noleggio in 2002 di EUR 7,000 ed in 2013 di EUR 9,500. Loro non costituirono rivendicazione danno non-patrimoniale.
74. Il Governo present? che i richiedenti le rivendicazioni di ‘ erano esorbitanti e che le valutazioni dell’architetto non avevano dato qualsiasi indicazione di un’analisi comparativa. Loro considerarono che il valore non poteva essere considerato sulla base di una media, siccome lavorato fuori coi richiedenti. Dato che il valore di noleggio aveva aumentato con EUR 2,500 pi? di undici anni, l’aumento nel valore era di 3% per anno. I richiedenti ancora erano inoltre, in grado ritirare gli importi depositati in corte con gli inquilini e cos? quelle somme (secondo il corrispondere Statale a circa EUR 10,000), insieme con interesse su loro, deve essere dedotto dalla rivendicazione, siccome i richiedenti avevano scelto liberamente di non ritirare simile somme. Nella prospettiva del Governo, un’assegnazione per danno patrimoniale (sic.) non dovrebbe eccedere congiuntamente EUR 10,000.
75. La Corte nota che i richiedenti cercano il risarcimento in riguardo della loro propriet? da dicembre 2002 di datare. La Corte ? della prospettiva che i richiedenti dovrebbero essere assegnati la soddisfazione equa bas? su un importo ragionevole di affitto che li avrebbe offerti con pi? di un minimo profitto (veda Fleri Soler e Camilleri c. il Malta (soddisfazione equa), n. 35349/05, ? 18 17 luglio 2008). Nel valutare il danno patrimoniale subito con loro, la Corte ha, il pi? lontano appropriato, consider? le stime previste ed aveva riguardo ad alle informazioni disponibile a s? su valori di noleggio nella propriet? maltese introduca sul mercato durante il periodo attinente. La Corte nota che obiettivi legittimi nel ?interesse pubblico?, come quelli perseguiti in misure di riforma economica o misure realizzare la pi? grande giustizia sociale disegn?, pu? richiedere meno che rimborso del pieno valore di mercato (veda, inter l’alia, Jahn ed Altri c. la Germania [GC], N. 46720/99, 72203/01 e 72552/01, ? 94, ECHR 2005-VI, ed Amato Gauci citato sopra, ? 77). Nondimeno, la Corte tiene presente (veda Fleri Soler (soddisfazione equa) cit? sopra, ? 18). Cos?, si direbbe che la situazione nella causa presente comporti un grado di interesse pubblico che ? marcato significativamente meno, che nelle altre cause e quale non giustifica tale riduzione sostanziale comparata col valore di noleggio di mercato libero (compari anche Amato Gauci, citato sopra, ? 77, e Ghigo c. il Malta (soddisfazione equa), n. 31122/05, ? 20 17 luglio 2008).
76. La Corte considera che un uno-via pagamento di 5% interesse dovrebbe essere aggiunto all’importo sopra (l’ibid.).
77. S? prese notano che le somme depositarono in corte con gli inquilini durante il corso degli anni rimangano ricuperabile coi richiedenti e sono dedotte perci?.
78. Tenendo presente quelli principi, la Corte lo considera ragionevole assegnare i richiedenti, congiuntamente EUR 40,000 in danno patrimoniale.
79. La Corte nota che i richiedenti non hanno chiesto qualsiasi danno non-patrimoniale e perci? non fa assegnazione sotto quel il capo.
Costi di B. e spese
80. I richiedenti chiesero anche EUR 9,681, come per un conto ufficiale present? alla Corte, pi? 18% valore aggiunse tassa (IVA) su che importo, per i costi e spese incorse in di fronte alle corti nazionali (vale a dire procedimenti di fronte ai RRB e procedimenti di compensazione costituzionali) ed EUR 478 per quegli incorsi in di fronte alla Corte.
81. Il Governo contest? l’importo di costi per i procedimenti di fronte al RRB e la Corte d’appello senza qualsiasi il chiarimento. Loro notarono inoltre che i richiedenti non avevano presentato ricevute di pagamento in relazione ai procedimenti costituzionali. Loro considerarono inoltre che IVA era solamente applicabile a servizi professionali, non corteggiare parcelle di cancelleria.
82. Secondo la causa-legge della Corte, un richiedente ? concesso solamente finora al rimborso di costi e spese in come s? ? stato mostrato che questi davvero e necessariamente sono stati incorsi in e sono stati ragionevoli come a quantum. Al giorno d’oggi la causa, la Corte nota che il conto ufficiale per costi presentati coi richiedenti sembra coprire i costi dell’interezza dei procedimenti nazionali. In qualsiasi l’evento, la rivendicazione di richiedenti ? solamente in riguardo delle somme contenuto therein, e nessuna rivendicazione separata fu resa in riguardo dei procedimenti costituzionali. Essendo avuto riguardo ai documenti nella sua propriet? ed il criterio sopra, cos? come il fatto che parte della richiesta fu dichiarata inammissibile, la Corte lo considera ragionevole assegnare 10,000 costi di copertura la somma di EUR sotto tutti i capi, pi? qualsiasi tassa che pu? essere a carico dei richiedenti.
Interesse di mora di C.
83. La Corte lo considera appropriato che il tasso di interesse di mora dovrebbe essere basato sul tasso di prestito marginale della Banca Centrale europea a che dovrebbe essere aggiunto tre punti di percentuale.
PER QUESTE RAGIONI, LA CORTE, UNANIMAMENTE
1. Dichiara l’azione di reclamo riguardo ad Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione ammissibile ed il resto della richiesta inammissibile;

2. Sostiene che c’? stata una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione;

3. Sostiene
(un) che lo Stato rispondente ? pagare i richiedenti, congiuntamente entro tre mesi dalla data sui quali la sentenza diviene definitivo in conformit? con Articolo 44 ? 2 della Convenzione, gli importi seguenti:
(i) EUR 40,000 (quaranta mila euros) in riguardo di danno patrimoniale;
(l’ii) EUR 10,000 (dieci mila euros), pi? qualsiasi tassa che pu? essere a carico dei richiedenti, in riguardo di costi e spese;
(b) che dalla scadenza dei tre mesi summenzionati sino ad accordo il semplice interesse sar? pagabile sugli importi sopra ad un tasso uguale al tasso di prestito marginale della Banca Centrale europea durante il periodo predefinito pi? tre punti di percentuale;

4. Respinge il resto dei richiedenti che ‘ chiede per la soddisfazione equa.
Fatto in inglesi, e notific? per iscritto 30 luglio 2015, facendo seguito Decidere 77 ?? 2 e 3 degli Articoli di Corte.
Bla?ko di Milano Mark Villiger
Cancelliere aggiunto Presidente