CASE OF LINDHEIM AND OTHERS v. NORWAY - A.N.P.T.ES.
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Testo originale e tradotto della sentenza selezionata

CASE OF LINDHEIM AND OTHERS v. NORWAY

Tipologia: Sentenza
Importanza: 1
Articoli: 41, 46, P1-1
Numero: 13221/08/2012
Stato: Norvegia
Data: 2012-06-12 00:00:00
Organo: Sezione Quarta
Testo Originale

Conclusioni: Violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 – Protezione di proprietà (Aricle 1 parà. 2 di Protocollo N.ro 1 – Controlli dell’uso di proprietà) danno Patrimoniale – l’assegnazione (Articolo 41 – danno Patrimoniale)
Danno patrimoniale – rivendicazione respinse (Articolo 41 – danno Patrimoniale)

QUARTA SEZIONE

CAUSA LINDHEIM ED ALTRI C. NORVEGIA

(Richieste N. 13221/08 e 2139/10)

SENTENZA

STRASBOURG

12 giugno 2012

Questa sentenza diverrà definitivo nelle circostanze esposte fuori in Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetto a revisione editoriale.

Nella causa di Lindheim ed Altri c. la Norvegia,
La Corte europea di Diritti umani (quarta Sezione), riunendosi che come una Camera, compota di:
Nicolas Bratza, Presidente
Lech Garlicki,
Päivi Hirvelä,
Ledi Bianku,
Zdravka Kalaydjieva,
Vincenzo A. De Gaetano,
Sverre Erik Jebens, judges,and
Lorenzo Early, Sezione Cancelliere
Avendo deliberato in privato nel 2011 e 22 maggio 2012 di 21 giugno,
Consegna la sentenza seguente che fu adottata sulla scorsa data menzionata:
PROCEDURA
1. La causa nacque da in due richieste (N. 13221/08 e 2139/10) contro il Regno della Norvegia depositato presso la Corte sotto Articolo 34 della Convenzione per la Protezione di Diritti umani e le Libertà Fondamentali (“la Convenzione”) con sei cittadini norvegesi (“i richiedenti”) il 2008 e 21 dicembre 2009 di 14 marzo. OMISSIS depositò la prima richiesta. OMISSIS depositò la seconda richiesta.
2. I primi cinque richiedenti furono rappresentati inizialmente col Sig. F. Elgesem e col Sig. S.O. Flaaten; il therafter tutti i sei richiedenti furono rappresentati col secondi e col Sig. G. Hika. I tre avvocati stavano praticando in Oslo. Il Governo norvegese (“il Governo”) fu rappresentato con OMISSIS dell’Ufficio dell’Avvocato Generale (Questioni Civili) come il loro Agente.
3. I richiedenti erano possidenti che, come locatori, era entrato in accordi di contratto d’affitto di base che riguardano le loro aree di terra, per case permanenti o case di festa. Loro si lamentarono che, in violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, sotto legislazione nuova gli affittuari erano stati concessi per richiedere, ed aveva richiesto, una proroga illimitata dei contratti sulle stesse condizioni siccome prima fatto domanda, una volta il termine convenuto di contratto d’affitto era scaduto.
4. Nel 2009 e 18 maggio 2010 di 4 giugno, la Corte decise rispettivamente, di dare avviso delle richieste al Governo. Decise anche di decidere sull’ammissibilità e meriti delle richieste allo stesso tempo (l’Articolo 29 § 1). In 9 maggio 2011 la Corte decise di congiungere le due richieste ed invitare le parti ad un’udienza sull’ammissibilità e meriti della causa.
5. Un’udienza ebbe luogo in pubblico nell’il Diritti umani Costruire, Strasbourg 21 giugno 2011 (l’Articolo 59 § 3).
Là sembrò di fronte alla Corte:
(a) per il GovernmentMr
M. Emberland, l’Ufficio di Avvocato-generale Agente,
Sig.ra A. Syse, Consulente;
(b) per l’applicantsOMISSIS

La Corte ascoltò indirizzi col Sig. Emberland, OMISSIS.
I FATTI
I. LE CIRCOSTANZE DELLA CAUSA
6. I richiedenti sono:
OMISSIS
A. Background riguardante i fatti
7. I richiedenti sono possidenti e locatori che conclusero contratti di contratto d’affitto basi che riguardano le loro aree di terre per case permanenti o case di festa prima di 1 gennaio 1976. Su che data, sull’entrata in vigore del Contratto d’affitto Base Atto 1975 (Tomtefesteloven), per la prima volta sotto legge norvegese, il noleggio o affittando di aree di terra per case permanenti e case di festa divenne la materia di regolamentazione legale e speciale.
8. Prima di 1 gennaio 1976 simile accordi furono governati con gli articoli generali (legale ed altro) su contratti. Ordinariamente simile contratti furono conclusi per un periodo di 99 anni e spesso contennero clausole che danno l’affittuario un diritto a proroga del contratto su scadenza. Secondo dottrina legale, dove simile clausole non erano state esposte espressamente fuori nel contratto, c’erano un costume o assunzione implicita che l’affittuario aveva un diritto a proroga del contratto a meno che il locatore aveva una base obiettiva per rifiutare rinnovamento. Dei contratti di contratto d’affitto contennero clausole che diedero il locatore un diritto per aumentare l’affitto ad intervalli per compensare per l’inflazione. Comunque, facendo seguito a due sentenze di Corte Supreme di 1988, tale diritto fu accordato anche nell’assenza di qualsiasi clausola contraente ed esplicita a quel l’effetto.
9. Nel 1996 un Contratto d’affitto Atto Base e nuovo fu decretato con effetto da 1 gennaio 2002.
10. Sotto sia l’Atto del 1975 e l’Atto del 1996 l’affittuario fu concesso per avere il contratto di contratto d’affitto base prolungato ma il locatore aveva diritto ad introdurre le condizioni nuove nel contratto.
11. Con effetto da 1 novembre 2004 il Contratto d’affitto Atto Base fu corretto di nuovo; inter l’alia, da che data la sua sezione 33 concesso tutti gli affittuari di aree per case permanenti e case di festa il diritto per prima chiedere proroga del loro contratto d’affitto sulle stesse condizioni come e senza limitazione in tempo, quando il termine convenuto di contratto d’affitto fra le parti scadute. La ragione era un fortemente sentito interessato attraverso Parlamento (Stortinget), con solamente uno l’eccezione-i Progressi Festeggiano (Fremskrittspartiet), che affittuari che non erano in grado riconoscere il prezzo di rimborso avrebbero bisogno della protezione del legislatore per essere in grado prolungare il contratto d’affitto. L’introduzione della disposizione contestata di sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base essenzialmente fu motivata con considerazioni di politica sociali (vedere divide in paragrafi 47-51 sotto).
12. Capire la base razionale dietro a questo emendamento, è meglio importante per tenere presente i fattori socio-economici e fondamentali in Norvegia in ordine. Nell’area dopoguerra, risorse limitate per l’acquisto di beni immobili erano un fattore che ha costituito disposizioni di contratto d’affitto basi attraenti persone che vollero possedere una casa permanente o una casa di festa. Per proprietari di proprietà, era un modo conveniente di ottenere un consolidi reddito dalla loro terra senza rendere qualsiasi investimenti ed un’alternativa attraente a vendendo la terra, in un paese con una piccola popolazione su un territorio enorme e con livelli di prezzo di moderato. È probabile che questo spieghi perché simile disposizioni divennero così popolari. Là esista fra 300,000 e 350,000 contratti di contratto d’affitto di base (sessanta percento per case permanenti e quaranta percento per case di festa) in una popolazione di 5 milione di persone, la maggioranza di contratti che sono per case private (la Proposta N.ro 41 all’Odelsting (2003-2004), p. 11).
13. Da 1950 fino a 1980 il livello di prezzo del mercato di vero-appezzamento di terreno sviluppò più o meno ad un ritmo simile all’inflazione di prezzo generale. Comunque, questo cominciò a cambiare circa il 1980, quando prezzi di vero-appezzamento di terreno cominciarono a volare in alto. Questa era la causa dal secondo la metà degli anni ottanta per proprietà specialmente circa le più grandi città ed in aree popolari per ricreazione, ma fissa il prezzo di ha continuato a sorgere, in tutte le parti del paese. Un numero di locatori usò poi l’opportunità sotto la legge per esigere rimborso che diede luogo a molti affittuari che sono fissati in una posizione finanziaria e difficile (paragrafo 46 della sentenza della Corte Suprema di 21 settembre 2007 nella causa principale assegnata ad a paragrafo 16 sotto). A causa dell’aumento drammatico in pressione su vero-appezzamento di terreno fissa il prezzo del legislatore lo pensò necessario intervenire proteggere gli affittuari gli interessi di ‘. Questo era fatto nel 2004 con regolando il livello di possibili aumenti di affitto così che loro potrebbero riflettere inflazione solamente generale, non il costo sorgente di terra.
B. La causa principale portata di fronte alla Corte Suprema
14. In conseguenza al riguardo un locatore che non è nessuni dei richiedenti procedimenti civili e depositati di fronte alla Corte distrettuale di Oslo (il tingrett) contro cinquanta-quattro affittuari che avevano affittato aree di terra per case permanenti, mentre chiedendo che la sezione 33 corretta del Contratto d’affitto Atto Base contravvenne ad Articoli 97 o 105 della Costituzione, mentre concernendo rispettivamente la proibizione di leggi retroattive ed il diritto al pieno risarcimento in causa dell’espropriazione, o Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione.
15. 10 gennaio 2007, la Corte distrettuale di Oslo passò sentenza in favore del locatore, sentenza che sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base contravvenne ad Articolo 97 ed Articolo 105 della Costituzione.
16. Su ricorso, la causa fu portata direttamente di fronte alla Corte Suprema (Høyesterett) che con sentenza di 21 settembre 2007 (HR 2007-1593-P, causa n. 2007/237) fondi contro il locatore. Considerò che sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base dovrebbe essere esaminata esclusivamente nella luce di Articolo 97 della Costituzione col quale era compatibile, e che non c’era nessuna violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione. Nel suo ragionamento, approvato nel principale delle altre sei Giustizie che si riuniscono nella causa, il primo giudice di votazione, la Sig. Justice Matningsdal, determinato in finora come attinente:
“(88) l’osservazione dell’affittuario che il diritto a proroga del contratto d’affitto ‘sugli stessi termini come prima ‘ rappresenta una restrizione può nella mia opinione non succeda. Sin da allora la sentenza nella causa di Atto di Concessione nella legge della Corte Suprema riporta (Norsk Retstidende – “R.t.”) 1918 io p. 403, la Corte Suprema ha preso come il suo punto di partenza che se, come affermato con Funzionario del fisco Siewers in Rt. 1914 p. 205, c’è ‘un cedendo da parte del proprietario ed un’acquisizione da parte dello Stato che completamente o in trasferimenti di parte la disposizione del proprietario della proprietà allo Stato o altri per ulteriore godimento per gli stessi o gli altri fini ‘, seguirà da Articolo 105 che il pieno risarcimento deve essere pagato. Ci sarà al contrario., una restrizione sull’uso di proprietà se ‘non c’è cedendo e l’acquisizione ma piuttosto le disposizioni che per la promozione delle considerazioni di interesse pubbliche e nell’interesse di scopo di società per regolare la disposizione del proprietario della proprietà senza qualsiasi trasferisce a terzo festeggia ‘.
(89) il diritto a proroga prevista per in sezione 33 chiaramente deve essere distinto da una regolamentazione della disposizione del proprietario della proprietà. Sezione 33 concessioni l’affittuario un diritto per affittare l’area per un periodo più lungo che purché per nell’accordo. Nelle altre parole, è un trasferimento di diritti nella proprietà oltre il periodo convenuto di tempo – quale vide in isolamento potrebbe indicare che la situazione è regolata direttamente con Articolo 105. In questo contesto, io dovrei notare, che il requisito come a ‘il pieno risarcimento ‘ in Articolo 105 fa domanda anche nella causa dell’espropriazione di diritti limitati…
(90) benché sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base comporti un trasferimento della disposizione del proprietario della proprietà, io ho ciononostante senza dubbio che la costituzionalità del diritto ad una proroga su condizioni immutate deve essere valutata in relazione ad Articolo 97 della Costituzione, piuttosto che Articolo 105. Questa era anche la prospettiva dei legislatori, vedere Proposta N.ro 41 all’Odelsting (2003-2004), p. 55, citato sopra che presume che la questione della costituzionalità deve essere decisa con riferimento ad Articolo 97. Un punto centrale in questo contesto è che gli articoli su proroga intervengono con un effetto regolatore in una situazione creata con le parti stesse per il contratto di contratto d’affitto base. L’accordo lo costituisce necessario gli affittuari per essere permesso di mantenere i loro edifici sull’area per un periodo molto lungo di tempo dopo che il termine convenuto di contratto d’affitto è scaduto. La disposizione legale rappresenta una regolamentazione-con effetto retroattivo-riferì direttamente all’accordo, o, più precisamente, alle restrizioni contenute nell’accordo. Nella nostra tradizione legale una regolamentazione susseguente di questa natura relativo ad un vincolo contrattuale fra le parti è valutata in relazione ad Articolo 97 della Costituzione, non in relazione ad Articolo 105. Questa è anche la causa dove una regolamentazione ha dato luogo ad un trasferimento di diritti ed obblighi fra le parti. Questa prospettiva deve essere anche applicabile in una causa come il nostro, anche se l’intervento nell’accordo comporta un trasferimento di disposizione. ‘

(98) la valutazione concreta in relazione ad Articolo 97 della Costituzione
(99)… Una valutazione deve essere resa in pieno delle conseguenze dell’atto. In questa valutazione, sul peso di lato del uno deve essere concesso alle considerazioni degli affittuari. I secondi devono essere bilanciati contro le conseguenze dell’atto per i locatori, e come protezione-degno sono i loro interessi.
(101) quando viene ad un contratto d’affitto base è fondamentale che uno è confrontato con un conflitto di interessi fra due parti. Il possidente possiede la terra, mentre l’affittuario possiede l’edificio o edifici che sono stati eretti sulla terra. Quando bilanciando, è dell’importanza centrale che pressocché senza eccezione l’interesse economico dell’affittuario è più grande. Anche se l’esempio non è rappresentativo per edifici costruiti per l’abitazione individuale o per fini di festa, io noto ciononostante, che nel progetto di vendite riguardo ai cinquanta-quattro appartamenti nella causa presente, i prezzi furono esposti a fra NOK 140,000 e NOK 395,000 che dipendono da taglia e posizione. Il prezzo per uno degli appartamenti più costosi era così più alto che il prezzo prima pagò alcuni anni per l’area intera di terra. Ma anche siccome riguarda edifici costruiti per l’abitazione individuale e per fini di festa, l’affittuario normalmente ha pagato il contributo finanziario e più significativo.
(102) in riguardo di un contratto d’affitto per case permanenti, il diritto alla casa essenziale dell’affittuario per lui e la sua famiglia deve essere protegguta-quale era la ragione principale dietro all’emendamento dell’atto. In oltre, per la maggioranza di affittuari concerne il loro solo più grande investimento. Loro hanno un’aspettativa fondata che i legislatori proteggeranno la loro situazione che riguarda i fatti. Inoltre, questo è illustrato col fatto che inoltre l’area di leasing di base, noi abbiamo molti esempi dove i legislatori hanno trovato giustificò proteggere diritti di qualche genere, anche quando simile interferenza può intendere una certa forma di trasferimento di diritti:
(103) in primo luogo io noto Atto di 23 luglio 1920 n. 1…
(104) in secondo luogo io noto Atto di 16 luglio 1939 riguardo ad affitto…
(105) la regolamentazione di affitto è un terzo esempio che illustra lo sforzo della legislazione per proteggere il diritto alla casa…
(106) il diritto per continuare il contratto di contratto d’affitto su ‘gli stessi termini come prima che ‘ ha significato per la possibilità del locatore di aumentare l’affitto prima e primo. L’esame sopra [103-105] gli show che per molto tempo sforzi legislativi e considerevoli sono stati resi per proteggere il diritto alla casa. Questa area di legge è stata legiferata fortemente, ed i meccanismi di mercato hanno ad una grande misura non stato il fattore che decide. Locatori sono dovuti essere perciò, già, preparati per i creatori di legge per seguire da vicino sviluppi e se necessario intervenga nelle relazioni di contratto d’affitto in corso per salvaguardare il bisogno dell’affittuario di proteggere la sua casa ed i suoi investimenti.
(107) inoltre, come riguardi accordi a lungo termine, come contratti di contratto d’affitto di base le parti devono essere preparate per sviluppi per prendere una direzione che aumenta il bisogno del legislatore di intervenire con legislazione per garantire un equilibrio corretto fra le parti. Questo non solo ha tratto profitto gli affittuari: la promulgazione di sezione 36 dell’Accordo Agisce nel 1983 diede locatori la possibilità di aggiustare il contratto d’affitto in contratti che non contennero una clausola di regolamentazione verso l’alto, e dove l’affitto era divenuto irragionevolmente basso a causa di un calo significativo nel valore di soldi…

(109) [i locatori] ha enfatizzato che siccome i contratti furono entrati in durante un periodo di collegamento di indice, loro anticiparono che regolamentazione di prezzo sarebbe stata tolta [alla scadenza del contratto] e che, quando prolungando il contratto, loro sarebbero in grado accusare un affitto che riflettè il vero valore della terra. Io noto in questo collegamento che è discutibile come forte fosse potuta essere questa anticipazione. … Io assegno [una sentenza di Corte Suprema, Rt. 2006 p.1547 nei quali la corte affermò fra le altre cose delle parti le aspettative di ‘]… ‘[i locatori] ha allegato il grande peso al fatto che una clausola fu inserita nell’il convenire contraente che controversie come alla regolamentazione di affitto base sarebbe deciso nella luce di un’opinione competente. Loro sostengono che l’inserzione di tale clausola sarebbe stata non necessaria li avuti anticipato che regolamentazione di prezzo seguirebbe collegamento di indice. Nella mia prospettiva, comunque molto peso non può essere allegato inoltre. Negli anni sessanta era difficile predire che i prezzi di aree di terra per alloggi di festa avrebbero aumentato notevolmente più che l’inflazione generale avrebbe indicato. È molto probabile che quando entrando nel contratto, le parti non avevano qualsiasi la concezione chiara di che che dovrebbe essere la base di materiale per regolare l’affitto base. ‘
(110) oltre alla quotazione sopra, io noto che in finora come i locatori aveva anticipato che regolamentazione di prezzo sarebbe tolta, loro non potevano avere qualsiasi l’anticipazione legittima che il legislatore accetterebbe un aumento in affitto di base che deviò significativamente dal trend di prezzo generale. Se il legislatore non fosse intervenuto, l’aumento di prezzo nei recenti anni pressocché avrebbe corrisposto ad un ‘profitto fortuito ‘-vedere Ot.prp.nr.41 (2003-204) p. 51, seconda colonna. Di conseguenza, non era realistico per anticipare che i legislatori non interverrebbero negli aumenti di prezzo noi abbiamo avuto nei recenti anni.
(111) inoltre, io osservo che la causa presente concerne contratti a lungo termine che il possidente riceve affitto di base contrattuale da quaranta-cinque anni sotto. Questo ha anche la sua importanza sotto Articolo 97 della Costituzione.
(112) i locatori hanno sostenuto che è irragionevole che alla scadenza dei contratti loro saranno in un [peggio] la posizione che locatori che digitano contratti di leasing nuovi. In queste situazioni, segue, che sotto sezione 11 del Contratto d’affitto Atto Base la libertà di accordo è significativa in che l’affitto base e convenuto è valido come lungo come non è irragionevolmente ‘alto in relazione a che che è pagato consuetamente nella località su contratti d’affitto nuovi su aree simili su simile contrattuale chiama ‘. Nella mia prospettiva, comunque è una differenza cruciale fra le due situazioni: Io già mi riferisco agli elementi enfatizzati. In questo collegamento, io specialmente noto, che riguardo a contratti d’affitto di base, come quegli in oggetto, dove la spanna di vita dell’edificio chiaramente eccede la durata del contratto di contratto d’affitto base, il locatore ha tutti lungo stato consapevole che la proroga del contratto diverrebbe un problema. Quando negoziando i termini della proroga del contratto, molto sarebbe finanziariamente in pericolo per l’affittuario. Espropriare nell’Atto di Espropriazione, era un rischio nonostante l’autorità, come anche indicò in Ot.prpr. n. 41 (2003-2004), p. 54, seconda colonna che il locatore imporrebbe alcuni le condizioni piuttosto oppressive sull’affittuario. I locatori non potevano aspettarsi che il legislatore si freni da regolamentazione di prezzo in simile cause quando rinnovando contratti di contratto d’affitto basi. Io ricordo che quando i contratti di contratto d’affitto basi in questione fu entrato in, la costituzione di contratti di contratto d’affitto basi fu prezzo-regolata, ed un aumento nell’affitto base richiese approvazione dal Prezzo Consiglio [il prisnemnda].
(113) prendendo il [circostanze sopra nella considerazione,] c’è una causa forte per concludere che la disposizione che dà affittuari il diritto per continuare prima il contratto d’affitto base sugli stessi termini come non è colpita con la proibizione di leggi retroattive esposta fuori in Articolo 97 della Costituzione. È vero che la disposizione vuole dire che l’aumento intero nel valore della terra-alla misura che eccede aumenti nell’indice dei prezzi al consumo-si può dire che accumuli agli affittuari dopo la proroga del contratto d’affitto. Nelle altre parole, non è ripartendo dell’aumento in valore che ha condotto all’emendamento legislativo. Ciononostante, io trovo che, determinato la situazione che esistè, deve giacere all’interno della libertà accordata al legislatore sotto Articolo 97 della Costituzione per regolare così le questioni in.
(114) quando valutando [ottemperanza con la costituzione] la questione sorge se la disposizione retroattiva salvaguarda considerazioni obiettive dell’uguaglianza. […]
(115) è sezione 15 sulla rettifica dell’affitto di contratto d’affitto base che nei particolari aumenti la questione di se le considerazioni dell’uguaglianza sufficientemente sono state preservate. Come un risultato di questa disposizione la disposizione precedente su rettifica dell’affitto di contratto d’affitto base fu abrogata. Sezione 15 (1) prevede:

(116) con riguardo ad all’uno-via rettifica sull’entrata in vigore dell’Atto 1 gennaio 2002, sezione 15 (2) prevede:

(117) sezione 15 del Contratto d’affitto Atto Base così purché per una possibilità a fattore nel calcolo del contratto d’affitto base un aumento affittò nel valore dell’area oltre il tasso di inflazione generale. Ma la possibilità è limitata ad istanze dove simile rettifiche hanno inequivocabilmente ‘’ stato concordato a, ed il requisito che l’accordo è chiaro è particolarmente severo-vedere Norsk Rettstidende ‘R.t.’ 2006, a p. 1547. In prospettiva di questo requisito come alla chiarezza, e delle informazioni disponibile di clausole di rettifica in contratti di contratto d’affitto di base in generale, una minoranza di contratti è coperta con questa disposizione. C’è in oltre le importanti limitazioni anche sulle situazioni che sono coperte col diritto sotto sezione 15 (2)(2) includere nel calcolo un aumento nei valori siccome menzionato. C’è approvvigioni solamente per un uno-via rettifica e ci sono limitazioni come all’importo.
(118) nella mia prospettiva, anche se Articolo 97 della Costituzione non richiede proprio l’eccezione prevista per in sezione 15(2)(2), c’è discutibilmente una base obiettiva per dare questi accordi di contratto d’affitto basi un status speciale con riguardo ad alla possibilità di aggiustare l’affitto di contratto d’affitto base. La base per fare così è precisamente che rettifica nella conformità col valore base qui è stata espressa direttamente e ha creato perciò un’aspettativa più sicura e più vicina di rettifica su quel la base. Nella luce di che io non posso vedere che la disposizione in sezione 15(2)(2) infrange la condizione dell’uguaglianza e così offre una base per accantonare la sezione 33 diritto come essendo incompatibile con Articolo 97 della Costituzione.
(119) io aggiungo che il fatto che gli articoli di rimborso possono offrire un migliore risultato finanziario per il locatore che quelle su proroga del contratto d’affitto su condizioni inalterate non sono una base per sostenere che sezione 33 è incompatibile con Articolo 97 della Costituzione. Rimborso ha lasciato alla scelta dell’affittuario. Il legislatore dovrebbe essere libero per decidere che se l’affittuario desidera giovarli a lui o di questo diritto, lui o lei dovrà pagare il risarcimento oltre il minimo costituzionale.

(121) in futuro la mia conclusione è che sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base non contravviene ad Articolo 97 della Costituzione. La disposizione è giustificata con considerazioni di housing/social pesanti. C’era un bisogno chiaro di proteggere un numero di affittuari ed i locatori non aveva nessuna aspettativa allineato per trarre profitto dall’aumento piuttosto straordinario del valore di aree di terra per affittare.

(123) infine, è necessario per valutare se la sezione 33 piombi a risultati che contravvengono ad Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione…
(125) la questione è se il fatto che nell’evento di una proroga il locatore non ha diritto a regolare il contratto d’affitto base ad un importo che riflette il valore di terra effettivo verso l’alto vuole dire che la disposizione contravviene a questa disposizione di Convenzione.
(126) la decisione centrale in questo contesto è la sentenza con la Corte europea di Diritti umani nella Sessione Assoluta di 21 febbraio 1986 in James ed Altri c. il Regno Unito, 21 febbraio 1986 la Serie Un n. 98. La causa fu causata con la promulgazione col Parlamento di Regno Unito di un statuto ‘Il Riforma Atto In affitto 1967 ‘ che residenti concessi il diritto per riscattare contratti per ‘che costruisce contratto d’affitto ‘ e ‘contratto d’affitto eccellente ‘. I tipi precedenti di accordo avevano somiglianze notevoli con contratti d’affitto di base norvegesi, l’essere di differenza che sotto questi contratti, l’alloggio appartenne al possidente anche. Comunque, i residenti avevano sostenuto le spese del costo di erezione e pagato un’accusa per l’area al possidente. L’atto nuovo previde che nell’evento di rimborso, i residenti dovrebbero pagare solamente per il valore della terra. L’area non sarebbe valutata come un’area dove un diritto di titolo all’alloggio e terra fu raggruppata, ma piuttosto sulla base di che che ci potrebbe aspettare che il possidente lo venda per con l’ingombro di un’affittanza di almeno il durata di ‘ di 50 anni, debba chiunque l’altro acquisto l’area. Questo importo era lontano più basso del valore di mercato di un’area rilasciata, ed i querelanti affermarono che loro soffrirono di una perdita nella regione di NOK 1.500.000 su trasporti individuali. La Corte non trovò per i richiedenti.
(127) i richiedenti contesero in primo luogo che il ‘interesse pubblico che la prova di ‘ è stata soddisfatta solamente se la proprietà fosse stata portata ‘per un scopo di pubblica utilità di beneficio alla comunità ‘ generalmente (vedere James ed Altri, citato sopra, divida in paragrafi 39). Questo argomento non succedè (l’ibidem, divida in paragrafi 45):
‘Per queste ragioni, la Corte viene alla stessa conclusione come la Commissione: una presa di proprietà effettuata nell’adempimento di politiche sociali, economiche o altre e legittime può essere ‘nell’interesse pubblico ‘, anche se la comunità a grande ha nessun uso diretto o godimento della proprietà preso. La legislazione di riforma in affitto non è perciò ipso facto una violazione di Articolo 1 (P1-1) su questa base. Di conseguenza, è necessario per chiedere se negli altri riguardi la legislazione soddisfece il ‘interesse pubblico ‘ esamina ed i requisiti rimanenti posarono in giù nella seconda frase di Articolo 1 (P1-1). ‘
(128) in paragrafo 46 la Corte le ulteriori sottolineature che il nazionale corteggia ‘è meglio in principio messo che il giudice internazionale per apprezzare che che è ‘nell’interesse pubblico ‘. Le autorità nazionali godono di conseguenza ‘un certo margine della valutazione ‘.
(129) la Corte discusse poi se gli scopi cercarono di essere perseguiti col Parlamento britannico era legittimo. In questo riguardo a, la Corte sostenne, inter l’alia (l’ibidem, divida in paragrafi 47):
‘Eliminating che che è judged per essere le ingiustizie sociali è un esempio delle funzioni di una legislatura democratica. Più specialmente, società moderne considerano che alloggio della popolazione sia un primo bisogno sociale, la regolamentazione di che non può essere lasciato completamente al giochi di vigori di mercato. Il margine della valutazione è ampio abbastanza per coprire legislazione mirata a garantendo la più grande giustizia sociale nella sfera delle case di persone, anche dove simile legislazione interferisce con l’esistendo relazioni contrattuali fra parti private e non conferisce beneficio diretto sullo Stato o la comunità a grande. In principio, perciò lo scopo perseguito con la legislazione di riforma in affitto è un legittimo. ‘
(130) da allora in poi, la Corte enfatizzò che non sarebbe stato sufficiente che la legislazione intraprende un ‘scopo legittimo ‘ ma ‘ci deve essere anche una relazione ragionevole della proporzionalità fra i mezzi assunti e lo scopo cercò di essere resosi conto di ‘ (l’ibidem, divida in paragrafi 50). Sulla valutazione di proporzionalità nella causa concreta, la Corte affermò, (paragrafo 51):
‘secondo i richiedenti, la sicurezza di tenuta che inquilini già avevano sotto il diritto vigente… purché una risposta adeguata e la natura di draconian dei mezzi concepirono dare effetto al diritto morale ed allegato, vale a dire la privazione di proprietà andò troppo lontano. Questo fu detto per essere confermato con l’assenza di qualsiasi vero equivalente all’Atto del 1967 nella legislazione municipale degli altri Stati Contraenti e, davvero, generalmente in società democratiche. È, così i richiedenti dibatterono, solamente se non c’era altra via di ricorso meno drastica per l’ingiustizia percepita che la via di ricorso estrema dell’espropriazione potrebbe soddisfare i requisiti di Articolo 1 (P1-1).
Questo corrisponde a leggendo una prova della necessità severa nell’Articolo, un’interpretazione che la Corte non trova garantita. La disponibilità di soluzioni alternative non rende in se stesso la legislazione di riforma in affitto ingiustificato; costituisce un fattore, insieme ad altri attinente per determinare se l’eletto di mezzi potrebbe essere riguardato come ragionevole ed andò bene a realizzando l’essere di scopo legittimo perseguito, mentre avendo riguardo ad al bisogno di prevedere un equilibrio di fiera di ‘’. Purché la legislatura rimase all’interno di questi confini, non è per la Corte per dire se la legislazione rappresentò la migliore soluzione per trattare col problema o se la discrezione legislativa sarebbe dovuta essere esercitata in un altro modo… .
L’affittuario che occupa fu considerato con Parlamento per avere un ‘diritto morale ‘ a proprietà dell’alloggio della quale conto inadeguato fu preso sotto la legge vigente… . La preoccupazione della legislatura non dovette regolare semplicemente più equamente la relazione di padrone di casa ed inquilino ma a diritto un’ingiustizia percepita che è andata al molto problema di proprietà. Lasciando spazio un meccanismo al trasferimento obbligatorio dell’interesse di allodio nell’alloggio e la terra all’inquilino, con risarcimento finanziario al padrone di casa non può essere qualificato in se stesso nelle circostanze come un metodo improprio o sproporzionato per riaggiustare così la legge come incontrare che interessato. ‘
(131) come a se è lecito per adottare legislazione che non garantisce il pieno risarcimento, la Corte sostenne in paragrafo 54:
‘che La Corte accetta inoltre la conclusione della Commissione come allo standard del risarcimento: la presa di proprietà senza pagamento di un importo ragionevolmente riferito al suo valore costituirebbe un’interferenza sproporzionata che non poteva essere considerata giustificabile sotto Articolo 1 normalmente (P1-1). Articolo 1 (P1-1) non fa, comunque, garantisca un diritto al pieno risarcimento in tutte le circostanze. Obiettivi legittimi di ‘interesse pubblico ‘, come perseguì in misure di riforma economica o misure progettò per realizzare la più grande giustizia sociale, può richiedere meno che rimborso del pieno valore di mercato. Inoltre, il potere della Corte di revisione è limitato ad accertando se la scelta di termini di risarcimento incorre fuori del margine ampio dello Stato della valutazione in questo dominio… . ‘
(132) io non posso vedere che la Corte ha abbandonato dalle conclusioni fondamentali in questa sentenza in causa-legge susseguente. Quando le circostanze della causa e le considerazioni che sono posto sotto alla legislazione inglese sono comparate con la nostra causa, è chiaro a me che la richiesta di sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base non contravviene agli obblighi della Norvegia sotto diritto internazionale.”
C. Le specifiche circostanze sottostanti sotto le azioni di reclamo individuali dei richiedenti
1. Il primo richiedente
17. Il primo richiedente, OMISSIS proprietà agricola e posseduta ed aveva affittato nove aree di terra per fini di casa di festa su tutti di che erano stati costruiti. Uno dei contratti di leasing fu firmato a settembre 1968 con l’affitto base ed originale che corrisponde a NOK 200. Il contratto d’affitto previde per rettifica dell’affitto base in conformità con l’Indice dei prezzi al consumo ogni decimo anno. Il contratto d’affitto aveva un termine di 40 anni e scadde di conseguenza nel 2008. Al tempo di depositare la richiesta l’affitto di contratto d’affitto base corrisposto a 1,622 Krone norvegesi (NOK) (approssimativamente 200 euro (EUR)) per anno. Fin dal richiedente e gli affittuari non potevano giungere ad un accordo come ad una proroga del contratto d’affitto facendo seguito a sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base, il primo richiedente portò la causa di fronte alla Corte distrettuale di Hallingdal che chiede che nell’evento di una proroga del contratto d’affitto, lei dovrebbe avere diritto a costringere l’affitto base ad essere adattatosi al prezzo di mercato legale. Con una sentenza di 3 febbraio 2007, la Corte distrettuale di Hallingdal trovata in favore degli affittuari.
18. Il primo richiedente fece appello contro la sentenza, e la causa fu portata direttamente di fronte alla Corte Suprema che l’ascoltò insieme con la causa principale menzionata sopra di. Con una sentenza di 21 settembre 2007 la Corte Suprema trovata contro il primo richiedente. Nel suo ragionamento, approvato nel principale delle cinque Giustizie che si riuniscono nella causa, il primo giudice di votazione, la Sig. Justice Utgård, determinato in finora come attinente:
“(13) io sono arrivato alla conclusione che il ricorso non può succedere per motivi determinato nel [sentenza principale] più primo oggi.
(14) è vero che questa causa concerne una proprietà di casa di festa, mentre la causa decise i più primi contratti d’affitto oggi riguardati per fini di casa permanenti. Su dei punti, i Contratto d’affitto Atti Basi del passato hanno fatto distinzioni fra questi fini. La sezione 32 corrente non distingue fra aree per case permanenti ed aree per case di festa. Si deve presumere di conseguenza che i legislatori proporsi che proroghe di contratti d’affitto dovrebbero essere trattate ugualmente, irrispettoso di che di questi fini le aree furono usate per. Questo deve portare peso considerevole nella nostra valutazione qui. Riferimento è reso ai commenti del primo giudice di votazione [la sentenza principale sopra] sul pesare delle considerazioni politiche con Parlamento. Io aggiungerei ciononostante che, benché probabilmente sia la causa che le considerazioni sociali sarebbero della particolare importanza a case permanenti, mentre avendo anche una casa di festa ha benefici considerevoli in termini di benessere e welfare. È illustrativo della valutazione su questo problema che consiglia nella causa non ha allegato peso notevole a distinzioni riguardo a fine.”
2. Il secondo richiedente
19. Il secondo richiedente, il Sig. Heian possiede proprietà agricola della quale i campi esterni sono stati parcelled fuori come aree. Un’area fu affittata fuori per fini di alloggio per novanta-nove anni, dal 1909 a 14 aprile 2008 di 14 aprile. 15 marzo 2007 l’affitto base ed annuale corrispose a NOK 589 (verso EUR 75). Il contratto non previde per un diritto per chiedere una proroga del contratto d’affitto ed era silenzioso sulla questione di rettifiche future dell’affitto di contratto d’affitto base. L’area affittata è localizzata in un’area che contiene molte proprietà di alloggio e è approssimativamente 2.3 dekar in taglia. L’area ha una costa che confina col Fiordo di Oslo. Sembra che l’affittuario risiede fuori Norvegia ed usi la proprietà come una casa di festa. Originalmente lei disse il diritto per riscattare l’area con effetto dalla scadenza del termine convenuto di contratto d’affitto. Per il fine di determinare l’importo pagabile in rimborso, le parti concordarono, che loro se ognuno dovesse nominare un funzionario del fisco. Basato sui valori determinati con questi funzionari del fisco, l’importo pagabile in rimborso sarebbe fissato a quaranta per cento del valore di area non sviluppato, come previsto per in sezione 37 del Contratto d’affitto Atto Base.
20. Ognuno delle parti sistemate di conseguenza per l’area per essere valutato. 6 giugno 2007 il funzionario del fisco nominato col locatore valutò il valore di mercato dell’area non sviluppata per essere NOK 3,750,000 (verso EUR 468,750), mentre il funzionario del fisco nominò con l’affittuario 20 settembre 2007 valutò il valore di mercato dell’area non sviluppata per essere NOK 3,400,000 (verso EUR 425,000).
21. Susseguente alla Corte Suprema sentenze passeggere nella causa principale e la causa che comporta il primo richiedente 21 settembre 2007, l’affittuario informato consiglia per il secondo richiedente che lei non era più in favore di rimborso a quaranta per cento del valore di mercato dell’area non sviluppata. Invece, rimborso fu offerto in un importo uguale al valore capitalizzato dell’affitto base basato un cinque per tasso degli interessi di cento su capitalisation, nell’altro risarcimento di parole per rimborso uguale a venti volte l’affitto base, rotondo via ad un totale di NOK 14,000 (verso EUR 1,750). 23 ottobre 2007 l’affittuario diede avviso che chiede come prima una proroga del contratto d’affitto sulle stesse condizioni, facendo seguito a sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base. In una lettera di 22 novembre 2007, il secondo richiedente contestò la rivendicazione, mentre riferendosi alle sue intenzioni di portare la causa di fronte alla Corte.
3. I terzo e quarto richiedenti
22. I terzo e quarto richiedenti, OMISSIS, possieda una proprietà agricola con le poche risorse agricole. La proprietà non ha nessuno campi e le aree esterne costituire un totale di 145 dekar del quale la maggior parte consiste di foresta con piccolo o nessuna produttività. 26 novembre 1956, i consorti di richiedente conclusero un contratto di contratto d’affitto base per cinquanta anni in riguardo di un’area di terra che consiste di 990 sq. metro che aveva la sua propria costa. Non contenne nessuna clausola che regola la rettifica futura dell’affitto di contratto d’affitto base. L’affittuario costruì una casa di festa sull’area. Quando il contratto scadde 26 novembre 2006, l’affitto base ed annuale corrispose a NOK 500 (verso EUR 60).
23. Sembra che l’affitto era la fonte di reddito regolare e principale sulla proprietà. Il terzo richiedente riceve una pensione di invalidità.
24. Il contratto contenne nessuno diritto a proroga del contratto d’affitto, ma riferendosi alla sezione 33 corretta del Contratto d’affitto Atto Base, l’affittuario chiese una proroga del contratto d’affitto su condizioni immutate. Poiché i richiedenti obiettarono, l’affittuario portò procedimenti civili contro loro di fronte a Larvik Città Corte 23 novembre 2006 che 29 gennaio 2007 sospese i procedimenti durante la conseguenza della causa principale di fronte alla Corte Suprema.
25. Con una sentenza di 3 aprile 2008, la Corte Urbana sostenne la rivendicazione dell’affittuario che lei è stata concessa per prolungare come prima il contratto di contratto d’affitto base sugli stessi termini. Osservò inter l’alia:
“La questione se si deve considerare che sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base conduca a risultati che violano Articolo 1 di Protocollo, N.ro 1 fu deciso con la Corte Suprema in Rt. 2007/284. La Corte Suprema sostenne che sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base non viola la Convenzione con riguardo ad a case permanenti. Inoltre, la Corte Suprema in Rt. 2007/1306 stabilito che gli stessi fecero domanda riguardo a case di festa.
Corti subordinate devono appellarsi sulle interpretazioni rese con la Corte Suprema e la Corte Urbana non può sostenere perciò il [terzo e quarto richiedenti ‘] l’osservazione.”
26. 11 agosto 2008 l’Agder Corte Alta (il lagmannsrett) lo trovò chiaro che i terzo e quarto richiedenti che ‘ piace non sarebbero successi e che non dovrebbe essere ammesso perciò per esame (sezione 29-13 (2) del Codice di Procedura Civile (il tvisteloven).
27. 11 febbraio 2008 i consorti di richiedente avevano sistemato nel frattempo, per una valutazione dell’area non sviluppata che fu trovata avere un valore di stima di NOK 2,500,000 (verso EUR 312,500).
4. Il quinto richiedente
28. Il quinto richiedente, il Sig.ra Brandt-Kjelsen è il possidente e locatore di ventun aree per alloggio permanente che fu affittato fuori con effetto da 31 dicembre 1947. Le aree sono localizzate in una delle aree più costose in Oslo. Con modo di illustrazione, lei affermò, che a gennaio 2007 una casa permanente ed il contratto d’affitto una delle aree di terra erano stati venduti per NOK 10,250,000 (verso EUR 1,281,250). Il termine convenuto di contratto d’affitto è sessanta anni con un diritto per gli affittuari chiedere una proroga per trenta anni su condizioni nuove. Facendo seguito alla sezione 33 corretta del Contratto d’affitto Atto Base, comunque tutti gli affittuari hanno chiesto proroghe dei loro contratti d’affitto su condizioni immutate ed illimitato in tempo.
29. 31 ottobre 2007 il quinto richiedente iniziò un’azione di reclamo di conciliazione di fronte all’Oslo Conciliazione Consiglio, mentre chiedendo che gli affittuari in oggetto non abbia diritto a prima godere delle stesse condizioni come dopo proroga dei loro contratti d’affitto. Lei presentò valutazioni del valore non sviluppato del vario affittarono aree rese 4 dicembre 2007, una veduta d’insieme di affitti basi al tempo di proroga così come dettagli di taglie di area, valutazione corrisponde ed affitti basi come una percentuale del valore delle aree individuali. I valori delle varie aree non sviluppate variarono da NOK 1,900,000 (verso EUR 237,500) per il più basso a NOK 6,000,000 (verso EUR 750,000) per il più alto. La serie di affitti base da NOK 1,376 (verso EUR 170) per anno a NOK 7,116 (verso EUR 900) per anno.
30. 14 febbraio 2008 l’Oslo Conciliazione Consiglio decise che la controversia dovrebbe essere riferitasi all’Oslo Corte Urbana.
31. Con una sentenza di 29 aprile 2009 la Corte Urbana trovata in favore degli affittuari e contro il quinto richiedente e, 27 agosto 2009, il Borgarting che Corte Alta ha rifiutato di ammettere il suo ricorso per esame per ragioni simili alla Larvik Città Corte e l’Agder Corte Alta nella loro rispettiva sentenza e decisione menzionò sopra di (vedere divide in paragrafi 25 e 26 sopra)
5. Il sesto richiedente
32. Il sesto richiedente, il Sig. Henriksen possiede proprietà agricola della quale i campi esterni sono stati parcelled in aree per molte case permanenti e case di festa. Loro sono situati vicini a Fiordo di Oslo sul quale loro hanno una prospettiva.
33. Gli affittuari di tre aree per case di festa e sette aree per case permanenti, con contratti entrati in nei tardi 1950s che quale stava quasi per scadere procedimenti iniziati contro il richiedente di fronte alla Tønsberg Città Corte che prima chiede proroga del contratto d’affitto sulle stesse condizioni come e senza limitazione in tempo, facendo seguito a sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base. Tutti i contratti di contratto d’affitto basi in oggetto era stato entrato in nel 1950 per un termine di 50 anni. Uno dei contratti contenne una disposizione per regolamentazione schedata dell’affitto di contratto d’affitto base.
34. I valori delle aree non sviluppate variarono da NOK 1,200,000 (verso EUR 150,500) a NOK 1,750,000, (verso EUR 218,750). Gli affitti basi variarono da NOK 1,900 (verso EUR 240) per anno a NOK 3,205 (verso EUR 400) per anno.
35. Il richiedente sostenne che il vero valore di mercato delle dieci aree di terra era NOK 13,900,000 (verso EUR 1,737,500) e che come una conseguenza di sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base, il valore economico e totale della sua posizione legale riferito alle dieci aree in oggetto sarebbe NOK 526,760 (verso EUR 65,850) che è il valore attuale capitalizzato della base totale ed immutata affitti di NOK 26,338 (verso EUR 3,300).
36. Contro questo sfondo, il richiedente contestò gli affittuari ‘ chiede e presentò che sezione 33 del Contratto d’affitto Atto Base contravvenne ad Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione.
37. Con una sentenza di 14 ottobre 2009 la Corte Urbana trovata in favore dell’affittuario e contro il sesto richiedente e, 18 gennaio 2010, il Borgarting che Corte Alta ha rifiutato di ammettere il suo ricorso per esame per ragioni simili alla Larvik Città Corte e l’Agder Corte Alta nella loro rispettiva sentenza e decisioni menzionarono sopra di (vedere divide in paragrafi 25 e 26 sopra)
II. DIRITTO NAZIONALE ATTINENTE
A. Il Contratto d’affitto Atto Base
38. La conclusione di contratto d’affitto base contrae ed il vincolo contrattuale fra il proprietario/che affitta e l’affittuario fu regolato in un statuto da 1975 che entrarono in vigore 1 gennaio 1976 per la prima volta.
39. Un Contratto d’affitto Atto Base e nuovo fu decretato nel 1996 ed entrò in vigore 1 gennaio 2002. La sua sezione 15 articoli contenuti sulla regolamentazione di affitto per contratto d’affitto di base che fu basato principalmente su cambi nell’indice dei prezzi al consumo ma accolse aumenti basato su altri parametri in delle situazioni (vedere paragrafo 43 sotto). Il Contratto d’affitto Atto Base e nuovo contenne anche disposizioni che accordano l’affittuario il diritto per chiedere una proroga quando il termine convenuto del contratto d’affitto scadde (sezione 32 precedente per affittuari di aree usati per case permanenti e sezione 33 precedente per affittuari di aree usati per case di festa), ed il locatore il diritto per introdurre le condizioni nuove nel contratto steso di contratto d’affitto.
1. Le disposizioni dell’Atto riveduto del 1996 a cui si fa riferimento nella causa presente
40. Nella sua versione corretta come applicabile al tempo di materiale, l’Atto del Contratto d’affitto della Base del 1996 lesse finora in come attinente:
Sezione 11
“Un affitto base che è irragionevolmente alto in relazione a ciò che è pagato consuetamente nella località su contratti d’affitto nuovi su aree simili su termini contrattuali e simili non può essere concordato o può essere richiesto.”
Sezione 15
“In un accordo di contratto d’affitto base riguardo ad una residenza principale o una casa di festa ogni parte può richiedere che l’affitto sia aggiustato in conformità con cambi nel livello di prezzo generale [il pengeverdien] fin dalla conclusione dell’accordo. Se l’affitto è stato aggiustato, è l’affitto che è stato accusato legalmente fin dalla scorsa rettifica che può essere aggiustata in conformità coi cambi in prezzi che sono accaduti da allora quel il tempo. Se le parti concordassero inequivocabilmente che l’affitto dovrebbe rimanere immutato, o convenuto ad una rettifica più bassa che quel suggerì con cambi nel livello di prezzo generale, questo accordo farà domanda invece.
Se un contratto di contratto d’affitto base riguardo ad un’area di terra per essere usato per una casa di residenza principale o una casa di festa fu conclusa prima 1 gennaio 2002, le disposizioni seguenti fanno domanda per la prima rettifica dopo 1 gennaio 2002:
1. Se la rettifica sarà resa in conformità con cambi nel livello di prezzo generale, il locatore può richiedere che sia reso in conformità con cambi che sono accaduti poiché il contratto di contratto d’affitto base fu concluso, anche se l’affitto è stato aggiustato prima.
2. Il locatore può richiedere che l’affitto sia aggiustato in conformità con che su che è stato concordato inequivocabilmente. Nondimeno, se il contratto di contratto d’affitto fosse concluso su o prima 26 maggio 1983, il locatore non può richiedere che l’affitto annuale sia aggiustato oltre un importo di massimo per dekar di base verso l’alto o ad un importo che corrisponde all’inflazione. L’importo di massimo secondo la seconda frase è NOK 9,000, aggiustò ogni svolta dell’anno dopo 1 gennaio 2002 in conformità con inflazione. Questo massimo fa domanda anche se la taglia dell’area è più piccola di un dekar.
…”
Sezione 16, sottosezione 1, prima la frase
“L’affittuario ha lo stesso godimento fisico dell’area affittata come un proprietario per uso all’interno dei fini del contratto d’affitto nella causa di contratti d’affitto su aree per case permanenti e case di festa, a meno che altrimenti convenne in che che è stato concordato fra le parti. …”
Sezione 17, sottosezione 1
“L’affittuario ha diritto a trasferire il diritto per affittare l’area ad una terza parte a meno che altrimenti convenne nell’accordo o il fine del contratto d’affitto.”
Sezione 18, sottosezione 1
“L’affittuario ha diritto ad ipotecare il contratto d’affitto e gli edifici che ora esistono o nel futuro sull’area, a meno che altrimenti convenne con statuto o sotto un accordo che limita il diritto per trasferire. L’ipoteca deve fare domanda sia al diritto per affittare l’area e presentare ed edifici futuri.”
Sezione 19, sottosezione 1
“L’affittuario può stabilire qualsiasi gli specifici diritti di disposizione dell’area per terze parti che con riguardo a dattilografare di uso, sfera e limitazioni in bugia di tempo all’interno del proprio diritto dell’affittuario di disposizione, salvi altrimenti come concordò.”
Sezione 32
“L’affittuario può chiedere rimborso di un’area per una casa permanente o per una casa di festa quando trenta anni di contratto d’affitto sono passati, a meno che un tempo più breve è stato concordato su, o quando il termine del contratto d’affitto scade. Dopo che trenta anni di contratto d’affitto sono passati, l’affittuario può chiedere poi rimborso di un’area per una casa permanente ad intervalli di due-anno, e rimborso di un’area per una casa di festa ad intervalli di dieci-anno.
Su scadenza del contratto d’affitto per tale area che è stata affittata per la vita dell’affittuario, il seguente può chiedere rimborso:
un) il consorte dell’affittuario, b) eredi all’affittuario, c) un figlio adottivo che ha la stessa posizione come un erede, d) qualcuno che per i due anni precedenti ha diviso la stessa casa come l’affittuario. …”
Sezione 33
“Invece di chiedere rimborso di un’area per una casa permanente o una casa di festa facendo seguito a sezione 32 quando il termine del contratto d’affitto scade, l’affittuario, o quegli inclusero con sezione 32 secondo paragrafo, può chiedere come prima una proroga del contratto d’affitto sulle stesse condizioni. Nella causa di contratti d’affitto così steso, sezione 7, prima divida in paragrafi, riguardo al termine del contratto d’affitto, farà domanda.”
[Il riferimento a sezione 7, prima divida in paragrafi, sul termine del contratto d’affitto, comporta che una proroga del contratto d’affitto sulle stesse condizioni come prima sarà senza restrizioni in termini di tempo.]
Sezione 37
“Su rimborso di un’area per una casa permanente o una casa di festa, il pagamento dovrebbe essere esposto a trenta volte l’affitto base ed annuale al tempo di rimborso, a meno che un minore importo è stato concordato su. Se nulla altro è stato concordato su, le parti possono affermare ciononostante che la somma di rimborso dovrebbe corrispondere a quaranta per cento del valore di vendite dell’area non sviluppata al tempo di rimborso, dopo deduzione di qualsiasi aumento nel valore provocò con l’affittuario o altri. Il valore dell’area non deve essere esposto più alto del prezzo per che sarebbe potuta essere venduta la terra, l’aveva stato permesso esclusivamente di erigere l’alloggio o alloggi già eressero su sé…. “
2. Il lavoro preparatorio relativo a sezione 15
41. Alla richiesta di Parlamento al Governo, una valutazione del Contratto d’affitto Base fuori la quale Atto 1996 è stato portato, notevolmente la sua sezione 15 due anni dopo la sua entrata in vigore 1 gennaio 2002. Il Ministero della Giustizia ricevette le varie osservazioni da individui privati che avevano esperimentato, o era stato notificato di, aumenti considerevoli nell’annuale affittò pagabile. C’era stata anche copertura di media di aumenti di affitto seguente l’entrata in vigore dell’Atto. Nella revisione pubblica tratta le varie organizzazioni aveva aguzzato al fatto che un gran numero di aree furono affittate per un affitto molto basso. Un numero di organizzazioni aveva notato che l’Atto era difficile capire e generò un livello alto di conflitto. Il bisogno per un regime legale e più semplice fu accentuato.
42. Nel 2002 il Ministero della Giustizia raccolse materiale statistico, le sentenze di che fu riassunto nel Bill (Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) p.11), ed eseguì un esame mirato ad affittuari e locatori a stabilire fatti sufficienti per l’emendamento legale e proposto (a sezione 15). Le sentenze seguenti furono accentuate come essendo alcuno del più importante:
“L’affitto di contratto d’affitto base è aggiustato secondo cambi nell’indice dei prezzi al consumo nella maggioranza di contratti di contratto d’affitto basi.
Piuttosto meno che 30 per cento dei contratti d’affitto basi per case permanenti e fra 10 e 20 per cento della casa di festa contratti d’affitto basi contengono clausole che prevedono per altro vuole dire di rettifica di affitto. In più cause questo comporta rettifica secondo cambi nel valore di terra. Le cifre previste con l’Associazione norvegese di show di Terreni di proprietà comune che 20 per cento di casa permanente affittano e più di 40 per cento di contratti d’affitto di casa di festa sono soggetto a rettifica negli altri modi che con collegamento a cambi nell’indice dei prezzi al consumo.
Sezione 15 ha dato luogo ad un aumento drammatico in affitto in contratti con clausole di valore di base. Il livello annuale e medio di affitto in contratti di contratto d’affitto di casa permanenti che contengono simile clausole, riveduto dopo che l’Atto entrò in vigore, ha aumentato da NOK 2,500 a circa NOK 8,000-10,500 per contratto di contratto d’affitto di base. Per casa di festa contratti d’affitto basi l’aumento medio è in qualche luogo fra NOK 5,000 e NOK 10,000 per contratto (le cifre previste con locatori ed affittuari sono incoerenti). Le cifre previste con l’Associazione norvegese di show di Terreni di proprietà comune un aumento da verso NOK 900 a NOK 3,800 per area affittata per fini di casa di festa.
Piuttosto più di 40 per cento di contratti d’affitto di casa permanenti sono soggetto ad un affitto annuale sotto NOK 1,000, mentre 30 a 40 per cento sono circa NOK 1,000-3,000, e dei 6 a 7 per cento sono fra NOK 3,000 e NOK 6,000. Fra uno ed undici per cento paghi affitto annuale in eccesso di NOK 9,000 per dekar [1000 m²]. Le cifre dall’Associazione norvegese di Terreni di proprietà comune sono incomplete in questo riguardo a, ancora loro suggeriscono che approssimativamente 70 per cento di contratti d’affitto basi sono soggetto ad affitto annuale di meno che NOK 1,000. Il livello medio di affitto deve, comunque, sia visto nella luce del fatto che un gran numero di contratti con clausole di valore di base sono dovuti per essere aggiustato nell’arrivo 8 anni (rettifica, come un articolo che accade ogni decimo anno).
25 a 30 per cento di casa di festa contratti d’affitto basi sono soggetto ad affitto annuale di meno che NOK 1,000, mentre approssimativamente 50 per cento sono fra NOK 1,000 e NOK 3,000. Piuttosto meno che dieci per cento sono fra NOK 3,000 e NOK 6,000, e meno che cinque per cento fra NOK 6,000 e NOK 9,000. Approssimativamente 0.5 per cento di affittuari pagano più di NOK 9,000 per dekar. Nella massa principale di contratti riportata all’Associazione norvegese di Terreni di proprietà comune che l’affitto giace fra NOK 1,000 e NOK 6,000. Le cifre devono essere lette qui anche, in luce del fatto che un grande numero di contratti con clausole di valore di base è dovuto per essere aggiustato nell’arrivo 8 anni.
Approssimativamente 80 per cento di casa permanente affittano e più di 50 per cento di festa contratti d’affitto basi furono entrati in prima di 1976. Questo ha il particolare impatto sugli articoli di rimborso, come le condizioni per rimborso è collegato al tempo quando il contratto fu entrato in.
3.5 impressioni principali dalla valutazione
Approssimativamente 300,000 famiglie in base di contratto d’affitto di Norvegia per permanente o fini di casa di festa. Approssimativamente 75 per cento di contratti d’affitto di casa permanenti sono trovati in città o le altre aree densamente popolate. Questi contratti d’affitto, ed i contratti d’affitto di casa di festa in aree litoranee e popolari, in modo crescente è danneggiato con conflitti fra affittuari e possidenti. Molto i contratti sono vecchi e furono entrati in ad un tempo quando contratto d’affitto base era un’alternativa vitale per quegli individui che non erano capaci di finanziare l’acquisto di proprietà, e prima di sviluppo sociale che ha costretto prezzi di vero-appezzamento di terreno in aree densamente popolate a livelli imprevisti. Aree oggi affittate devono essere considerate come quota permanentemente ristrutturata agli affittuari che ‘ lavora sulla terra ed il loro investimento considerevole in alloggio sull’area. Locatori comprendono locatori tradizionali, per istanza in agricoltura ma base è affittata anche con investitori di vero-appezzamento di terreno professionali che possiedono un numero di aree affittate.
Il Ministero è dell’opinione che la valutazione ha mostrato, importantemente un bisogno chiaro per fare gli articoli di rimborso più semplice. …”
43. Sezione 15 precedente che entrò in vigore 1 gennaio 2002 contenne un articolo principale che abilita rettifica di affitto diretta verso l’alto in conformità con cambi nell’indice dei prezzi al consumo ed un’eccezione dove era stato concordato inequivocabilmente che non ci dovrebbe essere nessuna rettifica dell’affitto, o dove affitto sarebbe aggiustato con altro vuole dire che con riferimento all’indice dei prezzi al consumo. In simile rettifica di cause sarebbe fatto sulla base dei termini dell’accordo in oggetto. Questo fece domanda in pieno per contratti entrati in dopo 26 maggio 1983. Per contratti entrati in prima di 26 maggio 1983 l’articolo nuovo era soggetto alla modifica che un affitto “il soffitto” di NOK 9,000 per dekar fu introdotto per rettifica diretta verso l’alto basata su altri parametri che corrispondenza con l’indice dei prezzi al consumo.
44. Nel contesto della revisione di sezione 15, il Ministero della Giustizia considerò otto scelte alternative, incluso se re-introdurre un sistema di rettifica consumatore-prezzo-indice-regolato ed obbligatorio per contratti di contratto d’affitto di base per permanente e fini di casa di festa. C’erano molti argomenti in favore di questo. Dopo che il sistema di controllo di affitto precedente fu abrogato 1 gennaio 2002, molti affittuari erano stati affrontati con aumenti di affitto inaspettati e drammatici. Benché i contratti fossero stati entrati inizialmente in sulla base di possibile rettifica diretta verso l’alto del contratto d’affitto base affitti riflettere aumenti nel valore della proprietà, il periodo lungo con un sistema per controllo di affitto pubblico in vigore aveva condotto ad una situazione dove affittuari furono usati ad un aumento graduale in affitto in conformità con l’indice dei prezzi al consumo. La discrepanza in aumento fra affitti di contratto d’affitto di base soggetto a controllo di affitto e quelli schedarono all’aumento in prezzi di proprietà fece incursioni drammatiche nei bilanci familiari di famiglie numerose e le sole persone, soggetto al regime introdotto 1 gennaio 2002. Questo trend di prezzo fu visto anche nel mercato di noleggio, ma nel mercato di noleggio l’aumento era più graduale, e c’era in ogni caso una differenza fra il mercato di noleggio ordinario ed il mercato di contratto d’affitto base in che l’affittuario aveva costruito suo o il suo proprio alloggio sulla base in oggetto per suo o il suo proprio uso.
45. Si osservò inoltre che una minoranza dei contratti previde per rettifica con riferimento a fattori altro che l’indice dei prezzi al consumo e riguardò con questo problema. Per la maggior parte dei contratti coperti con l’esame che si potrebbe dire che il livello di affitto sia alto. Poi il rapporto seguì a considerare gli argomenti per e contro introducendo controllo di affitto tutto-rotondo ed obbligatorio basato sull’indice dei prezzi al consumo (Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) il pp. 21-22):
“Che che prima e primo milita contro un schema obbligatorio per rettifica di affitto in corrispondenza con l’indice dei prezzi al consumo è il principio della libertà di contratto. Limitazioni alla libertà di principio contraente saranno più ben visibile in quelli più vecchi contratti che contengono clausole di valore basi. Nella maggior parte simile contratti che sono stati la materia di regolamentazione pubblica fin dall’entrata in vigore del Contratto d’affitto Atto Base e nuovo 1 gennaio 2002 che i summenzionati hanno proposto emendamento all’atto comporteranno rettifica discendente di affitto di base pagabile, mentre ritornando l’affitto al suo livello al tempo dello schema di controllo di affitto prima di 1 gennaio 2002. Una rettifica discendente sarebbe indubbiamente ben visibile per locatori che già hanno aggiustato verso l’alto l’affitto per riflettere l’aumento in proprietà fissa il prezzo di ed anche fece di conseguenza disposizioni. Dovrebbe essere anche parte della considerazione complessiva che sezione 15 del Contratto d’affitto Atto Base ha abilitato più locatori per fare profitto su proprietà che per anni ha accumulato il molto reddito basso in termini di contratto d’affitto base affitti a causa dello schema di controllo di affitto precedente. Al Ministero piacerebbe aggiungere anche che l’esame si impegnato in 2003 show che il livello medio di affitto ha accusato, incluso affitto soggetto a rettifica dopo 1 gennaio 2002, corrisponde a che che fu previsto quando sezione 15 fu corretta nel 2000. Il Ministero non sosterrà perciò l’introduzione di un schema di rettifica obbligatorio collegata all’indice dei prezzi al consumo per più vecchi contratti sulla base dell’affitto aggredita il tempo nel quale il contratto è stato entrato.
Allo stesso tempo la valutazione di sezione 15 del Contratto d’affitto Atto Base dimostra che clausole che collegano rettifica di affitto all’aumento in prezzi di proprietà sono spesso contribuente a controversie, e loro possono avere ramificazioni imprevisto con le parti quando il contratto fu entrato in. Poiché il Contratto d’affitto Atto Base entrò in vigore un numero di controversie è sorto riguardo all’interpretazione di disposizioni di rettifica in contratti di contratto d’affitto di base. Parte del problema sembra essere che molti contratti furono entrati in senza qualsiasi parte che ha previsto la possibilità dell’aumento drammatico in prez

Testo Tradotto

Conclusions: Violation of Article 1 of Protocol No. 1 – Protection of property (Aricle 1 para. 2 of Protocol No. 1 – Control of the use of property) Pecuniary damage – award (Article 41 – Pecuniary damage)
Pecuniary damage – claim dismissed (Article 41 – Pecuniary damage)

FOURTH SECTION

CASE OF LINDHEIM AND OTHERS v. NORWAY

(Applications nos. 13221/08 and 2139/10)

JUDGMENT

STRASBOURG

12 June 2012

This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Lindheim and Others v. Norway,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza, President,
Lech Garlicki,
Päivi Hirvelä,
Ledi Bianku,
Zdravka Kalaydjieva,
Vincent A. De Gaetano,
Sverre Erik Jebens, judges,
and Lawrence Early, Section Registrar,
Having deliberated in private on 21 June 2011 and 22 May 2012,
Delivers the following judgment, which was adopted on the last mentioned date:
PROCEDURE
1. The case originated in two applications (nos. 13221/08 and 2139/10) against the Kingdom of Norway lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by six Norwegian nationals (“the applicants”) on 14 March 2008 and 21 December 2009. OMISSIS lodged the first application. OMISSIS lodged the second application.
2. The first five applicants were initially represented by Mr F. Elgesem and by Mr S.O. Flaaten; therafter all six applicants were represented by the latter and by Mr G. Hika. The three lawyers were practising in Oslo. The Norwegian Government (“the Government”) were represented by OMISSIS of the Attorney General’s Office (Civil Matters) as their Agent.
3. The applicants were landowners who, as lessors, had entered into ground lease agreements regarding their plots of land, for either permanent homes or holiday homes. They complained that, in breach of Article 1 of Protocol No. 1, under new legislation the lessees had been entitled to demand, and had demanded, an unlimited extension of the contracts on the same conditions as applied previously, once the agreed term of lease had expired.
4. On 4 June 2009 and 18 May 2010, respectively, the Court decided to give notice of the applications to the Government. It also decided to rule on the admissibility and merits of the applications at the same time (Article 29 § 1). On 9 May 2011 the Court decided to join the two applications and to invite the parties to a hearing on the admissibility and merits of the case.
5. A hearing took place in public in the Human Rights Building, Strasbourg, on 21 June 2011 (Rule 59 § 3).
There appeared before the Court:
(a) for the Government
Mr M. EMBERLAND, Attorney-General’s Office, Agent,
Ms A. SYSE, Adviser;
(b) for the applicants
OMISSIS
The Court heard addresses by Mr Emberland, OMISSIS.
THE FACTS
I. THE CIRCUMSTANCES OF THE CASE
6. The applicants are:
OMISSIS
A. Factual background
7. The applicants are landowners and lessors who concluded ground lease contracts regarding their plots of lands for permanent homes or holiday homes prior to 1 January 1976. On that date, upon the entry into force of the Ground Lease Act 1975 (Tomtefesteloven), for the first time under Norwegian law, the rental or leasing of plots of land for permanent homes and holiday homes became the subject of special statutory regulation.
8. Prior to 1 January 1976 such agreements were governed by the general rules (statutory and other) on contracts. Ordinarily such contracts were concluded for a period of 99 years and often contained clauses giving the lessee a right to extension of the contract upon expiry. According to legal doctrine, where such clauses had not expressly been set out in the contract, there was a custom or implicit assumption that the lessee had a right to extension of the contract unless the lessor had an objective ground for refusing renewal. Some lease contracts contained clauses which gave the lessor a right to increase the rent at intervals, in order to compensate for inflation. However, pursuant to two Supreme Court judgments of 1988, such a right was granted even in the absence of any explicit contract clause to that effect.
9. In 1996 a new Ground Lease Act was enacted with effect from 1 January 2002.
10. Under both the 1975 Act and the 1996 Act the lessee was entitled to have the ground lease contract extended but the lessor had the right to introduce new conditions into the contract.
11. With effect from 1 November 2004 the Ground Lease Act was amended anew; inter alia, from that date its section 33 granted all lessees of plots for permanent homes and holiday homes the right to claim extension of their lease on the same conditions as previously and without limitation in time, when the agreed term of lease between the parties expired. The reason was a strongly felt concern across Parliament (Stortinget), with only one exception – the Progress Party (Fremskrittspartiet), that lessees who were not able to afford the price of redemption would need the legislator’s protection in order to be able to extend the lease. The introduction of the disputed provision of section 33 of the Ground Lease Act was essentially motivated by social policy considerations (see paragraphs 47-51 below).
12. In order better to understand the rationale behind this amendment, it is important to bear in mind the underlying socio-economic factors in Norway. In the post-war area, limited resources for the purchase of real estate was one factor that made ground lease arrangements attractive for people who wanted to own a permanent home or a holiday home. For property owners, it was an expedient way of obtaining a steady income from their land without making any investments and an attractive alternative to selling the land, in a country with a small population on a vast territory and with moderate price levels. This might explain why such arrangements became so popular. There exist between 300,000 and 350,000 ground lease contracts (sixty percent for permanent homes and forty percent for holiday homes) in a population of 5 million people, the majority of contracts being for private homes (Proposal No. 41 to the Odelsting (2003-2004), p. 11).
13. From 1950 until 1980 the price level of the real-estate market developed more or less at a similar pace to general price inflation. However, this began to change around 1980, when real-estate prices started soaring. This was especially the case from the second half of the 1980s for property around the larger cities and in popular areas for recreation, but prices have continued to rise, in all parts of the country. A number of lessors then used the opportunity under the law to demand redemption, which resulted in many lessees being put in a difficult financial position (paragraph 46 of the Supreme Court’s judgment of 21 September 2007 in the leading case referred to at paragraph 16 below). Because of the dramatic increase in pressure on real-estate prices the legislator thought it necessary to intervene to protect the lessees’ interests. This was done in 2004 by regulating the level of possible rent increases so that they could only reflect general inflation, not the rising cost of land.
B. The leading case brought before the Supreme Court
14. In consequence thereof a lessor, who is not one of the applicants, lodged civil proceedings before the Oslo District Court (tingrett) against fifty-four lessees who had leased plots of land for permanent homes, claiming that the amended section 33 of the Ground Lease Act contravened Articles 97 or 105 of the Constitution, concerning respectively the prohibition of retroactive laws and the right to full compensation in case of expropriation, or Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
15. On 10 January 2007, the Oslo District Court passed judgment in favour of the lessor, finding that section 33 of the Ground Lease Act contravened both Article 97 and Article 105 of the Constitution.
16. On appeal, the case was brought directly before the Supreme Court (Høyesterett), which by judgment of 21 September 2007 (HR 2007 1593-P, case no. 2007/237) found against the lessor. It considered that section 33 of the Ground Lease Act should be examined exclusively in the light of Article 97 of the Constitution, with which it was compatible, and that there was no infringement of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. In his reasoning, approved in the main by the other six Justices sitting in the case, the first voting judge, Mr Justice Matningsdal, stated in so far as relevant:
“(88) The lessee’s submission that the right to extension of the lease ‘on the same terms as previously’ represents a restriction can in my opinion not succeed. Ever since the judgment in the Concession Act case in the Supreme Court’s law reports (Norsk Retstidende – “R.t.”) 1918 I p. 403, the Supreme Court has taken as its point of departure that if, as stated by Assessor Siewers in Rt. 1914 p. 205, there is ‘a ceding on the part of the owner and an acquisition on the part of the State which wholly or in part transfers the owner’s disposal of the property to the State or others for further enjoyment for the same or other purposes’, it will follow from Article 105 that full compensation must be paid. Conversely, there will be a restriction on the use of property if ‘there is no ceding and acquisition but rather provisions that for the promotion of public interest considerations and in the interest of society aim to regulate the owner’s disposal of the property, without any transfer to third parties’.
(89) The right to extension provided for in section 33 must clearly be distinguished from a regulation of the owner’s disposal of the property. Section 33 grants the lessee a right to lease the plot for a longer period than provided for in the agreement. In other words, there is a transfer of rights in the property beyond the agreed period of time – which viewed in isolation could indicate that the situation is directly regulated by Article 105. In this context, I should note that the requirement as to ‘full compensation’ in Article 105 also applies in the case of expropriation of limited rights …
(90) Although section 33 of the Ground Lease Act entails a transfer of the owner’s disposal of the property, I nevertheless have no doubt that the constitutionality of the right to an extension on unchanged conditions must be assessed in relation to Article 97 of the Constitution, rather than Article 105. This was also the view of the legislators, see Proposal No. 41 to the Odelsting (2003-2004), p. 55, quoted above, which assumes that the question of constitutionality must be decided by reference to Article 97. A central point in this context is that the rules on extension intervene with a regulatory effect in a situation created by the parties themselves through the contract of ground lease. The agreement makes it necessary for the lessees to be permitted to maintain their buildings on the plot for a very long period of time after the agreed term of lease has expired. The statutory provision represents a regulation – with retroactive effect – related directly to the agreement, or, more precisely, to the restrictions contained in the agreement. In our legal tradition a subsequent regulation of this nature relating to a contractual relationship between the parties is assessed in relation to Article 97 of the Constitution, not in relation to Article 105. This is the case even where a regulation has resulted in a transfer of rights and obligations between the parties. This view must also be applicable in a case such as ours, even though the intervention in the agreement entails a transfer of disposal.’

(98) The concrete assessment in relation to Article 97 of the Constitution
(99) … An assessment must be made in full of the consequences of the act. In this assessment, on the one side weight must be accorded to the considerations of the lessees. The latter must be balanced against the act’s consequences for the lessors, and how protection-worthy their interests are.
(101) When it comes to a ground lease it is fundamental that one is confronted with a conflict of interests between two parties. The landowner owns the land, while the lessee owns the building or buildings which have been erected on the land. When balancing, it is of central importance that almost without exception the lessee’s economic interest is greater. Even if the example is not representative for buildings constructed for individual habitation or for holiday purposes, I note nevertheless that in the sales project regarding the fifty-four apartments in the present case, the prices were set at between NOK 140,000 and NOK 395,000 depending on size and position. The price for one of the most expensive apartments was thus higher than the price paid a few years previously for the whole plot of land. But also as regards buildings constructed for individual habitation and for holiday purposes, normally the lessee has paid the more significant financial contribution.
(102) In respect of a lease for permanent homes, the lessee’s essential right to housing for himself and his family must be protected – which was the principal reason behind the amendment of the act. In addition, for the majority of lessees it concerns their single largest investment. They have a well-founded expectation that the legislators will protect their factual situation. Moreover, this is illustrated by the fact that besides the area of ground leasing, we have several examples where the legislators have found it justified to protect rights of this kind, even when such interference may mean a certain form of transfer of rights:
(103) Firstly I note Act of 23 July 1920 no. 1 …
(104) Secondly I note Act of 16 July 1939 concerning rent …
(105) The regulation of rent is a third example, which illustrates the legislation’s endeavour to protect the right to housing …
(106) The right to continue the lease contract on ‘the same terms as before’ has first and foremost significance for the lessor’s possibility to increase the rent. The examination above [103-105] shows that for a long time considerable legislative efforts have been made to protect the right to housing. This area of law has been strongly legislated, and the market mechanisms have to a large extent not been the deciding factor. Already, therefore, lessors must have been prepared for the law makers to follow developments closely and if necessary intervene in the ongoing lease relations in order to safeguard the lessee’s need to protect his home and his investments.
(107) Furthermore, as regards long-term agreements, like ground lease contracts, the parties must be prepared for developments to take a direction which increases the legislator’s need to intervene with legislation to secure a proper balance between the parties. This has not only benefited the lessees: the enactment of section 36 of the Agreement Act in 1983 gave lessors the possibility to adjust the lease upwards in contracts which did not contain a regulation clause, and where the rent had become unreasonably low because of a significant decrease in the value of money…

(109) [The lessors] have emphasised that as the contracts were entered into during a period of index linkage, they anticipated that price regulation would be lifted [at the expiry of the contract] and that, when extending the contract, they would be able to charge a rent which reflected the real value of the land. I note in this connection that it is questionable how strong this anticipation could have been. … I refer to [a Supreme Court judgment, Rt. 2006 p.1547, in which the court stated among other things about the parties’ expectations] … ‘[the lessors] have attached great weight to the fact that a clause was inserted in the contract stipulating that disputes as to the regulation of ground rent were to be decided in the light of an expert opinion. They maintain that the insertion of such a clause would have been unnecessary had they anticipated that price regulation would follow index linkage. In my view, however, much weight cannot be attached thereto. In the 1960s it was difficult to predict that the prices of plots of land for holiday houses would increase considerably more than general inflation would indicate. It is most likely that when entering into the contract, the parties did not have any clear conception of what the material basis for regulating the ground rent should be.’
(110) In addition to the quotation above, I note that in so far as the lessors had anticipated that price regulation would be lifted, they could not have had any legitimate anticipation that the legislator would accept an increase in ground rent which deviated significantly from the general price trend. Had the legislator not intervened, the price increase in recent years would almost have amounted to an ‘accidental profit’ – see Ot.prp.nr.41 (2003-204) p. 51, second column. Accordingly, it was not realistic to anticipate that the legislators would not intervene in the price increases we have had in recent years.
(111) Moreover, I observe that the present case concerns long-term contracts under which the landowner has received contractual ground rent for forty-five years. This also has its importance under Article 97 of the Constitution.
(112) The lessors have maintained that it is unreasonable that at the expiry of the contracts they will be in a [worse] position than lessors who enter new leasing contracts. In these situations, it follows that under section 11 of the Ground Lease Act the freedom of agreement is significant in that the agreed ground rent is valid as long as it is not ‘unreasonably high in relation to what is customarily paid in the locality on new leases on similar plots on similar contractual terms’. In my view, however, there is a crucial difference between the two situations: I refer to the elements already emphasised. In this connection, I especially note that concerning ground leases, such as those in question, where the life span of the building clearly exceeds the duration of the ground lease contract, the lessor has all along been aware that the extension of the contract would become an issue. When negotiating the terms of the extension of the contract, a lot would be at stake financially for the lessee. Despite the authority to expropriate in the Expropriation Act, there was a risk, as also indicated in Ot.prpr. no. 41 (2003-2004), p. 54, second column, that the lessor would impose some quite oppressive conditions on the lessee. In such cases the lessors could not expect the legislator to refrain from price regulation when renewing ground lease contracts. I recall that when the ground lease contracts at issue were entered into, the establishment of ground lease contracts was price-regulated, and an increase in the ground rent required approval from the Price Board [prisnemnda].
(113) Taking the [above circumstances into consideration,] there is a strong case for concluding that the provision which gives lessees the right to continue the ground lease on the same terms as before is not affected by the prohibition of retroactive laws set out in Article 97 of the Constitution. It is true that the provision means that the entire increase in the value of the land – to the extent that it exceeds increases in the consumer price index – can be said to accrue to the lessees after the extension of the lease. In other words, there is no apportioning of the increase in value that led to the legislative amendment. Nevertheless, I find that, given the situation which existed, it must lie within the freedom granted to the legislator under Article 97 of the Constitution to regulate matters in this way.
(114) When assessing [compliance with the constitution] the question arises whether the retroactive provision safeguards objective considerations of equality. […]
(115) It is section 15 on the adjustment of the ground lease rent which in particular raises the question of whether considerations of equality have been sufficiently preserved. As a result of this provision the former provision on adjustment of the ground lease rent was repealed. Section 15 (1) provides:

(116) With regard to the one-off adjustment upon the entry into force of the Act on 1 January 2002, section 15 (2) provides:

(117) Section 15 of the Ground Lease Act thus provided for a possibility to factor into the calculation of the ground lease rent an increase in the value of the plot beyond the general inflation rate. But the possibility is limited to instances where such adjustments have ‘unequivocally’ been agreed to, and the requirement that the agreement be clear is particularly strict – see Norsk Rettstidende ‘R.t.’ 2006, at p. 1547. In view of this requirement as to clarity, and of the information available about adjustment clauses in ground lease contracts in general, a minority of contracts is covered by this provision. There are in addition important limitations also on the situations which are covered by the right under section 15 (2)(2) to include in the calculation an increase in values as mentioned. There is only provision for a one-off adjustment and there are limitations as to the amount.
(118) In my view, even though Article 97 of the Constitution hardly requires the exception provided for in section 15(2)(2), there is arguably an objective ground for giving these ground lease agreements a special status with regard to the possibility to adjust the ground lease rent. The basis for so doing is precisely that adjustment in accordance with the ground value here has been directly expressed and has therefore created a safer and closer expectation about adjustment on that ground. In the light of that I cannot see that the provision in section 15(2)(2) infringes the condition of equality and thus provides a ground for setting the section 33 right aside as being incompatible with Article 97 of the Constitution.
(119) I add that the fact that the redemption rules can offer a better financial result for the lessor than those on extension of the lease on unaltered conditions is not a ground for holding that section 33 is incompatible with Article 97 of the Constitution. Redemption is left to the lessee’s choice. The legislator should be free to decide that if the lessee wishes to avail himself or herself of this right, he or she will have to pay compensation beyond the constitutional minimum.

(121) Hereafter my conclusion is that section 33 of the Ground Lease Act does not contravene Article 97 of the Constitution. The provision is justified by weighty housing/social considerations. There was a clear need to protect a number of lessees and the lessors had no justified expectation to profit from the quite extraordinary increase of the value of plots of land for leasing.

(123) Finally, it is necessary to assess whether section 33 leads to results that contravene Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention …
(125) The question is whether the fact that in the event of an extension the lessor does not have the right to regulate the ground lease upwards to an amount that reflects the actual land value means that the arrangement contravenes this Convention provision.
(126) The central decision in this context is the judgment by the European Court of Human Rights in Plenary Session of 21 February 1986 in James and Others v. the United Kingdom, 21 February 1986, Series A no. 98. The case was occasioned by the enactment by the UK Parliament of a statute ‘The Leasehold Reform Act 1967’ which granted residents the right to redeem contracts for ‘building lease’ and ‘premium lease’. The former types of agreement had major similarities with Norwegian ground leases, the difference being that under these contracts, the house too belonged to the landowner. However, the residents had defrayed the cost of erection and paid a charge for the plot to the landowner. The new act provided that in the event of redemption, the residents should pay only for the value of the land. The plot would not be valued as a plot where a right of title to the house and land were grouped, but rather on the basis of what the landowner could be expected to sell it for with the encumbrance of a leasehold of at least 50 years’ duration, should anyone else purchase the plot. This amount was far lower than the market value of a released plot, and the plaintiffs claimed that they suffered a loss in the region of NOK 1.500.000 on individual conveyances. The Court did not find for the applicants.
(127) The applicants contended firstly that the ‘public interest’ test was satisfied only if the property had been taken ‘for a public purpose of benefit to the community generally’ (see James and Others, cited above, paragraph 39). This argument did not succeed (ibidem, paragraph 45):
‘For these reasons, the Court comes to the same conclusion as the Commission: a taking of property effected in pursuance of legitimate social, economic or other policies may be ‘in the public interest’, even if the community at large has no direct use or enjoyment of the property taken. The leasehold reform legislation is not therefore ipso facto an infringement of Article 1 (P1-1) on this ground. Accordingly, it is necessary to inquire whether in other respects the legislation satisfied the ‘public interest’ test and the remaining requirements laid down in the second sentence of Article 1 (P1-1).’
(128) In paragraph 46 the Court further underlines that the national courts ‘are in principle better placed than the international judge to appreciate what is ‘in the public interest’. The national authorities accordingly enjoy ‘a certain margin of appreciation’.
(129) The Court then discussed whether the aims sought to be pursued by the British Parliament were legitimate. In this regard, the Court held, inter alia (ibidem, paragraph 47):
‘Eliminating what are judged to be social injustices is an example of the functions of a democratic legislature. More especially, modern societies consider housing of the population to be a prime social need, the regulation of which cannot entirely be left to the play of market forces. The margin of appreciation is wide enough to cover legislation aimed at securing greater social justice in the sphere of people’s homes, even where such legislation interferes with existing contractual relations between private parties and confers no direct benefit on the State or the community at large. In principle, therefore, the aim pursued by the leasehold reform legislation is a legitimate one.’
(130) Thereafter, the Court emphasised that it would not be sufficient that the legislation pursue a ‘legitimate aim’ but ‘there must also be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised’ (ibidem, paragraph 50). On the proportionality assessment in the concrete case, the Court stated (paragraph 51):
‘According to the applicants, the security of tenure that tenants already had under the law in force … provided an adequate response and the draconian nature of the means devised to give effect to the alleged moral entitlement, namely deprivation of property, went too far. This was said to be confirmed by the absence of any true equivalent to the 1967 Act in the municipal legislation of the other Contracting States and, indeed, generally in democratic societies. It is, so the applicants argued, only if there was no other less drastic remedy for the perceived injustice that the extreme remedy of expropriation could satisfy the requirements of Article 1 (P1-1).
This amounts to reading a test of strict necessity into the Article, an interpretation which the Court does not find warranted. The availability of alternative solutions does not in itself render the leasehold reform legislation unjustified; it constitutes one factor, along with others, relevant for determining whether the means chosen could be regarded as reasonable and suited to achieving the legitimate aim being pursued, having regard to the need to strike a ‘fair balance’. Provided the legislature remained within these bounds, it is not for the Court to say whether the legislation represented the best solution for dealing with the problem or whether the legislative discretion should have been exercised in another way … .
The occupying leaseholder was considered by Parliament to have a ‘moral entitlement’ to ownership of the house, of which inadequate account was taken under the existing law … . The concern of the legislature was not simply to regulate more fairly the relationship of landlord and tenant but to right a perceived injustice that went to the very issue of ownership. Allowing a mechanism for the compulsory transfer of the freehold interest in the house and the land to the tenant, with financial compensation to the landlord, cannot in itself be qualified in the circumstances as an inappropriate or disproportionate method for readjusting the law so as to meet that concern.’
(131) As to whether it is permissible to adopt legislation which does not guarantee full compensation, the Court held in paragraph 54:
‘The Court further accepts the Commission’s conclusion as to the standard of compensation: the taking of property without payment of an amount reasonably related to its value would normally constitute a disproportionate interference which could not be considered justifiable under Article 1 (P1-1). Article 1 (P1-1) does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives of ‘public interest’, such as pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value. Furthermore, the Court’s power of review is limited to ascertaining whether the choice of compensation terms falls outside the State’s wide margin of appreciation in this domain … .’
(132) I cannot see that the Court has departed from the fundamental conclusions in this judgment in subsequent case-law. When the circumstances of the case and the considerations underlying the English legislation are compared with our case, it is clear to me that the application of section 33 of the Ground Lease Act does not contravene Norway’s obligations under international law.”
C. The specific circumstances underlying the applicants’ individual complaints
1. The first applicant
17. The first applicant, Ms Lindheim, owned agricultural property and had leased nine plots of land for holiday home purposes, all of which had been built upon. One of the leasing contracts was signed in September 1968 with the original ground rent amounting to NOK 200. The lease provided for adjustment of the ground rent in accordance with the Consumer Price Index every tenth year. The lease had a term of 40 years and accordingly expired in 2008. At the time of lodging the application the ground lease rent amounted to 1,622 Norwegian Krone (NOK) (approximately 200 euros (EUR)) per year. Since the applicant and the lessees could not reach an agreement as to an extension of the lease pursuant to section 33 of the Ground Lease Act, the first applicant brought the case before the Hallingdal District Court claiming that in the event of an extension of the lease, she should have the right to require the ground rent to be adjusted to the lawful market price. By a judgment of 3 February 2007, the Hallingdal District Court found in favour of the lessees.
18. The first applicant appealed against the judgment, and the case was brought directly before the Supreme Court, which heard it together with the leading case mentioned above. By a judgment of 21 September 2007 the Supreme Court found against the first applicant. In his reasoning, approved in the main by the five Justices sitting in the case, the first voting judge, Mr Justice Utgård, stated in so far as relevant:
“(13) I have arrived at the conclusion that the appeal cannot succeed on the grounds given in the [leading judgment] earlier today.
(14) It is true that this case concerns a holiday home property, whereas the case decided earlier today concerned leases for permanent home purposes. On some points, the Ground Lease Acts of the past have made distinctions between these purposes. The current section 32 does not distinguish between plots for permanent homes and plots for holiday homes. It must accordingly be assumed that the legislators intended that extensions of leases should be treated equally, irrespective of which of these purposes the plots were used for. This must carry considerable weight in our assessment here. Reference is made to the first voting judge’s comments [the leading judgment above] on the weighing of the political considerations by Parliament. I would nevertheless add that, although it is probably the case that social considerations would be of particular importance to permanent homes, having a holiday home also has considerable benefits in terms of well-being and welfare. It is illustrative of the assessment on this issue that counsel in the case has not attached noteworthy weight to distinctions regarding purpose.”
2. The second applicant
19. The second applicant, Mr Heian, owns agricultural property, of which the outlying fields have been parcelled out as plots. One plot was leased out for housing purposes for ninety-nine years, from 14 April 1909 to 14 April 2008. On 15 March 2007 the annual ground rent amounted to NOK 589 (approximately EUR 75). The contract did not provide for a right to claim an extension of the lease and was silent on the question of future adjustments of the ground lease rent. The leased plot is located in an area containing several housing properties and is approximately 2.3 dekar in size. The plot has a shoreline adjoining the Oslo Fjord. It appears that the lessee resides outside Norway and uses the property as a holiday home. Originally she claimed the right to redeem the plot with effect from the expiry of the agreed term of lease. For the purpose of determining the amount payable in redemption, the parties agreed that they should each appoint an assessor. Based on the values determined by these assessors, the amount payable in redemption would be fixed at forty per cent of the undeveloped plot value, as provided for in section 37 of the Ground Lease Act.
20. Each of the parties accordingly arranged for the plot to be valued. On 6 June 2007 the assessor appointed by the lessor estimated the market value of the undeveloped plot to be NOK 3,750,000 (approximately EUR 468,750), whereas the assessor appointed by the lessee on 20 September 2007 estimated the market value of the undeveloped plot to be NOK 3,400,000 (approximately EUR 425,000).
21. Subsequent to the Supreme Court passing judgments in the leading case and the case involving the first applicant on 21 September 2007, the lessee informed counsel for the second applicant that she was no longer in favour of redemption at forty per cent of the market value of the undeveloped plot. Instead, redemption was offered in an amount equal to the capitalised value of the ground rent based on a five per cent rate of interest on capitalisation, in other words compensation for redemption equal to twenty times the ground rent, rounded off to a total of NOK 14,000 (approximately EUR 1,750). On 23 October 2007 the lessee gave notice claiming an extension of the lease on the same conditions as previously, pursuant to section 33 of the Ground Lease Act. In a letter of 22 November 2007, the second applicant disputed the claim, referring to his intentions to bring the case before the Court.
3. The third and fourth applicants
22. The third and fourth applicants, Mrs and Mr Nilsen, own an agricultural property with few agricultural resources. The property has no fields and the outlying areas make up a total of 145 dekar, of which most consists of forest with little or no productivity. On 26 November 1956, the applicant spouses concluded a ground lease contract for fifty years in respect of a plot of land consisting of 990 sq. m, which had its own shoreline. It contained no clause regulating the future adjustment of the ground lease rent. The lessee built a holiday home on the plot. When the contract expired on 26 November 2006, the annual ground rent amounted to NOK 500 (approximately EUR 60).
23. It appears that the rent was the main regular source of income on the property. The third applicant receives a disability pension.
24. The contract contained no right to extension of the lease, but referring to the amended section 33 of the Ground Lease Act, the lessee claimed an extension of the lease on unchanged conditions. Since the applicants objected, the lessee brought civil proceedings against them before Larvik City Court on 23 November 2006, which on 29 January 2007 stayed the proceedings pending the outcome of the leading case before the Supreme Court.
25. By a judgment of 3 April 2008, the City Court upheld the lessee’s claim that she was entitled to extend the ground lease contract on the same terms as before. It observed inter alia:
“The question whether section 33 of the Ground Lease Act must be considered to lead to results which violate Article 1 of Protocol No. 1 was decided by the Supreme Court in Rt. 2007/284. The Supreme Court held that section 33 of the Ground Lease Act does not violate the Convention with regard to permanent homes. Further, the Supreme Court in Rt. 2007/1306 established that the same applied with respect to holiday homes.
Subordinate courts must rely on the interpretations made by the Supreme Court and the City Court cannot therefore uphold the [third and fourth applicants’] submission.”
26. On 11 August 2008 the Agder High Court (lagmannsrett) found it clear that the third and fourth applicants’ appeal would not succeed and that it should therefore not be admitted for examination (section 29-13 (2) of the Code of Civil Procedure (tvisteloven).
27. In the meantime, on 11 February 2008 the applicant spouses had arranged for a valuation of the undeveloped plot, which was found to have an estimated value of NOK 2,500,000 (approximately EUR 312,500).
4. The fifth applicant
28. The fifth applicant, Ms Brandt-Kjelsen, is the landowner and lessor of twenty-one plots for permanent housing which were leased out with effect from 31 December 1947. The plots are located in one of the most expensive areas in Oslo. By way of illustration, she stated that in January 2007 a permanent home and the lease on one of the plots of land had been sold for NOK 10,250,000 (approximately EUR 1,281,250). The agreed term of lease is sixty years with a right for the lessees to claim an extension for thirty years on new conditions. Pursuant to the amended section 33 of the Ground Lease Act, however, all lessees have claimed extensions of their leases on unchanged conditions and unlimited in time.
29. On 31 October 2007 the fifth applicant initiated a conciliation complaint before the Oslo Conciliation Board, claiming that the lessees in question did not have the right to enjoy the same conditions as previously after extension of their leases. She submitted valuations of the undeveloped value of the various leased plots made on 4 December 2007, an overview of ground rents at the time of extension, as well as details of plot sizes, valuation amounts and ground rents as a percentage of the value of the individual plots. The values of the various undeveloped plots ranged from NOK 1,900,000 (approximately EUR 237,500) for the lowest to NOK 6,000,000 (approximately EUR 750,000) for the highest. The ground rents range from NOK 1,376 (approximately EUR 170) per year to NOK 7,116 (approximately EUR 900) per year.
30. On 14 February 2008 the Oslo Conciliation Board ruled that the dispute should be referred to the Oslo City Court.
31. By a judgment of 29 April 2009 the City Court found in favour of the lessees and against the fifth applicant and, on 27 August 2009, the Borgarting High Court refused to admit her appeal for examination, for similar reasons to the Larvik City Court and the Agder High Court in their respective judgment and decision mentioned above (see paragraphs 25 and 26 above)
5. The sixth applicant
32. The sixth applicant, Mr Henriksen, owns agricultural property of which the outlying fields have been parcelled into plots for several permanent homes and holiday homes. They are situated close to Oslo Fjord, over which they have a view.
33. The lessees of three plots for holiday homes and seven plots for permanent homes, with contracts entered into in the late 1950s which were about to expire, initiated proceedings against the applicant before the Tønsberg City Court claiming extension of the lease on the same conditions as previously and with no limitation in time, pursuant to section 33 of the Ground Lease Act. All the ground lease contracts in question had been entered into in 1950 for a term of 50 years. One of the contracts contained a provision for indexed regulation of the ground lease rent.
34. The values of the undeveloped plots ranged from NOK 1,200,000 (approximately EUR 150,500) to NOK 1,750,000, (approximately EUR 218,750). The ground rents ranged from NOK 1,900 (approximately EUR 240) per year to NOK 3,205 (approximately EUR 400) per year.
35. The applicant maintained that the real market value of the ten plots of land was NOK 13,900,000 (approximately EUR 1,737,500) and that as a consequence of section 33 of the Ground Lease Act, the total economic value of his legal position related to the ten plots in question would be NOK 526,760 (approximately EUR 65,850), which is the capitalised present value of the unchanged total ground rent of NOK 26,338 (approximately EUR 3,300).
36. Against this background, the applicant disputed the lessees’ claim and submitted that section 33 of the Ground Lease Act contravened Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
37. By a judgment of 14 October 2009 the City Court found in favour of the lessee and against the sixth applicant and, on 18 January 2010, the Borgarting High Court refused to admit his appeal for examination, for similar reasons to the Larvik City Court and the Agder High Court in their respective judgment and decisions mentioned above (see paragraphs 25 and 26 above)
II. RELEVANT DOMESTIC LAW
A. The Ground Lease Act
38. The conclusion of ground lease contracts and the contractual relationship between the landowner/lessor and the lessee was regulated for the first time in a statute from 1975, which entered into force on 1 January 1976.
39. A new Ground Lease Act was enacted in 1996 and entered into force on 1 January 2002. Its section 15 contained rules on the regulation of rent for ground lease which were mainly based on changes in the consumer price index but allowed increases based on other parameters in some situations (see paragraph 43 below). The new Ground Lease Act also contained provisions granting the lessee the right to claim an extension when the agreed term of the lease expired (former section 32 for lessees of plots used for permanent homes and former section 33 for lessees of plots used for holiday homes), and the lessor the right to introduce new conditions into the extended contract of lease.
1. The provisions of the revised 1996 Act referred to in the present case
40. In its amended version as applicable at the material time, the 1996 Ground Lease Act read in so far as relevant:
Section 11
“A ground rent that is unreasonably high in relation to what is customarily paid in the locality on new leases on similar plots on similar contractual terms cannot be agreed or demanded.”
Section 15
“In a ground lease agreement concerning a main residence or a holiday home each party may require that the rent be adjusted in accordance with changes in the general price level [pengeverdien] since the conclusion of the agreement. If the rent has been adjusted, it is the rent that has been lawfully charged since the last adjustment that may be adjusted in accordance with the changes in prices that have occurred since that time. If the parties unequivocally agreed that the rent should remain unchanged, or agreed to a lower adjustment than that suggested by changes in the general price level, this agreement shall apply instead.
If a ground lease contract concerning a plot of land to be used for a main residence home or a holiday home was concluded before 1 January 2002, the following provisions apply for the first adjustment after 1 January 2002:
1. If the adjustment is to be made in accordance with changes in the general price level, the lessor may require that it be made in accordance with changes that have occurred since the ground lease contract was concluded, even if the rent has been adjusted before.
2. The lessor may require that the rent be adjusted in accordance with what has unequivocally been agreed upon. Nonetheless, if the lease contract was concluded on or before 26 May 1983, the lessor may not require that the annual rent be adjusted upwards beyond a maximum amount per dekar of ground or to an amount corresponding to inflation. The maximum amount according to the second sentence is NOK 9,000, adjusted every turn of the year after 1 January 2002 in accordance with inflation. This maximum also applies if the size of the plot is smaller than one dekar.
…”
Section 16, subsection 1, first sentence
“In the case of leases on plots for permanent homes and holiday homes, the lessee has the same physical enjoyment of the leased plot as an owner for use within the purposes of the lease, unless otherwise stipulated in what has been agreed between the parties. …”
Section 17, subsection 1
“The lessee has the right to transfer the right to lease the plot to a third party unless otherwise stipulated in the agreement or the purpose of the lease.”
Section 18, subsection 1
“The lessee has the right to mortgage the lease and the buildings existing now or in the future on the plot, unless otherwise stipulated by statute or under an agreement limiting the right to transfer. The mortgage must apply both to the right to lease the plot and to present and future buildings.”
Section 19, subsection 1
“The lessee may establish any specific rights of disposal of the plot for third parties that with regard to type of use, scope and limitations in time lie within the lessee’s own right of disposal, save as otherwise agreed.”
Section 32
“The lessee may claim redemption of a plot for a permanent home or for a holiday home when thirty years of lease have passed, unless a shorter time has been agreed upon, or when the term of the lease expires. After thirty years of lease have passed, the lessee may then claim redemption of a plot for a permanent home at two-year intervals, and redemption of a plot for a holiday home at ten-year intervals.
On expiry of the lease for such a plot that has been leased for the life of the lessee, the following may claim redemption:
a) the spouse of the lessee, b) heirs to the lessee, c) a foster child who has the same position as an heir, d) someone who for the previous two years has shared the same home as the lessee. …”
Section 33
“Instead of claiming redemption of a plot for a permanent home or a holiday home pursuant to section 32 when the term of the lease expires, the lessee, or those encompassed by section 32 second paragraph, may claim an extension of the lease on the same conditions as previously. In the case of leases thus extended, section 7, first paragraph, concerning the term of the lease, shall apply.”
[The reference to section 7, first paragraph, on the term of the lease, entails that an extension of the lease on the same conditions as previously will be without restrictions in terms of time.]
Section 37
“Upon redemption of a plot for a permanent home or a holiday home, the payment should be set at thirty times the yearly ground rent at the time of redemption, unless a lesser amount has been agreed upon. If nothing else has been agreed upon, the parties may nevertheless claim that the redemption sum should amount to forty per cent of the sales value of the undeveloped plot at the time of redemption, after deduction of any increase in value brought about by the lessee or others. The value of the plot must not be set higher than the price for which the land could have been sold, had it been permitted exclusively to erect the house or houses already erected on it…. “
2. The preparatory work relating to section 15
41. At Parliament’s request to the Government, an assessment of the Ground Lease Act 1996 was carried out, notably its section 15, two years after its entry into force on 1 January 2002. The Ministry of Justice received various submissions from private individuals who had experienced, or had been notified of, considerable increases in the annual rent payable. There had also been media coverage of rent increases following the entry into force of the Act. In the public review processes various organisations had pointed to the fact that a large number of plots were leased for a very low rent. A number of organisations had noted that the Act was difficult to understand and generated a high level of conflict. The need for a simpler legal regime was highlighted.
42. In 2002 the Ministry of Justice collected statistical material, the findings of which were summarised in the Bill (Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) p.11), and carried out a survey aimed at lessees and lessors to establish sufficient facts for the proposed legal amendment (to section 15). The following findings were highlighted as being some of the most important:
“The ground lease rent is adjusted according to changes in the consumer price index in the majority of ground lease contracts.
Somewhat fewer than 30 per cent of the ground leases for permanent homes and between 10 and 20 per cent of the holiday home ground leases contain clauses providing for other means of rent adjustment. In most cases this involves adjustment according to changes in the value of land. The figures provided by the Norwegian Association of Commons show that 20 per cent of permanent home leases and more than 40 per cent of holiday home leases are subject to adjustment in other ways than by linkage to changes in the consumer price index.
Section 15 has resulted in a dramatic increase in rent in contracts with ground value clauses. The average annual level of rent in permanent home lease contracts containing such clauses, revised after the Act came into force, has increased from NOK 2,500 to around NOK 8,000-10,500 per ground lease contract. For holiday home ground leases the average increase is somewhere between NOK 5,000 and NOK 10,000 per contract (the figures provided by lessors and lessees are inconsistent). The figures provided by the Norwegian Association of Commons show an increase from approximately NOK 900 to NOK 3,800 per plot leased for holiday home purposes.
Somewhat more than 40 per cent of permanent home leases are subject to an annual rent below NOK 1,000, while 30 to 40 per cent are around NOK 1,000-3,000, and some 6 to 7 per cent are between NOK 3,000 and NOK 6,000. Between one and eleven per cent pay annual rent in excess of NOK 9,000 per dekar [1000 m²]. The figures from the Norwegian Association of Commons are incomplete in this regard, yet they suggest that approximately 70 per cent of ground leases are subject to annual rent of less than NOK 1,000. The average level of rent must, however, be seen in the light of the fact that a large number of contracts with ground value clauses are due to be adjusted in the coming 8 years (adjustment, as a rule, occurring every tenth year).
25 to 30 per cent of holiday home ground leases are subject to annual rent of less than NOK 1,000, while approximately 50 per cent are between NOK 1,000 and NOK 3,000. Somewhat less than ten per cent are between NOK 3,000 and NOK 6,000, and less than five per cent between NOK 6,000 and NOK 9,000. Approximately 0.5 per cent of lessees pay more than NOK 9,000 per dekar. In the main bulk of contracts reported to the Norwegian Association of Commons the rent lies between NOK 1,000 and NOK 6,000. Here, too, the figures must be read in light of the fact that a great number of contracts with ground value clauses are due to be adjusted in the coming 8 years.
Approximately 80 per cent of permanent home leases and more than 50 per cent of holiday ground leases were entered into prior to 1976. This has particular impact on the rules of redemption, as the conditions for redemption are linked to the time when the contract was entered into.
3.5 Main impressions from the assessment
Approximately 300,000 households in Norway lease ground for permanent or holiday home purposes. Approximately 75 per cent of permanent home leases are found in cities or other densely populated areas. These leases, and the holiday home leases in popular coastal areas, are increasingly marred by conflicts between lessees and landowners. A lot of the contracts are old and were entered into at a time when ground lease was a viable alternative for those individuals who were unable to finance the purchase of property, and prior to social development that forced real-estate prices in densely populated areas to unforeseen levels. Today leased plots must be considered as permanently restructured due to the lessees’ work on the land and their considerable investment in housing on the plot. Lessors comprise traditional lessors, for instance in agriculture, but ground is also leased by professional real-estate investors, who own a number of leased plots.
The Ministry is of the opinion that the assessment has shown, importantly, a clear need for making the rules of redemption simpler. …”
43. Former section 15, which entered into force on 1 January 2002, contained a main rule enabling upward rent adjustment in accordance with changes in the consumer price index and an exception where it had unequivocally been agreed that there should be no adjustment of the rent, or where rent was to be adjusted by other means than by reference to the consumer price index. In such cases adjustment was to be done on the basis of the terms of the agreement in question. This applied in full for contracts entered into after 26 May 1983. For contracts entered into prior to 26 May 1983 the new rule was subject to the modification that a rent “ceiling” of NOK 9,000 per dekar was introduced for upward adjustment based on other parameters than correspondence with the consumer price index.
44. In the context of the revision of section 15, the Ministry of Justice considered eight alternative options, including whether to re-introduce a mandatory consumer-price-index-regulated adjustment system for ground lease contracts for permanent and holiday home purposes. There were several arguments in favour of this. After the former rent control system was repealed on 1 January 2002, many lessees had been faced with dramatic unexpected rent increases. Although the contracts had initially been entered into on the basis of possible upward adjustment of the ground lease rent to reflect increases in the value of the property, the long period with a system for public rent control in force had led to a situation where lessees were used to a gradual increase in rent in accordance with the consumer price index. The increasing discrepancy between ground lease rents subject to rent control and those indexed to the increase in property prices made dramatic inroads into the household budgets of numerous families and single people, subject to the regime introduced on 1 January 2002. This price trend was also seen in the rental market, but in the rental market the increase was more gradual, and there was at any rate a difference between the ordinary rental market and the ground lease market in that the lessee had built his or her own house upon the ground in question for his or her own use.
45. It was further observed that a minority of the contracts provided for adjustment by reference to factors other than the consumer price index and were concerned by this problem. For most of the contracts covered by the survey the rent level could be said to be high. Then the report went on to consider the arguments for and against introducing mandatory all-round rent control based on the consumer price index (Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) pp. 21-22):
“What first and foremost militates against a compulsory scheme for rent adjustment in correspondence with the consumer price index is the principle of the freedom of contract. Limitations to the freedom of contract principle will be more noticeable in those older contracts containing ground value clauses. In most such contracts, which have been the subject of public regulation since the entry into force of the new Ground Lease Act 1 January 2002, the aforementioned proposed amendment to the act will entail downward adjustment of payable ground rent, bringing the rent back to its level at the time of the rent control scheme prior to 1 January 2002. A downward adjustment would undoubtedly be noticeable for lessors who have already adjusted the rent upwards to reflect the increase in property prices and also made arrangements accordingly. It should also be part of the overall consideration that section 15 of the Ground Lease Act has enabled more lessors to make profit on property that for years has accrued very low income in terms of ground lease rent because of the previous rent control scheme. The Ministry would also like to add that the survey undertaken in 2003 shows that the average level of rent charged, including rent subject to adjustment after 1 January 2002, corresponds to what was foreseen when section 15 was amended in 2000. The Ministry will therefore not support the introduction of a mandatory adjustment scheme linked to the consumer price index for older contracts on the basis of the rent charged at the time the contract was entered into.
At the same time the assessment of section 15 of the Ground Lease Act demonstrates that clauses linking rent adjustment to the increase in property prices are often conducive to disputes, and they may have ramifications unforeseen by the parties when the contract was entered into. Since the Ground Lease Act entered into force a number of disputes have arisen regarding the interpretation of adjustment provisions in ground lease contracts. Part of the problem seems to be that many contracts were entered into without any party having envisaged the possibility of the dramatic increase in property prices that has been seen in recent decades, and its consequences for rent levels. In older contracts entered into by non-professional parties in particular, the wording of the contracts appears often to be haphazard and imprecise and thus of little use in determining questions that were not anticipated at the time. Such cases can naturally be left to the decision of the judiciary, but from the perspective of social economics it seems unfortunate to allocate such substantial resources to the settlement of such disputes, in terms of free legal aid and the workload on the courts. As the cases concern a significant social asset, namely the permanent or holiday homes of the lessees, considerable uncertainty may also be a source of unnecessary personal strain.
In the Ministry’s opinion, the third option mentioned in the letter carrying the proposal submitted for public review (consumer price index regulation only in cases after the last adjustment has been made) covers aspects related to foreseeability and the avoidance of legal disputes. […] Such random effects can be avoided by introducing a provision that entitles the lessor to adjust the rent upwards once in accordance with the original contract and subject to limitations already in force under section 15, before the consumer price index adjustment scheme comes into effect. In this way the rent charged in the transition period is brought, by way of a one-off operation, to a level higher than that established under the prior rent control scheme repealed when the Ground Lease Act entered into force 1 January 2002. For more recently agreed ground lease contracts it will still be possible to agree upon a rent that reflects the value and appreciation of the land, but rent adjustment will subsequently be linked to changes in the consumer price index. Such a provision for older contracts will respect what has been agreed upon, while at the same time helping to achieve a uniform system of rent adjustment based on the consumer price index over time. This, it must be assumed, will result in fewer legal disputes and not give rise to unforeseen radical upward adjustments of ground rent.
The Ministry proposes, then, this solution for ground lease contracts for permanent and holiday home purposes. The main rule of the proposal is a system of rent control linked to changes in prices. For the older contracts mentioned above, however, the Ministry proposes introducing a one-off operation in which what has been agreed upon between the parties will represent one factor. Any subsequent adjustment after this one-off operation should reflect price trends.
This solution does not, however, address the fact that ground lease rent has risen and will continue to rise in some ground lease contracts containing ground value clauses. This must be seen in context. The Ministry proposes the expansion and simplification of the rules of redemption. It is suggested that the price to be paid for redemption should be calculated having regard to the ground lease rent. A balancing of the interests of the lessors and the lessees suggests in the Ministry’s opinion that there should be no intervention in rent adjustment clauses in existing contracts more than what will follow from this proposal.” [Emphasis added.]
46. Chapter 6, on the “Calculation of the compensation for redemption”, included the following observations (Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) p. 46):
“The Ministry of Justice considers that the provision on calculating compensation upon redemption must be seen in the light of the provisions on rent adjustment, the general conditions for redemption and the right to extend the lease. The Ministry assumes at the outset that these provisions, seen as a whole, must not substantially alter the present balance of interests in ground lease contracts. Several instances that have taken part in the public review process have also stressed this. In section 5.4 the Ministry proposes a considerable simplification of the conditions for redemption. At the same time, the Ministry favors the introduction of a one-off upward adjustment operation for contracts with ground value clauses, followed by the introduction of an adjustment scheme linked the consumer price index (see section 4.4). This gives due regard to what has been agreed between the parties. With this point of departure in mind, the Ministry considers that it is possible to introduce a balanced provision for the calculation of compensation for redemption.” [Emphasis added.]
3. The preparatory work relating to section 33
47. The proposal for the existing section 33 concerning the right for the lessee to claim an extension on the same conditions as previously without limitations in time was presented by the Ministry of Justice and Police Affairs (Det Kongelige Justis- og Politidepartement – hereinafter referred to as the Ministry of Justice) in the spring of 2004 (Ot.prpr. nr. 41 (2003 2004) – proposal no. 41 to the Odelsting, which is the larger division of Parliament), stating inter alia (at p. 54):
“The Ministry draws attention to the fact that the main aim of the proposal is to make it easier for more people to acquire ownership of the leased plots. In certain cases redemption would be such a heavy financial burden that the lessee should have other alternatives than terminating the lease agreement. Lessees who are not able to redeem the plot should, in the Ministry’s view, be secured a lasting right to dispose of the plot. This issue has not been of great interest until now, but this can be expected to change in the years to come as more lease contracts expire. In the absence of absolute rules, the lessors will be faced with the choice between redemption, termination or continuati

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La data dell'ultimo controllo di validità dei testi è la seguente: 12/07/2024