Testo originale e tradotto della sentenza selezionata

AFFAIRE G?RTA? YAPI T?CARET VE PAZARLAMA A. ?. c. TURQUIE

Tipologia: Sentenza

Importanza: 2

Articoli: 41

Numero: 40896/05/2015

Stato: Turchia

Data: 2015-07-07 00:00:00

Organo: Sezione Seconda

Testo Originale

Conclusioni: Parzialmente inammissibile Violazione dell’articolo 1 del Protocollo n? 1 – Protezione della propriet?, articolo 1 al. 1 del Protocollo n? 1 – Rispetto dei beni – Danno materiale – risarcimento, Articolo 41 – Danno patrimoniale
Soddisfazione equa, Danno morale – constatazione di violazione che basta, Articolo 41 – Danno morale
Soddisfazione equa

ANZIANA SECONDA SEZIONE

CAUSA G?RTA ?YAPI TCARET ?VE PAZARLAMA A..? c. TURCHIA

(Richiesta no 40896/05)

SENTENZA

STRASBURGO

7 luglio 2015

Questa sentenza diventer? definitiva nelle condizioni definite all’articolo 44 ? 2 della Convenzione. Pu? subire dei ritocchi di forma.
Nel causa G?rta ?Yap ?Ticaret Ve Pazarlama A..? c. Turchia,
La Corte europea dei diritti dell’uomo, anziana seconda sezione, riunendosi in una camera composta di:
Guido Raimondi, presidente,
Egli ?Karaka?,
Neboj?a Vuini?,
Helen Keller,
Paul Lemmens,
Egidijus Kris?,
Robert Spano, giudici,
e di Abele Campos, cancelliere aggiunto di sezione,
Dopo avere deliberato in camera del consiglio il 9 giugno 2015,
Rende la sentenza che ha, adottata a questa data,:
PROCEDIMENTO
1. All’origine della causa si trova una richiesta (no 40896/05) diretta contro la Repubblica della Turchia di cui una societ? anonima di dritto turco avendo la sua sede ad Istanbul, OMISSIS (“il richiedente”), ha investito la Corte il 21 ottobre 2005 in virt? dell’articolo 34 della Convenzione di salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libert? fondamentali (“la Convenzione”).
2. Il richiedente ? stato rappresentato da OMISSIS, avocate a ?zmir. Il governo turco (“il Governo”) ? stato rappresentato dal suo agente.
3. Il richiedente adduce in particolare una violazione del suo diritto al rispetto dei suoi beni.
4. Il 24 giugno 2010, la richiesta ? stata comunicata al Governo.
IN FATTO
I. LE CIRCOSTANZE DELLO SPECIFICO
5. Il richiedente ? una societ? immobiliare, come ne attesta il suo nome (“OMISSIS”). Ad una data non precisata, il richiedente decise di acquistare agli individui le differenti parti di un terreno indivis che era situato ad Aliaa?, immatricolato sotto il numero di appezzamento 836, e di cui la superficie era, secondo il grande libro del registro fondiario, di 485 200 m?.
6. I foglietti stabiliti al nome di ciascuno dei venditori co-indivisaires contenevano tra altri il seguente indicazioni:
Dipartimento: ?zmir
Sotto-prefettura: Aliaa?
Villaggio: Yukarakran??
Via: nulla
Localit?: Bah?edere
Natura: prateria
Limiti: sulla sezione del piano
Superficie: 485 200 m?
7. Ad un momento dove il procedimento di vendita proseguiva, 49 m? del terreno in questione furono espropriati per la costruzione di piloni elettrici. Il registro fondiario fu modificato perci?, il foglietto che indica quindi una superficie di 485 151 m?.
8. Il 25 novembre 1998, la direzione locale del catasto inform? il richiedente, diventata proprietario del terreno, di una modifica che era stata portata al registro fondiario in ragione di una menzione erronea, nel frattempo. Espose che i lavori catastali concernente i terreni situati ad Aliaa ?stati erano stati effettuati e compiuti nel 1955 e che la planimetria realizzata a questa epoca indicava una superficie di 202 000 m? per l’appezzamento no 836 e di 485 200 m? per l’appezzamento no 860 comparsa al seguente linea. Aggiunse che un errore era stato commesso all’epoca della ritrascrizione di questi dati al registro fondiario e che l’appezzamento no 836 figurava cos? con una superficie di 485 200 m?.
9. Precis? che il foglietto era stato di conseguenza oggetto di una rettifica e che indicava oramai la superficie reale del terreno del richiedente, o 201 951 m? dopo deduzione della superficie espropriata per la costruzione dei piloni in questione.
10. Indic? infine che questa misura di correzione poteva essere oggetto di una contestazione giudiziale.
11. Ad una data non precisata, il richiedente fece procedere sul posto ad un esame ed un’agrimensura del terreno. La superficie totale che ? infatti di 201 951 m?, decise di non contestare la rettifica del registro.
12. Il 29 novembre 1999, introdusse in compenso, dinnanzi alla corte d’appello di Aliaa (?TGI), da una parte, una domanda che tende ad impegnare in vigore la responsabilit? dello stato sul fondamento dell’articolo 917 del codice civile all’epoca, per danno risultante della tenuta dei registri fondiari e, altro parte, una domanda in garanzia contro i venditori.
13. Il TGI rese il suo giudizio il 25 giugno 2001.
14. Respinse la domanda diretta contro i venditori. A questo riguardo, ricord? che, in virt? dell’articolo 215 del codice degli obblighi (vedere sotto paragrafo 34), il venditore non poteva essere chiamato in garanzia con l’acquirente che quando si era impegnato espressamente a garantire la capienza del terreno ed ad indennizzare l’acquirente. Ora, nello specifico lo prendo atto di vendita non comprendeva nessuna disposizione in questo senso. Il TGI conclude che la responsabilit? contrattuale dei venditori non poteva essere impegnata di conseguenza.
15. Trattandosi dell’azione diretta contro lo stato, il TGI stim? che il danno subito dal richiedente trovava la sua causa nella cattiva tenuta dei registri fondiari e che, quindi, la responsabilit? delle autorit? pubbliche si trovava impegnata. Condann? lo stato a versare al richiedente l’intimo di 50 976 000 000 vecchie lire turche, TRL – circa 45 000 euro a questa data.
16. Il 7 agosto 2001, lo stato form? un ricorso contro la parte del giudizio lei concernente.
17. Nella mancanza di ricorso del richiedente, la parte del giudizio relativo ai venditori divent? definitiva.
18. Nel suo esposto del 11 settembre 2001, il richiedente chiese alla Corte di cassazione di confermare la soluzione considerata dal TGI e di respingere il ricorso dello stato.
19. Con una sentenza del 19 marzo 2002, l’alta giurisdizione annull? il giudizio deferito. Il brano pertinente della sentenza si legge come segue:
“(…)
Il bene controverso era stato gi? oggetto di un lottizzazione ed aveva disposto di un numero di appezzamento alla data della vendita. Perci?, le demarcazioni fisiche dei limiti del bene sono indicate sul piano conformemente agli articoli 645 dell’anziano e 719 della novella codificano civile. Nello specifico, dato che il piano non comprende nessuno errore, questo deve servire di base nella risoluzione della controversia. Appare che il piano non ? inesatto e stesso che il lottizzazione ? stato effettuato correttamente, ma che la superficie ? stata menzionata in modo erronea in ragione di un errore patrimoniale. Questo errore sulla superficie ? di un livello che non poteva essere notato non poich? [il surplus ?] 1.5 volte superiore alla superficie indicata sul piano del bene che l’attrice ha acquistato.
In queste condizioni, la domanda non saprebbe entrare nel campo degli articoli 917 dell’anziano e 1007 della novella codifico civile.
Conviene quindi respingere la domanda “
20. All’epoca della ripresa del procedimento dinnanzi al TGI di Aliaa?, il richiedente invoc? una sentenza della Corte di cassazione del 7 febbraio 1994. Adduceva che la soluzione considerata nella sua causa era in contraddizione con quella che era stato adottato nella sentenza in questione che costituiva ai suoi occhi un precedente (vedere sotto paragrafo 33).
21. Con un giudizio del 25 settembre 2003, il TGI si conform? alla sentenza della Corte di cassazione. Riprendendo i termini di questa sentenza, respinse la domanda del richiedente.
22. Il ricorso formato dal richiedente contro questo giudizio fu respinto dalla Corte di cassazione con una sentenza del 5 maggio 2005.
II. IL DIRITTO E LE PRATICA INTERNE PERTINENTI
A. Il registro fondiario
23. In dritto turco, il registro fondiario si costituisce, entra altri, del grande libro, tapu k?t??, ?del giornale, yevmiye defteri, dei piani e dei documenti giustificativi.
24. Ogni registrato bene al grande libro del registro fondiario dispongo del suo foglietto proprio che comprende in particolare lo stato descrittivo, l’identit? del proprietario, i pegni, le annotazioni e menzioni cos? come le servit?.
25. Il piano corrispondente rappresenta geometricamente il bene ed indichi la sua situazione ed i suoi limiti.
26. In virt? dell’articolo 1020 della novella codifico civile (“il NCC”), entrato in vigore il 1 gennaio 2002 che riprende i termini dell’articolo 928 del vecchio codice civile (“l’ACC, il registro fondiario ? pubblico e tutto nessuno che fa valere un interesse ha il diritto di consultarlo e di fare ne rilasciare si dei brani. Questa disposizione indica peraltro che “nessuno pu? avvalersi di ignorare un’iscrizione portata al registro fondiario.”
27. In virt? dell’articolo 7 ACC e dell’articolo 7 NCC,
“I registri pubblici ed i titoli autentici fanno fede dei fatti che constatano e di cui l’inesattezza non ? provata. La prova che questi fatti sono inesatti non ? sottoposta a nessuna forma particolare “
28. L’articolo 1023 NCC che riprendono una disposizione preesistente, crea una finzione di esattezza del registro fondiario nei seguenti termini:
“Quello che acquisisce la propriet? o di altri diritti reali basandosi di buona fede su un’iscrizione del registro fondiario sono mantenuti nella sua acquisizione. “
29. L’articolo 719 NCC che riprendono il contenuto dell’articolo 645 ACC, disponi:
“I limiti degli immobili sono determinati dal piano e con la demarcazione sul terreno. Se c’? contraddizione tra i limiti del piano e queste del terreno, i limiti che figurano al piano prevalgono. Questa regola non si applica ai territori in movimento permanente designato come tali con le autorit? competenti. “
B. La responsabilit? dello stato in quanto alla tenuta dei registri fondiari
30. L’articolo 1007 NCC che riprendono i termini l’articolo 917 ACC, poni il principio secondo che lo stato ? responsabile di ogni danno risultante di errori nella tenuta del registro fondiario.
31. Il richiedente si riferisce a due sentenze rese dalla Corte di cassazione sul fondamento di questa disposizione e ne presenta dei brani.
32. La prima sentenza data del 7 febbraio 1994, 4 camera civile, 6800 E. 767 K., e riguarda un danno che deriva dell’indicazione erronea al grande libro del registro fondiario della parte detenuta dal venditore in una comunione. In questa causa, secondo i brani forniti, il venditore deteneva 118/234 di un terreno di 14 625 m?, o 369 m?, mentre il foglietto menzionava in modo erronea una parte di 177/234, o 738 m?. Questo errore era stato commesso sette anni pi? all’epoca di una fusione di parti presto. Sempre secondo i brani presentati dal richiedente, l’alta giurisdizione aveva stimato che lo stato doveva, sul fondamento dell’articolo 917 ACC, essere tenuto per responsabile del danno subito dai richiedenti, questo essendo risultato da un errore commesso nella tenuta del registro. Aveva stimato che il non si poteva rimproverare all’acquirente di non avere verificato che la fusione intervenuta sette anni pi? presto era stata ritrascritta correttamente.
33. La seconda sentenza data del 1 marzo 1994, 4 camera civile, 7651 E. 1849 K., e riguarda anche egli l’iscrizione di un’informazione erronea relativa alla parte del venditore in una comunione. In questa causa, sempre secondo i brani presentati dal richiedente, la Corte di cassazione aveva fatto diritto all’azione iniziata dall’acquirente sul fondamento dell’articolo 917 ACC, stimando che il non si poteva aspettare di un acquirente che consultasse tutti i documenti del registro come il giornale, il piano ed i documenti giustificativi, e che doveva potere fidarsi delle menzioni del grande libro. Aveva precisato che, anche se l’interessato aveva mostrato negligenza, questa circostanza poteva giustificare solamente lo si privasse di indennizzo e che poteva pi? tutto al permettere di sminuire l’importo dell’indennit?.
C. La garanzia del venditore in materia immobiliare
34. Secondo l’articolo 215 del codice degli obblighi (“CO”) in vigore all’epoca dei fatti:
“Salvo convenzione contraria, il venditore ? tenuto di indennizzare l’acquirente quando l’immobile non ha la capienza indicata nell’atto di vendita. Se l’immobile venduto non ha la capienza portata al registro fondiario secondo una misurazione ufficiale, il venditore non ? tenuto di indennizzare l’acquirente che quando egli si ? impegnato espressamente. “
D. La buona fede
35. Ai termini dell’articolo 3 in fine ACC e dell’articolo 3 in fine NCC,
“La buona fede ? presunta quando la legge fa ne dipendere la nascita o gli effetti da un diritto. Nessuno pu? invocare la sua buona fede se ? incompatibile con la vigilanza che le circostanze permettevano di esigere di lui. “
IN DIRITTO
I. SULLA VIOLAZIONE ADDOTTA DELL’ARTICOLO 1 DEL PROTOCOLLO NO 1
36. Il richiedente si lamenta di un attentato al suo diritto al rispetto dei suoi beni al senso dell’articolo 1 del Protocollo no 1 alla Convenzione, cos? formulata,:
“Ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni. Nessuno pu? essere privato della sua propriet? se non a causa di utilit? pubblica e nelle condizioni previste dalla legge e dai principi generali del diritto internazionale.
Le disposizioni precedenti non recano offesa al diritto che possiedono gli Stati di mettere in vigore le leggi che giudicano necessarie per regolamentare l’uso dei beni conformemente all’interesse generale o per garantire il pagamento delle imposte o di altri contributi o delle multe. “
37. Il Governo oppone a questa tesi.
A. Sull’ammissibilit?
38. Il Governo contesta le affermazioni del richiedente, stimando che il suo motivo di appello ? manifestamente male fondato nella misura in cui la differenza tra le superfici reali che deriva del piano e quell’indicata al foglietto era come il richiedente non poteva notarla non.
39. La Corte stima che il motivo di appello derivato della violazione dell’articolo 1 del Protocollo no 1 posa delle questioni di diritto e di fatto complesso che non possono essere decise che dopo un esame in fondo alla richiesta. Segue che questa parte della richiesta non ? manifestamente male fondata al senso dell’articolo 35 ? 3 della Convenzione. Nessuno altro motivo di inammissibilit? non essendo stato rilevato, deve essere dichiarata ammissibile.
B. Sulla fondatezza
40. Il richiedente sostiene che l’impossibilit? di ottenere risarcimento, in particolare col verso di un ricorso fondato sull’articolo 1007 NCC, del danno che dice avere subito in ragione di una menzione erronea del registro fondiario ha violato il suo diritto al rispetto dei suoi beni.
41. Pi? particolarmente, contesta l’approccio considerato dalla Corte di cassazione che si fonda sull’idea che la differenza di superficie era come non sarebbe dovuta sfuggire alla vigilanza del richiedente. A questo riguardo, indica che non ? mai in principio procedimento agli esami e delle misure all’epoca delle vendite che si abituano obbligatoriamente all’ufficio del registro fondiario. Precisa anche che non esisteva nessuna demarcazione fisica sul terreno che permette di distinguere l’appezzamento riguardato degli appezzamenti vicini e di visualizzare ne i limiti di un semplice colpo di ?il. Difatti, secondo lei, i differenti appezzamenti si trovavano in una continuit? naturale e nessuna costruzione non era presente sul terreno o ai suoi dintorni. Afferma peraltro che ha fatto l’acquisizione di questo terreno senza progetto specifico e nella sola speranza che prenderebbe del valore nell’avvenire.
42. Inoltre, fa valere che ha acquistato il terreno fidandosi del registro ed ai documenti ufficiali tenuto dallo stato.
43. Stima che il non si pu? fargli sopportare il danno che deriva di errori commessi dagli addetti al registro fondiario mentre nessuna mancanza gli ? imputabile e che ? stata di buona fede.
44. Il Governo rileva che le giurisdizioni interne hanno stimato che la causa riguardava un semplice errore di piuma e che questa non era come poteva sfuggire all’attenzione del richiedente. Conclude che le giurisdizioni hanno a buono diritto deciso che la responsabilit? dello stato non poteva essere impegnata.
45. La Corte osserva che il richiedente ha fatto l’acquisizione di un terreno di cui pensava, sulla fede delle indicazioni che figurano al foglietto del grande libro del registro fondiario, che la superficie era di 485 151 m?. Ora, la superficie reale del terreno era solamente di 201 951 m?. Questa superficie derivava del piano che fa parte integrante del registro. La contraddizione tra i differenti documenti del registro, foglietto e piano, era il risultato di un errore di ritrascrizione dei dati della mappa catastale sul foglietto. Le parti si accordano su questi punti.
46. La Corte constata che non ? contestato che il richiedente ha subito un danno: ha pagato un prezzo corrispondente a quello di un terreno di 485 151 m? per non disporre in realt? che un terreno di 201 951 m?.
47. Il motivo di appello del richiedente cade precisamente su questa perdita patrimoniale a favore dei venditori e di cui ha richiesto l’indennizzo, da una parte a questi ultimi sulla base delle regole che regolano la garanzia, e di altra parte allo stato, basandosi sull’articolo 1007 CC.
48. Cos? come la Corte l’ha dichiarato a pi? riprese, l’articolo 1 del Protocollo no 1 contiene tre norme distinte: la prima che si esprime nella prima frase del primo capoverso e riveste un carattere generale, enuncia il principio del rispetto della propriet?; la seconda che figura nel secondo fraseggia dello stesso capoverso, prevedi la privazione di propriet? e la sottopone a certe condizioni; in quanto alla terza, registrata nel secondo capoverso, riconosce agli Stati il potere, entra altri, di regolamentare l’uso dei beni conformemente all’interesse generale. La seconda e la terza che hanno fatto riferimento agli esempi particolari di attentati al diritto di propriet?, devono interpretare si alla luce del principio consacrato dalla prima (vedere, tra molto altri, Sporrong e L?nnroth c. Svezia, 23 settembre 1982, ? 61, serie A no 52; Visti? ?e Perepjolkins c. Lettonia [GC], no 71243/01, ? 93, 25 ottobre 2012; ed Ali?i ?ed altri c. Bosnia-Erzegovina, Croazia, Serbia, Slovenia e l’ex-repubblica iugoslava del Macedonia [GC], no 60642/08, ? 98, CEDH 2014.
49. Nell’occorrenza, la Corte stima che il motivo di appello del richiedente deve essere esaminato sotto l’angolo della norma generale enunciata al primo capoverso, prima frase.
50. Riafferma poi che l’articolo 1 del Protocollo no 1 tende per l’essenziale a premunire l’individuo contro ogni attentato dello stato al rispetto dei suoi beni. Tuttavia, questa disposizione rinchiude anche certi obblighi positivi, Kotov c. Russia [GC], no 54522/00, ? 109, 3 aprile 2012.
51. Cos?, l’articolo 1 del Protocollo no 1 pu? imporre “certe misure necessarie per proteggere il diritto di propriet?”, Broniowski c. Polonia [GC], no 31443/96, ? 143, CEDH 2004-V, e questo stesso nei casi dove si tratta di una controversia tra le persone private fisiche o giuridiche, Sovtransavto Holding c. Ucraina, no 48553/99, ? 96, CEDH 2002-VII. La natura e la superficie degli obblighi positive dello stato variano secondo le circostanze.
52. Nello specifico, la Corte considera che il diritto turco offriva teoricamente due ricorsi al richiedente: un’azione in garanzia contro i venditori ed un’azione contro lo stato sul fondamento della responsabilit? di questo ultimo in quanto alla tenuta dei registri fondiari al senso dell’articolo 1007 NCC.
53. Trattandosi dell’azione in garanzia, la Corte osserva che questa ha cozzato contro l’articolo 215 CO che priva l’acquirente del suo diritto alla garanzia al riguardo del venditore se il bene venduto non ha la capienza indicata al registro fondiario secondo una misurazione ufficiale, salvo si questo si abbia obbligato espressamente.
54. Questa disposizione non ? in si problematico tenuto conto della circostanza che l’esclusione della responsabilit? del venditore non ? assoluta. Difatti, da una parte, il codice dell’obblighi riserva la possibilit? di inserire una clausola particolare nel contratto di vendita per potere azionare la venditore garanzia, e di altra parte, l’esclusione ? limitata al caso, come quello del richiedente, dove la superficie indicata al registro risulta da una misurazione ufficiale.
55. Una lettura combinata degli articoli 205 CO e 1007 CC fatto apparire che questa esclusione di garanzia in caso di mensurage ufficiale trascritto al registro si fonda sull’idea che l’acquirente pu? rimettersi di buona fede alle indicazioni di superficie del registro fondiario che cambio della responsabilit? dello stato.
56. In ci? che riguarda precisamente questo punto che ha fatto riferimento alla parte principale del procedimento intrapreso dal richiedente del resto, la Corte osserva che l’articolo 1007 NCC istituiscono una responsabilit? dello stato per gli errori commessi dai funzionari preposti alla tenuta del registro fondiario.
57. Stima che un tale dispositivo ? in principio di natura tale da rispondere agli obblighi positivi che la Convenzione impone allo stato per proteggere il diritto di propriet? ed a controbilanciare gli effetti della limitazione dell’azione in garanzia contro i venditori.
58. Osserva tuttavia che la domanda introdotta dal richiedente per impegnare la responsabilit? dello stato ha, nello specifico, stata respinta dalle giurisdizioni interne. Queste hanno stimato che una consultazione dei documenti costitutivi del registro fondiario, in particolare del piano che faceva stato dei limiti precisi del terreno e non comprendeva nessuno errore, avrebbe permesso al richiedente di determinare la superficie esatta del bene e di rendersi conto che quella menzionata al foglietto era erronea.
59. La Corte accetta che un certo zelo possa essere aspettato di un acquirente, soprattutto se si tratta di una societ? immobiliare per la quale fa parte delle sue attivit? professionali delle transazioni immobiliari. Tuttavia, rileva che nello specifico, secondo le affermazioni del richiedente, non contraddetto dal Governo, il terreno in questione faceva parte di un insieme pi? largo con che si trovava in continuit? naturale e non esisteva nessuna demarcazione fisica che permette di distinguere l’appezzamento controverso degli appezzamenti vicini (paragrafo 41). In queste circostanze, la Corte ? di parere che l’approccio delle giurisdizioni interne che consistono in imporre all’acquirente di non fidarsi interamente delle indicazioni del grande libro e di consultare il piano per scoprire delle eventuali contraddizioni, ha fatto portare un carico eccessivo al richiedente che gli fa sopportare le conseguenze di un errore commesso dall’amministrazione che ? stata stimata ne a circa 45 000 EUR col TGI.
60. Osserva che l’approccio seguito ? di tanto pi? stupefacente che in un’altra causa, la Corte di cassazione avrebbe stimato, nel 1994, che il non si poteva aspettare di un acquirente che consultasse tutti i documenti del registro come il giornale, il piano ed i documenti giustificativi, e che doveva potere fidarsi al contrario delle menzioni del grande libro. L’alta giurisdizione avrebbe precisato inoltre che, anche quando l’interessato aveva mostrato negligenza, questa circostanza poteva giustificare solamente lo si privasse di ogni indennizzo e che poteva pi? tutto al permettere di sminuire l’importo dell’indennit? (vedere sopra paragrafo 33).
61. In conclusione, la Corte considera che l’ordine morale turco non ha offerto al richiedente una protezione sufficiente del suo diritto di propriet? e che il giusto equilibra dinnanzi a regnare tra i diritti del richiedente e l’interesse generale della comunit? ? stato rotto.
62. Pertanto, c’? stata violazione dell’articolo 1 del Protocollo no 1.
II. SULLE VIOLAZIONI ADDOTTE DELL’ARTICOLO 6 ? 1 DELLA CONVENZIONE
63. Il richiedente sostiene che la soluzione considerata dalla Corte di cassazione nella sua causa differisce di quella che ha considerato nelle cause anteriori.
64. Peraltro, stima che, precisando nella sua sentenza che conveniva respingere la domanda del richiedente, la Corte di cassazione ha ignorato i limiti della sua competenza ed imposto la sua soluzione alla giurisdizione di prima istanza. Secondo il richiedente, segue che questa ultima non poteva pi? essere considerata, dopo la sentenza di cassazione, come un tribunale indipendente al senso della Convenzione.
65. Il richiedente invoca a sostegno di questi motivi di appello l’articolo 6 ? 1 della Convenzione, cos? formulata nella sua parte pertinente,:
“Ogni persona ha diritto affinch? la sua causa sia equamente sentita, (…) da un tribunale indipendente ed imparziale, (…) “
66. Avuto riguardo alle constatazioni relative all’articolo 1 del Protocollo no 1, paragrafi 40 a 62 sopra, la Corte stima che non c’? luogo di esaminare il motivo di appello relativo alla posizione adottata dalla Corte di cassazione nella causa citata dal richiedente.
67. In ci? che riguarda il secondo motivo di appello tirato del diritto ad un processo equo, tenuto conto dell’insieme degli elementi nel suo possesso e nella misura in cui ? competente per conoscere delle affermazioni formulate, la Corte non vede nessuna apparenza di violazione della Convenzione.
68. Pertanto, dichiara questo motivo di appello inammissibile in applicazione dell’articolo 35 ? 3 della Convenzione.
III. SULL’APPLICAZIONE DELL’ARTICOLO 41 DELLA CONVENZIONE
A. Danno
69. Il richiedente richiede 169 920 lire turchi (TRY), o circa 60 700 euro (EUR, a titolo del danno patrimoniale,). Questo importo corrisponde al valore, nel febbraio 2011, di 283 200 m? di terreno nella zona dove il richiedente aveva acquisito bene il di cui la superficie si ? rivelata erronea. ? stata determinata nella cornice di una perizia che il richiedente ha fatto realizzare col verso della pretura di Aliaa.?
70. Chiede inoltre 30 000 TRY a titolo del danno morale.
71. Il Governo contesta queste pretese che giudica eccessiva ed inviti la Corte a respingerli.
72. La Corte osserva che la perizia presentata riguarda il valore reale di un terreno che presenta una superficie uguale alla differenza tra le superfici del terreno che il richiedente intendeva acquisire e quella di cui disponeva realmente il terreno che ha acquisito effettivamente. La domanda del richiedente si fonda sull’idea che sarebbe stata privata di una parte del suo terreno. Ora, la constatazione di violazione della Corte si basi sulla mancanza di risarcimento della perdita patrimoniale legata alla somma pagata di troppo col richiedente e non su un’espropriazione senza indennizzo. La Corte osserva che suddetta somma ? stata stimata a 50 976 TRY col TGI e che il richiedente non ha contestato questo importo durante il procedimento interno.
73. Prendendo in conto, non solo la necessit? di attualizzare questa somma, ma anche il principio non ultra petita, la Corte assegna al richiedente l’intimo di 60 700 EUR a titolo del danno patrimoniale.
74. Trattandosi del danno morale, considera, alla luce dell’insieme delle circostanze dello specifico, che la constatazione di una violazione dei diritti del richiedente basta ad ovviare al danno subito.
B. Oneri e spese
75. Il richiedente chiede anche 7 000 TRY, circa 2 610 EUR, per gli oneri e spese impegnate dinnanzi alle giurisdizioni interne.
76. Questo importo ingloba gli oneri di udienza, di perizia, di notificazione e di ricorso, la multa per rigetto della domanda in rettifica di sentenza, cos? come gli oneri di avvocato della parte avversa al rimborso dai quali il richiedente ? stato condannato. La domanda ? accompagnata di giustificativa.
77. In quanto agli oneri e spese impegnate durante il procedimento dinnanzi alla Corte, il richiedente richiede 20 000 TRY per la parcella di avvocato e 4 000 TRY per la perizia che ha fatto realizzare (vedere qui sopra paragrafo 69).
78. L’importo dei giustificativi forniti in relazione con la perizia ammonta a 411 TRY, circa 153 EUR. Trattandosi della parcella di avvocato, il richiedente presente una ricevuta ufficiale di 1 230 TRY, circa 460 EUR, una ricevuta manoscritto di 3 000 EUR ed un contratto contemplando il pagamento di una somma di 5 000 TRY, circa 1 865 EUR, cos? come del 10% della soddisfazione equa assegnata dalla Corte.
79. Ricordando 60 ? 2 l’articolo dell’ordinamento della Corte, il Governo considera che la parte della domanda che non ? accompagnata di giustificativo deve essere respinta.
80. Secondo la giurisprudenza della Corte, un richiedente non pu? ottenere il rimborso dei suoi oneri e spese che nella misura in cui si trovano stabilisco la loro realt?, la loro necessit? ed il carattere ragionevoli del loro tasso.
81. Nello specifico e tenuto conto dei documenti nel suo possesso e della sua giurisprudenza, la Corte stima ragionevole l’intimo di 3 220 EUR ogni onere confuso e l’accordo al richiedente.
C. Interessi moratori
82. La Corte giudica appropriata di ricalcare il tasso degli interessi moratori sul tasso di interesse della facilit? di prestito marginale della Banca centrale europea aumentata di tre punti di percentuale.
PER QUESTI MOTIVI, LA CORTE,
1. Dichiara, all’unanimit?, ammissibile il motivo di appello derivato del diritto al rispetto dei beni;

2. Stabilisce, con cinque voci contro due, che c’? stata violazione dell’articolo 1 del Protocollo no 1 alla Convenzione;

3. Stabilisce, all’unanimit?, che non c’? luogo di esaminare il motivo di appello derivato dell’articolo 6 della Convenzione relativa alla posizione adottata dalla Corte di cassazione nella causa del richiedente;

4. Dichiara, all’unanimit?, la richiesta inammissibile per il surplus;

5. Stabilisce, con cinque voci contro due,
a) che lo stato convenuto deve versare al richiedente, entro tre mesi a contare dal giorno in cui la sentenza sar? diventata definitiva conformemente all’articolo 44 ? 2 della Convenzione, le seguenti somme, da convertire nella moneta dello stato convenuto, al tasso applicabile alla data dell’ordinamento:
i, 60 700 EUR, sessantamila settecento euro, pi? ogni importo che pu? essere dovuto a titolo di imposta, per danno patrimoniale,;
ii, 3 220 EUR, tremila due cento venti euro, pi? ogni importo che pu? essere dovuto a titolo di imposta col richiedente, per oneri e spese,;
b) che a contare dalla scadenza di suddetto termine e fino al versamento, questi importi saranno da aumentare di un interesse semplice ad un tasso uguale a quello della facilit? di prestito marginale della Banca centrale europea applicabile durante questo periodo, aumentato di tre punti percentuale;

6. Stabilisce, con cinque voci contro due, che la constatazione di una violazione fornisce in s? una soddisfazione equa sufficiente per il danno morale subito dal richiedente;

7. Respinge, all’unanimit?, la domanda di soddisfazione equa per il surplus.
Fatto in francese, poi comunicato per iscritto il 7 luglio 2015, in applicazione dell’articolo 77 ?? 2 e 3 dell’ordinamento.
A. Campos Guido Raimondi
Cancelliere aggiunto Presidente
Alla presente sentenza si trova unita, conformemente agli articoli 45 ? 2 della Convenzione e 74 ? 2 dell’ordinamento, l’esposizione dell’opinione dissidente comune ai giudici Raimondi e Spano.
G.R.A.
A.C.

OPINIONE DISSIDENTE CONGIUNTA DEI GIUDICI
RAIMONDI E SPANO
I.
1. Un mercato di vero-appezzamento di terreno attivo ? una caratteristica comune nella maggior parte delle Parti Contraenti alla Convenzione. Come un articolo generale ? per ognuno ed ogni Stato per concepire i suoi articoli nazionali in illecito civile e cos? assegnare rischio fra l’acquirente ed il venditore, ed anche prevedere per la possibile responsabilit? patrimoniale dello Stato se un collegamento causale esiste fra le azioni dello Stato o inazioni e danno subiti con le parti in un’operazione di vero-appezzamento di terreno. Segue che Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 alla Convenzione non specifica qualsiasi articolo su simile questioni, ma richiede comunque che nella richiesta di diritti nazionali un equilireo equo sia previsto fra gli interessi delle parti, sia fra loro ed in relazione agli altri interessi di una natura pubblica. Perci?, e nella luce del principio di sussidiariet?, il ruolo di questa Corte ? limitato a valutando se gli effetti delle autorit? nazionali la richiesta di ‘ di diritto nazionale impone un carico individuale ed eccessivo sulle parti ad un’operazione di vero-appezzamento di terreno, sui fatti di una particolare causa.
Di conseguenza, come il ruolo della Corte n? ? sostituire le sue prospettive per quelli delle corti nazionali sulla valutazione dei fatti, n? avere la priorit? la richiesta seconda ? di diritto nazionale in questa area nella maniera manifest? nella sentenza di oggi, noi dissentiamo rispettosamente dalla sentenza di una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 nella causa presente.
II.
2. Un breve riassunto dei fatti ? necessario per i fini di questa opinione separata.
3. La societ? di richiedente, una ditta di vero-appezzamento di terreno commerciale compr?, per fini speculativi, un’area di terra con un’area di 485,200 m? siccome scritto nel registro di terra; 49 m? furono espropriati successivamente. Con riguardo ad ai confini geografici della terra in oggetto, il registro di terra si rifer? esplicitamente ad una mappa sulla quale furono disegnati questi confini.
4. A novembre 1998 l’autorit? di vero-appezzamento di terreno locale inform? la societ? di richiedente che un cambio ha avuto bisogno di essere reso alla taglia della terra siccome registrato nel registro di terra, poich? la registrazione iniziale era stata erronea. Infatti, la terra misur? solamente 202,000 m?, approssimativamente 1.5 volte pi? piccolo che l’area registr? inizialmente (in totale, 201,951 m? quando la parte espropriata fu presa in considerazione).
5. La societ? di richiedente port? atti contro il venditore e lo Stato, il secondo sulla base di Articolo 917 del Codice civile come in vigore al tempo, per danno sub? come un risultato dell’iscrizione erronea nel registro di terra. La corte di primo-istanza respinse la rivendicazione contro il venditore ma fond? per la societ? di richiedente contro lo Stato. Lo Stato piacque. 19 marzo 2002 la Corte di Cassazione annull? la sentenza della corte di primo-istanza (veda paragrafo 19 della sentenza), trovando:
(1) che i confini geografici della terra furono indicati esplicitamente sulla mappa, in conformit? col diritto nazionale applicabile;
(2) che la mappa aveva ragione e dovrebbe formare perci? la base per chiarire la controversia; e,
(3) che l’errore con riguardo ad all’iscrizione della taglia della terra non poteva andare cos? inosservato, determinato che era 1.5 volte pi? grande dell’area siccome disegnato sulla mappa nel registro di terra.
Su questa base, la Corte di Cassazione concluse, che la rivendicazione della societ? di richiedente a danni contro lo Stato non incorse Articolo 917 del Codice civile precedente ed Articolo 1007 del Codice civile nuovo sotto.
III.
6. Il costatazione di maggioranza una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, in che loro considerano che la Corte della sentenza della Cassazione, mentre respingendo la rivendicazione della societ? di richiedente per danni dallo Stato, impose un carico eccessivo sulla societ? di richiedente, come s? soffrire delle conseguenze dell’errore commesse con lo Stato nella sua iscrizione della taglia dell’area di terra nel registro di terra aveva (veda paragrafo 59). Bench? la maggioranza accetta che una certa diligenza pu? essere richiesta da un acquirente, in particolare da una ditta di vero-appezzamento di terreno commerciale, l’argomento principale si appellato su per trovare una violazione consiste nell’accettare la dichiarazione della societ? di richiedente che la terra in oggetto era una parte di una pi? grande area di terra senza confini fisici e fissi sui quali la societ? di richiedente si sarebbe potuta appellare nel valutando la taglia della terra e distinguerlo da aree di neighbouring. Inoltre, la maggioranza si riferisce ad una pi? vecchia sentenza con la Corte di Cassazione da 1994 in che fond? la corte pi? alta che un acquirente sarebbe dovuto essere in grado appellarsi sull’iscrizione nel registro di terra e non avrebbe dovuto costringere cos? a consultare tutti i documenti nel registro (veda paragrafo 60).
7. Con riguardo, noi troviamo nessuni di questi argomenti che convincono sui fatti della causa presente, per le ragioni seguenti:
8. In primo luogo, la Corte di Cassazione non faceva in qualsiasi la forma o forma, respinga la rivendicazione della societ? di richiedente per danni contro lo Stato sulla base dell’argomento principale si appellata su con la maggioranza, cio?. la mancanza allegato di marcatori di topological nell’ambiente in e circondando l’area di terra in oggetto. Sul contrario, e siccome noi descriviamo in paragrafo 5 sopra, la Corte di Cassazione si rifer? esplicitamente ai confini geografici della terra siccome disegnato sulla mappa che form? parte delle informazioni riguardo all’area nel registro di terra stesso. Nella richiesta di diritto nazionale, la Corte di Cassazione rese cos?, un perfettamente valutazione ragionevole della diligenza richiese da una ditta di vero-appezzamento di terreno professionale quando comprando terra per fini speculativi, prendendo il particolare conto del grezzamente misurazioni sproporzionate ? sulla mappa e l’iscrizione ufficiale della taglia della terra, sia di che fu incluso nel registro di terra e sarebbe potuto essere consultato facilmente con la societ? di richiedente.
9. In secondo luogo, il riferimento della maggioranza ad una pi? vecchia sentenza della Corte di Cassazione da 1994 ?, nella nostra prospettiva, di nessuna attinenza. Che sentenza tratt? con una situazione materialmente diversa, dove un individuo fu preso parte in un’operazione di vero-appezzamento di terreno ? per uso personale. Neanche, la causa tratt? con una discrepanza fra la mappa della terra in oggetto e la sua misurazione siccome scritto nel registro di terra, come nella causa presente, ma un errore commise da parte del venditore nello scrivere la divisione corretta di terra sotto la compropriet?. Bench? non sia necessario per noi per opinare su se l’Articolo 1 Protocollo N.ro la 1 analisi uscirebbe differentemente in tale situazione, basta per fini presenti per reiterare che in questa causa l’acquirente era professionalmente un vero-appezzamento di terreno commerciale terra di acquirente fissa per fini puramente speculativi. Certamente il Membro Stati sono concessi, sotto il margine ampio della valutazione riconosciuto a loro sotto Articolo 1 di Protocollo N.ro 1 in questa area, fare domanda articoli nazionali su responsabilit? da atto illecito in tale modo che un dovere elevato di diligenza ? richiesto da attori professionali sul mercato di vero-appezzamento di terreno. Noi notiamo che questo tipo di articolo colpa-basato della responsabilit? da atto illecito, limitando o escludendo una rivendicazione per danni con un acquirente negligente di beni immobili ? una caratteristica comune negli ordinamenti giuridici del Membro Stati del Consiglio dell’Europa.
10. Concludere, nel trovare una violazione di Articolo 1 di Protocollo N.ro 1, la maggioranza prende parte in una piena rivalutazione di quarto-istanza dei fatti ed anche introduce argomenti che non si sono stati appellati su con la corte nazionale. La sentenza riflette cos? una prospettiva difettosa dello status e ruolo di questa Corte sotto la Convenzione, siccome sviluppato nella sua causa-legge coerente.

Testo Tradotto

Conclusions: Partiellement irrecevable Violation de l’article 1 du Protocole n? 1 – Protection de la propri?t? (article 1 al. 1 du Protocole n? 1 – Respect des biens)Dommage mat?riel – r?paration (Article 41 – Dommage mat?riel
Satisfaction ?quitable) Pr?judice moral – constat de violation suffisant (Article 41 – Pr?judice moral
Satisfaction ?quitable)

ANCIENNE DEUXI?ME SECTION

AFFAIRE G?RTA? YAPI T?CARET VE PAZARLAMA A. ?. c. TURQUIE

(Requ?te no 40896/05)

ARR?T

STRASBOURG

7 juillet 2015

Cet arr?t deviendra d?finitif dans les conditions d?finies ? l?article 44 ? 2 de la Convention. Il peut subir des retouches de forme.
En l?affaire G?rta? Yap? Ticaret Ve Pazarlama A. ?. c. Turquie,
La Cour europ?enne des droits de l?homme (ancienne deuxi?me section), si?geant en une chambre compos?e de :
Guido Raimondi, pr?sident,
I??l Karaka?,
Neboj?a Vu?ini?,
Helen Keller,
Paul Lemmens,
Egidijus K?ris,
Robert Spano, juges,
et de Abel Campos, greffier adjoint de section,
Apr?s en avoir d?lib?r? en chambre du conseil le 9 juin 2015,
Rend l?arr?t que voici, adopt? ? cette date :
PROC?DURE
1. ? l?origine de l?affaire se trouve une requ?te (no 40896/05) dirig?e contre la R?publique de Turquie dont une soci?t? anonyme de droit turc ayant son si?ge ? Istanbul, OMISSIS (? la requ?rante ?), a saisi la Cour le 21 octobre 2005 en vertu de l?article 34 de la Convention de sauvegarde des droits de l?homme et des libert?s fondamentales (? la Convention ?).
2. La requ?rante a ?t? repr?sent? par OMISSIS, avocate ? ?zmir. Le gouvernement turc (? le Gouvernement ?) a ?t? repr?sent? par son agent.
3. La requ?rante all?gue en particulier une violation de son droit au respect de ses biens.
4. Le 24 juin 2010, la requ?te a ?t? communiqu?e au Gouvernement.
EN FAIT
I. LES CIRCONSTANCES DE L?ESP?CE
5. La requ?rante est une soci?t? immobili?re, comme en atteste son nom (? OMISSIS ?). ? une date non pr?cis?e, la requ?rante d?cida d?acheter ? des particuliers les diff?rentes parts d?un terrain indivis qui ?tait situ? ? Alia?a, immatricul? sous le num?ro de parcelle 836, et dont la superficie ?tait, d?apr?s le grand livre du registre foncier, de 485 200 m?.
6. Les feuillets ?tablis au nom de chacun des vendeurs co-indivisaires contenaient entre autres les indications suivantes :
D?partement : ?zmir
Sous-pr?fecture : Alia?a
Village : Yukar??akran
Rue : n?ant
Lieu-dit : Bah?edere
Nature : prairie
Limites : sur la section du plan
Superficie : 485 200 m?
7. ? un moment o? la proc?dure de vente se poursuivait, 49 m? du terrain en question furent expropri?s pour la construction de pyl?nes ?lectriques. Le registre foncier fut modifi? en cons?quence, le feuillet indiquant d?s lors une surface de 485 151 m?.
8. Le 25 novembre 1998, la direction locale du cadastre informa la requ?rante, devenue entre-temps propri?taire du terrain, d?une modification qui avait ?t? apport?e au registre foncier en raison d?une mention erron?e. Elle exposa que des travaux cadastraux concernant les terrains situ?s ? Alia?a avaient ?t? effectu?s et achev?s en 1955 et que la repr?sentation planim?trique r?alis?e ? cette ?poque indiquait une superficie de 202 000 m? pour la parcelle no 836 et de 485 200 m? pour la parcelle no 860 figurant ? la ligne suivante. Elle ajouta qu?une erreur avait ?t? commise lors de la retranscription de ces donn?es au registre foncier et que la parcelle no 836 figurait ainsi avec une superficie de 485 200 m?.
9. Elle pr?cisa que le feuillet avait par cons?quent fait l?objet d?une rectification et qu?il indiquait d?sormais la surface r?elle du terrain de la requ?rante, soit 201 951 m? apr?s d?duction de la surface expropri?e pour la construction des pyl?nes en question.
10. Elle indiqua enfin que cette mesure de correction pouvait faire l?objet d?une contestation judiciaire.
11. ? une date non pr?cis?e, la requ?rante fit proc?der ? un examen sur place et un arpentage du terrain. La surface totale ?tant effectivement de 201 951 m?, elle d?cida de ne pas contester la rectification du registre.
12. En revanche, le 29 novembre 1999, elle introduisit devant le tribunal de grande instance d?Alia?a (TGI), d?une part, une demande tendant ? engager la responsabilit? de l??tat sur le fondement de l?article 917 du code civil en vigueur ? l??poque, pour pr?judice r?sultant de la tenue des registres fonciers et, d?autre part, une demande en garantie contre les vendeurs.
13. Le TGI rendit son jugement le 25 juin 2001.
14. Il rejeta la demande dirig?e contre les vendeurs. ? cet ?gard, il rappela que, en vertu de l?article 215 du code des obligations (voir paragraphe 34 ci-dessous), le vendeur ne pouvait ?tre appel? en garantie par l?acheteur que lorsqu?il s??tait express?ment engag? ? garantir la contenance du terrain et ? indemniser l?acheteur. Or, en l?esp?ce l?acte de vente ne comportait aucune disposition en ce sens. Le TGI conclut que la responsabilit? contractuelle des vendeurs ne pouvait par cons?quent pas ?tre engag?e.
15. S?agissant de l?action dirig?e contre l??tat, le TGI estima que le pr?judice subi par la requ?rante trouvait sa cause dans la mauvaise tenue des registres fonciers et que, d?s lors, la responsabilit? des autorit?s publiques se trouvait engag?e. Il condamna l??tat ? verser ? la requ?rante la somme de 50 976 000 000 anciennes livres turques (TRL – environ 45 000 euros ? cette date).
16. Le 7 ao?t 2001, l??tat forma un pourvoi contre la partie du jugement la concernant.
17. En l?absence de pourvoi de la requ?rante, la partie du jugement relative aux vendeurs devint d?finitive.
18. Dans son m?moire du 11 septembre 2001, la requ?rante demanda ? la Cour de cassation de confirmer la solution retenue par le TGI et de rejeter le pourvoi de l??tat.
19. Par un arr?t du 19 mars 2002, la haute juridiction cassa le jugement d?f?r?. L?extrait pertinent de l?arr?t se lit comme suit :
? (…)
Le bien litigieux avait d?j? fait l?objet d?un cadastrage et disposait d?un num?ro de parcelle ? la date de la vente. En cons?quence, les d?marcations physiques des limites du bien sont indiqu?es sur le plan conform?ment aux articles 645 de l?ancien et 719 du nouveau code civil. En l?esp?ce, ?tant donn? que le plan ne comporte aucune erreur, celui-ci doit servir de base dans la r?solution du litige. Il appara?t que le plan n?est pas inexact et m?me que le cadastrage a ?t? correctement effectu?, mais que la superficie a ?t? mentionn?e de mani?re erron?e en raison d?une erreur mat?rielle. Cette erreur sur la superficie est d?un niveau qui ne pouvait pas ne pas ?tre remarqu?e puisque [le surplus est] 1.5 fois sup?rieur ? la superficie indiqu?e sur le plan du bien que la demanderesse a achet?e.
Dans ces conditions, la demande ne saurait entrer dans le champ des articles 917 de l?ancien et 1007 du nouveau code civil.
Il convient d?s lors de rejeter la demande (…) ?
20. Lors de la reprise de la proc?dure devant le TGI d?Alia?a, la requ?rante invoqua un arr?t de la Cour de cassation du 7 f?vrier 1994. Elle all?guait que la solution retenue dans son affaire ?tait en contradiction avec celle qui avait ?t? adopt?e dans l?arr?t en question qui constituait ? ses yeux un pr?c?dent (voir paragraphe 33 ci-dessous).
21. Par un jugement du 25 septembre 2003, le TGI se conforma ? l?arr?t de la Cour de cassation. En reprenant les termes de cet arr?t, il rejeta la demande de la requ?rante.
22. Le pourvoi form? par la requ?rante contre ce jugement fut rejet? par la Cour de cassation par un arr?t du 5 mai 2005.
II. LE DROIT ET LA PRATIQUE INTERNES PERTINENTS
A. Le registre foncier
23. En droit turc, le registre foncier se compose, entre autres, du grand livre (tapu k?t???), du journal (yevmiye defteri), des plans et des pi?ces justificatives.
24. Chaque bien enregistr? au grand livre du registre foncier dispose de son feuillet propre comportant notamment l??tat descriptif, l?identit? du propri?taire, les gages, les annotations et mentions ainsi que les servitudes.
25. Le plan correspondant repr?sente g?om?triquement le bien et indique sa situation et ses limites.
26. En vertu de l?article 1020 du nouveau code civil (? le NCC ?), entr? en vigueur le 1er janvier 2002, lequel reprend les termes de l?article 928 de l?ancien code civil (? l?ACC), le registre foncier est public et toute personne qui fait valoir un int?r?t a le droit de le consulter et de s?en faire d?livrer des extraits. Cette disposition indique par ailleurs que ? nul ne peut se pr?valoir d?ignorer une inscription port?e au registre foncier ?.
27. En vertu de l?article 7 ACC et de l?article 7 NCC,
? Les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu?ils constatent et dont l?inexactitude n?est pas prouv?e. La preuve que ces faits sont inexacts n?est soumise ? aucune forme particuli?re (…) ?
28. L?article 1023 NCC, qui reprend une disposition pr?existante, cr?e une fiction d?exactitude du registre foncier dans les termes suivants :
? Celui qui acquiert la propri?t? ou d?autres droits r?els en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier est maintenu dans son acquisition. ?
29. L?article 719 NCC, qui reprend le contenu de l?article 645 ACC, dispose :
? Les limites des immeubles sont d?termin?es par le plan et par la d?marcation sur le terrain. S?il y a contradiction entre les limites du plan et celles du terrain, les limites figurant au plan pr?valent. Cette r?gle ne s?applique pas aux territoires en mouvement permanent d?sign?s comme tels par les autorit?s comp?tentes. ?
B. La responsabilit? de l??tat quant ? la tenue des registres fonciers
30. L?article 1007 NCC, qui reprend les termes l?article 917 ACC, pose le principe selon lequel l??tat est responsable de tout dommage r?sultant d?erreurs dans la tenue du registre foncier.
31. La requ?rante se r?f?re ? deux arr?ts rendus par la Cour de cassation sur le fondement de cette disposition et en pr?sente des extraits.
32. Le premier arr?t date du 7 f?vrier 1994 (4e chambre civile, 6800 E. 767 K.) et concerne un pr?judice d?coulant de l?indication erron?e au grand livre du registre foncier de la part d?tenue par le vendeur dans une indivision. Dans cette affaire, d?apr?s les extraits fournis, le vendeur d?tenait 118/234e d?un terrain de 14 625 m? (soit 369 m?) alors que le feuillet mentionnait de mani?re erron?e une part de 177/234e (soit 738 m?). Cette erreur avait ?t? commise sept ans plus t?t lors d?une fusion de parts. Toujours selon les extraits pr?sent?s par la requ?rante, la haute juridiction avait estim? que l??tat devait, sur le fondement de l?article 917 ACC, ?tre tenu pour responsable du pr?judice subi par les demandeurs, celui-ci ayant r?sult? d?une erreur commise dans la tenue du registre. Elle avait estim? que l?on ne pouvait reprocher ? l?acheteur de ne pas avoir v?rifi? que la fusion intervenue sept ans plus t?t avait ?t? correctement retranscrite.
33. Le second arr?t date du 1er mars 1994 (4e chambre civile, 7651 E. 1849 K.) et concerne lui aussi l?inscription d?une information erron?e relative ? la part du vendeur dans une indivision. Dans cette affaire, toujours d?apr?s les extraits pr?sent?s par la requ?rante, la Cour de cassation avait fait droit ? l?action entam?e par l?acheteur sur le fondement de l?article 917 ACC, estimant que l?on ne pouvait attendre d?un acheteur qu?il consult?t tous les documents du registre tels que le journal, le plan et les pi?ces justificatives, et qu?il devait pouvoir se fier aux mentions du grand livre. Elle avait pr?cis? que, m?me si l?int?ress? avait fait montre de n?gligence, cette circonstance ne pouvait justifier qu?on le priv?t d?indemnisation et qu?elle pouvait tout au plus permettre de diminuer le montant de l?indemnit?.
C. La garantie du vendeur en mati?re immobili?re
34. Selon l?article 215 du code des obligations (? CO ?) en vigueur ? l??poque des faits :
? Sauf convention contraire, le vendeur est tenu d?indemniser l?acheteur lorsque l?immeuble n?a pas la contenance indiqu?e dans l?acte de vente. Si l?immeuble vendu n?a pas la contenance port?e au registre foncier d?apr?s un mesurage officiel, le vendeur n?est tenu d?indemniser l?acheteur que lorsqu?il s?y est express?ment engag?. ?
D. La bonne foi
35. Aux termes de l?article 3 in fine ACC et de l?article 3 in fine NCC,
? La bonne foi est pr?sum?e lorsque la loi en fait d?pendre la naissance ou les effets d?un droit. Nul ne peut invoquer sa bonne foi si elle est incompatible avec la vigilance que les circonstances permettaient d?exiger de lui. ?
EN DROIT
I. SUR LA VIOLATION ALL?GU?E DE L?ARTICLE 1 DU PROTOCOLE No 1
36. La requ?rante se plaint d?une atteinte ? son droit au respect de ses biens au sens de l?article 1 du Protocole no 1 ? la Convention, ainsi libell?e:
? Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut ?tre priv? de sa propri?t? que pour cause d?utilit? publique et dans les conditions pr?vues par la loi et les principes g?n?raux du droit international.
Les dispositions pr?c?dentes ne portent pas atteinte au droit que poss?dent les ?tats de mettre en vigueur les lois qu?ils jugent n?cessaires pour r?glementer l?usage des biens conform?ment ? l?int?r?t g?n?ral ou pour assurer le paiement des imp?ts ou d?autres contributions ou des amendes. ?
37. Le Gouvernement s?oppose ? cette th?se.
A. Sur la recevabilit?
38. Le Gouvernement conteste les affirmations de la requ?rante, estimant que son grief est manifestement mal fond? dans la mesure o? la diff?rence entre la superficie r?elle d?coulant du plan et celle indiqu?e au feuillet ?tait telle que la requ?rante ne pouvait pas ne pas la remarquer.
39. La Cour estime que le grief tir? de la violation de l?article 1 du Protocole no 1 pose des questions de droit et de fait complexes, qui ne peuvent ?tre tranch?es qu?apr?s un examen au fond de la requ?te. Il s?ensuit que cette partie de la requ?te n?est pas manifestement mal fond?e au sens de l?article 35 ? 3 de la Convention. Aucun autre motif d?irrecevabilit? n?ayant ?t? relev?, elle doit ?tre d?clar?e recevable.
B. Sur le bien-fond?
40. La requ?rante soutient que l?impossibilit? d?obtenir r?paration, notamment par le biais d?un recours fond? sur l?article 1007 NCC, du pr?judice qu?elle dit avoir subi en raison d?une mention erron?e du registre foncier a viol? son droit au respect de ses biens.
41. Plus particuli?rement, elle conteste l?approche retenue par la Cour de cassation, laquelle repose sur l?id?e que la diff?rence de superficie ?tait telle qu?elle n?aurait pas d? ?chapper ? la vigilance de la requ?rante. ? cet ?gard, elle indique qu?il n?est en principe jamais proc?d? ? des examens et des mesures lors des ventes qui se font obligatoirement ? l?office du registre foncier. Elle pr?cise ?galement qu?il n?existait aucune d?marcation physique sur le terrain permettant de distinguer la parcelle concern?e des parcelles voisines et d?en visualiser les limites d?un simple coup d??il. En effet, selon elle, les diff?rentes parcelles se situaient dans une continuit? naturelle et aucune construction n??tait pr?sente sur le terrain ou ? ses alentours. Elle affirme par ailleurs qu?elle a fait l?acquisition de ce terrain sans projet sp?cifique et dans le seul espoir qu?il prendrait de la valeur dans l?avenir.
42. En outre, elle fait valoir qu?elle a achet? le terrain en faisant confiance au registre et aux documents officiels tenus par l??tat.
43. Elle estime que l?on ne peut lui faire supporter le pr?judice d?coulant d?erreurs commises par des pr?pos?s au registre foncier alors qu?aucune faute ne lui est imputable et qu?elle a ?t? de bonne foi.
44. Le Gouvernement rel?ve que les juridictions internes ont estim? que l?affaire concernait une simple erreur de plume et que celle-ci n??tait pas telle qu?elle pouvait ?chapper ? l?attention de la requ?rante. Il conclut que les juridictions ont ? bon droit d?cid? que la responsabilit? de l??tat ne pouvait ?tre engag?e.
45. La Cour observe que la requ?rante a fait l?acquisition d?un terrain, dont elle pensait, sur la foi des indications figurant au feuillet du grand livre du registre foncier, que la superficie ?tait de 485 151 m?. Or, la superficie r?elle du terrain n??tait que de 201 951 m?. Cette superficie d?coulait du plan, qui fait partie int?grante du registre. La contradiction entre les diff?rentes pi?ces du registre (feuillet et plan) ?tait le r?sultat d?une erreur de retranscription des donn?es du plan cadastral sur le feuillet. Les parties s?accordent sur ces points.
46. La Cour constate qu?il n?est pas contest? que la requ?rante a subi un pr?judice : elle a pay? un prix correspondant ? celui d?un terrain de 485 151 m? pour ne disposer en r?alit? que d?un terrain de 201 951 m?.
47. Le grief de la requ?rante porte pr?cis?ment sur cette perte patrimoniale au b?n?fice des vendeurs et dont elle a r?clam? l?indemnisation, d?une part ? ces derniers sur la base des r?gles r?gissant la garantie, et d?autre part ? l??tat, en se fondant sur l?article 1007 CC.
48. Ainsi que la Cour l?a d?clar? ? maintes reprises, l?article 1 du Protocole no 1 contient trois normes distinctes : la premi?re, qui s?exprime dans la premi?re phrase du premier alin?a et rev?t un caract?re g?n?ral, ?nonce le principe du respect de la propri?t? ; la deuxi?me, qui figure dans la seconde phrase du m?me alin?a, vise la privation de propri?t? et la soumet ? certaines conditions ; quant ? la troisi?me, consign?e dans le second alin?a, elle reconna?t aux ?tats le pouvoir, entre autres, de r?glementer l?usage des biens conform?ment ? l?int?r?t g?n?ral. La deuxi?me et la troisi?me, qui ont trait ? des exemples particuliers d?atteintes au droit de propri?t?, doivent s?interpr?ter ? la lumi?re du principe consacr? par la premi?re (voir, parmi beaucoup d?autres, Sporrong et L?nnroth c. Su?de, 23 septembre 1982, ? 61, s?rie A no 52 ; Visti?? et Perepjolkins c. Lettonie [GC], no 71243/01, ? 93, 25 octobre 2012 ; et Ali?i? et autres c. Bosnie-Herz?govine, Croatie, Serbie, Slov?nie et l?ex-R?publique yougoslave de Mac?doine [GC], no 60642/08, ? 98, CEDH 2014).
49. En l?occurrence, la Cour estime que le grief de la requ?rante doit ?tre examin? sous l?angle de la norme g?n?rale ?nonc?e au premier alin?a, premi?re phrase.
50. Elle r?affirme ensuite que l?article 1 du Protocole no 1 tend pour l?essentiel ? pr?munir l?individu contre toute atteinte de l??tat au respect de ses biens. Toutefois, cette disposition renferme ?galement certaines obligations positives (Kotov c. Russie [GC], no 54522/00, ? 109, 3 avril 2012).
51. Ainsi, l?article 1 du Protocole no 1 peut imposer ? certaines mesures n?cessaires pour prot?ger le droit de propri?t? ? (Broniowski c. Pologne [GC], no 31443/96, ? 143, CEDH 2004-V), et ce m?me dans les cas o? il s?agit d?un litige entre des personnes priv?es physiques ou morales (Sovtransavto Holding c. Ukraine, no 48553/99, ? 96, CEDH 2002-VII). La nature et l??tendue des obligations positives de l??tat varient selon les circonstances.
52. En l?esp?ce, la Cour retient que le droit turc offrait th?oriquement ? la requ?rante deux recours : une action en garantie ? l?encontre des vendeurs et une action contre l??tat sur le fondement de la responsabilit? de ce dernier quant ? la tenue des registres fonciers au sens de l?article 1007 NCC.
53. S?agissant de l?action en garantie, la Cour observe que celle-ci s?est heurt?e ? l?article 215 CO qui prive l?acheteur de son droit ? la garantie ? l??gard du vendeur si le bien vendu n?a pas la contenance indiqu?e au registre foncier d?apr?s une mensuration officielle, sauf si celui-ci s?y ait express?ment oblig?.
54. Cette disposition n?est pas en soi probl?matique compte tenu de la circonstance que l?exclusion de la responsabilit? du vendeur n?est pas absolue. En effet, d?une part, le code des obligations r?serve la possibilit? d?ins?rer une clause particuli?re dans le contrat de vente pour pouvoir actionner le vendeur en garantie, et d?autre part, l?exclusion est limit?e au cas, comme celui de la requ?rante, o? la superficie indiqu?e au registre r?sulte d?un mesurage officielle.
55. Une lecture combin?e des articles 205 CO et 1007 CC fait appara?tre que cette exclusion de garantie en cas de mensurage officielle transcrite au registre repose sur l?id?e que l?acheteur peut s?en remettre de bonne foi aux indications de superficie du registre foncier, lequel rel?ve de la responsabilit? de l??tat.
56. En ce qui concerne pr?cis?ment ce point, qui a d?ailleurs trait ? la partie principale de la proc?dure entreprise par la requ?rante, la Cour observe que l?article 1007 NCC institue une responsabilit? de l??tat pour les erreurs commises par les fonctionnaires pr?pos?s ? la tenue du registre foncier.
57. Elle estime qu?un tel dispositif est en principe de nature ? r?pondre aux obligations positives que la Convention impose ? l??tat pour prot?ger le droit de propri?t? et ? contrebalancer les effets de la limitation de l?action en garantie contre les vendeurs.
58. Elle observe toutefois que la demande introduite par la requ?rante pour engager la responsabilit? de l??tat a, en l?esp?ce, ?t? rejet?e par les juridictions internes. Celles-ci ont estim? qu?une consultation des pi?ces constitutives du registre foncier, en particulier du plan, qui faisait ?tat des limites pr?cises du terrain et ne comportait aucune erreur, aurait permis ? la requ?rante de d?terminer la surface exacte du bien et de se rendre compte que celle mentionn?e au feuillet ?tait erron?e.
59. La Cour accepte qu?une certaine diligence puisse ?tre attendue d?un acheteur, surtout s?il s?agit d?une soci?t? immobili?re pour laquelle des transactions immobili?res font partie de ses activit?s professionnelles. N?anmoins, elle rel?ve qu?en l?esp?ce, selon les affirmations de la requ?rante, non contredites par le Gouvernement, le terrain en question faisait partie d?un ensemble plus large, avec lequel il se situait en continuit? naturelle et il n?existait aucune d?marcation physique permettant de distinguer la parcelle litigieuse des parcelles voisines (paragraphe 41). Dans ces circonstances, la Cour est d?avis que l?approche des juridictions internes consistant ? imposer ? l?acheteur de ne pas se fier enti?rement aux indications du grand livre et de consulter le plan afin de d?celer d??ventuelles contradictions, a fait porter une charge excessive ? la requ?rante en lui faisant supporter les cons?quences d?une erreur commise par l?administration, lesquelles ont ?t? estim?es ? environ 45 000 EUR par le TGI.
60. Elle observe que l?approche suivie est d?autant plus ?tonnante que dans une autre affaire, la Cour de cassation aurait estim?, en 1994, que l?on ne pouvait attendre d?un acheteur qu?il consult?t tous les documents du registre tels que le journal, le plan et les pi?ces justificatives, et qu?il devait au contraire pouvoir se fier aux mentions du grand livre. La haute juridiction aurait en outre pr?cis? que, m?me lorsque l?int?ress? avait fait montre de n?gligence, cette circonstance ne pouvait justifier qu?on le priv?t de toute indemnisation et qu?elle pouvait tout au plus permettre de diminuer le montant de l?indemnit? (voir paragraphe 33 ci-dessus).
61. En conclusion, la Cour consid?re que l?ordre juridique turc n?a pas offert ? la requ?rante une protection suffisante de son droit de propri?t? et que le juste ?quilibre devant r?gner entre les droits de la requ?rante et l?int?r?t g?n?ral de la communaut? a ?t? rompu.
62. Partant, il y a eu violation de l?article 1 du Protocole no 1.
II. SUR LES VIOLATIONS ALL?GU?ES DE L?ARTICLE 6 ? 1 DE LA CONVENTION
63. La requ?rante soutient que la solution retenue par la Cour de cassation dans sa cause diff?re de celle qu?elle a retenue dans des affaires ant?rieures.
64. Par ailleurs, elle estime que, en pr?cisant dans son arr?t qu?il convenait de rejeter la demande de la requ?rante, la Cour de cassation a m?connu les limites de sa comp?tence et impos? sa solution ? la juridiction de premi?re instance. Selon la requ?rante, il s?ensuit que cette derni?re ne pouvait plus ?tre consid?r?e, apr?s l?arr?t de cassation, comme un tribunal ind?pendant au sens de la Convention.
65. La requ?rante invoque ? l?appui de ces griefs l?article 6 ? 1 de la Convention, ainsi libell?e en sa partie pertinente :
? Toute personne a droit ? ce que sa cause soit entendue ?quitablement, (…) par un tribunal ind?pendant et impartial, (…) ?
66. Eu ?gard aux constats relatif ? l?article 1 du Protocole no 1 (paragraphes 40 ? 62 ci-dessus), la Cour estime qu?il n?y a pas lieu d?examiner le grief relatif ? la position adopt?e par la Cour de cassation dans l?affaire cit?e par la requ?rante.
67. En ce qui concerne le second grief tir? du droit ? un proc?s ?quitable, compte tenu de l?ensemble des ?l?ments en sa possession et dans la mesure o? elle est comp?tente pour conna?tre des all?gations formul?es, la Cour n?aper?oit aucune apparence de violation de la Convention.
68. Partant, elle d?clare ce grief irrecevable en application de l?article 35 ? 3 de la Convention.
III. SUR L?APPLICATION DE L?ARTICLE 41 DE LA CONVENTION
A. Dommage
69. La requ?rante r?clame 169 920 livres turques (TRY), soit environ 60 700 euros (EUR) au titre du pr?judice mat?riel. Ce montant correspond ? la valeur, en f?vrier 2011, de 283 200 m? de terrain dans la zone o? la requ?rante avait acquis le bien dont la superficie s?est av?r? erron?e. Elle a ?t? d?termin?e dans le cadre d?une expertise que la requ?rante a fait r?aliser par le biais du tribunal d?instance d?Alia?a.
70. Elle demande en outre 30 000 TRY au titre du pr?judice moral.
71. Le Gouvernement conteste ces pr?tentions qu?il juge excessives et invite la Cour ? les rejeter.
72. La Cour observe que l?expertise pr?sent?e concerne la valeur actuelle d?un terrain pr?sentant une superficie ?gale ? la diff?rence entre la superficie du terrain que la requ?rante pensait acqu?rir et celle dont disposait r?ellement le terrain qu?elle a effectivement acquis. La demande de la requ?rante repose sur l?id?e qu?elle aurait ?t? priv?e d?une partie de son terrain. Or, le constat de violation de la Cour se fonde sur l?absence de r?paration de la perte patrimoniale li?e ? la somme pay?e de trop par la requ?rante et non sur une expropriation sans indemnisation. La Cour observe que ladite somme a ?t? estim?e ? 50 976 TRY par le TGI et que la requ?rante n?a pas contest? ce montant au cours de la proc?dure interne.
73. Prenant en compte, non seulement la n?cessit? d?actualiser cette somme, mais aussi le principe non ultra petita, la Cour alloue ? la requ?rante la somme de 60 700 EUR au titre du pr?judice mat?riel.
74. S?agissant du dommage moral, elle consid?re, ? la lumi?re de l?ensemble des circonstances de l?esp?ce, que le constat d?une violation des droits de la requ?rante suffit ? rem?dier au pr?judice subi.
B. Frais et d?pens
75. La requ?rante demande ?galement 7 000 TRY (environ 2 610 EUR) pour les frais et d?pens engag?s devant les juridictions internes.
76. Ce montant englobe les frais d?audience, d?expertise, de notification et de pourvoi, l?amende pour rejet de la demande en rectification d?arr?t, ainsi que les frais d?avocat de la partie adverse au remboursement desquels la requ?rante a ?t? condamn?e. La demande est accompagn?e de justificatifs.
77. Quant aux frais et d?pens engag?s au cours de la proc?dure devant la Cour, la requ?rante r?clame 20 000 TRY pour les honoraires d?avocat et 4 000 TRY pour l?expertise qu?elle a fait r?aliser (voir paragraphe 69 ci dessus).
78. Le montant des justificatifs fournis en relation avec l?expertise s??l?ve ? 411 TRY (environ 153 EUR). S?agissant des honoraires d?avocat, la requ?rante pr?sente un re?u officiel de 1 230 TRY (environ 460 EUR), un re?u manuscrit de 3 000 EUR et un contrat pr?voyant le paiement d?une somme de 5 000 TRY (environ 1 865 EUR) ainsi que de 10 % de la satisfaction ?quitable allou?e par la Cour.
79. Rappelant l?article 60 ? 2 du r?glement de la Cour, le Gouvernement consid?re que la partie de la demande qui n?est pas accompagn?e de justificatif doit ?tre rejet?e.
80. Selon la jurisprudence de la Cour, un requ?rant ne peut obtenir le remboursement de ses frais et d?pens que dans la mesure o? se trouvent ?tablis leur r?alit?, leur n?cessit? et le caract?re raisonnable de leur taux.
81. En l?esp?ce et compte tenu des documents en sa possession et de sa jurisprudence, la Cour estime raisonnable la somme de 3 220 EUR tous frais confondus et l?accorde ? la requ?rante.
C. Int?r?ts moratoires
82. La Cour juge appropri? de calquer le taux des int?r?ts moratoires sur le taux d?int?r?t de la facilit? de pr?t marginal de la Banque centrale europ?enne major? de trois points de pourcentage.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
1. D?clare, ? l?unanimit?, recevable le grief tir? du droit au respect des biens ;

2. Dit, par cinq voix contre deux, qu?il y a eu violation de l?article 1 du Protocole no 1 ? la Convention ;

3. Dit, ? l?unanimit?, qu?il n?y a pas lieu d?examiner le grief tir? de l?article 6 de la Convention relatif ? la position adopt?e par la Cour de cassation dans l?affaire de la requ?rante ;

4. D?clare, ? l?unanimit?, la requ?te irrecevable pour le surplus ;

5. Dit, par cinq voix contre deux,
a) que l??tat d?fendeur doit verser ? la requ?rante, dans les trois mois ? compter du jour o? l?arr?t sera devenu d?finitif conform?ment ? l?article 44 ? 2 de la Convention, les sommes suivantes, ? convertir dans la monnaie de l??tat d?fendeur, au taux applicable ? la date du r?glement :
i) 60 700 EUR (soixante mille sept cents euros), plus tout montant pouvant ?tre d? ? titre d?imp?t, pour dommage mat?riel ;
ii) 3 220 EUR (trois mille deux cent vingt euros), plus tout montant pouvant ?tre d? ? titre d?imp?t par la requ?rante, pour frais et d?pens ;
b) qu?? compter de l?expiration dudit d?lai et jusqu?au versement, ces montants seront ? majorer d?un int?r?t simple ? un taux ?gal ? celui de la facilit? de pr?t marginal de la Banque centrale europ?enne applicable pendant cette p?riode, augment? de trois points de pourcentage ;

6. Dit, par cinq voix contre deux, que le constat d?une violation fournit en soi une satisfaction ?quitable suffisante pour le dommage moral subi par le requ?rant ;

7. Rejette, ? l?unanimit?, la demande de satisfaction ?quitable pour le surplus.
Fait en fran?ais, puis communiqu? par ?crit le 7 juillet 2015, en application de l?article 77 ?? 2 et 3 du r?glement.
A. Campos Guido Raimondi
Greffier adjoint Pr?sident
Au pr?sent arr?t se trouve joint, conform?ment aux articles 45 ? 2 de la Convention et 74 ? 2 du r?glement, l?expos? de l?opinion dissidente commune aux juges Raimondi et Spano.
G.R.A.
A.C.

JOINT DISSENTING OPINION OF
JUDGES RAIMONDI AND SPANO
I.
1. An active real-estate market is a common feature in most of the Contracting Parties to the Convention. As a general rule it is for each and every State to devise its domestic rules in tort and thus allocate risk between the buyer and the seller, and also to provide for the State?s possible pecuniary liability if a causal link exists between the State?s actions or inactions and damage sustained by the parties in a real-estate transaction. It follows that Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention does not specify any rule on such matters, but does however require that in the application of domestic laws a fair balance be struck between the interests of the parties, both between themselves and in relation to other interests of a public nature. Therefore, and in the light of the principle of subsidiarity, this Court?s role is limited to assessing whether the effects of the national authorities? application of domestic law imposes an individual and excessive burden on the parties to a real-estate transaction, on the facts of a particular case.
Consequently, as the Court?s role is neither to substitute its views for those of the national courts on the assessment of the facts, nor to override the latter?s appli?cation of domestic law in this area in the manner manifested in today?s judgment, we respectfully dissent from the finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 in the present case.
II.
2. A brief summary of the facts is necessary for the purposes of this separate opinion.
3. The applicant company, a commercial real-estate firm, bought, for speculative purposes, a plot of land with an area of 485,200 m? as inscribed in the land register; 49 m? were subsequently expropriated. With regard to the geographical boundaries of the land in question, the land register referred explicitly to a map on which these boundaries were drawn.
4. In November 1998 the local real-estate authority informed the applicant company that a change needed to be made to the size of the land as recorded in the land register, since the initial registration had been erroneous. In fact, the land measured only 202,000 m?, approximately 1.5 times smaller than the area initially registered (in total, 201,951 m? when the expropriated part was taken into account).
5. The applicant company brought court proceedings against the seller and the State, the latter on the basis of Article 917 of the Civil Code as in force at the time, for damage sustained as a result of the erroneous inscription in the land register. The first-instance court dismissed the claim against the seller but found for the applicant company against the State. The State appealed. On 19 March 2002 the Court of Cassation quashed the judgment of the first-instance court (see paragraph 19 of the judgment), finding:
(1) that the geographical boundaries of the land were explicitly indicated on the map, in accordance with the applicable domestic law;
(2) that the map was correct and should therefore form the basis for resolving the dispute; and,
(3) that the error with regard to the inscription of the size of the land could thus not have gone unnoticed, given that it was 1.5 times larger than the area as drawn on the map in the land register.
On this basis, the Court of Cassation concluded that the applicant company?s claim to damages against the State did not fall under Article 917 of the former Civil Code and Article 1007 of the new Civil Code.
III.
6. The majority find a violation of Article 1 of Protocol No. 1, in that they consider that the Court of Cassation?s judgment, rejecting the applicant company?s claim for damages from the State, imposed an excessive burden on the applicant company, as it had to suffer the consequences of the error committed by the State in its inscription of the size of the plot of land in the land register (see paragraph 59). Although the majority accept that a certain diligence may be required from a buyer, in particular from a commercial real-estate firm, the main argument relied upon for finding a violation consists in accepting the applicant company?s allegation that the land in question was a part of a larger area of land with no fixed physical boundaries upon which the applicant company could have relied in assessing the size of the land and distinguishing it from neighbouring plots. Furthermore, the majority refer to an older judgment by the Court of Cassation from 1994, in which the highest court found that a buyer should have been able to rely on the inscription in the land register and was thus not required to consult all the documents in the register (see paragraph 60).
7. With respect, we find neither of these arguments convincing on the facts of the present case, for the following reasons:
8. Firstly, the Court of Cassation did not, in any shape or form, reject the claim of the applicant company for damages against the State on the basis of the main argument relied upon by the majority, i.e. the alleged lack of topological markers in the environment in and surrounding the plot of land in question. On the contrary, and as we describe in paragraph 5 above, the Court of Cassation explicitly referred to the geographical boundaries of the land as drawn on the map which formed part of the information concerning the plot in the land register itself. In the application of domestic law, the Court of Cassation thus made a perfectly reasonable assessment of the diligence required from a professional real-estate firm when buying land for speculative purposes, taking particular account of the grossly disproportionate measure?ments on the map and the official inscription of the size of the land, both of which were included in the land register and could easily have been consulted by the applicant company.
9. Secondly, the majority?s reference to an older judgment by the Court of Cassation from 1994 is, in our view, of no relevance. That judgment dealt with a materially different situation, where an individual was engaged in a real-estate trans?action for personal use. Also, the case did not deal with a discrepancy between the map of the land in question and its measurement as inscribed in the land register, as in the present case, but an error committed on the part of the seller in inscribing the correct division of land under joint ownership. Although it is not necessary for us to opine on whether the Article 1 Protocol No. 1 analysis would come out differently in such a situation, it suffices for present purposes to reiterate that in this case the buyer was a commercial real-estate firm buying land professionally for purely speculative purposes. Surely the Member States are entitled, under the wide margin of appreciation afforded to them under Article 1 of Protocol No. 1 in this area, to apply national rules on tort liability in such a way that a heightened duty of diligence is required from professional actors on the real-estate market. We note that this type of fault-based rule of tort liability, limiting or excluding a claim for damages by a negligent buyer of real estate, is a common feature in the legal systems of the Member States of the Council of Europe.
10. To conclude, in finding a violation of Article 1 of Protocol No. 1, the majority engage in a full fourth-instance reassessment of the facts and also introduce arguments that were not relied upon by the national court. The judgment thus reflects a faulty view of the status and role of this Court under the Convention, as developed in its consistent case-law.

Il Diritto dell'Espropriazione è una materia molto complessa e poco conosciuta, che "ingloba" parti importanti di molteplici rami del diritto. Per tutelarsi è quindi essenziale farsi assistere da un Professionista (con il quale si consiglia di concordare in anticipo i costi da sostenere, come ormai consentito dalle leggi in vigore).

Testo originale e tradotto della sentenza selezionata

AFFAIRE G?RTA? YAPI T?CARET VE PAZARLAMA A. ?. c. TURQUIE

Tipologia: Sentenza

Importanza: 2

Articoli: 41

Numero: 40896/05/2015

Stato: Turchia

Data: 2015-07-07 00:00:00

Organo: Sezione Seconda

Testo Originale

Testo Tradotto

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