Testo originale e tradotto della sentenza selezionata

CASE OF STATILEO v. CROATIA

Tipologia: Sentenza

Importanza: 2

Articoli: 41, 35, P1-1

Numero: 12027/10/2014

Stato: Croazia

Data: 2014-07-10 00:00:00

Organo: Sezione Prima

Testo Originale

Conclusioni: Eccezione preliminare respinta(Articolo 35-1 – Esaurimento delle vie di ricorso nazionali) eccezione Preliminare respinta (Articolo 35-3-b – Nessun svantaggio significativo) Resto inammissibile – Violazione dell’ Articolo 1 dell’ Protocollo N.ro 1 – Protezione di proprietà (Articolo 1 parà. 1 del Protocollo N.ro 1 – godimento Tranquillo della proprietà Articolo 1 par. 2 del Protocollo N.ro 1 – Controllo dell’uso della proprietà) danno Patrimoniale e non-patrimoniale – assegnazione

PRIMA LA SEZIONE

CAUSA STATILEO C. CROATIA

(Richiesta n. 12027/10)

SENTENZA

STRASBOURG

10 luglio 2014

Questa sentenza diverrà definitivo nelle circostanze esposte fuori in Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetto a revisione editoriale.

Nella causa di Statileo c. Croatia,
La Corte europea di Diritti umani (Prima la Sezione), riunendosi che come una Camera, compose di:
Khanlar Hajiyev, Presidente
Isabelle Berro-Lefèvre,
Mirjana Lazarova Trajkovska,
Paulo il de di Pinto Albuquerque,
Linos-Alexandre Sicilianos,
Erik Møse,
Dmitry Dedov, giudici
ed André Wampach, Sezione Cancelliere Aggiunto
Avendo deliberato in privato 17 giugno 2014,
Consegna la sentenza seguente sulla quale fu adottata quel la data:
PROCEDURA
1. La causa nacque da in una richiesta (n. 12027/10) contro la Repubblica di Croatia depositata con la Corte sotto Articolo 34 della Convenzione per la Protezione di Diritti umani e le Libertà Fondamentali (“la Convenzione”) con un cittadino croato, OMISSIS (“il richiedente”), 27 gennaio 2010.
2. Il richiedente fu rappresentato con OMISSIS, un difensore che pratica in Divisione. Il Governo croato (“il Governo”) fu rappresentato col loro Agente, il Sig.ra Š. Stažnik.
3. Il richiedente addusse, in particolare, che la sua incapacità per accusare affitto adeguato per il contratto d’affitto del suo appartamento era stata in violazione dei suoi diritti di proprietà.
4. 28 giugno 2011 la richiesta fu comunicata al Governo.
5. Con una lettera di 6 dicembre 2011 il rappresentante del richiedente informò la Corte che il richiedente era morto 6 febbraio 2011 e che il suo erede legale il Sig. Boris Filii ćdesiderò intraprendere la richiesta (veda divide in paragrafi 88-89 sotto).
6. Ksenija Turković, il giudice elesse in riguardo di Croatia, ritirò dal riunirsi nella causa (Articolo 28 degli Articoli di Corte). Il Governo nominò di conseguenza Isabelle Berro-Lefèvre, il giudice elesse in riguardo del Monaco, riunirsi nel suo posto (l’Articolo 26 § 4 della Convenzione e Decide 29).
I FATTI
IO. LE CIRCOSTANZE DI LA CAUSA
7. Il richiedente nacque nel 1952 e visse in Divisione.
8. Lui era il proprietario di un appartamento in Divisione con un’area di superficie di 66.76 metri di piazza.
9. 17 ottobre 1955 un certo Sig.ra P.A. era, sulla base del Decreto su Amministrazione di Edifici Residenziali di 1953 (veda paragrafo 24 sotto), assegnò il diritto per vivere nell’appartamento e si mosse insieme in con sua madre ed il suo cugino I.T. (nato nel 1948) chi i suoi genitori avevano affidato a P.A. ‘ s curano nel 1951. Questo diritto era con l’entrata in vigore dell’Alloggio Atto di 1959 trasformato nell’affitto specialmente protetto (stanarsko pravo, veda divide in paragrafi 24-30 sotto dell’affitto specialmente protetto nell’Iugoslavia precedente).
10. P.A. ed I.T. vissuto insieme nell’appartamento del richiedente sino a P.A. si mosso fuori nel 1973. I.T. continuato a vivere con suo marito e suo figlio là, Ig.T. (nato nel 1972). I.T. ‘ che marito di s è morto nel 1998.
11. 5 novembre 1996 il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto entrò in vigore. Abolì il concetto legale dell’affitto specialmente protetto e purché che i possessori di simile affitti in riguardo di, inter l’alia, appartamenti privatamente posseduti erano divenire “affittuari protetti” (zaštieni ćnajmoprimci, veda divide in paragrafi 31 e 40 sotto). Sotto l’Atto simile affittuari sono soggetto ad un numero di misure protettive, come il dovere di padroni di casa di contrarre un contratto d’affitto della durata indefinita pagamento di affitto protetto (zaštiena najamnina), l’importo di che è esposto col Governo e significativamente abbassa che il mercato affittò; e la migliore protezione contro conclusione del contratto d’affitto.
A. procedimenti Civili
12. Il richiedente rifiutò di concludere un contratto di contratto d’affitto con I.T. stipulando l’affitto protetto facendo seguito a sezione 31(1) del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda 40 sotto). Sul 1997 I.T di 16 maggio. portato un’azione civile contro lui nella Divisione Corte Municipale (ćsud di Opinski u Splitu), appellandosi su sezione 33(3) dello stesso Atto (veda paragrafo 43 sotto), con una prospettiva ad ottenendo una sentenza al posto di tale contratto.
13. Brevemente dopo nel 1997 il richiedente portò un’azione civile nella stessa corte che cerca di ottenere una sentenza che ordina I.T. e suo figlio per sgombrare l’appartamento in oggetto. Lui dibattè che lei non era stata “un figlio senza genitori” e così non poteva essere considerato un membro di P.A. ‘ famiglia di s all’interno del significato di sezione 9(4) dell’Alloggio Atto del 1974 o sezione 12(1) dell’Alloggio Atto del 1985 (veda rispettivamente divide in paragrafi 28 e 29 sotto). Di conseguenza, lei non poteva prendere l’affitto specialmente protetto dopo P.A. si era mosso fuori dell’appartamento nel 1973, e così non aveva avuto qualsiasi titolo per usarlo.
14. I due procedimenti furono congiunti successivamente.
15. Con una sentenza di 2 settembre 2002 la Divisione che Corte Municipale trovata in favore di I.T. e suo figlio in parte. Ordinò che il richiedente concludesse con I.T. un contratto di contratto d’affitto che stipula affitto protetto nell’importo di 102.14 kunas croati (HRK)-approssimativamente 14 euros (EUR) al tempo-per mese entro quindici giorni; altrimenti la sentenza sostituirebbe tale contratto. Fin dall’esistenza di un affitto specialmente protetto un requisito indispensabile necessario era per acquisire lo status di un affittuario protetto sotto il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda paragrafo 11 sopra) la corte aveva determinare, come una questione pregiudiziale prima se I.T. era divenuto il possessore dell’affitto specialmente protetto dopo P.A. si era mosso fuori dell’appartamento nel 1973. La corte contenne che, diversamente da legislazione susseguente si appellata su col richiedente, la legislazione vigente al tempo di materiale vale a dire l’Alloggio Atto di 1962, non aveva definito chi sarebbe potuto essere considerato un membro della famiglia di un possessore di un affitto specialmente protetto (veda paragrafo 27 sotto). Così, determinato quel I.T. era stato in cura adottiva con P.A. e visse con lei nell’appartamento in oggetto, lei sarebbe potuta essere considerata come un membro della sua famiglia e perciò sarebbe potuta essere potuta, dopo P.A. si era mosso fuori dell’appartamento nel 1973, aveva preso l’affitto specialmente protetto da lei ed era divenuto al riguardo il possessore. Di conseguenza, quando a novembre 1996 il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto entrò in vigore, I.T. aveva, come il possessore dell’affitto specialmente protetto, divenga un affittuario protetto con l’operazione di legge e fu concesso per concludere un contratto di contratto d’affitto che stipula affitto protetto col richiedente (veda divide in paragrafi 39-40 sotto). Mentre la corte decise che I.T. ‘ che figlio di s potrebbe essere elencato nel contratto di contratto d’affitto come un membro della sua famiglia, contenne anche che la sua nuora e suo nipote non potevano perché loro non erano passati all’appartamento sino a dopo l’entrata in vigore del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto, quando affitti specialmente protetti non potrebbero essere ottenuti più.
16. 28 giugno 2006 l’Organo giudiziario locale di Požega (sud di Županijski u Požegi) respinse un ricorso col richiedente e sostenne la sentenza di primo-istanza che con ciò divenne definitivo.
17. Il richiedente presentò poi un reclamo con la Corte Costituzionale (sud di Ustavni Republike Hrvatske) adducendo violazioni del suo diritto all’uguaglianza di fronte alla legge, il suo diritto ad un’udienza corretta ed il suo diritto di proprietà sotto la Costituzione (veda paragrafo 23 sotto).
18. 17 settembre 2009 la Corte Costituzionale respinse l’azione di reclamo costituzionale del richiedente e notificò la sua decisione sul suo rappresentante 2 novembre 2009.
B. L’affitto protetto
19. Secondo le informazioni presentate con le parti, l’affitto protetto e mensile per l’appartamento del richiedente cambiato siccome segue, in linea con l’aumento nell’indice dei prezzi di costruzione (veda divide in paragrafi 52 e 85 sotto):

Periodo L’importo dell’affitto protetto

HRK EUR
(cambio medio di periodo attinente)
1 dicembre 1997-31 ottobre 2005 102.14 13.36
1 novembre 2005-8 maggio 2008 157.62 21.48
9 maggio 2008-4 settembre 2012 174.48 23.66
5 settembre 2012-l’onwards 180.25 23.76

20. Sembra dai documenti presentati col Governo che il richiedente ha rifiutato di ricevere l’affitto protetto per l’appartamento e quel I.T. doveva perciò depositarlo con una corte.
21. Secondo le parti la parcella di condominio pagò nel finanziamento di riserva comune (veda paragrafo 67 sotto) col proprietario dell’appartamento-il richiedente e più tardi il suo erede-per mantenimento ecc., sia esposto a HRK 102.81 1 gennaio 1998 e non è cambiato da allora.
22. Il Governo presentò anche informazioni dalle autorità fiscali secondo le quali non aveva dichiarato mai il richiedente qualsiasi reddito dall’affittare fuori l’appartamento. D’altra parte l’erede del richiedente faceva così nella sua dichiarazione dei redditi per 2011 e 2012 dove lui chiese anche una deduzione di tassa su conto di costi che corrispondono all’importo della parcella di condominio pagato (veda divide in paragrafi 67-70 sotto). Il Governo non specificò che aliquota d’imposta fu fatta domanda.
II. DIRITTO NAZIONALE ATTINENTE E PRATICA
A. La Costituzione
23. Le disposizioni attinenti della Costituzione della Repubblica di Croatia (Ustav Republike Hrvatske, Ufficiale Pubblica n. 56/90 con emendamenti susseguenti) legga siccome segue:
Articolo 14(2)
“Ognuno sarà uguale di fronte alla legge.”
Articolo 29(1)
“Nella determinazione dei suoi diritti ed obblighi o di qualsiasi accusa criminale contro lui o lei, ognuno è concesso ad un’udienza corretta all’interno di un termine ragionevole con una corte indipendente ed imparziale stabilita con legge.”
Articolo 48
“Il diritto di proprietà sarà garantito.
Proprietà comporta obblighi. Proprietari ed utenti di proprietà contribuiranno al welfare generale.”
Legislazione di B. che governa affitto specialmente protetto
24. Il “diritto ad un appartamento”, dando un titolo al suo possessore ad uso permanente e senza restrizioni di un appartamento per fini viventi, fu introdotto nell’ordinamento giuridico dell’Iugoslavia precedente nel 1953 col Decreto su Amministrazione di Edifici Residenziali (Uredba o upravljanju stambenim zgradama) di 1953. L’Alloggio Atto (Zakon odnosima di stambenim di o) di 1959 il primo atto legislativo del quale ha introdotto il concetto legale era il “affitto specialmente protetto” (stanarsko pravo). Una volta assegnò, diede un titolo al suo possessore ed i membri di suo o la sua famiglia a permanente (di tutta la vita) ed uso senza restrizioni di un particolare appartamento per fini viventi contro il pagamento di una parcella nominale che copre solamente spese di manutenzione ed il deprezzamento. Il possessore di un affitto specialmente protetto potrebbe supplire-affittare anche una parte dell’appartamento a qualcuno altro, partecipi nell’amministrazione dell’edificio nella quale l’appartamento fu localizzato, lo scambi per un altro piatto (in conformità col provveditore dell’appartamento) e, insolitamente, parte di uso di sé per scopi commerciali. In teoria legale e pratica giudiziale l’affitto specialmente protetto fu descritto come un sui generis corretto. Simile affitto potrebbe essere terminato solamente in procedimenti giudiziali e su motivi limitati, il più importante un insuccesso che è col possessore per usare l’appartamento per avere vissuto per un periodo continuo di almeno sei mesi senza ragione allineato.
25. Sino all’entrata in vigore dell’Alloggio Atto di 1974, affitti specialmente protetti potrebbero essere assegnati in riguardo di sia possedette socialmente e privatamente appartamenti. Nella grande maggioranza di cause loro furono assegnati comunque, in riguardo di appartamenti in “proprietà sociale” (društveno vlasništvo)-un tipo di proprietà che non esistè negli altri paesi socialisti ma sviluppò particolarmente estremamente nell’Iugoslavia precedente. Secondo la dottrina ufficiale, proprietà in proprietà sociale non aveva nessun proprietario, il ruolo di autorità pubbliche in riguardo di simile proprietà che è confinata a gestione. Con l’Alloggio Atto di 1974 non era più possibile assegnare affitti specialmente protetti in riguardo di appartamenti in proprietà privata. Comunque, gli affitti specialmente protetti che preesistono in riguardo di simile appartamenti furono preservati.
26. La relazione legale fra i provveditori di appartamenti (autorità pubbliche che nominalmente controllato e stava assegnando appartamenti socialmente-posseduti, o proprietari di appartamenti privatamente-posseduti) e possessori di affitti specialmente protetti furono regolati con Alloggio Atti successivi di 1959, 1962, 1974 e 1985. Quegli atti previdero, inter l’alia che quando un possessore di un affitto specialmente protetto morì o si mosse fuori dell’appartamento l’affitto fu trasferito con l’operazione di legge (ipso jure) ai membri di suo o la sua famiglia, anche se in simile cause l’amministrazione di alloggio potesse chiedere sfratto di quelli che usa l’appartamento se considerasse che nessuno di loro soddisfece le condizioni per ottenere quel l’affitto. Così, affitti specialmente protetti potrebbero essere passati su, di pieno diritto, da generazione a generazione.
27. L’Alloggio Atto di 1962 non definì chi potrebbe essere considerato un membro della famiglia di un possessore di un affitto specialmente protetto. Comunque, definì, in sezione 12(1) che potrebbe essere considerato l’occupante di un appartamento:
“(1) gli occupanti di un appartamento all’interno del significato di questo Atto sono: il possessore dell’affitto specialmente protetto, membri di suo o la sua famiglia che vive insieme con lui o lei, e persone di che sono più membri suo o la sua famiglia ma ancora vive nello stesso appartamento.”
28. L’Alloggio Atto di 1974 nella sua sezione 9(4) membri di famiglia definito di un possessore di un affitto specialmente protetto come:
“… persone che vivono insieme con lui o lei e formano un’unità economica, [incluso] consorti, parenti di sangue nella linea diretta ed i loro consorti, figliastri ed adoptees figli senza genitori presi in cura adottiva, patrigno e matrigna, genitori adottivi, fratelli e sorelle e persone a carico, un cohabitee…”
29. L’Alloggio Atto di 1985 nella sua sezione 12(1) membri di famiglia definito di un possessore di un affitto specialmente protetto nei termini seguenti:
“Sotto questi membri di Atto della famiglia di un possessore di un affitto specialmente protetto è suo o il suo consorte e persone che hanno vissuto con lui o lei di due anni passati, incluso: parenti di sangue nella linea diretta ed i loro consorti, fratelli e sorelle, figliastri ed adoptees, figli senza genitori presi in cura adottiva, patrigno e matrigna, genitori adottivi e persone a carico, un cohabitee…”
30. Gli Affitti Specialmente Protetti (Vendita ad Occupante) Atto di 1991 possessori concessi di affitti specialmente protetti e, col loro permesso, i membri della loro famiglia, acquistare gli appartamenti in riguardo del quale loro contennero simile affitto sotto le condizioni favorevoli. In così una grande maggioranza di affitti specialmente protetti fu trasformato nel diritto di proprietà di inquilini precedenti. Comunque, possessori di affitti specialmente protetti in riguardo di appartamenti privatamente-posseduti o socialmente-possedette appartamenti coi quali appartamenti erano passati in proprietà sociale vuole dire del sequestro (piuttosto che nationalisation) aveva nessuno diritto acquistare gli appartamenti in riguardo del quale loro contennero simile affitto. Loro, insieme con quelli possessori di affitti specialmente protetti che avevano ma non si giovò a di, il diritto per acquistare gli appartamenti, divenne i così definiti affittuari protetti con l’entrata in vigore del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto 6 novembre 1996 (veda paragrafo 11 sopra e divide in paragrafi 39-40 sotto).
C. Il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto
1. Disposizioni attinenti
31. Il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (Zakon stanova di najmu di o, Ufficiale Pubblica n. 91/1996 28 ottobre 1996) che entrò in vigore 5 novembre 1996 regola la relazione legale fra padrone di casa ed affittuario con riguardo ad al contratto d’affitto di appartamenti.
(un) Approvvigiona relativo a contratto d’affitto ordinario
32. Sezione 5 prevede che un contratto per contratto d’affitto di un appartamento dovrebbe specificare, inter l’alia, i tipi di accuse pagabile nel collegamento col vivendo nell’appartamento ed il modo loro dovrebbero essere pagati, e contiene clausole sul mantenimento dell’appartamento.
33. Secondo sezione 6 l’affitto pagato per l’uso di un appartamento può essere o l’affitto protetto o affitto liberamente negoziato, (quel è, il mercato affittò).
34. Sezione 7 che prevede per l’affitto protetto come uno dei più importanti elementi dello status di un affittuario protetto legge siccome segue:
Sezione 7
“(1) affitto protetto è esposto sulla base degli standard e criterio esposta col Governo della Repubblica di Croatia [quel è, col Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto].
(2) gli standard e criterio assegnati ad in paragrafo 1 di questa sezione saranno esposti dipendendo dalle convenienze e vivendo (usabile) spazio di un appartamento, le spese di manutenzione delle aree comunali ed installazioni dell’edificio [dove l’appartamento è localizzato], così come sul potere d’acquisto [cioé. reddito] della famiglia dell’affittuario.
(3) affitto protetto non può essere più basso dell’importo necessario coprire i costi di mantenimento regolare dell’edificio residenziale [in che è localizzato l’appartamento] che è determinato con legislazione speciale.”
35. Sezione 13 stati che il padrone di casa deve mantenere l’appartamento che lui o lei affittano fuori in una condizione abitabile, in conformità col contratto di contratto d’affitto.
36. Sezione 14(3) prevede che l’affittuario deve notificare il padrone di casa di qualsiasi richiesto ripara nell’appartamento ed i locali comunali dell’edificio nei quali è localizzato, i costi di che deve essere sopportato col padrone di casa.
37. Facendo seguito a sezione 19 un padrone di casa può terminare un contratto d’affitto nelle cause seguenti:
– se l’affittuario non paga l’affitto o accuse;
– se l’affittuario subaffitta l’appartamento o parte di sé senza permesso dal padrone di casa;
– se l’affittuario o gli altri inquilini nell’appartamento disturbano gli altri inquilini nell’edificio;
– se un’altra persona, non chiamata nel contratto di contratto d’affitto vive nell’appartamento per più lungo di trenta giorni senza permesso dal padrone di casa, eccetto dove che persona è il consorte, figlio o genitrice dell’affittuario o degli altri inquilini legali nell’appartamento, o una persona a carico dell’affittuario o una persona in riguardo di chi l’affittuario è una persona a carico;
– se l’affittuario o gli altri inquilini legali usano l’appartamento per fini altro che come alloggio vivente.
38. Sezione 21 letture siccome segue:
“Separatamente dai motivi convenuti in sezione 19 di questo Atto, il padrone di casa può terminare un contratto d’affitto della durata indefinita se lui o lei intendono di passare all’appartamento o installare suo o i suoi figli, genitori o persone a carico in sé.”
(b) Approvvigiona relativo a contratto d’affitto protetto
39. Disposizioni di transizione (sezioni 30-49) del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto stabilisca una categoria speciale di affittuari (“affittuari protetti”-zaštieni ćnajmoprimci), vale a dire, quelli che prima erano possessori di affitti specialmente protetti in riguardo di appartamenti privatamente posseduti o quelli che non acquistarono i loro appartamenti sotto gli Affitti Specialmente Protetti (Vendita ad Occupante) l’Atto. Simile affittuari sono soggetto ad un numero di misure protettive, come l’obbligo di padroni di casa per contrarre un contratto d’affitto della durata indefinita; pagamento di affitto protetto (zaštiena najamnina), l’importo di che è esposto col Governo; ed un ruolo limitato dei motivi per conclusione del contratto d’affitto. Le disposizioni del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto relativo a contratto d’affitto ordinario fanno domanda a contratto d’affitto protetto a meno che le disposizioni relativo a contratto d’affitto protetto prevedono altrimenti.
40. Con sezione 30 dell’Atto gli affitti specialmente protetti ed ancora esistendo (veda paragrafo 30 sopra) fu abolito e possessori di simile affitti furono protegguti affittuari come del suo arrivo in vigore.
41. Sezione 31(1) prevede che il proprietario dell’appartamento ed il possessore precedente di un affitto specialmente protetto in riguardo dello stesso appartamento entrerà in un contratto di contratto d’affitto della durata indefinita dove l’affittuario avrà il diritto ad affitto protetto. Sezione 31(2) gli stati che l’affittuario protetto non ha il diritto ad affitto protetto se lui o lei corrono un affari in una parte dell’appartamento o possiedono un alloggio abitabile o appartamento.
42. Secondo sezione 33(2) l’affittuario deve presentare una richiesta per la conclusione di un contratto di contratto d’affitto che stipula affitto protetto al padrone di casa entro sei mesi dall’entrata dell’Atto in vigore o dal giorno su che la decisione che determina il diritto di che persona per usare l’appartamento diviene definitivo.
43. Sezione 33(3) gli stati che se il padrone di casa non entra o rifiuta di entrare in un contratto di contratto d’affitto che stipula affitto protetto entro tre mesi della ricevuta della richiesta dell’affittuario, l’affittuario può portare un’azione nella corte competente con una prospettiva ad ottenendo una sentenza al posto del contratto di contratto d’affitto.
44. Segue da sezione 35 che l’affittuario protetto deve pagare il padrone di casa, oltre all’affitto protetto le parcelle di utilità e le altre accuse imposero in collegamento col vivendo nell’appartamento (costi in marcia), se loro hanno concordato così.
45. Sezione 36 letture siccome segue:
“Se, dovendo che ad emendamenti alla legislazione, assegnò ad in sezione 7 di questo Atto, il livello dei cambi di affitto protetti l’affittuario è legato per pagare che [riveduto] affitto sulla base del calcolo prevista col padrone di casa senza qualsiasi la modifica del [il contratto d’affitto] contraente.”
46. Sezione 37(1) prevede che persone che, al tempo dell’entrata dell’Atto in vigore, aveva la condizione giuridica di un membro del possessore della famiglia dell’inquilino protetto, acquisì sotto le disposizioni dell’Alloggio del 1985 Agisca (veda paragrafo 29 sopra), deve essere entrato nel contratto di contratto d’affitto.
47. Sezione 38 stati siccome segue:
“(1) nell’evento della morte di un affittuario protetto o quando l’affittuario protetto abbandona l’appartamento, i diritti ed i doveri dell’affittuario protetto convenuti nel contratto di contratto d’affitto passeranno [uno di] il person[s] indicò nel contratto di contratto d’affitto, soggetto al loro accordo.
(2) nell’evento di una controversia, il padrone di casa designerà l’affittuario.
(3) la persona assegnata ad in paragrafo 1 di questa sezione può [renda un] la richiesta [a] il padrone di casa per concludere un contratto di contratto d’affitto [stipulando affitto protetto] entro sessanta giorni dal cambio di circostanze [assegnò ad in paragrafo 1 di questa sezione].
(4) il padrone di casa concluderà con la persona assegnata ad in paragrafo 1 di questa sezione un contratto per contratto d’affitto dell’appartamento della durata indefinita, stipulando i diritti ed i doveri di un affittuario protetto.”
48. I motivi per conclusione con un padrone di casa del contratto d’affitto di un appartamento ad un affittuario protetto sono esposti fuori in sezione 40 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto che legge siccome segue:
“(1) separatamente dai motivi convenuti in sezione 19 di questo Atto, un padrone di casa può terminare il contratto d’affitto di un appartamento ad un affittuario protetto, per motivi:
– purché per in sezione 21(1) di questo Atto,
– se lui o lei non hanno l’altro alloggio per lui o lei e per suo o la sua famiglia, e è [uno] concedè ad assistenza sociale e permanente sulla base della legislazione speciale o è più di sessanta anni maggiorenne.
(2) [invalidò con la Corte Costituzionale come incostituzionale con una decisione di 31 marzo 1998.]
(3) nella causa assegnata ad in paragrafo 1, seconda supplire-paragrafo di questa sezione il governo locale… fornirà all’affittuario protetto un altro appartamento appropriato [nell’uso del quale lui o lei tratterranno] i diritti ed obblighi di un affittuario protetto.
(4) il padrone di casa o il governo locale nelle cause assegnate ad in paragrafi 2 e 3 di questa sezione non sono legati per fornire all’affittuario protetto un altro appartamento appropriato se lui o lei possiedono un appartamento abitabile ed appropriato nel territorio del distretto amministrativo o municipio dove l’appartamento dove lui o lei vivono è localizzato.
(5)…”
49. Con una decisione di 31 marzo 1998 la Corte Costituzionale invalidò come incostituzionale (veda paragrafo 57 sotto), inter l’alia, divida in paragrafi 2 di sezione 40 quale purché che nella causa assegnata ad in paragrafo 1, prima la supplire-paragrafo di che sezione il padrone di casa potrebbe terminare solamente il contratto d’affitto protetto se lui o lei avessero fornito all’affittuario protetto un altro appartamento abitabile sotto condizioni di alloggio che non erano meno favorevoli per l’affittuario. Dopo che decisione della Corte Costituzionale, la Corte Suprema, in decisione Entusiasmare-486/02-2, Gzz-74/02 di 21 febbraio 2007, specificò che un padrone di casa che intende di muoversi in suo o il suo proprio appartamento o installa suo o i suoi figli, genitori o therein delle persone a carico è concesso per terminare il contratto di contratto d’affitto di un appartamento ad un affittuario protetto (o rifiutare di entrare in un contratto di contratto d’affitto) solamente se (un) il padrone di casa non ha l’altro alloggio per lui o lei e per suo o la sua famiglia, ed o è concesso ad assistenza sociale e permanente o è più di sessanta anni maggiorenne; o (b) l’affittuario possiede un appartamento abitabile ed appropriato nello stesso municipio o distretto amministrativo dove l’appartamento dove lui o lei vivono è localizzato.
50. Sezione 41 definisce la nozione di un “appartamento appropriato”, assegnò ad in paragrafi 3 e 4 di sezione 40, siccome un appartamento localizzò nello stesso distretto amministrativo o municipio coi quali si attengono in termini della sua taglia il “una persona una stanza” il principio e quale non ha un più grande numero di stanze che l’appartamento l’affittuario protetto deve muoversi fuori di.
2. Legislazione subordinata e riferita
(un) Il Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto
51. Il Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto (Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrivanje đzaštiene ćnajamnine, Ufficiale Pubblica N. 40/97 e 117/05) che entrò in vigore 16 aprile 1997 è la legislazione subordinata assegnata ad in sezione 7(1) del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda paragrafo 34 sopra).
52. Sezione 3 contiene la formula matematica per calcolare affitto protetto. La formula prende in considerazione: (un) l’area di pavimento usabile dell’appartamento; (b) l’indice dei prezzi di costruzione (come di 1 novembre 2005 quando gli Emendamenti al Decreto entrato in vigore); (il c) il numero di punti dato all’appartamento nel suo documento di valutazione (quali dipendono dai materiali di edificio, lo stato della falegnameria e piombando, lo stato dell’acqua, benzina, riscaldamento ed installazioni elettriche e sbocchi di telecomunicazione, la finitura dei pavimenti e muri il pavimento sul quale è localizzato l’appartamento, l’esistenza di un elevatore ecc.); (d) il coefficiente di ubicazione (quale dipende dall’ubicazione dei trend piatti e demografici); e (e) il coefficiente di utilizzabilità (quale dipende dell’area di pavimento usabile dell’appartamento ed il numero di inquilini che vivono in sé).
53. Sezione 9 prevede per la possibilità di ridurre l’importo dell’affitto protetto calcolata in conformità con la formula contenuta in sezione 3 in cause dove era meno il reddito mensile e medio per membro della famiglia di anno precedente che mezzo il reddito mensile e medio nella Repubblica di Croatia per lo stesso anno.
54. Sezione che 10 stati che l’importo dell’affitto protetto ha ridotto in conformità con sezione 9 non possono essere più basso che un certo minimo importo calcolò usando la formula prevista in quel la sezione.
55. Secondo sezione 11(1) l’importo mensile dell’affitto protetto in riguardo di un specifico appartamento sarà calcolato una volta col padrone di casa per anno. Sezione 11(2) prevede che il padrone di casa può chiedere al reparto attinente dell’autorità locale accusato con affari di alloggio per calcolare l’importo dell’affitto protetto per l’appartamento fuori il quale lui o lei stanno affittando.
(b) La Decisione sulla determinazione del livello di affitto liberamente negoziato
56. Il Governo della Decisione di Croatia sulla determinazione del livello di affitto liberamente negoziato (Odluka o utvrivanju đslobodno ugovorene najamnine, Ufficiale Pubblica n. 120/00) di 15 novembre 2000, espone il livello di affitto per appartamenti posseduti con lo Stato. Si noterà che questo affitto non è protegguto affitto ma “negoziò liberamente affitto” all’interno del significato di sezione 6 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda paragrafo 33 sopra). Ciononostante, perché simile appartamenti sono assegnati ad inquilini socialmente vulnerabile generalmente, è un senza scopo di lucro o basso-profitto affittò e è abbassi così notevolmente che l’affitto di mercato. In particolare, la Decisione prevede che l’importo di affitto liberamente negoziato per essere pagato con affittuari in appartamenti Statali corrisponderà a due volte l’importo della parcella di condominio mensile pagato nel finanziamento di riserva comune dell’edificio dove l’appartamento è localizzato (veda paragrafo 67 sotto). Prevede anche che l’importo di affitto liberamente negoziato pagò con affittuari protetti non concessi ad affitto protetto per le ragioni esposte fuori in sezione 31(2) del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda paragrafo 41 sopra) sarà esposto a HRK 15 per metro quadrato.
3. La causa-legge della Corte Costituzionale
57. Ricorsi numerosi che seguono per (astratto) revisione costituzionale (prijedlog za ocjenu ustavnosti), con decisione n. U-io-762/1996 di 31 marzo 1998 (Ufficiale Pubblica 48/98 6 aprile 1998) la Corte Costituzionale invalidò quattro disposizioni del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto, incluso sezione 40(2), come incostituzionale (veda paragrafo 49 sopra). Nella sua decisione respinse anche un numero di quelli ricorsi e con ciò rifiutò di fare una rassegna la costituzionalità di un’altra tredici disposizioni dello stesso Atto, incluso sezione 7 (veda paragrafo 34 sopra), così come dell’Atto intero stesso.
58. Con decisione n. U-io-533/2000 di 24 maggio 2000 (Ufficiale Pubblica 56/00 6 giugno 2000) la Corte Costituzionale respinse un ricorso per (astratto) revisione costituzionale e così rifiutò di fare una rassegna la costituzionalità di otto disposizioni del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto, incluso sezione 7 (veda paragrafo 34 sopra), così come dell’Atto intero stesso.
59. Con decisione n. U-II-1218/2000 di 22 novembre 2000 la Corte Costituzionale respinse un ricorso per (astratto) revisione costituzionale e così rifiutò di fare una rassegna la costituzionalità del Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto (veda divide in paragrafi 51-55 sopra).
D. L’Obblighi Atto
60. Molte disposizioni degli Obblighi Agiscono (Zakon odnosima di obveznim di o, Ufficiale Pubblica, N. 35/2005 e 41/2008) che entrò in vigore 1 gennaio 2006 governi contratti di contratto d’affitto.
61. Sezione 551 stati che le disposizioni degli Obblighi Agiscono su contratti di contratto d’affitto faccia domanda, siccome articoli di assistente, a contratti d’affitto governati con legislazione speciale.
62. Sezione 553(1) prevede che il locatore ha fare la proprietà disponibile all’affittuario e mantenerlo in una condizione appropriato per l’uso convenuto.
63. Sezione 554 letture siccome segue:
Mantenimento della proprietà ed imposte di pubblico
Sezione 554
“(1) per mantenere la proprietà in una condizione appropriato per l’uso convenuto il locatore è legato per eseguire il richiesto ripara in tempo dovuto ed alla sua propria spesa, e l’affittuario è legato per permettere il locatore di fare così.
(2) il locatore è legato rimborsare qualsiasi costa l’affittuario è incorso in con eseguendo ripara, uno perché loro erano urgenti o perché il locatore, stato stato informato al riguardo, non li esegua in tempo dovuto.
(3) i costi di minore ripara ed i costi di uso regolare della proprietà [cioé. costi in marcia] sarà sopportato con l’affittuario.
(4) l’affittuario è legato per notificare il locatore del richiesto ripara senza ritardo; altrimenti lui o lei saranno responsabili per il danno risultante.
(5) tutte le tasse ed imposte di pubblico nel collegamento con la proprietà affittata saranno sopportate col locatore.”
E. Il Proprietà Atto
64. Sezioni 66-99 della Proprietà e gli Altri Diritti In Rem Act (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Ufficiale Pubblica n. 91/96 con emendamenti susseguenti) che entrò in vigore 1 gennaio 1997 (“il Proprietà Atto”), regola condominio (vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, etažno vlasništvo). Questa è una forma di (il co -) proprietà di una multi-unità che costruisce dove c’è proprietà separata e distinta di unità individuali (come appartamenti o affari premette) e la comproprietà di aree comunali dell’edificio (come ingressi, scale, atri, il tetto scaldando sistema, elevatori ecc.) e della terra sotto sé.
65. Sezione 84(1) prevede che un coproprietario in un condominio è legato per sostenere, a suo o la sua propria spesa, l’unità individuale (per esempio, un appartamento) lui o lei possiedono individualmente e devono sopportare tutte le imposte pubbliche in collegamento con quel l’unità.
66. Sezione 84(3) gli stati che se un affittuario di un’unità individuale (per esempio, un inquilino) è legato per pagare per le utilità collegò col suo uso, il proprietario di che unità garantirà al provveditore di utilità che loro saranno pagati.
67. Secondo sezione 89(1) e (2) i costi di mantenimento di e miglioramenti ad un condominio sono in carica su tutti i coproprietari in proporzione alla loro quota nel condominio. Coproprietari devono preparare un finanziamento di riserva comune (zajednika čpriuva) in che loro devono pagare una parcella di condominio (doprinos za zajedniku priuvu).
Legislazione di F. su imposta sul reddito personale
68. Il Personale del 2004 Imposta sul reddito Atto (Zakon o porezu na dohodak, Ufficiale Pubblica n. 177/04 con emendamenti susseguenti) entrò in vigore 1 gennaio 2005. Sezione 8 set che l’imposta sul reddito personale tassa a 12%, 25% o 40%, dipendendo dal livello di reddito imponibile.
69. Sezione 27(1) e (2) preveda che reddito imponibile da proprietà e diritti patrimoniali includono, inter l’alia, la differenza fra ricevute (le prese) su conto di affitto e contratti d’affitto ed i costi incorso in col contribuente in collegamento con quelle ricevute, dove solamente costa su a 30% dell’importo ricevuto può essere dedotto.
70. Disposizioni simili furono contenute in sezione 23(1) e (2) del Personale del 2000 Imposta sul reddito Atto (Ufficiale Pubblica n. 127/00 con emendamenti susseguenti) che era in vigore fra il 2001 e 31 dicembre 2003 di 1 gennaio e sezioni 30(1) e 32(1) del Personale del 1993 Imposta sul reddito Atto (Ufficiale Pubblica n. 109/93 con emendamenti susseguenti) che era in vigore fra il 1994 e 31 dicembre 2000 di 1 gennaio. Aliquote d’imposta, mentre dipendendo da reddito imponibile, era 20% e 35% sotto il Personale del 1993 Imposta sul reddito Atto, e 15%, 25% e 35% e, come di 1 gennaio 2003, anche 45% sotto il Personale del 2000 Imposta sul reddito Atto.
III. ALTRI DOCUMENTI ATTINENTI
A. Bills per correggere il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto
1. Rediga Emendamenti di 12 dicembre 2002 al Contratto d’affitto di Appartamenti Atto
71. 12 dicembre 2002 il Governo di Croatia adottò emendamenti di bozza al Contratto d’affitto di Appartamenti Atto e li presentò a Parlamento per prima lettura. Parlamento deliberò sugli emendamenti di bozza 29 gennaio 2003 e convenuto a loro. Il conto contenne una proposta per correggere, inter l’alia, sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto che è la disposizione su affitto protetto (veda paragrafo 34 sopra).
72. La parte generale del rapporto esplicativo a quelli Redige letture di Emendamenti siccome segue:
“Il livello corrente di affitto protetto è, in principio, non coprire anche i costi di mantenimento delle aree comunali ed installazioni di un edificio che costi sono in carica su proprietari piatti. Perciò, è evidente che, in principio, il [parcella di condominio] è più alto dell’affitto protetto. Segue che proprietari uguagliano debba pagare la differenza fra l’affitto ottenuto e [la parcella di condominio]. In oltre, sotto la legislazione applicabile proprietari piatti [chi sono] persone fisiche sono anche responsabili per pagare imposta sul reddito sul [reddito derivò da] il contratto d’affitto di [loro] gli appartamenti.
Perciò, il più basso [il livello di] affitto protetto dovrebbe essere regolato così che… [è] collegò con le spese di manutenzione regolari dell’edificio. Il criterio del potere d’acquisto [cioé. reddito] dovrebbe essere separato dal livello dell’affitto e dovrebbe essere collegato invece col sistema di benessere sociale che prevede per un assegno di alloggio di ‘’…
In particolare, in alloggio di noleggio sviluppato sistemi uno dei principi di base fecero domanda, addirittura sotto il sistema di senza scopo di lucro o affitti di basso-profitto, e [quelli che coinvolgono] gruppi privilegiati e protetti di inquilini incluso persone socialmente vulnerabile, è che l’affitto deve coprire i minimi costi di mantenimento del patrimonio immobiliare (di [sia] l’edificio e l’appartamento) e che così definiti gruppi vulnerabile… è previsto per col sistema di benessere sociale.”
73. La parte speciale del rapporto esplicativo a sezione 1 dei Bozza Emendamenti che le ammende sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto, letture:
“… Il livello di oggi di affitto protetto è fra l’importo mensile e più basso di 1.53 generalmente e circa il 2 [croato] kunas per metro di piazza di appartamento. Si valuta che l’affitto è esposto all’importo più basso di solito.
È proposto anche che l’affitto protetto [in qualsiasi una causa] non dovrebbe essere più basso che l’importo pagato col proprietario dell’appartamento [cioé. la parcella di condominio] nel finanziamento di riserva comune per il mantenimento dei locali comunali ed installazioni dell’edificio [dove l’appartamento è localizzato], aumentò entro 20%. Che aumento è [propose] perché il proprietario di un appartamento [cioé. un padrone di casa] [chi è una persona fisica] è legato con la legislazione applicabile per dichiarare il contratto di contratto d’affitto dell’appartamento, [più specificamente], il reddito da che contratto d’affitto, alle autorità fiscali. [L’aumento proposto] coprirebbe perciò i costi incorsi in col proprietario come un risultato del suo obbligo per mantenere l’edificio (ma non l’appartamento) e la tassa [impose] su… [il reddito da] che contratto d’affitto.”
2. I Definitivo Bozza Emendamenti di 3 luglio 2003 al Contratto d’affitto di Appartamenti Atto
74. 3 luglio 2003 il Governo di Croatia adottò la definitivo versione degli emendamenti di bozza di abovementioned e li presentò al Parlamento croato per seconda lettura. La definitivo versione contenne anche una proposta per correggere sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto e valutò che a che tempo circa il 7,000 appartamenti privatamente-posseduti in Croatia erano soggetto allo schema di contratto d’affitto protetto. Questa definitivo versione degli emendamenti di bozza fu messa sull’agenda di Parlamento per la sessione sostenuta fra 24 settembre e 17 ottobre 2003. Comunque, Parlamento non aveva l’opportunità di deliberare o votare su che redige prima la sua risoluzione su conto delle elezioni parlamentari programmato ed imminenti.
75. La parte generale del rapporto esplicativo alle Definitivo letture di Emendamenti di Bozza siccome segue:
“Il livello corrente di affitto protetto è, in principio, non coprire anche i costi di mantenimento di un edificio che costi sono in carica su proprietari piatti. Il livello più basso di affitto protetto è esposto attualmente a 1.53 [croato] kunas per metro di piazza di un appartamento. Comunque, su un periodo di cinque anni di accusare che affitto che è stato stabilito che i costi riferirono notevolmente al mantenimento di aree comunali ed installazioni in edifici [l’ecceda]. Di conseguenza, proprietari piatti hanno… paghi… la differenza [fra l’affitto ottenuto e] l’importo richiese per il mantenimento delle aree comunali ed installazioni dell’edificio [cioé. la parcella di condominio]. In oltre, sotto la legislazione di tassa applicabile… proprietari piatti con affittuari protetti che vivono nei loro appartamenti sono anche responsabili per pagare imposta sul reddito sul… [reddito derivò da] che contratto d’affitto da che loro infatti non renda [qualsiasi] profitto netto ma solamente incorre in spese extra.
È perciò necessario per regolare il criterio per esporre il livello di affitto protetto [così che copre] i costi di mantenimento del patrimonio immobiliare in oggetto. Fin dal livello di affitto protetto è molto basso (per un appartamento di alcuni 60 metri di piazza l’affitto protetto e medio è circa il 100 [croato] kunas per mese) è proposto di garantire [il suo pagamento in cause dove] il [privo di denaro] inquilino non è capace di pagarlo per il sistema di benessere sociale che, all’interno della struttura legislativa e corrente, prevede per un assegno di alloggio di ‘’….”
76. La parte speciale del rapporto esplicativo ai Definitivo Bozza Emendamenti relativo a sezione 1 della Bozza, mentre correggendo sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto, legge siccome segue:
“… Il livello di oggi di affitto protetto è fra l’importo mensile e più basso di 1.53 generalmente e circa il 2 [croato] kunas per metro di piazza di un appartamento. Si valuta che affitto è esposto all’importo più basso che in principio non copre anche i costi del mantenimento delle aree comunali dell’edificio di solito [in che è localizzato l’appartamento].
Divida in paragrafi 3… attualmente prevede che affitto protetto non può essere più basso dell’importo necessario coprire i costi di mantenimento regolare dell’edificio residenziale [cioé. la parcella di condominio], determinò con legislazione speciale. Comunque, poiché che importo non è [davvero] specificò con qualsiasi legislazione speciale, si propone che sia specificato nel Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto.”
3. Rediga Emendamenti di novembre 2013 al Contratto d’affitto di Appartamenti Atto
77. A novembre 2013 il Ministero attinente preparò emendamenti di bozza al Contratto d’affitto di Appartamenti Atto e 6 dicembre 2013 aprì un dibattito pubblico sulla bozza che durò sino a 6 febbraio 2014. Questa bozza propone anche che sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto sia corretta ma stime che attualmente non più di 2,600 appartamenti privatamente-posseduti in Croatia sono soggetto allo schema di contratto d’affitto protetto.
78. Quelli Redigono Emendamenti contiene una proposta per correggere sezione 40 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda paragrafo 48 sopra) così che un padrone di casa che intende di muoversi in suo o il suo proprio appartamento o installa suo o i suoi figli, genitori o therein delle persone a carico sarebbero concessi per terminare il contratto di contratto d’affitto di un appartamento ad un affittuario protetto senza qualsiasi le condizioni. In che situazione il governo locale dovrebbe fornire all’affittuario protetto un altro appartamento appropriato per l’uso del quale lui o lei starebbero pagando affitto protetto. Siccome riguardi proteggerono affitto, i Bozza Emendamenti contengono una proposta all’effetto che il suo livello dovrebbe essere simile coprire i costi di mantenimento dell’edificio nel quale l’appartamento è localizzato (veda paragrafo 67 sopra) ed abilita i padroni di casa per dedurre almeno del profitto dall’affittare fuori i loro appartamenti. I Bozza Emendamenti prevedono anche aumento graduale nel livello di affitto protetto così che può in dieci anni della loro entrata in portata di vigore il livello di affitto liberamente negoziato. Infine, i Bozza Emendamenti prevedono per Stato e sussidi di governo locale che abiliterebbero affittuari protetti per comprare (un altro) spiani le condizioni favorevoli sotto e con ciò soddisfi le loro necessità di alloggio.
79. La parte generale del rapporto esplicativo ai Bozza Emendamenti, legge siccome segue:
“Il livello corrente di affitto protetto è, in principio, non coprire anche i costi di mantenimento di un edificio che è in carica su proprietari piatti. Il livello più basso di affitto protetto è esposto attualmente a 2.7 [croato] kunas per metro di piazza di un appartamento. Comunque, durante il corso di molti anni di accusare che affitto che è stato stabilito che i costi riferirono notevolmente al mantenimento di aree comunali ed installazioni in edifici [l’ecceda]. Di conseguenza, proprietari piatti hanno… paghi… la differenza [fra l’affitto ottenuto e] l’importo richiese per il mantenimento delle aree comunali ed installazioni dell’edificio [cioé. la parcella di condominio]. In oltre, sotto la legislazione di tassa applicabile… proprietari piatti con affittuari protetti che vivono nei loro appartamenti sono anche responsabili per pagare imposta sul reddito sul… [reddito derivò da] che contratto d’affitto dal quale loro non rendono [qualsiasi] il profitto ma solamente incorre in spese extra.
…
Siccome riguardi proteggerono affitto, è proposto che il criterio per esporre che affitto sia definito così che copre i costi di mantenimento regolare del patrimonio immobiliare.
Il metodo proposto del calcolo aumenterebbe il livello di affitto protetto (…) così che sé [non solo] copra i costi di mantenimento regolare del patrimonio immobiliare [ma che] i proprietari piatti riceverebbero una porzione di sé come un risarcimento per affittare fuori l’appartamento. …
Un aumento graduale nel [il livello di protetto] affitto è previsto anche, così che dopo che dieci anni giungerebbe al livello di affitto liberamente negoziato.
…
Sotto la soluzione nuova e proposta secondo la quale sarebbe esposto affitto protetto così che copre i costi, proprietari piatti dovrebbero garantire più finanziamenti supplementari per soddisfare i loro obblighi che concernono mantenimento regolare delle aree comunali dell’edificio.”
80. La parte speciale del rapporto esplicativo ai Bozza Emendamenti relativo a sezione 1 della Bozza, mentre correggendo di sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto, legge siccome segue:
“… Il livello di oggi di affitto protetto è fra l’importo mensile e più basso di 2.7 generalmente e circa il 3.8 [croato] kunas per metro di piazza di un appartamento. Si valuta che affitto è esposto all’importo più basso che in principio non copre anche i costi del mantenimento delle aree comunali dell’edificio di solito [in che è localizzato l’appartamento].”
I rapporti di Difensore civile di B.
81. La parte attinente della Relazione annuale del 2007 del Difensore civile croato (Izvješe ćo radu pukog čpravobranitelja za 2007. godinu) legge siccome segue:
“… la questione sistematica di affitto controllato (affitto protetto), quel è, [se prevede] un equilibrio equo fra gli interessi di padroni di casa in perdite coprenti incorse in in collegamento col mantenimento dei loro appartamenti e l’interesse generale nell’offrire appartamenti ad inquilini sotto le stesse condizioni… loro avevano [godè] come possessori di affitti specialmente protetti fu sollevato anche di fronte al Difensore civile.
Il livello di affitto protetto che è esposto in conformità col Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto non abilita padroni di casa per attenersi col loro obbligo per eseguire lavoro di mantenimento costoso. Perciò, [i padroni di casa] consideri che il setting del [il livello di] affitto protetto (affitto controllato) senza qualsiasi possibilità di sollevarlo in prospettiva dell’and/or di valore ripara costi di un appartamento [vuole dire che] loro sono stati costretti per sopportare un carico eccessivo e sproporzionato.
Benché la richiesta delle restrizioni è giustificata e proporziona allo scopo perseguito nell’interesse generale (la protezione di inquilini, un problema socialmente sensibile), [il setting di] il livello di [protetto] affitti sotto le spese di manutenzione [ha voluto dire che] una distribuzione equa del sociale e carico finanziario coinvolta nella riforma di legislazione di alloggio non è stata realizzata. Un meccanismo di protezione che è… un viale legale per [ottenendo] il risarcimento per perdite (per esempio, per sussidi ai proprietari per spese di manutenzione [o] sussidi agli inquilini per affitto) non è stato previsto.
Nell’ordinamento giuridico nazionale è necessario per assicurare, in una maniera opportuna e [usando] misure appropriate, [che c’è] i meccanismi [in posto] per mantenere un equilibrio equo fra gli interessi di padroni di casa (incluso il loro diritto per dedurre profitto dalla loro proprietà) e l’interesse generale che è la protezione di inquilini, così che un carico and/or alloggio condizioni eccessive che sono più onerose di quelli delle quali loro hanno goduto finora non sono imposte su loro. Nell’evento che tutela giuridica è chiesta fuori dell’ordinamento giuridico nazionale, la Repubblica di Croatia può essere fissata altrimenti, in una situazione dove deve pagare il risarcimento (Corte europea di Diritti umani, sentenza di Pilota della Grande Camera di 19 giugno 2006 Hutten-Czapska c. la Polonia).”
82. La parte attinente della Relazione annuale del 2012 del Difensore civile croato (Izvješe ćo radu pukog čpravobranitelja za 2012. godinu) legge siccome segue:
“Affitto protetto è pagato con possessori precedenti di affitti specialmente protetti di appartamenti in proprietà privata e quelli che non acquistarono un appartamento sulla base degli Affitti Specialmente Protetti (Vendita ad Occupante) l’Atto. Affitto protetto non copre le spese di manutenzione degli appartamenti sopportate coi proprietari (i padroni di casa). Questo equilibrio è stato minato inoltre col fatto che protetto affitti completamente esclude il diritto di proprietari per dedurre profitto dalla loro proprietà. È perciò necessario per offrire meccanismi nell’ordinamento giuridico nazionale per realizzando e mantenere un equilibrio equo fra gli interessi di proprietari che sono costretti per sopportare un carico eccessivo e gli interessi di inquilini che desiderano mantenere il loro alloggio corrente condizionano.”
83. Nella stessa Relazione annuale il Difensore civile presentò, per esempio, la causa di un padrone di casa che presentò un reclamo con l’Ufficio del Difensore civile:
“Il reclamante [un padrone di casa] da Z. si lamenta del fatto che l’affitto protetto pagò con l’inquilino non copra anche i costi di base lui ha [nascere] per il mantenimento dell’appartamento. Il livello di [la parcella di condominio], quel è, i finanziamenti intesero di coprire gli aspettati costi di mantenimento e miglioramento dell’edificio [in che è localizzato l’appartamento], ha raddoppiato. Lui ulteriore afferma che lui, come un anno-vecchio del 78 pensionato [è costretto così a] la co-finanza l’alloggio di un inquilino di lavorare-età che è 39 anni vecchio.
Misure prese: Il reclamante fu consigliato di esporre un [riveduto] importo di affitto protetto per l’inquilino. Il Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto prevede che l’importo mensile di affitto protetto in riguardo di un specifico appartamento sarà calcolato una volta col padrone di casa per anno (sezione 11). [Il reclamante] può chiedere anche all’autorità competente del Distretto amministrativo di Z. di calcolare l’importo dell’affitto protetto. Altrimenti, quel è, se l’inquilino non accetta l’offerta per correggere il contratto, [il reclamante] può chiedere l’emendamento della parte del contratto di contratto d’affitto riguardo al livello dell’affitto protetto con portando un’azione civile [con una prospettiva ad ottenendo una sentenza che specifica un importo diverso di affitto].
Un aumento in affitto non può essere basato su un aumento in [la parcella di condominio], perché [che parcella] non è incluso nella formula per il calcolo di affitto protetto. Piuttosto, è [basato su] un cambio in valore degli elementi [incluso] in [che] la formula…: l’indice dei prezzi di costruzione (6,000 [croato] kunas per metro di piazza di superficie usabile dell’appartamento), la rete media salario mensile nella Repubblica di Croatia, il numero di membri di famiglia ed il reddito netto mensile e medio per membro della famiglia di anno passato.”
84. Nella sua Relazione annuale del 2013 (Izvješe ćo radu vomitano čpravobraniteljice za 2013. godinu) il Difensore civile criticò l’aumento graduale nel livello di affitto protetto previsto coi Bozza Emendamenti di novembre 2013 al Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda paragrafo 78 sopra) nei termini seguenti:
“… i proposero… periodo di dieci-anno durante il quale l’affitto protetto dovrebbe giungere al livello di affitto liberamente negoziato per i proprietari intende restrizione del loro contrario di diritto di proprietà alla Costituzione che garantisce il diritto di proprietà e prevede che proprietà può essere presa o può essere restretta nell’interesse della Repubblica di Croatia [solamente] contro pagamento del risarcimento per il suo valore di mercato.”
Indici dei prezzi di Costruzione di C.
85. Il prezzo di costruzione (graenja di cijena di etalonskađ) per metro di piazza in kunas croato (HRK) ed in euros (EUR) che è uno dei fattori preso in considerazione nel calcolo di affitto protetto (veda paragrafo 52 sopra), è cambiato siccome segue:

Periodo HRK EUR
1 giugno 1995-2 gennaio 2002 3,400.00 NA
3 gennaio 2002-18 novembre 2003 5,156.60 700
19 novembre 2003-5 giugno 2005 5,307.83 700
6 giugno 2005-8 maggio 2008 5,246.62 700
9 maggio 2008-9 giugno 2009 5,808.00 792.41
10 giugno 2009-4 settembre 2012 5,808.00 NA
Il 2012 onwards di 5 settembre 6,000.00 NA
Informazioni di D. sul salario mensile e medio e media pensione mensile in Croatia
86. Secondo rapporti emessi con della Scrivania Statale di Statistiche (Državni zavod za statistiku) il salario mensile e medio in HRK in Croatia fra il 1997 ed il 2012 era siccome segue:

Anno Corrisponda in HRK
1997 2,377
1998 2,681
1999 3,055
2000 3,326
2001 3,541
2002 3,720
2003 3,940
2004 4,173
2005 4,376
2006 4,603
2007 4,841
2008 5,178
2009 5,311
2010 5,343
2011 5,441
2012 5,478

87. Secondo informazioni statistiche previste col Pensione Fondo croato (Hrvatski zavod za mirovinsko osiguranje) la pensione mensile e media (in HRK) in Croatia fra il 1999 ed il 2012 era siccome segue:
Anno Corrisponda in HRK
1999 1,309.43
2000 1,382.48
2001 1,591.96
2002 1,647.67
2003 1,702.24
2004 1,758.12
2005 1,829.27
2006 1,875.68
2007 1,933.83
2008 2,059.52
2009 2,156.83
2010 2,165.30
2011 2,156.83
2012 2,165.65
LA LEGGE
IO. COME A SE L’EREDE DI IL RICHIEDENTE PUÒ INTRAPRENDERE LA RICHIESTA
88. Nella sua lettera alla Corte di 6 dicembre 2011 il rappresentante del richiedente informò la Corte che il richiedente era morto 6 febbraio 2011 e che il suo erede legale, il Sig. Boris Filii ćera “pronto sostituirlo in questa questione” (veda paragrafo 5 sopra). Lui presentò una decisione emessa con un notaio pubblico di 15 luglio 2011 che dichiara il Sig. Filii il richiedente risuoli erede.
89. La Corte considera che nel fare così l’erede del richiedente espresso il desiderio per intraprendere la richiesta. Il Governo non contestò questo.
90. Avendo riguardo ad alla sua causa-legge sulla materia (veda, per esempio, Malhous c. la Repubblica ceca (il dec.) [GC], n. 33071/96, ECHR 2000 XII), e determinato che l’erede del richiedente ereditò l’appartamento in oggetto e con ciò divenne il suo proprietario, la Corte sostiene che lui ha sostenendo continuare i procedimenti presenti nel posto del richiedente. Comunque, l’esame della Corte è limitato alla questione di se o non le azioni di reclamo come originalmente presentò col Sig. Statileo che rimane il richiedente riveli una violazione della Convenzione (veda Malhous, citato sopra).
II. Violazione allegato Di Articolo 1 Di Protocollo N.ro 1 A La Convenzione
91. Il richiedente si lamentò che lui non era stato capace di riguadagnare proprietà del suo appartamento o accusare il mercato affitti per il suo contratto d’affitto. Lui si appellò su Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione che legge siccome segue:
“Ogni naturale o legale persona è concessa al godimento tranquillo delle sue proprietà. Nessuno sarà privato delle sue proprietà eccetto nell’interesse pubblico e soggetto alle condizioni previste per con legge e coi principi generali di diritto internazionale.
Comunque, le disposizioni precedenti non possono in qualsiasi modo danneggia il diritto di un Stato per eseguire simile leggi come sé ritiene necessario controllare l’uso di proprietà in conformità con l’interesse generale o garantire il pagamento di tasse o gli altri contributi o sanzioni penali.”
92. Il Governo contestò quel l’argomento.
Ammissibilità di A.
93. Il Governo dibattè che il richiedente non era riuscito ad esaurire via di ricorso nazionali e che lui non aveva sofferto di un svantaggio significativo.
1. La non-esaurimento di via di ricorso nazionali
94. Il Governo prima dibattè che il richiedente non si era lamentato mai prima le autorità nazionali del presumibilmente livello inadeguato dell’affitto protetto per il quale lui fu concesso per affittare fuori il suo appartamento. L’affitto protetto fu esposto facendo seguito al Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto (veda divide in paragrafi 51-55 sopra). Il richiedente avrebbe potuto impugnare simile legislazione subordinata con registrando un ricorso per (astratto) revisione costituzionale. Comunque, lui non aveva fatto così.
95. L’erede del richiedente rispose che il problema della costituzionalità di sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto ed il Decreto sugli standard e criterio per la determinazione dell’affitto protetto già era stato portato all’attenzione della Corte Costituzionale che aveva respinto tutti i ricorsi per la loro revisione costituzionale come infondato (veda divide in paragrafi 57-59 sopra).
96. La Corte lo considera comprensibile che il richiedente non sollevò il problema del livello inadeguato dell’affitto protetto nei procedimenti civili assegnati a (veda divide in paragrafi 12-18 sopra). Lui richiese lo sfratto dell’inquilino dal suo appartamento, mentre l’inquilino chiese la conclusione di un contratto di contratto d’affitto che stipula affitto protetto. Perciò, solamente dopo che quelli procedimenti avevano terminato nel suo disfavour, e le corti nazionali avevano deciso che l’inquilino fu concesso per concludere un contratto di contratto d’affitto che stipula affitto protetto col richiedente, poteva lui si lamenta che l’affitto protetto era inadeguato. Come all’argomento del Governo che il richiedente avrebbe dovuto registrare un ricorso per revisione costituzionale per contestare il Decreto sugli standard e criterio per la determinazione di affitto protetto, è sufficiente per notare che la Corte Costituzionale aveva già due volte ricorsi respinti per fare una rassegna sezione 7 del Contratto d’affitto di Appartamenti Atto (veda divide in paragrafi 57-58 sopra), quel è, una disposizione sulla quale è basato il Decreto, ed una volta un ricorso per fare una rassegna il Decreto stesso (veda paragrafo 59 sopra). In queste circostanze, lasciando a parte la questione di se un ricorso per revisione costituzionale potrebbe essere considerato una via di ricorso per essere esaurito per i fini di Articolo 35 § 1 della Convenzione, i costatazione di Corte che il richiedente non era nella causa presente costrinse a registrare tale ricorso per attenersi coi requisiti di quel l’Articolo. Segue che l’eccezione del Governo come all’esaurimento di via di ricorso nazionali deve essere respinto.
2. Se il richiedente soffrì di un svantaggio significativo
97. Il Governo presentò inoltre che l’azione di reclamo era inammissibile perché il richiedente non aveva sofferto di un svantaggio significativo all’interno del significato di Articolo 35 § 3 (b) della Convenzione. Loro spiegarono che l’imposizione del contratto d’affitto protetto in riguardo dell’appartamento del richiedente sotto il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto era stata davvero più vantaggiosa per il richiedente che il più primo regime dell’affitto specialmente protetto sotto l’Alloggio Atto del 1985. In particolare, sotto il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto il richiedente, come un padrone di casa potrebbe terminare il contratto d’affitto dell’affittuario protetto sotto le condizioni più favorevoli che quelli che avevano fatto domanda alla conclusione di un affitto specialmente protetto sotto i 1962, 1974 e 1985 Alloggio Atti. Sotto il Contratto d’affitto di Appartamenti Atto il richiedente era similmente, come un padrone di casa, concedè ricevere l’affitto protetto dall’affittuario protetto, mentre sotto l’Alloggio Atto del 1985 gli non era stato concesso a qualsiasi affittò qualsiasi.
98. L’erede del richiedente rispose che in una situazione dove sarebbe stato in grado riacquistare il suo appartamento avuto le corti nazionali decise nel suo favore il richiedente, e dove era l’affitto protetto venticinqui volte abbassano che il mercato affittò (veda paragrafo 114 sotto), non si potrebbe dibattere proprio che lui non aveva sofferto di un svantaggio significativo.
99. La Corte considera che per determinare se il richiedente soffrì di un svantaggio significativo, la sua si

Testo Tradotto

Conclusions: Preliminary objection dismissed (Article 35-1 – Exhaustion of domestic remedies) Preliminary objection dismissed (Article 35-3-b – No significant disadvantage) Remainder inadmissible Violation of Article 1 of Protocol No. 1 – Protection of property (Article 1 para. 1 of Protocol No. 1 – Peaceful enjoyment of possessions Article 1 para. 2 of Protocol No. 1 – Control of the use of property) Pecuniary and non-pecuniary damage – award

FIRST SECTION

CASE OF STATILEO v. CROATIA

(Application no. 12027/10)

JUDGMENT

STRASBOURG

10 July 2014

This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Statileo v. Croatia,
The European Court of Human Rights (First Section), sitting as a Chamber composed of:
Khanlar Hajiyev, President,
Isabelle Berro-Lefèvre,
Mirjana Lazarova Trajkovska,
Paulo Pinto de Albuquerque,
Linos-Alexandre Sicilianos,
Erik Møse,
Dmitry Dedov, judges,
and André Wampach, Deputy Section Registrar,
Having deliberated in private on 17 June 2014,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (no. 12027/10) against the Republic of Croatia lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Croatian national, OMISSIS (“the applicant”), on 27 January 2010.
2. The applicant was represented by OMISSIS, an advocate practising in Split. The Croatian Government (“the Government”) were represented by their Agent, Mrs Š. Stažnik.
3. The applicant alleged, in particular, that his inability to charge adequate rent for the lease of his flat had been in violation of his property rights.
4. On 28 June 2011 the application was communicated to the Government.
5. By a letter of 6 December 2011 the applicant’s representative informed the Court that the applicant had died on 6 February 2011 and that his statutory heir Mr Boris Filičić wished to pursue the application (see paragraphs 88-89 below).
6. Ksenija Turković, the judge elected in respect of Croatia, withdrew from sitting in the case (Rule 28 of the Rules of Court). The Government accordingly appointed Isabelle Berro-Lefèvre, the judge elected in respect of Monaco, to sit in her place (Article 26 § 4 of the Convention and Rule 29).
THE FACTS
I. THE CIRCUMSTANCES OF THE CASE
7. The applicant was born in 1952 and lived in Split.
8. He was the owner of a flat in Split with a surface area of 66.76 square metres.
9. On 17 October 1955 a certain Ms P.A. was, on the basis of the Decree on Administration of Residential Buildings of 1953 (see paragraph 24 below), awarded the right to live in the flat and moved in together with her mother and her cousin I.T. (born in 1948) whom her parents had entrusted to P.A.’s care in 1951. This right was by the entry into force of the Housing Act of 1959 transformed into the specially protected tenancy (stanarsko pravo, see paragraphs 24-30 below about the specially protected tenancy in the former Yugoslavia).
10. P.A. and I.T. lived together in the applicant’s flat until P.A. moved out in 1973. I.T. continued to live there with her husband and her son, Ig.T. (born in 1972). I.T.’s husband died in 1998.
11. On 5 November 1996 the Lease of Flats Act entered into force. It abolished the legal concept of the specially protected tenancy and provided that the holders of such tenancies in respect of, inter alia, privately owned flats were to become “protected lessees” (zaštićeni najmoprimci, see paragraphs 31 and 40 below). Under the Act such lessees are subject to a number of protective measures, such as the duty of landlords to contract a lease of indefinite duration, payment of protected rent (zaštićena najamnina), the amount of which is set by the Government and significantly lower than the market rent; and better protection against termination of the lease.
A. Civil proceedings
12. The applicant refused to conclude a lease contract with I.T. stipulating the protected rent pursuant to section 31(1) of the Lease of Flats Act (see 40 below). On 16 May 1997 I.T. brought a civil action against him in the Split Municipal Court (Općinski sud u Splitu), relying on section 33(3) of the same Act (see paragraph 43 below), with a view to obtaining a judgment in lieu of such a contract.
13. Shortly afterwards in 1997 the applicant brought a civil action in the same court seeking to obtain a judgment ordering I.T. and her son to vacate the flat in question. He argued that she had not been “a child without parents” and thus could not have been considered a member of P.A.’s household within the meaning of section 9(4) of the 1974 Housing Act or section 12(1) of the 1985 Housing Act (see respectively paragraphs 28 and 29 below). Consequently, she could not have taken over the specially protected tenancy after P.A. had moved out of the flat in 1973, and thus had not had any title to use it.
14. The two proceedings were subsequently joined.
15. By a judgment of 2 September 2002 the Split Municipal Court found in favour of I.T. and her son in part. It ordered the applicant to conclude with I.T. a lease contract stipulating protected rent in the amount of 102.14 Croatian kunas (HRK) – approximately 14 euros (EUR) at the time – per month within fifteen days; otherwise the judgment would substitute such a contract. Since the existence of a specially protected tenancy was a necessary precondition for acquiring the status of a protected lessee under the Lease of Flats Act (see paragraph 11 above) the court had first to determine, as a preliminary issue, whether I.T. had become the holder of the specially protected tenancy after P.A. had moved out of the flat in 1973. The court held that, unlike the subsequent legislation relied on by the applicant, the legislation in force at the material time, namely the Housing Act of 1962, had not defined who could have been considered a member of the household of a holder of a specially protected tenancy (see paragraph 27 below). Thus, given that I.T. had been in foster care by P.A. and lived with her in the flat in question, she could have been considered as a member of her household and therefore could, after P.A. had moved out of the flat in 1973, taken over the specially protected tenancy from her and become the holder thereof. Consequently, when in November 1996 the Lease of Flats Act entered into force, I.T. had, as the holder of the specially protected tenancy, become a protected lessee by the operation of law and was entitled to conclude a lease contract stipulating protected rent with the applicant (see paragraphs 39-40 below). While the court ruled that I.T.’s son could be listed in the lease contract as a member of her household, it also held that her daughter-in-law and her grandson could not because they had not moved into the flat until after the entry into force of the Lease of Flats Act, when specially protected tenancies could no longer be obtained.
16. On 28 June 2006 the Požega County Court (Županijski sud u Požegi) dismissed an appeal by the applicant and upheld the first-instance judgment, which thereby became final.
17. The applicant then lodged a complaint with the Constitutional Court (Ustavni sud Republike Hrvatske) alleging violations of his right to equality before the law, his right to a fair hearing and his right of ownership under the Constitution (see paragraph 23 below).
18. On 17 September 2009 the Constitutional Court dismissed the applicant’s constitutional complaint and served its decision on his representative on 2 November 2009.
B. The protected rent
19. According to the information submitted by the parties, the monthly protected rent for the applicant’s flat changed as follows, in line with the increase in the construction price index (see paragraphs 52 and 85 below):

Period The amount of the protected rent

HRK EUR
(average exchange rate in the relevant period)
1 December 1997 – 31 October 2005 102.14 13.36
1 November 2005 – 8 May 2008 157.62 21.48
9 May 2008 – 4 September 2012 174.48 23.66
5 September 2012 – onwards 180.25 23.76

20. It appears from the documents submitted by the Government that the applicant refused to receive the protected rent for the flat and that I.T. therefore had to deposit it with a court.
21. According to the parties the condominium fee paid into the common reserve fund (see paragraph 67 below) by the owner of the flat – the applicant and later his heir – for maintenance etc., was set at HRK 102.81 on 1 January 1998 and has not been changed since.
22. The Government also submitted information from the tax authorities according to which the applicant had never declared any income from renting out the flat. On the other hand, the applicant’s heir did so in his tax returns for 2011 and 2012 where he also asked for a tax deduction on account of costs corresponding to the amount of the condominium fee paid (see paragraphs 67-70 below). The Government did not specify what tax rate was applied.
II. RELEVANT DOMESTIC LAW AND PRACTICE
A. The Constitution
23. The relevant provisions of the Constitution of the Republic of Croatia (Ustav Republike Hrvatske, Official Gazette no. 56/90 with subsequent amendments) read as follows:
Article 14(2)
“Everyone shall be equal before the law.”
Article 29(1)
“In the determination of his rights and obligations or of any criminal charge against him or her, everyone is entitled to a fair hearing within a reasonable time by an independent and impartial court established by law.”
Article 48
“The right of ownership shall be guaranteed.
Ownership entails obligations. Owners and users of property shall contribute to the general welfare.”
B. Legislation governing specially protected tenancy
24. The “right to a flat”, entitling its holder to permanent and unrestricted use of a flat for living purposes, was introduced into the legal system of the former Yugoslavia in 1953 by the Decree on Administration of Residential Buildings (Uredba o upravljanju stambenim zgradama) of 1953. The Housing Act (Zakon o stambenim odnosima) of 1959 was the first legislative act that introduced the legal concept of the “specially protected tenancy” (stanarsko pravo). Once awarded, it entitled its holder and the members of his or her household to permanent (lifelong) and unrestricted use of a particular flat for living purposes against the payment of a nominal fee covering only maintenance costs and depreciation. The holder of a specially protected tenancy could also sub-let a part of the flat to someone else, participate in the administration of the building in which the flat was located, exchange it for another flat (in agreement with the provider of the flat) and, exceptionally, use part of it for business purposes. In legal theory and judicial practice the specially protected tenancy was described as a right sui generis. Such tenancy could be terminated only in judicial proceedings and on limited grounds, the most important one being failure by the holder to use the flat for living for a continuous period of at least six months without justified reason.
25. Until the entry into force of the Housing Act of 1974, specially protected tenancies could be awarded in respect of both socially and privately owned flats. However, in the large majority of cases they were awarded in respect of flats in “social ownership” (društveno vlasništvo) – a type of ownership which did not exist in other socialist countries but was particularly highly developed in the former Yugoslavia. According to the official doctrine, property in social ownership had no owner, the role of public authorities in respect of such property being confined to management. With the Housing Act of 1974 it was no longer possible to award specially protected tenancies in respect of flats in private ownership. However, the pre-existing specially protected tenancies in respect of such flats were preserved.
26. The legal relationship between the providers of flats (public authorities which nominally controlled and were allocating socially-owned flats, or owners of privately-owned flats) and holders of specially protected tenancies were regulated by successive Housing Acts of 1959, 1962, 1974 and 1985. Those acts provided, inter alia, that when a holder of a specially protected tenancy died or moved out of the flat the tenancy was transferred by the operation of law (ipso jure) to the members of his or her household, even though in such cases the housing administration could seek eviction of those using the flat if it considered that none of them satisfied the conditions for obtaining that tenancy. Thus, specially protected tenancies could be passed on, as of right, from generation to generation.
27. The Housing Act of 1962 did not define who could be considered a member of the household of a holder of a specially protected tenancy. It did, however, define, in section 12(1), who could be considered the occupant of a flat:
“(1) The occupants of a flat within the meaning of this Act are: the holder of the specially protected tenancy, members of his or her household who live together with him or her, and persons who are no longer members of his or her household but still live in the same flat.”
28. The Housing Act of 1974 in its section 9(4) defined household members of a holder of a specially protected tenancy as:
“… persons who live together with him or her and form an economic unit, [including] spouses, blood relatives in the direct line and their spouses, stepchildren and adoptees, children without parents taken into foster care, stepfather and stepmother, adoptive parents, brothers and sisters and dependants, a cohabitee …”
29. The Housing Act of 1985 in its section 12(1) defined household members of a holder of a specially protected tenancy in the following terms:
“Under this Act members of the household of a holder of a specially protected tenancy are his or her spouse and persons who have lived with him or her in the past two years, including: blood relatives in the direct line and their spouses, brothers and sisters, stepchildren and adoptees, children without parents taken into foster care, stepfather and stepmother, adoptive parents and dependants, a cohabitee …”
30. The Specially Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act of 1991 entitled holders of specially protected tenancies and, with their permission, the members of their household, to purchase the flats in respect of which they held such tenancy under favourable conditions. In that way a large majority of specially protected tenancies were transformed into the right of ownership of former tenants. However, holders of specially protected tenancies in respect of privately-owned flats or socially-owned flats which flats had passed into social ownership by means of confiscation (rather than nationalisation) had no right to purchase the flats in respect of which they held such tenancy. They, together with those holders of specially protected tenancies who had, but did not avail themselves of, the right to purchase the flats, became the so-called protected lessees with the entry into force of the Lease of Flats Act on 6 November 1996 (see paragraph 11 above and paragraphs 39-40 below).
C. The Lease of Flats Act
1. Relevant provisions
31. The Lease of Flats Act (Zakon o najmu stanova, Official Gazette no. 91/1996 of 28 October 1996), which entered into force on 5 November 1996, regulates the legal relationship between landlord and lessee with regard to the lease of flats.
(a) Provisions relating to ordinary lease
32. Section 5 provides that a contract for lease of a flat should specify, inter alia, the types of charges payable in connection with living in the flat and the way they should be paid, and contain clauses on the maintenance of the flat.
33. According to section 6 the rent paid for the use of a flat may be either the protected rent or freely negotiated rent (that is, the market rent).
34. Section 7, which provides for the protected rent as one of the most important elements of the status of a protected lessee, reads as follows:
Section 7
“(1) Protected rent is set on the basis of the standards and criteria set forth by the Government of the Republic of Croatia [that is, by the Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent].
(2) The standards and criteria referred to in paragraph 1 of this section shall be set depending on the conveniences and living (usable) space of a flat, the maintenance costs of the communal areas and installations of the building [where the flat is located], as well as on the purchasing power [i.e. income] of the lessee’s household.
(3) Protected rent cannot be lower than the amount necessary to cover the costs of regular maintenance of the residential building [in which the flat is located], which is determined by special legislation.”
35. Section 13 states that the landlord has to maintain the flat he or she rents out in a habitable condition, in accordance with the lease contract.
36. Section 14(3) provides that the lessee has to notify the landlord of any required repairs in the flat and the communal premises of the building in which it is located, the costs of which must be borne by the landlord.
37. Pursuant to section 19 a landlord may terminate a lease in the following cases:
– if the lessee does not pay the rent or charges;
– if the lessee sublets the flat or part of it without permission from the landlord;
– if the lessee or other tenants in the flat disturb other tenants in the building;
– if another person, not named in the lease contract, lives in the flat for longer than thirty days without permission from the landlord, except where that person is the spouse, child or parent of the lessee or of the other legal tenants in the flat, or a dependant of the lessee or a person in respect of whom the lessee is a dependant;
– if the lessee or other legal tenants use the flat for purposes other than as living accommodation.
38. Section 21 reads as follows:
“Apart from the grounds stipulated in section 19 of this Act, the landlord may terminate a lease of indefinite duration if he or she intends to move into the flat or install his or her children, parents or dependants in it.”
(b) Provisions relating to protected lease
39. Transitional provisions (sections 30-49) of the Lease of Flats Act establish a special category of lessees (“protected lessees” – zaštićeni najmoprimci), namely, those who were previously holders of specially protected tenancies in respect of privately owned flats or those who did not purchase their flats under the Specially Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act. Such lessees are subject to a number of protective measures, such as the obligation of landlords to contract a lease of indefinite duration; payment of protected rent (zaštićena najamnina), the amount of which is set by the Government; and a limited list of grounds for termination of the lease. The provisions of the Lease of Flats Act relating to ordinary lease apply to protected lease unless the provisions relating to protected lease provide otherwise.
40. By section 30 of the Act the still existing specially protected tenancies (see paragraph 30 above) were abolished and holders of such tenancies became protected lessees as of its coming into force.
41. Section 31(1) provides that the owner of the flat and the former holder of a specially protected tenancy in respect of the same flat shall enter into a lease contract of indefinite duration where the lessee shall have the right to protected rent. Section 31(2) states that the protected lessee does not have the right to protected rent if he or she runs a business in a part of the flat or owns a habitable house or flat.
42. According to section 33(2) the lessee has to submit a request for the conclusion of a lease contract stipulating protected rent to the landlord within six months from the Act’s entry into force or from the day on which the decision determining the right of that person to use the flat becomes final.
43. Section 33(3) states that if the landlord does not enter or refuses to enter into a lease contract stipulating protected rent within three months of the receipt of the lessee’s request, the lessee can bring an action in the competent court with a view to obtaining a judgment in lieu of the lease contract.
44. It follows from section 35 that the protected lessee must pay the landlord, in addition to the protected rent, the utilities fees and other charges levied in connection with living in the flat (running costs), if they have so agreed.
45. Section 36 reads as follows:
“If, owing to amendments to the legislation referred to in section 7 of this Act, the level of the protected rent changes, the lessee is bound to pay that [revised] rent on the basis of the calculation provided by the landlord without any modification of the [lease] contract.”
46. Section 37(1) provides that persons who, at the time of the Act’s entry into force, had the legal status of a member of the holder of the protected tenant’s household, acquired under the provisions of the 1985 Housing Act (see paragraph 29 above), must be entered into the lease contract.
47. Section 38 states as follows:
“(1) In the event of the death of a protected lessee or when the protected lessee abandons the flat, the rights and duties of the protected lessee stipulated in the lease contract shall pass to [one of] the person[s] indicated in the lease contract, subject to their agreement.
(2) In the event of a dispute, the landlord shall designate the lessee.
(3) The person referred to in paragraph 1 of this section shall [make a] request [to] the landlord to conclude a lease contract [stipulating protected rent] within sixty days from the change of circumstances [referred to in paragraph 1 of this section].
(4) The landlord shall conclude with the person referred to in paragraph 1 of this section a contract for lease of the flat of indefinite duration, stipulating the rights and duties of a protected lessee.”
48. The grounds for termination by a landlord of the lease of a flat to a protected lessee are set out in section 40 of the Lease of Flats Act, which reads as follows:
“(1) Apart from the grounds stipulated in section 19 of this Act, a landlord may terminate the lease of a flat to a protected lessee, on the grounds:
– provided for in section 21(1) of this Act,
– if he or she does not have other accommodation for himself or herself and for his or her family, and is [either] entitled to permanent social assistance on the basis of the special legislation or is over sixty years of age.
(2) [Invalidated by the Constitutional Court as unconstitutional by a decision of 31 March 1998.]
(3) In the case referred to in paragraph 1, second sub-paragraph, of this section the local government … shall provide the protected lessee with another suitable flat [in the use of which he or she shall retain] the rights and obligations of a protected lessee.
(4) The landlord or the local government in the cases referred to in paragraphs 2 and 3 of this section are not bound to provide the protected lessee with another suitable flat if he or she owns a suitable habitable flat in the territory of the township or municipality where the flat in which he or she lives is located.
(5) …”
49. By a decision of 31 March 1998 the Constitutional Court invalidated as unconstitutional (see paragraph 57 below), inter alia, paragraph 2 of section 40 which provided that in the case referred to in paragraph 1, first sub-paragraph, of that section the landlord could terminate the protected lease only if he or she had provided the protected lessee with another habitable flat under housing conditions that were not less favourable for the lessee. After that decision by the Constitutional Court, the Supreme Court, in decision Rev-486/02-2, Gzz-74/02 of 21 February 2007, specified that a landlord who intends to move into his or her own flat or install his or her children, parents or dependants therein is entitled to terminate the lease contract of a flat to a protected lessee (or to refuse to enter into a lease contract) only if (a) the landlord does not have other accommodation for himself or herself and for his or her family, and is either entitled to permanent social assistance or is over sixty years of age; or (b) the lessee owns a suitable habitable flat in the same municipality or township where the flat in which he or she lives is located.
50. Section 41 defines the notion of a “suitable flat”, referred to in paragraphs 3 and 4 of section 40, as a flat located in the same township or municipality, which complies in terms of its size with the “one person one room” principle and which does not have a greater number of rooms than the flat the protected lessee has to move out of.
2. Related subordinate legislation
(a) The Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent
51. The Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent (Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, Official Gazette nos. 40/97 and 117/05), which entered into force on 16 April 1997, is the subordinate legislation referred to in section 7(1) of the Lease of Flats Act (see paragraph 34 above).
52. Section 3 contains the mathematical formula for calculating protected rent. The formula takes into account: (a) the usable floor area of the flat; (b) the construction price index (as of 1 November 2005 when the Amendments to the Decree entered into force); (c) the number of points given to the flat in its valuation record (which depend on the building materials, the state of the carpentry and plumbing, the state of the water, gas, heating and electric installations and telecommunication outlets, the finishing of the floors and walls, the floor on which the flat is located, the existence of an elevator, etc.); (d) the location coefficient (which depends on the location of the flat and demographic trends); and (e) the usability coefficient (which depends of the usable floor area of the flat and the number of tenants living in it).
53. Section 9 provides for the possibility of reducing the amount of the protected rent calculated in accordance with the formula contained in section 3 in cases where the average monthly income per member of the household in the previous year was less than half the average monthly income in the Republic of Croatia for the same year.
54. Section 10 states that the amount of the protected rent reduced in accordance with section 9 cannot be lower than a certain minimum amount calculated using the formula provided in that section.
55. According to section 11(1) the monthly amount of the protected rent in respect of a specific flat shall be calculated by the landlord once a year. Section 11(2) provides that the landlord may ask the relevant department of the local authority charged with housing affairs to calculate the amount of the protected rent for the flat he or she is renting out.
(b) The Decision on the determination of the level of freely negotiated rent
56. The Government of Croatia’s Decision on the determination of the level of freely negotiated rent (Odluka o utvrđivanju slobodno ugovorene najamnine, Official Gazette no. 120/00) of 15 November 2000, sets the level of rent for flats owned by the State. It is to be noted that this rent is not protected rent but “freely negotiated rent” within the meaning of section 6 of the Lease of Flats Act (see paragraph 33 above). Nevertheless, because such flats are generally awarded to socially vulnerable tenants, it is a non-profit or low-profit rent and is thus considerably lower than the market rent. In particular, the Decision provides that the amount of freely negotiated rent to be paid by lessees in State-owned flats shall correspond to two times the amount of the monthly condominium fee paid into the common reserve fund of the building where the flat is located (see paragraph 67 below). It also provides that the amount of freely negotiated rent paid by protected lessees not entitled to protected rent for the reasons set out in section 31(2) of the Lease of Flats Act (see paragraph 41 above) shall be set at HRK 15 per square metre.
3. The Constitutional Court’s case-law
57. Following numerous petitions for (abstract) constitutional review (prijedlog za ocjenu ustavnosti), by decision no. U-I-762/1996 of 31 March 1998 (Official Gazette 48/98 of 6 April 1998) the Constitutional Court invalidated four provisions of the Lease of Flats Act, including section 40(2), as unconstitutional (see paragraph 49 above). In its decision it also rejected a number of those petitions and thereby refused to review the constitutionality of another thirteen provisions of the same Act, including section 7 (see paragraph 34 above), as well as of the entire Act itself.
58. By decision no. U-I-533/2000 of 24 May 2000 (Official Gazette 56/00 of 6 June 2000) the Constitutional Court rejected a petition for (abstract) constitutional review and thus refused to review the constitutionality of eight provisions of the Lease of Flats Act, including section 7 (see paragraph 34 above), as well as of the entire Act itself.
59. By decision no. U-II-1218/2000 of 22 November 2000 the Constitutional Court rejected a petition for (abstract) constitutional review and thus refused to review the constitutionality of the Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent (see paragraphs 51-55 above).
D. The Obligations Act
60. Several provisions of the Obligations Act (Zakon o obveznim odnosima, Official Gazette, nos. 35/2005 and 41/2008), which entered into force on 1 January 2006, govern lease contracts.
61. Section 551 states that the provisions of the Obligations Act on lease contracts apply, as subsidiary rules, to leases governed by special legislation.
62. Section 553(1) provides that the lessor has to make the property available to the lessee and maintain it in a condition suitable for the agreed use.
63. Section 554 reads as follows:
Maintenance of the property and public levies
Section 554
“(1) In order to maintain the property in a condition suitable for the agreed use, the lessor is bound to carry out the required repairs in due time and at his own expense, and the lessee is bound to allow the lessor to do so.
(2) The lessor is bound to reimburse any costs the lessee has incurred by carrying out repairs, either because they were urgent or because the lessor, having been informed thereof, did not carry them out in due time.
(3) The costs of minor repairs and the costs of regular use of the property [i.e. running costs] shall be borne by the lessee.
(4) The lessee is bound to notify the lessor of the required repairs without delay; otherwise he or she shall be liable for the resultant damage.
(5) All taxes and public levies in connection with the leased property shall be borne by the lessor.”
E. The Property Act
64. Sections 66-99 of the Ownership and Other Rights In Rem Act (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Official Gazette no. 91/96 with subsequent amendments), which entered into force on 1 January 1997 (“the Property Act”), regulates condominium (vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, etažno vlasništvo). This is a form of (co-)ownership of a multi-unit building where there is separate and distinct ownership of individual units (such as flats or business premises) and co-ownership of communal areas of the building (such as entrances, staircases, hallways, the roof, heating system, elevators, etc.) and of the land under it.
65. Section 84(1) provides that a co-owner in a condominium is bound to maintain, at his or her own expense, the individual unit (for example, a flat) he or she owns individually and has to bear all public levies in connection with that unit.
66. Section 84(3) states that if a lessee of an individual unit (for example, a tenant) is bound to pay for the utilities linked with its use, the owner of that unit shall guarantee to the utility provider that they will be paid.
67. According to section 89(1) and (2) the costs of maintenance of and improvements to a condominium are incumbent upon all co-owners in proportion to their share in the condominium. Co-owners must set up a common reserve fund (zajednička pričuva) into which they have to pay a condominium fee (doprinos za zajedničku pričuvu).
F. Legislation on personal income tax
68. The 2004 Personal Income Tax Act (Zakon o porezu na dohodak, Official Gazette no. 177/04 with subsequent amendments) entered into force on 1 January 2005. Section 8 sets the personal income tax rates at 12%, 25% or 40%, depending on the level of taxable income.
69. Section 27(1) and (2) provide that taxable income from property and pecuniary rights includes, inter alia, the difference between receipts (takings) on account of rent and leases and the costs incurred by the taxpayer in connection with those receipts, where only costs up to 30% of the amount received can be deducted.
70. Similar provisions were contained in section 23(1) and (2) of the 2000 Personal Income Tax Act (Official Gazette no. 127/00 with subsequent amendments), which was in force between 1 January 2001 and 31 December 2003, and sections 30(1) and 32(1) of the 1993 Personal Income Tax Act (Official Gazette no. 109/93 with subsequent amendments), which was in force between 1 January 1994 and 31 December 2000. Tax rates, depending on taxable income, were 20% and 35% under the 1993 Personal Income Tax Act, and 15%, 25% and 35% and, as of 1 January 2003, also 45% under the 2000 Personal Income Tax Act.
III. OTHER RELEVANT DOCUMENTS
A. Bills to amend the Lease of Flats Act
1. Draft Amendments of 12 December 2002 to the Lease of Flats Act
71. On 12 December 2002 the Government of Croatia adopted draft amendments to the Lease of Flats Act and presented them to Parliament for first reading. Parliament deliberated on the draft amendments on 29 January 2003 and agreed to them. The bill contained a proposal to amend, inter alia, section 7 of the Lease of Flats Act, that is, the provision on protected rent (see paragraph 34 above).
72. The general part of the explanatory report to those Draft Amendments reads as follows:
“The current level of protected rent is, in principle, not sufficient to cover even the costs of maintenance of the communal areas and installations of a building, which costs are incumbent upon flat owners. Therefore, it is evident that, in principle, the [condominium fee] is higher than the protected rent. It follows that owners even have to pay the difference between the rent obtained and [the condominium fee]. In addition, under the applicable legislation flat owners [who are] natural persons are also liable to pay income tax on the [income derived from] the lease of [their] flats.
Therefore, the lowest [level of] protected rent should be regulated so that … [it is] linked with the regular maintenance costs of the building. The criterion of purchasing power [i.e. income] should be separated from the level of the rent and linked instead with the social welfare system, which provides for a ‘housing allowance’ …
In particular, in developed rental housing systems one of the basic principles applied, even under the system of non-profit or low-profit rents, and [those involving] privileged and protected groups of tenants including socially vulnerable persons, is that the rent must cover the minimum costs of maintenance of the immovable property (of [both] the building and the flat) and that so-called vulnerable groups … are provided for by the social welfare system.”
73. The special part of the explanatory report to section 1 of the Draft Amendments, which amends section 7 of the Lease of Flats Act, reads:
“… Today’s level of protected rent is generally between the lowest monthly amount of 1.53 and around 2 [Croatian] kunas per square metre of flat. It is estimated that the rent is usually set at the lowest amount.
It is also proposed that the protected rent [in any one case] should not be lower than the amount paid by the owner of the flat [i.e. the condominium fee] into the common reserve fund for the maintenance of the communal premises and installations of the building [where the flat is located], increased by 20%. That increase is [proposed] because the owner of a flat [i.e. a landlord] [who is a natural person] is bound by the applicable legislation to declare the contract of lease of the flat, [more specifically], the income from that lease, to the tax authorities. [The proposed increase] would therefore cover the costs incurred by the owner as a result of his obligation to maintain the building (but not the flat) and the tax [levied] on … [the income from] that lease.”
2. The Final Draft Amendments of 3 July 2003 to the Lease of Flats Act
74. On 3 July 2003 the Government of Croatia adopted the final version of the abovementioned draft amendments and presented them to the Croatian Parliament for second reading. The final version also contained a proposal to amend section 7 of the Lease of Flats Act and estimated that at that time around 7,000 privately-owned flats in Croatia were subject to the protected lease scheme. This final version of the draft amendments was placed on Parliament’s agenda for the session held between 24 September and 17 October 2003. However, Parliament did not have the opportunity to deliberate or vote on that draft before its dissolution on account of the forthcoming scheduled parliamentary elections.
75. The general part of the explanatory report to the Final Draft Amendments reads as follows:
“The current level of protected rent is, in principle, not sufficient to cover even the costs of maintenance of a building, which costs are incumbent upon flat owners. The lowest level of protected rent is currently set at 1.53 [Croatian] kunas per square metre of a flat. However, over a period of five years of charging that rent it has been established that the costs related to the maintenance of communal areas and installations in buildings considerably [exceed it]. Consequently, flat owners have to … pay … the difference [between the rent obtained and] the amount required for the maintenance of the communal areas and installations of the building [i.e. the condominium fee]. In addition, under the applicable tax legislation … flat owners with protected lessees living in their flats are also liable to pay income tax on the … [income derived from] that lease, from which they in fact do not make [any] net profit but only incur additional costs.
It is therefore necessary to regulate the criteria for setting the level of protected rent [so that it covers] the costs of maintenance of the immovable property in question. Since the level of protected rent is very low (for a flat of some 60 square metres the average protected rent is around 100 [Croatian] kunas per month) it is proposed to secure [its payment in cases where] the [impecunious] tenant is unable to pay it through the social welfare system, which, within the current legislative framework, provides for a ‘housing allowance’ ….”
76. The special part of the explanatory report to the Final Draft Amendments relating to section 1 of the Draft, amending section 7 of the Lease of Flats Act, reads as follows:
“… Today’s level of protected rent is generally between the lowest monthly amount of 1.53 and around 2 [Croatian] kunas per square metre of a flat. It is estimated that rent is usually set at the lowest amount, which in principle does not even cover the costs of the maintenance of the communal areas of the building [in which the flat is located].
Paragraph 3 … currently provides that protected rent cannot be lower than the amount necessary to cover the costs of regular maintenance of the residential building [i.e. the condominium fee], determined by special legislation. However, since that amount is not [actually] specified by any special legislation, it is proposed that it be specified in the Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent.”
3. Draft Amendments of November 2013 to the Lease of Flats Act
77. In November 2013 the relevant Ministry prepared draft amendments to the Lease of Flats Act and on 6 December 2013 opened a public debate on the draft, which lasted until 6 February 2014. This draft also proposes that section 7 of the Lease of Flats Act be amended but estimates that currently no more than 2,600 privately-owned flats in Croatia are subject to the protected lease scheme.
78. Those Draft Amendments contain a proposal to amend section 40 of the Lease of Flats Act (see paragraph 48 above) so that a landlord who intends to move into his or her own flat or install his or her children, parents or dependants therein would be entitled to terminate the lease contract of a flat to a protected lessee without any conditions. In that situation the local government would have to provide the protected lessee with another suitable flat for the use of which he or she would be paying protected rent. As regards protected rent, the Draft Amendments contain a proposal to the effect that its level should be such to cover the costs of maintenance of the building in which the flat is located (see paragraph 67 above) and enable the landlords to derive at least some profit from renting out their flats. The Draft Amendments also envisage gradual increase in the level of protected rent so that it would in ten years of their entry into force reach the level of freely negotiated rent. Lastly, the Draft Amendments provide for State and local government subsidies that would enable protected lessees to buy (another) flat under favourable conditions and thereby meet their housing needs.
79. The general part of the explanatory report to the Draft Amendments, reads as follows:
“The current level of protected rent is, in principle, not sufficient to cover even the costs of maintenance of a building, which are incumbent upon flat owners. The lowest level of protected rent is currently set at 2.7 [Croatian] kunas per square metre of a flat. However, over many years of charging that rent it has been established that the costs related to the maintenance of communal areas and installations in buildings considerably [exceed it]. Consequently, flat owners have to … pay … the difference [between the rent obtained and] the amount required for the maintenance of the communal areas and installations of the building [i.e. the condominium fee]. In addition, under the applicable tax legislation … flat owners with protected lessees living in their flats are also liable to pay income tax on the … [income derived from] that lease, from which they do not make [any] profit but only incur additional costs.
…
As regards protected rent, it is proposed that the criteria for setting that rent be defined so that it covers the costs of regular maintenance of the immovable property.
The proposed method of calculation would increase the level of protected rent (…) so that it [would not only] cover the costs of regular maintenance of the immovable property [but that] the flat owners would receive a portion of it as a compensation for renting out the flat. …
A gradual increase in the [level of protected] rent is also envisaged, so that after ten years it would reach the level of freely negotiated rent.
…
Under the proposed new solution, according to which protected rent would be set so that it covers the costs, flat owners would no longer have to secure additional funds in order to meet their obligations concerning regular maintenance of the communal areas of the building.”
80. The special part of the explanatory report to the Draft Amendments relating to section 1 of the Draft, amending of section 7 of the Lease of Flats Act, reads as follows:
“… Today’s level of protected rent is generally between the lowest monthly amount of 2.7 and around 3.8 [Croatian] kunas per square metre of a flat. It is estimated that rent is usually set at the lowest amount, which in principle does not even cover the costs of the maintenance of the communal areas of the building [in which the flat is located].”
B. Ombudsman’s reports
81. The relevant part of the 2007 Annual Report of the Croatian Ombudsman (Izvješće o radu pučkog pravobranitelja za 2007. godinu) reads as follows:
“… the systemic question of controlled rent (protected rent), that is, [whether it strikes] a fair balance between the interests of landlords in covering losses incurred in connection with the maintenance of their flats and the general interest in providing flats to tenants under the same conditions … they had [enjoyed] as holders of specially protected tenancies was also raised before the Ombudsman.
The level of protected rent, which is set in accordance with the Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent, does not enable landlords to comply with their obligation to carry out costly maintenance work. Therefore, [the landlords] consider that the setting of the [level of] protected rent (controlled rent) without any possibility of raising it in view of the value and/or repair costs of a flat [means that] they have been forced to bear an excessive and disproportionate burden.
Although the application of the restrictions is justified and proportionate to the aim pursued in the general interest (the protection of tenants, a socially sensitive issue), [the setting of] the level of [protected] rent below the maintenance costs [has meant that] a fair distribution of the social and financial burden involved in the reform of housing legislation has not been achieved. A protection mechanism, that is, … a legal avenue for [obtaining] compensation for losses (for example, through subsidies to the owners for maintenance costs [or] subsidies to the tenants for rent) has not been provided.
In the domestic legal system it is necessary to ensure, in a timely manner and [using] appropriate measures, [that there are] mechanisms [in place] for maintaining a fair balance between the interests of landlords (including their right to derive profit from their property) and the general interest, that is, the protection of tenants, so that an excessive burden and/or housing conditions that are more onerous than those they have enjoyed so far are not imposed on them. Otherwise, in the event that legal protection is sought outside the domestic legal system, the Republic of Croatia may be put in a situation where it has to pay compensation (European Court of Human Rights, Pilot judgment of the Grand Chamber of 19 June 2006, Hutten-Czapska v. Poland).”
82. The relevant part of the 2012 Annual Report of the Croatian Ombudsman (Izvješće o radu pučkog pravobranitelja za 2012. godinu) reads as follows:
“Protected rent is paid by former holders of specially protected tenancies of flats in private ownership and those who did not purchase a flat on the basis of the Specially Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act. Protected rent does not cover the maintenance costs of the flats borne by the owners (landlords). This balance has been further undermined by the fact that protected rent completely excludes the right of owners to derive profit from their property. It is therefore necessary to provide mechanisms in the domestic legal system for achieving and maintaining a fair balance between the interests of owners, who are forced to bear an excessive burden, and the interests of tenants, who wish to maintain their current housing conditions.”
83. In the same Annual Report the Ombudsman presented, as an example, the case of a landlord who lodged a complaint with the Ombudsman’s Office:
“The complainant [a landlord] from Z. complains about the fact that the protected rent paid by the tenant does not even cover the basic costs he has [to bear] for the maintenance of the flat. The level of [the condominium fee], that is, the funds intended to cover the expected costs of maintenance and improvement of the building [in which the flat is located], has doubled. He further states that he, as a 78 year-old pensioner, [is thus forced to] co-finance the housing of a working-age tenant who is 39 years old.
Measures taken: The complainant was advised to set a [revised] amount of protected rent for the tenant. The Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent provides that the monthly amount of protected rent in respect of a specific flat shall be calculated by the landlord once a year (section 11). [The complainant] may also ask the competent authority of the Township of Z. to calculate the amount of the protected rent. Otherwise, that is, if the tenant does not accept the offer to amend the contract, [the complainant] may seek the amendment of the part of the lease contract concerning the level of the protected rent by bringing a civil action [with a view to obtaining a judgment specifying a different amount of rent].
An increase in rent cannot be based on an increase in [the condominium fee], because [that fee] is not included in the formula for the calculation of protected rent. Rather, it is [based on] a change in value of the elements [included] in [that] formula …: the construction price index (6,000 [Croatian] kunas per square metre of usable surface of the flat), the average net monthly salary in the Republic of Croatia, the number of household members and the average monthly net income per member of the household in the past year.”
84. In her 2013 Annual Report (Izvješće o radu pučke pravobraniteljice za 2013. godinu) the Ombudsman criticised the gradual increase in the level of protected rent envisaged by the Draft Amendments of November 2013 to the Lease of Flats Act (see paragraph 78 above) in the following terms:
“… the proposed … ten-year period in which the protected rent should reach the level of freely negotiated rent for the owners means restriction of their right of ownership contrary to the Constitution which guarantees the right of ownership and provides that property may be taken or restricted in the interest of the Republic of Croatia [only] against payment of compensation for its market value.”
C. Construction price indexes
85. The construction price (etalonska cijena građenja) per square metre in Croatian kunas (HRK) and in euros (EUR), which is one of the factors taken into account in the calculation of protected rent (see paragraph 52 above), has changed as follows:

Period HRK EUR
1 June 1995 – 2 January 2002 3,400.00 NA
3 January 2002 – 18 November 2003 5,156.60 700
19 November 2003 – 5 June 2005 5,307.83 700
6 June 2005 – 8 May 2008 5,246.62 700
9 May 2008 – 9 June 2009 5,808.00 792.41
10 June 2009 – 4 September 2012 5,808.00 NA
5 September 2012 onwards 6,000.00 NA
D. Information on the average monthly salary and average monthly pension in Croatia
86. According to reports issued by of the State Bureau of Statistics (Državni zavod za statistiku) the average monthly salary in HRK in Croatia between 1997 and 2012 was as follows:

Year Amount in HRK
1997 2,377
1998 2,681
1999 3,055
2000 3,326
2001 3,541
2002 3,720
2003 3,940
2004 4,173
2005 4,376
2006 4,603
2007 4,841
2008 5,178
2009 5,311
2010 5,343
2011 5,441
2012 5,478

87. According to statistical information provided by the Croatian Pension Fund (Hrvatski zavod za mirovinsko osiguranje) the average monthly pension (in HRK) in Croatia between 1999 and 2012 was as follows:
Year Amount in HRK
1999 1,309.43
2000 1,382.48
2001 1,591.96
2002 1,647.67
2003 1,702.24
2004 1,758.12
2005 1,829.27
2006 1,875.68
2007 1,933.83
2008 2,059.52
2009 2,156.83
2010 2,165.30
2011 2,156.83
2012 2,165.65
THE LAW
I. AS TO WHETHER THE APPLICANT’S HEIR CAN PURSUE THE APPLICATION
88. In his letter to the Court of 6 December 2011 the applicant’s representative informed the Court that the applicant had died on 6 February 2011 and that his statutory heir, Mr Boris Filičić, was “ready to replace him in this matter” (see paragraph 5 above). He submitted a decision issued by a notary public of 15 July 2011 declaring Mr Filičić the applicant’s sole heir.
89. The Court considers that in so doing the applicant’s heir expressed the wish to pursue the application. The Government did not contest this.
90. Having regard to its case-law on the subject (see, for example, Malhous v. the Czech Republic (dec.) [GC], no. 33071/96, ECHR 2000 XII), and given that the applicant’s heir inherited the flat in question and thereby became its owner, the Court holds that he has standing to continue the present proceedings in the applicant’s stead. However, the Court’s examination is limited to the question of whether or not the complaints as originally submitted by Mr Statileo, who remains the applicant, disclose a violation of the Convention (see Malhous, cited above).
II. ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL No. 1 TO THE CONVENTION
91. The applicant complained that he had been unable to regain possession of his flat or charge the market rent for its lease. He relied on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
92. The Government contested that argument.
A. Admissibility
93. The Government argued that the applicant had failed to exhaust domestic remedies and that he had not suffered a significant disadvantage.
1. Non-exhaustion of domestic remedies
94. The Government first argued that the applicant had never complained before the domestic authorities about the allegedly inadequate level of the protected rent for which he was entitled to rent out his flat. The protected rent was set pursuant to the Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent (see paragraphs 51-55 above). The applicant could have challenged such subordinate legislation by filing a petition for (abstract) constitutional review. However, he had not done so.
95. The applicant’s heir replied that the issue of the constitutionality of section 7 of the Lease of Flats Act and the Decree on the standards and criteria for the determination of the protected rent had already been brought to the attention of the Constitutional Court, which had rejected all petitions for their constitutional review as unfounded (see paragraphs 57-59 above).
96. The Court considers it understandable that the applicant did not raise the issue of the inadequate level of the protected rent in the civil proceedings referred to (see paragraphs 12-18 above). He requested the eviction of the tenant from his flat, whereas the tenant sought the conclusion of a lease contract stipulating protected rent. Therefore, only after those proceedings had ended in his disfavour, and the domestic courts had ruled that the tenant was entitled to conclude a lease contract stipulating protected rent with the applicant, could he complain that the protected rent was inadequate. As to the Government’s argument that the applicant should have filed a petition for constitutional review to contest the Decree on the standards and criteria for the determination of protected rent, it is sufficient to note that the Constitutional Court had already twice rejected petitions to review section 7 of the Lease of Flats Act (see paragraphs 57-58 above), that is, a provision on which the Decree is based, and once a petition to review the Decree itself (see paragraph 59 above). In these circumstances, leaving aside the question of whether a petition for constitutional review could be considered a remedy to be exhausted for the purposes of Article 35 § 1 of the Convention, the Court finds that the applicant was not in the present case required to file such a petition in order to comply with the requirements of that Article. It follows that the Government’s objection as to the exhaustion of domestic remedies must be dismissed.
2. Whether the applicant suffered a significant disadvantage
97. The Government further submitted that the complaint was inadmissible because the applicant had not suffered a significant disadvantage within the meaning of Article 35 § 3 (b) of the Convention. They explained that the imposition of the protected lease in respect of the applicant’s flat under the Lease of Flats Act had actually been more advantageous for the applicant than the earlier regime of the specially protected tenancy under the 1985 Housing Act. In particular, under the Lease of Flats Act the applicant, as a landlord, could terminate the lease of the protected lessee under more favourable conditions than those that had applied to the termination of a specially protected tenancy under the 1962, 1974 and 1985 Housing Acts. Likewise, under the Lease of Flats Act the applicant was, as a landlord, entitled to receive the protected rent from the protected lessee, whereas under the 1985 Housing Act he had not been entitled to any rent whatsoever.
98. The applicant’s heir replied that in a situation where the applicant would have been able to repossess his flat had the domestic courts ruled in his favour, and where the protected rent was twenty-five times lower than the market rent (see paragraph 114 below), it could hardly be argued that he had not suffered a significant disadvantage.
99. The Court considers that, in order to determine whether the applicant suffered a significant disadvantage, his situation resulting from the alleged violation cannot be compared to the situation that existed before the alleged breach, as the Government suggested. Rather, it should be compared to the situation the applicant would have been in if he had succeeded with his civil action and evicted the tenant, or one where he would have been able to rent out his flat under market conditions. For the Court it is evident that such a situation would have been significantly more advantageous for him. Thus, it cannot be said that he did not suffer a significant disadvantage as a result of the alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. The Government’s objection concerning the alleged lack of a significant disadvantage must therefore be rejected.
3. Conclusion
100. The Court further notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention. It also notes, having regard to the foregoing, that it is not inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.
B. Merits
1. The arguments of the parties
(a) The Government
101. The Government argued that the judgment of the Split Municipal Court of 2 September 2002 had not constituted an interference with the applicant’s right to the peaceful enjoyment of his possessions, because the judgment in question had been of a declaratory nature only. The domestic courts had found that I.T. had become the holder of the specially protected tenancy of the applicant’s flat in 1973, when P.A. had moved out of the flat (see paragraph 15 above). On the basis of that status I.T. had, on 5 November 1996, when the Lease of Flats Act entered into force (see paragraphs 11 and 31 above), become the protected lessee ex lege (see paragraph 40 above). Therefore, the Government pointed out, I.T. had acquired the status of the holder of the specially protected tenancy and subsequently the status of a protected lessee before Croatia ratified the Convention on 5 November 1997. Thus the impugned judgment had merely reiterated the already existing restrictions on the applicant’s ownership of the flat.
102. The Government further submitted that, if the Court were to find that there had been an interference with the applicant’s right to the peaceful enjoyment of his possessions in the present case, that interference had been lawful and necessary to control the use of property in the general interest. It had also been proportional as it had achieved a fair balance between the general interest of the community and the protection of the applicant’s property rights.
103. In particular, I.T. had acquired the status of protected lessee in respect of the applicant’s flat on the basis of section 30 of the Lease of Flats Act (see paragraph 40 above), which provision was compatible with the Croatian Constitution (see paragraphs 57-58 above). That provision, as well as the other transitional provisions of that Act introducing the protected lease scheme, was clear, specific and therefore foreseeable for the applicant. Those provisions were also in the general interest of the community, as their aim was to ease the negative consequences of the transition from the Socialist social and economic system to a democratic system and market economy, which had necessarily entailed the abandonment of the Socialist concept of the specially protected tenancy.
104. As regards the proportionality of the interference, the Government first reiterated that laws controlling the use of property were especially common in the field of housing, which in modern societies was a central concern of social and economic policies, in the implementation of which the States had a wide margin of appreciation both with regard to the existence of a problem of public concern warranting measures of control and with regard to their implementation. The Court had itself indicated that it would respect the legislature’s judgment as to what was in the general interest unless that judgment was manifestly without reasonable foundation (see Spadea and Scalabrino v. Italy, 28 September 1995, § 29, Series A no. 315 B; and Mellacher and Others v. Austria, 19 December 1989, § 45, Series A no. 169). The same applied necessarily, if not a fortiori, to such radical social changes as those occurring in Central and Eastern Europe during the transition from the Socialist regime to a democratic state (see Jahn and Others v. Germany [GC], nos. 46720/99, 72203/01 and 72552/01, § 91, ECHR 2005 VI).
105. Applying these principles to the present case, the Government argued that the transitional provisions of the Lease of Flats Act struck a socially acceptable and fair balance between the competing interests of, on the one hand, the owners (landlords) of flats previously let under specially protected tenancies who wished to regain greater control over their properties, and, on the other hand, the interests of the former holders of specially protected tenancies in respect of privately owned flats who wanted to continue living in their homes. The protected lease scheme, introduced by those provisions, represented a comprehensive solution to that issue.
106. Under that arrangement landlords, who during the Socialist regime had been forced to give up their flats to be used by others, had for a certain period of time remained subject to limitations on their right of ownership such as, notably, the inability to regain direct possession of their flats. Those restrictions were an expression of constitutionally permitted limitations on ownership, which, according to the Constitution, entailed duties and obliged owners to contribute to the general welfare (see paragraph 23 above). For their part, the tenants were not allowed to use the flats commercially or enjoy the status of protected lessees in cases where they were no longer in need of housing.
107. Moreover, the landlords’ position under the transitional provisions of the Lease of Flats Act was more favourable than their position under the previous legislation enacted during the Socialist p

Il Diritto dell'Espropriazione è una materia molto complessa e poco conosciuta, che "ingloba" parti importanti di molteplici rami del diritto. Per tutelarsi è quindi essenziale farsi assistere da un Professionista (con il quale si consiglia di concordare in anticipo i costi da sostenere, come ormai consentito dalle leggi in vigore).

Testo originale e tradotto della sentenza selezionata

CASE OF STATILEO v. CROATIA

Tipologia: Sentenza

Importanza: 2

Articoli: 41, 35, P1-1

Numero: 12027/10/2014

Stato: Croazia

Data: 2014-07-10 00:00:00

Organo: Sezione Prima

Testo Originale

Testo Tradotto

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