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Testo originale e tradotto della sentenza selezionata

CASE OF BERGER-KRALL AND OTHERS v. SLOVENIA

Tipologia: Sentenza
Importanza: 2
Articoli: 14, 34, 35, 06, 08, P1-1
Numero: 14717/04/2014
Stato: Slovenia
Data: 2014-06-12 00:00:00
Organo: Sezione Quinta
Testo Originale

Conclusioni: Resto inammissibile
Resto inammissibile (Articolo 34 – Vittima) Nessuna violazione dell’ Articolo 1 del Protocollo N.ro 1 – Protezione della proprietà (Articolo 1 par. 1 del Protocollo N.ro 1 – godimento Tranquillo della proprietà) Nessuna violazione dell’ Articolo 8 – Diritto al rispetto della vita privata e della di famiglia (Articolo 8-1 – Riguardo della casa)
Nessuna violazione dell’ Articolo 14+P1-1 – Proibizione della discriminazione (Articolo 14 – Discriminazione) (Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 – Protezione della proprietà Articolo 1 par. 1 del Protocollo N.ro 1 – godimento Tranquillo della proprietà)
Nessuna violazione dell’ Articolo 6 – Diritto ad un processo equanime (Articolo 6 – procedimenti Civili Articolo 6-1 – diritti civili ed obblighi)
Nessuna violazione dell’ Articolo 6 – Diritto ad un processo equanime (Articolo 6 – procedimenti Costituzionali Articolo 6-1 – Accesso ad un tribunale)

EX QUINTA SEZIONE

CAUSA BERGER-KRALL ED ALTRI C. SLOVENIA

(Richiesta n. 14717/04)

SENTENZA

STRASBOURG

12 giugno 2014

Questa sentenza diverrà definitivo nelle circostanze esposte fuori in Articolo 44 § 2 della Convenzione. Può essere soggetto a revisione editoriale.

Nella causa di Berger-Krall ed Altri c. la Slovenia,
La Corte europea di Diritti umani (quinta Sezione Precedente), riunendosi che come una Camera, compose di:
Mark Villiger, Presidente
Angelika Nußberger,
Boštjan M. Zupanič,
Ganna Yudkivska,
André Potocki,
Paul Lemmens,
Aleš Pejchal, giudici
e Claudia Westerdiek, Sezione Cancelliere
Avendo deliberato in privato in 28 maggio 2013, 18 febbraio e 13 maggio 2014,
Consegna la sentenza seguente che fu adottata sulla scorsa data menzionata:
PROCEDURA
1. La causa nacque da in una richiesta (n. 14717/04) contro la Repubblica della Slovenia depositata con la Corte sotto Articolo 34 della Convenzione per la Protezione di Diritti umani e le Libertà Fondamentali (“la Convenzione”) con dieci cittadini di sloveno, OMISSIS (“i richiedenti”), 15 marzo 2004.
2. I richiedenti furono rappresentati con l’OMISSIS, mentre praticando in Grosuplje. Il Governo di sloveno (“il Governo”) fu rappresentato col loro Agente, il Sig. B. Tratar, Avvocato Statale General.
3. I richiedenti addussero che l’Alloggio Riforma li aveva spogliati delle loro proprietà e case che loro erano stati discriminati contro vis-à-vis le altre categorie di inquilini, che loro non avevano accesso ad una corte per impugnare la violazione allegato dei loro diritti e che loro non avevano alla loro disposizione qualsiasi via di ricorso legale ed effettiva.
4. Con una decisione di 28 maggio 2013, la Corte dichiarò la richiesta ammissibile.
5. I richiedenti ed il Governo ognuno registrò inoltre osservazioni scritto (l’Articolo 59 § 1 degli Articoli di Corte) sui meriti. In oltre, commenti di terzo-parte furono ricevuti dall’Unione Internazionale di Inquilini che era stato dato permesso col Presidente per intervenire nella procedura scritto (l’Articolo 36 § 2 della Convenzione e Decide 44 § 3).
I FATTI
IO. LE CIRCOSTANZE DI LA CAUSA
6. I richiedenti ‘ chiama e date di nascita sono elencate in annetta 2. Loro sono membri dell’Associazione di Inquilini della Slovenia (najemnikov di Združenje Slovenije).
A. sfondo Attinente
1. Appartamenti socialmente-posseduti e “affitto specialmente protetto” nella Repubblica Socialista e precedente della Slovenia
7. Nella Repubblica Socialista e precedente della Slovenia, abitazioni socialmente-possedute rappresentarono una parte significativa della scorta di alloggio (230,000 unità di alloggio). Approssimativamente un terzo della popolazione di sloveno vissero in simile unità di alloggio al tempo. Secondo la dottrina di “proprietà sociale” (družbena lastnina) introdusse nel sistema iugoslavo negli anni cinquanta, simile abitazioni furono possedute con la comunità, il ruolo di organi pubblici che sono confinati a gestione.
8. Dopo che la Seconda Mondo Guerra, abitazioni private e gli altri locali passarono in proprietà Statale per legislazione su nationalisation. Allo stesso tempo, abitazioni furono costruite, o acquistarono con imprese socialmente-possedute o gli altri organi pubblici. In ambo le cause i secondi li assegnarono ai loro impiegati e le altre persone concesse di che divennero possessori un “affitto specialmente protetto” o “diritto di occupazione” (stanovanjska pravica-in seguito o tradusse come “affitto specialmente protetto”, siccome suggerito coi richiedenti, o come “diritto di occupazione”, siccome indicato col Governo) sotto Articolo 206 del poi Costituzione della Repubblica Socialista di Slovenia e la legislazione esistente. Il diritto ad un’abitazione socialmente-posseduta garantì il cittadino “l’uso permanente dell’abitazione per il suo alloggio personale ha bisogno così come per le necessità della sua famiglia.” L’Alloggio Atto 1982 (in seguito assegnò anche a come il “ZSR”) purché che una volta assegnò con una decisione amministrativa seguita con un contratto, un affitto specialmente protetto diede un titolo al possessore ad uso permanente, di tutta la vita ed ininterrotto dell’appartamento contro il pagamento di una parcella spese di manutenzione coprenti ed il deprezzamento. La parcella (o affitto) fu determinato sulla base del prezzo di costruzione di abitazioni ed i requisiti di semplice sostituzione di abitazioni, e nella conformità con gli standard e norme per il mantenimento e gestione di abitazioni socialmente-possedute.
9. Il Governo indicò che il diritto di occupazione conferì il diritto per usare solamente l’abitazione socialmente-posseduta per il fine di soddisfare uno personale e le necessità di alloggio di famiglia. La sua base razionale era l’economico ed uso efficiente di spazio di alloggio, mentre volendo dire che ogni famiglia dovrebbe avere a disposizione sua tanto spazio quanto sé, e nessuno più. La relazione di occupazione potrebbe essere terminata ed un altro, abitazione più appropriata assegnò nell’evento di una riduzione del numero di utenti dell’abitazione (Sezione 59 dello ZSR). Nella prospettiva del Governo, questo provò, che il diritto di occupazione fu associato con personale e famiglia ha bisogno, e non con una particolare abitazione. Il concetto delle necessità di famiglia era variabile e dipese dal numero di membri di famiglia. Non più di un’abitazione potrebbe essere usata allo stesso tempo e nessuno potrebbe passare all’abitazione senza l’approvazione precedente del possessore del diritto di occupazione. Il secondo fu dato diritti di gestione, come il diritto ed il dovere di partecipare nella gestione dell’alloggio socialmente-posseduto. Possessori di diritti di occupazione potrebbero scambiare abitazioni e potrebbero fare solamente le modifiche all’abitazione, i suoi mobili ed apparecchi con l’approvazione scritto e precedente dell’amministrazione di alloggio (Sezione 29 dello ZSR).
10. I richiedenti impugnarono la dichiarazione del Governo che l’affitto specialmente protetto permise solamente uso delle abitazioni per fini di alloggio. Loro osservarono che il possessore del diritto di occupazione potesse usare l’abitazione senza restrizioni per lui e per i membri della sua famiglia, non abbia bisogno qualsiasi acconsente allargare il numero di membri di famiglia, potrebbe usare parte dell’abitazione per esercizi d’impresa e potrebbe subaffittare parte di sé per un affitto convenuto. Lui potrebbe modernizzare l’abitazione con l’accordo dell’organizzazione di alloggio che maneggia l’edificio; se simile accordo fosse negato-quale in pratica quasi mai non accaduta-lui potrebbe esigere sostituzione di beneplacito in procedimenti legali. Le abitazioni in oggetto potrebbe essere venduto solamente a possessori di diritti di occupazione che potevano-con le poche eccezioni molto specifiche-scambi le loro abitazioni. Qualsiasi vendite a terza persona erano privo di valore legale.
11. In teoria legale e pratica giudiziale l’affitto specialmente protetto fu descritto come un sui generis corretto. 26 novembre 1998 la Corte Costituzionale consegnò una decisione (Su-29/98) in che considerò che sotto la legislazione della Repubblica Socialista e precedente della Slovenia, l’affitto specialmente protetto godè protezione più forte che un puramente diritto di affitto contrattuale. La relazione legale non fu limitata in tempo e non solo fu collegata al possessore del diritto, ma anche a persone che vivono con lui. Concluse che, a causa del volume molto limitato di operazioni che comportano abitazioni socialmente-possedute, l’affitto specialmente protetto era stato più simile ad un diritto di proprietà che ad un diritto di affitto.
12. Quando un possessore di un affitto specialmente protetto morì, suo o i suoi diritti furono trasferiti al coniuge superstite o partner di scadenza lunga (chi contenne congiuntamente l’affitto specialmente protetto) o ad un membro registrato della famiglia di famiglia che stava usando anche l’appartamento. Secondo i richiedenti, questo fece domanda anche, se loro si mossero fuori o accordarono il divorzio a. Così, affitti specialmente protetti potrebbero essere passati su da generazione a generazione.
13. Nell’opinione del Governo, comunque questa non era una successione del diritto di occupazione ma piuttosto un trasferimento specificamente regolato di sé ad uno degli utenti dell’abitazione. In questo riguardo, il consorte e partner di scadenza lunga goderono un status privilegiato. Disposizioni speciali fecero domanda nell’evento di divorzio (Sezione 17 dello ZSR), e se considerasse che nessuni degli utenti dell’abitazione soddisfece le condizioni per subito dopo ottenere l’occupazione la morte del possessore precedente, l’amministrazione di alloggio potrebbe richiedere gli utenti detti per sgombrare i locali (Sezione 18 dello ZSR).
14. Il diritto di occupazione potrebbe essere annullato solamente su motivi limitati (Sezioni 56, 58 e 61 dello ZSR) il più importante di che era insuccesso col possessore per usare l’appartamento per suo o il suo proprio alloggio ha bisogno per un periodo continuo di almeno sei mesi senza la buon ragione (come servizio militare, trattamento medico, o lavoro provvisorio altrove nella Repubblica Federale Socialista e precedente dell’Iugoslavia (il “SFRY”) o all’estero; veda Sezione 19 dello ZSR). In questa causa, gli utenti dell’abitazione che stava vivendo insieme col possessore del diritto di occupazione per un minimo di due anni avevano gli stessi diritti siccome loro avrebbero avuto se il possessore fosse morto. Gli altri motivi erano comportamento improprio e dannoso, insuccesso per pagare la parcella, il pieno subaffitto uso dell’abitazione con una persona altro che il possessore del diritto di occupazione e proprietà di un appartamento non occupato appropriato per residenza. Benché ispezioni sarebbero eseguite per assicurare ottemperanza con questi requisiti, l’affitto specialmente protetto raramente era, se mai, annullò su questi motivi (veda Đoki ćc. Bosnia e Herzegovina, n. 6518/04, § 6 27 maggio 2010). In questo collegamento, i richiedenti indicarono, che era vero che in possessori di teoria di un affitto specialmente protetto potrebbe essere mossosi ad un’abitazione di sostituto se l’abitazione che loro stavano occupando fosse troppo grande per loro e gli altri utenti con riguardo ad a standard sociali (veda le osservazioni del Governo in paragrafo 9 sopra). Secondo i richiedenti, questa possibilità non era mai comunque, in pratica usata e non c’era causa-legge sulla questione.
15. Tutti i cittadini impiegato furono costretti a pagare un contributo di alloggio mensile e speciale (approssimativamente 4.5 a 6 per cento del loro reddito mensile) all’Alloggio Fondo Unito. I finanziamenti così ottenuti furono usati costruire e mantenere appartamenti socialmente-posseduti. L’Alloggio Fondo accordò benefici (l’allocazione di un appartamento sotto affitto specialmente protetto, o presta acquistare, costruisca o rinnovi un’abitazione) sulla base dei principi della mutualità e la solidarietà con quegli in bisogno. Tutti socialmente-possedettero abitazioni erano parte dell’Alloggio Fondo Unito ed amministrarono con istituzioni Statali, municipi, imprese sociali e le altre persone giuridiche governate con legge pubblica.
16. Prima che Slovenia divenne indipendente, i richiedenti o i loro legali predecessori acquisirono affitti specialmente protetti in abitazioni socialmente-possedute che erano state espropriate sotto la legislazione su nationalisation. Sotto la legislazione vigente prima di 1991, nessuna differenza in condizioni di affitto specialmente protette fu resa fra inquilini di abitazioni Stato-costruite ed inquilini di abitazioni nazionalizzate.
17. 25 giugno 1991 la Repubblica della Slovenia dichiarò la sua indipendenza. Fra le prime riforme decretate l’Alloggio sia Atto 1991 (zakon di Stanovanjski) ed il Denationalisation Act 1991 (Zakon o denacionalizaciji), mirò a compensando i mali commessi dopo la Seconda Mondo Guerra. La Costituzione nuova della Repubblica della Slovenia (Sezione 33) garantito il diritto di proprietà privata.
2. L’Alloggio Atto 1991
18. L’Alloggio Atto 1991 (in seguito assegnò anche a come il “SZ”) purché per la trasformazione e privatizzazione di abitazioni socialmente-possedute. L’Alloggio Fondo Unito (veda paragrafo 15 sopra) si fu sciolto e, con le poche eccezioni, le abitazioni socialmente-possedute furono trasferite, ex lege in proprietà Statale o in che delle comunità locali o il Pensione Fondo Nazionale. Quelle abitazioni dopo le quali erano state socialmente-possedute proprietà state state espropriate da proprietari privati fu trasferito nella proprietà dei municipi (Sezione 113).
19. L’affitto specialmente protetto fu sostituito ex lege con un contratto di contratto d’affitto normale (Sezione 141). I possessori precedenti di affitti specialmente protetti o, nell’evento della loro morte, i loro membri di famiglia che vivono negli appartamenti, fu dato la possibilità di affittare gli appartamenti per un periodo indefinito e per un affitto senza scopo di lucro (quale mantenimento coperto, gestione dell’appartamento e capitale costa-Sezione 147) o di acquistarli su termini favorevoli, pagando un prezzo amministrativamente definito che fu calcolato sulla base di un sconto di 30% (nell’evento di pagamento in rate) o 60% (nell’evento di uno-via pagamento) via il valore di stima (Sezioni 117-124).
20. In pratica questo intese un prezzo di 5-10% del vero valore di mercato dell’abitazione pagabile in rate secondo i richiedenti, più di 20 anni o 5% di che valore pagabile entro 60 giorni. Il diritto per acquistare su termini favorevoli potrebbe essere trasferito inter vivos o mortis causa a membri di famiglia vicini. Comunque, possessori precedenti di affitto specialmente protetto in appartamenti che erano stati espropriati potrebbero acquistarli solamente su termini favorevoli se i proprietari fossero d’accordo a venderli entro un anno dalla restituzione dell’abitazione (le Sezioni 117 e 125). In che causa i 30 o 60 per sconto di cento (le Sezioni 117 e 119) fu offerto col proprietario che sarebbe rimborsato poi col municipio.
21. Segue dal sopra che tutti i possessori precedenti di affitti specialmente protetti furono dati la possibilità di prendere contratti d’affitto nuovi (essere firmato entro sei mesi dall’entrata in vigore dell’Alloggio Atto 1991). Comunque, i richiedenti contesero che questi contratti d’affitto nuovi erano meno vantaggiosi dell’affitto specialmente protetto. In particolare, inquilini non avevano garantito più affitto delle loro case poiché i proprietari potrebbero trasportarli agli altri appartamenti adeguati senza qualsiasi la particolare giustificazione (Sezione 54). C’erano ora nove motivi sui quali inquilini potrebbero essere sfrattati per cattiva condotta, prima comparati con tre. I motivi colpa-basati per conclusione del contratto d’affitto erano (Sezione 53 del SZ):
“- se l’inquilino e qualsiasi persona che vive con lui usa la cassa di abitazione alla legge o i termini del contratto d’affitto;
– se, a proposito loro usi l’abitazione, l’inquilino o qualsiasi persona che vive con lui cause danno notevole all’abitazione o ad aree comuni, parti, installazioni ed installazioni di un edificio di multi-abitazione;
– se l’inquilino fallisce due volte in successione o per due fuori dello scorso dodici mesi per pagare affitto o costa pagabile oltre ad affitto all’interno del tempo-limite specificato nel contratto d’affitto;
– se l’inquilino o qualsiasi persona che vive con lui, con la loro maniera di usare l’abitazione disturba gli altri residenti nel loro uso tranquillo dell’abitazione frequentemente o seriamente;
– se l’inquilino fa cambi all’abitazione ed apparecchiature senza il beneplacito precedente del proprietario;
– se, oltre all’inquilino, una persona che non è chiamata nel contratto d’affitto usi contraenti l’abitazione per più di trenta giorni senza la conoscenza del proprietario;
– se l’inquilino affitta fuori l’abitazione senza l’accordo del proprietario o accuse un subaffittuario un affitto più alto;
– se l’inquilino non concede accesso all’abitazione in cause [specificò con legge];
– se l’inquilino o qualsiasi l’altra persona che usa l’abitazione impegna in un’attività proibita là, o un’attività permessa in una maniera illegale.”
22. Prima di terminare il contratto d’affitto il proprietario dare avviso scritto all’inquilino che stava violando presumibilmente le sue disposizioni antecedente aveva comunque,; nessuna conclusione si concedè se l’incapacità per pagare l’affitto in pieno ed adempiere obblighi completamente altri fosse dovuta all’angoscia sociale dell’inquilino e le altre persone che usano l’abitazione.
23. Senza il permesso del proprietario, inquilini non potevano subaffittare un appartamento, potrebbero rinnovarlo o potrebbero decorarlo. Né loro potrebbero portare persone nuove nell’appartamento (Sezione 53). Il proprietario potrebbe rinnovare l’appartamento a qualsiasi il tempo e lo digita due volte per anno (Sezione 44). L’inquilino non poteva trasferire liberamente il contratto d’affitto ad un altro membro di famiglia o potrebbe scambiare l’appartamento. Dopo che la morte dell’inquilino originale, solamente il consorte o una persona che hanno vissuto con l’inquilino in una relazione permanente, o un membro di famiglia immediato che vive nell’appartamento, aveva diritto a prendere il contratto d’affitto (Sezione 56). L’inquilino doveva pagare l’affitto senza scopo di lucro e giuridicamente regolato (Sezione 63) che, diversamente da parcella (veda paragrafo 8 sopra), non solo spese di manutenzione coperte ed il deprezzamento, ma anche incluse una somma per compensare capitale costa e gestione dell’abitazione.
3. Il Denationalisation Act 1991
24. Il Denationalisation Act 1991 (in seguito assegnò anche a come il “ZDen”) regolò il denationalisation di proprietà che prima era passata in proprietà Statale per legislazione su riforma agraria, nationalisation, il sequestro o le altre forme dell’espropriazione di proprietà privatamente possedute. Proprietari precedenti o i loro eredi (in seguito assegnò a come “proprietari precedenti”) fu concesso (sino a 7 dicembre 1993) chiedere restituzione della proprietà espropriata. Dovunque possibile, la proprietà stessa sarebbe ritornata in natura, incluso abitazioni che erano state affittate sotto lo schema di affitto specialmente protetto. Dove non era possibile simile restituzione, rivendicatori furono concessi per sostituire il risarcimento di and/or di proprietà (Sezione 2).
25. La restituzione di abitazioni occupata con un inquilino non colpì i contratti d’affitto conclusi nel frattempo che rimase in vigore (veda Sezione 125 del SZ e Sezione 24 dello ZDen).
26. I richiedenti indicarono che dopo la promulgazione della riforma di alloggio, un numero di possessori precedenti di affitti specialmente protetti in appartamenti prima espropriati registrati richiede di acquistare gli appartamenti. Il termine massimo per registrare simile richieste scadute prima che per “proprietari precedenti” registrare rivendicazioni di restituzione. Solamente quando divenne chiaro in cause individuali (specialmente nel 1994) che procedimenti di denationalisation erano stati iniziati, era i possessori precedenti di affitti specialmente protetti informati che le loro richieste per acquistare erano state respinte.
(un) I procedimenti di denationalisation
27. Possessori di diritti di occupazione non avevano parte nei procedimenti di denationalisation per determinare la proprietà della proprietà che volle dire che loro non furono notificati quando una richiesta fu registrata per la restituzione dell’abitazione loro stavano occupando. Secondo i dati presentati coi richiedenti, 37,000 richieste di restituzione erano state registrate, e nel periodo sino alla fine di 1999 una media annuale di 2,000 a 5,000 decisioni era stata resa che intese un totale di approssimativamente 29,000 decisioni fuori di che solamente approssimativamente 24,000 divennero definitivo. Sino a 1999 18% di decisioni erano approssimativamente per restituzione nella forma del risarcimento, 27% per restituzione di proprietà di abitazioni gratis 44% per restituzione di proprietà di abitazioni occupate e 8% erano rifiuti o rifiuti delle richieste. Questo volle dire che con la fine di 1999 una porzione sostanziale di procedure di denationalisation non era stata completata. Inizialmente in simile procedure la proprietà fu ritornata ai primo della guerra proprietari; nella maggioranza enorme di cause quelli proprietari erano passati via comunque, che volle dire che per identificare il “proprietari precedenti” una procedura di eredità complessa e lunga era necessaria.
28. Il Governo indicò che inquilini non erano parte ai procedimenti di denationalisation perché restituzione non colpì la relazione di affitto e non faceva pregiudizio gli inquilini i diritti di ‘ o benefici che avevano una base diretta in legge. Inoltre, l’esistenza di una relazione di affitto non colpì la decisione su denationalisation e restituzione (veda decisione di Corte Costituzionale n. Su-237/97, aguzzi 5). Comunque, inquilini potrebbero partecipare se loro dimostrassero un interesse legale, notevolmente un interesse nel recuperare i loro investimenti. In questo riguardo a, lo status di parte ai procedimenti di denationalisation fu riconosciuto in riguardo di: (un) qualsiasi la persona che, di fronte a 7 dicembre 1991 (data di entrata in vigore dello ZDen), aveva investito in beni immobili nazionalizzato, ogni qualvolta e pertanto siccome è probabile che i procedimenti conducano ad una direttiva su che i diritti di persona che derivano dagli investimenti riguardarono, e (b) le entità responsabile per restituzione che nella causa di abitazioni socialmente-possedute e precedenti di solito intendeva municipi (Sezione 60 dello ZDen).
(b) Rimborso di investimenti
29. Il principio di restituzione in natura fatta domanda anche in cause nelle quali era aumentato il valore della proprietà. Possessori precedenti del diritto di occupazione che aveva investito nell’abitazione potrebbero chiedere solamente risarcimento sotto la legge, ma non acquisisce proprietà dell’abitazione con virtù di simile investimenti. In particolare, l’occupante potrebbe chiedere recupero delle spese processuali totale sulla condizione che gli investimenti erano stati resi prima di 7 dicembre 1991 e che loro costituirono investimenti di mantenimento notevoli e mantenimento di routine non semplice. Su un’azione giudiziale introdotta con l’inquilino, la corte competente nominerebbe un perito di costruzione per valutare il valore della proprietà al tempo di nationalisation ed il suo valore al tempo della sua restituzione; un inquilino che potrebbe offrire prova degli investimenti rese (loro non furono costretti ad offrire prova che la comunità di residenti aveva acconsentito agli investimenti) potrebbe ottenere poi la differenza fra i due valori della proprietà (Sezione 25 dello ZDen). In cause nelle quali già era stata adottata una definitivo decisione su restituzione, una rivendicazione per ricupero di investimenti potrebbe essere registrata entro un anno dall’entrata in vigore dell’Atto del 1998 che corregge lo ZDen.
30. I richiedenti osservarono che nell’evento di un aumento nel valore della proprietà a causa degli investimenti resi con l’inquilino, Sezione 25 dello ZDen diede tre scelte al “proprietari precedenti”: (un) richiedere il risarcimento invece di restituzione in natura; (b) richiedere comproprietà dell’abitazione; (il c) recuperare la piena proprietà e rimborsare l’inquilino. Come un articolo, gli inquilini che ‘ richiede per rimborso furono esaminati in set di procedimenti iniziati dopo i procedimenti di denationalisation, spesso dopo l’anno 2005. Secondo i richiedenti, la valutazione delle abitazioni secondo gli articoli nazionali ed attinenti era comunque, totalmente irreale che fece anche la valutazione del valore aumentato dovuta ad investimenti nuovi irreale. Inoltre, solamente quegli investimenti che avevano aumentato il valore dell’abitazione-e non quelli che avevano tenuto il valore della proprietà allo stesso livello fin dalla sua espropriazione-fu preso in considerazione. Il tempo-limite per rimborso di investimenti era dieci anni e le parti potrebbero giungere ad un regolamento amichevole su queste questioni. “Proprietari precedenti” frequentemente fece il rimborso condizionale sugli inquilini che sgombrano i locali. Nei richiedenti l’opinione di ‘, questi articoli non garantirono possessori precedenti di diritti di occupazione una possibilità equa di recuperare il vero valore dei loro investimenti.
4. I 1994 emendamenti all’Alloggio Agiscono ed i tre “modelli di privatizzazione di sostituto”
31. Negli anni seguenti, i SZ e gli ZDen, così come gli atti legali che li implementano, subì emendamenti numerosi che su delle occasioni erano più favorevole agli inquilini, e su altri al “proprietari precedenti.”
32. I 1994 emendamenti all’Alloggio Agiscono 1991, decretò 6 aprile 1994, era più in favore degli inquilini. Possessori precedenti di un affitto specialmente protetto che occupò appartamenti prima espropriati ai quali non erano stati ritornati “proprietari precedenti” (perché nessuna richiesta per restituzione era stata registrata, o la richiesta era stata respinta) fu concesso per acquistare gli appartamenti loro stavano occupando (corresse Sezioni 117 e 123).
33. La Sezione 125 corretta inoltre purché che dove l’abitazione era stata ritornata il “proprietario precedente”, se lui fosse d’accordo a vendere lui era eleggibile per una ricompensa finanziaria e supplementare da finanziamenti pubblici (questo era il così definito “prima il modello” di privatizzazione di sostituto).
34. Se il “proprietario precedente” declinò vendere l’abitazione e l’inquilino decise, entro due anni dalla restituzione, muoversi fuori ed acquistare un appartamento o costruisce un alloggio, e se il “proprietario precedente” così convenuto, lui pagherebbe il risarcimento di inquilino che corrisponde a 30 per cento del valore dell’abitazione. Comunque, se il “proprietario precedente” rifiutò questa soluzione, l’inquilino fu concesso per chiedere lo stesso importo dall’entità responsabile per restituzione che era un municipio di solito (veda paragrafo 28 sopra). L’inquilino fu concesso ad ulteriore risarcimento che corrisponde a 50 per cento del valore, nel terzo, dal municipio, lo sloveno Risarcimento Fondo e lo Sviluppo Fondo della Repubblica della Slovenia. In oltre, l’inquilino aveva anche sotto il diritto ad un prestito Statale le certe condizioni. Questo era il così definito “secondo modello” per stabilire il problema di alloggio.
35. I 1994 emendamenti introdussero anche un così definito “terzo modello”, dove un inquilino a chi il “proprietario precedente” non era preparato per vendere l’abitazione potrebbe acquistare un appartamento di sostituto comparabile su termini favorevoli dal municipio se lui decidesse di non acquistare un altro piatto o costruisce un alloggio (corresse Sezione 125). Sotto questo modello, i richiedenti erano nella stessa posizione come possessori precedenti di affitti specialmente protetti in abitazioni Stato-costruite che non potevano acquistare l’abitazione che loro avevano occupato a causa di ostacoli pratici e legali.
36. I richiedenti notarono che il diritto per acquistare stabilì con la Sezione 125 corretta del SZ era giuridicamente direttamente applicabile e non fu sottoposto o a tempo-limiti di preclusive o ad una prescrizione. Era una scelta legale e permanente, essere compreso sulla base di una richiesta unilaterale col possessore precedente dell’affitto specialmente protetto (decisione di Corte Suprema di 14 gennaio 2010, n. II Ips 370/2007).
37. Comunque, il “terzo modello” fu abrogato 25 novembre 1999 con la Corte Costituzionale (la decisione U-io-268/96) che considerato che il carico finanziario e supplementare aveva restretto impropriamente di recente i municipi ‘ diritti di proprietà acquisiti su abitazioni che prima erano state possedute socialmente. Nell’opinione della Corte Costituzionale, questa restrizione non poteva essere giustificata con la tendenza della legislatura ad assicurare che gli inquilini protetti e precedenti di abitazioni di denationalised goderono una posizione che assomiglia al più da vicino possibile che di altri inquilini, in particolare con riguardo ad alla possibilità di acquistare un appartamento.
38. 21 marzo 1996 la Corte Costituzionale consegnò una decisione (U-io-119/94) riguardo al diritto di pre-acquisto di inquilini che hanno contratti della durata illimitata (Sezione 18), come i possessori precedenti di affitti specialmente protetti. Contenne che che diritto di pre-acquisto, già purché per con la legislazione precedente, non interferisca coi diritti di proprietà in riguardo di abitazioni soggetto a privatizzazione originale sotto il SZ e lo ZDen, poiché il diritto di proprietà non era stato stabilito ancora al tempo dell’entrata in vigore di quegli atti. Comunque, dove diritti di proprietà erano stati acquisiti con altro vuole dire, il diritto di pre-acquisto interferì col diritto di proprietà ed era incostituzionale. L’opinione che dissente di Giudice Lojze Ude fu appesa alla decisione di Corte Costituzionale.
5. L’Alloggio Atto 2003 e gli ulteriori sviluppi
39. Emendamenti susseguenti all’Alloggio Agiscono 1991, e l’Alloggio Atto nuovo decretò nel 2003 (in seguito assegnò anche a come il “SZ-1”), era più favorevole al “proprietari precedenti” che fu autorizzato per sollevare l’affitto senza scopo di lucro con su a 37% per coprire spese di manutenzione e le altre spese. Che aumento nell’affitto senza scopo di lucro sarebbe fatto domanda solamente a contratti d’affitto presi dopo che gli emendamenti entrarono in vigore (22 marzo 2000). Comunque, 20 febbraio 2003 la Corte Costituzionale (la decisione n. U-io-303/00-12) dichiarò questa limitazione incostituzionale come essendo discriminatorio. Sottolineò che proteggendo lo status di occupazione precedente possessori destri non vollero dire che l’affitto senza scopo di lucro non potesse cambiare, e che eliminando la discrepanza nel sistema precedente (sotto che affitti non coprirono il vero costo dell’uso di un’abitazione) non poteva essere ritenuto per essere un’interferenza inammissibile coi termini dei contratti di contratto d’affitto. La protezione di diritti acquisiti ed il principio della non-retroattività non proteggè inquilini da aumenti in affitto. L’aumento nell’affitto senza scopo di lucro fu prolungato così a tutti i contratti d’affitto che hanno predatato la promulgazione dei 2000 emendamenti.
40. L’Alloggio Atto 2003 aumentò da nove a tredici il numero di motivi colpa-basati sul quale inquilini potrebbero essere sfrattati dalle loro case (persone non autorizzate che vivono nell’appartamento, violazione dell’alloggio decide, l’assenza di inquilino in eccesso di tre mesi, proprietà di un’altra abitazione appropriata, o con l’inquilino o con suo o il suo partner-Sezione 103). Comunque, inquilini potrebbero evitare conclusione del contratto d’affitto con provando che il problema non era colpa loro o che non era stato possibile per loro per rettificare il problema all’interno del tempo-limite determinato (Sezione 112(6)). Il “proprietario precedente” potrebbe trasportare anche l’inquilino ad un altro appartamento adeguato (definito in Sezione 10 come un appartamento che soddisfa le necessità di alloggio dell’inquilino ed i suoi membri di famiglia immediati che vivono con lui o lei) a qualsiasi il tempo e senza qualsiasi la ragione; questo potrebbe essere fatto solamente comunque, una volta allo stesso inquilino ed i costi di allontanamento sopportarono col “proprietario precedente” (Sezione 106). In riguardo della trasferibilità del contratto d’affitto dopo la morte dell’inquilino, una richiesta per prendere sul contratto d’affitto doveva per essere registrato entro 90 giorni (Sezione 109). Per questo fine, un parente su alla seconda generazione che aveva vissuto in comunità economica col possessore precedente del diritto di occupazione per più di due anni nel giorno di entrata in vigore dell’Alloggio Atto era considerato che fosse un “membro di famiglia immediato” (Sezione 180). L’inquilino aveva un diritto di pre-acquisto se l’appartamento fosse per vendita.
41. Inoltre, sussidi di affitto (su a 80% dell’affitto senza scopo di lucro) era disponibile ad inquilini nell’evento delle difficoltà finanziarie; persone socialmente svantaggiate potrebbero fare domanda anche ai municipi per ottenere un altro noleggio senza scopo di lucro che indulge o una soluzione provvisoria per il loro alloggio ha bisogno (le Sezioni 104 e 121). L’Emendamento dell’Atto dell’Alloggio del 2009 introdusse Sezioni 121a e 121b che purché per la possibilità, per persone che stavano pagando mercato affitta ed inutilmente aveva fatto domanda per l’allocazione di un noleggio indulgere senza scopo di lucro, ottenere sussidi (corrispondendo alla differenza fra il mercato ed affitti senza scopo di lucro). Queste disposizioni che compensarono la scarsità di abitazioni senza scopo di lucro furono tirate.
42. L’Alloggio Atto del 2003 introdusse anche un “modello nuovo” di così definito “privatizzazione di sostituto” per occupazione precedente possessori corretti. Entro cinque anni dopo la promulgazione dell’Atto o dopo la decisione su denationalisation definitivo erano divenuti, loro potrebbero esercitare il loro diritto per acquistare un’altra abitazione o costruire un alloggio, così stato concesso al risarcimento speciale (su a 74% del prezzo dell’abitazione-Sezione 173) ed ad un prestito sovvenzionato per l’importo rimanente. Diritto ad e livello del risarcimento fu determinato col Ministero responsabile per le questioni di alloggio. Inquilini che decisero di comprare un’altra abitazione o costruire un alloggio furono obbligati per sgombrare il loro alloggio affittato nessuno più tardi che un anno dopo avere ricevuto il risarcimento.
43. Inoltre, inquilini che non desiderarono o non potevano permettersi di comprare un appartamento potrebbero fare domanda affittare un’abitazione senza scopo di lucro (Sezione 174). Il secondo fu definito come un’abitazione affittata fuori col municipio, lo Stato o un finanziamento di alloggio pubblico od organizzazione senza scopo di lucro, assegnò sulla base di una chiamata pubblica per le richieste (Sezione 87). Sotto questa procedura “inquilini di un’abitazione espropriarono sotto regolamentazioni di nationalisation e ritornarono al proprietario precedente” fu assegnato un piuttosto numero alto di punti (190) che, secondo il Governo, offrì loro le buone prospettive di essendo dato prioritario e davvero essere dichiarato eleggibile. Affitti accordi per abitazioni senza scopo di lucro sarebbe concluso per un periodo illimitato (Sezione 90).
6. Dati statistici
44. Secondo informazioni disponibile c’erano delle 11,000 unità di alloggio eleggibili per ritorno a nel 1991 sull’Internet, “proprietari precedenti.” Delle 6,300 unità di alloggio furono ritornate a proprietà nel pieno titolo, mentre alcuni 4,700 furono ritornati “proprietari precedenti” mentre ancora occupò con inquilini che prima avevano protegguto specialmente affitti. Secondo il Governo, nel 2012 dei 2,780 simile inquilini erano riusciti a risolvere la loro situazione di alloggio con privatizzazione di sostituto che è acquistando o costruendo un’abitazione di sostituto con l’aiuto di un incentivo finanziario dallo Stato. Un ulteriori 288 inquilini avevano depositato richieste e procedimenti ancora erano pendenti al tempo di osservazione delle osservazioni del Governo. Un valutò 1,500 inquilini continuerebbero infine a vivere negli appartamenti loro prima avevano occupato come possessori di affitti specialmente protetti.
45. I richiedenti enfatizzarono che all’inizio della riforma di alloggio, fuori di approssimativamente 650,000 unità di alloggio in Slovenia 230,000 furono socialmente-possedute alloggio di abitazioni approssimativamente un terzo della popolazione di sloveno sotto affitti specialmente protetti (veda paragrafo 7 sopra). Al tempo la legislazione non distinse fra abitazioni espropriate e le altre abitazioni socialmente-possedute (veda paragrafo 16 sopra) e, in generale, individui che acquisiscono diritti di occupazione non seppero anche quale fonte dalla quale l’abitazione è venuta. Questo era specialmente vero per quelli che avevano acquisito diritti di occupazione molte decadi dopo l’espropriazione. La grande maggioranza di possessori di diritti di occupazione che erano stati dati l’opportunità di acquistare le abitazioni su termini favorevoli si era giovata a di questa possibilità; solamente alcuni di loro aveva sospeso negli appartamenti su una base contrattuale. Comunque, siccome spiegato in paragrafo 20 sopra, la possibilità di acquistare senza il “proprietari precedenti ‘” beneplacito non fu dato a quelli che stavano vivendo in abitazioni prima espropriate soggetto a denationalisation (approssimativamente 4,700 proprietà, coprendo 2% di inquilini del tutto specialmente protetti). Secondo le stime disponibili, a febbraio 2009 approssimativamente 1,500 famiglie (più più probabilmente quelli che non potevano permettersi di comprare un’abitazione) aveva continuato ad affittare le loro abitazioni di denationalised, mentre approssimativamente 3,200 famiglie avevano sgombrato i locali ed avevano trovato una soluzione al loro alloggio ha bisogno altrove. Secondo i richiedenti, per la categoria precedente di relazioni di famiglie col “proprietari precedenti” era stato oppresso con conflitti giudiziali e personali spesso. “Proprietari precedenti” fece domanda pressione continua per, inter alia, sfratti illegali aumenti di affitto o semplicemente mantenimento di edificio povero.
7. Il Difensore civile di sloveno
46. Nelle sue relazioni annuali regolari il Difensore civile di sloveno ha illustrato le difficoltà che affrontano inquilini in appartamenti di denationalised fin da 1995. Nella sua Relazione Speciale di 8 gennaio 2002 sulla Situazione di Inquilini in Appartamenti di Denationalised lui rese anche un numero di proposte progettò per rimediare alla situazione: modelli fattibili per privatizzazione di sostituto (i più grandi incentivi finanziari di risolvere il problema di alloggio, per inquilini e “proprietari precedenti”), protezione della durata di contratti d’affitto e definizione dell’affitto senza scopo di lucro, meccanismi legali per la protezione di inquilini i diritti di ‘, come patrocinio gratuito gratis attuazione migliorata del diritto per acquistare per prelazione, valutazione realistica di inquilini gli investimenti di ‘ per la rimessa a nuovo delle abitazioni.
B. le imprese di L’Associazione
1. Il “il ricorso”
47. 3 febbraio 1998 l’Associazione di Inquilini (in seguito, “l’Associazione”), depositò un “il ricorso” con molte autorità Statali, incluso la Riunione Nazionale il Presidente della Repubblica ed il Governo. Impugnò l’Alloggio Atto 1991 ed il Denationalisation Act 1991, sulla base che loro spogliarono i membri dell’Associazione dei loro diritti di affitto specialmente protetti in una maniera incompatibile con la Costituzione della Repubblica Socialista di Slovenia che era ancora in vigore al tempo quando i due legge furono approvati nel 1991. Invece del privilegiato affitto specialmente protetto che nella prospettiva dell’Associazione era in molti riguardi uguaglia ad un diritto di proprietà, inquilini furono accordati contratti d’affitto con un affitto senza scopo di lucro e provvisorio. L’abitazione era stata presa una volta inoltre, finita con un “proprietario precedente”, che contratto divenne un contratto di contratto d’affitto ordinario. Questo spogliò efficacemente gli inquilini della loro proprietà e casa. Nel 1991 approssimativamente 45,000 individui (possessori precedenti di affitti specialmente protetti e le loro famiglie), vivendo in 13,000 appartamenti, riguardò con queste misure. Loro si considerarono vittime della transizione, nella stessa maniera come “proprietari precedenti” di chi proprietà era stata portata via sotto il regime precedente.
48. L’Associazione si lamentò anche che i suoi membri non furono dati tutti i diritti e benefici che gli altri possessori di affitto specialmente protetti precedenti hanno goduto, come il diritto per acquistare l’abitazione ed avere un contratto d’affitto permanente con un affitto senza scopo di lucro. Dibattè che inquilini che-piaccia tutti i suoi membri-stava vivendo una volta in abitazioni espropriate, non poteva acquistare le loro case alle quali erano soggetto a restituzione il “proprietari precedenti”, mentre tutti gli altri beneficiari precedenti di affitti specialmente protetti avevano quel la possibilità. In oltre, “proprietari precedenti” di appartamenti ritornati in procedimenti di denationalisation stava vendendoli a terze parti ma non agli inquilini che stavano affrontando procedimenti di sfratto. Nella prospettiva dell’Associazione, la restituzione delle abitazioni al “proprietari precedenti” deprivato gli inquilini del diritto per acquistarli e diede luogo a trattamento differenziale fra i due gruppi di inquilini su nessuna base ragionevole.
49. La legislazione offensiva andò a vuoto presumibilmente anche a prevedere per il risarcimento corretto per i soldi gli inquilini aveva investito nel mantenimento e miglioramento delle abitazioni. Inoltre, l’Associazione si lamentò che i suoi membri non avevano standi della località nei procedimenti di denationalisation che erano decidere sulla proprietà di “loro” le abitazioni. Criticò anche gli aumenti continui nell’affitto senza scopo di lucro che nella sua prospettiva stava avvicinandosi a livelli comparabile agli affitti accusato sul mercato gratis. L’Associazione concluse che privatizzazione e restituzione di abitazioni prima espropriate dovrebbero essere realizzate con pagando il risarcimento al “proprietari precedenti” delle abitazioni piuttosto che restituendo la loro proprietà, come raccomandato con Decisione 1096 della Riunione Parlamentare del Consiglio dell’Europa (veda divide in paragrafi 87-89 sotto). Richiese che un perpetrazione competente ed indipendente sia esposto su, che il SZ e lo ZDen siano corretti, che la restituzione di proprietà come simile sia sospeso e che l’Alloggio Nazionale Programme sia completato.
50. 2 aprile 1998 il Governo adottò una decisione riguardo al ricorso, con un’opinione accompagnante. Il Governo non concordò che inquilini erano le vittime di transizione. Acquistare le abitazioni, circostanze fattuale diverse dovevano essere prese in considerazione riguardo al diritto di possessori precedenti di affitti specialmente protetti. Mentre in delle cause le abitazioni erano state costruite con finanziamenti di Stato, nelle altre cause loro erano stati espropriati da proprietari privati. Questi “proprietari precedenti” chiederebbe anche restituzione di, e perciò diritti di proprietà sulle abitazioni. Questo volle dire che loro avevano priorità sui possessori precedenti di diritti di affitto specialmente protetti. In conclusione, come lontano come l’acquisto di abitazioni riguardò, le due categorie di possessori precedenti di affitti specialmente protetti non erano in una posizione comparabile.
51. D’altra parte riguardo agli altri diritti e benefici gli inquilini erano stati fissati su un appiglio uguale con tutti quelli possessori precedenti di affitti specialmente protetti che decisero di non acquistare le loro abitazioni ma affittarli su termini favorevoli. Loro erano tutti accordarono il diritto per affittare le abitazioni per un periodo indefinito per un affitto senza scopo di lucro, anche dopo il “proprietario precedente” prese l’appartamento. Questo era stato sostenuto con la Corte Costituzionale.
52. Il Governo contestò anche l’eccezione che la legislazione contestata non prese in considerazione gli investimenti gli inquilini aveva fissato nelle abitazioni. Loro si riferirono alle disposizioni attinenti del SZ che accordò possessori di affitto specialmente protetti e precedenti il diritto al risarcimento. Il Governo indicò che le necessità e le aspettative degli inquilini dovevano essere riconciliate con quelli del “proprietari precedenti” delle abitazioni, così come con le vesti finanziarie e limitate dello Stato di offrirli con alloggio su termini favorevoli. Loro ammisero inoltre che gli inquilini, persone specialmente anziane le certe difficoltà incontrate nella loro situazione nuova (pressione per muoversi fuori o pagare un affitto più alto), ma simile circostanze non avevano fondamento nella legislazione esistente. Il Governo sostenne la costituzione di un perpetrazione competente con rappresentanti di inquilini e “proprietari precedenti.” Sembra che nessuna altra autorità prese una posizione riguardo al ricorso.
2. I procedimenti amministrativi
53. In 8 maggio 1998 l’Associazione avviò procedimenti contro il Governo con la Corte amministrativa di Ljubljana, per non iniziare gli emendamenti necessari al SZ e lo ZDen. Nella loro prospettiva, la legislazione in oggetto violò gli inquilini i diritti di ‘ sotto la Costituzione e la Convenzione europea su Diritti umani, e trascurò Decisione 1096 della Riunione Parlamentare del Consiglio dell’Europa. In particolare, l’Associazione ripetè le azioni di reclamo dal suo ricorso come il quale le abitazioni non dovrebbero essere ritornate così, che gli inquilini avevano diritto ad acquistare le abitazioni, che loro non avevano standi della località nei procedimenti di denationalisation e che i loro investimenti nelle abitazioni non erano stati presi in considerazione.
54. 3 marzo 1999 la Corte amministrativa respinse le azioni di reclamo, mentre sostenendo che la decisione del Governo e l’opinione accompagnante non qualificarono sotto Sezione 1 del Controversie Atto Amministrativo, come poi in vigore, come un atto individuale o un’azione che infrange i diritti costituzionali dell’individuo.
55. 6 aprile 1999 l’Associazione piacque alla Corte Suprema.
56. 20 settembre 2001 la Corte Suprema respinse il ricorso e sostenne la decisione della Corte amministrativa di 3 marzo 1999.
57. 8 marzo 2002 l’Associazione presentò un reclamo costituzionale con la Corte Costituzionale, mentre impugnando la decisione della Corte Suprema. Ripetè gli argomenti dal ricorso e gli atti susseguenti, e dibattè in particolare che la legislazione in problema spogliò gli inquilini della loro proprietà e case.
58. 11 febbraio 2004 la Corte Costituzionale respinse l’azione di reclamo. Sostenne le decisioni della Corte amministrativa e la Corte Suprema che la decisione governativa ed attinente e l’opinione accompagnante non poteva essere impugnata in procedimenti amministrativi. Nella prospettiva della Corte Costituzionale, loro rifletterono soltanto la posizione di politica del Governo riguardo al ricorso depositato, e non era perciò soggetto a revisione di corte.
3. L’Iniziativa Costituzionale (pobuda di Ustavna)
59. 8 marzo 2002, allo stesso tempo come l’azione di reclamo costituzionale (veda paragrafo 57 sopra), l’Associazione, rappresentando un gruppo di possessori di affitto specialmente protetti e precedenti depositò anche un’iniziativa costituzionale per revisione della costituzionalità del SZ, lo ZDen le Controversie Amministrative Atto 1997 e la pratica giudiziale ed attinente, e la loro compatibilità con diritto internazionale che lega sulla Slovenia.
60. 25 settembre 2003 la Corte Costituzionale respinse l’iniziativa costituzionale (la decisione U-io-172/02-40). Ammise che l’Associazione, appellandosi che su un numero di atti, iniziò coi suoi membri, aveva un interesse legale nell’impugnare la legislazione esistente poiché interferì direttamente coi loro diritti, interessi e posizione legale, ma sé decisero che la Corte Costituzionale non aveva giurisdizione per esaminare la compatibilità della legislazione contestata con le disposizioni della Costituzione della Repubblica Socialista di Slovenia che era più in vigore.
61. Appellandosi sulla causa-legge della Corte europea di Diritti umani, la Corte Costituzionale seguì a dire che in qualsiasi l’evento l’affitto specialmente protetto non poteva essere interpretato come un diritto assoluto a proprietà sotto Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, garantendo l’acquisizione di una particolare abitazione. Né potrebbe essere detto che i rivendicatori il diritto di ‘ ad una casa era stato violato sotto Articolo 8 della Convenzione, poiché loro potrebbero rimanere nelle abitazioni, con un contratto della durata illimitata e per un affitto senza scopo di lucro. In oltre, dopo la morte dell’inquilino, il diritto di un consorte o una persona che hanno vissuto con l’inquilino in una relazione permanente, o un membro di famiglia immediato che vive nell’appartamento, prendere l’affitto fu garantito anche (Sezione 56 di SZ).
62. La Corte Costituzionale aveva sostenuto nelle sue decisioni precedenti che l’affitto specialmente protetto dal sistema precedente era un diritto per essere protegguto con l’articolo di legge. Nel sistema nuovo, questo diritto incontrò comunque, gli altri diritti. Nel trasporre il sistema di relazioni di affitto specialmente protette in relazioni di contratto d’affitto, il legislatore non poteva adempiere tutte le aspettative che sorgono dal sistema socio-economico e politico precedente che fu fondato su proprietà sociale e non su proprietà privata. I diritti dal sistema precedente non potevano rimanere immutati ed intatto.
63. Lo Stato aveva subito cambi politici e sociali, incluso la trasformazione di proprietà sociale in proprietà privata. La legislazione impugnata e la trasformazione di affitto specialmente protetto nei semplici diritti di affitto dovrebbero essere capite perciò come parte di questi cambi. Inquilini i diritti di ‘ ora furono limitati coi diritti del “proprietari precedenti” delle abitazioni.
64. In particolare, gli inquilini il diritto di ‘ per ora acquistare competè coi diritti di proprietà del “proprietari precedenti” delle abitazioni. In questo conflitto di diritti, priorità fu data ai diritti di proprietà del “proprietari precedenti.” Con questo argomento la Corte Costituzionale respinse anche l’eccezione che inquilini che non potevano acquistare le loro abitazioni perché loro erano soggetto a restituzione al “proprietari precedenti” fu discriminato contro rispetto con tutti gli altri inquilini che avevano diritto a comprare le loro abitazioni. Contenne che le circostanze fattuale dei due gruppi di inquilini erano assolutamente diverse. Mentre i diritti di un gruppo di inquilini dovevano essere riconciliati coi diritti del “proprietari precedenti” delle abitazioni, nessuno simile limitazione sui diritti dell’altro gruppo di inquilini era necessaria. Gli inquilini avevano anche un diritto di pre-acquisto nell’evento che il “proprietario precedente” decise di vendere l’abitazione che potrebbe essere entrata nel registro di terra e potrebbe essere stata solamente più debole che il diritto di pre-acquisto di un coproprietario (Sezione 176 del SZ-1).
65. Come per gli altri diritti e benefici, incluso il diritto ad un affitto senza scopo di lucro la Corte Costituzionale considerò che tutti i possessori precedenti di diritti di occupazione erano stati messi su un appiglio uguale, nonostante l’origine delle loro abitazioni. Questi diritti, a turno, era comparabile al livello di protezione accordato ad inquilini negli altri Stati. Dichiarazioni Generali che la definizione legislativa dell’affitto senza scopo di lucro era impropria non era sufficiente per garantire revisione costituzionale.
66. La Corte Costituzionale respinse anche l’azione di reclamo che gli inquilini non avevano standi della località nei procedimenti di denationalisation. Poiché i procedimenti erano decisivi per inquilini i diritti di ‘, inquilini avevano standi della località. In particolare, questo concernè gli inquilini il diritto di ‘ a risarcimento per qualsiasi soldi investì nell’abitazione dalla quale potrebbe essere chiesta il “proprietario precedente.” D’altra parte sulla base di investimenti così finanziari, gli inquilini non acquisirono un diritto di proprietà o una rivendicazione alla proprietà stessa nei procedimenti di denationalisation.
67. Come alla restituzione al “proprietari precedenti” di abitazioni espropriate nelle quali stavano vivendo inquilini, la Corte Costituzionale già aveva deciso, che le disposizioni attinenti dello ZDen non erano contrarie alla Costituzione. Inoltre, il “proprietari precedenti” non era libero per entrare in qualsiasi accordi di contratto d’affitto con gli inquilini; loro presero soltanto i contratti d’affitto esistenti gli inquilini aveva firmato coi municipi. Infine, la Corte Costituzionale respinse le dichiarazioni dell’Associazione che Sezione 1 del Controversie Atto Amministrativo come poi in vigore era poco chiaro e contraria alla Costituzione.
C. gli Altri procedimenti nazionali attinenti
68. 21 aprile 2005 la Corte Suprema deliberò in una causa, portò con richiedente n. 6 (il Sig. Primož Kuret), riguardo al diritto di un membro di famiglia esigere un contratto d’affitto senza scopo di lucro e nuovo dopo l’inquilino dell’appartamento di denationalised in oggetto era morto. La Corte Suprema invertì la causa-legge e decise che utenti di appartamenti di denationalised non potessero esigere la continuazione di un contratto d’affitto senza scopo di lucro seguente la cessione dell’inquilino; nella prospettiva della Corte, loro furono concessi solamente ad un contratto d’affitto, ed il “proprietario precedente” dovrebbe essere libero per determinare l’importo dell’affitto senza qualsiasi le limitazioni.
69. Successivamente, un membro di famiglia vicino di un possessore precedente e deceduto di diritti di occupazione registrò un ricorso per una revisione della costituzionalità di questa causa-legge nuova, ed un’azione di reclamo costituzionale. In una decisione di 7 ottobre 2009 (n. U-io-128/08, Su-933/08), la corte Costituzionale contenne che era incostituzionale per interpretare Articolo 56 del SZ (veda paragrafo 23 sopra) in tale maniera che, dopo la morte del possessore di un affitto protetto, il “proprietario precedente” fu obbligato per affittarlo ai membri di famiglia del defunto per un affitto senza scopo di lucro. Confermò così la decisione del 2005 della Corte Suprema. Comunque, la Corte Costituzionale chiarificò che il consorte o il partner di scadenza lunga di un inquilino deceduto al tempo della promulgazione del SZ fu concesso per continuare il contratto d’affitto ad un affitto senza scopo di lucro.
70. I richiedenti osservarono che questa causa-legge concedè “proprietari precedenti” fissare un irragionevolmente affitto alto, ostacolando con ciò i membri di famiglia dell’inquilino deceduto (altro che il consorte o il partner di scadenza lunga) dal continuare il contratto d’affitto. Loro addussero che da 2009 onwards una trasferibilità di causa di mortis del diritto per affittare aveva de facto stato eliminato.
D. situazioni Individuali dei richiedenti
71. Siccome l’archivio non contenne nessuno specifici esempi di situazioni individuali, a settembre 2008 la Corte richiese i richiedenti per presentare informazioni che riguarda i fatti in riguardo dell’importo dell’affitto originale nel 1991 e che dell’affitto senza scopo di lucro e presente, l’area di superficie dell’appartamento, il suo stato di ripari ed il suo valore di mercato corrente, così come una veduta d’insieme cronologica degli aumenti in affitto e nel salario minimo legale.
72. Nella loro replica di 9 novembre 2008, i richiedenti diedero prova che loro erano possessori precedenti e del tutto originali di affitti specialmente protetti o i loro successori legali.
73. Loro affermarono che il primo aumento significativo (di 100%) nell’affitto senza scopo di lucro posto prese nel 1995. A che tempo, il suo soffitto importo annuale ancora era 2.9% del valore dell’abitazione. Gli ulteriori cambi graduali furono introdotti coi 2000 emendamenti al SZ (aumento di affitto di 31%), con la decisione della Corte Costituzionale e col SZ-1 (aumento di affitto di 23%). L’importo di soffitto per l’affitto senza scopo di lucro ed annuale era attualmente 4.69% del valore dell’abitazione. Loro affermarono che un ulteriore aumento di affitto di 43% fu previsto in municipi diversi. L’affitto senza scopo di lucro pagò al tempo con l’equalled degli inquilini che 434.5% dell’affitto senza scopo di lucro hanno fissato nel 1992.
74. Comunque, i richiedenti affermarono che informazioni che riguarda i fatti previdero con loro mostrò che l’affitto senza scopo di lucro in Ljubljana e Maribor ancora era relativamente economico, come sé era sotto il mercato affittato (veda annetta 1-“summarising di Tavolo la situazione dei richiedenti individuali”). La situazione era presumibilmente diversa nella campagna, ma nessuno informazioni concrete furono offerte. Nelle certe cause non era più dati storico come la documentazione esistita a causa del decorso del tempo e perché gli inquilini si erano mossi.
75. Nel 2008, il prezzo di mercato medio di proprietà per metro di piazza in Ljubljana centre urbani variarono fra 2,000 e 3,000 euros (EUR) ed in Maribor era fra EUR 1,000 e 2,000 per metro quadrato. Come nel 1991 corrispose a 6,000 tolars di sloveno al salario minimo legale, (si Riunisca, nominalmente EUR 25.03). Ad agosto 2003 era Sieda 110,380 (nominalmente EUR 460.6) ed a luglio 2008 EUR 566.53.
76. I richiedenti affermarono anche che loro avevano fatto investimenti finanziari e significativi nel rinnovamento e rimessa a nuovo delle abitazioni.
77. Cinque richiedenti (il Sig. Kuret, il Sig.ra Berglez, il Sig.ra Bertoncelj, il Sig. Mili čed il Sig.ra Jerani) era stato costretto per muoversi fuori. Il Sig. Kuret era il richiedente solo che intraprese i viali legali su alla Corte Costituzionale. La sua azione di reclamo costituzionale fu respinta 6 luglio 2006 per mancanza di interesse legale, siccome lui era giunto ad un accordo col “proprietario precedente” 17 marzo 2006 (veda annetta 1-“summarising di Tavolo la situazione dei richiedenti individuali”).
78. Gli altri richiedenti che ancora occuparono le abitazioni erano presumibilmente sotto pressione, o per atti o per corrispondenza con gli avvocati che rappresentano il “proprietari precedenti.” Loro si lamentarono delle varie forme della cavillosità e l’intimidazione. Tutti i richiedenti avevano dovuto chiedere consulenza legale.
E. Il metodo del calcolo dell’affitto senza scopo di lucro
79. Le parti diedero anche dettagli come al metodo di calcolare l’affitto senza scopo di lucro che fu introdotto col SZ. È probabile che il suo livello sia accettato su con le parti il contratto di contratto d’affitto, ma loro dovevano fare domanda il metodo previsto per con la legge e non eccedono il massimo permise livello di affitto senza scopo di lucro. Questa era una percentuale sempre (2.9% per abitazioni più che 25 anni vecchio) del valore amministrativo dell’appartamento che fu determinato con le autorità di alloggio secondo la formula seguente:
Valore dell’abitazione = numero di punti che x valutano del punto x area usabile x effettuano di taglia dell’abitazione (fattore correttivo)
80. L’affitto per abitazioni per il quale accordi di affitto furono conclusi coi possessori precedenti di diritti di occupazione non poteva eccedere il livello di affitto accusato per abitazioni più che 25 anni vecchio. I valori del punto ed il fattore di correzione per misurazioni di superficie erano stati determinati con primario o legislazione secondaria sempre e come simile corresse molte volte. Come un articolo generale, l’affitto senza scopo di lucro per di recente costruì o rinnovò appartamenti, di migliore qualità e meglio equipaggiò, era più alto che per più vecchi, meno ben mantenuti appartamenti. L’affitto senza scopo di lucro fu determinato anche nella luce dello stato di ripari al tempo che l’abitazione è stata assegnata all’inquilino che è di fronte a qualsiasi investimento fu reso.
81. Il Governo indicò che l’affitto senza scopo di lucro era una copertura di affitto basata sul prezzo i costi economici di un’abitazione. Non incluse tasse per essere pagato col “proprietario precedente” e fu voluto dire coprire:
– il deprezzamento dell’abitazione (abilitare il proprietario per sostituire un’abitazione in stato precario dopo un certo numero di anni-inizialmente 200, poi 60);
– il costo del capitale investì;
– la gestione dell’abitazione;
– investimento e mantenimento di routine.
82. Per possessori precedenti di diritti di occupazione l’affitto senza scopo di lucro ed annuale non poteva eccedere 2.9% del valore dell’abitazione sotto i 1991 articoli. Gli articoli furono revisionati nel 1995 per inquilini ordinari, mentre portando la percentuale a 3.8% per abitazioni costruì dopo 1991. Da marzo 2000 sino a dicembre 2004, la percentuale era 3.81% per abitazioni più che sessanta anni vecchio e 5.08% per abitazioni meno che sessanta anni vecchio. Per possessori precedenti di diritti di occupazione o persone con chi il “proprietario precedente” fu obbligato per concludere un contratto di contratto d’affitto sotto Sezione 56 del SZ (veda paragrafo 23 sopra) la percentuale non poteva eccedere 3.81%.
83. Il Governo osservò che il metodo di calcolo nuovo era stato fatto domanda progressivamente su una spanna di cinque anni; per inquilini di abitazioni di denationalised l’affitto, nei veri termini decresceva così, dal 2.9% nel 2000 a 2.54% nel 2004 secondo loro.
84. L’Alloggio che Atto 2003 ha portato del quale il valore del massimo ha permesso su affitto senza scopo di lucro ed annuale a 4.68% che dell’abitazione, e questo nonostante il fatto che un studio ordinò col Ministero responsabile per l’Ambiente e Pianificazione Spaziale aveva mostrato che una copertura di affitto che tutti i costi dell’uso dell’abitazione dovrebbero corrispondere ad almeno 5.63%. Un aumento progressivo in affitti fu elencato su a 31 dicembre 2006 (veda Sezione 181 del SZ-1 ed il Decreto Statale sul metodo per affitti calcolatori in abitazioni senza scopo di lucro). Di conseguenza, per abitazioni meno che sessanta anni vecchio, l’affitto senza scopo di lucro immediatamente fu decresciuto entro 8%, da 5.08% a 4.68%; per abitazioni più che sessanta anni vecchio (quale era la maggioranza), aumentò entro 21.80%, da 3.81% a 4.68%; infine, nelle approssimativamente 2,500 abitazioni di denationalised che ha aumentato entro 84.20%, da 2.54% a 4.68%. 1 gennaio 2007, l’affitto senza scopo di lucro ed annuale in tutti gli edifici corrisposti a 4.68% del valore dell’abitazione. Non aumentò qualsiasi più dopo quel la data.
85. Il Governo enfatizzò anche che il valore del “punto di alloggio” che fu basato sul prezzo di media annuale per metro di piazza di abitazioni senza scopo di lucro e costruite divise entro 320 (numero medio di punti per abitazioni senza scopo di lucro e di recente costruite), aumentò da 1.88 Marchi tedeschi (DEM) in 1991 a DEM 3.75 ad agosto 1996. Affitti senza scopo di lu

Testo Tradotto

Conclusions: Remainder inadmissible
Remainder inadmissible (Article 34 – Victim) No violation of Article 1 of Protocol No. 1 – Protection of property (Article 1 para. 1 of Protocol No. 1 – Peaceful enjoyment of possessions) No violation of Article 8 – Right to respect for private and family life (Article 8-1 – Respect for home)
No violation of Article 14+P1-1 – Prohibition of discrimination (Article 14 – Discrimination) (Article 1 of Protocol No. 1 – Protection of property
Article 1 para. 1 of Protocol No. 1 – Peaceful enjoyment of possessions)
No violation of Article 6 – Right to a fair trial (Article 6 – Civil proceedings
Article 6-1 – Civil rights and obligations)
No violation of Article 6 – Right to a fair trial (Article 6 – Constitutional proceedings Article 6-1 – Access to court)

FORMER FIFTH SECTION

CASE OF BERGER-KRALL AND OTHERS v. SLOVENIA

(Application no. 14717/04)

JUDGMENT

STRASBOURG

12 June 2014

This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Berger-Krall and Others v. Slovenia,
The European Court of Human Rights (Former Fifth Section), sitting as a Chamber composed of:
Mark Villiger, President,
Angelika Nußberger,
Boštjan M. Zupančič,
Ganna Yudkivska,
André Potocki,
Paul Lemmens,
Aleš Pejchal, judges,
and Claudia Westerdiek, Section Registrar,
Having deliberated in private on 28 May 2013, 18 February and 13 May 2014,
Delivers the following judgment, which was adopted on the last mentioned date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (no. 14717/04) against the Republic of Slovenia lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by ten Slovenian nationals, OMISSIS (“the applicants”), on 15 March 2004.
2. The applicants were represented by the OMISSIS, practising in Grosuplje. The Slovenian Government (“the Government”) were represented by their Agent, Mr B. Tratar, State Attorney General.
3. The applicants alleged that the Housing Reform had deprived them of their possessions and homes, that they had been discriminated against vis-à-vis other categories of tenants, that they did not have access to a court to challenge the alleged infringement of their rights and that they did not have at their disposal any effective legal remedy.
4. By a decision of 28 May 2013, the Court declared the application admissible.
5. The applicants and the Government each filed further written observations (Rule 59 § 1 of the Rules of Court) on the merits. In addition, third-party comments were received from the International Union of Tenants, which had been given leave by the President to intervene in the written procedure (Article 36 § 2 of the Convention and Rule 44 § 3).
THE FACTS
I. THE CIRCUMSTANCES OF THE CASE
6. The applicants’ names and dates of birth are listed in annex 2. They are members of the Association of Tenants of Slovenia (Združenje najemnikov Slovenije).
A. Relevant background
1. Socially-owned flats and “specially protected tenancy” in the former Socialist Republic of Slovenia
7. In the former Socialist Republic of Slovenia, socially-owned dwellings represented a significant part of the housing stock (230,000 housing units). Approximately one-third of the Slovenian population lived in such housing units at the time. According to the doctrine of “social ownership” (družbena lastnina) introduced into the Yugoslav system in the 1950s, such dwellings were owned by the community, the role of public bodies being confined to management.
8. After the Second World War, private dwellings and other premises passed into State ownership through legislation on nationalisation. At the same time, dwellings were built or purchased by socially-owned enterprises or other public bodies. In both cases the latter allocated them to their employees and other entitled persons, who became holders of a “specially protected tenancy” or “occupancy right” (stanovanjska pravica – hereinafter translated either as “specially protected tenancy”, as suggested by the applicants, or as “occupancy right”, as indicated by the Government) under Article 206 of the then Constitution of the Socialist Republic of Slovenia and the existing legislation. The right to a socially-owned dwelling guaranteed the citizen “the permanent use of the dwelling for his personal housing needs as well as for the needs of his family”. The Housing Act 1982 (hereinafter referred to also as the “ZSR”) provided that once allocated by an administrative decision followed by a contract, a specially protected tenancy entitled the holder to permanent, lifelong and uninterrupted use of the flat against the payment of a fee covering maintenance costs and depreciation. The fee (or rent) was determined on the basis of the construction price of dwellings and the requirements of simple replacement of dwellings, and in accordance with the standards and norms for the maintenance and management of socially-owned dwellings.
9. The Government pointed out that the occupancy right conferred the right to use the socially-owned dwelling only for the purpose of satisfying one’s personal and family housing needs. Its rationale was the economical and efficient use of housing space, meaning that each family should have at its disposal as much space as it needed, and no more. The occupancy relationship could be terminated and another, more appropriate dwelling allocated in the event of a reduction of the number of users of the dwelling (Section 59 of the ZSR). In the Government’s view, this proved that the occupancy right was associated with personal and family needs, and not with a particular dwelling. The concept of family needs was variable and depended on the number of family members. No more than one dwelling could be used at the same time and no one could move into the dwelling without the prior approval of the holder of the occupancy right. The latter was given management entitlements, such as the right and duty to participate in the management of the socially-owned housing. Holders of occupancy rights could exchange dwellings and make alterations to the dwelling, its furnishings and appliances only with the prior written approval of the housing administration (Section 29 of the ZSR).
10. The applicants challenged the Government’s allegation that the specially protected tenancy permitted use of the dwellings for housing purposes only. They observed that the holder of the occupancy right could use the dwelling without restrictions for himself and for the members of his family, did not need any consent to enlarge the number of family members, could use part of the dwelling for business activities and could sublease part of it for an agreed rent. He could modernise the dwelling with the agreement of the housing organisation managing the building; if such agreement was denied – which in practice almost never occurred – he could demand substitution of consent in legal proceedings. The dwellings in question could be sold only to holders of occupancy rights, who could – with few very specific exceptions – exchange their dwellings. Any sales to third persons were null and void.
11. In legal theory and judicial practice the specially protected tenancy was described as a right sui generis. On 26 November 1998 the Constitutional Court delivered a decision (Up-29/98) in which it considered that under the legislation of the former Socialist Republic of Slovenia, the specially protected tenancy enjoyed stronger protection than a purely contractual tenancy right. The legal relationship was not limited in time and was linked not only to the holder of the right, but also to persons living with him. It concluded that, because of the very limited volume of transactions involving socially-owned dwellings, the specially protected tenancy had been more akin to a property right than to a tenancy right.
12. When a holder of a specially protected tenancy died, his or her rights were transferred to the surviving spouse or long term partner (who held the specially protected tenancy jointly) or to a registered member of the family household who was also using the flat. According to the applicants, this also applied if they moved out or divorced. Thus, specially protected tenancies could be passed on from generation to generation.
13. In the Government’s opinion, however, this was not a succession of the occupancy right but rather a specifically regulated transfer of it to one of the users of the dwelling. In this respect, the spouse and long term partner enjoyed a privileged status. Special provisions applied in the event of divorce (Section 17 of the ZSR), and if it considered that none of the users of the dwelling met the conditions for obtaining the occupancy right after the death of the previous holder, the housing administration could request the said users to vacate the premises (Section 18 of the ZSR).
14. The occupancy right could be cancelled only on limited grounds (Sections 56, 58 and 61 of the ZSR), the most important of which was failure by the holder to use the flat for his or her own housing needs for a continuous period of at least six months without good reason (such as military service, medical treatment, or temporary work elsewhere in the former Socialist Federal Republic of Yugoslavia (the “SFRY”) or abroad; see Section 19 of the ZSR). In this case, the users of the dwelling who had been living together with the holder of the occupancy right for a minimum of two years had the same rights as they would have had if the holder had died. Other grounds were inappropriate and detrimental behaviour, failure to pay the fee, full sublease, use of the dwelling by a person other than the holder of the occupancy right and possession of an unoccupied flat suitable for residence. Although inspections were to be carried out to ensure compliance with these requirements, the specially protected tenancy was rarely, if ever, cancelled on these grounds (see Đokić v. Bosnia and Herzegovina, no. 6518/04, § 6, 27 May 2010). In this connection, the applicants pointed out that it was true that in theory holders of a specially protected tenancy could be moved to a substitute dwelling if the dwelling they were occupying was too large for them and the other users with regard to social standards (see the Government’s submissions in paragraph 9 above). However, according to the applicants, this possibility was in practice never used and there was no case-law on the matter.
15. All employed citizens were required to pay a special monthly housing contribution (approximately 4.5 to 6 per cent of their monthly income) to the Joint Housing Fund. The funds thus obtained were used to build and maintain socially-owned flats. The Housing Fund granted benefits (allocation of a flat under specially protected tenancy, or loan to purchase, construct or renovate a dwelling) on the basis of the principles of mutuality and solidarity with those in need. All socially-owned dwellings were part of the Joint Housing Fund and administered by State institutions, municipalities, social enterprises and other legal entities governed by public law.
16. Before Slovenia became independent, the applicants or their legal predecessors acquired specially protected tenancies in socially-owned dwellings which had been expropriated under the legislation on nationalisation. Under the legislation in force prior to 1991, no difference in specially protected tenancy conditions was made between tenants of State-constructed dwellings and tenants of nationalised dwellings.
17. On 25 June 1991 the Republic of Slovenia declared its independence. Among the first reforms enacted were the Housing Act 1991 (Stanovanjski zakon) and the Denationalisation Act 1991 (Zakon o denacionalizaciji), aimed at redressing the wrongs committed after the Second World War. The new Constitution of the Republic of Slovenia (Section 33) guaranteed the right of private ownership.
2. The Housing Act 1991
18. The Housing Act 1991 (hereinafter referred to also as the “SZ”) provided for the transformation and privatisation of socially-owned dwellings. The Joint Housing Fund (see paragraph 15 above) was dissolved and, with few exceptions, the socially-owned dwellings were transferred ex lege into State ownership or into that of local communities or the National Pension Fund. Those dwellings which had become socially-owned property after having been expropriated from private owners were transferred into the ownership of the municipalities (Section 113).
19. The specially protected tenancy was replaced ex lege with a normal lease contract (Section 141). The previous holders of specially protected tenancies or, in the event of their death, their family members living in the flats, were given the possibility of renting the flats for an indefinite period and for a non-profit rent (which covered maintenance, management of the flat and capital costs – Section 147) or of purchasing them on favourable terms, paying an administratively defined price which was calculated on the basis of a discount of 30% (in the event of payment in instalments) or 60% (in the event of one-off payment) off the estimated value (Sections 117-124).
20. According to the applicants, in practice this meant a price of 5-10% of the real market value of the dwelling payable in instalments over 20 years or 5% of that value payable within 60 days. The right to purchase on favourable terms could be transferred inter vivos or mortis causa to close family members. However, previous holders of specially protected tenancy in flats which had been expropriated could only purchase them on favourable terms if the owners agreed to sell them within one year from the restitution of the dwelling (Sections 117 and 125). In that case the 30 or 60 per cent discount (Sections 117 and 119) was offered by the owner, who would then be reimbursed by the municipality.
21. It follows from the above that all previous holders of specially protected tenancies were given the possibility of taking out new leases (to be signed within six months from the entry into force of the Housing Act 1991). However, the applicants contended that these new leases were less advantageous than the specially protected tenancy. In particular, tenants no longer had secured tenancy of their homes since the owners could move them to other adequate flats without any particular justification (Section 54). There were now nine grounds on which tenants could be evicted for misconduct, compared with three previously. The fault-based grounds for termination of the lease were (Section 53 of the SZ):
“- if the tenant and any person living with him uses the dwelling counter to the law or the terms of the lease;
– if, by the way they use the dwelling, the tenant or any person living with him causes major damage to the dwelling or to common areas, parts, facilities and installations of a multi-dwelling building;
– if the tenant fails twice in succession or for two out of the last twelve months to pay rent or costs payable in addition to rent within the time-limit specified in the lease;
– if the tenant or any person living with him, by their manner of using the dwelling, frequently or seriously disturbs other residents in their peaceful use of the dwelling;
– if the tenant makes changes to the dwelling and fixtures without the prior consent of the owner;
– if, in addition to the tenant, a person who is not named in the lease contract uses the dwelling for more than thirty days without the owner’s knowledge;
– if the tenant leases out the dwelling without the agreement of the owner or charges a subtenant a higher rent;
– if the tenant does not allow access to the dwelling in cases [specified by law];
– if the tenant or any other person who uses the dwelling engages in a prohibited activity there, or a permitted activity in an unlawful manner.”
22. However, before terminating the lease the owner had to give prior written notice to the tenant who was allegedly violating its provisions; no termination was allowed if the inability to pay the rent in full and to entirely fulfil other obligations was due to the social distress of the tenant and the other persons using the dwelling.
23. Without the owner’s permission, tenants could not sublet a flat, renovate it or decorate it. Nor could they bring new people into the flat (Section 53). The owner could renovate the flat at any time and enter it twice a year (Section 44). The tenant could not freely transfer the lease to another family member or exchange the flat. After the death of the original tenant, only the spouse or a person having lived with the tenant in a permanent relationship, or an immediate family member living in the flat, had the right to take over the lease (Section 56). The tenant had to pay the legally regulated non-profit rent (Section 63), which, unlike the fee (see paragraph 8 above), not only covered maintenance costs and depreciation, but also included a sum to offset capital costs and management of the dwelling.
3. The Denationalisation Act 1991
24. The Denationalisation Act 1991 (hereinafter referred to also as the “ZDen”) regulated the denationalisation of property which had previously passed into State ownership through legislation on agrarian reform, nationalisation, confiscation or other forms of expropriation of privately owned properties. Previous owners or their heirs (hereinafter referred to as “previous owners”) were entitled (until 7 December 1993) to claim restitution of the expropriated property. Wherever possible, the property itself was to be returned in natura, including dwellings which had been let under the specially protected tenancy scheme. Where such restitution was not possible, claimants were entitled to substitute property and/or compensation (Section 2).
25. The restitution of dwellings occupied by a tenant did not affect the leases concluded in the meantime, which remained in force (see Section 125 of the SZ and Section 24 of the ZDen).
26. The applicants pointed out that after the enactment of the housing reform, a number of former holders of specially protected tenancies in previously expropriated flats filed requests to purchase the flats. The deadline for filing such requests expired before that for “previous owners” to file restitution claims. Only when it became clear in individual cases (especially in 1994) that denationalisation proceedings had been initiated, were the former holders of specially protected tenancies informed that their requests to purchase had been rejected.
(a) The denationalisation proceedings
27. Holders of occupancy rights had no part in the denationalisation proceedings to determine the ownership of the property, which meant that they were not notified when a request was filed for the restitution of the dwelling they were occupying. According to the data submitted by the applicants, 37,000 restitution requests had been filed and in the period until the end of 1999 a yearly average of 2,000 to 5,000 decisions had been rendered, which meant a total of approximately 29,000 decisions, out of which only approximately 24,000 became final. Until 1999 approximately 18% of decisions were for restitution in the form of compensation, 27% for restitution of ownership of free dwellings, 44% for restitution of ownership of occupied dwellings and 8% were refusals or rejections of the requests. This meant that by the end of 1999 a substantial portion of denationalisation procedures had not been completed. Initially in such procedures the property was returned to the pre-war owners; however, in the vast majority of cases those owners had passed away, which meant that in order to identify the “previous owners” a complex and time-consuming inheritance procedure was necessary.
28. The Government pointed out that tenants were not party to the denationalisation proceedings because restitution did not affect the tenancy relationship and did not prejudice the tenants’ rights or benefits which had a direct basis in law. Moreover, the existence of a tenancy relationship did not affect the decision on denationalisation and restitution (see Constitutional Court decision no. Up-237/97, point 5). However, tenants could participate if they demonstrated a legal interest, notably an interest in recovering their investments. In this regard, the status of party to the denationalisation proceedings was recognised in respect of: (a) any person who, before 7 December 1991 (date of entry into force of the ZDen), had invested in nationalised real estate, whenever and insofar as the proceedings might lead to a ruling on that person’s rights deriving from the investments concerned, and (b) the entities liable for restitution, which in the case of former socially-owned dwellings usually meant municipalities (Section 60 of the ZDen).
(b) Reimbursement of investments
29. The principle of restitution in natura applied also in cases in which the value of the property had increased. Former holders of the occupancy right who had invested in the dwelling could only claim compensation under the law, but not acquire ownership of the dwelling by virtue of such investments. In particular, the occupant could claim total recovery of costs on the condition that the investments had been made prior to 7 December 1991 and that they constituted major maintenance investments and not simple routine maintenance. Upon a judicial action introduced by the tenant, the competent court would appoint a construction expert to assess the value of the property at the time of nationalisation and its value at the time of its restitution; a tenant who could provide evidence of the investments made (they were not required to provide evidence that the community of residents had consented to the investments) could then obtain the difference between the two values of the property (Section 25 of the ZDen). In cases in which a final decision on restitution had already been adopted, a claim for recovery of investments could be filed within one year from the entry into force of the 1998 Act amending the ZDen.
30. The applicants observed that in the event of an increase in the value of the property due to the investments made by the tenant, Section 25 of the ZDen gave three options to the “previous owners”: (a) to request compensation instead of restitution in natura; (b) to request part ownership of the dwelling; (c) to recover the full property and reimburse the tenant. As a rule, the tenants’ requests for reimbursement were examined in sets of proceedings initiated after the denationalisation proceedings, often after the year 2005. However, according to the applicants, the evaluation of the dwellings according to the relevant domestic rules was totally unrealistic, which made the evaluation of the increased value due to new investments unrealistic also. Moreover, only those investments which had increased the value of the dwelling – and not those which had kept the value of the property at the same level since its expropriation – were taken into account. The time-limit for reimbursement of investments was ten years and the parties could reach a friendly settlement on these matters. “Previous owners” frequently made the reimbursement conditional upon the tenants vacating the premises. In the applicants’ opinion, these rules did not guarantee former holders of occupancy rights a fair possibility of recovering the real value of their investments.
4. The 1994 amendments to the Housing Act and the three “models of substitute privatisation”
31. In the following years, the SZ and the ZDen, as well as the legal acts implementing them, underwent numerous amendments, which on some occasions were more favourable to the tenants, and on others to the “previous owners”.
32. The 1994 amendments to the Housing Act 1991, enacted on 6 April 1994, were more in favour of the tenants. Former holders of a specially protected tenancy who occupied previously expropriated flats which had not been returned to “previous owners” (because no request for restitution had been filed, or the request had been rejected) were allowed to purchase the flats they were occupying (amended Sections 117 and 123).
33. The amended Section 125 further provided that where the dwelling had been returned to the “previous owner”, if he agreed to sell he was eligible for an additional financial reward from public funds (this was the so-called “first model” of substitute privatisation).
34. If the “previous owner” declined to sell the dwelling and the tenant decided, within two years from the restitution, to move out and purchase a flat or construct a house, and if the “previous owner” so agreed, he would pay the tenant compensation amounting to 30 per cent of the value of the dwelling. If, however, the “previous owner” refused this solution, the tenant was entitled to claim the same amount from the entity liable for restitution, which was usually a municipality (see paragraph 28 above). The tenant was entitled to further compensation amounting to 50 per cent of the value, in thirds, from the municipality, the Slovenian Compensation Fund and the Development Fund of the Republic of Slovenia. In addition, the tenant also had the right to a State loan under certain conditions. This was the so-called “second model” for settling the housing issue.
35. The 1994 amendments also introduced a so-called “third model”, where a tenant to whom the “previous owner” was not prepared to sell the dwelling could purchase a comparable substitute flat on favourable terms from the municipality if he decided not to purchase another flat or construct a house (amended Section 125). Under this model, the applicants were in the same position as previous holders of specially protected tenancies in State-constructed dwellings who could not purchase the dwelling they had occupied because of practical and legal obstacles.
36. The applicants noted that the right to purchase established by the amended Section 125 of the SZ was legally directly applicable and was not subjected either to preclusive time-limits or to a statute of limitations. It was a permanent legal option, to be realised on the basis of a unilateral request by the former holder of the specially protected tenancy (Supreme Court decision of 14 January 2010, no. II Ips 370/2007).
37. However, the “third model” was repealed on 25 November 1999 by the Constitutional Court (decision U-I-268/96), which considered that the additional financial burden had unduly restricted the municipalities’ newly acquired ownership rights over dwellings which had previously been socially owned. In the Constitutional Court’s opinion, this restriction could not be justified by the tendency of the legislature to ensure that the previous protected tenants of denationalised dwellings enjoyed a position resembling as closely as possible that of other tenants, in particular with regard to the possibility of purchasing a flat.
38. On 21 March 1996 the Constitutional Court delivered a decision (U-I-119/94) concerning the pre-emption right of tenants having contracts of unlimited duration (Section 18), such as the previous holders of specially protected tenancies. It held that that pre-emption right, already provided for by the previous legislation, did not interfere with the property rights in respect of dwellings subject to original privatisation under the SZ and the ZDen, since the property right had not yet been established at the time of the entry into force of those acts. However, where property rights had been acquired by other means, the pre-emption right interfered with the right of property and was unconstitutional. The dissenting opinion of Judge Lojze Ude was appended to the Constitutional Court decision.
5. The Housing Act 2003 and further developments
39. Subsequent amendments to the Housing Act 1991, and the new Housing Act enacted in 2003 (hereinafter referred to also as the “SZ-1”), were more favourable to the “previous owners”, who were authorised to raise the non-profit rent by up to 37% in order to cover maintenance costs and other expenses. That increase in the non-profit rent was to be applied only to leases taken out after the amendments entered into force (22 March 2000). However, on 20 February 2003 the Constitutional Court (decision no. U-I-303/00-12) declared this limitation unconstitutional as being discriminatory. It underlined that protecting the status of former occupancy right holders did not mean that the non-profit rent could not change, and that eliminating the discrepancy in the previous system (under which rents did not cover the real cost of the use of a dwelling) could not be deemed to be an inadmissible interference with the terms of the lease contracts. The protection of acquired rights and the principle of non-retroactivity did not protect tenants from increases in rent. The increase in the non-profit rent was thus extended to all the leases that predated the enactment of the 2000 amendments.
40. The Housing Act 2003 increased from nine to thirteen the number of fault-based grounds on which tenants could be evicted from their homes (unauthorised persons living in the flat, violation of the house rules, tenant’s absence in excess of three months, ownership of another suitable dwelling, either by the tenant or by his or her partner – Section 103). However, tenants could avoid termination of the lease by proving that the problem was not their fault or that it had not been possible for them to rectify the problem within the given time-limit (Section 112(6)). The “previous owner” could also move the tenant to another adequate flat (defined in Section 10 as a flat satisfying the housing needs of the tenant and his immediate family members living with him or her) at any time and without any reason; however, this could be done to the same tenant only once and the removal costs were borne by the “previous owner” (Section 106). In respect of the transferability of the lease after the tenant’s death, a request to take the lease over had to be filed within 90 days (Section 109). For this purpose, a relative up to the second generation who had lived in economic community with the former holder of the occupancy right for more than two years on the day of entry into force of the Housing Act was considered to be an “immediate family member” (Section 180). The tenant had a pre-emption right if the flat was for sale.
41. Furthermore, rent subsidies (up to 80% of the non-profit rent) were available to tenants in the event of financial difficulties; socially disadvantaged people could also apply to the municipalities to obtain another non-profit rental dwelling or a temporary solution for their housing needs (Sections 104 and 121). The 2009 Housing Act Amendment introduced Sections 121a and 121b, which provided for the possibility, for people who were paying market rents and had unsuccessfully applied for the allocation of a non-profit rental dwelling, to obtain subsidies (amounting to the difference between the market and non-profit rents). These provisions were aimed at compensating the shortage of non-profit dwellings.
42. The 2003 Housing Act also introduced a “new model” of so-called “substitute privatisation” for former occupancy right holders. Within five years after the enactment of the Act or after the decision on denationalisation had become final, they could exercise their right to purchase another dwelling or to build a house, thus becoming entitled to special compensation (up to 74% of the price of the dwelling – Section 173) and to a subsidised loan for the remaining amount. Entitlement to and level of compensation were determined by the Ministry responsible for housing matters. Tenants who decided to buy another dwelling or build a house were obliged to vacate their rented accommodation no later than one year after receiving the compensation.
43. Furthermore, tenants who did not wish or could not afford to buy a flat could apply to rent a non-profit dwelling (Section 174). The latter was defined as a dwelling rented out by the municipality, the State or a public housing fund or non-profit organisation, allocated on the basis of a public call for applications (Section 87). Under this procedure “tenants of a dwelling expropriated under nationalisation regulations and returned to the previous owner” were awarded a rather high number of points (190), which, according to the Government, offered them good prospects of being given priority and actually being declared eligible. Lease agreements for non-profit dwellings would be concluded for an unlimited period (Section 90).
6. Statistical data
44. According to information available on the Internet, in 1991 there were some 11,000 housing units eligible for return to “previous owners”. Some 6,300 housing units were returned to ownership in full title, while some 4,700 were returned to “previous owners” while still occupied by tenants who previously had specially protected tenancies. According to the Government, in 2012 some 2,780 such tenants had managed to solve their housing situation by substitute privatisation, that is, by purchasing or building a substitute dwelling with the help of a financial incentive from the State. A further 288 tenants had lodged requests and proceedings were still pending at the time of submission of the Government’s observations. An estimated 1,500 tenants would eventually continue to live in the flats they had previously occupied as holders of specially protected tenancies.
45. The applicants emphasised that at the beginning of the housing reform, out of approximately 650,000 housing units in Slovenia 230,000 were socially-owned dwellings housing approximately one-third of the Slovenian population under specially protected tenancies (see paragraph 7 above). At the time the legislation did not distinguish between expropriated dwellings and other socially-owned dwellings (see paragraph 16 above) and, in general, individuals acquiring occupancy rights did not even know which source the dwelling came from. This was especially true for those who had acquired occupancy rights several decades after the expropriation. The great majority of holders of occupancy rights who had been given the opportunity to purchase the dwellings on favourable terms had availed themselves of this possibility; only a few of them had stayed in the flats on a contractual basis. However, as explained in paragraph 20 above, the possibility to purchase without the “previous owners’” consent was not given to those who were living in previously expropriated dwellings subject to denationalisation (approximately 4,700 properties, covering 2% of all specially protected tenants). According to the available estimates, in February 2009 approximately 1,500 families (most likely those who could not afford to buy a dwelling) had continued to lease their denationalised dwellings, while approximately 3,200 families had vacated the premises and found a solution to their housing needs elsewhere. According to the applicants, for the former category of families relations with the “previous owners” had often been burdened with judicial and personal conflicts. “Previous owners” applied constant pressure through, inter alia, illegal evictions, rent increases or simply poor building maintenance.
7. The Slovenian Ombudsman
46. Since 1995, in his regular annual reports the Slovenian Ombudsman has illustrated the difficulties facing tenants in denationalised flats. In his Special Report of 8 January 2002 on the Situation of Tenants in Denationalised Flats he also made a number of proposals designed to remedy the situation: feasible models for substitute privatisation (greater financial incentives to solve the housing issue, for both tenants and “previous owners”), protection of the duration of leases and definition of the non-profit rent, legal mechanisms for the protection of tenants’ rights, such as free legal aid, improved implementation of the right to pre-empt, realistic evaluation of tenants’ investments for the refurbishment of the dwellings.
B. The Association’s undertakings
1. The “petition”
47. On 3 February 1998 the Association of Tenants (hereinafter, “the Association”), lodged a “petition” with several State authorities, including the National Assembly, the President of the Republic and the Government. It challenged the Housing Act 1991 and the Denationalisation Act 1991, on the ground that they deprived the Association’s members of their specially protected tenancy rights in a manner incompatible with the Constitution of the Socialist Republic of Slovenia, which was still in force at the time when the two acts were passed in 1991. Instead of the privileged specially protected tenancy, which in the Association’s view was in many respects equal to a property right, tenants were granted leases with a temporary non-profit rent. Moreover, once the dwelling had been taken over by a “previous owner”, that contract became an ordinary lease contract. This effectively deprived the tenants of their property and home. In 1991 approximately 45,000 individuals (previous holders of specially protected tenancies and their families), living in 13,000 flats, were concerned by these measures. They considered themselves victims of the transition, in the same manner as “previous owners” whose property had been taken away under the previous regime.
48. The Association also complained that its members were not given all the rights and benefits that other former specially protected tenancy holders enjoyed, such as the right to purchase the dwelling and to have a permanent lease with a non-profit rent. It argued that tenants who – like all its members – were living in dwellings once expropriated, could not purchase their homes, which were subject to restitution to the “previous owners”, whereas all other previous beneficiaries of specially protected tenancies had that possibility. In addition, “previous owners” of flats returned in denationalisation proceedings were selling them to third parties but not to the tenants, who were facing eviction proceedings. In the Association’s view, the restitution of the dwellings to the “previous owners” deprived the tenants of the right to purchase them and resulted in differential treatment between the two groups of tenants on no reasonable ground.
49. The offending legislation allegedly also failed to provide for proper compensation for the money the tenants had invested in the maintenance and improvement of the dwellings. Moreover, the Association complained that its members did not have locus standi in the denationalisation proceedings which were to rule on the ownership of “their” dwellings. It also criticised the constant increases in the non-profit rent, which in its view was approaching levels comparable to the rents charged on the free market. The Association concluded that privatisation and restitution of previously expropriated dwellings should be achieved by paying compensation to the “previous owners” of the dwellings rather than returning their property, as recommended by Resolution 1096 of the Parliamentary Assembly of the Council of Europe (see paragraphs 87-89 below). It requested that an independent expert commission be set up, that the SZ and the ZDen be amended, that the restitution of property as such be stayed and that the National Housing Programme be supplemented.
50. On 2 April 1998 the Government adopted a decision concerning the petition, with an accompanying opinion. The Government did not agree that tenants were the victims of transition. Regarding the right of previous holders of specially protected tenancies to purchase the dwellings, different factual circumstances had to be taken into account. While in some cases the dwellings had been built with State funds, in other cases they had been expropriated from private owners. These “previous owners” might also claim restitution of, and therefore property rights over the dwellings. This meant that they had priority over the former holders of specially protected tenancy rights. In conclusion, as far as the purchase of dwellings was concerned, the two categories of previous holders of specially protected tenancies were not in a comparable position.
51. On the other hand, with respect to other rights and benefits the tenants had been put on an equal footing with all those previous holders of specially protected tenancies who decided not to purchase their dwellings but to rent them on favourable terms. They were all granted the right to rent the dwellings for an indefinite period for a non-profit rent, even after the “previous owner” took over the flat. This had been upheld by the Constitutional Court.
52. The Government also disputed the objection that the impugned legislation did not take into account the investments the tenants had put into the dwellings. They referred to the relevant provisions of the SZ, which granted former specially protected tenancy holders the right to compensation. The Government pointed out that the needs and expectations of the tenants had to be reconciled with those of the “previous owners” of the dwellings, as well as with the limited financial capacities of the State to provide them with housing on favourable terms. They further acknowledged that the tenants, especially elderly people, encountered certain difficulties in their new situation (pressure to move out or to pay a higher rent), but such circumstances had no foundation in the existing legislation. The Government supported the establishment of an expert commission with representatives of both tenants and “previous owners”. It appears that no other authority took a position with respect to the petition.
2. The administrative proceedings
53. On 8 May 1998 the Association instituted proceedings against the Government with the Ljubljana Administrative Court, for not initiating the necessary amendments to the SZ and the ZDen. In their view, the legislation in question breached the tenants’ rights under the Constitution and the European Convention on Human Rights, and disregarded Resolution 1096 of the Parliamentary Assembly of the Council of Europe. In particular, the Association repeated the complaints from its petition that the dwellings should not be returned as such, that the tenants had only a limited right to purchase the dwellings, that they did not have locus standi in the denationalisation proceedings and that their investments in the dwellings had not been taken into account.
54. On 3 March 1999 the Administrative Court rejected the complaints, holding that the Government’s decision and the accompanying opinion did not qualify under Section 1 of the Administrative Disputes Act, as then in force, as an individual act or an action infringing the individual’s constitutional rights.
55. On 6 April 1999 the Association appealed to the Supreme Court.
56. On 20 September 2001 the Supreme Court dismissed the appeal and upheld the Administrative Court’s decision of 3 March 1999.
57. On 8 March 2002 the Association lodged a constitutional complaint with the Constitutional Court, challenging the Supreme Court’s decision. It repeated the arguments from the petition and the subsequent court proceedings, and argued in particular that the legislation in issue deprived the tenants of their property and homes.
58. On 11 February 2004 the Constitutional Court rejected the complaint. It upheld the decisions of the Administrative Court and the Supreme Court that the relevant governmental decision and the accompanying opinion could not be challenged in administrative proceedings. In the Constitutional Court’s view, they merely reflected the Government’s policy position with respect to the petition lodged, and were therefore not subject to court review.
3. The Constitutional Initiative (Ustavna pobuda)
59. On 8 March 2002, at the same time as the constitutional complaint (see paragraph 57 above), the Association, representing a group of previous specially protected tenancy holders, also lodged a constitutional initiative for review of the constitutionality of the SZ, the ZDen, the Administrative Disputes Act 1997 and the relevant judicial practice, and their compatibility with international law binding on Slovenia.
60. On 25 September 2003 the Constitutional Court dismissed the constitutional initiative (decision U-I-172/02-40). It acknowledged that the Association, relying on a number of court proceedings initiated by its members, had a legal interest in challenging the existing legislation since it directly interfered with their rights, interests and legal position, but it ruled that the Constitutional Court did not have jurisdiction to examine the compatibility of the disputed legislation with the provisions of the Constitution of the Socialist Republic of Slovenia, which was no longer in force.
61. Relying on the case-law of the European Court of Human Rights, the Constitutional Court went on to say that in any event the specially protected tenancy could not be interpreted as an absolute right to property under Article 1 of Protocol No. 1, guaranteeing the acquisition of a particular dwelling. Nor could it be said that the claimants’ right to a home had been breached under Article 8 of the Convention, since they could remain in the dwellings, with a contract of unlimited duration and for a non-profit rent. In addition, after the tenant’s death, the right of a spouse or a person having lived with the tenant in a permanent relationship, or an immediate family member living in the flat, to take over the tenancy was also guaranteed (Section 56 of SZ).
62. The Constitutional Court had held in its previous decisions that the specially protected tenancy from the former system was a right to be protected by the rule of law. However, in the new system, this right encountered other rights. In transposing the system of specially protected tenancy relations into lease relations, the legislator could not fulfil all the expectations arising from the former socio-economic and political system, which was founded on social property, and not on private property. The rights from the former system could not have remained unchanged and untouched.
63. The State had undergone political and social changes, including the transformation of social property into private property. The challenged legislation and the transformation of specially protected tenancy into simple tenancy rights should therefore be understood as part of these changes. Tenants’ rights were now limited by the rights of the “previous owners” of the dwellings.
64. In particular, the tenants’ right to purchase now competed with the property rights of the “previous owners” of the dwellings. In this conflict of rights, priority was given to the property rights of the “previous owners”. With this argument the Constitutional Court also dismissed the objection that tenants who could not purchase their dwellings because they were subject to restitution to the “previous owners” were discriminated against in comparison with all other tenants, who had the right to buy their dwellings. It held that the factual circumstances of the two groups of tenants were profoundly different. While the rights of one group of tenants had to be reconciled with the rights of the “previous owners” of the dwellings, no such limitation on the rights of the other group of tenants was necessary. The tenants also had a pre-emption right in the event that the “previous owner” decided to sell the dwelling, which could be entered in the land register and was weaker only than the pre-emption right of a co-owner (Section 176 of the SZ-1).
65. As for other rights and benefits, including the right to a non-profit rent, the Constitutional Court considered that all the previous holders of occupancy rights had been placed on an equal footing, regardless of the origin of their dwellings. These rights, in turn, were comparable to the level of protection granted to tenants in other States. General allegations that the legislative definition of the non-profit rent was inappropriate were not sufficient to warrant constitutional review.
66. The Constitutional Court also dismissed the complaint that the tenants did not have locus standi in the denationalisation proceedings. Inasmuch as the proceedings were decisive for tenants’ rights, tenants did have locus standi. In particular, this concerned the tenants’ right to compensation for any money invested in the dwelling, which could be claimed from the “previous owner”. On the other hand, on the basis of such financial investments, the tenants did not acquire a property right or a claim to the property itself in the denationalisation proceedings.
67. As to the restitution to the “previous owners” of expropriated dwellings in which tenants were living, the Constitutional Court had already ruled that the relevant provisions of the ZDen were not contrary to the Constitution. Furthermore, the “previous owners” were not free to enter into any lease agreements with the tenants; they merely took over the existing leases the tenants had signed with the municipalities. Finally, the Constitutional Court dismissed the Association’s allegations that Section 1 of the Administrative Disputes Act as then in force was unclear and contrary to the Constitution.
C. Other relevant domestic proceedings
68. On 21 April 2005 the Supreme Court deliberated in a case, brought by applicant no. 6 (Mr Primož Kuret), concerning the right of a family member to demand a new non-profit lease after the tenant of the denationalised flat in question had died. The Supreme Court reversed the case-law and decided that users of denationalised flats could not demand the continuation of a non-profit lease following the demise of the tenant; in the Court’s view, they were entitled only to a lease, and the “previous owner” should be free to determine the amount of the rent without any limitations.
69. Subsequently, a close family member of a deceased former holder of occupancy rights filed a petition for a review of the constitutionality of this new case-law, and a constitutional complaint. In a decision of 7 October 2009 (no. U-I-128/08, Up-933/08), the Constitutional court held that it was unconstitutional to interpret Article 56 of the SZ (see paragraph 23 above) in such a manner that, after the death of the holder of a protected tenancy, the “previous owner” was obliged to lease it to the family members of the deceased for a non-profit rent. It thus confirmed the 2005 decision of the Supreme Court. However, the Constitutional Court did clarify that the spouse or the long term partner of a deceased tenant at the time of the enactment of the SZ was entitled to continue the lease at a non-profit rent.
70. The applicants observed that this case-law allowed “previous owners” to fix an unreasonably high rent, thereby preventing the family members of the deceased tenant (other than the spouse or the long term partner) from continuing the lease. They alleged that from 2009 onwards a mortis causa transferability of the right to lease had de facto been eliminated.
D. Individual situations of the applicants
71. As the file contained no specific examples of individual situations, in September 2008 the Court requested the applicants to submit factual information in respect of the amount of the original rent in 1991 and that of the present non-profit rent, the surface area of the flat, its state of repair and its current market value, as well as a chronological overview of the increases in rent and in the statutory minimum wage.
72. In their reply of 9 November 2008, the applicants gave evidence that they were all original former holders of specially protected tenancies or their legal successors.
73. They stated that the first significant increase (of 100%) in the non-profit rent took place in 1995. At that time, its ceiling annual amount was still 2.9% of the value of the dwelling. Further gradual changes were introduced by the 2000 amendments to the SZ (rent increase of 31%), by the Constitutional Court’s decision and by the SZ-1 (rent increase of 23%). The ceiling amount for the annual non-profit rent was currently 4.69% of the value of the dwelling. They stated that a further rent increase of 43% was foreseen in different municipalities. The non-profit rent paid at the time by the tenants equalled 434.5% of the non-profit rent fixed in 1992.
74. However, the applicants stated that factual information provided by them showed that the non-profit rent in Ljubljana and Maribor was still relatively affordable, as it was below the market rent (see annex 1 – “Table summarising the situation of the individual applicants”). The situation was allegedly different in the countryside, but no concrete information was provided. In certain cases there was no historical data as the documentation no longer existed because of the lapse of time and because the tenants had moved.
75. In 2008, the average market price of property per square metre in Ljubljana city centre ranged between 2,000 and 3,000 euros (EUR) and in Maribor it was between EUR 1,000 and 2,000 per square metre. As to the statutory minimum wage, in 1991 it amounted to 6,000 Slovenian tolars (SIT, nominally EUR 25.03). In August 2003 it was SIT 110,380 (nominally EUR 460.6) and in July 2008 EUR 566.53.
76. The applicants also stated that they had made significant financial investments in the renovation and refurbishment of the dwellings.
77. Five applicants (Mr Kuret, Ms Berglez, Ms Bertoncelj, Mr Milič and Ms Jerančič) had been forced to move out. Mr Kuret was the only applicant who pursued the legal avenues up to the Constitutional Court. His constitutional complaint was dismissed on 6 July 2006 for lack of legal interest, as he had reached a settlement with the “previous owner” on 17 March 2006 (see annex 1 – “Table summarising the situation of the individual applicants”).
78. The other applicants, who still occupied the dwellings, were allegedly under pressure, either through court proceedings or through correspondence with the lawyers representing the “previous owners”. They complained about various forms of chicanery and intimidation. All the applicants had had to seek legal advice.
E. The method of calculation of the non-profit rent
79. The parties also gave details as to the method of calculating the non-profit rent which was introduced by the SZ. Its level might be agreed upon by the parties to the lease contract, but they had to apply the method provided for by the law and not exceed the maximum permitted level of non-profit rent. This was always a percentage (2.9% for dwellings more than 25 years old) of the administrative value of the flat, which was determined by the housing authorities according to the following formula:
Value of the dwelling = number of points x value of the point x usable area x effect of size of the dwelling (corrective factor)
80. The rent for dwellings for which tenancy agreements were concluded with the former holders of occupancy rights could not exceed the rent level charged for dwellings more than 25 years old. The values of the point and the correction factor for surface measurements had always been determined by primary or secondary legislation and as such amended several times. As a general rule, the non-profit rent for newly constructed or renovated flats, of better quality and better equipped, was higher than for older, less well-maintained flats. The non-profit rent was also determined in the light of the state of repair at the time the dwelling was allocated to the tenant, that is, before any investment was made.
81. The Government pointed out that the non-profit rent was a cost-based rent covering the economic costs of a dwelling. It did not include taxes to be paid by the “previous owner” and was meant to cover:
– the depreciation of the dwelling (to enable the owner to replace a run-down dwelling after a certain number of years – initially 200, then 60);
– the cost of the capital invested;
– the management of the dwelling;
– investment and routine maintenance.
82. Under the 1991 rules, for previous holders of occupancy rights the annual non-profit rent could not exceed 2.9% of the value of the dwelling. The rules were revised in 1995 for ordinary tenants, bringing the percentage to 3.8% for dwellings constructed after 1991. From March 2000 until December 2004, the percentage was 3.81% for dwellings more than sixty years old and 5.08% for dwellings less than sixty years old. For former holders of occupancy rights or persons with whom the “previous owner” was obliged to conclude a lease contract under Section 56 of the SZ (see paragraph 23 above) the percentage could not exceed 3.81%.
83. The Government observed that the new calculation method had been applied progressively over a span of five years; thus, according to them, for tenants of denationalised dwellings the rent, in real terms, had decreased from 2.9% in 2000 to 2.54% in 2004.
84. The Housing Act 2003 brought the value of the maximum permitted annual non-profit rent up to 4.68% of that of the dwelling, and this notwithstanding the fact that a study ordered by the Ministry responsible for the Environment and Spatial Planning had shown that a rent covering all costs of the use of the dwelling should amount to at least 5.63%. A progressive increase in rents was scheduled up to 31 December 2006 (see Section 181 of the SZ-1 and the Government Decree on the method for calculating rents in non-profit dwellings). As a result, for dwellings less than sixty years old, the non-profit rent was immediately decreased by 8%, from 5.08% to 4.68%; for dwellings more than sixty years old (which were the majority), it increased by 21.80%, from 3.81% to 4.68%; lastly, in the approximately 2,500 denationalised dwellings it increased by 84.20%, from 2.54% to 4.68%. On 1 January 2007, the annual non-profit rent in all buildings amounted to 4.68% of the value of the dwelling. It did not increase any more after that date.
85. The Government also emphasised that the value of the “housing point”, which was based on the annual average price per square metre of constructed non-profit dwellings divided by 320 (average number of points for newly constructed non-profit dwellings), increased from 1.88 German Marks (DEM) in 1991 to DEM 3.75 in August 1996. Non-profit rents increased no further in real terms, but they did increase in relation to the DEM. For dwellings rented after the implementation of the new calculation method introduced in 2000 the value of the point was fixed at DEM 5.39 (and later at EUR 2.63). Each dwelling was given a certain number of points which would take into account the time and quality of construction, the type and quality of joinery elements, floorings, walls, fitted installations, the type and availability of common areas, thermal and acoustic insulation and any negative impacts on the use of the dwelling.
86. According to the SZ-1 (Section 118(8) and (9)) the location of the dwelling could also affect its value. The effect of the location on the level of the non-profit rent could be determined by each municipality and might amount to a maximum of 30% of the rent; however, at the time of the Government’s observations, only two municipalities (Nova Gorica and Mengeš) had adopted provisions in this respect; this meant that in all other municipalities, the location of the building did not affect the rent.
II. RELEVANT INTERNATIONAL DOCUMENTS
A. Resolution 1096 (1996) of the Parliamentary Assembly
87. On 27 June 1996 the Parliamentary Assembly of the Council of Europe adopted Resolution 1096 on measures to dismantle the heritage of former communist totalitarian systems. In the resolution, the Parliamentary Assembly confirmed that in the transition of the former communist totalitarian systems into democratic systems, the principles of subsidiarity, freedom of choice, equality of opportunity, economic pluralism and transparency of decision-making should play a role. Some of the principles which were mentioned in the resolution as means of achieving these goals were the separation of powers, freedom of the media, protection of private property and the development of civil society. The Parliamentary Assembly also considered that the key to peaceful coexistence and a successful transition process lay in striking the delicate balance of providing justice without seeking revenge.
88. The Parliamentary Assembly advised that property, including that of the churches, which was illegally or unjustly seized by the State, nationalised, confiscated or otherwise expropriated during the reign of communist totalitarian systems in principle be restored to its “previous owners” in integrum, if that was possible without violating the rights of current owners who acquired the property in good faith, or the rights of tenants who rented the dwelling in good faith, and without harming the progress of democratic reforms. In cases where this was not possible, just satisfaction should be awarded. Claims and conflicts relating to individual cases of property restitution should be decided by the courts.
89. The Parliamentary Assembly also recommended that the authorities of the countries concerned verify that their laws, regulations and procedures complied with the principles contained in the Resolution, and revise them if necessary. This would, in the view of the Parliamentary Assembly, help to avoid complaints about these procedures being lodged with the control mechanisms of the Council of Europe under the European Convention on Human Rights, the Committee of Ministers’ monitoring procedure, or the Assembly’s monitoring procedure under Order No. 508 (1995) on the honouring of obligations and commitments by member States.
B. Policy Guidelines on Access to Housing for Disadvantaged Categories of Persons, adopted by the European Committee for Social Cohesion
90. On 14-16 November 2001 the European Committee for Social Cohesion (the “ECSC”) adopted the Policy Guidelines on Access to Housing for Disadvantaged Categories of Persons, prepared by the Group of Specialists on Access to Housing. In the guidelines the ECSC reaffirmed the significance of housing and the corresponding responsibilities of national governments, as recognised in a number of international documents such as the European Social Charter, the UN Habitat Agenda and the Declaration on cities and other human settlements in the new millennium adopted by the UN General Assembly. The ECSC established that according to these documents the Council of Europe member States should ensure affordable housing to disadvantaged categories of persons, by creating an appropriate legal framework for housing markets with regard to property rights, security of tenure and consumer protection. The policies adopted should expand the supply of affordable housing and provide better legal security of tenure and non-discriminatory access to housing for all.
91. In paragraph 15, the ECSC also stated:
“In countries that have privatised considerable parts of their public housing stock in recent years, appropriate housing policy measures should be introduced which counteract undesirable consequences of housing privatisation and restitution for disadvantaged categories of persons. For example, in countries with a high rate of “poor owner-occupiers”, more emphasis should be given to a general housing allowance system and to public support for the renewal of housing units, for the benefit of both owners and tenants in restituted dwellings.”
92. The ECSC defined the term “disadvantaged categories of persons” as denoting all persons or groups of persons who are disadvantaged on the housing market for economic, social, psychological and/or other reasons and who consequently require appropriate assistance to facilitate their access to housing.
C. The 2003 Report of the Commissioner for Human Rights on his visit to Slovenia
93. On 15 October 2003 the Commissioner for Human Rights, Mr Alvaro Gil-Robles, issued a Report on his visit to Slovenia in May 2003, in which, among other topics, he addressed the situation of

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La data dell'ultimo controllo di validità dei testi è la seguente: 14/09/2024